TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 04 de agosto de 2009
Años: 199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2009-000041

DEMANDANTES: Firma Mercantil INVERSIONES ZETA EFE, C.A, debidamente registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 01 de agosto de 1.988, bajo el N° 2, Tomo 5-A, y Firma Mercantil EFE ZETA INVERSIONES, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 03 de mayo de 1.977, bajo el N° 60, Tomo 1-A.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: SARAY UGEL, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 31.952.
DEMANDADO: Firma Mercantil DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE, C.A, debidamente registrada en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 14 de diciembre de 1993, bajo el N° 10, Tomo 19-A, representada por el ciudadano JESÚS PASTOR FLORES VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 9.541.057.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ROBINSON GREGORIO SALCEDO BRICEÑO, MIRTHA NORYS VERTIZ y VIRGINIA DEL CARMEN PEÑA RAMÍREZ, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Números 53.025, 72.546 y 74.422 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 08 de enero de 2009, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, acción instaurada por la Firma Mercantil INVERSIONES ZETA EFE, C.A., y la Firma Mercantil EFE ZETA INVERSIONES, contra Firma Mercantil DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE, C.A, identificadas en el encabezado, en los siguientes términos:
Afirma que celebraron contratos de arrendamiento en fechas 10 de junio de 2008 y 10 de septiembre de 2007, por un lapso de un (1) año fijo cada uno, con la accionada, previamente identificada, y cuyo objeto lo constituyen dos locales comerciales identificados con los números 1 y 2, ubicados en el Centro Comercial Obelisco, situado en la Avenida Pedro León Torres, entre calles 54 y 55 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara.
Señaló que los mismos son renovables automáticamente por períodos de un año fijo contados a partir del 01 de julio de 2008 el primero, y el segundo a partir del 01 de octubre de 2007.
Resaltó que la mencionada arrendataria se obligó a cancelar por mensualidades adelantadas la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 751,00) en el primero de ellos, y la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00) en el segundo, dentro de los primeros cinco días calendarios de cada mes. Argumenta de igual manera, que se obligó al pago de intereses del doce por ciento (12%) anual sobre los cánones adeudados en caso de mora, y en caso de incumplimiento en el pago de cualquier cuota debería correr con los daños y perjuicios que se ocasionen, así como los gastos judiciales y extrajudiciales.
Destacó que la mencionada arrendataria se ha negado a cancelar las cuotas correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2008.
En consecuencia, solicitó lo siguiente: Primero: la resolución de los contratos de arrendamiento celebrados entre sus representadas y la firma mercantil DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE, C.A, cuyo objeto de los mismos constituyen dos locales comerciales arriba identificados. Segundo: el pago adicional de la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 4.404,00) por concepto de daños y perjuicios, correspondiendo la cantidad de TRES MIL CUATRO BOLÍVARES (Bs. 3.004,00) al primer contrato, y la cantidad de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00) al segundo, que corresponden ambos al monto adeudado por concepto de mensualidades vencidas, y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: los intereses moratorios causados desde el día de vencimiento de la primera mensualidad vencida, desde el 06 de septiembre de 2008, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva cancelación de la deuda, calculados de acuerdo a la Ley. Cuarto: la entrega de los inmuebles dados en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios. Quinto: el pago de las costas y costos del presente juicio.
Estimó su demanda en la suma de CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 4.900,00) y colocó como fundamento legal los artículos 1160 y 1167 del Código Civil así como el Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El día 13 de enero de 2009, este Tribunal admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. El 29 de enero de 2009, la parte actora consignó copia simple del libelo a los fines de librar compulsa de citación a la parte demandada, así mismo se ordenó librar compulsa en fecha 30 de enero de 2009. En fecha 11 de marzo de 2009, el alguacil de este Despacho consignó la compulsa de citación, sin firmar. En fecha 11 de marzo de 2009, la abogada de la parte actora solicitó se libraran carteles de citación, las cuales se acordaron por ser procedente según el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil el día 16 de marzo de 2009. En fecha 01 de abril de 2009, la abogada de la parte actora consignó carteles de citación debidamente publicados. En fecha 03 de abril de 2009, la Secretaria Accidental diligenció que se trasladó al local a fijar dicho cartel. En fecha 06 de mayo de 2009, la abogada de la parte actora solicitó se le nombrara defensor ad-litem a la parte demandada, en consecuencia este Tribunal designó como tal, al abogado VÍCTOR AMARO PIÑA el día 07 de mayo de 2009. En fecha 14 de mayo de 2009, la abogada de la parte actora solicitó se le nombrara un nuevo defensor ad-litem, este Despacho negó lo solicitado el día 18 de mayo de 2009. En fecha 19 de marzo de 2009, el alguacil de este Despacho consignó boleta de citación sin firmar del abogado VÍCTOR AMARO PIÑA. En fecha 22 de mayo de 2009, la abogada de la parte actora solicitó se le nombrara un nuevo defensor de oficio, en razón a esto, este Tribunal designó como defensor ad-litem a la abogada YVETH LUCELY GONZÁLEZ CAMACARO el día 05 de junio de 2009. El alguacil de este Despacho consignó boleta de citación debidamente firmada por la abogada designada en fecha 10 de junio de 2009, la cual compareció y fue juramentada el día 04 de junio de 2009. En fecha 17 de junio de 2009, la parte actora consignó copia del libelo a los fines de librar compulsa de citación a la defensora de oficio. El día 22 de junio de 2009, se recibió diligencia de la ciudadana YAXANIRA AVENDAÑO, actuando en su carácter de apoderada especial de la firma mercantil DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE, C.A, asistida por el abogado ROBINSON SALCEDO, dándose por citada en la presente causa. El día 29 de junio de 2009, la ciudadana YAXANIRA AVENDAÑO otorgó poder apud acta a los abogados ROBINSON GREGORIO SALCEDO BRICEÑO, MIRTHA NORYS VERTIZ y VIRGINIA DEL CARMEN PEÑA RAMÍREZ. Ese mismo día, en su carácter de abogados apoderados, presentaron escrito de contestación de demanda estableciendo sus defensas en los siguientes términos:
Indicó que opone cuestión previa establecida en el numeral 11 de artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con: “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”, argumentando que para proceder a la resolución de un contrato de arrendamiento, la ley pertinente exige determinados requisitos, siendo que en el caso de autos, el inquilino debe estar en mora y la práctica forense asegura interpreta esto como el atraso en dos mensualidades.
Resaltó que la accionada no ha incurrido en la causal de falta de pago, ya que visto que la representación del propietario de dicho inmueble realizó actos indebidos con el fin de que su representada se confiara en una supuesta consulta que se estaba haciendo a los propietarios de los inmuebles arrendados en relación a la prórroga legal, debido a que los locales debían ser entregados por la supuesta venta total del inmueble, la demandada tomó la precaución de hacer uso del procedimiento legal de consignación de cánones de arrendamiento por ante este mismo Juzgado, expediente KP02-S-2008-15501.
Ya al fondo, señaló que el canon de arrendamiento convenido fue la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 463,25) para el mini local número uno (01), y la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 900,34) para el mini local numero dos (02), y no SETECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 751,00), por el primero y por el segundo, TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), como se indicó en el escrito libelar.
Negó que la relación arrendaticia se origine de dos (2) contratos de arrendamiento celebrados en fecha 10 de junio del 2008 y 10 de septiembre del 2007 respectivamente, por un lapso de un año fijo con la firma mercantil DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE C.A., representada por el ciudadano JESÚS PASTOR FLORES VÁSQUEZ.
Puntualizó que la relación arrendaticia se inicia desde hace más de diez (10) años con la ciudadana MARÍA C. TROITIÑO DE FLORES, titular de la cédula de identidad N° V-7.367.698, quien es la vicepresidente de la firma mercantil DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE C.A., y que posteriormente por acuerdo entre las partes con el fin de que el IVA cobrado por los cánones de arrendamiento fueran aprovechados por la empresa que funciona en dichos mini locales comerciales, se autorizó el traspaso del contrato de arrendamiento a la firma mercantil, manteniendo la relación directa con la referida ciudadana, así como la actividad mercantil que se desempeña en dichos mini locales, venta y servicios técnicos de telefonía celular.
Rechazó que la accionada se haya negado a cancelar las cuotas correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, pues asegura pagó ante las oficinas de la arrendadora el canon correspondiente al mes de septiembre del 2008, y los meses de octubre, noviembre y diciembre a los que hace referencia, se encuentran debidamente consignados por ante este Tribunal.
Contradijo que deba resolverse los contratos de arrendamientos de marras, y que deba pagar por vía indemnizatoria de daños y perjuicios la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 4.404,00), correspondiendo la cantidad de TRES MIL CUATRO BOLÍVARES (Bs. 3.004,00) al primer contrato, y la cantidad de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00) al segundo, ya que no incumplió con el contrato.
En este mismo sentido, negó que deba pagar intereses moratorios, causados desde el 06 de septiembre del 2008 y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva cancelación de la deuda, que deba entregar los mini locales dados en arrendamiento en perfecto estado de conservación, y que deba ser condenada al pago de las costas procesales. Toda esta negativa la justifica ya que la acción intentada por el arrendador se fundamenta en la falta de pago, y dicha acción no es procedente, por no existir o no configurarse la acción instaurada por el arrendador.
También rechazó la estimación de la demanda en la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 4.900,00), asegurando no existir deuda alguna por cánones, que son los que se utilizan para el cálculo en cuestión.
En fecha 07 de julio de 2009, este Tribunal relevó de su cargo a la defensora ad-litem, por la comparecencia de la parte demandada. En fecha 13 de julio de 2009, se recibió escrito de promoción de pruebas de la parte actora la cual se admite a sustanciación el día el día 14 de julio de 2009, así mismo se recibió escrito de promoción de pruebas de la parte demandada la cual se admite a sustanciación el día el día 15 de julio de 2009. En fecha 17 de julio de 2009, la Secretaria de este Tribunal dio respuesta a la información requerida en pruebas. El día 20 de julio de 2009, vencido el lapso de promoción de pruebas se advirtió a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia. Se recibió escrito de informes presentado por la parte actora el día 21 de julio de 2009. En fecha 27 de julio de 2009, se difirió el dictamen de la sentencia para el quinto día siguiente.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda fueron:
A. Copias simples de dos documentos poder otorgados por la firma mercantil INVERSIONES ZETA EFE, C.A y EFE ZETA INVERSIONES por separado. Estos instrumentos, por no haberse controvertido la representación judicial de la parte actora, deben necesariamente ser desechadas como pruebas en esta contienda. Y así se establece.
B. Original de contrato de arrendamiento privado referente a mini local identificado con el número dos, ubicado en la Avenida Pedro León Torres, entre calles 54 y 55 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, suscrito por la firma mercantil INVERSIONES ZETA EFE y la firma mercantil DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE, C.A, el 01 de julio de 2008.
C. Original de contrato de arrendamiento privado referente a mini local identificado con el número uno, ubicado en la Avenida Pedro León Torres, entre calles 54 y 55 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, suscrito por la firma mercantil EFE ZETA INVERSIONES y la firma mercantil DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE, C.A, el 01 de octubre de 2007.
En relación a estos dos contratos, en virtud de no haber sido desconocidos por la parte accionada, tienen para quien decide, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, todo su valor probatorio. Y así se estima.
Llegado el lapso probatorio, la parte actora hizo uso de este derecho, invocando el mérito favorable que se desprende del escrito libelar y de los instrumentos consignados a dicho escrito. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Y así se estima.
Por su lado la parte demandada lo hizo, de la siguiente manera:
A. Invocó el mérito favorable que se desprende del escrito libelar y de los instrumentos consignados a dicho escrito. En relación al valor probatorio del mérito favorable ya se pronunció el Tribunal. Y así se establece.
B. Promovió original de telegramas enviados por las actoras en fechas 27 de mayo de 2008 y 16 de julio de 2008. A estas pruebas se le da entrada en el acervo probatorio, de conformidad con el artículo 430 por no haber sido tachadas. Y así se determina.
C. Promovió original de correspondencia enviada por la ciudadana MARÍA C. TROITIÑO DE FLORES, en fecha 28 de octubre de 2008, a la ciudadana IMPERIO CECILIA SALDAÑA, representante legal de la empresa GESTIONES INMOBILIARIA LA PRIMERA S.A., rechazando contrato de prórroga legal presentado a la empresa DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE, C.A. de donde asegura es vicepresidenta. Sobre este instrumento advierte quien esto juzga que es emanada de una tercera a la causa, pese a asegurar en la comunicación bajo análisis que es la vicepresidente de la empresa demandada, lo cual la promovente de la prueba no demostró, ni argumentó, y es enviada a otra persona, tercera a esta causa también. Por lo que forzosamente, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es desechada de esta contienda. Y así se decide.
D. Promovió original de facturas emanadas de GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA de números 22879 y 23108, de fechas 30 de agosto de 2008 y 01 de septiembre de 2008 respectivamente, por concepto de pago de alquiler de los mini locales distinguidos con los números 2 y 1, cada uno. Todas a nombre de DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE, y por cuenta de INVERSIONES ZETA EFE y EFE ZETA INVERSIÓN. Estas facturas, pese a haber emanado de un tercero a la causa, GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, claramente aparecen haber sido emitidas por cuenta de las actoras, quien no las desconoció, siendo forzoso darle a la misma todo su valor probatorio. Y así se señala.
E. Promovió copia de papel carbón de cancelación en cheque a nombre de GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA de número 15383841, banco BANESCO de fecha 05/09/2008, por concepto de “Pago Alquiler Obelisco Local 1 y 2” (sic), con una diferencia pagada en efectivo que sumó 1363,59 por parte de DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE C.A. Sobre esta probanza, es analizado su valor como tarja, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, en atención al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, con criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, en decisión de fecha 20 de diciembre de 2005. De esta manera, se verifica que de esta copia al carbón se deduce el pago hecho por las actoras de Bs. 1.363,59 a través de cheque Nº 15383841 a la tercera a esta causa, GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, y al confrontar esta prueba con las facturas recién valoradas, se concluye sin duda que esta es la constancia del egreso para cancelar las referidas facturas, razón por la cual se le da valor probatorio. Y así se decide.
F. Promovió original de solicitud de consignación de cánones de arrendamiento introducida ante la URDD en fecha 31 de octubre de 2008 por YAXANIRA AVENDAÑO FLORES, en representación de la aquí demandada, a favor de la codemandantes, representadas, según la solicitud por GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., signada con el N° KP02-S-2008-15501.
G. Promovió prueba de informes, la cual fue acordada y este Juzgado informó que cursa expediente de consignación de cánones de arrendamiento signado con el Nº KP02-S-2008-015501, siendo la consignatario la ciudadana: YAXANIRA AVEDAÑO FLORES y la beneficiaria: GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A., que dicha solicitud fue distribuida el 31-10-2008, y admitida el 18-12-08, y que los cánones depositados a favor de la beneficiaria son los correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2009, siendo que en enero del presente año dicha consignataria presentó copia y se le solicitó la certificación de ésta por el Banco. El monto total de dichos cánones es de DOCE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 12.272,39). Esta prueba, tiene pleno valor probatorio en esta contienda. Y así se estima.
SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, encuentra necesario, decidir sobre la estimación de la demanda, en razón de solicitud tempestiva, a tal fin, de la parte demandada, folio 61.
Al respecto esta Juzgadora observa: En la oportunidad de contestar a la demanda, la parte demandada, rechazó la estimación realizada por la demandante, argumentando no adeudar nada por cánones de arrendamiento, que indica son la base para el cálculo de la estimación.
Es pertinente señalar lo establecido en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber:
OMISIS
b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: 'La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega'. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.
(...)
De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados a la demanda o querella; en los propios autos para evitar lesión a los principales que rigen la competencia en razón de la cuantía, y respecto de los interdictos, fijar el interés del juicio mediante el examen de la documentación acompañada para solicitar la protección posesoria. En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal.
Así, en razón de la contradicción hecha, la falta de probanza a este respecto y las consecuencias que de ello se deriva, con fundamento en los artículos 12, 19 y 38 ejusdem, toca a esta Sentenciadora determinar la cuantía de la misma al momento de iniciarse este recorrido procesal.
En este orden de ideas, advierte quien esto decide que la parte actora asegura que el canon se fijó, el sumar los montos pactados para ambos locales, a razón de UN MIL UN BOLÍVARES MENSUALES, siendo que afirman ambas partes que el contrato de arrendamiento se computó en un contrato a tiempo determinado. Así las cosas, establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual marca la pauta para determinar el valor de la demanda inquilinaria:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. (…)”

En razón a lo cual, debe multiplicarse el canon de arrendamiento asegurado por las actoras, UN MIL CIENTO UN BOLÍVARES MENSUALES, por los cuatro meses señalados como insolutos, lo cual totaliza la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUATRO BOLÍVARES, siendo que para adicionarle los accesorios pretendidos, intereses moratorios desde 06 de septiembre de 2008 hasta el momento de introducción de la demanda, es necesario la consulta sobre la tasa promedio de las seis entidades principales financieras, conforme al artículo 27 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no ser posible, en este momento, nombrar perito a tal efecto, calcula este Juzgado en DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES, la suma de esos intereses, tomados prudencialmente al 15% anual, lo que asciende a la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES MENSUALES, quien juzga estima en esta cantidad la demanda. Y así se decide.
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la demandada, con base al artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil.
Para resolver la Cuestión Previa en referencia, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 351 señala:
“Alegadas las Cuestiones Previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente”.
Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).

Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para convenir o contradecir la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.
En el caso de autos, la parte accionada opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal Décimo Primero (11°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, considerando que para proceder a la resolución de un contrato de arrendamiento, la ley pertinente exige determinados requisitos, siendo que en el caso de autos, el inquilino debe estar en mora y la práctica forense, asegura, interpreta esto como el atraso en dos mensualidades, indicando no ha incurrido en esa causal de falta de pago por haber hecho uso del procedimiento legal de consignación de cánones de arrendamiento por ante este mismo Juzgado, expediente KP02-S-2008-15501.
Así, entiende esta Sentenciadora acogiendo criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. Siendo que ya ha advertido nuestro Máximo Juzgado que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. De ello resulta indispensable diferenciar las causales de inadmisibilidad de una demanda de las de una acción. En el primer caso, la demanda podrá ser intentada en cualquier momento, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la Ley, mientras que en el segundo tipo la acción jamás podrá ser intentada.
En consideración a lo recién expuesto, y siendo que lo pretendido por las actoras es la resolución de una relación inquilinaria, cuya procedencia o no se discutirá al fondo, se declara SIN LUGAR la cuestión previa propuesta. Y así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos de prueba.
En el caso bajo estudio la parte actora asegura que la locataria aquí demandada ha dejado de cancelar cuatro meses del arrendamiento pactado, (septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008) por lo que exige la resolución del contrato, la entrega del inmueble, el pago por daños y perjuicios, e intereses moratorios. La accionada se defiende señalando que cancela a través de expediente de consignación KP02-S-2008-15501, negando la insolvencia indicada en el escrito libelar. También señala que es otro el monto a cancelar (mayor que el pretendido) y otra la fecha de inicio de la vinculación locativa.
En este orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de de arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo. Esto es, que, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.
La parte actora trajo a los autos, sendos contratos inquilinarios –valorados más arriba- de donde se evidencia, sin duda la relación contractual argüida. Ahora bien, la demandada indica que esos contratos no representan el génesis de la vinculación, asegurando y no probando, que ésta se inició desde hace más de diez años. También argumenta que los pagos mensuales son mayores a los indicados por la parte actora, pero al respecto tampoco nada demuestra. Razón por la cual, en ocasión a esta defensa esta Juzgadora concluye que no fue efectiva ni en fondo ni en forma, pues aún de haber sido probado estos dichos, no cambiaría la carga procesal de demostrar su solvencia la demandada, de acuerdo a lo planteado por las accionantes, -el cambio del inicio de la relación no hace mella al deber de cancelar tempestivamente, y de igual manera, el que sea mayor el canon a ser cancelado, beneficiaría es al argumento de insolvencia de las locadoras, no al de la inquilina. Y así se establece.
No obstante, la accionada a objeto de demostrar su solvencia trae a los autos, dos facturas de pago, emanadas de una tercera a la causa a nombre de las actoras. Esta tercera, analizados con atención los contratos, también valorados arriba, es quien representó a las hoy accionantes en la suscripción de los mismos, dejando clara tal representación en la emisión de las facturas en referencia, por lo que meridianamente demuestran pago por parte de la accionada. Y así se señala.
La primera de las facturas bajo análisis, numerada 22879, referida al mini local Nº 2 aparece cancelando el mes de agosto de 2008, mientras la segunda, con Nº 23108, está descrita como cancelando el mes de septiembre de 2008 por el mini local Nº 1. Concluyéndose que estos meses están cancelados, por cada uno de los inmuebles arrendados. Y así se decide.
Con respecto al pago de los meses de octubre a diciembre de 2008, también señalados por las accionantes como insolventes, logra probar la inquilina haber cancelado a través de expediente de consignación inquilinaria. Para ello trae como prueba la respectiva solicitud inicial en original de fecha 31 de octubre de 2008, -de donde se lee que la ciudadana YAXANIRA AVENDAÑO FLORES, actúa en representación de la accionada y que consigna a favor de GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, quien a su vez representa a las hoy demandantes. También promueve exitosamente, informe evacuado por la Secretaria de este Despacho, de donde se deriva que en el referido expediente se han cancelado los meses de 2008 señalados al comienzo de este párrafo. Y así se establece.
Aquí cabe hacer la acotación que no probó la accionada, el pago específico del mes de septiembre de 2008, referido al llamado mini local Nº 1. No obstante, pretendiendo las actoras la cantidad mensual de UN MIL CIENTO UN BOLÍVARES por los dos locales, y haber recibido a través de la consignación inquilinaria, por cada mes UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES, la diferencia mensual es de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES, por lo que aunque el mes de septiembre se canceló tardíamente, cuando se señaló pagar octubre, y así sucesivamente, en el mes de diciembre, por ese local (Nº 1) existe a favor de las locadoras un remanente de Bs. 262,00, como pago parcial de ese último mes indicado como impago. Y así se determina.
De esta manera, en razón de la carga probatoria, logró demostrar la accionada su solvencia en los dos locales hasta noviembre de 2008, y en el local 2 de manera completa hasta diciembre de 2008, mientras en el Nº 1, prueba pago de manera parcial, en virtud de no haberse atacado el contenido de la solicitud de consignación inquilinaria, donde claramente se establece que la consignación las realiza la accionada a favor de GESTIONES INMOBILIARIAS, en representación de las hoy demandantes, ni tampoco el informe de la Secretaria del Tribunal de Consignación, es forzoso concluir que esta acción debe ser desechada y declarada SIN LUGAR. Y así se decide.

DECISIÓN

Por las razones antes expresadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

1. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta con fundamento en el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil.
2. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa de esta incidencia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
3. SIN LUGAR la demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la Firma Mercantil INVERSIONES ZETA EFE, C.A, debidamente registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 01 de agosto de 1.988, bajo el N° 2, Tomo 5-A, y la firma Mercantil EFE ZETA INVERSIONES, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 03 de mayo de 1.977, bajo el N° 60, Tomo 1-A, contra: la Firma Mercantil DESARROLLOS ALTOS DEL NORTE, C.A, debidamente registrada en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 14 de diciembre de 1993, bajo el N° 10, Tomo 19-A, Representada por el ciudadano JESÚS PASTOR FLORES VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 9.541.057.
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los 04 días del mes de agosto de 2009. Años: 199° y 150°.

La Jueza,

Dra. Patricia Lourdes Riofrío Peñaloza.

La Secretaria,

María Milagro Silva

Seguidamente se publicó a las 2:20 p.m.
La Sec: