TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Quince (15) de Diciembre de dos mil nueve (2009).
199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-001018

PARTE ACTORA: ADA MARINA RODRÍGUEZ de ROAS, venezolana, mayor de edad, de estado civil casada, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.759.305 y de este domicilio

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL RAMÓN ROJAS MORILLO, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 119.704 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE, extranjero, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-81.943.920 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOHANNA LEÓN y EDINSON MÚJICA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 72.129 y 47.956 respectivamente y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO POR APELACIÓN DEL JUZGADO DEL MUNICIPIO JIMÉNEZ DEL ESTADO LARA.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana ADA MARINA RODRÍGUEZ DE ROAS, contra el ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 24/09/2009, contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 21/09/2009, por el Juzgado del Municipio Jiménez del Estado Lara, que declaró SIN LUGAR la cuestión previa opuesta y CON LUGAR la presente causa de DESALOJO de inmueble interpuesta por la ciudadana ADA MARINA RODRÍGUEZ de ROAS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.759.305, contra el ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E.81.943.920 y domiciliado en la ciudad de Quibor del Municipio Jiménez del Estado Lara. En fecha 09/11/2009 fue recibido el presente expediente por ante este Despacho y la Suscrita Juez MARILUZ JOSEFINA PÉREZ, se avoco al conocimiento de la causa y fijándose el DÉCIMO DÍA DE DESPACHO siguiente para dictar Sentencia (Folio 112).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone la actora ser legitima propietaria de unas bienhechurías consistentes en una casa edificada en terreno perteneciente a la “ Posesión Nuestra Señora de Altagracia, ubicada en la ciudad de Quibor, Municipio Jiménez de la Parroquia San Juan Bautista del Estado Lara, situado en el Sector denominado “ Callejón San Marco”, en la Avenida 11 entre Avenida Pedro León Torres con esquina del callejón San Marcos, alinderado de la siguiente manera: Norte: Que es su frente, cerca metálica y alambrado de Nicomedes Silva, Avenida 11 por el medio; Sur: Casa que es o fue de Maria Infancia Linarez de Agüero; Este: Casa de Petra Alvarado y Oeste: Paredes de Adobe de Ángeles Jiménez, tal como constaba de Documento Autenticado por ante la Notaria de Quibor de fecha 19 de Octubre del año 2007, quedando anotado bajo el Nº 68, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria. Que su poderdante celebró un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE, antes identificado, quien en la actualidad era el arrendatario del inmueble antes identificado, el cual le cancelaría la cantidad de Cincuenta mil Bolívares (Bs.50.000), por concepto de canon de arrendamiento. Que dicho Contrato comenzó a regir desde 05/09/2001 hasta el día 05/09/2002. Que dicha relación arrendaticia se demostró a través de un Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por la Notaria Pública de Quibor del Municipio Jiménez del Estado Lara, de fecha 10 de Septiembre del año 2001, inserto bajo el Nro. 38, Tomo 24. Que al pasar el lapso establecido en el Contrato de Arrendamiento y según la cláusula Segunda sin que su representado haya notificado al arrendatario de no renovar el contrato de arrendamiento, convirtiendo en su contrato a tiempo indeterminado. Que su representado le participó al ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE, antes identificado, que aumentaría el canon de arrendamiento por un valor por cada mes de ochenta y cinco mil Bolívares (Bs. 85.000,oo) mensuales, el cual el arrendatario aceptó. Que su representada intentó un juicio de Desalojo de las bienhechurías objeto de arrendamiento en contra del ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE, antes identificado, quien es el arrendatario por la falta de cancelación de dos o más mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, la cual fue sentenciada por el Tribunal declarando sin lugar. Que por su representada le solicitó al Arrendatario ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE, antes identificado a través de un Telegrama con acuse de recibo, que debía entregar el inmueble por la necesidad de realizar reparaciones mayores urgentes que requería las bienhechurías objeto del arrendamiento, según consta recibo emitido por la oficina IPOSTEL de fecha 05 de Marzo del año 2009, al igual que la Notificación Judicial realizada por el Tribunal del Municipio Jiménez del Estado Lara, en fecha 16 de junio del año 2009, Solicitud Nº 65/2009, donde el Tribunal se trasladó y dejó constancia expresa de su misión al ciudadano Jorge Leonidas Vegas Kelly, titular de la cédula de identidad Nº 22.322.222, quien es el padre del arrendatario, quedando debidamente notificado de la necesidad que tiene su poderdante de realizar reparaciones mayores y urgentes, que requiere las bienhechurías objeto de contratación, puesto que no se pueden realizar estando ocupadas y esto se pudo demostrar con la Notificación. Que por las razones antes señaladas es por lo que, procedió a demandar al ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE, ante identificado, para que le entregue las bienhechurías arrendadas dada la necesidad de realizar las preparaciones mayores urgentes y requería del inmueble desocupado, visto que se encuentra en mal estado, las paredes donde se evidencia que existían una grieta vertical presentado en ambas caras, en la sala de la casa tenia ambas fracturas en las paredes de la misma, la madera que soportan el techo se encuentran desgastado y en mal estado, así como también se encuentra agrietada la cocina, el baño se encuentran fisuras en el friso, la cerca divisoria se encuentra agrietada dejando constancia el Tribunal de Municipio Jiménez de toda el área de las bienhechurías inspeccionada, el cual se encuentran en regular estado de conservación y mantenimiento, siendo imputables al arrendatario los deterioros, por no haber realizado la notificación a tiempo a su representada y por contravención a la Cláusula Quinta del precitado Contrato de Arrendamiento. Que la ciudadana Ingeniero Nancy Marian Suárez, Funcionaria Adscrita de Catastro Ingeniería Municipal había manifestado en su calidad de practicó que las condiciones generales de las bienhechurías objeto de la Inspección se encuentran deterioradas, sobre todo las vigas de madera que soporta el techo, por encontrarse dañada y colapsadas, teniendo el amarre del techo inadecuado por se este de alambre. Que por las condiciones antes expuestas, solicitó le sea entregado las bienhechurías dadas en arrendamiento por la imperiosa necesidad de realizar reparaciones urgentes por la amenaza de ruina inminente que ha sido causado el inmueble que le han ocasionado daños y perjuicios por no haber notificado a su poderdante para realizar a tiempo las reparaciones mayores que requiere las bienhechurías, esta violación a las obligaciones legales dejan a su representada en una situación de fragilidad económica y jurídica y eso a pesar de las diversas gestiones amigables solvente a todos los servicios públicos y de los cánones de arrendamiento y en las mismas condiciones físicas en las que lo recibió, respondiendo con evasivas. Que la presente causa fue fundamentada en los artículos 33 y 34 Literal “C” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliario y lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.596 del Código Civil. Que por todas las razones de hecho y de derecho invocados procedió a demandar por Desalojo de inmueble antes identificado al ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE, antes identificado, para que convenga o a ello se sea condenada por este Tribunal en los siguientes aspectos: 1) El devolver las bienhechurías arrendadas consistentes en una casa ubicada en Quibor del Municipio Jiménez del Estado Lara, en el sector denominado “ Callejón San Marcos”, en la ciudad de Quibor del Municipio Jiménez del Estado Lara, totalmente desocupado de bienes y personas, sin plazo alguno, en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente de todos los servicios públicos y de los cánones de arrendamiento. 2) La estimación de la demanda al pago a titulo de daños y perjuicios el equivalente a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs F.385,oo). Correspondiente a SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS. 3) A pagar las costas y costos procesales que se deriven de la presente demanda y los honorarios profesionales del Abogado, Cuarto: Que su representado se reserva el derecho de demandar por separado las acciones civiles, penales y de daños y perjuicios a que hubiere lugar y Quinto: Que sea practicada al citación del ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA PRINCE, antes identificado en la Avenida 11, entre Avenida Pedro León Torres con esquina del Callejón San Marcos.

Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda opuso cuestión previa contenida en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que alegó que era falso lo afirmado por el Apoderado Actor en la narración de los hechos contenida en el libelo, pues los contratos celebrados a tiempo determinado no podían transformarse a tiempo indeterminado, menos aun en el presente caso cuando jamás las partes tuvieron la intención de que el Contrato de Arrendamiento por ellos suscrito se transformara a tiempo indeterminado conforme a lo dispuesto en los artículos 1.1159 y 1.150 del Código Civil.

En lo que respecta al fondo de la demanda la parte demandada, reconoció que suscribió en condición de arrendatario un contrato con la ciudadana Ada Marina Rodríguez de Roas, el 10 de Septiembre del 2001, ante la Notaria Pública de Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara por el término de un año, Asimismo rechazaron, negaron y contradijeron lo siguiente: Que dicho contrato se haya transformado a tiempo indeterminado. Que la acción de desalojo intentada en la presente causa por la parte demandante la misma no tiene fundamento un contrato a tiempo indeterminado, requisito este que en modo alguno, debido a su carácter imprescindible, no pudo ser cumplido por la parte demandante. Que su representado y su grupo familiar, deban desocupar las bienhechurias dadas en arrendamiento y entregarlas a la parte demandante para que ésta efectué las supuestas reparaciones por no constar en autos nada que establezca de manera indubitable la necesidad de desocupar el inmueble arrendado para efectuar dichas reparaciones. Que es falso que el inmueble dado en arrendamiento se encuentre amenazado de ruina inminente tal y como lo afirma la parte demandante en su libelo. Que los posibles daños que pueda presentar el inmueble arrendado se deban a causas imputables al arrendatario o a su grupo familiar o al mal uso que estos hayan hecho al inmueble, puesto que jamás se han servido del mismo para uso distinto al pactado en el contrato. Que su representado deba pagar a la parte demandante cantidad alguna por concepto de costas y costos del presente proceso. Que la notificación hecha a su representada a través de IPOSTEL como la efectuada por este Tribunal el 16 de Junio del 2009, pues al no estar contemplada en el ordenamiento jurídico vigente no puede atribuírseles efecto alguno, ya que la presente causa tiene como fundamento un contrato a tiempo determinado. La pretensión de la parte demandante contenido en el libelo, así como todos los hechos y las consecuencias jurídicas allí señaladas. La insistencia de la parte demandante al intentar en dos oportunidades, por causales distintas el desalojo de su representado.

Por su parte, el Tribunal A-Quo en la oportunidad de dictar Sentencia, una vez narrados los hechos y el derecho alegado, entró a conocer del fondo de los siguientes términos:

“Es fundamental para quien juzga las pruebas traídas a las actas, en virtud de que con las mismas se comprueban los hechos y se demuestran los alegatos esgrimidos por las partes, en el caso de marras, la parte actora pide el desalojo conforme al procedimiento establecido en la Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, quedan establecido que el mismo conforme a la situación planteada es el aplicable, toda vez que existe un contrato a tiempo indeterminado.
Ahora bien, la parte actora consigna copia de Sentencia de Desalojo de fecha 12 de Noviembre de 2007, emanada del Juzgado del Municipio Jiménez del Estado Lara signada con el exp. Nro. 2441, la cual fue declarada sin lugar y confirmada por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Estado Lara, en donde la parte actora en este juicio era quien demandada el desalojo del mismo inmueble objeto de la presente contienda conforme al Artículo 34 Literal A del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Es de advertir que, para quien juzga es irrelevante dicha prueba por cuanto han transcurrido mas de un 1 año y 10 meses de dicho juicio y en dicho tiempo las situaciones pudieron haber cambiado por lo que considera este Tribunal irrelevante la prueba a los fines de probar si es imperioso desocupar el inmueble objeto del presente juicio, en virtud del deterioro que es objeto según lo demanda la parte actora o no es necesario dicho desalojo como lo sostiene la parte accionada, en consecuencia se desecha la misma. Y así se establece.
Bien, así las cosas, toca a la parte demandada probar los alegatos esgrimidos en su contestación ya que al traer hechos nuevos a las actas debe probarlos en virtud a que se revierte la carga de la prueba, en el escrito contentivo de las pruebas esgrimidas por la parte accionada se denota que se limitaron a invocar el alegato usado en la Cuestión Previa sin probar nada que les beneficiara. Ahora bien, siendo que la parte demandada, nada trajo a las actas que pudiera enervar el pedimento de la actora y con los cuales se demostrara lo negado, contradicho y rechazado en la contestación de la demanda y probado como fue la necesidad de desalojar el inmueble desocupado esto induce a que la accionado esta incursa en la causal de desalojo invocado por la parte actora, es decir, el Artículo 34 Literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, es fuerza para esta operadora de justicia fallar que la accionada debe desocupar el inmueble objeto de la presente contienda y en Corolario es impretermitible para esta operadora de justicia declarar con lugar la demanda de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.”

Por lo anterior procedió a dictar Sentencia en los siguientes términos:
Sin lugar la cuestión previa opuesta y en consecuencia con lugar la demanda de desalojo intentada por el demandante Ada Marina Rodríguez de Roas, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Avendia Pedro Leon Torres, de esta ciudad de Quibor, Municipio Jimenez Estado Lara y titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.759.305, Apoderado Judicial: Abogado Miguel Ramón Rojas Morillo, venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 119.704 con domicilio procesal en la calle 13 entre Avenidas 6 y 7 Centro Profesional Kiboc, oficina Nro. 06 Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara, titular de la cédula de identidad Nro. 13.196.782; en contra del ciudadano demandado: Georzeth Adolphus Vega Prince, venezolano, mayor de edad, domiciliado en el callejón San Marco, avenida 11, entre avenidad Pedro León Torres con esquina del callejón San Marco, de esta ciudad de Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara,.Y titular de la Cédula de Identidad Nro, E.81.943.920, Apoderado Judicial : Abogados Johanna León y Edinson Mujica, inscritos en el IPSA N° 72.451 y 47.956 con domicilio procesal en la manzana D N° 22 Urbanización Pepe Coloma, de esta ciudad Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lar. En consecuencia: Primero: Se ordena el Desalojo del inmueble objeto de la presente acción y la consecuente entrega de las bienhechurias arrendadas y descritas en el cuerpo de la Sentencia totalmente desocupado de bienes y personas sin plazo alguno en el mismo buen estado en el cual lo recibió y solvente de todos los servicios y de los cánones de arrendamiento, todo de conformidad con lo establecido en le Artículo 34, Literal C del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y Segundo: Se condena a la parte perdidosa por haber resultado completamente vencida en un 30% calculada prudencialmente por este Tribunal de conformidad con lo previsto en los Artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Así las cosas, pasa esta Alzada a analizar las pruebas aportadas a los autos:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
Se acompañó al libelo
1) Poder autenticado presentado por el actor a favor del abogado MIGUEL ROJAS (Folios 05 y 06)); la cual se valora como prueba de su capacidad procesal, de conformidad con el artículo 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2) Declaración de construcción de bienhechurías a expensas propias (Folios 07 y 08); la cual se desecha pues nada aporta a los hechos controvertidos. Así se establece.
3) Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 10/09/2001 (Folios 09 y 10); el cual se valora como prueba del vínculo contractual y alcance de las obligaciones, y su incidencia será expuesta en la parte motiva, de conformidad con el artículo 1.363 del Código civil. Así se establece.
4) Copias certificadas de decisiones de fechas 12/11/2007 y 13/08/2008 dictadas por el Juzgado A-Quo y el Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial (Folios 11 al 25); el cual se valora en su contenido como instrumento público fehaciente. Así se establece.
5) Notificación e inspección extrajudicial practicada en fecha 27/05/2009 por el Juzgado A-Quo (Folios 26 al 72); el cual se valora como prueba de las condiciones del inmueble objeto del arrendamiento, de conformidad con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Pruebas promovidas por la actora en la oportunidad de Ley
1) Invocó el principio de la comunidad de la prueba y el mérito favorable; las cuales no constituyen per se prueba alguna que requiera valoración. Así se establece.
2) Ratificó el valor de los instrumentos agregados al libelo, los cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
3) Promovió telegrama por el Instituto Telegráfico de la Ciudad de Quibor; el cual no se valora ya que no consta en autos su evacuación. Así se establece.
4) Promovió inspección judicial; la cual se desecha pues no se evacuó en la oportunidad de ley. Así se establece.

Pruebas promovidas por la demandada en la oportunidad de Ley
1) Invocó el mérito favorable; el cual no constituyen per se prueba alguna que requiera valoración. Así se establece.
2) Ratificó el contenido del contrato de arrendamiento; instrumento ya valorado en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

CUESTIÓN PREVIA

Prohibición de la ley en admitir la acción propuesta

De conformidad con el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil el accionado alego como cuestión previa:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Se opuso como cuestión previa la prohibición de ley en admitir la acción propuesta, señalado en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil. Nuevamente, confunde el demandado las instituciones de derecho, la prohibición de ley es entendida como la no posibilidad de intentar una acción por estar fuera de la ley, bien sea por la naturaleza del objeto o por alguna disposición expresa, así no es posible admitir un divorcio civil por incompatibilidad de caracteres pues las causales son taxativas en el artículo 185 y 185-A; en los juicios por resolución de ventas con reserva de dominio existe una prohibición de admitir sin las cuotas no totalizan el limite señalado por el legislador; en jurisprudencia reciente de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido que no puede siquiera admitirse una demanda por desalojo si el contrato sustentado es a tiempo determinado. Como se percibe, la prohibición de ley es una disposición prevista por el legislador, para proteger intereses de orden legal, sin el cual se desvirtuaría la naturaleza de las controversias sometidas a juicio.

En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.

Al examinar la cláusula segunda del contrato de fecha 10/09/2001 (Folio 09), el Tribunal observa que en principio el tiempo de la relación se fijó por un (01) año desde la fecha 05/09/2001 hasta el día 05/09/2002 sin alusión alguna a prórroga convencional. Bajo esta fórmula es criterio del Tribunal, tal como lo expresó el Aquo que el contrato se indeterminó en el tiempo, por la sencilla razón que no puede ser establecida con certeza la fecha en que la arrendataria debía entregar el inmueble, pues posterior a la fecha 05/09/2002, empezó a transcurrir la prórroga legal que feneció en fecha 05/03/2003, una vez que el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el actor recibiendo las pensiones arrendaticias se configuró la tácita reconducción y con ello la indeterminación del contrato, con lo que la figura del Desalojo como pretensión pasó a ser la vía ideal para intentar la presente desocupación. Así se establece.

Por lo señalado quien suscribe debe declarar la improcedencia de la cuestión previa y pasar a decidir el fondo de la pretensión en los siguientes términos:

CONCLUSIONES

Al amparo del ordinal 3 del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el actor solicita el Desalojo del Inmueble en base a las reparaciones del inmueble que ameritan la desocupación.

Sobre el particular el Tribunal observa que para la procedencia de la causal invocada deben configurarse varios supuestos concurrentes, entre los que destacan elementalmente dos aspectos, uno, que el contrato sea a tiempo indeterminado y, dos, que el inmueble amerite la reparación por daños o cambios en su estructura. Sobre el segundo particular, parte de la doctrina (Roberto H. Cavalieri, EL NUEVO RÉGIMEN INQUILINARIO EN VENEZUELA, Pág. 111 y 112) ha señalado que la redacción de la causal brinda la posibilidad para que algunos arrendadores en fraude a la ley, invoquen las reparaciones del inmueble con el único fin de desocupar al inquilino y luego no efectúan la señalada reparación o simplemente arriendan a un tercero.

Para este Tribunal, la observación doctrinaria tiene su validez, no obstante, no puede tenerse como una fórmula rigurosa, para este Juzgado debe diferenciarse entre dos situaciones, si la reparación obedece a daños o a cambios estructurales; si es sobre éste último, el arrendatario deberá probar ante el Tribunal que ha iniciado las gestiones tendentes a una remodelación de suficiente envergadura que amerite la desocupación, como los respectivos proyectos de construcción o permisos municipales. No obstante, en caso de daños la situación es distinta, pues al arrendador sólo le bastará probar que el inmueble los tiene en una medida de certeza razonable, pues no se tratará sólo de la remodelación en sí, sino de los peligros que puede sufrir quien habita el inmueble objeto del arrendamiento.

En el caso de marras el Tribunal A-Quo valoró una inspección extrajudicial, prueba que el accionado cuestiona, debido a que está en desventaja de la inspección judicial que las partes pueden controlar en el proceso. Sobre el particular, esta Alzada se permite traer a consideración la valoración que a inspección ocular extrajudicial efectuó la Sala de Casación Civil en decisión de fecha 18/12/2006, bajo el expediente Exp. N° AA20-C-2006-000651:

Acusa el formalizante la infracción de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil así como 1.428, 1.429 y 1.430 del Código Civil por no compartir la manera en la que el ad quem valoró la inspección ocular extralitem llevada a los autos por el demandante, ya que en su decir, le otorgó valor de plena prueba a efectos de la condena a satisfacer los daños demandados.
Ahora bien en relación a la citada inspección ocular la alzada, expresó:
(…)
Acusa el recurrente que el superior no debió darle valor a la inspección ocular y con base a ella justificar los daños pretendidos. Ahora bien, no es cierto lo afirmado por él, ya que de la lectura analítica practicada sobre el texto de la sentencia de la alzada, se puede evidenciar de forma indubitable que el juez del segundo grado de jurisdicción apoyó su decisión de otorgar valor a la referida prueba con base a lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil, norma que permite aceptar y apreciar lo expresado en las pruebas de la especie, siempre que se hayan invocado los supuestos establecidos en ella y según lo expresa la sentencia acusada, fue de esta manera como precisamente lo argumentó el accionante.
Asimismo se observa en la redacción de la denuncia que ella se limita a señalar la infracción de los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil, que regulan la inspección ocular, más no determina infracción alguna de las reglas de valoración de las pruebas previstas en el Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, aun cuando se delata infracción del artículo 509 eiusdem, norma que consagra el principio de valoración de todo el material probatorio promovido, por parte de los jueces, no fundamenta de ninguna manera como se produjo la violación de la norma señalada, igual deficiencia se advierte con relación a la acusación de infracción del artículo 12 de la Ley Adjetiva Civil.
Con respecto a la afirmación del recurrente referida a que “…De la propia naturaleza de los invocados ‘daños’ y de las circunstancias ‘acreditadas’ aflora de manera diáfana que los mismos bajo ninguna condición pudieran desaparecer o modificarse por el transcurso del tiempo…” la Sala estima que tal consideración por parte del ad quem, debe circunscribirse a la libre apreciación de las pruebas por parte de los jueces, hecho no censurable ante esta sede a menos que exista, y sea debidamente denunciada como infringida, una norma que establezca como debe valorarse determinada prueba.
Con base a los razonamientos expuestos la Sala concluye en declarar improcedente la presente denuncia, por cuanto no hubo infracción de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, ni de los artículos 1.428, 1.429 y 1.430 del Código Civil. Así se establece.
Como se extrae las inspecciones oculares son una prueba de libre apreciación para los jueces, por ello cuando el Juzgado Aquo valoró la prueba asistida por el testimonio de un experto representante de un organismo público, lo hizo dentro de la discrecionalidad que la ley le otorga y soberana, salvo alguna desviación propias de las valoraciones de las pruebas. Como se expresó en la sentencia anterior, la inspección judicial extralitem no es una prueba írrita o insuficiente para valorar por sí sola, siempre quedará en criterio del Tribunal establecer si el control de la prueba habría alterado las conclusiones sobre ella. Así se establece.

Todavía más, aun cuando la prueba fue evacuada extralitem no debe olvidarse que el mismo Juez A-Quo fue quien la practicó, por lo tanto, no fue una valoración a una percepción plasmada por un tercero, sino que él mismo se convenció de los daños alegados. Este Tribunal en Alzada, comparte el criterio de valoración a la prueba y al examinar las fotografías así como el testimonio plasmado del funcionario municipal experto en la materia se deja claro que el inmueble se encuentra con daños. Así se establece.

Por otro lado, no comparte este Juzgado el criterio del A-Quo por el cual la demandada tenía la carga de desvirtuar los hechos alegados por el actor, pues en su contestación rechazó en forma pura y simple los argumentos sin que aportara hechos nuevos, por lo tanto, no ocurrió la inversión de la carga de la prueba. Es aceptado por la doctrina y jurisprudencia patria que los hechos negatorios indefinidos, tal como los que expresan los defensores de oficio, no invierten la carga de la prueba, sino que mantienen el deber de la actora en acreditar el derecho que reclama, consecuencia muy distinta de quien no contesta porque da su asentimiento en reconocer como cierto los dichos del libelo. Así se establece.

No obstante lo anterior, la realidad en la presente causa es que la parte actora demostró los daños sufridos por el inmueble objeto del arrendamiento, en criterio de esta Alzada, tales daños son suficientes para la procedencia de la demanda, se repite, porque ponen incluso en peligro la integridad física de sus ocupantes. Por ello, si el demandado decidiere arrendar a un tercero o al mismo arrendatario sin hacer las reparaciones que alega y se producen daños indefectiblemente deberá asumir su responsabilidad civil y penal. Así se decide.

Sobre la procedencia de la demanda por desalojo en base al ordinal expuesto el parágrafo primero del mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa:

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 13/05/2009 (Exp. N º AA50-T-2008-1528) estableció la importancia de pronunciarse sobre tales lapsos una vez que se declarara procedente las demandas de desalojo en base a los ordinales indicados y en tal sentido indicó:

De lo anterior se observa que, no obstante que la demanda de desalojo fue incoada con fundamento, en el artículo 34, letra c), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el inmueble cuyo desalojo se solicitó iba a ser objeto de reparaciones que ameritaban su desocupación, de la anterior transcripción del dispositivo de la decisión cuestionada, debió verificar el a quo si se concedió al arrendatario el lapso de seis (6) meses que la referida ley prevé para la entrega material del inmueble.

Respecto de dicho lapso para la entrega material del inmueble en virtud de una demanda de desalojo incoada con fundamento en las letras b) y c) del citado artículo 34 de la ley que regula la materia, esta Sala, con ocasión de un recurso de nulidad interpuesto, justamente, contra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se pronunció sobre la proporcionalidad de dicho lapso de seis (6) meses, por lo que resulta imperativo para el caso de autos, citar las decisiones de esta Sala Nros. 1.376/2005 y 589/2008, en las cuales estableció lo siguiente:

“(…) En el apartado anterior se refirió la Sala a una de las causales para pedir la desocupación de un inmueble arrendado. En éste le corresponde tratar el plazo que se concede al arrendatario para efectuar la entrega del bien una vez que ha sido declarado judicialmente que debe desalojar, si la desocupación se acordó por alguna de estas causales: necesidad del propietario de usarlo (o de algún pariente consanguíneo) y necesidad de efectuar su demolición o reparación.
Como se ha visto, el plazo que prevé la ley es de seis meses, contados a partir del momento en que se le notifique al arrendatario la sentencia definitivamente firme que haya declarado con lugar la demanda de desalojo (…).
En principio, se trata de un aspecto no controlable por el juez, pues se entiende que el legislador intentó conciliar con ese plazo tanto el derecho de propiedad del arrendador como el derecho del arrendatario a ocupar una vivienda (…).
El juez puede controlar la proporcionalidad de una determinada decisión, para evitar que, con base en la libertad, se incurra en una arbitrariedad que a la postre no permita satisfacer el fin para el cual se ha dictado la norma (…).
De esta manera, aunque teóricamente posible, en la práctica el control de la proporcionalidad de las normas es complejo, toda vez que puede resultar contraproducente en ocasiones. En concreto, no podría el juez anular una norma que estima desproporcionada, si esa anulación implica que se cree un vacío normativo (…).
Al respecto, es patente la necesidad de vivienda que existe en el país, circunstancia que al adminicularse con la poca capacidad económica de la mayor parte de la población para adquirirla crea una presión en el mercado habitacional a la cual la ley impugnada pretende darle solución. En este sentido, múltiples han sido las enmiendes (sic) buscadas, que pasan desde la posibilidad de adquirir las viviendas por política habitacional o a través de financiamientos para proyectos de auto gestión o de auto construcción, hasta dispensar una mejor regulación al área arrendaticia (…).
Dentro de este contexto, el punto que pretende resaltar la Sala es muy sencillo: en la actualidad no resulta nada fácil para el ciudadano conseguir una vivienda para arrendar. Es esa la razón que justifica el plazo de seis meses que le otorga la norma impugnada al arrendador para desalojar el inmueble, argumento que se refuerza con el hecho de que dicho plazo sólo procede cuando el motivo de desalojo obedece a necesidades propias del propietario, y no por alguna conducta indeseable del inquilino (...).
En definitiva, bajo tal justificación, la potestad que tiene el legislador de configurar el derecho a la tutela judicial efectiva en materia arrendaticia ha sido desplegada sin haber afectado el núcleo esencial del derecho, centro indisponible para el legislador en su actividad, pues la Ley busca garantizar los derechos de los arrendadores y arrendatarios para influir positivamente en la solución del grave problema de vivienda.
Al ser ello así, el plazo de seis meses contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme, otorgado al arrendador para que desaloje el inmueble, se encuentra justificado y, por tanto, perfectamente ajustado a derecho, razón por la cual esta Sala desestima los argumentos de nulidad planteados en contra del parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”.

En el caso que nos ocupa, tal como se señaló precedentemente, observa la Sala que debió analizar el a quo si el presunto agraviante otorgó el lapso de seis (6) meses previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que el arrendatario -accionante- efectuara la entrega material del inmueble, con ocasión de la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo incoada en su contra, lo cual resultaba aplicable en el caso concreto, habida cuenta que, conforme lo señala el parágrafo primero del citado artículo 34, cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en las letras b) y c)¬ de dicho artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble.

Por tal motivo, la Sala observa que conforme a lo expuesto el a quo debió analizar si fueron vulnerados los derechos constitucionales denunciados por el accionante, verificando si al juez de la causa desaplicó u omitió el lapso legalmente previsto para la entrega material del inmueble.

Por lo anteriormente expuesto, esta Sala estima que el a quo erró al declarar improcedente in limine litis el amparo interpuesto, toda vez que debió considerar que el lapso previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la entrega material del inmueble por parte del arrendatario con ocasión de una demanda de desalojo, no resulta un lapso facultativo que el juez pueda aplicar o no; por el contrario, tal como lo asentó esta Sala Constitucional en la jurisprudencia parcialmente transcrita, la omisión o desaplicación de dicho lapso, constituye una lesión al derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, pues el mismo es producto de la potestad que tiene el legislador de regular dicho derecho fundamental, en materia arrendaticia, en aras de su correcta y efectiva operatividad, adecuándolo a la actual realidad en materia de vivienda, sin afectar, por supuesto, el núcleo esencial de tal derecho fundamental, tanto respecto del arrendador como del arrendatario.

Al examinar el cuerpo de la decisión emitida en fecha 21/09/2009 por el Juzgado A-Quo, objeto del presente recurso, se evidencia la omisión entorno al lapso de seis (06) días que concede la ley para la desocupación del inmueble una vez sea decidida la causa y notificada la arrendataria, lo cual es violatorio del derecho a la defensa. Por ello, dado que son garantías constitucionales este Tribunal debe confirmar la decisión en el sentido que el Desalojo por la causal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es procedente en derecho, sin embargo, debe ser corregida en el aspecto que una vez sea remitida la presente decisión al Tribunal de origen, la parte actora impulsará la notificación de ley y una vez conste la misma en el expediente, el arrendatario demandado tendrá una lapso improrrogable de seis (06) meses dentro del cual deberá desocupar el inmueble objeto del arrendamiento, como en efecto se decide.

Por lo expuesto este Tribunal en funciones de Alzada debe declarar parcialmente con lugar la apelación ejercida por la accionada, sin embargo, con lugar la demanda de Desalojo en el entendido que la arrendataria deberá desocupar el inmueble dentro de los seis (06) meses siguientes a la notificación de la presente decisión que se le haga en el Tribunal de la causa. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la APELACIÓN, interpuesta por la parte demandada ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA, contra la Sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Jiménez de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Estado Lara, que declaró CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana ADA MARINA RODRÍGUEZ de ROAS, contra el ciudadano GEORZETH ADOLPHUS VEGA, todos antes identificados, en consecuencia Primero: Se ordena el desalojo del Inmueble objeto de la presente acción, desocupado de bienes y personas y solvente de todos los servicios y de los cánones de arrendamientos, el entendido que la arrendataria deberá desocupar el inmueble dentro de los seis (06) meses siguientes a la notificación de la presente decisión que se le haga en el Tribunal de la causa; Segundo se ratifica la condenatoria en costas del A-quo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; Tercero: No hay condenatoria en costas del recurso por no haber vencimiento total de conformidad con el artículo 281 ejusdem.
QUEDA CONFIRMADO EL FALLO APELADO, en los términos expuestos en la parte motiva.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los quince (15) días del mes de Diciembre del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Hernández Silva

En la misma fecha se publicó y se dejó copia siendo las 02:43 p.m

La Secretaria