TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiocho (28) de Enero de dos mil nueve (2009)
198º y 149º
KP02-R-2008-001233

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil BETTY VIELMAN BIENES RAICES, C.A, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 15 de febrero de 1996, bajo el nro. 48, tomo 148-A, representada por la ciudadana BETI MARIA VIELMAN ARAUJO, titular de la cédula de identidad N° 3.081.932 de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EVA GONZALEZ SILVA, JESUS MANUEL DA SILVA Y MARIA ALEJANDRA JIMENEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajos los Nros. 33.957, 32.441 y 119.472, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ANA YOLANDA TOVAR LESACA y JOSUE DE JESUS HIDALGO MATOS, venezolano, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 7.349.324 y 9.542.101, respectivamente, de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: NORA RIVERO HERNANDEZ, inscrita en el IPSA bajo el Nro. 90.121, de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN DEL JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como Alzada el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por apelación interpuesta por la parte demandada en fecha (f. 107), contra la sentencia dictada en fecha 03/11/2008 (f. 98 AL 105) por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró SIN LUGAR la demanda señalada interpuesta por la Sociedad Mercantil BETTY VIELMAN BIENES RAICES,C.A, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 15 de febrero de 1996, bajo el nro. 48, tomo 148-A, representada por la ciudadana BETI MARIA VIELMAN ARAUJO, titular de la cédula de identidad N° 3.081.932 de este domicilio contra los ciudadanos ANA YOLANDA TOVAR LESACA y JOSUE DE JESUS HIDALGO MATOS, venezolano, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 7.349.324 y 9.542.101, respectivamente, de este domicilio. En fecha 19/11/2008 fue recibido el presente expediente y quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa (f. 110). En fecha 27/11/2008 la parte recurrente presente escrito (f. 111). En fecha 08/12/2008 se difirió la decisión para el décimo día de despacho siguiente (f. 118).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone el actor que mediante documento notariado de fecha 22/08/2007 celebró contrato de prorroga legal con los demandados por un inmueble constituido por una casa quinta construida sobre una parcela de terreno propio, distinguida con el Nro. 28, que forma parte del “Condominio Plaza Caribe”, ubicada en El Ujano, de esta ciudad de Barquisimeto. Que en el mencionado contrato acordaron una prorroga legal de un (01) año contados a partir del día 01/07/2007 hasta el día primero 01/07/2008, que estipularon un canon de arrendamiento por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.500,00), los cuales deberían pagar por mensualidades adelantadas. Que se estableció ante la falta de cumplimiento del contrato la desocupación. que habían celebrado con anterioridad contratos arrendaticios, que luego de una relación arrendaticia de tres (03) años convinieron en celebrar un documento contentivo de la prorroga legal en fecha 22/08/2007 correspondiéndole una prorroga legal de un (01) año el cual comenzó a contarse a partir de la fecha de terminación del último contrato celebrado, desde el 01/07/2007 hasta el 01/07/2008. Que los arrendatarios a pesar de la terminación del contrato de prorroga legal y de las solicitudes de desocupación y entrega del inmueble siguen en posesión del mismo. Fundamenta su pretensión en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1265 del Código Civil, y en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por todas las razones expuestas es por lo que por Cumplimiento de Contrato; para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal en lo en cumplir el contrato de prórroga legal celebrado entre las partes, al pago de indemnización por el uso del inmueble, hasta la fecha de la desocupación y entrega definitiva del mismo, la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.500,00) mensuales, que corresponde al ultimo canon pactado entre las partes, en pagar las costas y costos procesales que se deriven de la presente demanda y en pagar la respectiva indexación o corrección monetaria. Finalmente estimó su pretensión en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.500,00).

Por su parte, la parte demandada contesta la demanda negando, rechazando y contradiciendo la existencia del contrato de prórroga legal, afirmando que ésta opera de pleno derecho cuando el arrendatario se encuentra solvente en sus pagos. De igual manera, niegan, rechazan y contradicen la existencia de un contrato a tiempo determinado porque el contrato se indeterminó por vicios en el mismo. Niegan, rechazan y contradicen la pretensión de pago por incumplimiento de las obligaciones en la relación arrendaticia ya que, carecen de fundamentos de hecho y de derecho.

Por su parte, el Tribunal Aquo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, entró a conocer a conocer del fondo en los siguientes términos:

Ahora bien, antes de pasar a dilucidar si en efecto se encuentran cumplidos los extremos legales para pretender el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega del inmueble arrendado se hace imprescindible revisar si en efecto los demandados disfrutaron la prórroga legal establecida por la ley a su favor o si por el contrario celebraron un nuevo contrato de arrendamiento. Al respecto, es importante recordarle a las partes que no es la denominación lo que realmente define la naturaleza del contrato sino la esencia del mismo. Si analizamos la naturaleza de la prórroga legal observamos que ella corre de pleno derecho al vencimiento del término contractual, a favor de los arrendatarios, por lo que no puede existir penalidad alguna respecto al disfrute o no de la misma. Es por ello, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ratifica este criterio del legislador patrio cuando señala que “durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato original, salvo las variaciones en el canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación” (RESALTADO Y SUBRAYADO NUESTRO), razón por la que indefectiblemente esta servidora debe examinar si en el documento suscrito por las partes en fecha veintidós de Agosto del año dos mil siete (22-08-2007) permanecen las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato original, por lo que al comparar el mismo con el original celebrado en fecha veintiuno de Julio del año dos mil seis (21-07-2006), observamos que en el contrato cuyo cumplimiento se pretende y que a su vez es el instrumento fundamental de la demanda sufrió modificaciones por cuanto se estableció una creó una limitación al establecer un lugar de pago de los cánones de arrendamiento al prescribirse que deberán pagarse en las oficinas de Betty Vielman Bienes Raíces C.A.; además, se omitió la finalidad “única y exclusiva” estipulada en la cláusula SEPTIMA del contrato de arrendamiento celebrado en fecha veintiuno de Julio del año dos mil seis (21-07-2006) el cual cursa a los folios diecinueve (19) al veintiuno (21) de la presente causa; aunado al hecho de que en la cláusula décima primera del documento que corre inserto a los folios diez (10) al doce (12) de este expediente, se establece una penalidad para los arrendatarios, dentro de lo que denominaron contrato de prórroga legal, a sabiendas de que, reitero no puede existir penalidad económica por el uso no causado del inmueble arrendado en el caso de que los arrendatarios deseen entregar el inmueble arrendado antes de finalizar el lapso de la prórroga legal, pues esta corre a su favor; por lo que, indefectiblemente esta servidora evidencia que lo que las partes celebraron fue un nuevo contrato de arrendamiento que amplía el lapso de duración de la relación arrendaticia, y fue a partir del primero de Julio del año dos mil ocho (01-07-2008) cuando comenzó a operar la prórroga legal por el lapso de un (01) año de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia por no encontrarse cumplidos los extremos legales para pretender el cumplimiento del contrato y la respectiva entrega del inmueble se declara SIN LUGAR LA DEMANDA Y ASÍ SE DECIDE.

Por lo anterior procedió a dictar sentencia en los siguientes términos:
SIN LUGAR la demanda intentada por Sociedad Mercantil BETTY VIELMAN BIENES RAICES, C.A, representada por la ciudadana BETI MARIA VIELMAN ARAUJO, en la persona de sus Apoderados Judiciales Abg. EVA GONZALEZ SILVA, JESUS MANUEL DA SILVA y MARIA ALEJANDRA JIMENEZ, respectivamente contra ANA YOLANDA TOVAR LESACA y JOSUE DE JESUS HIDALGO MATOS, Asistidos por la Abg. NORA RIVERO HERNANDEZ, todos plenamente identificados en autos. Se condena en costas a la parte DEMANDANTE por haber resultado totalmente vencida, ello conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil vigente.

Competencia de actuación del Juzgado Superior

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

CONCLUSIONES

Debe este Tribunal empezar por analizar el perfil del denominado contrato de prorroga legal, consideración que llevó al Tribunal Aquo a declarar la continuidad de la relación arrendaticia y con ello la declaratoria sin lugar de la demanda.

El principio madre en los contratos es el de la “autonomía de la voluntad de las partes”, en virtud del cual, siempre que no sea contrario a la ley, buenas costumbres u orden público, lo pactado debe obedecerse. En este sentido, existen materias sumamente delicadas en virtud del cual el Estado interviene para preservar el interés de los menos favorecidos, tal es el caso del arrendamiento en el que se califica como hecho social, por lo tanto, aquellas condiciones en las cuales se establezcan prestaciones gravosas al arrendatario deben sufrir la corrección inmediata de parte del Estado, en el marco del respeto a las leyes, la materia involucrada y lo acordado por los contratantes.

El lugar en el cual se debía efectuar la cancelación de la pensión arrendaticia quizá no resulte una variable determinante en el contrato, pues so constituye un cambio sustancial insalvable que puede solventarse por acuerdo mutuo o con la consignación legal arrendaticia en el peor de los casos. Pero, Tal como expuso el Aquo, existen condiciones sumamente cuestionables en el contrato. Sin ningún tipo de ambages, existe una norma de orden público establecida en el encabezamiento y último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
De la norma se extraen varios principios indiscutibles. Primero, si una norma de orden público dice que la prórroga legal es potestativa para el arrendatario no puede aceptarse la obligatoriedad en asumirla, menos indemnización alguna derivada de la anterior, pues es facultativa por orden del legislador. Segundo, si por orden las condiciones durante la prórroga legal son las mismas que imperan en el contrato original, resulta inoficioso cualquier acuerdo que al respecto se haga, la única salvedad tiene que ver con el cánon de arrendamiento que se da en dos únicos supuestos: a) que sea consecuencia de un procedimiento de regulación o; b) de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Siendo que el canon se aumentó entre el penúltimo contrato (f. 19 al 21) y el denominado de prórroga legal (f. 11 al 13), era obligación de la actora demostrar la exención de regulación en torno al inmueble, ante la omisión necesariamente debe tenerse como descontextualizado dentro de una prórroga legal. Tercero, si en el contrato de fecha 21/07/2006 (f. 19 al 21) se ofreció el inmueble en venta, las mimas condiciones debían imperar para el denominado contrato de prórroga legal pues, se repite, “Durante el lapso de prórroga legal…permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original”.

Lo citado anteriormente, en torno a la prórroga legal es consecuencia lógica de los derechos irrenunciables y protección concebida en la ley espacial inquilinaria, según el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto quiere decir que las instituciones del desalojo, prórroga legal, oferta real arrendaticia y la consignación, entre otros, se interpretan apegada a la norma, y sólo puede variar si redunda un mayor beneficio al arrendador, como débil jurídico. Por ello, si las partes acuerdan una prórroga mayor a la de la ley, o condiciones más favorables estima este Tribunal es viable, siempre y cuando las partes lo tengan por escrito. En el caso de autos, esta Alzada comparte el criterio sostenido por el Tribunal Aquo, en el sentido que las variantes acordadas en el denominado “contrato de prórroga legal”, son a todas luces incompatibles con el fin último de la institución y las condiciones concebidas por el legislador, en consecuencia, dado que las prestaciones se han dado de parte y parte, es menester de quien suscribe concluir que se trata de un nuevo contrato de arrendamiento y no de la prórroga legal que desemboca con su terminación en la entrega inmediata del inmueble. Así se decide.

Finalmente, esta Alzada considera oportuna la acotación del recurrente, específicamente en torno a la declaración de improcedencia por parte del Aquo. La interpretación soberana que tienen los Jueces en materia de contratos, le permite establecer conclusiones en torno a su naturaleza, pero en el caso de autos al observar el Tribunal que es un nuevo contrato resulta claro que los presupuestos adjetivos para entrar a conocer el cumplimiento de contrato no están dados, por lo tanto, no puede declararse la demanda improcedente o sin lugar como si hubiera conocimiento en torno al fondo de la pretensión, lo procedente en el caso de marras es reponer la presente causa al estado de pronunciarse sobre su admisibilidad para declarar como en efecto se declara su inadmisión, ya que la demanda es contraria a derecho, toda vez que no tiene asidero jurídico intentar la desocupación de un inmueble por una relación que todavía esta extendida en el tiempo. Así se establece.

DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Primero: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la Sociedad Mercantil BETTY VIELMAN BIENES RAICES,C.A, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 15 de febrero de 1996, bajo el nro. 48, tomo 148-A, representada por la ciudadana BETI MARIA VIELMAN ARAUJO, titular de la cédula de identidad N° 3.081.932, de este domicilio. Segundo: INADMISIBLE la presente demanda la Sociedad Mercantil BETTY VIELMAN BIENES RAICES,C.A, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 15 de febrero de 1996, bajo el nro. 48, tomo 148-A, representada por la ciudadana BETI MARIA VIELMAN ARAUJO, titular de la cédula de identidad N° 3.081.932, de este domicilio contra los ciudadanos ANA YOLANDA TOVAR LESACA y JOSUE DE JESUS HIDALGO MATOS, venezolano, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 7.349.324 y 9.542.101, respectivamente, de este domicilio. En consecuencia SE REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Tercero: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE Y DÉJESE COPIA. BÁJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los dos veintiocho (28) días del mes de Enero de 2.009.

La Juez Temporal,

Keydis Pérez Ojeda

La Secretaria

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 03:15 p.m. Y se dejó copia.

La Secretaria