TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis (06) de Julio del año dos mil nueve (2.009)
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2006-003161

PARTE ACTORA: JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA Y MARIA TERESA DOS SANTOS DE PESTANA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-81.468.781 y E-81.942.236, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JUAN QUINTERO VALENCIA, JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPON y MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el IPSA bajo el Nº 58.878, 29.566, 31.267, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ANA THAMAYRA LINAREZ, de venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro 7.331.678, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS EDUARDO SANCHEZ LEAL, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 53.214.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE REIVINDICACIÓN.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado la presente causa por Juicio de Reivindicación, interpuesta por los ciudadanos JOSE MARTINHO AGRELA PESTADA Y MARIA TERESA DOS SANTOS DE PESTANA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-81.468.781 y E-81.942.236, de este domicilio contra la ciudadana ANA THAMAIRA LINAREZ, de venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro 7.331.678, de este domicilio. En fecha 26/07/2006 se interpuso la demanda (f. 01 al 05). En fecha 18/09/2006 se admitió (f. 10). En fecha 11/10/2006 fue citada la demandada pero se negó a firmar (f. 14) por ello, en fecha 20/11/2006 la secretaria del Tribunal complementó la citación (f. 18). En fecha 20/12/2006 la demandada contestó y reconvino en la demanda (f. 20 al 28). En fecha 25/01/2007 la actora contestó la reconvención (f. 34 y 35). En fecha 01/03/2007 fueron agregadas las pruebas promovidas por la demandada (f. 41 al 47). En fecha 04/06/2007 se declaró vencido el lapso de evacuación de pruebas (f. 92). En fecha 26/06/2007 se declararon vencidos los informes (f. 97). En fecha 26/09/2007 siendo la oportunidad para dictar sentencia la misma se difirió para el décimo octavo día de despacho siguiente (f. 98). En fecha 19/11/2008 la Juez Temporal Keydis Pérez se avocó al conocimiento de la presente causa (f. 104).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Exponen los actores que son propietarios de un inmueble consistente en un apartamento el cual forma parte del Edificio de nombre “Bernardete” ubicado en la calle 54 a treinta y tres metros con cuarenta centímetros del eje de la carrera 14, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara. Que el inmueble tiene un área de 83,92 Mts.2 y se encuentra identificado como el apartamento 7-B, con dos puestos de estacionamiento. Que le pertenece por documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 09/11/1999 bajo el Nº 08, Tomo 5to, Protocolo Primero. Que el apartamento está ocupado ilegítimamente por la demandada pues carece de algún título que lo justifique y no tiene título de propiedad del mismo. Por las razones expuestas pasó a demandar la reivindicación del mismo. Estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00).

Por su parte el demandado rechazó y negó puntualmente los argumentos del actor, aceptando la ocupación del inmueble descrito. Hizo especial énfasis en que tienen más de nueve (09) años ocupando el inmueble, que suscribió un contrato de opción a compra y por lo tanto sí tiene derecho sobre el inmueble, aunque reconoció no tener instrumento registrado. Inmediatamente pasó a reconvenir por cumplimiento del contrato de opción a compra señalado, pues asegura haber entregado al demandante reconvenido la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) ahora SESIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 6.000,00), también alega haber suscrito los servicios públicos existentes. Que el actor se negaba a suscribir el contrato definitivo de venta, que ante otras transacciones hechas dedujo haber cancelado la totalidad del monto acordado. Por las razones expuestas pasó a demandar por cumplimiento de contrato, que le sea entregado el documento definitivo de la venta y la indemnización de los daños y perjuicios, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar y con lugar la reconvención.

El actor reconvenido por su parte, negó y rechazó la reconvención, por cuanto en la convención señalada no se estableció precio alguno y se estableció una negociación que no se verificó. Que si no existe precio el comprador no puede pagarlo y esta es su principal obligación. Que no hubo consentimiento sobre el contrato y por tanto debe ser declarada sin lugar la demanda.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO
1) Certificación de gravámenes expedida por el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, sobre el inmueble objeto de la demanda (f. 06 al 08), el cual, concatenado con el instrumento cursante a los folios 55 al 62, se valoran como prueba de la propiedad ostentada por el actor reconvenido, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

SE ACOMPAÑÓ A LA CONTESTACIÓN
1) Original de contrato de opción a compra suscrito entre las partes sobre el inmueble objeto de la reconvención y suscrito en fecha 21/08/1997 (f. 29), por cuanto no fue impugnado en firma o contenido el mismo se valora como prueba del ofrecimiento en venta efectuado por el actor al demandado reconviniente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Pruebas promovidas por la demandada reconviniente
1) Ratificó el instrumento de opción a compra, el cual fue ya valorado en consideraciones que este juzgado da por reproducidas.
2) Promovió copias fotostáticas de ventas protocolizadas por el actor reconvenido con terceros en otros apartamentos cercanos al del objeto de la presente reivindicación y del mismo edificio (f. 48 al 53), las cuales se desechan pues nada aporta a los hechos controvertidos. Así se establece.
3) Recibo de pago efectuado por el demandado reconviniente a favor del actor, como abono al apartamento Nº 7-B (f. 54), por cuanto no fue desconocido o impugnado el mismo se valora como prueba del pago y abono al concepto expresado, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4) Original de recibo emanado de CANTV, contrato para el servicio de gas, original de solicitud de servicio a la empresa Servigas y original de servicio eléctrico a la empresa Energía Eléctrica de Barquisimeto (f. 63 a 66), los cuales se desechan pues siendo instrumentos emanados de terceros deben ser ratificados a través de la prueba testimonial. Así se establece.
5) Promovió informes de parte de FONDO COMÚN, CANTV, SERVIGAS y ENERGÍA ELÉCTRICA DE BARQUISIMETO, se valoran únicamente las cursantes en autos, la entidad bancaria FONDO COMÚN y la empresa SERVIGAS (f. 83 y 89) y su incidencia en la presente decisión será expuesta en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6) Promovió las testimoniales de los ciudadanos MARILENA RODRÍGUEZ DE CASTANHO, SEFORA ELINA ROMERO DE CASTILLO, NORMA MILAGRO BARRETO SIVIRA, CARIVETH MELÉNDEZ DE COROBO, se analizan únicamente las testimoniales de las ciudadanas MARILENA RODRÍGUEZ DE CASTANHO y CARIVETH MELÉNDEZ DE COROBO, pues sí rindieron declaración. En cuanto a la testifical rendida por la ciudadana Marilena Rodríguez, la misma en las respuestas a las preguntas: tercero, señala que la demandada se comporta como propietaria del inmueble objeto de reivindicación, y en la respuesta a la pregunta Sexto referida a si la demandada ocupa cargos directivos en la junta de condominio, la misma contesto que si porque la eligieron, la testifical se desecha pues nada aporta a los hechos controvertidos como es la propiedad; En cuanto a la testifical de la ciudadana Cariveth Johanna Melendez, en respuesta a la pregunta Tercero; señala Si, si la considero propietaria. Respuesta subjetiva y de apreciación de la testigo, y en respuesta a la pregunta Sexto, indica que la demandada es la presidenta de la Junta de Condominio. Respuestas que a juicio de quien Juzga no son suficientes para acreditar propiedad, por lo que se desecha. Así se establece.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

De aquí que entienda quien juzga, que en el proceso Civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

RECONVENCIÓN

La reconvención, es la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación, en el proceso pendiente fundada en el mismo o diferente título que la del actor para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. De esta definición destaca:

1) La reconvención es una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la norma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante sentencia.
2) La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente titulo que la del actor. Aquí el demandado adquiere la cualidad de demandado reconviniente, y el demandante el de demandante reconvenido.
3) La reconvención debe ser propuesta ante el mismo juez que conoce de la demanda principal junto con la contestación y decidida contemporáneamente en aquella en el mismo proceso (articulo 361 CPC.).

Al respecto cabe señalar algunos aspectos de consideración a los fines de tener claro la Reconvención como medio de mutua petición, de ataque que puede surgir en un mismo proceso, es lo que conocemos como contra demanda. Que tal como lo establece autor Ricardo Henriquez La Roche en el Código De Procedimiento Civil, Tomo III, Pág.159 la reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas (la originaria y la deducida por vía reconvencional) es menester que exista una conexión entre ambas. En tal sentido, esa conexión no va referida a la identidad de las personas ( edaem personae, pues tanto el actor como el demandado tienen cualidad distinta en una y otra relación sustancial, en la demanda originaria, el actor se reputa acreedor y el demandado deudor y en la reconvención es a la inversa, pues el actor será demandante reconvenido y el demandado el reconviniente, sin embargo si existe la conexión entre las causas en el sentido de que a los dos litigantes le atañe ambas causa en el orden de la cualidad, por lo que en aras del principio de economía procesal y siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo proceso, se aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no exista identidad de sujetos, ni de titulo, ni de objeto, si el objeto es el mismo habrá mutua petición, si es distinto, al del juicio principal reconviniente lo determinara como se indica en el articulo 340 del Código De Procedimiento Civil. En el caso de marras, la demanda y su reconvención tienen distintos objetos, uno la declaratoria de propiedad y consecuente desocupación, el otro, hacer cumplir un contrato con la consecuente condena por daños y perjuicios, por lo que, se hace necesario el examen particular para establecer la conclusión de ley.

REIVINDICACIÓN

Reivindicación

La acción Reivindicatoria, es aquella en virtud de la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado detenta o posee sin derecho para ello, y consecuencialmente pide se le condene a devolver dicha cosa. En ciertos casos, esta acción permite obtener también la restitución o el valor de los frutos y gastos. Su fundamento es el derecho de propiedad y el derecho de persecución, que lo caracteriza por el Articulo 548 del Código Civil venezolano vigente. Siendo así la acción reivindicatoria real, petitoria, imprescriptible, (en principio), restitutoria, (en principio). Dicha acción solo puede ser ejercida por el propietario, de manera que, siendo el poseedor de la cosa, es también a la vez propietario de los bienes por causas de mejoras realmente hechas. Procede únicamente contra el poseedor o detentador actual de dichos por causa de mejoras, el cual puede ser el propietario de la cosa, pero, a su vez poseedor de dichas mejoras. Se requiere identidad entre la cosa cuya propiedad invoca el actor, y la que posee y detenta el demandado. No pueden reivindicarse cosas genéricas. La consecuencia fundamental de la reivindicación, es que el demandado queda condenado a restituir la cosa con todos sus accesorios o en el caso previsto en el aparte único del Articulo 548 Código Civil venezolano vigente, a recobrarla a su costa por cuenta del demandante o a pagar su valor si así no lo hiciere. El actor que recibe el valor de la cosa no pierde el derecho de reivindicarla contra el nuevo poseedor y detentador, sin embargo en tal supuesto, deberá devolver al anterior poseedor o detentador la suma que recibiera de él en lugar de la cosa. Entonces, según lo antes dicho se concluye que la acción Reivindicatoria, tiene por objeto fundamental, obtener el reivindicante la restitución de la cosa que se dice en posesión del demandado.

Ahora bien, en relación a la procedencia de esta acción reivindicatoria la doctrina y la jurisprudencia la han condicionado a la ocurrencia de los siguientes requisitos: a) El derecho de propiedad o dominio del actor o reivindicante; b) El hecho de encontrase el demandado en posesión de la cosa reivindicada; c) La falta de derecho a poseer del demandado; y d) Que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el actor alega tener derechos como propietario. Teniendo la carga el actor de demostrar estos requisitos los cuales deben observarse y probarse de manera concurrente, para lograr la procedencia de la acción reivindicatoria, aunque el demandado no pruebe nada que le favorezca.

El titular de ese derecho, sea quien sea, esta facultado por la Ley para reivindicar la cosa de quien la tenga, y por su parte, los reivindicados a devolverla, previa una decisión judicial que clarifique en medio del conflicto de intereses, quien tiene el mejor titulo y por tanto el mejor derecho. En cuanto a la propiedad de la cosa objeto del presente proceso, se observa que este requisito debe probarse mediante documento oponible a terceros, de esta, manera el Articulo 1360 Código Civil venezolano vigente establece que: “el instrumento publico hace plena fe entre las partes como respecto de terceros mientras no sea declarado falso”.

Sabiendo que los requisitos señalados son concurrentes este Tribunal entra directamente al de la posesión ilegítima por parte del ocupante demandado. Por posesión ilegítima, a los efectos de la declaratoria de reivindicación, debe entenderse aquella aprensión sobre la cosa o actos posesorios sin el consentimiento del propietario o un mandatario de este. Así por ejemplo, si una persona recibe en arrendamiento por parte de un administrador o usufructuario no podrá ser desalojado por la vía de la reivindicación, pues aunque no son propietarios tienen la suficiente facultad jurídica para poner en posesión a un tercero, dentro de los límites de su mandato. En el caso de autos la parte accionada presenta un contrato que denominó “opción a compra”, por sí solo y al observar la redacción así como la naturaleza del convención la misma no acredita el permiso para poseer, pues siempre será una promesa para adquirir como propietario el inmueble aspecto distinto al de la posesión, ahora bien, siendo que el testimonio de los testigos promovidos, el informe de la empresa SERVIGAS, el hecho no controvertido por el cual la accionada pertenece a la junta de condominio y el silencio completo del actor sobre el contrato existente; estima este juzgado que son suficientes elementos para aceptar que la parte actora manifestó su asentimiento en que el accionado poseyera el inmueble objeto de la reivindicación, porque es una máxima de experiencia, difícilmente una persona entraría en un apartamento desconocido para él, lograría acondicionarlo con los servicios públicos, entre otros, sin el beneplácito de otra persona que se lo permita. Así las cosas, es claro que los requisitos concurrentes de la reivindicación, cargas del actor, no se encuentran satisfechos aspecto que hace inoficioso cualquier otro pronunciamiento sobre el tema y con ello la improcedencia de la reivindicación.

Cumplimiento de Contrato

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

En base a lo anterior, estima este Tribunal imperioso delimitar la naturaleza del contrato sometido a consideración, ya que de ésta dependerá el destino del expediente. Sobre el tema el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en recurso de interpretación de fecha 18/12/2006 (Exp. AA20-C-2005-000331) estableció:
“…….En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.
En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, págs. 25-26, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1955”, señalan que:
“...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta. E importa mucho distinguir con todo cuidado estas dos especies de convenciones.
1° PROMESA UNILATERAL DE VENDER O COMPRAR
Hay promesa unilateral de venta cuando un propietario se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado, a una persona en el caso de que ésta quiera adquirirlo.
La promesa unilateral de comprar, menos frecuente en la práctica que la precedente, es el compromiso que una persona adquiere con el propietario de un bien, de comprárselo, mediante un precio determinado, si dicho propietario se decide a venderlo.
Ninguna de estas dos clases de promesas son las que tiene en cuenta el art. 1.589, ya que éste supone que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar...” (Mayúsculas y cursivas del texto).

Por su parte, Planiol y Ripert en la obra “Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, págs. 920-921, Leonel Pereznieto Castro y Editorial Pedagógica Iberoamericana, S.A. de C.V., México 1977”, exponen:
“...La promesa de venta es un contrato por el cual una persona se compromete a vender a otra una cosa, sin que ésta consienta inmediatamente comprarla.
(...Omissis...)
La promesa de venta es una convención esencialmente unilateral. Si quien la obtiene consiente inmediatamente en comprar, no habrá promesa de venta, sino venta perfecta y total, la cual produciría de inmediato sus efectos. Sería una venta mal calificada o erróneamente redactada, aquélla en que las partes dijesen: “Prometo vender... prometo comprar...” en lugar de: “vendo... compro”. Puede afirmarse que nunca se hace esto en la práctica; sólo la promesa unilateral es un contrato usual; por tanto, también erróneamente los autores modernos han pensado que el art. 1589, reglamenta los efectos de la promesa sinalagmática de vender y de comprar, y que el código no prevé las promesas unilaterales de venta. Han sido engañados por los términos consentimiento recíproco, que explicaremos más adelante. Por el contrario, es indudable: 1° Que los autores antiguos no se ocupan sino de las promesas unilaterales; únicas que se encuentran de hecho, tanto antes como después del código civil; 2° Que el art. 1589 tiene por objeto resolver una controversia que surgió únicamente con motivo de las promesas unilaterales.
Tomemos pues, la promesa de venta como una convención unilateral. Aún no hay venta, puesto que todavía no hay comprador. Existe una sola obligación, contraída por el propietario, única parte que se ha obligado al prometer vender.
Esta promesa no es una simple oferta, que pueda retirarse a voluntad por quien la ha hecho. Constituye un obligación definitiva, puesto que ha sido aceptada por la otra parte. En consecuencia, es un contrato especial, que tiene naturaleza, efectos y nombres propios; llámase promesa de venta. Aún no es una venta, acaso la venta se perfeccione un día por la adhesión del comprador, sí a este le conviene.
En la práctica de los negocios, la promesa de venta toma diferentes nombres. Se designa con el término opción el derecho para el acreedor de declarar, en cierto plazo, su voluntad de realizar la promesa. (...)
Mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por tanto, es inútil la transcripción del acto.
(...Omissis...)
Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra.
El comprador sólo adquiere la propiedad desde el día que otorga su consentimiento. Por consiguiente, debe sufrir los efectos de los derechos reales establecidos por el vendedor en el intervalo, y aún la venta no puede realizarse si la cosa ha sido enajenada; salvo algunas posibles excepciones en casos determinados.
Gran interés para él, en que se declarara retroactivamente propietario desde el día de la promesa. Con este fin, a veces se ha presentado al promitente como un vendedor bajo condición suspensiva; es vendedor, se dice, “si la otra parte consiente en comprar”. En consecuencia, la aceptación de la venta por el comprador produce el efecto de una condición que se realiza, y la venta se opera con efectos retroactivos, ya que tal es la consecuencia natural de la condición (art. 1179). Esta manera de analizar la operación es inexacta; al contrario le falta algo más que una simple condición que suspendería sus efectos, le falta uno de sus elementos esenciales: el consentimiento de una de las partes. Por tanto, debe decirse que el contrato aún no se ha formado, sólo se forma cuando el beneficiario de la promesa de venta se decide a comprar. Ahora bien, el contrato no puede producir efectos antes de ser celebrado...” (Negritas y cursivas del texto).

Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato”.

De las consideraciones transcritas es claro que la presente es una verdadera opción a compra o promesa unilateral de venta, ya que en el instrumento al folio 29 se observa una redacción pura y simple en la cual el actor vendedor manifestó ofrecer en opción a venta el inmueble descrito ut supra. Consecuente con la anterior doctrina, en el mismo momento en que el comprador manifiesta el consentimiento en comprar se convierte en venta y para que ésta sea tal se requiere además del precio estipulado. Al observar el contrato in comento se percibe también que no existe lapso para que el comprador ejerza su derecho, lo cual no hace más sencillo saber quien ha incumplido.

Quien suscribe, observa que si bien existió una promesa unilateral en vender la misma no produce los efectos propios de la venta, menos cuando el ofrecimiento ha sido tan genérico y con casi diez (10) años de antelación a la presente demanda. Para comprender la dificultad de declarar con lugar esta demanda, basta con señalar que tal decisión llevaría a este Tribunal a determinar el precio de la venta, así como a convalidar a determinar un tiempo de ejercicio para la opción que las partes han omitido. Estas incertidumbres, sumadas al hecho por el cual el demandado reconviniente vino a ejercer su pretensión luego de casi diez (10) años y en una reconvención, condicionan del criterio de este Juzgado en el sentido que la contrademanda por cumplimiento de contrato no debe prosperar. Así se establece.

Como bien se ha expuesto, a través del informe cursante al folio 89, la entidad bancaria acredita que a favor del actor reconvenido se giró cheque por la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.300.000,00) hoy CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.300,00), cantidad que dista de los SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) que asegura haber entregado. Siendo que la estimación del precio de la venta hecho por el propio demandado reconviniente era de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 6.000,00) quedaría por demostrar por qué el mismo no ha acreditado el señalado monto, lo cual llevaría a especular en si existe un incumplimiento justificado o la excetio non adimpleti contractus, aspecto que va contra la letra del artículo 1.167 del Código Civil que sólo faculta para demandar el cumplimiento de contrato a la persona que previamente ha cumplido con su parte.

Ante tal panorama, quien suscribe estima que de la mano con la redacción tan genérica de la convención cursante al folio 29, específicamente la falta de determinación del precio y el tiempo para el ejercicio de la opción, no está suficientemente acreditado el cumplimiento de contrato por parte del demandado reconviniente, en consecuencia la reconvención de marras debe sufrir la misma suerte de la reivindicación y con ello la improcedencia de la misma. Así se decide.

DECISIÓN

En merito de las precedentes consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, PRIMERO: declara SIN LUGAR LA DEMANDA DE REIVINDICACION intentada por los ciudadanos JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA Y MARIA TERESA DOS SANTOS DE PESTANA, contra la ciudadana ANA THAMAYRA LINAREZ. SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCION POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la parte demandada-reconviniente ANA THAMAYRA LINAREZ, contra los demandantes- reconvenidos JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA Y MARIA TERESA DOS SANTOS DE PESTANA, todos antes identificados. Se condena en costas a las partes por haber resultado vencidas, de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE. PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de Julio del año Dos Mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Hernández Silva

En esta misma fecha se publicó siendo la 12:45 p.m. y se dejó copia.

La Secretaria.