TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Veintidós de Julio de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-004014

PARTE DEMANDANTE: PRECILIANO FLORES VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.072.531.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Souad Rosa Sakr Saer, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 35.137.

PARTE DEMANDADA: HOMERO GIMENEZ SALDIVIA y HENRY ALONSO RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.362.169 y 12.800.386, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Aaron Rafael Soto García, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 23.422.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda con ocasión a la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Preciliano Flores Vázquez, asistido de Abogada, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que desde el 01/01/1999, ocupa en calidad de arrendatario según contrato privado, un inmueble constituido por un apartamento distinguido por el Nº 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio El Rotemkal, situado en el cruce de la calle 60 con carrera 14-B en Jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie de 138,34 Mts2 y que sus linderos particulares son: NORTE: fachada Norte del edificio; SUR: apartamento Nº 1-3 y vacío que da al techo del local Nº 2; ESTE: vestíbulo de distribución de la planta, escaleras y vacío que da a la conserjería y OESTE: fachada Oeste del edificio. Que dicho inmueble le pertenece al arrendador, ciudadano Homero Giménez Valdivia, según documento protocolizado en el Registro Imobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 25/06/1980, Nº 31, Tomo 12, que opone al demandado. Que el canon de arrendamiento que ha venido pagando puntualmente es la cantidad de 250,oo Bs.F., que incluye el condominio, según recibos que le entregaba la administradora del condominio, quien le informó posteriormente que le fue quitada la administración y que por lo tanto no le recibiría el canon de arrendamiento, por lo cual comenzó a consignar dichos cánones en el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Que el mencionado propietario, vendió el inmueble en referencia al ciudadano Henry Alonso Ramírez, mediante documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 31/10/06, Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 19, de lo cual se enteró en fecha 23/10/08 y que lo hizo sin haberle efectuado la debida notificación para ejercer el derecho de preferencia de adquirir el inmueble. Fundamentó su pretensión en los artículos 42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil. Que demanda a los ciudadanos Homero Giménez Saldivia y Henry Alonso Ramírez a fin de que convengan o a ellos sean condenados por el Tribunal en: que le subrogue el ciudadano Henry Alonso Ramírez, en el contrato de compra venta celebrado por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (70.000.000, oo Bs.) hoy SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (70.000, oo Bs.F.), los cuales fueron cancelados constan en el documento protocolizado mencionado, 2) que la venta que se realizó al ciudadano Henry Alonso Ramírez se declare nula a objeto de que el inmueble se le venda por tener derecho a ello en los términos, en iguales condiciones en que se realizó la misma, solicitando que en caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria del libelo, la Sentencia dictada sirva de Título de propiedad en cuya fecha y oficina de registro pagaría el precio señalado, y 3) el pago de costas y costos del proceso. Solicitó decreto de Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar. Estimó la demanda en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (70.000, oo Bs.).
En fecha 17 de Noviembre de 2008, se admitió la demanda.
En fecha 26 de Junio de 2009, el apoderado demandado, presentó escrito de contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo la demanda exponiendo que expediente KP02-V-2008-00669 que cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la parte actora tuvo que ser desalojada del inmueble arrendado por causa de incumplimiento, debido a que no cumplía con las obligaciones que le imponía el contrato. Hizo referencia al contenido de los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, invocando la Exceptio Non Adimplectis Contractus y que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que se requiere la condición de solvencia del arrendatario como condición para reclamar los derechos sobre preferencia ofertiva.
En fecha 07 de Julio de 2009, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 08 de Julio del mismo año.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
UNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora, se fundamenta, en la omisión por parte de la demandada de autos de notificarle la venta del inmueble, que ocupaba en calidad de arrendatario, a los fines de ejercer el derecho de preferencia ofertiva que le corresponde por Ley.
El apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, aduce que no notificó a la parte actora en virtud de su incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
Ahora bien, del análisis y revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, se observa que la representación judicial de la parte demanda aportó como medio de prueba acompañado al escrito libelar, documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 31/10/06, Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 19, al cual se le otorga pleno valor probatorio en virtud de no haber sido impugnado por la parte demandada.
El apoderado demandado, presentó acompañado a su escrito de promoción de pruebas, copia certificada de expediente signado con el alfanumérico KP02-V-2008-000669, en el cual el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró el desalojo del inmueble objeto de la demanda, en virtud de la pretensión formulada por el ciudadano Henry Alonso Ramírez en contra de la parte actora de autos; copias certificadas estas a las cuales se les otorga pleno valor probatorio.
La apoderada actora, en la oportunidad de promover pruebas, trajo a los autos además de la copia certificada del documento de venta del apartamento ya identificado, la cual fue traída a los autos acompañada al escrito libelar en copias fotostáticas y que ha sido objeto de valoración; copia fotostática del expediente signado con el alfanumérico KP02-S-2006-016306 del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara relativo a los depósitos de arrendamiento y copia certificada de de solvencia presentada con el documento de venta del inmueble objeto de la demanda, ambas copias que se desechan en razón de no aportar a este Juzgador elementos útiles de convicción en cuanto a la notificación o no de la venta del inmueble al cual se hace referencia y copia fotostática del ofrecimiento de venta del apartamento referido, que se le realizó a su representado, de fecha 03 de Noviembre de 2005, a la cual se le confiere pleno valor probatorio en razón de no haber sido impugnado por la parte demandada.
Ahora bien, de lo expuesto, este Juzgador considera oportuno, realizar las siguientes consideraciones:
El Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”
Los Artículos 43 al 46 ejusdem, establecen de manera expresa
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Unico: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
De la trascripción realizada y del análisis de los medios de pruebas aportados al proceso por las partes, colige quien esto decide que efectivamente, el ciudadano Homero Giménez Saldivia, en calidad de arrendador, vendió al ciudadano Henry Alonso Ramírez, el inmueble objeto de la pretensión propuesta.
Asimismo se evidencia que el ciudadano Homero Giménez Valdivia, en fecha 03 de Noviembre del año 2005, ofreció en venta al demandante de autos, dicho inmueble y que el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, ordenó mediante sentencia definitivamente firme, el desalojo del inmueble mencionado, por la pretensión interpuesta en fecha 29 de Febrero de 2008, por el ciudadano Henry Alonso Ramírez en contra de la parte actora, Sentencia ésta que aportó la parte demandada como medio de prueba y de la cual se evidencia que tanto la fecha de introducción de la demanda como su fecha de publicación, son posteriores a la venta del inmueble constituido por el apartamento identificado.
Y siendo que de conformidad con lo establecido por el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios preinserto, transcurridos mas de CIENTO OCHENTA (180) días calendario después del ofrecimiento de venta, esto es, el 03 de Noviembre de 2005, ya que la venta del referido inmueble se efectuó al ciudadano Henry Alonso Ramírez, el 30 de Octubre de 2006, sin que se hubiese efectuado entre una fecha y otra la venta a terceros, quedó sin efecto dicho ofrecimiento de fecha 03/11/05, debiendo en consecuencia, haberse realizado una nueva oferta al arrendatario, hecho este que no sucedió; por lo cual sin notificación previa al actor de autos, mal pudo haber efectuado la operación de compra venta el ciudadano Homero Giménez Valdivia en su condición de arrendatario, debiendo así declararse con lugar la pretensión de la parte actora de autos. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por el ciudadano PRECILIANO FLORES VASQUEZ, contra los ciudadanos HOMERO GIMENEZ SALDIVIA y HENRY ALONSO RAMIREZ, previamente identificados.
En consecuencia:
1) Se ordena oficiar al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de que ANULE la operación de compra venta efectuada por los codemandados, ciudadanos HOMERO GIMENEZ SALDIVIA y HENRY ALONSO RAMIREZ, sobre el inmueble objeto del presente Juicio, en fecha 31/10/06, Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 19, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.
2) Se ordena al co-demandado, ciudadano HOMERO GIMENEZ SALDIVIA hacer efectivo del derecho del actor ganancioso PRECILIANO FLORES VASQUEZ de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente señalado, una vez quede definitivamente firme la presente decisión.
3) Ya establecido el derecho preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el demandante, ciudadano PRECILIANO FLORES VASQUEZ, deberá dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a partir de que quede definitivamente firma la presente Sentencia, consignar ante el Tribunal la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES FUESRTES (70.000, oo Bs.F.) precio de la venta efectuada entre los codemandados, ya identificados, y
4) Una vez que exista constancia auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda ha cumplido la prestación mencionada, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento con su obligación de realizar la preferencia ofertiva ordenada, la presente sentencia servirá de título de propiedad sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido por el Nº 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio El Rotemkal, situado en el cruce de la calle 60 con carrera 14-B en Jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie de 138,34 Mts2 y que sus linderos particulares son: NORTE: fachada Norte del edificio; SUR: apartamento Nº 1-3 y vacío que da al techo del local Nº 2; ESTE: vestíbulo de distribución de la planta, escaleras y vacío que da a la conserjería y OESTE: fachada Oeste del edificio, a favor de la parte demandante ganaciosa.
Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Veintidós (22) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:20 p.m.
El Secretario,
OERL/mi