TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRANSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

Su Juez Titular, Abogado Rolando Quintana Ballester, Cédula de Identidad Nº 4.147.902, quien lo suscribe y la Secretaria Titular, Abogada Mireya Carmona Torres, Cédula de Identidad Nº 8.721.007, quien lo refrenda.

ACTUANDO EN SEDE CIVIL PRODUCE EL PRESENTE FALLO DEFINITIVO

Expediente: 23.191
Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento

DE LAS PARTES
Demandante: Sáez Cuevas Rubén Darío, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 17.093.710.
Demandada: Álvarez Santos Pedro Justo y Páez Gil Eduardo, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 13.461.608 y 5.762.040, domiciliados, el primero en la avenida Santa Bárbara, torre norte, apartamento Nº 2P, Valera, estado Trujillo y el segundo, en la avenida circunvalación, vereda 1, casa Nº 25, sector Bella Vista, municipio Valera del estado Trujillo.
DE LOS ABOGADOS
Apoderados de la parte Demandante: Gregoria Josefina Berrios Andara y Dexi Berrios de Álvarez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.207 y 52.089 respectivamente.
S Í N T E S I S P R O C E S A L
Se recibe por distribución de fecha 21 de mayo de 2008, bajo el Nº 0005, la presente causa de Resolución de Contrato de Arrendamiento que sigue el ciudadano Sáez Cuevas Rubén Darío; contra los ciudadanos Álvarez Santos Pedro Justo y Páez Gil Eduardo; se le da entrada con fecha 27 de mayo de 2008, se le asigna el Nº 23.191.
Alegan las apoderadas actoras que su poderdante suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Pedro Justo Álvarez Santos, vigente a partir del 18 de agosto de 2007, sobre un inmueble propiedad de la legítima madre de su representado, Luisa Elena Cuevas Moreno, y debidamente autorizado por ella para suscribirlo, el cual versó en el arrendamiento de un apartamento, ubicado en la parte alta de una casa para habitación familiar, que se encuentra en la calle 01 de la urbanización Libertador (Plata III), signada con el Nº 27, casa Esmeralda, municipio Valera del estado Trujillo, estableciendo en la cláusula cuarta del contrato un período de duración de un (01) año sin prorroga, computado a partir del 18 de agosto de 2007.
Quedando establecido en la cláusula séptima de dicho contrato: “EL ARRENDADOR tiene derecho a exigir la restitución del inmueble que entrega en arrendamiento, aún antes de la expiración del plazo convenido, cuando sobreviniese la necesidad urgente de servirse del inmueble o para el caso de que EL ARRENDADOR de en venta el inmueble, en cuyo caso, EL ARRENDATARIO tendrá noventa (90) días para desocupar”, Sic. (vto. 01).
La madre de su poderdante luego de haber sostenido varias conversaciones con el inquilino, antes mencionado, en virtud a que en su casa de habitación, ubicada en la parte baja del apartamento objeto de arrendamiento, se estaban presentando serios problemas de filtración en el techo, notificó de manera formal la necesidad que tenía de que le desocupara el inmueble, ratificando la misma por notificación efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 05 de mayo de 2008.
Manifiestan que el inquilino desde el momento que se le participó de la necesidad del inmueble, no ha pagado el canon de arrendamiento que quedó establecido en cuatrocientos bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales en la cláusula tercera del mencionado contrato; adeudando hasta la fecha tres (3) meses de alquiler, correspondiente a los meses vencidos de marzo, abril y mayo de 2008, cuyo vencimiento está computado al día 18 de cada mes.
Hacen mención a las obligaciones del arrendatario, contenidas en el artículo 1592 del Código Civil: “…1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Sic. (vto. 01); señalando que el arrendatario las está incumpliendo, ya que por una parte está la falta de pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y por la otra, porque el arrendatario conforme a la ley sustantiva debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia; porque ante la situación de la filtración notificada por la madre de su mandante, ha hecho caso omiso, impidiendo incluso a la propietaria el acceso al apartamento para que con personas especializadas se puedan inspeccionar los graves daños que se pudieran estar ocasionando dentro del mismo, y menos aún, para realizar las debidas reparaciones para evitar que se sigan generando daños.
La situación antes planteada obligó a su mandante y a su señora madre, a acudir ante el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil, Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros, para que realizara inspección en el inmueble.
En atención a lo anterior precisan que los daños causados a su representado y a su legítima madre, se resumen en: “1.- La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses MARZO, ABRIL y MAYO del presente año 2008, lo que se traduce en desmedro de los intereses patrimoniales de nuestro mandante, al dejar de percibir los frutos civiles que le genera el arrendamiento del referido inmueble; más los que se sigan venciendo…” “2.-Los daños generados en la planta baja, o primer nivel del inmueble, …, … que corresponde a la casa de habitación de la madre de nuestro mandante, y propietaria del inmueble arrendado …”. Sic. (folio 02).
Hacen mención a la cláusula novena del referido contrato de arrendamiento donde quedó establecido: “Por cuanto este contrato se suscribe únicamente para uso exclusivo de “EL ARRENDATARIO y SU ESPOSA”, como vivienda unifamiliar, se considera “intuite personae”. Por consiguiente, no podrá el arrendatario subarrendar, ni transferir de ningún modo la posesión precaria que tiene sobre el mismo, sin el previo consentimiento por escrito de “EL ARRENDADOR”.”. Sic (vto. 02). Sin embargo, su mandante se ha enterado que la ciudadana que convive con el arrendatario, en el inmueble arrendado, no es su esposa, ya que la que habita en el inmueble es la ciudadana FRANCYS JOSEFINA VILLARREAL y su legítima esposa es la ciudadana JENNY ROSMARY SANTANDER QUINTERO, lo que demuestran con la partida de nacimiento de su hija.
Por los hechos narrados, y en nombre de su representado, deciden accionar el órgano jurisdiccional en nombre de su representado con la pretensión de que se le declare la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito con el ciudadano Pedro Justo Álvarez Santos y en consecuencia éste proceda a materializar la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, siendo éste el objeto principal de la presente demanda, y en forma subsidiaria, accionaron la Indemnización por los Daños y Perjuicios ocasionados en el inmueble objeto de la demanda.
Fundamentaron la presente acción en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y artículos 1167, 1185, 1592, 1593, 1594, 1596 y 1597 del Código Civil.
Habiendo resultado infructuosas las gestiones realizadas a fin de que arrendatario hiciera entrega del inmueble arrendado, para evitar seguir causando daños a su representado y a su legítima madre se vieron en la necesidad de demandar al ciudadano Pedro Justo Álvarez Santos y al ciudadano Eduardo Páez Gil por Resolución de Contrato de Arrendamiento como acción principal y en forma subsidiaria por Indemnización de Daños y Perjuicios relacionados con la deuda de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados por el arrendatario, y por los daños sufridos en el inmueble propiedad de la madre de su mandante, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: “PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento contractual y legal, por parte del arrendatario. SEGUNDO: Como consecuencia del pronunciamiento que al efecto manifieste éste Tribunal, el arrendatario haga entrega material del inmueble arrendado con los bienes muebles descritos en la cláusula segunda del contrato, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, así como a la entrega de todas las solvencias de los servicios públicos. TERCERO: En el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, a razón de, cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) mensual; hoy Cuatrocientos bolívares fuertes (Bs F. 400.00,00) y por cuanto se encuentra en incumplimiento en el pago de dicho canon desde marzo de 2008 hasta el mes de mayo, adeuda por este concepto la cantidad de un mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 1.200,00), motivo por el cual se demanda en forma subsidiaria el correspondiente pago de los bolívares antes expresados, más lo que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. CUARTO: Al pago de los daños y perjuicios ocasionados por EL ARRENDATARIO, por su mala fe y negligencia… . QUINTO: El pago de las costas procesales que resulten en el presente juicio, las cuales estimamos en la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 4.500,00).”.
Estimaron la presente en la cantidad de quince mil bolívares fuertes (BsF. 15.000,00).
En fecha 27 de mayo de 2008, se le dio entrada a la presente causa y se instó a la parte actora a consignar recaudos para pronunciarse sobre la admisión o no de la presente causa (folio 06).
En fecha 27 de mayo de 2008, la Abogada Dexi Berrios de Álvarez consignó los recaudos señalados en el escrito de demanda, (folios 07 al 38).
En fecha 06 de junio de 2008, se admitió la presente causa, se ordenó el emplazamiento de los ciudadanos Álvarez Santos Pedro Justo y Páez Gil Eduardo, para lo cual fue comisionado el Juzgado de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, (folios 39 y 40).
En fecha 17 de junio de 2008, la Abogada Dexi Berrios de Álvarez consignó constancia de consignación inquilinaria, expedida por los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque del estado Trujillo, signadas con los Nros. 4429 y 11686 respectivamente; asimismo solicitó pronunciamiento sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada en diligencia cursante al folio30, (folios 47 al 60).
En fecha 18 de junio de 2008, se negó la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada, (folios 61y 62).
En fecha 01 de agosto de 2008, diligencia, de la abogada Dexi Berrios de Álvarez, solicitando Inspección Judicial en el inmueble objeto de litigio; auto que la acuerda de fecha 06 de agosto de 2008 y oficio de fecha 08 de agosto de 2008, (folios 63 al 67).
En fecha 24 de septiembre de 2008, se reciben y agregan a las actas resultas de citación remitidas por el Juzgado comisionado, (folios 68 al 163).
En fecha 21 de octubre de 2008, la Abogada Dexi Berrios de Álvarez solicitó la designación de defensor ad-litem; designación realizada en fecha 28 de octubre de 2008, en la persona de la Abogada Thaís Oliva Bastidas Rosales, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 86.349; se libró boleta, la cual fue consignada por el Alguacil Titular en fecha 07 de noviembre de 2008, (folios 165 al 169).
En fecha 11 de noviembre de 2008, la defensora judicial designada, Abogada Thaís Oliva Bastidas Rosales, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, (folio 170).
En fecha 20 de enero de 2009, diligencia la apoderada actora solicitando citación de defensor, el Tribunal provee sobre lo solicitado en fecha 23 de enero de 2009; en fecha 12 de febrero de 2009 el Alguacil titular consignó boleta de citación firmada por la defensor judicial designada, (folios 171 al 174).
En fecha 19 de febrero de 2009, la Abogada Thaís Oliva Bastidas Rosales, defensor judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, (folios 176 y 177).
En fecha 27 de febrero de 2009, la Abogadas Gregoria Josefina Berrios y Dexi Berrios de Álvarez, apoderadas de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas; se agregaron a las actas; siendo admitidas en fecha 02 de marzo de 2009, se ordenó su evacuación, (folios 178 al 181).
En fecha 02 de marzo de 2009, las Abogadas Gregoria Josefina Berrios y Dexi Berrios de Álvarez, apoderadas de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas y anexos; siendo admitidas en fecha 03 de marzo de 2009, (folios 182 al 187).
En fecha 04 de marzo de 2009, se realizó acto de nombramiento de expertos, correspondiente a prueba promovida por la parte actora, (folios 188 al 192).
En fecha 06 de marzo de 2009, la Abogada Thaís Oliva Bastidas, defensor judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas y anexos; se agregaron a las actas, (folios 197 al 211).
En fecha 06 de marzo de 2009, se libró despacho de pruebas de la parte demandante, (folios 212 y 213).
En fecha 06 de marzo de 2009, las Abogadas Gregoria Josefina Berrios y Dexi Berrios de Álvarez, apoderadas de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas, (folio 214).
En fecha 16 de marzo de 2009, se admitieron escritos de pruebas presentados por las partes, se ordenó su evacuación, (folios 215 al 218).
En fecha 16 de marzo de 2009, el ciudadano Carlos Alberto Peña Pinto, perito nombrado en la presente causa por la parte demandante, prestó el juramento de ley, (folio 220).
En fecha 16 de marzo de 2009, el Alguacil Titular consignó, firmada, boleta de notificación librada al ciudadano Arturo Luis Calderón, experto designado en la presente causa, (folios 221 y 222).
En fecha 18 de marzo de 2009, el Alguacil Titular consignó, firmada, boleta de notificación librada al ciudadano Javiel Pacheco, experto designado en la presente causa, (folios 224 y 225).
En fecha 18 de marzo de 2009, se libró despacho de pruebas de la parte demandada, (folios 226 y 227).
En fecha 19 de marzo de 2009, el ciudadano Arturo Luis Calderón Godoy, experto designado en la presente causa, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, (folio 228).
En fecha 24 de marzo de 2009, el ciudadano Javiel Pacheco, experto designado en la presente causa, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, (folio 229).
En fecha 25 de marzo de 2009, el Tribunal emplazó a los expertos designados señalar hora y lugar de inicio de las diligencias relacionadas con la presente causa, (folio 230).
En fecha 02 de abril de 2009, el ciudadano Javiel Pacheco manifestó al Tribunal y a las partes que a partir del 06 de abril a las 9:30 a.m. procederán con las diligencias relacionadas a la experticia; el Tribunal concedió lapso para la realización de la misma a partir del lunes 06 de abril de 2009, (folios 231 y 232).
En fecha 06 de abril de 2009, el Alguacil Titular consignó, firmada, boletas de notificación libradas a los ciudadanos Luis Andrade y Rosalba Bautista, (folios 233 al 235).
En fecha 14 de abril de 2009, se realizó actos de ratificación por parte de los ciudadanos Luis Alberto Andrade y Rosalba del Valle Bautista Olmos, (folios 236 y 237).
En fecha 22 de abril de 2009, el ciudadano Arturo Luis Calderón, en representación de Javiel Pacheco y Carlos Peña, consignó informe definitivo de experticia del bien sujeto a estudio que les fue encomendado, se agregó a las actas, (242 al 256).
En fecha 04 de mayo de 2009, se recibe y agrega a las actas resultas de pruebas, (folios 257 al 277).
Este Tribunal pasa a resolver la presente causa previa las siguientes:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En escrito cursante a los folios 176 y 177, la Abogada Thais Oliva Bastidas Rosales consignó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
Del Rechazo de los Argumentos de Hecho y de Derecho en que se Fundamenta la Acción.
En nombre de los ciudadanos Pedro Justo Álvarez Santos y Eduardo Páez Gil, “… rechazo la demanda incoada en su contra, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos por no ser ellos ciertos, así como en el derecho que el actor invoca, pues al no ser ciertos los primeros, no pueden subsumirse en la hipótesis legal pretendida, de manera que la consecuencia jurídica solicitada se hace inaplicable en la realidad…”, Sic. (176)
De las Imprecisiones en el Contenido de la Demanda.
Alega lo siguiente: “La primera afirmación que rechazo en todas y cada una de sus partes, …, es aquella en la que el actor manifiesta que el señor Pedro Justo Álvarez Santos, está ocupando un apartamento en calidad de Arrendatario, …, … propiedad de la señora Luisa Cuevas. Al respecto señalo, basándome en las versiones que personalmente me aportó el señor Pedro Justo Álvarez Santos, desocupó el inmueble arrendado en el mes de mayo de 2008, motivado a las agresiones verbales y físicas con arma blanca que sufrió por parte del arrendador y su madre, viéndose obligado a acudir tanto a las Fuerzas Armadas Policiales (Denuncia de fecha 12-05-08) como al Ministerio Público (Fiscalía 5º, Investigación Nº D21-4286-08) y por tales motivos no entregó la llave de manera formal sino que la tiró a la sala de la casa donde habita el arrendador (parte de abajo) haciéndoselo saber en voz alta a la señora Luisa Cuevas…”.
“La segunda afirmación que rechazo en todas y cada de sus partes, es aquella en la que el demandante afirma que el Arrendatario se encontraba moroso en los cánones de arrendamiento, al respecto el señor Álvarez me manifestó que la única vez que estuvo retrazado en el pago del alquiler fue cuando la señora Luisa Cuevas, madre del arrendador, arbitrariamente y de mala fe le cortó el servicio de agua con la excusa de que existía una filtración en el inmueble…”. Hace mención a los artículos 1587 y 1590 del Código Civil.
Manifiesta que el señor Álvarez en el mes de abril canceló los meses febrero y marzo de 2008, pero el demandante se negó a entregarle las letras correspondientes, todo para tener basamento para demandarlo y sacarlo del inmueble, lo que generó una gran discusión con el arrendador y su madre.
Al respecto señala que el señor Álvarez tuvo argumentos suficientes para hacer resolver el contrato y pedir indemnización por los daños ocasionados, hasta que en el mes de mayo tuvo que sacar sus bienes inmuebles e irse a vivir arrimado donde un familiar. Que desde el inicio del contrato se le estaba vulnerando en sus derechos, ya que en la cláusula séptima el arrendador estableció que si le sobrevenía una necesidad urgente o imprevista de servirse el inmueble el arrendador contaría solo con 90 días para desocuparlo.
Declaratoria Sin Lugar de la Acción
En base a los argumentos de hecho y de derecho, y con fundamento en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil solicitó se declare sin lugar la demanda propuesta en todas y cada una de sus partes con la respectiva imposición de las costas y costos del proceso.
El demandante, Sáez Cuevas Rubén Darío, por intermedio de sus apoderadas judiciales, Gregoria Josefina Berrios Andara y Dexi Berrios de Álvarez, en su escrito de demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, anexa marcado B, folios 11 al 13, documento contentivo del contrato de arrendamiento cuya resolución demanda, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera, estado Trujillo, el día 29 de agosto de 2007, documento éste que no es tachado de falso, sino por el contrario invocado por los demandados en su escrito de contestación a la demanda, por lo que la condición de arrendador del demandante y de arrendatario y fiador de los codemandados, no necesita de probanza alguna; consecuencialmente y por ser documento público, dicho contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, este Tribunal tiene por cierto que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento, cuyas partes son los actores en este proceso, a tiempo determinado, por lo que la resolución invocada debe ser tramitada conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por el procedimiento pautado en la ley adjetiva para los juicios breves, tal como se hizo. Para fundamentar su acción de Resolución de Contrato, el demandante invoca las cláusulas tercera referida a la fecha y monto de los cánones de arrendamiento, séptima (causa urgente o imprevista) y novena (condición intuite personae), y señala como hechos de las mismas, por el codemandado arrendatario, las siguientes que en fecha 11 de febrero de 2008, la progenitora luego de varias conversaciones, dado que en su casa de habitación ubicada en la parte baja del apartamento dado en arrendamiento “se estaban presentado serios problemas de filtración en el techo, proveniente presumiblemente de una tubería rota del apartamento arrendado, procede a notificarle de manera formal la necesidad que tiene de que le desocupe el inmueble, lo cual se evidencia en recaudo que acompañamos marcado “C”, y la misma fue ratificada mediante notificación efectuada por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN Y OTROS DEL ESTADO TRUJILLO, en fecha 05 de mayo de 2008, que anexamos a este escrito marcada “D”, debido a que la situación de filtración cada día se hace más grave, generando mayores daños al inmueble de la madre de nuestro mandante”. Sic (vto. 01). Hechos estos que debería probar el demandante, a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al efecto produce con su escrito de demanda, anexos marcados C y D. “C”, al folio 14, correspondencia suscrita por el codemandado y D, folios 15 al 27, notificación judicial; estos recaudos se analizaran en el presente fallo, cuando se haga pronunciamiento sobre las pruebas aportadas al juicio por las partes.
Alega el demandante que su arrendatario “no ha pagado el canon de arrendamiento convenido, el cual quedó establecido en Cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), hoy Cuatrocientos bolívares fuertes (Bs F. 400,00) al mes, tal como quedó plasmado en la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento. Por lo que adeuda hasta la fecha tres (03) meses de alquiler, correspondiente a los meses vencidos Marzo, Abril y mayo de 2008; computado su vencimiento el día 18 de cada mes”. Sic. (vto. 01). Hecho éste que también deberá probar al igual que su dicho “ante la situación de la filtración notificada por la madre de nuestro mandante, él ha hecho caso omiso, impidiendo incluso a la propietaria del inmueble, el acceso al apartamento para que con personas especializadas en la materia se pueda inspeccionar los graves daños que se pudieran estar ocasionando dentro del mismo, y menos aún, para realizar las debidas reparaciones, con el propósito de evitar que se sigan generando daños tanto en el inmueble arrendado, como en el inmueble de la parte baja”. Sic. (02); anexa informe del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil, Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros, marcado “E”.
Resumen sus daños causados así:
1) “La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses marzo, abril y mayo del presente año 2008, lo que se traduce en desmedro de los intereses patrimoniales de nuestro mandante, al dejar de percibir los frutos civiles que le genera el arrendamiento del referido inmueble; más lo que se sigan venciendo, mientras culmina el presente juicio, o hasta la definitiva entrega del inmueble que haga el arrendatario, de forma voluntaria o forzada por ante el tribunal correspondiente.
2) Los daños generados en la planta baja, o primer nivel del inmueble denominado “Esmeralda” y distinguido con el Nº 27, ubicado en la calle Nº 01, de la Urbanización Libertador, Sector Plata III, de la ciudad de Valera, y que corresponde a la casa de habitación de la madre de nuestro mandante, y propietaria del inmueble arrendado, que a simple vista, se verifican con techos y paredes con evidentes signos de filtración, además de toda la estructura de madera del closet de la habitación que ocupa la mencionada ciudadana Luisa Cuevas y todos los daños que aun no se han podido detectar por negligencia del inquilino, al impedir la entrada al inmueble arrendado, en el segundo nivel o parte alta del inmueble, donde se presume que hay una tubería rota, y probablemente se inundó el área interna del piso del apartamento, ocasionando daños que son imposible detallar hasta tanto no se realice la inspección y la Experticia de rigor, con especialistas autorizados para determinar el alcance y la gravedad de los daños, todo lo cual promoveremos en la etapa probatoria de este proceso”. Sic. (vto. 02).
Para comprobar la violación de la cláusula novena del contrato a resolver, alega que el inmueble lo habita el arrendatario, Pedro Justo Álvarez Santos y la ciudadana Francys Josefina Villarreal; no con su esposa que es la ciudadana Jenny Rosmary Santander Quintero, hecho éste que igualmente debe probar.
Culmina su planteamiento pidiendo “por los hechos antes narrados, es que hemos decidido accionar el órgano Jurisdiccional, en nombre de nuestro representado, con la pretensión de que se declare la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito con el ciudadano PEDRO JUSTO ALVARES SANTOS, y en consecuencia éste proceda a materializar la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, siendo este el objeto principal de la presente demanda, y en forma subsidiaria, accionamos LA INDEMNIZACIÓN POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS ocasionados en el inmueble objeto de esta demanda” Sic. (03).
No obstante que demandar en un juicio breve, Daños y Perjuicios, es imposible, puesto que el reclamo de indemnización proveniente de los mismos, debe ser tramitado a través del juicio ordinario, al respecto el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas uno como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.
Establecido que todo reclamo, acción o demanda por Daños y Perjuicios debe ser tramitada por el procedimiento del juicio ordinario, y tratándose el presente proceso por el procedimiento del juicio breve, hacen INCOMPATIBLES entre sí su pretensión en el presente juicio, y por lo tanto Improponible como subsidiario el uno del otro, más aún cuando en el escrito de demanda no se especifican los daños y perjuicios ocasionados, tal como obliga el numeral 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Por los argumentos expuestos en el dispositivo de este fallo se declarará IMPROPONIBLE por éste procedimiento en forma subsidiaria la pretensión de acordar el pago de Daños y Perjuicios propuesta por el demandado. Así se decide.
En el acto de la contestación de la demanda la defensa ad litem de los demandados, acepta que sus defendidos no ocupan el inmueble objeto de desocupación.
Acepta por información verbal de su defendido que éste “desocupó el inmueble arrendado en el mes de Mayo de 2008, motivado a las agresiones verbales y físicas con arma blanca que sufrió por parte del arrendador y su madre la señora Luisa Cuevas, viéndose obligado a acudir tanto a las Fuerzas Armadas Policiales (Denuncia de fecha 12-05-08) como al Ministerio Público (Fiscalía 5ª, Investigación Nº D21-4286-08) y por tales motivos no entregó la llave de manera formal sino que la tiró a la sala de la casa donde habita el arrendador (parte de abajo) haciéndoselo saber en voz alta a la señora Luisa Cuevas. Según Constancia de Residencia que me presentó el señor Álvarez y que aportaré en el lapso de pruebas, está residenciado en la Calle Niño Jesús, Casa Nº 10, Sector El Corozo, Parroquia Escuque, Municipio Escuque del Estado Trujillo”. Sic. (vto.176).
Sostiene que su defendido esta SOLVENTE con el pago de cánones reclamados de Febrero y Marzo y que los canceló en el mes de Abril de 2008. Acepta que tuvo que abandonar el inmueble en el mes de mayo por las razones que expone.
Abierto el proceso a promoción y evacuación de pruebas, la parte demandante promueve:
1.- Invocan y reproducen el merito favorable de las actas procesales; y se refiere a posibles confesiones que de haberse realizado las cuales se establecerían en su oportunidad, refiriéndose su influencia en este proceso.
2.- Experticia. Promueve prueba de experticia para verificar los daños de la filtración alegada, es admitida y evacuada, corre inserta a los folios 243 al 253; y de la misma se puede constatar que los expertos nombrados utilizan un método adecuado y llegan a la siguiente conclusión: “Se verificó que existen o existieron filtraciones de reciente data como consecuencia del uso normal de las instalaciones sanitarias, ya que no se observo daños o desperfectos en tuberías e instalaciones sanitarias externas; no se pudo determinar si aún persisten dichas filtraciones ya que para el momento de inspección no se disponía de agua en la parte superior del inmueble por desperfectos o desconexión de la bomba que suministra el liquido a la planta superior. ES TODO”. Sic. (247). Esta prueba es valorada por el Tribunal, en el sentido de que sirve par corroborar la existencia de las filtraciones alegadas por el demandante, como consecuencia de su uso normal; de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
3.- Inspección Judicial. Promueve prueba de inspección judicial, que es admitida y no evacuada por la promovente.
Presentan un segundo escrito de promoción de pruebas, folios 182 al 184, es admitido y se ordena evacuar.
Documentales.
1. Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente acción. No es impugnada la referida copia y se tiene como fidedigna, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y hace prueba de su contenido a favor de la demandante, conforme al artículo 506 ejusdem.
2. Documento referente a contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, sobre este documento anexo “B” ya el Tribunal realizó su pronunciamiento.
3. Documento privado referente a comunicación enviada por la madre del ciudadano Pedro Justo Álvarez Santos, demandante. Este documento presentado como anexo “C”, folio 14, no es tachado de falso por los demandados, por lo que conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como cierto y hace prueba a favor de la demandante, de que con fecha 11 de febrero de 2008 se le informó al arrendatario que no sería prorrogado el contrato del inmueble que le fue dado en arrendamiento y al mismo se le harían reparaciones mayores; conforme al artículo 506 ejusdem.
4. Documento consistente en notificación judicial. Esta documental de notificación judicial, al folio 27 deja constancia de que el demandado, Pedro Justo Álvarez Santos, recibió copia de la notificación que le hace su arrendadora de NO RENOVAR el contrato in comento, y que corren los noventa días de la cláusula séptima del contrato, que en fecha 05 de marzo de 2008, fue realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, la cual tiene este Juzgador como plena prueba de que la arrendadora dio cumplimiento a la cláusula séptima del contrato sub judice, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
5. Documento Privado referido a Informe de Calamidad Pública Nº 0178-08. Se admite el pedimento de traer a juicio a los terceros que suscriben dicho documento, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; el acto se verifica en esta sede judicial el 14 de abril de 2009, folios 236 y 237; declaran Luis Alberto Andrade como Inspector General del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Rosalba del Valle Bautista Olmos, como Coordinadora del Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros Zona 2 Valera, del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Trujillo; ambos ratifican en su contenido y firma el Informe de Calamidad Pública que corre inserto al folio 28 y es el anexo “E” traído con la demanda, por lo que hace plena prueba a favor de la demandante en el sentido de que ese cuerpo de Prevención recomienda: “ 1.- Mantener cerrada la llave de paso del fluido para evitar que la filtración afecte la estructura. 2.- Debe corregir con carácter de urgencia la filtración existente y luego corregir las grietas producidas”; con fecha 27 de marzo de 2008, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
6. Documento público referido a partida de nacimiento de la niña Abril Verónica Álvarez Santander. Este documento es desechado por el Tribunal, por cuanto es la partida de nacimiento de una menor cuya identidad debe ser amparada conforme la Ley Orgánica de Protección del Niño y del Adolescente.
El Tribunal logra esclarecer que el demandado de autos, desde el mes de mayo de 2008, fecha en que se retiró del inmueble, el mismo no es ocupado por él para ésta fecha
Al folio 214, aparece solicitud de las apoderadas actoras invocando las consignaciones inquilinarias “expedidas por los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, respectivamente, y que se encuentran agregados al presente expediente a los folios 48 al 60, con las cuales se pretende demostrar que ni el Arrendatario ni su fiador, han consignado los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondiente a los meses Marzo, Abril y Mayo del 2.008” Sic. (214). De las mismas se colige que el demandado se encuentra en estado de INSOLVENCIA con relación al pago de los cánones allí expresados, y hacen prueba en ese sentido a favor de la demandante, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la Parte Demandada
El capítulo I, no es un medio de promoción sino una consecuencia de la comunidad de la prueba, y de ser invocado debe expresarse claramente a que se refiere y que pretende probar por este medio, al no cumplir este extremo, no constituye medio de prueba. Así se decide.-
Testimoniales. Promueve a los ciudadanos: Jerson Eyiston Delgado Vilchez, Emilia Isabel Saez Aldana, Andrea Daniela Rangel Andara, Jorge Alexander Durán Rojas, José Gregorio Rondón Rosales, Diógenes José Uzcátegui Requena y Alejandro José Santos Colmenter y evacua en la sede del comisionado al efecto las testimoniales de los ciudadanos:
Jerson Eyiston Delgado Vílchez (267), este testigo no le merece fe en sus dichos al Tribunal, por cuanto en su primera pregunta responde no conocer al demandado, Pedro Justo Álvarez Santos, y se desecha su testimonio conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Andrea Daniela Rangel Andara (269), esta testigo declara comisión de hechos punibles, por ella presenciados y en forma referencial ella comento :”…por lo que prefirieron irse”. Sic. Fue repreguntada.
José Gregorio Rondón Rosales (271), no le merece fe al Juzgador este testigo, puesto que manifiesta que salió a comer con el demandado y la señora Francys Villarreal, al contestar la tercera repregunta, el resto de su declaración es referida a hechos ya analizados a través de otras probanzas, por el Tribunal, y que en nada aclaran los petitum de las partes, apreciación que se realiza a tenor del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Diógenes José Uzcátegui Requena (273), la declaración de este testigo “yo estoy simplemente vine de testigo para contestar si lo citaron o no PTJ, yo estoy a contestar esto”, hace que la misma nada aporte al thema decidendum, por lo que conforme al artículo 508 ejusdem se desecha la misma.
Alejandro José Santos Colmenter (274), con la declaración de este testigo aunado a lo solicitado por la defensora ad litem se colige que el demandado NO HABITA ACTUALMENTE el inmueble arrendado.
Es de resaltar que los demandados Pedro Justo Álvarez Santos y Eduardo Páez Gil, NO RECONVIENEN contra las pretensiones del actor en su libelo, PIDIENDO a través de su escrito de RECONVENCIÓN pronunciamiento del Tribunal sobre los mismos, por lo que la contestación realizada debe ser entendida como el FONDO DE LA MISMA, y no como un escrito de reconvención. Así se establece.
La excepción NOM ADIPLETIS CONTRATUS negativa de cumplir con la obligación pactada, porque a su vez, el acreedor a ello, no cumple con la suya, al ser opuesta como defensa de fondo requiere que las pretensiones del actor, no estén demostradas o corroboradas, por lo que la defensa de fondo esgrimida por incumplimiento del arrendador de los artículos 1587, 1590, 1585 del Código Civil sucumbe ante las pruebas promovidas por el demandante en el sentido de haber NOTIFICADO IN TEMPORE al demandado de las reparaciones mayores que necesitaba el inmueble arrendado, anexo “C”, folio 14; anexo “D”, folios 15 al 27; anexo “E”, folio 28; dándole cumplimiento al artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se estableció ut supra la necesidad del inmueble a las reparaciones que expertos determinaban era menester realizarlas a través de las pruebas promovidas y evacuadas por la actora, experticia e informes ratificados en la etapa de evacuación de pruebas; razón por la cual esta defensa de fondo no prospera en derecho y como quiera que los demás alegatos se refieren a posibles hechos punibles que escapan de la jurisdicción civil de este Tribunal, por lo que le es vedado a este Juzgador emitir opinión al respecto aunado a que en nada podrían influir en el alegato de incumplimiento por los demandados de sus obligaciones contractuales y demostrada la insolvencia de los demandados, la acción de resolución de contrato suscrita por las partes en fecha 29 de agosto de 2007 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera, estado Trujillo, debe prosperar en derecho como se decretará en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
DECISIÓN
Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA propuesta por el ciudadano SÁEZ CUEVAS RUBEN DARIO; contra los ciudadanos ÁLVAREZ SANTOS PEDRO JUSTO y PÁEZ GIL EDUARDO; las partes identificadas; por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia, RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre los ciudadanos RUBÉN DARIO SÁEZ CUEVAS y PEDRO JUSTO ÁLVAREZ SANTOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 17.093.710 y 13.461.608; vigente a partir del 18 de agosto de 2007, sobre un inmueble propiedad de la madre del ciudadano Rubén Darío Sáez Cuevas, ciudadana Luisa Elena Cuevas Moreno, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.629.890; ubicado en la parte alta de una casa para habitación familiar, que se encuentra en la calle 01 de la urbanización Libertador (Plata III), signada con el Nº 27, casa “Esmeralda”, Municipio Valera del estado Trujillo; autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera, estado Trujillo, en fecha 29 de agosto de 2007, bajo el Nº 68, tomo 92.
SEGUNDO: SE ORDENA A LA PARTE DEMANDADA ENTREGAR el inmueble objeto de litigio, consistente en una casa para habitación familiar, que se encuentra en la calle 01 de la urbanización Libertador (Plata III), signada con el Nº 27, casa “Esmeralda”, Municipio Valera del estado Trujillo, con los bienes muebles señalados en la Cláusula Segunda del Contrato de arrendamiento objeto de Resolución, libre de personas.
TERCERO: IMPROPONIBLE LA ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por el ciudadano SÁEZ CUEVAS RUBEN DARIO; contra los ciudadanos ÁLVAREZ SANTOS PEDRO JUSTO y PÁEZ GIL EDUARDO.
CUARTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS por cuanto no hay vencimiento total.
Publíquese y Cópiese.
Dada, firmada y sellada en la sede donde despacha el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. En Trujillo, a los quince (15) días del mes de junio del año dos mil nueve (2009). Años l99° de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Titular,

Abog. Rolando Quintana Ballester

La Secretaria Titular,

Abog. Mireya Carmona Torres

En la misma fecha se publicó el fallo, siendo las: __________________.
La Secretaria Titular,

Abog. Mireya Carmona Torres

RQB/MCT/GiselaC.-