TSJ Regiones - Decisión

EXP. 10.362
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DEMANDANTE: AIDE MARIA SALAZAR DE RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.973.023.
APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: MARIA HILDA UZCATEGUI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 26.015.
DEMANDADA: BELKIS IVONNE SALAS DE ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.196.654, domiciliada en la ciudad de Caracas.
DEFENSOR AD LITEM DE LA DEMANDADA: JUAN VICENTE RAMIREZ, Inpreabogado Nº 105.897
.SENTENCIA DEFINITIVA.
SÍNTESIS PROCESAL
En fecha 25 de septiembre del 2.007, se le da entrada al presente expediente que es recibido por distribución, contentivo del juicio RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que intenta la ciudadana AIDE MARIA SALAZAR DE RAMIREZ, en contra de la ciudadana BELKIS IVONNE SALAS DE ROMERO, ambas plenamente identificadas en autos.
Se inicia el presente juicio de Resolución de contrato por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admite la demanda en auto de fecha 11 de enero del 2.007, ordenando la citación de la demandada de autos, y en auto de fecha 27 de junio del año 2.007, ese Tribunal se declara incompetente para conocer del presente asunto por el territorio, correspondiéndole a este Tribunal conocer del presente asunto.
Alega la demandante de autos, a través de su apoderada judicial en resumen lo siguiente:
Que su representada Aide María Salazar de Ramírez, tiene suscrito mediante Documento Público Autenticado, Contrato de Arrendamiento, con la ciudadana Belkis Ivonne Salas de Romero, por un apartamento propiedad de su representada, ubicado en el Bloque 42, Piso 9, apartamento Nº 09-03, Terraza Carabobo UD-4, Caricuao de la ciudad de Caracas, Distrito Capital, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del municipio Libertador, anotado bajo el Nº 33, Tomo 70, de fecha 27 de noviembre del año 2.003.
Que la ciudadana Belkis Ivonne Salas de Romero, en su condición de arrendataria ha incurrido en el incumplimiento de las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, SEPTIMA y OCATVA de dicho contrato, pero a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el Contrato de Arrendamiento por causa del vencimiento del término y por incumplimiento del pago del canon de arrendamiento como causal de Resolución del mismo, a pesar de utilizar el desahucio o la manifestación de voluntad de la ARRENDADORA de notificar a la ARRENDATARIA de que no quiere continuar con el contrato de arrendamiento, la arrendataria se niega rotundamente a desocupar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa. Que la arrendataria no ha pagado desde el mes de marzo del año 2.004 el canon de arrendamiento establecido en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00) mensuales.
Por lo antes expuesto, acude ante el Tribunal para demandar a la ciudadana BELKIS IVONNE SALAS DE ROMERO, para dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la demandada, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que lo recibió, o en su defecto, que así lo declare el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 34, ordinal “a”.
Estima la demanda en la cantidad de Siete Millones Quinientos Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 7.555.500), y pide se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.
Agotada la citación personal de la demandada, la apoderada judicial de la demandante en diligencia de fecha 04 de octubre del 2.007, solicita la citación por carteles conforme a lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, pedimento este que fue proveído por este Tribunal, librándose los carteles respectivos.
En diligencia de fecha 26 de junio del 2.008, la apoderada judicial de la parte actora, consigna los ejemplares de los diarios “Ultimas Noticias” y “2001”, donde aparecen publicados los carteles de citación ordenados por este Tribunal.
En auto de fecha 10 de octubre del 2.008, este Tribunal designa como defensora Ad Litem de la demandada a la abogada en ejercicio Zuleida Segovia, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 117.580, quien una vez aceptado el cargo, se juramentó en fecha 23-10-08, y por cuanto no dio contestación a la demanda, el Tribunal revoco dicha designación y procedió a designar nuevamente al abogado Juan Vicente Ramírez, Inpreabogado Nº 105.897, quien aceptó el caro y presto el Juramento de Ley, dando contestación a la demanda en escrito que riela al folio 102 de este expediente, en los términos que a continuación se señalan:
Niega, rechaza y contradice todos los hechos narrados y el derecho mencionado por no ser ciertas las pretensiones demandadas y solicita sea declarada sin lugar la demanda incoada en contra de su representada.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora en escrito inserto a los folios 103 y 104 consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales son agregadas y admitidas.
Siendo la oportunidad para decidir esta Alzada, lo hace de la siguiente manera:
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
Ha sido criterio de quien aquí juzga, tal como lo ha sostenido la Doctrina mas calificada y la Jurisprudencia patria, que todo Órgano Jurisdiccional antes de pronunciarse sobre el fondo de una acción sea de cumplimiento, de desocupación o desalojo, o de resolución de contrato de arrendamiento, debe en primer lugar, analizar la naturaleza del contrato en referencia, con la finalidad de establecer si el mismo es de plazo determinado o indeterminado, ya que de dicha determinación depende el derecho aplicable a tal acción, toda vez que por ejemplo, no podría demandarse el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo determinado, toda vez que dicha acción está solo permitida en la Ley para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En efecto, considera este Juzgador, que la parte actora en su libelo como objeto de la pretensión, demanda la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia de esta resolución la entrega inmediata del inmueble, fundamentando la misma en el incumplimiento por parte de la Arrendataria de algunas cláusulas contractuales y fundamentando su demanda en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente en la causal prevista en el literal “a” del Artículo 34, y en normas del Código Civil.
Ahora bien, de la narración libelar, así como del contrato objeto de resolución se desprende claramente, que las partes celebran un contrato de arrendamiento con una duración de seis meses, contados a partir del 21 de noviembre del 2.003, prorrogables por periodos iguales, a menos que una parte comunicara a la otra, por lo menos con treinta días de anticipación, su voluntad de no prorrogarlo, tal como se lee de la cláusula tercera de dicho contrato.
La parte actora alega en su libelo, haberle notificado a la Arrendataria en fecha 22 de septiembre del 2.004, su voluntad de no seguir arrendado el inmueble y consecuencialmente la terminación del contrato, lo que señala ocurrió en fecha 25 de septiembre del 2.004, según se evidencia de copia simple de acuse de recibo firmado por la arrendataria que anexó a su libelo marcado “B”.
La referida notificación del desahucio este Tribunal la desecha y le niega valor probatorio por haber sido consignada en copia fotostática simple, tratándose de un documento privado debió ser consignada en original, razón por la cual se tiene como no hecha tal notificación.
Al no haber demostrado la parte actora la notificación del desahucio a la arrendataria, es forzoso concluir, que el contrato de arrendamiento en cuestión se mantiene a tiempo determinado en virtud de las sucesivas y automáticas prorrogas de seis meses que fueron pactadas, por lo que la acción de resolución de contrato resulta permitida por la Ley y ASI SE DECLARA.
THEMA DECIDENDUM
Tratándose la presente acción de una resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de cláusulas contractuales, y habiendo la parte demandada a través de su defensor ad litem rechazado en todas y cada una de sus partes la demanda, corresponde a la parte actora demostrar la existencia de la relación contractual y a la parte demandada demostrar haber cumplido con las obligaciones contenidas en cada una de esas cláusulas contractuales, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Còdigo de Procedimiento Civil; constituyendo este el tema a decidir en el presente procedimiento.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
La parte actora promovió con su libelo copia fotostática simple del contrato de arrendamiento celebrado mediante documento autenticado ante en fecha 27 de noviembre del 2.003, bajo el Nº 33, Tomo 70, ante la Notaría Pública Décima Novena del municipio Libertador; del cual se demuestra lo siguiente: Que Aide Salazar arrendó a Belkis Salas de Romero un inmueble de su propiedad consistente en un apartamento ubicado en el Bloque 42, piso 9, apartamento 09-03, Terraza Carabobo UD-4 Caricuao de la ciudad de Caracas; que se estableció un canon de arrendamiento de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas, los primeros días de cada mes en la cuenta de ahorro del Banco Provincial Nº 0108 0377 00 0200022913 a nombre de la arrendadora; que la duración del contrato era de seis (6) meses a partir del 21 de noviembre del 2.003, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes le comunicara a la otra, con treinta días de anticipación su voluntad de no prorrogar; que era por cuenta de la arrendataria el pago de cualquier servicio público, tales como agua, electricidad, aseo urbano y condominio; igualmente se obligó la arrendataria a mantener una línea telefónica en el inmueble con sus pagos solventes; también entregó la Arrendataria a la Arrendadora la cantidad de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 340.000) por concepto de depósito; y se obligó la Arrendataria a realizar las reparaciones en el inmueble.
Esta documental al no haber sido impugnada por la parte demandada se tiene como fidedigna de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil.
Promovió certificación emitida por el Juzgado de los municipios Trujillo Pampan y Pampanito del estado Trujillo en la cual se hace constar que en los libros de consignaciones llevados por ese Tribunal no existe consignación alguna de la ciudadana Belkis Salas a nombre de la ciudadana Aide Salazar con ocasión al contrato de arrendamiento en cuestión. Constancia esta que se valora como un simple indicio de insolvencia de la arrendataria del pago de los cánones de arrendamiento.
Promueve documento registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, en fecha 16 de mayo de 1.989, bajo el Nº 47, folio 313, Tomo 15, Protocolo 1º, contentivo de una operación de crédito otorgado por la Vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, Sociedad Civil, a la ciudadana Aide María Salazar, y constitutivo de hipoteca por esta última, sobre el inmueble objeto de litigio a favor de la referida Entidad Bancaria. Esta documental pública el Tribunal la desecha, por resultar impertinente en relación a los hechos controvertidos en este proceso, los cuales tienen que ver con el incumplimiento o no del contrato de arrendamiento.
Promovió documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 02 de octubre de 1.975, bajo el Nº 7, folio 15, Tomo 25, Protocolo 1º, mediante el cual la ciudadana Aide Salazar adquiere la propiedad el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en cuestión, lo que demuestra su cualidad e interés como propietaria y a su vez con el carácter de Arrendadora ya establecido, para intentar la presente acción de resolución de contrato, documental esta que el Tribunal valor de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Promovió prueba de informe sobre la inserción del documento de fecha 16 de mayo de 1.989 anotado bajo el Nº 47, folio 313, tomo 15, Protocolo 1º. Tal evacuación no consta en autos, sin embargo, la misma resulta impertinente en virtud de que dicha documental consta en autos en copia simple siendo un documento público, y además porque fue declara impertinente.
Promueve prueba de informe a la Notaría Décima Novena del municipio Libertador, Distrito Capital, sobre el contrato de arrendamiento de fecha 27 de noviembre del año 2.003, anotado bajo el Nº 33, Tomo 70. Tal evacuación no consta en autos, siendo además que la misma resultaba inconducente, toda vez que se trata de un documento público que consta en autos.
Promueve constancia de condominio para demostrar la insolvencia que tiene la Arrendataria en relación a dicho concepto, pero no consigna dicha constancia al momento de su promoción, sino que lo hace en fecha 09 de junio de 2.009 cuando ya había fenecido el lapso probatorio, razón por la cual dicha prueba resulta extemporánea por tardía.
Promueve contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el mismo bien objeto de litigio, pero de fecha anterior al contrato de arrendamiento que fue presentado como instrumento fundamental de la acción, razón por la cual dicho contrato ya no está vigente sino el celebrado en fecha posterior, es decir, el 27 de noviembre del 2.003, por lo que se desecha.
Analizadas como han sido las pruebas evacuadas por la parte actora, ésta logró demostrar solo su condición de propietaria y arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, así como también la existencia y vigencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que vincula a las partes. Igualmente ha quedado demostrada la obligación que tenía la parte demandada de pagar la cantidad de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000) mensuales por concepto de cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de abril del 2.004 hasta la fecha de presentación de la demanda, los cuales se encuentran insolutos.
Por otra parte, ha quedado demostrada la obligación que tenía la arrendataria de pagar la línea telefónica del inmueble objeto de arrendamiento, pero en relación a los gastos de condominio, además de que no quedaron demostrados, según la Ley de Propiedad Horizontal dichos gastos comunes corresponden al propietario del inmueble, razón por la cual dicho pago no resulta procedente.
En vista de que la parte demandada no promovió prueba alguna en descargo del incumplimiento alegado, es decir, no demostró haber cumplido con las obligaciones contractuales cuyo incumpliendo se denuncia, resulta forzoso para este Juzgador declarar con lugar la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, por encontrarse la arrendataria insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento demandados, así como también en la cancelación de la línea telefónica del inmueble. ASI SE DECIDE.
D I S P O S I T I V A
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con Sede en Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana AIDE SALAZAR DE RAMIREZ, en contra de la ciudadana BELKIS SALAS DE ROMERO, identificadas en autos.
SEGUNDO: Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito bajo documento autenticado en la Notaría Pública Décima Novena del municipio Libertador del Distrito Federal Capital en fecha 29 de noviembre de 2.003, bajo el Nº 33, Tomo 70. En consecuencia se ordena a la ARRENDATARIA hacer entrega INMEDIATA del inmueble arrendado a la demandante de autos.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la demandante la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 5.100), por concepto de treinta (30) meses de cánones de arrendamientos insolutos, a la fecha de la introducción de la demanda. Igualmente se condena a pagar a la demandante la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500) por concepto de valor de la línea telefónica.
CUARTO: IMPROCEDENTE el pago de gastos de condominio por las razones esgrimidas en la motiva de este fallo, y el pago de costas procesales, que incluye los honorarios profesionales, por no haber resultado totalmente vencida la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con Sede en Trujillo a once (11) días del mes de Junio de dos mil nueve (2.009). Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. Adolfo Gimeno Paredes.

La Secretaria Titular,

Abg. Diana Isea Briceño

En la misma fecha anterior y previo el anuncio de Ley dado por el alguacil del Tribunal a las puertas del Despacho, y siendo las tres horas y quince minutos de la tarde (3:15 p.m), se dictó y publicó el fallo que antecede.
La Secretaria Titular,

Abg. Diana Isea Briceño