TSJ Regiones - Decisión

LA
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN, SAN RAFAEL DE CARVAJAL Y ESCUQUE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

199° y 150°

EXPEDIENTE Nº 11.666

DEMANDANTE:EMPRESA MERCANTIL “INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS COMPAÑÍA ANÓNIMA”, REPRESENTADA POR SU CO-APODERADO JUDICIAL, DR. LUIS FERNÁNDEZ, IPSA N° 20.184.

DEMANDADA: EMPRESA MERCANTIL “NEW YORK SHOP, C.A.” REPRESENTADA POR EL DR. WUILMEN JOSÉ MARÍN FERRER, IPSA N° 74.309.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y ENTREGA DE INMUEBLE.

FECHA
DE ADMISION: 31 DE MARZO DEL 2.009.-

NARRATIVA
En fecha Diecinueve (19) de Marzo de Dos Mil Nueve (2.009), el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, le dio entrada a Escrito de Demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoará la Sociedad Mercantil “INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS COMPAÑÍA ANÓNIMA” a través de su Co-Apoderado Judicial Abogado, LUIS GUILLERMO FERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.184, en contra de la Sociedad Mercantil NEW YORK SHOP C.A., en el cual alega la Parte Actora, lo siguiente:

“El propósito de esta acción consiste en lograr,…., la declaratoria con lugar de la resolución del contrato de arrendamiento….Omissis
…..la arrendataria ha venido violando reiteradamente el pago del canon…al no efectuarlo tal y como fue pactado en el contrato,…Omissis
….mi poderdante cedió en calidad de arrendamiento a la sociedad mercantil “New York Shop C.A….., un local destinado para la actividad comercial…..Omissis
…previéndose sucesivas prórrogas automáticas de un año,…Omissis
…., la relación locataria…se fue renovando en el tiempo siempre por un año, y así se ha mantenido hasta el presente….se han venido presentando desavenencias entre mi representada y la inquilina…, producto de que…no ha querido adecuar su conducta como locataria a las disposiciones contractuales….Omissis
…comenzaron a presentar problemas entre las partes producto de la negativa de la inquilina a incrementar el canon pactado….Omissis
…mi poderdante procedió a interrumpir el contrato….mediante comunicación….Omissis
…..la arrendataria ha sido renuente en allanarse a una solución que fue pactada contractualmente…Omissis
…, en el caso que hoy le someto…nos encontramos en presencia de una arrendataria,…., que no ha dado cumplimiento a su obligación convencional y legal de pagar las pensiones de arrendamiento de los meses…, en los términos previstos en el contrato celebrado…Omissis
A los efectos de la cuantía estimo…en…Bs. 5.000,oo…Omissis (Folios 1 al 4)

En fecha Veinticinco (25) de Marzo de Dos Mil Nueve (2.009), se inhibió el Juez de conocer la Causa, por lo que fue remitido a este Tribunal en fecha Treinta y Uno (31) de Marzo de Dos Mil Nueve (2.009), avocándose al conocimiento de la Causa.

En fecha Veintisiete (27) de Abril de Dos Mil Nueve (2.009), diligenció el Alguacil de este Tribunal informando que la Parte Demandada se negó a firmar el Recibo de Citación, por lo que el Tribunal libró Boleta de Notificación comunicándole lo informado por el Funcionario, cumpliendo el Secretario con las formalidades de la Notificación en fecha Cinco (05) de Mayo de Dos Mil Nueve (2.009).-

En fecha Siete (07) de Mayo de Dos Mil Nueve (2.009), la Parte Demandada, a través de su Apoderado Judicial, Abogado WUILMEN JOSÉ MARÍN FERRER, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.309, consigna Escrito de Contestación a la Demanda, en el cual alega, lo siguiente:

“….Opongo la cuestión previa, del ordinal 6…. Por cuanto la demanda, no cumple los requisitos del artículo 340 del C.P.C. la del numeral 1,…..La del numeral 4, porque el objeto de la pretensión, indicado…, no es la resolución del contrato…..porque en la demanda, no se menciona que se produjo documento alguno conjuntamente a la demanda….., no constan los datos de quien es la representante legal, de la demandante…..Como punto previo IMPUGNO la cláusula tercera del contrato….Por acuerdo entre las partes y propuesto por la propietaria, donde se abandonó lo expuesto en el último aparte de la cláusula….Omissis. Rechazo y contradigo la demanda por cuanto que, como fundamento de la acción, se indica la última parte de la cláusula tercera…..que fue impugnada y lo cual ratifico,…Rechazo….que, se menciona “en que la arrendataria ha venido violando…el pago del canon…. al no efectuarlo tal como fue pactado….., lo que generado pérdidas económicas para mi representada….Rechazo…., cuando menciona “desde hace varios años se han venido presentando desavenencias entre mi representada y la inquilina……Rechazo….cuando menciona, el texto de la cláusula tercera y agrega “que las partes pactaron un incremento….., de tal cláusula se desprende la obligación por parte del inquilino de ajustar el pago a ese incremento….Omissis…Rechazo…., en cuanto que mi representada, no ha dado cumplimiento a sus obligaciones, de pagar los cánones…En ningún momento mi representada ha dejado de pagar….Rechazo…, en cuanto…que tenga que convenir….la entrega del inmueble….Rechazo…en cuanto la estimación indicado….Justicia,…Omissis (Folios 127 al 129)

Abierto a Promoción de Pruebas el presente Procedimiento, ambas Partes consignaron sus respectivos Escritos, en fecha Diecinueve (19) de Mayo de Dos Mil Nueve (2.009), consignó la Parte Demandada y en fecha Veintiuno (21) de Mayo de Dos Mil Nueve (2.009), consignó su escrito la Parte Demandante, siendo admitidos y evacuados por el Tribunal.-

Siendo el día de hoy para dictar la Sentencia, este Tribunal pasa a realizar las siguientes aseveraciones:

Este Tribunal en vista de los elementos existentes en autos, pasa a decidir de la siguiente manera:

M O T I V A
PRIMERO
NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que:

“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”

Orden Público, es:

“Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).
Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

“Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Mientras que el Orden Público Inquilinarío, es:

“El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

“Las disposiciones de la Ley de Regulación de
Alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos Inquilinarío allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).
Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como las normas que regulan la Materia Arrendaticia en el Código Civil Venezolano, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SEGUNDO
SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinarío.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Arrendadora se propone a “…demandar ….. por intermedio del presente escrito a la sociedad mercantil “New York Shop C.A.”, ya identificada,…., a los efectos de que convenga en resolver el contrato de arrendamiento….., y….haga entrega del inmueble totalmente desocupado…” (Folio 4). Acción que fundamenta la Actora en el artículo 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, manifiesta lo siguiente: “ Tercero: Rechazo y contradigo la demanda en cuanto que, se menciona “en que la arrendataria ha venido violando reiteradamente el pago del canon de arrendamiento al no efectuarlo tal como fue pactado en el contrato específicamente en la cláusula tercera…” (Vto., al Folio 127).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente; puesto que cada Parte debe probar su argumentos y alegados de hechos manifestados tanto en la Demanda como en su Contestación. Así se establece.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.”
La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:
A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.
B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.
C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone.

TERCERO
SOBRE EL PLAZO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes Contratantes, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Resolución” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda, lo manifestado por la Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y que estipula el Contrato de Arrendamiento y la Publicación efectuada. Así se establece.

Ya que desde el mes de Abril de Mil Novecientos Ochenta y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso LUIS PARRA LA GRAVE contra MICHEL UGUETO; señaló lo siguiente:

“No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

“El precitado contrato comenzó a regir entre las partes a partir del día Primero de Junio de 1.997, hasta el día 31 de mayo de 1.998, previéndose sucesivas prórrogas automáticas de un año, siempre que las partes no hubiesen dado a la otra aviso expresando su deseo de darlo por terminado….
….vemos como la relación locataria así planteada se fue renovando en el tiempo siempre por un año, y así se ha mantenido….” (Vto., al Folio 1).

”…, mi poderdante procedió a interrumpir el contrato de arrendamiento determinado mediante comunicación publicada en el Diario El Tiempo de esta ciudad de Valera, Estado Trujillo, cuyo ejemplar acompaño conjuntamente con este escrito, interrupción prevista en la Cláusula Séptima del contrato…” (Folio 2).

3.2.- LA MANIFESTADO POR LA DEMANDADA ACERCA DEL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO EN SU CONTESTACION

Ahora bien, lo manifestado por la Parte Demandada en torno al tipo de Contrato de Arrendamiento en la Contestación a la Demanda, fue lo siguiente:

“Sexto: rechazo y contradigo la demanda, en cuanto a que la arrendador, legalmente haya interrumpido el contrato con la publicación en el diario indicado y que esté transcurriendo la prórroga legal…”a” (Vto., al Folio 124).

3.3. LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE EL PLAZO

La Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó entre otros Instrumentos, copia simple de un Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, con fecha 23 de Enero de 1998, bajo el N° 34 del Tomo 10 en cuya Cláusula Séptima, está estipulado el plazo del Contrato al establecer lo siguiente:

“Séptima: La duración del presente contrato es de Un (1) año prorrogable, contado a partir del Primero (01) de Junio de 1997, hasta el (31) de Mayo de 1998. Si al vencimiento del término estipulado, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por terminado el presente contrato, este se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un término igual al establecido como plazo inicial y así sucesivamente. El aviso previsto en esta cláusula deberá darse por escrito con acuse de recibo firmado por el representante legal de “La Arrendataria”, cualquiera de sus dependientes, o quien se encuentre en el inmueble, también podrá ser hecho por medio de la publicación de un cartel en un diario de circulación en el Estado Trujillo, como el Tiempo o Los Andes,……” (Folio 29).

3.4.- SOBRE LA PUBLICACIÓN DEL DIARIO EL TIEMPO

Así mismo, la Parte Actora acompañó junto con su Demanda un ejemplar de ”El Tiempo” de Valera, de fecha 5 de Octubre del 2007; en cuya página 41 aparece publicado un aviso denominado “NOTIFICACIÓN DE NO PRORROGA CONTRACTUAL”, mediante el cual “INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS, C.A.”, le manifiesta a sus Arrendatarios del Centro Comercial Las Acacias que: “no será prorrogado su respectivo contrato de arrendamiento”. Y entre los cuales se menciona a la Empresa NEW YORK SHOP, C.A. (Folio 102).

3.5.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES EN TORNO AL PLAZO

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

“En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo señalado en los citados Instrumentos; este Tribunal infiere e interpreta que:

1.- Que la Parte Actora manifiesta que en fecha 23 de Enero de 1998 le arrendó a la Demandada un Local Comercial ubicado en el Centro Comercial Las Acacias, Planta Baja, N° 29, Av. Bolívar, entre Calles 18 y 19, Valera Estado Trujillo.

2.- Que la Parte Actora manifiesta que:
“El precitado contrato comenzó a regir entre las partes a partir del día Primero de Junio de 1.997, hasta el día 31 de mayo de 1.998, previéndose sucesivas prórrogas automáticas de un año, siempre que las partes no hubiesen dado a la otra aviso expresando su deseo de darlo por terminado….
….vemos como la relación locataria así planteada se fue renovando en el tiempo siempre por un año, y así se ha mantenido….” (Vto., al Folio 1).

”…, mi poderdante procedió a interrumpir el contrato de arrendamiento determinado mediante comunicación publicada en el Diario El Tiempo de esta ciudad de Valera, Estado Trujillo, cuyo ejemplar acompaño conjuntamente con este escrito, interrupción prevista en la Cláusula Séptima del contrato…” (Folio 2).

3.- Que la Parte Demandada manifiesta en torno al plazo, lo siguiente:

“Sexto: rechazo y contradigo la demanda, en cuanto a que la arrendador, legalmente haya interrumpido el contrato con la publicación en el diario indicado y que esté transcurriendo la prórroga legal…”a” (Vto., al Folio 124).

4.- Que el Plazo del Contrato de Arrendamiento está estipulado en la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento que estipula lo siguiente:
“Séptima: La duración del presente contrato es de Un (1) año prorrogable, contado a partir del Primero (01) de Junio de 1997, hasta el (31) de Mayo de 1998. Si al vencimiento del término estipulado, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por terminado el presente contrato, este se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un término igual al establecido como plazo inicial y así sucesivamente. El aviso previsto en esta cláusula deberá darse por escrito con acuse de recibo firmado por el representante legal de “La Arrendataria”, cualquiera de sus dependientes, o quien se encuentre en el inmueble, también podrá ser hecho por medio de la publicación de un cartel en un diario de circulación en el Estado Trujillo, como el Tiempo o Los Andes,……”(Folio 29).

5.-Que el Contrato de Arrendamiento se inició por un tiempo Determinado por un (1) año; con la posibilidad de prorrogarse en el tiempo; siempre y cuando alguna de las Partes de aviso a la otra por escrito de no querer prorrogarlo con 60 días de anticipación.

6.- Que el término inicial era del día 1 de Junio de 1997 al 31 de Mayo de 1998. Pero que llegado dicho plazo, ninguna de las Partes manifestó su deseo de no prorrogarlo y el mismo se prorrogó por un (1) año más hasta el día 31 de Mayo de 1999; y así sucesivamente para las fechas de 31 de Mayo de 2000, 31 de Mayo del 2001, 31 de Mayo del 2002, 31 de Mayo del 2003, 31 de Mayo del 2004, 31 de Mayo del 2005, 31 de Mayo del 2006 y 31 de Mayo del 2007 al 31 de Mayo del 2008; puesto que en fecha 5 de Octubre del 2007, con más de 60 días de anticipación, la Parte Actora le manifestó a la Parte Demandada, mediante aviso publicado en el Diario El Tiempo de la ciudad de Valera, que no le prorrogaría el Contrato de Arrendamiento. Y que a partir de la conclusión de esta última prórroga contractual comenzaría la Prórroga Legal.

7.- Que la Parte Demandada por haber ocupado el inmueble en arrendamiento por plazo de 11 años, le salía una Prórroga Legal de 3 años establecida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Prórroga Legal que se inicio el 31 de Mayo del 2008 y que concluye el 31 de Mayo del 2011.

8.- Que el Contrato de Arrendamiento se mantiene a “Tiempo Determinado”, pese a las Prórrogas Contractuales habidas.

9.- Que la Parte Demandada para el momento de dictarse la presente sentencia, tiene ocupando el inmueble por plazo de 12 años y un (1) día.

10.- Que la “Acción” que interpone la Actora, es la de “Resolución de Contrato de Arrendamiento”.

11.- Que sólo en los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Determinado”, es posible la “Acción de “Resolución” regulada en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil; y no la de “Desalojo”, la que sólo es posible en los Contratos Verbales o a “Tiempo Indeterminados”.

12.- Que si se está en presencia de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado,” la “Acción” a proponer es la de “Resolución”. Y que el Contrato se encuentra en plena vigencia continuado a través de la Prórroga Legal.

De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente demostrado que, el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes, es a “Tiempo Determinado” continuado a través de la Prórroga Legal y en plana vigencia y que por lo tanto, la Acción a proponer es la de “Resolución de Contrato de Arrendamiento”. Así se establece.

La Doctrina Patria ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, es:

“Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento es a “Tiempo Determinado” en la presente Causa; por lo tanto la “acción” a proponer es la de “Resolución” como acertadamente la interpuso la Parte Actora, al decir en su Libelo de Demanda, lo siguiente:

“…demandar ….. por intermedio del presente escrito a la sociedad mercantil “New York Shop C.A.”, ya identificada,…., a los efectos de que convenga en resolver el contrato de arrendamiento….., y….haga entrega del inmueble totalmente desocupado…” (Folio 4).

CUARTO
SOBRE LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN A LA MISMA

4.1.- SOBRE LA DEMANDA

En síntesis, la Parte Actora manifiesta en su Demanda, lo siguiente:

“EL OBJETO DE LA PRETENSIÓN

El propósito de esta acción consiste en lograr, gracias a la mediación de su competente autoridad, la declaratoria con lugar de la resolución del contrato de arrendamiento que mantiene vinculada… omissis…La cual que impulsa esta acción se basa en que la arrendataria ha venido violando reiteradamente el pago del canon de arrendamiento al no efectuarlo tal y como fue pactado en el contrato, específicamente en la cláusula Tercera a quien se contrae la convención locataria, lo que ha generado pérdidas económicas para mi representada.

DE LA EXPOSICIÓN DE LOS HECHOS

Según documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Valera, Estado Trujillo.. omissis… El precitado contrato comenzó a regir entre las Partes a partir del día Primero de Junio de 1.997, hasta el día 31 de mayo de 1.998, previéndose sucesivas prorrogas automáticas de un año, siempre que las partes no hubiesen dado a la otra aviso expresando su deseo de darlo por terminado, oportunidad en la cual, al vencimiento, comenzaría a operar la prorroga legal. La estipulación aquí comentada y los detalles para interrumpir se hayan perfectamente descritos en la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento.
En este orden de ideas, vemos como la relación locataria así planteada se fue renovando en el tiempo siempre por un año, y así se ha mantenido hasta el presente. Ahora bien, desde hace varios años se ha venido presentando desavenencias entre mi representada y la inquilina del local arrendado, producto de que ésta ultima no ha querido adecuar su conducta como locataria a las disposiciones contractuales que asumieron expresamente las parte en el contrato que legitima esta acción.
En efecto, según la Cláusula Tercera del tantas veces mencionado contrato establece lo siguiente… omissis…según esta cláusula las partes pactaron un incremento automático de carácter anual, basados en el índice de precios al consumidor, el cual comenzaría a regir para el año inmediato siguiente.
De la misma forma, de tal cual cláusula se desprende la obligación por parte del inquilino de ajustar el pago a ese incremento a que se contrae el índice de Precios al consumidor, y por otro lado el propietario no podía exigir un canon mayor al establecido en dicha formula.
Ahora bien, en el año 2.007 se comenzaron a presentar problemas entre las partes producto de la negativa de la inquilina a incrementar el canon pactado, razón por la cual, mi poderdante se negó a aceptar el pago en los términos pretendidos por la arrendataria, por lo que ésta dio inicio al proceso consignatario cuyas copias simples se acompañan al presente escrito y su valor probatorio… omissis…
Ante esta conducta, mi poderdante procedió a interrumpir el contrato de arrendamiento a tiempo determinado mediante comunicación publicada en el Diario “El Tiempo” de esta ciudad de Valera, Estado Trujillo, …omissis. Interrupción prevista en la Cláusula Séptima del contrato, por lo que a la fecha, la arrendataria estaría transitando la prorroga legal que en todo caso es de dos años a tenor del artículo 38 literal “C” de l Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzando ésta prorroga a partir del 01 de Junio de 2.008 y concluyendo el día 31 de mayo de 2010.
Al examinar tales consignaciones hechas por la inquilina, observamos que la primera de ellas fue efectuada el día 10 de Julio de 2007, por un monto de… (Bs. 390.353,70), anexando el respectivo talón de depósito el día 18 de julio de 2007, para pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2007.
De la misma forma, vemos como las futuras consignaciones efectuadas, vale decir, el día 17 de septiembre de 2007, aluden al deposito efectuado el día 16 de Agosto de 2007 y al deposito consignado el día 12 de Septiembre de 2007, relativos al pago de los meses de julio y agosto de 2007, pagos efectuados por la suma de …. (Bs. 383.320,00), debido a la reducción que el Ejecutivo Nacional hizo del impuesto al valor agregado al nueve por ciento (9%)…omissis…De la lectura de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento se advierte que la relación locataria se inicia el día 01 de Junio de 1.997 y culmina el día 31 de Mayo de 1998.
Como se puede observar, al concluir el año inicial de vigencia del contrato éste fue prorrogado por periodos de igual duración tal y como está previsto en dicha cláusula, por lo tanto el arrendatario debía ajustar el canon de arrendamiento adicionándole el porcentaje de IPC por el Banco Central de Venezuela…omissis..por lo que por supuesto se incluye la prorroga legal, sin embargo, tal y como se demuestra de las consignaciones efectuadas, este incremento no se produjo en la renovación verificada en el mes de junio de 2.007asi como tampoco hubo variación en el canon de arrendamiento una vez se operó una nueva renovación en el mes de junio de 2008… omissis…la arrendataria siempre deposito el canon que venia pagando desde el dos mil seis…omissis…….

FUNDAMENTOS DE DERECHO QUE ASISTEN A MI MANDANTE

Ciudadano Juez, de lo trascrito anteriormente podemos concluir que estamos en presencia de una relación contractual de arrendamiento de carácter determinado en cuanto al tiempo de conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil. En el caso que hoy nos ocupa, la arrendataria ha venido violando de manera reiterada lo prescrito por el artículo 1159 del Código Civil, …omissis…colocando en su ejecución la diligencia del buen padre de familia según lo dispone el articulo 1270 del cuerpo legal indicado…omissis…
Ciudadano Juez, en el caso que hoy le someto a su competencia judicial nos encontramos en presencia de una arrendataria, en este caso, la sociedad mercantil “ New York Shop C.A.”, que no ha dado cumplimiento a su obligación convencional y legal de pagar las pensiones de arrendamiento de los meses antes mencionados, en los últimos previstos en el contrato celebrado, específicamente en la cláusula Séptima, pero sobre todo violando el ordinal (2°) del articulo 1592del Código Civil citado. Es por ello que me propongo a demandar…omissis…a los efectos de que convenga en resolver el contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Publica Segunda de Valera, Estado Trujillo, de fecha 23 de Enero de 1998, inscrito bajo el N° 34° tomo 10 de los libros respectivos, y como consecuencia de la declaratoria con lugar de la presente demanda, haga entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes y en perfecto estado tal cual lo recibió, todo de conformidad con la cláusula Octava del contrato celebrado… omissis…El fundamento legal de la acción que se intenta por intermedio del presente escrito se halla en los dispositivos legales del Código Civil aquí citados, además del articulo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.167del Código Civil.
A los efectos de la cuantía estimo la presente acción en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5000,00)…omissis…” (Folios 1 al 4)

El Tribunal deja constancia que la Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, produjo los siguientes Instrumentos:

1.- Copia certificada de Instrumento Poder que otorga la Parte Actora INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS, COMPAÑÍA ANÓNIMA, entre otros, al abogado LUIS FERNÁNDEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 6 de Febrero del 2009, bajo el N° 7 del Tomo 12. Folios 6 y 7.

2.- Copia fotostática del Documento de adquisición del inmueble, consistente en un Documento de Condominio del Centro Comercial Las Acacias; Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de Valera del Estado Trujillo, con fecha 23 de Febrero del 2007, bajo el N° 14, Tomo 20, Protocolo 1° del Segundo Trimestre. Folios 8 al 27.

3.- Copia del Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 23 de Enero de1998, bajo el N° 34 del Tomo 10. Folios 28 al 31.

4.- Copia fotostática del Expediente de Consignaciones Inquilinarias, N° 5043, de fecha 10 de Julio del 2007, que se ,lleva por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo; cuyo consignataria es la Empresa NEW YORK SHOP, C.A.”, a favor de la Empresa INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS. Folios 32 al 81.

5.- Un ejemplar del Diario “El Tiempo” de Valera, de fecha 5 de Octubre del 2007, N° 13.577. Folios 82 al 102.

4.2.- SOBRE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La Parte Demandada dio Contestación a la Demanda en tiempo útil, hábil y temporáneo y en resumen, indicio lo siguiente:

“En la oportunidad para contestar la demanda lo hago en los siguientes términos: Primero: Opongo la cuestión previa, del ordinal 6 del articulo 346 del C.P.C. Por cuanto la demanda, no cumple los requisitos del articulo 340 del C.P.C. la del numeral 1, porque la Unidad Receptora de Documentos (URD), no es Tribunal alguno, ya que solo es una oficina administrativa … omissis… La del numeral 4, porque el objeto de la pretensión, indicado por la demandante, no es la resolución del contrato. La del numeral 6, porque en la demanda, no se menciona que se produjo documento alguno conjuntamente a la demanda. La del numeral 8, en la demanda, no constan los datos de quien es la representante legal, de la demandante…omissis…
Como punto previo IMPUGNO la cláusula tercera del contrato de arrendamiento otorgado en la Notaria Publica Segunda de Valera, Estado Trujillo…omissis… Por acuerdo entre las partes y propuesto por la propietaria, donde se abandonó lo expuesto en el ultimo aparte de la cláusula tercera, del contrato…omissis… Segundo: Rechazo y contradigo la demanda por cuanto que, como fundamento de la acción, se indica la ultima parte de la cláusula tercera del documento autenticado…omissis… Por lo tanto la demanda carece de fundamento para la acción. Tercero: Rechazo y contradigo la demanda en cuanto que, se menciona “en que la arrendataria ha venido violando reiteradamente el pago del canon de arrendamiento al no efectuarlo tal como fue pactado en el contrato específicamente en la cláusula tercera … lo que ha generado perdidas económicas para mi representada”. Como se explicó en la impugnación que ratifico…omissis… desde el día que la arrendadora hizo la propuesta de abandonar la formula de utilizar el índice de precios al consumidor del BCV y fue aceptado por las partes, esto se convierte en ley entre las partes…omissis… Cuarto: Rechazo y contradigo la demanda,…omissis… resulta incomprensible, mas bien risible, que las partes, que son dos personas jurídicas, hayan tenido desavenencias y que la arrendadora, hay apreciado que la arrendataria, tenga alguna conducta determinada. Quinto: Rechazo y contradigo la demanda…omissis… Por lo que se continuó con el mismo pago de la anualidad anterior. En vista de que consignaron las cantidades de los cánones de arrendamiento, acordadas por las partes, la arrendadora demando los “pagos por concepto de condominio” la cual cursó en el expediente numero 11572…omissis… Sexto: rechazo y contradigo la demanda, en cuanto a que la arrendadora, legalmente haya interrumpido el contrato con la publicación en el diario indicado …omissis… Séptimo: Rechazo y contradigo la demanda, en cuanto que mi representada, no ha dado cumplimiento a sus obligaciones, de pagar los cánones de arrendamiento que alude la demandante…omissis… En ningún momento mi representada ha dejado de pagar, lo cual consta en las consignaciones realizadas por mi representada…omissis… Octavo: Rechazo y contradigo la demanda, en cuanto que por esta demanda, mi representada, que tenga que convenir o el Tribunal declare con lugar la demanda y la entrega del inmueble arrendado, desocupado de personas y bienes. Noveno: Rechazo y contradigo la demanda en cuanto la estimación de la demanda por cuanto no expresa a que se debe el monto de la estimación indicado por la demandante. Como consta las partes convinieron y aceptaron abandonar el calculo en base al Índice de Precios al Consumidor…omissis… que se sumó para constituir el monto del canon de arrendamiento en vigencia, lo cual constituye ley entre las partes y así fue respetado por mi mandante, y que hoy la demandante, pretende desconocer, así como afirmar, que el arrendamiento esta en la prorroga legal, lo cual es falso. Por lo antes expuesto y que por lo que solicito se Declare Sin Lugar la demanda interpuesta y que debió ser declarada inadmisible, por cuanto no reúne los requisitos y es violatoria de la Ley, así como la condenatoria en costas. …omissis… Es Justicia, hoy a fecha de su presentación.”(Folios 127 al 129).

El Tribunal deja constancia que la Parte Demandada junto con su Contestación a la Demanda produjo el siguientes Instrumentos:

Único.- Instrumento poder que otorga la Demandada al Abogado WUILMEN JOSÉ MARÍN FERRER por ante la Notaría Pública Primera de Valera del Estado Trujillo, con fecha 29 de abril del 2009, bajo el N° 69 del tomo 41. Folios 131 al133

QUINTO
SOBRE LAS PRUEBAS

Ambas Partes Promovieron Pruebas en tiempo hábil, útil y temporáneo, así:

5.1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La Parte Demandada Promovió Pruebas, tal como se evidencia a los folio 135 y 136, las siguientes:

PRIMERO: PRUEBA INSTRUMENTAL
La Parte Demandada Promueve y Produce los siguientes Instrumentos:

Originales de 7 Comunicaciones, de fechas 4-3-1998, 23-3-1999, 28-3-2000, 9-7-2001, 5-3-2002, 21-3-2005 y 1-2-2006, mediante las cuales la Empresa INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS, C.A., le comunica a la Empresa NEW YORK SHOP; C.A., que para los años 1-6-1998, 1-6-1999, 30-5-2000, 9-7-2001,1-5-2002, 1-6-2005 y 1-6-2006 respectivamente, el Canon de Arrendamiento se le incrementará de acuerdo a los porcentajes que allí se indica. Folios 137, 138, 139, 140, 141, 142 y 143.

SEGUNDO: PRUEBA DE INSPECIÓN JUDICIAL:
La Parte Demandada promueve la Prueba de Inspección Judicial, la que el Tribunal en el auto de Admisión de Pruebas, de fecha 19-5-2009, no se la admitió por ser una prueba impertinente para demostrar la solvencia e insolvencia, como consta al folio 145.

5.2.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Así mismo la Parte Actora, Promovió Pruebas, como se demuestra al folio 146, las siguientes:

PRIMERO: VALOR PROBATORIO DE LAS DOCUMENTALES QUE ACOMPAÑÓ CON SU DEMANDA:
La Parte Actora Invoca el Valor Probatorio de los siguientes Documentos que acompañó con su Demanda, como:

1.- Copia del Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 23 de Enero de 1998, bajo el N° 34 del Tomo 10. Folios 28 al 31.
Para demostrar que la Relación Arrendaticia está basada en un acuerdo de voluntades lo que hace aplicable los artículos 1.133, 1.134, 1.159 y 1.264 del Código Civil.

2.- Copia fotostática del Expediente de Consignaciones Inquilinarias, N° 5043, de fecha 10 de Julio del 2007, que se, lleva por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo; cuyo consignataria es la Empresa NEW YORK SHOP, C.A.”, a favor de la Empresa INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS. Folios 32 al 81.

Con el fin de demostrar que las mismas no fueron rechazadas y que efectuadas desde el día 17 de Septiembre del 2007, la Inquilina no paga de acuerdo a la Cláusula Tercera, no verificándose el incremento respectivo.

3.- Invoca el valor Probatorio de las 7 Comunicaciones, de fechas 4-3-1998, 23-3-1999, 28-3-2000, 9-7-2001, 5-3-2002, 21-3-2005 y 1-2-2006, mediante las cuales la Empresa INVERSIONS CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS, C.A., le comunica a la Empresa NEW YORK SHOP; C.A., que para los años 1-6-1998, 1-6-1999, 30-5-2000, 9-7-2001,1-5-2002, 1-6-2005 y 1-6-2006 respectivamente, que corren a los Folios 137, 138, 139, 140, 141, 142 y 143.

Con el fin de demostrar que la Demandada las produce para escudar su omisión de pago y que la voluntad de la Actora es que el canon se incrementara anualmente.

SEGUNDO: PRUEBA DOCUMENTAL:
La Parte Actora Promueve y produce el siguiente Documento:
ÚNICO: Copia de Publicación “Síntesis Tributaria” de M&R CONSULTORES, de fecha Marzo del 2009, N° 50.
Con el fin de demostrar que el IPC está vigente como mecanismo de adecuación de los precios y que ese mecanismo es justo y equilibrado para aplicarlo al incremento del canon de arrendamiento. Folios 148 al 150.

En los términos expuestos quedó planteada la Controversia.

SEXTO
SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
(DECISIÓN EN CAPÍTULO PREVIO)

La Parte Demandada al momento de dar Contestación a la Demanda, manifestó loo siguiente:

“Noveno: rechazo y contradigo la demanda en cuanto la estimación de la demanda por cuanto no se expresa a que se debe el monto de la estimación indicado…” (Folio 129).

Ello, por cuanto la Actora estimó la Demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,oo)

Ahora bien, el Primer Aparte del Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil indica lo siguiente:

“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en caso previo en la sentencia definitiva.”

Por su parte el artículo 36 ejusdem señala que:

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

Pero ya en el Particular 3.5 del Capítulo Tercero de esta Motiva, se decidió que la Relación Arrendaticia es a través de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado; razón por lo que en la presente Causa se litiga la continuación del arrendamiento; por lo que la fórmula para determinar el valor de la Demanda, consiste en acumular las pensiones sobre las cuales se litigue. Así se decide.

Pero como quiera que, en la presente Causa se está litigando si el Canon de Arrendamiento se debía incrementar o no en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), para que la Arrendataria pudiera cancelar dicho canon y, ese es precisamente el asunto a determinar en la presente Causa; en consecuencia será en la definitiva la que se establecerá el quantum del valor de la Demanda. Así se establece.

SÉPTIMO
SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
(DECISIÖN EN LIMIU LITIS)

Estatuye el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo siguiente:

Artículo 35: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.”

La Parte Demandada al momento de dar Contestación a la Demanda opuso la Cuestión Previa prevista en el Numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil a la Demanda, esto es el defecto de forma, por no contar, según la óptica de la Demandada, con los requisitos contemplados en los Numerales 1°, 4°, 6° y 8° del artículo 340 ejusdem; la que el Tribunal resuelve en los términos siguientes:

7.1.- SOBRE EL DEFECTO SEÑALADO EN EL NUMERAL 1° DEL ART. 340 DEL CÖDIGO DE PROCEDIMIERNTO CIVIL

Señala la Parte Demandada, que.

“Opongo la cuestión previa, del ordinal 6 del articulo 346 del C.P.C. Por cuanto la demanda, no cumple los requisitos del articulo 340 del C.P.C. la del numeral 1, porque la Unidad Receptora de Documentos (URD), no es Tribunal alguno, ya que solo es una oficina administrativa …” (Folio 127).

Si bien es cierto que la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, no es parte de los “Órganos Jurisdiccionales” del Estado Trujillo; y en consecuencia sólo se erige en una Oficina Administrativa, receptora y distribuidora de las Solicitudes y Causas que ingresan allí para ser distribuidas a los citados Juzgados; Pero también es verdad que, la misma fue creada y delegada para sus funciones por los Juzgados citados para recibir y distribuir los Instrumentos que ingresan para los Tribunales en cuestión para hacer más equitativo el Trabajo jurisdiccional; es por lo que basta colocar a las Solicitudes y Demandas “UNIDAD RECEPTORA DE DOCUMENTOS DE LOS JUZGADOS PRIMERO Y SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN, ESCUQUE Y SAN RAFAEL DE CARVAJAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO”, como la colocó la Parte Actora. Razón por lo que la Cuestión Previa por Defecto de Forma de la Demanda, esto es la establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no contener el requisito exigido en el Numeral 1° del artículo 340 ejusdem, debe ser Declarada sin Lugar. Así se establece.

7.2.- SOBRE EL DEFECTO SEÑALADO EN EL NUMERAL 4° DEL ART. 340 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Así mismo indica la Demandada, que:

“La del numeral 4, porque el objeto de la pretensión, indicado por la demandante, no es la resolución del contrato.” (Folio 127).

Ya en el Particular 3.5 del Capítulo Tercero este Tribunal ya decidió que la “Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento”, es procedente en la presente Causa; pero en todo caso, no es la Parte Demandada la que debe indicarle a la Actora la acción a interponer. Razón por lo que la Cuestión Previa por Defecto de Forma de la Demanda, esto es la establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no contener el requisito exigido en el Numeral 4° del artículo 340 ejusdem, opuesta por la Demandada, debe ser Declarada sin Lugar. Así se establece.

7.3.- SOBRE EL DEFECTO SEÑALADO EN EL NUMERAL 6° DEL ART. 340 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Opone la Demandada, que:

“La del numeral 6, porque en la demanda, no se menciona que se produjo documento alguno conjuntamente a la demanda.” (Folio 127).-

No es verdad que la Parte Actora no menciona los Instrumentos que acompaña con su Demanda, como lo argumenta la Parte Demandada. Para muestras, lo siguientes párrafos de la Demanda:

“…dio inicio al proceso consignatario cuyas copias simples se acompañan al presente escrito…”(Folio 127).

“Mi poderdante procedió a interrumpir el contrato de arrendamiento a tiempo determinado mediante comunicación publicada en el Diario “EL Tiempo”….. cuyo ejemplar acompaño conjuntamente con este escrito,..” (Folio 127).

Por lo que la Cuestión Previa por Defecto de Forma de la Demanda, esto es la establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no contener el requisito exigido en el Numeral 6° del artículo 340 ejusdem, opuesta por la Demandada, debe ser Declarada sin Lugar. Así se resuelve.

7.4.- SOBRE EL DEFECTO SEÑALADO EN EL NUMERAL 8° DEL ART. 340 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Igualmente opone la Parte Demandada lo siguiente:

“La del numeral 8, en la demanda, no constan los datos de quien es la representante legal, de la demandante…omissis…” (Folio 127).

Este Tribunal expresamente indica que, el numeral 8° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no exige los datos del representante legal cuando alguna las Partes sea una persona jurídica. Por el contrario el numeral 3° si exige, pero son sus datos de creación o registro. Por lo que la Cuestión Previa por Defecto de Forma de la Demanda, esto es la establecida en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no contener el requisito exigido en el Numeral 8° del artículo 340 ejusdem, opuesta por la Demandada, debe ser Declarada sin Lugar. Así se resuelve.

OCTAVO
SOBRE LA IMPUGNACIÓN A LA CLÁUSULA TERCERA Y EL EXAMEN DE LAS PRUEBAS
(Decisión de Fondo)

La Parte Demandada en el Acto de la Contestación a la Demanda impugna la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, alegando lo siguiente:

“Como punto previo IMPUGNO la cláusula tercera del contrato de arrendamiento otorgado en la Notaria Publica Segunda de Valera, Estado Trujillo…omissis… Por acuerdo entre las partes y propuesto por la propietaria, donde se abandonó lo expuesto en el ultimo aparte de la cláusula tercera, del contrato…omissis… Segundo: Rechazo y contradigo la demanda por cuanto que, como fundamento de la acción, se indica la ultima parte de la cláusula tercera del documento autenticado…omissis… Por lo tanto la demanda carece de fundamento para la acción. Tercero: Rechazo y contradigo la demanda en cuanto que, se menciona “en que la arrendataria ha venido violando reiteradamente el pago del canon de arrendamiento al no efectuarlo tal como fue pactado en el contrato específicamente en la cláusula tercera … lo que ha generado perdidas económicas para mi representada”. Como se explico en la impugnación que ratifico…omissis… desde el día que la arrendadora hizo la propuesta de abandonar la formula de utilizar el índice de precios al consumidor del BCV y fue aceptado por las partes, esto se convierte en ley entre las partes…omissis…” (Folio 127 y vtio.).

Por lo que este Tribunal pasa a verificar si la Cláusula Tercera atenta contra el Derecho de la Arrendataria establecida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la las Leyes de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitab y de Adquisición de Bienes para el Consumos. Y ello significa concatenar tal hecho al examen de las Pruebas de las Partes reducidas a verificar si debió haberse incrementado anualmente el Canon de Arrendamiento que debía cancelar la Arrendataria a partir del año del 2007, el porcentaje indicado en el Índice de Precios al Consumidor.

Ahora bien, la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento estipula lo siguiente:

“El canon de arrendamiento convenido es de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) mensuales, que “La Arrendataria” pagará puntualmente por mensualidades vencidas, directamente en las oficinas de la “La Propietaria” situada en el Centro Comercial Las Acacias, local N° 34, dentro de los Cinco (5) primeros días continuos del mes siguiente. El atraso de Una (1) mensualidad dará derecho a “La Propietaria” para proceder a demandar la resolución inmediata del contrato de arrendamiento con los demás pronunciamientos de ley. El canon de arrendamiento aquí pactado será revisado e incrementado anualmente tomando como base el índice de precio al consumidor (IPC) establecido por el Banco Central de Venezuela durante los últimos doce (12) meses del anteriores al mes del vencimiento del contrato o de cualquier prórroga.”

La Doctrina entiende que el Índice de Precios al Consumidor (IPC), sirve para “comparar niveles de precios de un período a otro. Mide los cambios globales de precios de una variedad de consumo de servicios, y se utiliza para definir el costo de la vida.”(MARTINEZ SOSA, L. (2009). Números Índices. Documento en línea Monografías. Com.). Y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite su utilización para adecuar el Canon del Arrendamiento por plazos cuanto las Partes en el Contrato de Arrendamiento, estipulan someterse a los porcentajes de la inflación establecidos por el Banco Central de Venezuela y representados en el Índice de Precios al Consumidor para el área Metropolitana de Caracas o para el resto del País, de acuerdo a la clasificación dada por esta Institución a los niveles sociales de vida y en las regiones de Venezuela donde se desenvuelven; cuando en los inmuebles su canon no estén regulado por el respectivo Órgano Regulador Arrendaticio.

Pero ese Índice de Precios al Consumidor, cuando se estipula no debe dejar dudas al establecerlo y los plazos a los cuales se debe aplicar; y si el mismo se incrementará o no de forma automática, por notificación o por acuerdo de voluntades.

Ahora bien la Parte Demandada para demostrar que la Parte Actora abandonó el porcentaje establecido en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), para agregarlo como incremento al Canon de Arrendamiento inmediatamente anterior, argumenta en su Contestación que la Demandante mediante Comunicaciones de fechas 4-3-98, 23-3-99, 28-3-2000, 9-7-2001, 5-2-2002, 21-3-2005, 1-2-2006 incrementa el respectivo porcentaje para los años de 1998 – 1999, 1999 – 2000, 2000 – 2001, 2001 – 2002, 2002 – 2003, 2004 – 2005, 2005 – 2006 y que no se recibió Comunicación para los años de 2003 – 2004 y para el año de 2006 – 2007; razón por lo que no se mencionan dichos años el incremento continuándose con el canon anterior a dichos años; y que ese es el motivo por lo cual impugna dicha Cláusula Tercera por haberla abandonado y para demostrar tal situación Promueve y Produce:

Originales de 7 Comunicaciones, de fechas 4-3-1998, 23-3-1999, 28-3-2000, 9-7-2001, 5-3-2002, 21-3-2005 y 1-2-2006, mediante las cuales la Empresa INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS, C.A., le comunica a la Empresa NEW YORK SHOP; C.A., que para los años 1-6-1998, 1-6-1999, 30-5-2000, 9-7-2001,1-5-2002, 1-6-2005 y 1-6-2006 respectivamente, el Canon de Arrendamiento se le incrementará de acuerdo a los porcentajes que allí se indica. Folios 137, 138, 139, 140, 141, 142 y 143.

Por su parte la Actora Invoca el Valor Probatorio de:

La Copia fotostática del Expediente de Consignaciones Inquilinarias, N° 5043, de fecha 10 de Julio del 2007, que se, lleva por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo; cuya consignataria es la Empresa NEW YORK SHOP, C.A.”, a favor de la Empresa INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS. Folios 32 al 81.

Con el fin de demostrar que las mismas no fueron rechazadas y que efectuadas desde el día 17 de Septiembre del 2007, la Inquilina no paga de acuerdo a la Cláusula Tercera, no verificándose el incremento respectivo.

Y al realizar un examen minucioso de tales Comunicaciones, las que no fueron impugnadas ni desconocidas por la Actora; ciertamente encuentra este Tribunal que no aparecen las Comunicaciones referidas a los incrementos de los porcentajes indicados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), para los años 2003 – 2004 y 2006 – 2007 y que al adminicularse al contenido de las Cláusulas Tercera y Séptima del Contrato de Arrendamiento se encuentra que el “Incremento” porcentual indicado en la Cláusula Tercera, si bien ordena un aumento anual, el mismo NO ES AUTOMÁTICO, como lo refiere la Demandante; hecho que si lo es para las “Prórrogas Contractuales” como lo estipula la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento. E igualmente al adminicularse también a la Copia del Expediente de Consignaciones N° 5043, evidencia que la Demandada sólo siguió consignado el canon establecido para el año 2006; por cuanto la misma no le fue comunicada el respectivo incremento en la cantidad de Bs. F. 383,32, previa reducción del Impuesto al Valor Agregado (IVA) que ordenó el Poder Ejecutivo Nacional y que este Tribunal valora tal Expediente de consignaciones como plena prueba de tal hecho a tenor de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Con tal Probanza queda demostrado: 1) Que las Partes sometieron el incremento anual del Canon de Arrendamiento a cancelar año a año al porcentaje de inflación establecido por el Banco Central de Venezuela y reflejado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). 2) Que el incremento no es AUTOMÁTICO, como si lo es con la “Prórroga Contractual”. 3) Que la Actora, la Empresa Mercantil “INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS” tenía la carga de comunicar a la Demandada “NEW YORK SHOP, C.A.”, año a año el porcentaje del incremento al nuevo canon y 4) Que el canon actual es la cantidad, de: TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. F. 383,32). Cantidad ésta que se toma para determinar el Valor de la Demanda. Así se decide.

Por lo que este Tribunal aprecia y valora como Plena Prueba tales Comunicaciones como demostrativo de los hechos citados en el anterior Párrafo con los números 1, 2, 3 y 4 de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem. Por lo que el canon que viene cancelado la Arrendataria se declara válido, legal legítimo y demuestra el “Estado de Solvencia” de la Empresa Mercantil “NEW YORK SHOP, C.A.” Y es la razón por lo que la Demanda debe Declararse Sin Lugar. Así se Resuelve.

Por lo que la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento que estipula los incrementos en el Canon de Arrendamiento, año a año, de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor llevados por el Banco Central de Venezuela se declara válida; con la expresa excepción de que el incremento no es automático; sino que es una carga impuesta a la Arrendadora notificar a la Arrendataria, como lo había venido haciendo, el incremento del porcentaje respectivo de acuerdo al IPC para agregarlo al Canon que deberá cancelar la Arrendataria para los años subsiguientes al 31 de Mayo del 2010. Así se decide.

Ahora bien, desde el 31 de Mayo del 2007, fecha ésta desde que la Arrendataria viene cancelando la cantidad, de: TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON TRENTA Y DOS CENTÍMOS (Bs. F. 383,32), previa deducción del IVA; y que además consistió el último incremento que notificó la Arrendadora a la Arrendataria en fecha 1 de Febrero del 2006; hasta el 31 de Mayo del 2009, han transcurrido 24 mensualidades las que sobre las mismas se está litigando a razón de Bs. F. 383,32 C/U lo que hacen un total, de: NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.200,°°), cantidad ésta que fija el Tribunal como el Valor de la Demandada; por lo que este Tribunal se declara competente para conocer la misma por la cuantía. Así se establece.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto, Séptimo y especialmente del Octavo de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: Sin lugar la Demanda Interpuesta por la Empresa Mercantil “INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS, COMPAÑÍA ANÓNIMA”, identificada en autos en condición de Arrendadora, representada por el Co Apoderado Judicial, DR. LUIS FERNÁNDEZ, I.P.S.A. No. 20.184, en fecha 31 de Marzo del 2009; contra la Empresa Mercantil: “NEW YORK SHOP, C.A.”, identificada también en autos, representada por su Apoderado DR. WUILMEN JOSÉ MARÍN FERRER, I.P.S.A. N° 74.309, en su condición de Arrendataria de un Local Comercial ubicado en el “CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS”, Planta Baja N° 29, Sector Las Acacias, entre Calles 18 y 19, Jurisdicción de la Parroquia Juan I. Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo; todo conformidad con el artículos 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 1.264 y 1.592 del Código Civil en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y en consecuencia:

1.1.- Se declara a la Arrendataria, la Empresa Mercantil “NEW YORK SHOP, C.A.”, en “Estado de Solvencia” en la cancelación de los Cánones de Arrendamientos a partir del 31 de Mayo del 2007 en el monto que ha venido cancelando de Bs. F. 383,32 hasta los momentos actuales, en virtud de que a partir de la citada fecha no le fue notificada el monto del incremento anual de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC), llevados por el Banco Central de Venezuela por parte de la Arrendadora, en el inmueble que ocupa en arrendamiento.

1.2.- Se declara que, el incremento establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, fijado año a año, al Cánon de Arrendamiento de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC), llevado por el Banco Central de Venezuela, para ser cancelado por la Arrendataria en el Local Comercial arrendado, no es AUTOMÁTICO.

1.3.- Se declara que la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento que estipula los incrementos en el Canon de Arrendamiento, año a año, de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC), llevado por el Banco Central de Venezuela se declara válida; con la expresa excepción de que el incremento no es automático; sino que es una carga impuesta a la Arrendadora notificar a la Arrendataria, como lo había venido haciendo, el incremento del porcentaje respectivo de acuerdo al IPC para agregarlo al Canon que deberá cancelar la Arrendataria para los años subsiguientes al 31 de Mayo del 2010

SEGUNDO: Se declara sin Lugar la Cuestión Previa por Defecto de Forma de la Demanda, esto es la establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no contener el requisito exigido en los Numerales 1°, 4°, 6° y 8° del artículo 340 ejusdem, opuesta por la Demandada.

TERCERO: Se dispone que la Relación Arrendaticia que vinculó a las Partes es, a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado”; el cual concluyó el 31 de Mayo del 2008, para dar inicio a la Prórroga Legal de 3 años la que vence el 31 de Mayo del 2011, por haber ocupado la Arrendataria el Local Comercial dado en Arrendamiento por un plazo de 11 años, de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CUARTO: Se estima el Valor de la Demanda en la cantidad, de: NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.200,°°), y este Tribunal se declara competente por la Cuantía para conocer la presente Causa.

Se Condena a la Actora en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.

Dada, Sellada, refrendada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, al Primer (1er) día del mes de Junio del Año Dos Mil Nueve (2009). A Ñ O S: 199° de la I N D E P E N D E N C I A y 150° de la F E D E R A C I O N.

El Juez Titular

MAGISTER. TULIO VILLEGAS BARRIOS:
El Secretario Titular

DUGLAS JOSÉ CARRILLO HIDALGO:

En la misma fecha se publicó, siendo la Una de la Tarde (1: 00 P.M.).
El Secretario
TRVB/DJCH/Anabel.-