LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN, SAN RAFAEL DE CARVAJAL Y ESCUQUE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO. 199° y 150° EXPEDIENTE: N° 11.671 DEMANDANTE:MIREYA MORALES MEDINA,C.I. N° V- 2.626.370, ASISTIDA POR LA DRA. KAIRNEY ROVIRA SALAZAR, I.P.S.A. N° 46.287. DEMANDADA: AURA LUCÍA MATHOS,C.I. Nº V- 11.322.526, ASISTIDA POR EL DR. RIGOBERTO JOSÉ RENDÓN, IPSA Nº 28.043. MOTIVO: DESALOJO POR NECESIDAD DE USO DEL INMUEBLE, CAUSAL b) DEL ARTICULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS. FECHA DE ADMISIÓN: 16 DE ABRIL DEL 2009. NARRATIVA En fecha Dieciséis (16) de Abril de Dos Mil Nueve (2.009), este Tribunal admitió Escrito de Demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE incoará la ciudadana: MIREYA MORALES MEDIDA, titular de la Cédula de Identidad N° 2.626.730, asistida por la Abogada en ejercicio KAIRNEY ROVIRA SALAZAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 46.287, en contra de la ciudadana AURA LUCIA MATHOS, titular de la Cédula de Identidad N° 11.322.526, en el cual alega, la Parte Actora, lo siguiente: “…en fecha 30 de mayo del 2004, realicé un contrato de arrendamiento a….AURA LUCIA MATHOS, de un inmueble propiedad de mi madre……, se le ha ofertado en venta….y la misma no estuvo interesada a su derecho de preferencia…, se conversó…en varias oportunidades,….a los fines de que desocupara el inmueble…., lo cual ha sido totalmente negativo. …firmó la notificación…de desocupación y hasta la fecha no han desocupado…Omissis …, estoy viviendo arrendada…, los propietarios de dicha vivienda, me piden la desocupación…., razón por la cual …..hable con la arrendataria…AURA LUCIA MATHOS, que me desocupara….Omissis …comparezco…para DEMANDAR…por DESAOLO del inmueble…, en virtud y juro la urgencia y necesidad de ocupar el mismo, para fijar mi núcleo familiar…Omissis Estimo….en….Bs. 5.000 BF...Omissis (Folios 1 y 2) En fecha Ocho (08) de Mayo de Dos Mil Nueve (2.009) el Alguacil del Tribunal diligenció consignando el Recibo de Citación debidamente firmado por la Parte Demandada (F-39).- En fecha Doce (12) de Mayo de Dos Mil Nueve (2.009), la Parte Demandada, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio RIGOBERTO JOSÉ RENDÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.043, consignó Escrito de Contestación, en la cual expuso, lo siguiente: Rechazo niego y contradigo en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado, la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, intentó en mi contra la Ciudadana MIREYA MORALES MEDINA,…. por los motivos siguientes: en primer lugar no es cierto que el contrato de arrendamiento que celebre,…. sobre un inmueble de propiedad de su progenitora,… y que ocupo como Arrendataria desde hace poco más de cinco (05) años, sea por tiempo indeterminado,….la intención…al momento de suscribir dicho contrato era… por tiempo determinado, …omissis….dicho contrato se realizó por tiempo determinado y con renovaciones o prorrogas automáticas y consecutivas de….6 meses a un año, omissis….; en segundo lugar…se me ofertó la venta de la casa, pero la rechacé por estar pidiendo la Arrendadora un precio exageradamente alto omissis…. hicieron firmar a mi hijo…una notificación por escrito de desocupación,…Omissis… …se puede evidenciar que la relación arrendaticia que existe entre….MIREYA MORALES MEDINA y mi persona, es por tiempo determinado y no por tiempo indeterminado, Por lo que la acción escogida por el demandante….no ha sido la correcta,…..Omissis (Folios 41 al 45) Estando dentro del lapso para la Presentación y Evacuación de Pruebas, sólo la Parte Demandante consignó Escrito de Pruebas en fecha Veintiséis (26) de Mayo de Dos Mil Nueve (2.00), los cuáles fueron admitidos en la misma fecha por el Tribunal. Siendo el día para dictar Sentencia, este Tribunal procede a realizar las siguientes aseveraciones. MOTIVA PRIMERO NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO El Artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que: “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.” El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, Andrés Bertrand. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713). Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.). Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como: “Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638). Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es: “Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003). Mientras que el Orden Público Inquilinario, es: “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.). Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que: “Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73). Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales. Por lo que, para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece. SEGUNDO: SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario. Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Propietaria y Arrendadora procede a “Por tales motivos y conforme a los Artículos 33 y 34 Causal b, del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comparezco por ante su competente autoridad, para DEMANDAR a la ciudadana AURA LUCÍA MATHOS, omissis, por DESALOJO del inmueble antes indicado en virtud y juro la urgencia y necesidad de ocupar el mismo,….” (Folio 1 y 2). “Acción” que fundamenta la Actora en los Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, manifiesta lo siguiente: “ Rechazo, niego y contradigo en todas sus partes en los hechos como en el derecho invocado, la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, intentó en mi contra la Ciudadana MIREYA MORALES MEDINA.” (Folio 41). Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, el orden público, de las normas arrendaticias. Así se decide. La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.” La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber: A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción. B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa. C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.). Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone. TERCERO SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Desalojo” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo que estipula el Contrato de Arrendamiento en torno al plazo. Así se establece. Ya que desde el mes de Abril de Mil Novecientos Ochenta y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso LUIS PARRA LA GRAVE contra MICHEL UGUETO; señaló lo siguiente: “No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.). 3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente: “…, en fecha 30 de mayo del 2004, realicé un contrato de arrendamiento a la ciudadana AURA LUCIA MATHOS, de un propiedad de mi madre occisa…… ” (Folio 1). 3.2.- LO MANIFESTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA Por su parte el Demandado, en cuanto al tipo de Relación Arrendaticia, en la Contestación a la Demanda, entre otras cosas, sólo dice lo siguiente: “….: en primer lugar no es cierto que el contrato de arrendamiento que celebré,….con la ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, omissis, sea por tiempo indeterminado….”Folios 41 y 42) 3.3. – LO QUE ESTIPULA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN TORNO AL PLAZO La Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó entre otros Instrumentos, Copia de un Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes y autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, con fecha 15 de Junio del 2004, anotado bajo el N° 75 del Tomo 49; en cuya Cláusula Tercera estipula el plazo del arrendamiento, al establecer, que: “.TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, prorrogable hasta un (01) año, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo, contados a partir del día 30 de Mayo del 2004….” (Folio 4) 3.4 ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: “En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” Ahora bien, de lo expuesto por las Partes; este Tribunal infiere e interpreta que: 1.- Que la Parte Actora manifiesta que, arrendó un inmueble de su señora madre a la ciudadana AURA LUCÍA MATHOS. 2.- Que la Parte Actora manifiesta, que el arrendamiento fue a través de un Contrato de Arrendamiento en fecha 30 de Mayo del 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera del Estado Trujillo, bajo el N° 75 del Tomo 49. 3.- Que la Parte Actora manifiesta que necesita el inmueble para habitación y que viene a demandar por desalojo por necesidad de uso. 4.- Que la Parte Demandada manifiesta que: “….: en primer lugar no es cierto que el contrato de arrendamiento que celebré,….con la ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, omissis, sea por tiempo indeterminado….(Folios 41 y 42) 5.- Que el Plazo del Contrato de Arrendamiento está estipulado en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, al estatuir, que: “.TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, prorrogable hasta un (01) año, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo, contados a partir del día 30 de Mayo del 2004….” (Folio 4) 6.- Que el plazo inicial del Contrato de arrendamiento era de 6 meses que van desde el día 30 de Mayo del 2004 al día 30 de Noviembre del 2004; con posibilidad de prorrogarlo hasta un (1) año; “siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo”. 7.-. Que llegado el día 30 de Noviembre del 2004, las Partes nada manifestaron en no prorrogarlo; lo que tácitamente quedó prorrogado hasta contemplar el año, es decir, por 6 meses más que van desde el día 30 de Noviembre del 2004 al día 30 de Mayo del 2005. Estableciéndose así la Relación Arrendaticia por “Tiempo Determinado” y concluyendo el Contrato con la consumación del año completo en esta última fecha. 8.- Que el Contrato concluyo en fecha 30 de Mayo del 2005. Pues no preveía más Prórrogas Contractuales. 9.-Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el momento en que las Partes suscribieron el Contrato de Arrendamiento, estaba en plena vigencia y la misma preveía la “Prórroga Legal” para los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Determinado”. 10.- Que a partir del día 30 de Mayo del 2005, le nacía a la Arrendataria el Derecho de la Prórroga Legal; y que por haber estado ocupando el inmueble a “Tiempo Determinado”, por un plazo hasta un (1) año, le nacía una Prórroga Legal de 6 meses, conformidad con el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que concluía el día 30 de Noviembre del 2005. 11.- Que la Arrendataria a partir del día 30 de Noviembre del 2005, siguió ocupando el inmueble sin oposición de la Arrendadora, trayendo como consecuencia los efectos del artículo 1.614 del Código Civil que estatuye lo siguiente: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” 12. Que como consecuencia de seguir ocupando el inmueble la arrendataria sin oposición de la Arrendadora, la Relación Arrendaticia pasó a ser a través de un Contrato de Arrendamiento Tiempo Indeterminado. 13.- Que los Contratos de Arrendamientos “Verbales o Tiempo Indeterminado” en los inmuebles cuyo ámbito de aplicación están regulados por el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal situación queda regulada por el artículo 34 ejusdem. 14.- Que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevee que sólo en los Contratos Verbales o por escrito a “Tiempo Indeterminado” se puede interponer “Acción” por Desalojo.”. 15.- Que en los Contratos Verbales o a “Tiempo Indeterminado” sólo se puede interponer la “Acción de Desalojo o de Desocupación”; y no la “Acción de Resolución” que sólo opera en los Contratos de Arrendamiento por escrito a “Tiempo Determinado”. De los numerales expuestos anteriormente, se concluye que la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado” y que el Contrato por Escrito que produce la Parte Actora con su Demanda, el que este Tribunal lo valora y aprecia como fidedigno; de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem; es prueba de esa relación. Así se establece. Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estatuye lo siguiente: Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales: A.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. B.) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. C.) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación. D.) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos , indebidos o en contravención a la conformidad de uso concebida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador” E.) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. F.) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. G.) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. La Doctrina ha sostenido que un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado, es: Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120). Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento en la presente Causa es a “Tiempo Indeterminado”; por lo tanto la “Acción” a proponer, es la de “Desalojo” como la interpuso la Parte Actora al decir en su Petitorio de la Demanda, lo siguiente: “Por tales motivos y conforme a los Artículos 33 y 34 Causal b, del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comparezco por ante su competente autoridad, para DEMANDAR a la ciudadana AURA LUCÍA MATHOS, omissis, por DESALOJO del inmueble antes indicado en virtud y juro la urgencia y necesidad de ocupar el mismo,….” (Folio 1 y 2). CUARTO SOBRE LA DEMA NDA Y LA CONTESTACIÓN A LA MISMA 4.1.- SOBRE LA DEMANDA En síntesis, la Parte Actora en su Demanda, manifestó lo siguiente: “FUNDAMENTOS DE HECHO: Ciudadano Juez, en fecha 30 de mayo del 2004, realicé un contrato de arrendamiento a la ciudadana AURA LUCÍA MATHOS, de un inmueble propiedad de mi madre occisa GUILLERMINA MORALES MEDINA, (según documento Anexo “A”), ubicado en la calle 13 entre avenidas 3 y 4…omissis… Es de hacer notar, que la ciudadana AURA LUCÍA MATHOS, se le ha ofertado en venta la casa citada, y la misma no estuvo interesada a su derecho de preferencia para la adquisición del mismo, …omissis… a los fines de que desocupara el inmueble para poder ser ocupado por mi persona, ya que precisamente por la necesidad de vivienda, lo cual ha sido totalmente negativo, pues esta ciudadana se ha negado, siquiera a dialogar amistosamente, mucho menos a entregar el inmueble totalmente desocupado, …omissis… Ciudadano Juez, pido tome en consideración lo siguiente: desde el 01-01-2004, estoy viviendo arrendada…omissis… los propietarios de dicha vivienda, me piden la desocupación con las prórrogas legales, razón por la cual personalmente y en varias oportunidades hablé con la arrendataria ciudadana AURA LUCIA MATHOS, que me desocupara el inmueble antes descrito, razón por la cual juro la urgencia y necesidad de ocupar la vivienda de mi occisa madre,…omissis… LA PRETENCIÓN Por tales motivos y conforme a los Artículos 33 y 34 Causal b, del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, comparezco por ante su competente autoridad, para DEMANDAR a la ciudadana AURA LUCÍA MATHOS, …omissis… por DESALOJO del inmueble antes indicado, en virtud y juro la urgencia y necesidad de ocupar el mismo, para fijar mi núcleo familiar, en consecuencia sea condenada por el Tribunal a entregar totalmente desocupado el inmueble a los fines de ser ocupado.” (Folios 1 al 2). El Tribunal deja constancia que la Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, produjo los siguientes Instrumentos: 1.- Copia de cédula de identidad de la Actora. Folio 3. 2.-Copia del Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera del Estado Trujillo, con fecha 15 de Junio del 2004, bajo el N° 75 del Tomo 49. Folios 4 al 6. 3.- Original de Comunicación, de fecha 10-2-2009, mediante la cual la actora se dirige a la arrendataria, comunicándole dar por terminada la Relación arrendaticia. Folio 7. 4.- Copia fotostáticas de un Documento, mediante el cual la ciudadana GUILLERMINA MORALES MEDINA adquiere el inmueble de manos de la ciudadana MARÍA JOSEFA BALZA; Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Valera del Estado Trujillo, con fecha 14 de Mayo de 1976, bajo el N° 71, folios 165 al 168, Protocolo 1°, tomo 2° del Segundo Trimestre. Folios 8 al 13. 5.- Copia de un Expediente N° 210 de Consignaciones Inquilinarias, de fecha 24 de Septiembre del 2008, mediante el cual la ciudadana AURA LUCÍA MATHOS LOZADA, le efectúa consignaciones inquilinarias a favor de la ciudadana MIREYA MORALES MEDIANA. Folios 14 al al 30.- 6.- Copia fotostática simple de una Comunicación de fecha 15-12-2008, dirigida a la ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, mediante la cual los ciudadanos LEONARDO E. VILORIA A., e INDRANI LEÓN ALBORNOZ le comunican dar por terminada la Relación Arrendaticia de un inmueble que ocupa la primera y le comunican el inicio de la Prórroga Legal. Folio 31. 7.-Copia Fotostática de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos LENARDO ENRIQUE VILORIA ABREU e INDRANI LEON ALBORNOZ, en condición de Arrendadores; con la ciudadana MIREYA MORALES MEDIDA, en condición de Arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, con fecha 28 de Abril del 2004, bajo el N° 28 del Tomo 38. Folios 32 al 34 4.2..- SOBRE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Así mismo, la Parte Demandada dio Contestación a la Demanda en tiempo hábil, útil y temporáneo y en resumen, indico lo siguiente: “Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, intentó en mi contra la Ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, omissis… y que se tramita por ante este Tribunal en el expediente N° 11.671, tengo a bien darle contestación en los siguientes términos: Rechazo niego y contradigo en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado, la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, intentó en mi contra la Ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, antes identificada, por los motivos siguientes: en primer lugar no es cierto que el contrato de arrendamiento que celebre, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de Valera, Estado Trujillo, en fecha 29 de Noviembre de 1.996, bajo el N° 75, Tomo 92 de los libros respectivos, con la Ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, sobre un inmueble de propiedad de su progenitora, consistente en una casa, ubicada en la calle 13 entre avenidas 3 y 4, casa N° 3-45 de la Ciudad de Valera, Municipio Valera, Estado Trujillo y que ocupo como Arrendataria desde hace poco más de cinco (05) años, sea por tiempo indeterminado, ya que lo cierto es que la intención de las partes al momento de suscribir dicho contrato era que el mismo se realizara por tiempo determinado, tal y como se estableció en la cláusula TERCERA del referido contrato, y la cual señala lo siguiente omissis…. Ciudadano Juez tal y como se estableció en la cláusula antes transcrita, dicho contrato se realizó por tiempo determinado y con renovaciones o prorrogas automáticas y consecutivas de seis (6) meses a un año, omissis…. Por lo tanto queda demostrado Ciudadano Juez, que dicho contrato es por tiempo determinado; en segundo lugar puedo asegurar que se me ofertó la venta de la casa, pero la rechacé por estar pidiendo la Arrendadora un precio exageradamente alto omissis…es decir todo el tiempo la intención de la Arrendadora es de desalojarme a como diera lugar, sin respetar los derechos que me amparan como Arrendataria, hasta el punto de esconderse para no aceptarme el pago del canon de Arrendamiento, para de esta manera demandarme por falta de pago, viéndome en la necesidad de consignar dichos cánones por medio de una Oferta de Pago por ante este mismo Tribunal. Por otra parte Ciudadano Juez, hicieron firmar a mi hijo Alberto Valero Mathos una notificación por escrito de desocupación, la cual acepto en este acto y pido sea homologada por este Tribunal omissis…la acción por desalojo de inmueble no es procedente cuando se trata de contratos de arrendamiento por tiempo determinado , como es el presente caso, sino que dicha acción es procedente en los casos de contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, por lo tanto en el presente caso dicha acción no procede y debe ser declarada así por el Tribunal. Omissis… Ahora bien ciudadano Juez en el presente caso se puede evidenciar que la relación arrendaticia que existe entre la ciudadana MIREYA MORALES MEDINA y mi persona, es por tiempo determinado y no por tiempo indeterminado, Por lo que la acción escogida por el demandante MIREYA MORALES MEDINA, en el libelo de la demanda no ha sido la correcta, por cuanto como ya se indicó anteriormente, ambas partes del momento de suscribir el contrato de arrendamiento, establecimos que el contrato era a tiempo determinado, el cual aún se encuentra vigente, por lo tanto pido al Tribunal declare con lugar la cuestión previa aquí promovida. Ciudadano Juez, de todo lo explanado antes ha quedado claro que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, contrato que se ha venido renovando periódicamente por darse el cumplimiento del supuesto de hecho previsto en la cláusula Tercera del referido contrato. Por tal motivo, la demanda propuesta por el actor debe ser declarada sin lugar, pues la misma se enmarca bajo presupuestos procesales que la hacen improcedente. Adicionalmente, para el supuesto de que este Tribunal considere la acción intentada como una interrupción del contrato de arrendamiento, pido muy respetuosamente que se me conceda la prorroga legal prevista en el artículo 38 ordinal C, del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos.” (Folios 41 al 45) El Tribunal deja constar que la Parte Demandada con su Contestación a la Demanda no produjo ninguna clase de Instrumentos. En los términos expuestos quedo planteada la litis. Pero será del examen de las pruebas las que resolverá la Causa. Así se establece. QUINTO SOBRE LAS PRUEBAS Sólo la Parte Actora Promovió Pruebas en tiempo hábil, útil y temporáneo, así: 5.1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA La Parte Actora Promovió Pruebas, como se evidencia al Folio 47, las siguientes: PRIMERO: VALOR PROBATORIO DE LAS ACTAS: La Parte actora Promueve el Valor y el Mérito Probatorio de todo lo que la favorezca, en especial las instrumentales que acompañó con su Demanda. SEGUNDO: INSPECCIÓN JUDICIAL: La Parte Actora Promueve Inspección Judicial al inmueble arrendado; la que fue negada por el Tribunal por ser una Prueba Impertinente. TERCERO: DOCUMENTALES: La Parte Actora Promueve y produce un Informe de Calamidad Pública, efectuado por el Cuerpo de Bomberos del Estado Trujillo, de fecha 13-4-2009; realizado por el Departamento de Prevención e Investigación y otros Siniestros en el inmueble donde habita la Actora. Folio 49. SEXTO SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTAS A LA DEMANDA (Decisión en Límini litis) Establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, lo siguiente: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta e jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el curso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado,, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.” Ahora bien, al momento de dar Contestación a la Demanda, la Parte Demandada opuso Cuestión Previa, al indicar lo siguiente: “De conformidad con lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promuevo la Cuestión Previa contenida en el numeral 11 de dicho artículo referida a la prohibición de la Ley de admitir dicha demandada; ya que el Artículo 34 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente señala: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales: Omissis. Ahora bien ciudadano Juez, en el presente caso se puede evidenciar que la relación arrendaticia que existe entre la ciudadana MIREYA MORALES MEDINA y mi persona, es por tiempo determinado y no por tiempo indeterminado…” (Folio 44). Mientras que la Cuestión Previa contenida en el numeral 11° del Artículo 346 estatuye lo siguiente: “..La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” Ya en el Punto 3.4 del Capítulo Tercero de la Parte Motiva, este Tribunal decidió que la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”; porque si bien es cierto el mismo se inició a “Tiempo Determinado” al extinguirse el Contrato de Arrendamiento y vencerse la “Prórroga Legal”, la Arrendataria continuó ocupando el inmueble trayendo como consecuencia los efectos establecidos en el artículo 1.614 del Código Civil y en consecuencia, el Contrato se convirtió en uno a “Tiempo Indeterminado”, al indicar el Tribunal lo siguiente: “Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento en la presente Causa es a “Tiempo Indeterminado”; por lo tanto la “Acción” a proponer, es la de “Desalojo” como la interpuso la Parte Actora al decir en su Petitorio de la Demanda, lo siguiente:: “Por tales motivos y conforme a los Artículos 33 y 34 Causal b, del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comparezco por ante su competente autoridad, para DEMANDAR a la ciudadana AURA LUCÍA MATHOS, omissis, por DESALOJO del inmueble antes indicado en virtud y juro la urgencia y necesidad de ocupar el mismo,….” (Folio 1 y 2).” Por lo que si es procedente la “Acción de Desalojo” interpuesta por la Actora; razón por lo que la Cuestión Previa opuesta por la Demandada a la Demanda, esto es, la del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es: “La prohibición de la Ley de admitir la Acción propuestas..”, debe declararse sin lugar. Así se resuelve. SÉPTIMO ANALISIS DE LAS PRUEBAS PRIMERO: VALOR PROBATORIO DE LAS ACTAS: La Parte Actora Promueve el Valor y el Mérito Probatorio de todo lo que la favorezca, en especial las instrumentales que acompañó con su Demanda. SEGUNDO: DOCUMENTALES: La Parte Actora Promueve y produce un Informe de Calamidad Pública, efectuado por el Cuerpo de Bomberos del Estado Trujillo, de fecha 13-4-2009; realizado por el Departamento de Prevención e Investigación y otros Siniestros en el inmueble donde habita la Actora. Folio 49. La Parte Actora, a fin de demostrar la necesidad de usar el inmueble arrendado a la Demandada, ciudadana AURA LUCÍA MATOS, invoca el Valor Probatorio de Copia Fotostática de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos LEONARDO ENRIQUE VILORIA ABREU e INDRANI LEÓN ALBORNOZ, en condición de Arrendadores; con la ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, en condición de Arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, con fecha 28 de Abril del 2004, bajo el N° 28 del Tomo 38 y que corre a los folios 32 al 34. Ahora bien, este Instrumento no fue impugnado por la Parte Demandada y al efectuarle un examen minucioso del mismo se encuentra que la Actora, ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, ha estado arrendada en un inmueble que no es de su propiedad y que al ser concatenado a la Comunicación de fecha 15 de Diciembre del 2008, mediante la cual le notifican que no se le prorrogará más dicho Contrato de Arrendamiento y al Informe de Calamidad Pública que efectúa el Cuerpo de Bomberos del Estado Trujillo a la vivienda que actualmente habita la Actora; demuestran contundentemente y hace Plena Prueba de la necesidad que tiene MIREYA MORALES MEDINA de usar el inmueble arrendado, objeto de la presente Controversia; por lo que el mismo se valora y se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem. Con tales probanzas ha quedado demostrado le necesidad que tiene MIREYA MORALES MEDINA de usar el inmueble arrendado, objeto de la presente Controversia; y es la razón por lo que la Demanda debe declararse con lugar. Así se resuelve. D I S P O S I T I V A Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto, Séptimo y especialmente del Octavo, de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: Con lugar, la Demanda que por Desalojo interpuso la ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, identificada en autos, en condición de Arrendadora, asistida por la DRA KAIRNEY ROVIRA SALAZAR, IPSA N° 46.278, en fecha 16 de Abril del 2007; contra la ciudadana: AURA LUCÍA MATHOS, identificada en autos, asistida por el DR. RIGOBERTO RENDÓN VALERO, IPSA N° 28.043, en condición de Arrendataria; del inmueble que ocupa consistente en una casa ubicada en la Calle 13, entre Avs. 3 y 4, N° 3-45, Jurisdicción de la Parroquia Juan I. Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo; todo de conformidad con el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 7 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia: 1.1.- Se ordena a la Parte Demandada, ciudadana AURA LUCÍA MATHOS, hacerle entre a la Parte Demandante, ciudadana MIREYA MORALES MEDINA, el inmueble que ocupa consistente en una casa ubicada en la Calle 13, entre Avs. 3 y 4, N° 3-45, Jurisdicción de la Parroquia Juan I. Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo; totalmente desocupada de personas, cosas y animales; para lo cual se le concede un Plazo de seis (6) meses contados a partir desde que la presente Decisión quede firme y sea notificada la Parte Demandada del estado de firmeza de la Sentencia; todo de conformidad con el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: Se declara sin Lugar la Cuestión Previa opuesta por la Demandada a la Demanda, esto es, la del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es: “La prohibición de la Ley de admitir la Acción propuestas.” TERCERO: Se declara que, la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”. Se Condena a la Parte Demandada en costas por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Queda Así Establecido. Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese. Dado, Sellado y Firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valera, San Rafael de Carvajal, Motatán y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Un (1) día del mes de Junio de Dos Mil Nueve (2.009).- Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.- EL Juez Titular MCS. TULIO RAMÓN VILLEGAS BARRIOS El Secretario DUGLAS JOSÉ CARRILLO HIDALGO En la misma fecha se público siendo las Tres y Treinta de la Tarde (3 y 30 PM). El Secretario TRVB/DJCH/Anabel.