TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciocho (18) de Marzo de dos mil nueve (2.009).
197º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2008-000060

PARTE ACTORA: PABLO DOMINGO ALVAREZ GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.443.222, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MIRIAM J. ZAVARCE, Abogada en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 16.878.
PARTE DEMANDADA: CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. 8.002.964.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL EDUARDO ROMERO SUAREZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 104.054.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (POR APELACION DEL JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado como Alzada, la presente causa por Apelación interpuesta por la parte demandada, contra Sentencia dictada en fecha 23/01/09 por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por el ciudadano PABLO DOMINGO ALVAREZ GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.443.222, de este domicilio contra el ciudadano CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. 8.002.964. En fecha 02/03/2009, la suscrita se avocó al conocimiento de la presente causa fijando el DÉCIMO día despacho siguiente para decidir la presente causa (Folio 114). En fecha, 13/03/2009, la apoderada judicial de la parte actora consigna escrito de observaciones (Folios 115 al 116). En la misma fecha, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes (Folios 117 a 124).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue expuesta la demanda evidencia este Juzgado que la presente demanda ha sido interpuesta por el ciudadano PABLO DOMINGO ALVAREZ GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.443.222, de este domicilio contra el ciudadano CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. 8.002.964.
Expone el apoderado judicial de la parte actora que su representado es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el nro. 5-A, Piso 5º, Edificio “Residencias El Roble”, un puesto de estacionamiento para vehículos y un maletero, distinguido con el nro. 5-A. situado en el nivel sótano del edificio, ubicado en la Av. Lara de esta ciudad de Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie de CIENTO CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (145,41 MTS2). Que desde hace aproximadamente cuatro (4) años el ciudadano CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. 8.002.964, viene ocupando dicho inmueble en condición de arrendatario mediante un contrato debidamente notariado por ante la Notaría Pública de Carora, en fecha 29 de diciembre de 2003, anotado bajo el nro. 29, Tomo 38 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría que acompaño al libelo marcado con la letra “B”, cumpliendo en principio fielmente sus obligaciones. Fijando en la cláusula Tercera del mencionado contrato el canon de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), a cancelar los primeros cinco días de cada mes, por mensualidades anticipadas. Que en el mes de Octubre de 2005 de mutuo acuerdo se aumentó el canon de arrendamiento a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo), siendo el último canon acordado la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo). Que a partir del mes de junio de 2004, el arrendatario ha venido incumpliendo con su obligación principal, cual es la cancelación puntual del canon de arrendamiento establecido en la cláusula tercera del contrato y aumentado de mutuo acuerdo por mensualidades anticipadas. Que el mencionado arrendatario no ha cancelado consecutivamente los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007, y Enero de 2008, a razón de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo) mensuales, arrojando un total de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.200.000, oo) CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.200,oo), lo cual representa sin lugar a dudas un incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales asumidas por el arrendatario, es de entender que en los contratos bilaterales, una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago de los cánones de arrendamiento lo cual incumplido, razón por la cual le da derecho de acudir a la vía judicial en representación de sus mandantes. Es por lo que demandó al ciudadano CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, antes identificado, para que convenga, en los siguientes pedimentos, o a ello sea condenado por el Tribunal, a saber: 1) En la Resolución del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. 2) en desalojar y entregar debidamente desocupado de personas y cosas el inmueble objeto del contrato, de conformidad con el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 3) En que se condene a pagar la cantidad de CUATRO9 MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.200,o), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007 y Enero de 2008, de conformidad con la última parte del artículo 1167 del Código Civil, así como también pagar el monto equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble. 4.- En que se le condene a entregar cancelados y solventes los servicios públicos de luz eléctrica, agua, aseo y teléfono. 5.- En pagar las costas y costos que ocasione el presente juicio. Solicitó igualmente la INDEXACION O CORRECCION MONETARIA de la suma adeudada y reclamada en la presente demanda a fin de que se le pague ésta debidamente indexada por inflación y que la corrección monetaria se haga de acuerdo con experticia complementaria del fallo, que se ordene conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentó la presente acción en los artículos 1167, 1264, 1614, y 1592 ordinal 2do del Código Civil y en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la presente acción en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.500, oo).
Ahora bien, el demandante reformó la demanda en los siguientes términos: Expone el apoderado judicial de la parte actora que su representado es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el nro. 5-A, Piso 5º, Edificio “Residencias El Roble”, un puesto de estacionamiento para vehículos y un maletero, distinguido con el nro. 5-A. situado en el nivel sótano del edificio, ubicado en la Av. Lara de esta ciudad de Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie de CIENTO CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (145,41 MTS2). Que desde hace aproximadamente cuatro (4) años el ciudadano CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. 8.002.964, viene ocupando dicho inmueble en condición de arrendatario mediante un contrato debidamente notariado por ante la Notaría Pública de Carora, en fecha 29 de diciembre de 2003, anotado bajo el nro. 29, Tomo 38 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría que acompaño al libelo marcado con la letra “B”, cumpliendo en principio fielmente sus obligaciones. Fijando en la cláusula Tercera del mencionado contrato el canon de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), a cancelar los primeros cinco días de cada mes, por mensualidades anticipadas. Que en el mes de Octubre de 2005 de mutuo acuerdo se aumentó el canon de arrendamiento a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo), siendo el último canon acordado la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo). Que a partir del mes de junio de 2004, el arrendatario ha venido incumpliendo con su obligación principal, cual es la cancelación puntual del canon de arrendamiento establecido en la cláusula tercera del contrato y aumentado de mutuo acuerdo por mensualidades anticipadas. Que el mencionado arrendatario no ha cancelado consecutivamente los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007, y Enero de 2008, a razón de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo) mensuales, arrojando un total de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.200.000, oo) CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.200,oo), lo cual representa sin lugar a dudas un incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales asumidas por el arrendatario, es de entender que en los contratos bilaterales, una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago de los cánones de arrendamiento lo cual incumplido, razón por la cual le da derecho de acudir a la vía judicial en representación de sus mandantes. Es por lo que demandó al ciudadano CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, antes identificado, para que convenga, en los siguientes pedimentos, o a ello sea condenado por el Tribunal, a saber: 1) en desalojar y entregar debidamente desocupado de personas y cosas el inmueble objeto del contrato, de conformidad con el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 2) que se condene a pagar la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.200,o), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007 y Enero de 2008, de conformidad con la última parte del artículo 1167 del Código Civil, así como también pagar el monto equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble. 3.- En que se le condene a entregar cancelados y solventes los servicios públicos de luz eléctrica, agua, aseo y teléfono. 4.- En pagar las costas y costos que ocasione el presente juicio. Solicitó igualmente la INDEXACION O CORRECCION MONETARIA de la suma adeudada y reclamada en la presente demanda a fin de que se le pague ésta debidamente indexada por inflación y que la corrección monetaria se haga de acuerdo con experticia complementaria del fallo, que se ordene conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentó la presente acción en los artículos 1264, 1614, y 1592 ordinal 2do del Código Civil y en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la presente acción en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.500, oo). CUARTO: Negó, Rechazó y contradijo que no haya cancelado consecutivamente el canon correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007 y Enero de 2008, antes a razón de la cantidad d SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo), ahora SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) arrojando un total de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.200.000,oo) antes, CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.200,oo), hoy.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos narrados y alegatos que comprenden la pretensión del demandante, en consecuencia PRIMERO: Negó, contradijo y rechazó que haya incumplido con su obligación como arrendatario. SEGUNDO: Negó, contradijo y rechazó que a partir del mes de junio del 2004 haya incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento establecida en la cláusula tercera del contrato. TERCERO: Negó, Rechazó y contradijo que de común acuerdo se haya aumentado el canon de arrendamiento de (antes, Trescientos cincuenta mil bolívares a Cuatrocientos cincuenta mil, se aumenta a Quinientos, luego a Quinientos Cincuenta Mil y posteriormente a seiscientos mil bolívares (350.000/450.000/500.000/600.000) Trescientos Cincuenta Olivares (350,00 Bs.) a la cantidad CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00), se aumenta a Quinientos Bolívares (500 Bs.), luego a Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) y posteriormente la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00). CUARTO: Negó, rechazo y contradijo que no haya cancelado consecutivamente el canon correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007 y Enero de 2008, antes a razón de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) ahora SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,oo) arrojando un total de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.200.000,oo) antes, Cuatro Mil Doscientos Bolívares (Bs. 4.200,oo), hoy.
Defensas de fondo: Primero: El demandante no puede hablar de falta de pago en los cánones de arrendamiento, ya que al inicio de la relación arrendaticia, se nombra al ciudadano ELEAZAR LOPEZ. Provisto de la cédula de identidad número 12.450.243 para ejecutar el cobro de los mismos, asumiendo éste, las facultades inherentes a la gestión de negocio. Al entrar en acción al gestor, se establece una convención entre dos personas (gestor y arrendatario) de común acuerdo con el objeto, de modificar y reglar el vinculo jurídico, en el sentido que; a partir de ese momento, se anula la cláusula tercera del contrato, en virtud de que el gestor por razones ajenas a su voluntad, no cumplirá con el día especifico para el cobro del canon. Que por esta razón es que en el anexo A hasta el anexo I se observa que las fechas son diferentes en cada uno de los pagos, es decir, las fechas de cobro no coinciden con la fecha establecida en el contrato, no existe una fecha específica. Segundo: Que partiendo de los hechos narrados en la anterior defensa, es evidente que nace una nueva relación obligatoria (gestor de negocio y arrendatario) en ésta, se verifica una convención, la cual fue fraudulentamente violada por maquinaciones planeadas por parte del gestor de negocio. Que este deseaba adquirir el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ya que luego de iniciarse la presente causa, se presenta ante la oficina del condominio del edificio como único dueño, alegando a la Junta Directiva del Condominio del Edificio El Roble que el había negociado el apartamento con su tío el ciudadano Pablo Alvarez. Ignorando así el principio de la buena fe, la equidad, el uso y la ley.
El demandado reconvino, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y propuso formal reconvención por Reintegro sobre alquileres, Prorroga Legal y Preferencia Ofertiva, en contra de la parte demandante.
El demandado solicitó el Reintegro sobre alquileres, pues señala que en fecha 29 de Diciembre de 2003, inició una relación arrendaticia con la contraparte ya identificada, sobre un inmueble cuyas características, medidas y linderos se encuentran especificados en el libelo de demanda, en cuya oportunidad se establece el canon en la cantidad de Bs. 350.000, oo ahora Bs.F 350, oo. Que por decisión unilateral del arrendador, se aumentó irregularmente a la cantidad representadas en BOLIVARES FUERTES de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00) QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo), QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 550,oo) y posteriormente a SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,oo). Que de lo antes narrado, se desprende, que el arrendador, en su condición de propietario y aprovechándose de la necesidad del arrendatario de mantener el arrendamiento del inmueble, aumento injustamente el canon, situación ésta, que según lo establecido en la ley que rige la materia, el arrendatario se encuentra en el derecho irrenunciable de repetir lo pagado por concepto de canon de arrendamiento, y citó lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como lo dispuesto en el artículo 13, como en el artículo 50 de la referida ley. Que según el Ministerio de Producción y el Comercio en gacetas oficiales de fecha: 15/11/08 número 38811, 15/5/07 número 38683, 15/11/06 numero 38564, 16/05/06 número 38437, 17/11/05 numero 38316, 18/5/05 numero 38189, 19/11/04 numero 38069, 19/05/04 numero 37941, 08/04/03 numero 37667, se ordenaba la congelación de los cánones de arrendamiento en todo el Territorio de la República Bolivariana de Venezuela. Que según lo alegado y probado en autos, se desprende que el arrendatario actuó fraudulentamente frente a las disposiciones legales, asumiendo de esta manera una conducta temeraria frente a sus derechos. Que partiendo de la fundamentación legal que antecede, se puede señalar, que fueron cancelados al arrendador por sobre alquiler, la cantidad total de CINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.200, oo) los cuales se encuentran reflejados en la tabla de reintegro, identificado específicamente por año, mes, fecha de cancelación, monto cancelado y diferencia, según anexo “L”, “M”. Que el arrendador en la persona del gestor de cobro, no cancelaba el condominio en forma regular, alegando las mismas razones antes expuestas (ajenas a su voluntad) por estos motivos fueron cancelados por concepto de condominio la cantidad total de Bs. 1.707,71 los cuales deben ser reembolsados, según anexos “J”, “K”.
En lo que respecta a la Prorroga Legal, indica que en cuanto a este derecho, la precitada ley de regulación de las relaciones arrendaticias señala que la prorroga legal opera de pleno derecho para el arrendatario al culminar el lapso establecido en el contrato. Que en el caso particular es evidente que el arrendador no desea continuar con la relación, en este sentido, se debe garantizar al débil jurídico el goce de este privilegio que ofrece la legislación venezolana según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que haciendo una tabla comparativa (Reintegro contra Mensualidades) se puede verificar que se ha cancelado por adelantado hasta el mes de Julio del año 2009. Según anexo “N”, lo que le permite el uso del derecho a la prorroga legal, en virtud de que para la fecha de diciembre de 2008, se cumplen cinco años de la relación arrendaticia por lo cual ésta debe prorrogarse por un período de dos (2) años, según lo establecido establecido en el literal “c” del presente artículo.
En lo que se refiere a la Preferencia Ofertiva y del Derecho del Retracto Legal Arrendaticio, señala que según lo que establece nuestra legislación, en su condición de arrendatario, le asiste el derecho de optar por la compra del inmueble arrendado, que en el caso particular este derecho fue vulnerado, en el momento en que el ciudadano ELEAZAR LOPEZ, antes identificado (Gestor del cobro del canon anteriormente) manifiesta a la conserje que todos los asuntos deben resolverse con su persona, ya que él estaba negociando el apartamento y que era el nuevo propietario, razón ésta que conforma dejando su primer pago a la nueva junta de condominio, dejando bien en claro, que por tal razón, los pagos de condominios serán cargados a su nombre. Fundamentó la presente acción en las disposiciones establecidas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el Código Civil Venezolano y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó que la reconvención sea admitida y sustanciada conforme a derecho y en definitiva declarada con lugar. Que la parte reconvenida sea condenada al pago de la cantidad de Bs. 5.200,oo por concepto de reintegro de sobre alquileres. Y por concepto de reintegro de pago de condominio a cantidad total de Bs. 1.707,71.
El Tribunal A Quo, sobre la reconvención propuesta la declaró inadmisible en razón de la cuantía.
En lo que respecta a la sentencia de fondo, el Tribunal A Quo dictó su dispositivo de la siguiente manera:
“1.- PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por motivo de Resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por PABLO DOMINGO ALVAREZ GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.444.222 contra el ciudadano CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 8.002.964.
2.- Se ordena a la parte demandada entregar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el nro. 5-A, Piso 5º, Edificio “Residencias El Roble”, un puesto de estacionamiento para vehículos y un maletero, distinguido con el nro. 5-A. situado en el nivel sótano del edificio, ubicado en la Av. Lara de esta ciudad de Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie de CIENTO CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (145,41 MTS2).
3.- Se ordena al accionado el pago por indemnización de daños y perjuicios en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS DIECIOCHO FUERTES (Bs. 2.318,oo) generados por daños y perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir desde los meses de septiembre (parcialmente éste) de 2007, hasta diciembre de 2008. Así como la cancelación del monto equivalente a los cánones que se sigan venciendo (por una cantidad mensual de Bs. F. 350,oo más el índice inflacionario anual, según la fórmula aplicada en esta sentencia, folio 11, párrafos 2 y 3) hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble.
4.- Se ordena al accionado a entregar cancelados y solventes los servicios públicos de luz eléctrica, agua, aseo y teléfono.
5.- Se ordena el pago de indexación por corrección monetaria, a través de experticia complementaria conforme a Informe del Banco Central de Venezuela sobre el Índice Inflacionario de la Desvarolización del Bolívar, desde la fecha de cada una de las mensualidades insolutas, de la manera señalada en la sentencia, hasta ejecución de la misma, previo cálculo realizado por el experto contable designado por las partes, dando oportunidad a que haya avenimiento para su nombramiento, o en su defecto, escogido de manera unilateral por este Tribunal, y cuyos honorarios cancelará la parte demandada.
6.- No hay condenatoria en costas por no haber sido totalmente vencida ninguna de las partes”.

Competencia de actuación del Juzgado Superior

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, por lo que de conformidad con el artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, se hace la revisión de la sentencia dictada por el tribunal a-quo.
NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

Contrato de Arrendamiento

Con la puesta en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se dio a los Tribunales la carga completa de solucionar los conflictos presentados entre los contratantes en materia de arrendamiento. Sin embargo, el procedimiento especial que se preparó, en armonía con la Constitución Nacional, tenía como característica fundamental la celeridad y el favorecimiento del arrendatario como el débil jurídico en el mantenimiento de su arrendamiento, evitando ser perjudicado por el accionar del arrendador y con varios beneficios legales; pero ese tratamiento especial por tener un carácter social, estaba regulado, es decir, la Ley especial no aplicaría a ciertos arrendamientos.

Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo

Antes de pasar a considerar el fondo de la controversia, esta juzgadora estima necesario delimitar estas tres instituciones: Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo; contempladas en nuestra normativa vigente, para establecer clara e indubitablemente el tipo de pretensión. De manera general debe señalarse que la Resolución del Contrato y el Desalojo como instituciones civiles operan ante el incumplimiento o falta de observancia de alguna de las obligaciones válidamente suscritas por las partes y se diferencian entre sí en que la Resolución del Contrato es utilizada en los contratos a tiempo determinados o fijado por las partes en el que la posterior entrega del inmueble consta de manera irrefutable; el Desalojo, como institución civil, es propia de los contratos a tiempo indeterminado, es decir, aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción. ¿Qué es y cuando opera, entonces, el Cumplimiento de Contrato como institución civil, en materia de arrendamientos? Es aquella institución por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que este esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en plena vigencia o no, finalización o extinción del contrato, ya que en definitiva cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigido su cumplimiento, por ello un contrato a tiempo determinado puede estar concluido pero si el arrendatario no ha desocupado el inmueble y debe cánones opera la figura del Cumplimiento de Contrato como institución civil. Otro aspecto que suele crear confusión, es que en juicios de Resolución y Cumplimiento de Contratos de Arrendamientos se utiliza la palabra “desalojo” también, sin embargo, esto no quiere decir que las figuras estén inmersas o confusas porque, por ejemplo, como consecuencia de las citadas instituciones puede surgir la posibilidad de la entrega del bien al arrendador, que no es otra cosa que el arrendatario deje de poseer el inmueble, es decir, sea desalojado, pero ese desalojo es una consecuencia jurídica de la acción intentada más no la acción misma (institución civil), independientemente a que la misma sea de Cumplimiento o Resolución. Esta consideración previa sobre las instituciones prenombradas es sumamente útil, pues permite establecer el objeto de este juicio y delimitar los argumentos y pruebas en realidad pertinentes. A pesar de lo señalado, que el procedimiento no es afectado y basado en el principio procesal en virtud del cual las partes conocen de los hechos y el Juez del derecho.
De las disposiciones legales precedentes, observa esta Juzgadora a las partes que los Contratos tienen fuerza de ley entre las mismas, que deben ejecutarse de buena fe, que en el contrato bilateral, al no ejecutar una parte su obligación, la otra parte puede reclamar judicialmente, la resolución del contrato, que son obligaciones del arrendatario cancelar los cánones de arrendamientos en la forma estipulada y entregar la cosa tal como ha sido recibida.
Ahora bien, para decidir esta Juzgadora, observa, como ya se indicó precedentemente que en relación a las demandas en materia inquilinaria, la legislación patria, dependiendo de la naturaleza de los contratos, establece tres (3) tipos, correspondiendo las de resolución o cumplimiento a los celebrados por tiempo determinado, y la de desalojo a los pactados por tiempo indeterminado.
En este proceso, la demanda intentada fue por resolución del contrato de arrendamiento, por lo que este Juzgado determina a continuación si dicho contrato, era a tiempo determinado o indeterminado, y así establecer la procedencia o no de la pretensión interpuesta.
Ahora bien, quien aquí juzga pasa primero a establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la controversia a los fines de la procedencia o no de la acción interpuesta que fue la acción de desalojo según el artículo 34 ordinal 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se desprende de la reforma al libelo de la demanda cursante del folio 27 al 29 y no de resolución como inicialmente lo había efectuado, aclaratoria que se hace ya que en el dispositivo de la sentencia dictada por el Tribunal A quo aparece “PARCIALMENTE CON LUGAR LA ACCION POR MOTIVO DE RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…”.
Aclarado este punto, esta Juzgadora examina la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de este juicio para lo cual se hace necesario revisar la cláusula cuarta del contrato que establece “La duración de este contrato será de un (1) año contado a partir del primero de enero de 2004 hasta el 31 de Diciembre del mismo año, y al finalizar este período, el presente contrato fenecerá…” Ahora bien, visto que finalizado ese tiempo de duración el arrendatario continuó en la posesión del inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, por lo cual se perfeccionó lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. Siendo por lo tanto su naturaleza jurídica de ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por tanto es para quien aquí decide, apropiado jurídicamente reclamar por desalojo. Y ASI SE DECLARA.

De las Pruebas

Visto lo anterior observa esta sentenciadora que nuestra Ley sustantiva establece:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Cónsono con lo anterior, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, ambas partes hicieron uso de éste derecho, las cuales serán analizadas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompañó al Libelo de Demanda

1.- Fotocopia simple de documento de propiedad sobre el inmueble objeto de la controversia del ciudadano PABLO DOMINGO ALVAREZ GUTIERREZ, identificado en autos, el cual esta Juzgadora no valora por cuanto no está en controversia la propiedad del inmueble. Y ASI SE DECIDE.
2.- Original de contrato de arrendamiento suscrito entre PABLO DOMINGO ALVAREZ GUTIERREZ y CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, de fecha 29 de Diciembre de 2003, otorgado ante la Notaría Pública de Carora, anotado bajo el Nº 29, Tomo 38 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Con relación al documento que antecede, esta juzgadora considera que el mismo debe estimarse en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, puesto que no fue tachado de falso por la contraparte. Y por tratarse de un documento público expedido por funcionario público autorizado para dar fe pública de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1.- Ratificó el mérito favorable de los autos, en todo lo que le beneficie. En cuanto a lo expuesto como invocación al mérito favorable de los autos, este Tribunal lo toma en consideración en base al principio de exhaustividad que debe ser aplicado al momento de dictar sentencia en el presente procedimiento, aún cuando ello no constituye un medio probatorio propiamente dicho. ASI SE DECIDE.
2.- Un talonario de los recibos de los cánones de arrendamiento recibidos del Ing. Carlos Trujillo y el resto encontrandose con los talones y recibos en blanco. Por cuanto no fue impugnada ni desconocida por la parte demandada, esta Juzgadora le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECIDE

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Con la Contestación de la demanda:
1.- Diversos originales de recibos de pagos por la cantidad de Bs. 350.000 efectuados por el demandado de autos y debidamente suscritos por la parte actora de fechas 05/02/04, 15/03/04, 20/04/04. A los cuales esta Juzgadora desecha por cuanto no guardan relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
2.- Diversos originales de recibos de pagos por la cantidad de Bs. 700.000 efectuados por el demandado de autos y debidamente suscritos por la parte actora de fechas 07/06/04, 07/09/04, 06/11/04, 18/01/05. A los cuales esta Juzgadora desecha por cuanto no guardan relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
3.- Original de recibo de pago por la cantidad de Bs. 3.150.000,oo efectuados por el demandado de autos y debidamente suscritos por la parte actora sin fecha correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, y Julio de 2005. A los cuales esta Juzgadora desecha por cuanto no guardan relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
4.- Original de recibo de pago por la cantidad de Bs. 450.000 efectuados por el demandado de autos y debidamente suscritos por la parte actora de fechas 12/10/05, 20/12/05. Al cual esta Juzgadora desecha por cuanto no guarda relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
5.- Original de recibo de pago por la cantidad de Bs. 950.000 efectuados por el demandado de autos y debidamente suscritos por la parte actora de fecha 17/02/06. Al cual esta Juzgadora desecha por cuanto no guarda relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
6.- Diversos originales de recibos de pagos por la cantidad de Bs. 500.000 efectuados por el demandado de autos y debidamente suscritos por la parte actora de fechas 13/03/06, 06/04/06. A los cuales esta Juzgadora desecha por cuanto no guardan relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
7.- Originales de recibos de pago por la cantidad de Bs. 1.000.000 efectuado por el demandado de autos y debidamente suscritos por la parte actora de fecha 20/05/06 y 14/07/06. A los cuales esta Juzgadora desecha por cuanto no guarda relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
8.- Original de recibo de pago por la cantidad de Bs. 550.000 efectuado por el demandado de autos y debidamente suscrito por la parte actora de fecha 25/08/06. Al cual esta Juzgadora desecha por cuanto no guarda relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
9.- Originales de recibos de pago por la cantidad de Bs. 600.000 efectuados por el demandado de autos y debidamente suscritos por la parte actora de fechas 14/09/06, 27/10/06, 04/11/06, 08/12/06, sin fecha correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2006 y de fechas 13/06/07, 16/10/07. A los cuales esta Juzgadora desecha por cuanto no guardan relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
10.- Originales de recibos de pago por la cantidad de Bs. 1.200.000 efectuados por el demandado de autos y debidamente suscritos por la parte actora de fechas 23/03/07 y 15/08/07. A los cuales esta Juzgadora desecha por cuanto no guardan relación con la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
11.- Originales de recibos de pago por concepto de condominio, emitido por Residencias El Roble, a nombre de Alvarez Pablo, de fecha 19/12/2007 por la cantidad de Bs. 423,52, de fecha 28/12/2007 por un monto de Bs. 484,32, del mes de Febrero de 08 por un monto de 529,86, 15/07/08, por un monto de Bs. 270,00. A los cuales esta Juzgadora desecha por cuanto emanan de tercero y no fueron ratificados por el tercero de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.
12.- Copia simple de tabla de relación de pagos por alquiler y condominio. La cual se desecha por esta Juzgadora, ya que no demuestra el pago en los cánones de arrendamiento pretendidos por la parte actora. Y ASI SE DECIDE.

Pruebas Promovida por la parte demandada

1.- Ratifica el mérito favorable de los autos. En cuanto a lo expuesto como invocación al mérito favorable de los autos, este Tribunal lo toma en consideración en base al principio de exhaustividad que debe ser aplicado al momento de dictar sentencia en el presente procedimiento, aún cuando ello no constituye un medio probatorio propiamente dicho. ASI SE DECIDE.
2.- Documentales que acompañó con el escrito de contestación de la demanda, de las cuales esta Juzgadora se pronunció ut supra y se dan aquí por reproducidos. Y ASI SE DECIDE.
3.- Promovió las testimoniales de los ciudadanos AIDA JOSEFINA CARDENAS TORRES, GLADYS OMAÑA, CRISTINA PALUMBO CONSALES. Esta Juzgadora desecha estas prueba, por cuanto de sus declaraciones no se demuestra que el demandado esté solvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007, y Enero de 2008, a razón de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo). Y ASI SE DECIDE.

CONCLUSIONES
Siendo la oportunidad procesal para decidir, estima el Tribunal que la litis se centra en determinar si el arrendatario ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, en cuanto a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas que van consecutivamente desde los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007, y Enero de 2008, a razón de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo), arrojando un total de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.200.000, oo) CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.200,oo). Que lo verdaderamente discutido en el presente caso es el impago de los cánones correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007, y Enero de 2008, a razón de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo), arrojando un total de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.200.000, oo) CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.200,oo).
De acuerdo a lo previsto en el artículo 1592.2 del Código Civil, una de las principales obligaciones del arrendatario es pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem.
Específicamente, en materia de arrendamiento, el artículo 34. “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.
En el caso de marras el arrendatario analizadas las pruebas cursantes en el proceso, esta Juzgadora observa que el demandado no demostró la solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007, y Enero de 2008, a razón de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo) arrojando un total de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.200.000, oo) CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.200, oo), conducta que se subsume dentro del supuesto de hecho de la norma y que acarrea la consecuencia legal en ella descrita y por lo tanto debe declararse CON LUGAR la presente demanda de Desalojo. Y ASI SE DECIDE.

Efectuadas las anteriores consideraciones esta juzgadora, no comparte la decisión emanada del Tribunal A quo de declarar la presente demanda Parcialmente Con Lugar, por lo cual forzosamente debe revocar la decisión proferida, como en efecto se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: Primero: CON LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por PABLO DOMINGO ALVAREZ GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.444.222 contra el ciudadano CARLOS MANUEL TRUJILLO MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 8.002.964. En consecuencia SE REVOCA el fallo apelado. Segundo: Se ordena a la parte demandada entregar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el nro. 5-A, Piso 5º, Edificio “Residencias El Roble”, un puesto de estacionamiento para vehículos y un maletero, distinguido con el nro. 5-A. situado en el nivel sótano del edificio, ubicado en la Av. Lara de esta ciudad de Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie de CIENTO CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (145,41 MTS2). Tercero: Se ordena al accionado el pago por indemnización de daños y perjuicios en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS DIECIOCHO FUERTES (Bs. 2.318,oo) generados por daños y perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir desde los meses de septiembre (parcialmente éste) de 2007, hasta diciembre de 2008. Así como la cancelación del monto equivalente a los cánones que se sigan venciendo (por una cantidad mensual de Bs. F. 350,oo más el índice inflacionario anual, según la fórmula aplicada en esta sentencia, folio 11, párrafos 2 y 3) hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble. Cuarto: Se ordena al accionado a entregar cancelados y solventes los servicios públicos de luz eléctrica, agua, aseo y teléfono. Quinto: Se ordena el pago de indexación por corrección monetaria, a través de experticia complementaria conforme a Informe del Banco Central de Venezuela sobre el Índice Inflacionario de la Desvarolización del Bolívar, desde la fecha de cada una de las mensualidades insolutas, de la manera señalada en la sentencia, hasta ejecución de la misma, previo cálculo realizado por el experto contable designado por las partes, dando oportunidad a que haya avenimiento para su nombramiento, o en su defecto, escogido de manera unilateral por este Tribunal, y cuyos honorarios cancelará la parte demandada. Sexto: Se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA. BAJESE OPORTUNAMENTE.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial Del Estado Lara, en Barquisimeto, a los dieciocho (18) días del mes de Marzo de dos mil nueve (2.009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez Temporal,

Keydis Pérez Ojeda

El Secretario Accidental

Gustavo Posada López

En la misma fecha se publicó siendo las 03:17 p.m. y se dejó copia.
El Secretario Acc.-