TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 12 de marzo de 2009
Años: 198º y 150°

ASUNTO: KP02-V-2008-001700
DEMANDANTE: PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.152.697.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: ROSA VIRGINIA SUÁREZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el número 44.856.
DEMANDADO: FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 01 de julio de 1996, bajo el N° 25, Tomo 11-A, representada por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.354.544.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 30.640.
MOTIVO: PRÓRROGA LEGAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA
RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 09 de mayo de 2008, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo la PRÓRROGA LEGAL, acción instaurada por el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, asistido por la abogada en ejercicio ROSA VIRGINIA SUÁREZ, identificados en el encabezado, en los siguientes términos:
Afirma la parte actora que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, representante legal de la firma personal ESCRITORIO JURÍDICO TRIBUTARIO RAMÍREZ ROJAS, por un lapso de seis (06) meses, desde el 22 de octubre de 2002 hasta el 21 de abril de 2003, renovables, sobre un inmueble, constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida 20 entre, calles 20 y 21 edificio Santa Rosa, segundo piso, apartamento N° 17, en Barquisimeto del estado Lara.
Seguidamente señala que el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente por períodos iguales, hasta la fecha 21 de junio de 2007. Asegura que entonces se continuó con el contrato de arrendamiento, sobre el mismo inmueble y con los mismos arrendadores, asegurando que esto es decir con la firma mercantil EMPRESA ADMINISTRADORA PÍA S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 01 de julio de 1996, bajo el N° 25, Tomo 11-A, representadas además del ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, por el ciudadano LUÍS E. TOVAR PÉREZ, siendo este ultimo venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.243.491.
Indica que para las fechas 25 y 27 de febrero de 2008, así como el día 24 de marzo del año 2008, el abogado Julio E. Ramírez Rojas, actuando como representante legal de la Firmas: Administradora de Inmuebles R & M, S.R.L, (ubicada, según su decir, en la misma dirección que la empresa ADMINISTRADORA PÍA S.R.L.) y de la personal, ESCRITORIO JURÍDICO TRIBUTARIO RAMÍREZ ROJAS, le notificó, transcribiéndolo parcialmente, que de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes, éste venció el 21 de diciembre de 2007, siendo que no sería renovado, y como consecuencia de ello, se dio inicio al contenido del Parágrafo Primero de prenombrada cláusula, relativo a la prórroga legal de Seis (06) meses, que vencería para la fecha del 21 de junio de 2008.
En ese mismo orden de ideas resalta, que desde que se celebró el contrato de arrendamiento, o sea a partir del 22 de octubre de 2002, hasta la fecha de la introducción del libelo, han transcurrido cinco (05) años, seis (06) meses y dieciocho (18) días, por lo que alega que le corresponde la prórroga legal consagrada en el Literal “C” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto, agregó que ha cumplido con su obligación contractual y legal como arrendatario de cancelar todos y cada uno de los recibos de pago, de conformidad con lo consagrado en el artículo 40 ejusdem.
Además subraya que si no hay solución de continuidad entre un contrato y otros sucesivos, la prórroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. Acentúa asimismo que si existe solución de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamientos firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, es de entender que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir no ha habido desocupación entre uno y otro contrato. Afirma que tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, lo que demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia acreditada en la continuidad de ocupación del inmueble. Señala que la prórroga legal es un beneficio para el arrendatario en un doble sentido, primero por su carácter potestativo y segundo por el uso ultra convencional del inmueble alquilado, por lo que considera es irrenunciable e irrelajable por negociación de los interesados.
Destacó, que puede ocurrir que el contrato esté sujeto a prórrogas convencionales sucesivas que proceden automáticamente (ipso iure) sin necesidad de expresar el consentimiento. En tal caso, indica, la prórroga legal se computa por todos los términos (el inicial y las sucesivas prórrogas convencionales), que haya tenido el contrato, a los fines de fijar el lapso de la prórroga legal, en vista de que la norma se refiere al hecho real de la duración de la relación arrendaticia y no a los tractos estipulados que posibilita la opción de darlo por terminado unilateralmente, a voluntad del arrendador o del arrendatario.
Es por lo antes expuesto que el actor demanda la Prórroga Legal, para continuar como arrendatario del inmueble objeto del presente litigio. Fundamenta su acción el artículo 38 en si Literal “C” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El día 15 de mayo de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. El día 23 de mayo de 2008, la parte actora consignó copia simple del libelo. El 27 de mayo de 2008, se libró compulsa de citación a la parte demandada. En fecha 10 de junio de 2008, la parte actora otorgó poder Apud Acta a la abogada Rosa Virginia Suárez, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 44.856. El día 11 de junio 2008, la parte actora ratificó diligencia de fecha 23.05.2008, en donde solicita se libre compulsa de citación a la parte demandada. En fecha 22 de julio de 2008, se instó al alguacil a los fines de que practique la citación correspondiente. El 31 de julio de 2008, el alguacil consignó boleta de citación sin firmar por la parte accionada. El día 01 de agosto de 2008, la parte actora solicitó la citación por carteles. En fecha 07 de agosto de 2008, se libró cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El 18 de septiembre de 2008, la parte actora consignó carteles de citación debidamente publicados. El día 27 de octubre de 2008, comparece el abogado JULIO RAMÍREZ ROJAS en su carácter de Director Ejecutivo de la empresa Administradora Pía y asegurando asistir a LUÍS ENRIQUE TOVAR PÉREZ, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº 5.243.491, en su carácter de Director Administrativo, dándose por citada a su representada y otorgando poder al referido profesional del derecho. El 29 de octubre de 2008, la parte demandada representada por el abogado JULIO RAMÍREZ ROJAS, presentó escrito de contestación a la demanda, estableciendo sus defensas en los siguientes términos:
Negó y rechazó todos y cada uno de los hechos y los fundamentos de derechos alegados en la demanda, por no ser ciertos, a excepción a los fundamentos de hecho relativos al inicio de la relación arrendaticia, mediante contrato de arrendamiento suscrito entre su representada, la empresa ADMINISTRADORA PÍA S.R.L., y el ciudadano JOSÉ CASSANY FERRANS, en fecha 21 de junio de 2007, correspondiente al período comprendido entre el 22 de junio al 21 de diciembre de 2007, el cual afirma es el mismo contrato consignado conjuntamente con el libelo de demanda, el cual reconoce como cierto.
Seguidamente y de conformidad con lo previsto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa prevista en el numeral 5º del artículo 346, referente a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho, en que se basa la pretensión.
Indica que el demandante alega que celebró contrato de arrendamiento en fecha 22 de octubre de 2002, por el apartamento de marras, renovables semestralmente por períodos iguales y consecutivos, pero el mismo fue sustituido por uno nuevo, celebrado en fecha 21 de octubre de 2004, el cual culminó posteriormente el 21 de abril de 2005, siendo beneficiado incluso el arrendatario con la prórroga legal, de seis (06) meses, que caducó en fecha 21 de octubre de 2005, tal y como asegura se evidencia en el finiquito de esa relación locativa suscrito entre las partes en la fecha recién señalada.
Recalca que, en esa oportunidad y a partir del 22 de octubre de 2005, se celebró nuevo contrato de arrendamiento, con otra persona a quien afirma el mismo demandante presentó y recomendó porque eran amigos, siendo la ciudadana ODRA HÉRNANDEZ, con quien asegura mantuvo una relación arrendaticia por varios meses, pero que en virtud de la mala relación arrendaticia por su constante incumplimiento, hubo la necesidad de culminarla, en el mes de junio de 2006. En esta fecha, indica el representante de la demandada, aparece el aquí accionante, ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, y se hace cargo del apartamento, hasta que en razón de sus constantes incumplimientos con sus obligaciones legales y contractuales, se le pidió la desocupación del inmueble, a lo cual indica se negó y para facilitarle la obtención del otro apartamento para su mudanza no traumática, se convino en suscribir un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 21 de junio de 2007.
De seguidas alega, que en esa misma oportunidad se le advirtió que debía proceder a su desocupación, al vencimiento del mismo, circunstancia esta que no ocurrió. Señala que continuaron deteriorándose las relaciones, siendo constante el incumplimiento contractual.
Afirma que en vez de buscar solucionar su problema, de vivienda mediante una mudanza oportuna y no traumática, o compulsiva, ha interpuesto diversos procedimientos administrativos y judiciales, tendientes a permanecer ocupando un inmueble en contra de la voluntad de su propietario.
Siguiendo el mismo orden de ideas, alega que existe una contradicción entre lo señalado por el actor en su escrito de demanda, en el cual asegura pretende que se le mantenga usufructuando el inmueble objeto de arrendamiento, pues considera que excede con demasía el lapso de prórroga legal, ya disfrutado, con la conducta que el arrendatario ha intentado ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, mediante un Procedimiento de Regulación, con el argumento de que dicho apartamento se encuentra deteriorado y en pésimo estado de mantenimiento y conservación circunstancias estas, asegura ser inherentes a la persona del arrendatario.
Es por lo antes señalado, que arguye se puede comprobar que la relación de los hechos, así como el fundamento de derecho, expuestos por el actor en su libelo, son falsa de toda falsedad, y no se corresponde con la verdad.
Ya al fondo, negó, rechazó y contradijo que su representada la Empresa ADMINISTRADORA PÍA S.R.L., ni su persona, en su condiciones de arrendadores, tengan que reconocer una prórroga legal, mayor a la prórroga legal de (06) seis meses, ya disfrutada por el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, en ocasión a la relación arrendaticia, que alega venció en fecha 21 de diciembre de 2007.
De seguidas negó y rechazó, que el inquilino PEDRO JOSÉ CASSANY, haya cumplido total y cabalmente con las obligaciones derivadas de la relación contractual, es por lo que afirma que el locatario se encuentra en mora con las obligaciones establecidas tanto en la Ley que rige la materia, como en el Código Civil, específicamente la señalada en el artículo 1592, así como las establecidas en el mismo contrato, en virtud que el mismo no ha cumplido con la obligación de mantener el inmueble como un buen padre de familia y efectuar las reparaciones menores, que requiera el inmueble. Alega que no ha cumplido con lo establecido en la cláusula vigésimo cuarta (24°) del contrato locativo, en el cual se obligó a suministrar en el plazo de diez (10) días hábiles del inicio de la relación, un contrato de fianza personal, arguye que tampoco consignó garantía alguna, por el contrario se ha negado reiteradamente a cumplir con ella.
Asimismo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil propuso reconvención al ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, para que convenga en el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado y pago de la cláusula penal por este incumplimiento, discriminando su pretensión de la siguiente manera:
1. Devolución o entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, en excelente estado físico y funcional, incluyendo todos sus artefactos, accesorios, instalaciones eléctricas y gas, aguas, paredes, pisos, puertas, ventanas, cerraduras y demás que le sean propios e inherentes a dicho inmueble.
2. El pago de la cantidad de Treinta Bolívares (Bs.30,00), diarios por concepto de mora en la entrega del inmueble, según la cláusula penal por incumplimiento, establecida en la Cláusula Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento, por los días de mora o retardo en la devolución del apartamento hasta la fecha de la definitiva entrega del mismo, calculados a partir del 22 de junio de 2008, fecha máxima en que el inquilino debió dar cumplimiento a la obligación de entregar el inmueble que le fuera cedido en arrendamiento hasta el 29 de octubre de 2008, fecha en la que arguye interpuso la demanda, para un total de 129 días. Destaca la obligación de pagar los que se sigan venciendo con posterioridad a esta fecha, hasta que se produzca la total entrega definitiva del inmueble objeto del litigio, computando para la fecha Bs.3.999,00.
3. Las costas y costos de que se causen en el presente juicio, incluyendo los honorarios de abogado. Así mismo solicitó sea declarada con lugar la reconvención planteada.
El 30 de octubre de 2008, se admitió la Reconvención, así mismo se fijó el segundo día de Despacho siguientes a los fines de que la parte reconvenida presentara la contestación correspondiente. En fecha 04 de noviembre de 2008, la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos:
Contradijo en todas sus partes tanto en los hechos como en derecho la Reconvención, intentada en su contra por el ciudadano Julio Ramírez Rojas.
Negó que a su representado haya incumplido en la entrega del inmueble y le corresponda el pago de cláusula penal por incumplimiento. Rechazó que le corresponda la devolución del inmueble arrendado, libre de personas y cosas en excelente estado físico y funcional, incluyendo todos los artefactos, accesorios, instalaciones eléctricas, y de aguas, techos, pisos, paredes, puertas, ventanas, cerraduras, y demás que le sean propias e inherentes, a dicho inmueble conforme le fuera cedido en arrendamiento, antes de poder disfrutar del beneficio de la Prórroga Legal que le corresponde.
Indicó que su representado en fecha 09 de mayo de 2008, compareció ante este Tribunal, a demandar por Prórroga Legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Literal “C”, señalando que su representado no tiene la intención de permanecer ocupando el inmueble arrendado fuera del lapso que la Ley le da para disfrutar de la Prórroga Legal, es decir por un lapso de dos (02) años, ya que en ningún momento ha disfrutado de tal beneficio. Asegura que a partir de ese lapso se devolverá el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que su representado la recibió.
Subrayó que el contrato de arrendamiento, se celebró en fecha 22 de octubre de 2002, por un lapso de seis (06) meses, hasta el 21 de abril de 2003, renovables tal y como se desprende en el contrato de arrendamiento consignado conjuntamente con el escrito libelar.
Destacó que el abogado Julio Ramírez Rojas, en su escrito de contestación a la demanda, alegó que a partir de del 22 de octubre de 2005, se celebró nuevo contrato de arrendamiento con otra persona, ciudadana Odra Hernández, quien asegura la parte reconvenida es la cónyuge de su representado, y no ha existido ningún incumplimiento, ni mala relación arrendaticia. Acentuó que en fecha 23 de mayo de 2006 la Administradora de de Inmuebles R&M, S.R.L. representada por el ciudadano Julio Ramírez, actuando como administrador le envió una notificación a ésta indicándole que el contrato de arrendamiento ya estaba por vencerse y que el canon de arrendamiento estará situado por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES Bs.400.000,00 , a partir del mes de junio, no indicándose que haya mala relación arrendaticia por constante incumplimiento, ni tampoco se le notifica la prórroga legal que le corresponde al arrendatario por culminación del contrato, agregó que del contenido se desprende la continuación del contrato de arrendamiento.
Indicó que en fecha 21 de junio de 2007, se continuó con el contrato del mismo inmueble con los mismos arrendadores. Es decir que se renovó con la empresa Administradora Pía S.R.L, representada por los ciudadanos Julio E. Ramírez Rojas y Luis E. Tovar Pérez.
Negó, rechazó y contradijo que a su representada le corresponda el pago de la cantidad de Treinta Bolívares (Bs.30,00) diarios, por cada día de mora, en la entrega del inmueble, por concepto de la cláusula penal por incumplimiento, establecida en la cláusula Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento, ya que nunca ha dejado de cumplir sus obligaciones y sólo está solicitando el beneficio de la prórroga legal que le corresponde.
Negó rechazó y contradijo que su representado le corresponda cancelar costas y costos que se causen en el presente juicio, y solicitó sea declarada sin lugar la reconvención planteada.
El día 11 de noviembre de 2008, la parte demandada presentó escrito impugnando notificación consignada por la parte actora conjuntamente con el escrito de contestación a la Reconvención. El día 13 de noviembre de 2008, ambas partes presentaron escrito de promoción de pruebas. El 25 de noviembre de 2008, la parte accionada presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora. Fecha 15 de diciembre de 2008, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes a excepción del instrumento de informe, emitido por la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, en esa misma fecha la parte actora solicitó la pruebe de cotejo. El 16 de diciembre de 2008, se fijó las 10:00 a.m. del segundo día de despacho siguiente, a los fines de llevar acabo la Inspección Judicial, promovida por la parte actora. En fecha 17 de diciembre 2008, se fijó las 10:00am del segundo día de despacho a los fines de designar los expertos grafotécnicos solicitados, ese mismo día se consignó al expediente las resultas de la Inspección Judicial. El 07 de enero de 2009, se dejó constancia de la no comparecencia de los expertos ni las partes para el acto de designación. En fecha 15 de enero de 2009, la parte actora solicitó nueva oportunidad para la designación de los expertos grafotécnicos. El 20 de enero de 2009, se fijó el segundo día de despacho siguiente para la designación de expertos, ese mismo día la parte accionada presentó escrito de oposición a la solicitud de designación de expertos efectuada por la parte actora. El 22 de enero de 2009, se designó por la parte actora, al experto grafotécnico, ciudadano LINO CUICAS, por la parte demandada al ciudadano RAFAEL SANTANA, y por el Tribunal ANTONIO CEGARRA, aceptando dichos ciudadanos la designación para la experticia encomendada. En fecha 27 de enero 2009, los expertos designados prestaron juramento de ley, ese mismo día la parte actora indicó los documentos indubitados. En fecha 29 de enero de 2009, los Expertos grafotécnicos consignaron informe relativo a la experticia. El 03 de febrero de 2009, se indicó a la partes que la presente causa se encuentra en etapa de sentencia. En fecha 06 de febrero 2009, de se difirió la sentencia para el quinto día de despacho siguiente. En fecha 17 de febrero de 2009, se repuso la causa al estado de librar oficio como parte de pruebas promovidas tempestivamente, llevando la causa al séptimo día del lapso probatorio. El día 18 de febrero de 2009 retiró el referido oficio la parte demandada, presentando diligencia el 17 de febrero de 2008 pidiendo se dicte sentencia. En fecha 25 de febrero de 2009 se advirtió a las partes que la causa está en etapa de sentencia. El día 26 de febrero de 2009 se recibió oficio remitido por la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda fueron:
1) Original de Contrato de Arrendamiento sucrito entre Julio Ramírez Rojas y Pedro Cassany el 22 de octubre de 2002. Quien esto Juzga le otorga a este instrumento todo su valor probatorio por haber sido esgrimido por ambas partes en sus alegaciones (folio 1 y vuelto del folio 104). Y así se estima.
2) Original de Registro Mercantil, de la Empresa ADMINISTRADORA PÍA S.R.L. registrada en el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del estado Lara de fecha, 01 de julio de 1996, bajo el N° 25,Tomo 11-A, el cual por poseer fuerza de instrumento público, se le otorga pleno valor. Y así se establece.
3) Copia de Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Firma Mercantil ADMINISTRADORA PÍA S.R.L. y el ciudadano Pedro José Cassany Ferrans, de fecha 21 de junio de 2007. A este instrumento, en razón de haber sido traído en original por la parte contraria a la promovente, se le otorga todo su valor probatorio. Y así se estima.
4) Original de Notificación de Desahucio dirigido por el abogado Julio Ramírez Rojas al ciudadano Pedro José Cassany Ferrans, de fecha 25 de febrero de 2008, con logotipo de la empresa Administradora de Inmuebles R & M, S.R.L. Este instrumento por ser emanado de una persona natural (pues no suscribe con otro carácter la referida notificación) y no ser la empresa a la cual pertenece el logotipo de la carta, sujeto de la contratación hecha, (a pesar de aparecer como administradora del condominio en la cláusula octava del contrato de arrendamiento) es forzoso para quien decide desechar esta prueba, debiendo adicionar que según lo pactado por las partes no era necesario notificación de desahucio, según la cláusula tercera respectiva. Y así se declara.
5) Original de telegrama enviado a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), contentivo de notificación dirigida por el abogado Julio Ramírez Rojas al ciudadano Pedro José Cassany Ferrans, de fecha 27 de febrero de 2008.
6) Original de telegrama enviado a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), contentivo de notificación dirigida por el abogado Julio Ramírez Rojas al ciudadano Pedro José Cassany Ferrans, de fecha 24 de marzo de 2008.
En relación a estas dos pruebas, las mismas no pueden ser valoradas, a pesar de no haber sido tachadas de conformidad con lo pautado en el artículo 430 del artículo Código de Procedimiento Civil, por emanar de una persona natural que no es parte en este proceso. Y así se declara.
7) Un (01) recibo en original por Bs. 420.000, por concepto de reservación del apartamento Nº 7. Cuatro (04) originales de recibos de pagos correspondientes al año 2002, por un monto, de Bs.210.000, . Doce (12) Originales de recibos de pago correspondiente al año 2003, dos por un monto de Bs. 210.000,00 y diez por Bs.220.000,00 ( y , respectivamente). Trece (13) Originales de recibos de pago correspondientes al año 2004, nueve por un monto, de Bs.220.000,00, uno por la cantidad de Bs. 89.500 y tres por Bs.250.000,00 (, y , respectivamente). Diez (10) Originales de recibos de pago correspondiente al año 2005, por un monto de Bs.250.000,00 . Todos a nombre del actor por concepto de alquiler del apartamento Nº 7, objeto del contrato en discusión, (a excepción de aquel cuyo monto es por Bs.F 89,5, que señala cancelar saldo pendiente), emanados del Escritorio Jurídico Tributario Ramírez Rojas. Todas estas pruebas por referirse al pago del apartamento arrendado cuya prórroga se discute, y no haber sido impugnados ni desconocidos, tienen para esta Juzgadora, todo su valor probatorio. Y así se decide.
8) Siete (07) Originales de recibos de pago correspondientes tanto a los dos últimos meses del año 2005 como a los primeros cinco del año 2006, por un monto cada uno de Bs.300.000 a nombre de ODRA HERNÁNDEZ, emanados del Escritorio Jurídico Tributario Ramírez Rojas, por concepto de alquiler del apartamento Nº 7, objeto del contrato de marras. Estos recibos, pese a referirse a una tercera a esta contienda, por haber sido uno de los alegatos en controversia, (el arrendamiento a esta ciudadana), tratarse del mismo bien arrendado, ser emitidos por el mismo Escritorio Jurídico que los recibos valorados más arriba, describirse como pago del apartamento arrendado cuya prórroga se discute, y no haber sido impugnados ni desconocidos, tienen para esta Juzgadora, todo su valor probatorio. Y así se decide.
9) Siete (07) Originales de recibos de pago correspondientes a los siete últimos meses del año 2006, dos por un monto de Bs.300.000,00 y cinco por Bs.400.000,00. ( y , respectivamente). Doce (12) Originales de recibos de pago correspondientes al año 2007, seis por un monto, de Bs.400.000,00 y seis por Bs.500.000,00, ( y , respectivamente). Tres (03) Originales de recibos de pago correspondientes al año 2008, por un monto cada uno de Bs.F 600,00. Todos a nombre del actor, por concepto de alquiler del apartamento Nº 7, objeto del contrato en discusión, emanados del Escritorio Jurídico Tributario Ramírez Rojas. A estas pruebas debe aplicarse el razonamiento expuesto en el aparte 7) de este análisis probatorio. Y así se hace.
Por su lado, la parte demandada en su escrito de contestación consignó:
A. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Julio E. Ramírez y el ciudadano Pedro José Cassany Ferrams, de fecha 21 de octubre de 2004.
B. Original de finiquito de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Julio E. Ramírez y el ciudadano Pedro José Cassany Ferrams, de fecha 21 de octubre de 2005.
C. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Julio E. Ramírez y el ciudadano Pedro José Cassany Ferrans, de fecha 22 de mayo de 2006.
D. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Julio E. Ramírez y el ciudadano Pedro José Cassany Ferrans, de fecha 21 de junio de 2007.
Estos instrumentos, emanados de una de las partes contendientes y aceptados en la contestación como parte de la cronología documental de la relación inquilinaria existente, al no ser impugnados ni negados por el demandado, quedan reconocidos de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se determina.
La parte actora en su escrito de contestación a la Reconvención consignó:
I. Original de Notificación dirigida a la ciudadana Odra Hernández de fecha 23 de mayo de 2006, sin rúbrica de ninguna especie. Quien esto juzga estima esto último razón obligante para desechar esta prueba, que además fue desconocida de quien presuntamente emanó. Y así se estima
II. Original de Notificación dirigido al ciudadano José Cassany Ferrams, suscrito por el Abogado Julio Ramírez, representante legal y con logo de Administradora de Inmuebles R & M, referido a la necesidad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento e incrementar el canon inquilinario, a partir del 22 de junio de 2007. Esta comunicación fue impugnada tempestivamente, por lo que su contraparte solicitó prueba de cotejo, la cual fue admitida y evacuada. Del informe pericial, que riela a los folios 73 al 80, se concluye que la notificación de marras fue suscrita por JULIO RAMÍREZ ROJAS, titular de la cédula de identidad Nº 3.534.544, razón por la cual es impretermitible para quien juzga darle pleno valor probatorio a este instrumento. Y así se decide.
Llegado el lapso probatorio, la parte actora hizo uso de tal facultad promoviendo:
A. El mérito favorable de autos. Al respecto el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Y así se establece.
B. Inspección judicial en el inmueble objeto de la presente causa a los fines de verificar las condiciones de cada una de las dependencias que conforman el apartamento. La misma se llevó a efecto el 17 de diciembre de 2008, con la presencia de las dos partes. Esta inspección solicitada y realizada oportunamente, al cumplir los extremos legales pertinentes, tiene entrada en este acervo probatorio. Y así se establece.
C. Original de acta de matrimonio, de los ciudadanos Pedro José Cassany Ferrams y Odra Elena Hernández. Este documento público, que no fue tachado, en razón de formar parte de los argumentos de las partes el hecho del matrimonio de los ciudadanos recién nombrados, son incluidos dentro del material de pruebas de esta contienda. Y así se señala.
Por su parte, la accionada promovió:
a. Mérito favorable de autos. A lo cual se le aplica el razonamiento ya expuesto en el punto A, debiendo además indicar que los alegatos de las partes no son pruebas, a menos que se trate de la confesión judicial (que no es el caso). Y así se establece.
b. Copias certificadas, emitidas por la Oficina de la Dirección de Inquilinato del Municipio Iribarren, el cual por poseer fuerza de instrumento público, se le otorga pleno valor. Y así se establece.
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, aseverando fundamentarse en el artículo 346.5 del Código de Procedimiento Civil.
Este artículo preceptúa que dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover la falta de caución o fianza para proceder al juicio, siendo que para resolver las Cuestiones Previas en referencia, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 350 señala:
Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:
El del ordinal 5º, mediante la presentación de la fianza o caución exigida.
Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).
Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.
En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las Cuestiones Previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar la cuestión previa propuesta, tomando como elementos probatorios los que rielan en autos.
Es importante resaltar también que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido.
Analizando los argumentos planteados por la demandada, se observa que no se subsumen con la norma invocada, pues asegura que opone la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión por ser falsos (folio 105 y su vuelto), siendo además que lo expuesto no guarda relación con cuestión previa alguna, pues ni la referida a la formas (ordinal 6 del artículo pertinente) expresa que es válido oponer como cuestión previa que una relación de hechos y/o de derecho sea falsa, pues esta, obviamente es una cuestión de fondo. Por lo que, en base a los criterios recién expuestos, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de conformidad artículo 346 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar, y en consecuencia, se declara SIN LUGAR. Y así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos de prueba.
En el caso bajo estudio la parte demandante plantea que pese a tener una relación arrendaticia a tiempo determinado, que data desde el 22 de octubre de 2002 sin interrupción sobre el inmueble descrito en autos, el arrendador le ha exigido desocupación sin respetar su derecho a prórroga legal, exigiendo en consecuencia este plazo de ley, conforme al artículo 38.c del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La empresa demandada en su defensa alega que el inquilino está en mora con sus obligaciones, pues no ha cumplido con efectuar las reparaciones menores ni tampoco con lo pactado en la cláusula 24 del contrato locativo, referido a suministrar en el plazo de diez días hábiles del inicio de tal convención un contrato de fianza personal.
Con respecto a la relación inquilinaria, quedó reconocida la misma de manera explícita. Sin embargo, quedó controvertido el génesis de la misma. El actor asegura que se inició el 22 de octubre de 2002, sin interrupciones. A tal efecto, trae a los autos contratos valorados más arriba. De ellos se concluye que luego de haber iniciado la vinculación contractual sobre el inmueble en cuestión con el abogado Julio Ramírez Rojas el referido 22 de octubre, la culminaron el 21 de octubre de 2005, a través del finiquito de contrato de arrendamiento suscrito entre el referido Julio E. Ramírez y Pedro José Cassany Ferrams, analizado dentro del capítulo referido al acervo probatorio. Y así se establece.
Posterior a ello, se inicia una nueva relación locativa sobre el inmueble, donde ambas partes afirman funge como inquilina, la que sin dudas es la cónyuge del hoy actor (lo que se evidencia del acta de matrimonio presentada en autos). De tal vinculación no existe contrato escrito. Lo único que existe en autos, al respecto, son lo recibos, apreciados ut supra, que a nombre de Odra Hernández emitió el mismo escritorio jurídico Ramírez Rojas que hasta ese momento daba los recibos de pago por el inmueble en cuestión a nombre del inquilino Pedro José Cassany Ferrans. De tal manera que una de las características del contrato de arrendamiento es que se realiza en razón de las personas que pactan, especialmente del locatario. Por lo que la nueva vinculación, adicional al finiquito recién expuesto, hace concluir sin duda alguna que la condición de poseedor precario del accionante dejó de ser en ese momento. Y así se determina.
Ahora bien, también quedó demostrado en autos el pago realizado desde junio de 2006, por parte del ciudadano Pedro José Cassany Ferrans, en ocasión del alquiler del inmueble en cuestión, (recibos valorados ut supra), siendo que además consta en las actas procesales contrato de arrendamiento suscrito desde mayo de ese mismo año, lo que hace impretermitible colegir que desde esa fecha nació nuevamente una relación contractual entre los hoy contendientes. Y así se decide.
Así las cosas, habiéndose comprobado la continuación de la vinculación recién descrita a través de contrato firmado el 21 de junio de 2007, con una duración de seis meses, (que concluyeron, según la cláusula tercera el 21 de diciembre de 2007), hace innegable que la prórroga legal correspondiente es la de un año, según el contenido del artículo 38.b del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra dice:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Ello, por cuanto desde mayo de 2006 hasta el 21 de diciembre de 2007, transcurrieron un año con más de seis meses. Y así se determina.
Ahora bien, el representante de la demandada asegura el incumplimiento del actor por no efectuar reparaciones menores que requiere el inmueble y por no presentar contrato de fianza personal, tal como se comprometió en el último contrato suscrito, razón por la cual no le correspondería el derecho a prórroga legal.
Con respecto al primer incumplimiento alegado, de la inspección judicial realizada (valorada más arriba) se constató que el inmueble se encuentra en buenas condiciones, a excepción de una piezas de vidrio en la ventana del baño (pues en las otras dos faltantes no tiene la respectiva romanilla la estructura de la ventana) y una en la ventana de la sala comedor, así como la pintura correspondiente al balcón y la de alrededor de la ventana del baño, y una pequeña área del techo, así como la ausencia de un vidrio en la ventana del cuarto principal. Sobre estas anomalías, advierte quien juzga, haciendo uso de las máximas de experiencia, (siendo de advertir que estas son juicios hipotéticos de contenido general, sacados de la experiencia, son reglas de la vida y de la cultura general formadas por inducción) que el cuidado material de un hogar tiene tal dinámica, que hace imposible mantener todo en perfectas condiciones todo el tiempo, por lo que es al momento de entregar el inmueble que quien funge como el locatario realiza los pocos arreglos finales del bien. Concluyendo quien decide, como se dijo en la inspección recién referida que el inmueble se encuentra en buenas condiciones, no palpándose incumplimiento del inquilino por no efectuar reparaciones menores. Y así se decide.
En este mismo orden de ideas, es preciso pronunciarse sobre la falta de constitución de fianza personal a los diez días de suscrito el contrato. El ya mencionado artículo 38, establece en su último aparte que durante el lapso de la prórroga legal permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato original. Esto es, que en razón de no constar otra garantía exigida, puesto que la dada en el 2002 (folio 67) se firmó extinguida en el finiquito más arriba referido, era perfectamente válido exigir este tipo de fianza y al no constar ese cumplimiento, es obligatorio para quien decide, declarar gananciosa la defensa de la demandada. Y así se establece.
DE LA RECONVENCIÓN
En su escrito de contestación la parte demandada reconviene señalando que el inquilino se a servido injustamente del bien arrendado, pues debió entregar el 22 de junio de 2008, calculados a partir del 22 de junio de 2008, fecha máxima que debió dar cumplimiento a su obligación de la restitución del inmueble de marras, por lo que exige la devolución del bien arrendado en el mismo estado en que contractualmente fue entregado por el arrendador. También pide el pago por concepto de cláusula penal, por no haber entregado a tiempo el inmueble.
Por su lado el demandante reconvenido, señala que a la vinculación contractual le corresponde lo señalado por el artículo 38. c de la Ley Especial Inquilinaria, advirtiendo que existe continuidad desde el 22 de octubre de 2002, por cuanto la ciudadana Odra Hernández, señalada en la contestación como la nueva inquilina, es la cónyuge del actor arrendatario.
Aquí es imprescindible referirnos a la reconvención, que la más calificada doctrina define así: “Es la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”. (Subrayado propio). La reconvención se propone contra los sujetos que conforman la parte actora y ante el mismo juez que conoce de la demanda principal para ser decidida junto con la demanda propuesta por el actor; todo ello por razones de economía procesal y para evitar sentencias contradictorias.
De acuerdo con lo anterior y de la revisión exhaustiva de la causa, advierte quien esto Juzga que de los alegatos expuesto en la reconvención, circunscritos a la finalización de la prórroga legal por el transcurso del tiempo, y al quedar evidenciado que la prórroga correspondiente según la ley por el tiempo de uso del inmueble era de un año a partir de diciembre de 2007, obliga a esta Juzgadora a declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta. Y así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expresadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 01 de julio de 1996, bajo el N° 25, Tomo 11-A, representada judicialmente por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.354.544, contra el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.152.697.
2. SE CONDENA EN COSTAS con respecto a esta incidencia al oponente por haber sido totalmente vencido.
3. SIN LUGAR la demanda por PRÓRROGA LEGAL, intentada por el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.152.697, contra: la FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 01 de julio de 1996, bajo el Nº 25, Tomo 11-A, representada judicialmente por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.354.544.
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa sobre lo principal de lo discutido, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
5. SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 01 de julio de 1996, bajo el N° 25, Tomo 11-A, representada judicialmente por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.354.544, contra el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.152.697.
6. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa en la reconvención, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los 12 días del mes de marzo de 2009. Años: 198° y 150°.

La Jueza,

Dra. Patricia Lourdes Riofrío Peñaloza.
La Secretaria Accidental,

Jessica L. Ysaccura Cristo

Seguidamente se publicó a las 2:40 pm.
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