TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 30 de marzo de 2009
Años: 198º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-003651
DEMANDANTE: JOSÉ ULISES CASTILLO LEAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.788.172.
ABOGADA DE LA PARTE ACTORA: FRANCIA YAÑEZ QUINTERO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el número 63.462.
DEMANDADA: Firma Mercantil METAL CENTRO BARQUISIMETO, C.A; inscrita debidamente en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de fecha 19 de agosto de 1.997, bajo el N° 16, Tomo 38-A, representada por su Gerente General ciudadano CRUZ ALBERTO OROPEZA FIGUEREDO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-9.250.390.
ABOGADA DE LA PARTE DEMANDADA: MARIBEL YÉPEZ CASTELLANOS, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 131.477.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 10 de octubre de 2008, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el DESALOJO, acción instaurada por el ciudadano JOSÉ ULISES CASTILLO, asistido por la abogada en ejercicio Francia Yañez Quintero, CONTRA METAL CENTRO BARQUISIMETO C.A., todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos:
Afirma la parte actora, que suscribió un Contrato de Arrendamiento, con la firma mercantil Metal Centro Barquisimeto, C.A, representada por el ciudadano Cruz Alberto Oropeza Figueredo, arriba identificado, sobre un inmueble que aseguró ser de su propiedad, constituido por un Local Industrial, distinguido con el N° 1, ubicado en la calle 22 entre carrera 2 y 3 de la zona industrial I de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara, el cual se autenticó por ante la Notaría Pública de Barquisimeto estado Lara, en fecha 16 de julio de 2002, anotado bajo el N° 45, Tomo 79.
Aseguró que en el referido contrato se estipuló que el inmueble arrendado sería destinado únicamente para el comercio e industria y no podría cambiarse su destino, previo consentimiento del arrendador. También señaló, que se acordó que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.550,00), mensuales el cual fue aumentado por común acuerdo posteriormente a la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.850,00), mensuales.
Especificó que en la cláusula cuarta del contrato in comento, se estipuló que el término de duración fue pactado por un (01) año, el cual se inició desde el 01 de julio de 2002, y culminaría el 01 de julio 2003, prorrogables por otro lapso igual, a menos que unas de las partes comunicase a la otra su voluntad de no prorrogarlo, con 30 días de anticipación al vencimiento del término y por escrito.
Indicó entonces, que por cuanto la arrendataria ha permanecido ocupando el inmueble objeto del contrato, y de la misma forma se le han recibido los cánones de arrendamiento hasta el mes de febrero de 2008, es decir posteriormente al vencimiento del término de duración convenido, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado.
Arguyó que la arrendataria canceló los cánones de arrendamiento mensuales hasta el mes de febrero de 2008, incumpliendo a partir de este mes con una de sus obligaciones principales la cual es la cancelación de del canon de arrendamiento, por cuanto no se ha verificado la cancelación de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, y septiembre de 2008.
Destacó que en fecha 05 de junio de 2008, la firma mercantil aquí demandada, en la persona de su Gerente General Cruz Alberto Oropeza, diligenció ente el Tribunal Primero del Municipio Iribarren del estado Lara, expediente de consignación signado con el numero KP02-S-2008-8062, en el cual depositó la cantidad de (Bs.2.250,00), correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo del 2008, así mismo en fecha 15 de julio de 2008, consignó el monto de (Bs.1.500.00), referente a los meses de junio y julio de 2008.
En ese mismo sentido, puntualizó que a pesar de que la arrendataria consignó por ante el Tribunal recién identificado los meses insolutos, la misma lo realizó de manera extemporánea, por lo que alegó no debe considerarse tal consignación como legítimamente efectuada, en razón de omitir el procedimiento y lapsos de consignación establecidos en los artículos 51 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es por lo antes expuesto que la actora demanda a la firma mercantil METAL CENTRO BARQUISIMETO, C.A en la persona de su Gerente General, ciudadano CRUZ ALBERTO OROPEZA FIGUEREDO, para que convenga o sea condenado por el Tribunal a: PRIMERO: el desalojo del inmueble arrendado en las mismas condiciones en las que la recibió, desocupado, libre de personas y cosas. SEGUNDO: El pago de la suma equivalente al canon mensual, por todos los meses que transcurran desde la introducción de la presente demanda hasta la definitiva entrega del inmueble desocupado.
Fundamenta sus exigencias en el artículo 33 y el 34 en su Literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.900, 00).
El día 14 de octubre de 2008, se admitió la demanda, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 21 de octubre de 2008, la parte actora otorgó Poder Apud Acta a la abogada Francia Yañez Quintero, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 63.462. El 21 de octubre de 2008, la parte actora consignó fotostatos del libelo a los fines de que sea librada compulsa de citación a la parte demanda. El día 22 de octubre de 2008, se libró compulsa de citación. En fecha 23 de octubre de 2008, la parte actora presentó escrito reformando la demanda, siendo admitida la misma en fecha 24 de octubre de 2008, el día 29 de octubre de 2008, la parte actora consignó fotostatos del libelo de demanda. El día 06 de noviembre de 2008, se libró compulsa de citación a la parte demandada. El 15 de diciembre de 2008, el alguacil consignó boleta de citación sin firmar por la parte demandada. En fecha 22 de enero de 2009, la parte actora solicitó se libren boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo librada la misma el día 29 de enero de 2009. En fecha 12 de febrero de 2009, la secretaria del tribunal dejó constancia de su traslado y fijación del cartel de notificación en el domicilio de la parte demandada. El 26 de febrero de 2009, la parte accionada presentó escrito de contestación a la demanda, estableciendo sus defensas en los siguientes términos:
De conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad del mismo, ya que asegura el galpón que ocupa su representada, le fue arrendado por un lapso de seis (06) meses, prorrogables por voluntad de las partes, según se desprende del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Quinta de Barquisimeto, en fecha 18 de diciembre del 2000, bajo el N° 69 Tomo 130, por la firma mercantil INVERSIONES BRICEÑO C.A, domiciliada en San Felipe del estado Yaracuy, inscrita en el Juzgado Primero en lo Civil y Mercantil del estado Yaracuy, en fecha 16 de octubre de 1990, bajo el N° 743, Tomo L-2, representado por el ciudadano ARNOLDO JOSÉ BRICEÑO SAEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.250.390.
En ese mismo orden de ideas destacó, que la citada firma mercantil exigió para el buen uso del referido Local la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) cantidad ésta, que afirmó le fue entregada a dicha empresa y la misma le entregó un recibo de fecha 15 de julio de 2000. Asimismo indicó que su representada siguió ocupando el inmueble in comento hasta el 16 de julio de 2002, fecha en la cual la ciudadana CARMEN MARITZA LEAL SANTELIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.586.216 en su condición de Administradora y actuando en su condición de Apoderada del ciudadano JOSÉ ULISES CASTILLO LEAL, conforme al poder autenticado en la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, de fecha 02 de abril de 2002, bajo el N° 81, Tomo 33, hizo suscribir a su representada METAL CENTRO BARQUISIMETO C.A, un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo local que ha venido ocupando.
De seguidas recalcó la falta de cualidad del actor para intentar la presente acción por cuanto, habiendo suscrito la firma mercantil INVERSIONES BRICEÑO C.A el contrato de arrendamiento en fecha 18 de diciembre de 2000 con su persona por el referido local industrial, y habiéndose convertido dicho contrato a tiempo indeterminado sin que el mismo fue rescindido, resalta no podía la ciudadana CARMEN MARITZA LEAL, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano JOSÉ ULISES CASTILLO LEAL, en fecha 16 de julio de 2002, suscribir por el referido local otro contrato de arrendamiento con su representada.
También alegó que el mismo no aparece como legitimado activo en la relación arrendaticia, por cuanto el inmueble del cual dice ser propietario ni siquiera está acreditado como de su propiedad. Asimismo manifestó que dicho contrato no fue objeto de regulación por el órgano de Inquilinato de la Oficina del Concejo Municipal de Iribarren del estado Lara. Acentuó que no aparece ni en el contenido de la demanda ni acreditado en autos el aquí actor haya adquirido la propiedad del bien de marras de la firma mercantil INVERSIONES BRICEÑO C.A., y no se explica cómo el actor intentó demanda de desalojo, ignorando el documento poder otorgado a la ciudadana CARMEN MARITZA LEAL SANTELIZ, el cobro de las mensualidades por el local industrial que ocupa su representada.
Ya al fondo, rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demandada intentada en su contra, por cuanto afirma que el demandante autorizó a la ciudadana CARMEN MARITZA CASTILLO LEAL, a través de poder otorgado, para que lo representara en la administración de dicho local, siendo que la misma se abstuvo desde el mes de febrero de 2008 a continuar recibiendo el pago de las mensualidades, y en tal virtud procedió su representada a depositar por vía judicial al pago de los respectivos cánones de arrendamientos, cuya causa indicó cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio Iribarren del estado Lara, con número de expediente KP02-S-2008-8062, y en escrito de consignación de fecha 05 de junio de 2008 solicitó se le notificara a la ciudadana CARMEN MARITZA LEAL SANTELIZ, a los fines de que se beneficiara del correspondiente depósito judicial. En ese mismo sentido puntualizó, que por auto de fecha 16 de junio de 2008, el mencionado Juzgado ordenó la apertura de una cuenta ahorro en la Entidad Bancaria Banfoandes a favor de la ciudadana antes señalada, asegurando que para la presente fecha la misma no ha sido notificada, y arguye que la morosidad y el retardo alegado por el demandante no es imputable a su representada METAL CENTRO BARQUISIMETO C.A. Haciendo una relación de los pagos realizados ante el referido Tribunal hasta el momento, destacando que ese Juzgado ha estado sin dar Despacho por varios días.
Alegó que por haber iniciado la relación arrendaticia con un primer contrato en fecha 18 de diciembre de 2000 con la firma mercantil INVERSIONES BRICEÑO C.A, convertido el mismo a tiempo indeterminado y siendo que seguidamente se suscribió un nuevo contrato el cual lo calificó de ilegal en fecha 16 de julio de 2002 con la ciudadana CARMEN MARITZA LEAL SANTELIZ, le corresponde el beneficio a su representada de la Prórroga Legal establecida en el Literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de haber trascurrido un lapso de siete (07) años y dos (02) meses de relación arrendaticia.
Rechazó, negó, y contradijo la estimación hecha en la presente acción, por cuanto la misma no tiene asidero legal ni se encuentra en estado de morosidad. También subrayó el hecho de que el inmueble objeto del litigio, no fue objeto de regulación previa por la Dirección de Inquilinato, del Concejo Municipal de Iribarren del estado Lara.
El día 19 de febrero de 2009, la parte actora presentó escrito ratificando la cualidad arrendador en la presente causa de su representado. El 26 de Febrero de 2009, la parte actora presentó escrito de pruebas.
ANÁLISIS DE ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda fueron:
1) Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticada en fecha 16 de julio de 2002, ante la Notaría Quinta de Barquisimeto estado Lara, bajo el N° 45, Tomo 79.
2) Copias simples de un escrito dirigido a Tribunal del Municipio Iribarren del estado Lara, con sello de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este estado, dos diligencias de consignación con cheques respectivos de gerencia, auto de entrada de consignación del expediente Nº KP02-S-2008-8062, dos recibos, (ambos sin firma, uno sin sello y otro con sello), del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara, Oficio emanado de ese Despacho a BANFOANDES, poder apud acta en el referido expediente de consignación así como constancias de consignación efectuadas ante el Tribunal Primero de Municipio Iribarren del estado Lara, por el ciudadano CRUZ ALBERTO OROPEZA FIGUEREDO a favor de la ciudadana CARMEN MARITZA LEAL.
Estas documentales por poseer la fuerza del instrumento público, y no haber sido tachadas se les otorga pleno valor (a excepción el recibo sin sello ni firma, que se desecha). Y así se establece.
Así mismo la parte demandada en su escrito de contestación consignó:
A- Original y copia certificada de Registro de Comercio de la firma mercantil METAL CENTRO BARQUISIMETO C.A, registrada en el Registro Mercantil Segundo del Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 09 de agosto de 1997, bajo el N° 16, Tomo 39-A.
B- Original y copia certificada de Acta de Asamblea extraordinaria de accionistas, de la firma mercantil METAL CENTRO BARQUISIMETO C.A, de fecha 01 de abril de 2006, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 08 de mayo de 2006, bajo el N° 30, Tomo 39-A.
Estos instrumentos pese a ser instrumentos públicos, por no tener relación con lo controvertido en juicio, (la cualidad del actor y la falta de pago el inquilino) se desecha del acervo probatorio. Y así se establece.
C. Copias certificada de expediente de consignación Nº KP02-S-2008-8062 que riela en el Tribunal Primero de Municipio Iribarren del estado Lara, por el ciudadano CRUZ ALBERTO OROPEZA FIGUEREDO a favor de la ciudadana CARMEN MARITZA LEAL.
D. Copia certificada de diligencia de consignación efectuada ante el Tribunal Primero de Municipio Iribarren del estado Lara, por el ciudadano CRUZ ALBERTO OROPEZA FIGUEREDO a favor de la ciudadana CARMEN MARITZA LEAL.
Estas documentales por poseer la fuerza del instrumento público, y no haber sido tachadas se les otorga pleno valor, a excepción del escrito que riela al folio 77, que es desechado de este proceso, pues fue excluido como se lee de la certificación respectiva (folio 80), además de no evidenciarse firma alguna en el referido escrito. Y así se establece
Llegado el lapso probatorio la parte demandante promovió:
1. El mérito favorable de los autos. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Y así se establece.
2. La prueba de confesión, con fundamento en el artículo 1.401 del Código Civil indicando lo dicho por la demandada en su escrito de contestación: “…Mediante escrito de fecha 05-06-2008, que cursa en el expediente KP02-S-2008-8062, por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara, consigné el pago de los cánones de arrendamiento de los meses marzo, abril y mayo de 2008…”. Y “…Mediante diligencia de fecha 10-11-2008, del citado expediente KP02-S-2008-8062, consigné el pago de los cánones de arrendamiento de los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2008…”. Indicando que en ambas declaraciones se evidencia la extemporaneidad de los pagos. Sobre la prueba de confesión, observa quien juzga que el artículo 1401 del Código Civil señala textualmente: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”. Quien esto analiza observa que la parte accionada claramente señala la manera del pago de su obligación, trayendo a los autos incluso copias de tales consignaciones, por lo que tales dichos no se subsumen como algo que no quería que fuese revelado, es decir como confesión. Y así se decide.
3. Original de copia perteneciente al arrendador del recibo de fecha 13 de febrero de 2008, N° 0034. Este instrumento emanado de ambas partes contendientes, al no ser impugnados ni negados, quedan reconocidos de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se determina
4. Prueba de Informes, donde solicitó se oficiara al Juzgado Primero Municipio Iribarren del estado Lara a los fines que informara sobre determinados particulares. Esta prueba, pese a haber sido promovida y admitida en su oportunidad, fue evacuada extemporáneamente, razón por la cual, en razón del principio de preclusividad debe ser desechada del proceso. Y así se decide.
Mientras que la parte demandada, por su lado promueve:
I. El valor probatorio de todo cuanto le favorezca. Debiendo pronunciarse este despacho de la misma manera que lo hizo en el prueba 1 propuesta por la parte actora. Y así se hace.
II. Documento poder otorgado por el demandante a la ciudadana CARMEN MARITZA LEAL SANTELIZ, ya identificada, autenticado en la Notaría pública Quinta de Barquisimeto. El cual por tratarse de un instrumento reconocido, tiene para este proceso todo el valor que de él se derive, como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, encuentra necesario, decidir sobre la estimación de la demanda, en razón de solicitud tempestiva, a tal fin, de la parte demandada, folio 51.
Al respecto esta Juzgadora observa: En la oportunidad de contestar a la demanda, la parte demandada rechazó la estimación realizada por el demandante de CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES, por cuanto asegura no tiene asidero legal y en razón de inexistencia de morosidad.
Es pertinente en razón de no exigir la parte actora las pensiones señaladas como insolutas, indicar lo establecido (acogido de manera pacífica) en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
Ahora bien, en caso de que el actor estime en forma exagerada o demasiado reducida, el artículo 74 del Código de Procedimiento Civil otorga al demandado el derecho de impugnar la estimación, cuando conteste de fondo la demanda.
En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: OMISSIS. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.
Así, en razón de la ausencia de contradicción por exagerada o reducida la valoración de la demanda, -pues la única razón para oponerse a la estimación hecha es el asegurar no haber dado pié a esta contienda-, y no habiendo pruebas de parte del actor en cuanto a esto, es forzoso declarar que no existe ninguna estimación. Y así se declara.
Por lo que procede este Tribunal a estimarlo con base a los cálculos que aparecen libelados; se observa que solo tiene el Tribunal como punto de referencia el elemento del canon mensual (Bs. 750,00), siendo la única pretensión monetaria en la causa la suma equivalente a los cánones que transcurran desde la introducción de la demanda hasta la definitiva entrega del bien desocupado, siendo esta última una fecha incierta, por lo que, habiendo transcurrido hoy casi seis meses desde la introducción de la demanda, se establece la cuantía de la presente causa en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,oo). Como consecuencia de lo expuesto, se declara la procedencia de la impugnación realizada. Y así se decide.
FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE
PARA SOSTENER ESTE JUICIO
Por razones de técnica procesal, este Tribunal considera necesario, como punto previo, dilucidar si existe la falta de cualidad de la parte demandante para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto esta Juzgadora observa: En la oportunidad de la contestación de la demanda, alega el oponente que se verifica la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto habiendo suscrito un contrato previo con la firma mercantil INVERSIONES BRICEÑO C.A., sin haberse rescindido, el demandante a través de su apoderada, lo hizo firmar un nuevo contrato, sin tener legitimación activa en la relación arrendaticia, ya que no está acreditada su condición de propietario del bien alquilado, ni fue objeto de regulación el inmueble y tampoco se explica que el actor ignore que en su apoderada había delegado el cobro de las mensualidades.
El ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:
"(…)En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.
La Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de febrero de 1964, tomando los conceptos emitidos por el Dr. Luis Loreto, expresó:
"(…)7.- La legitimación es uno de los requisitos procesales que debe ser examinado por el órgano jurisdiccional en el acto de sentenciar. En la doctrina procesal moderna, la legitimación tiene un significado concreto. Así como la capacidad -llamada también legitimatio ad causam- implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. Tal aptitud viene determinada por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal; por lo que, sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión, son legitimadas en el proceso en que la misma se deduce".
Cuando se habla de legitimación, para decirlo en términos de Carnelutti en su obra “Instituciones de Derecho Civil”, se habla de la idoneidad para ser sujeto de la relación que se desarrolla en el acto. Siguiendo a Rodrigo Rivera Morales en su libro “Nulidades Procesales Penales y Civiles”, se puede afirmar que la naturaleza de la legitimación es material, no procesal, pues deberá deducirse de la relación jurídico-material que se invoca en el proceso concreto. Por ello esta cuestión pasaría a ser objeto de controversia y se convertiría en thema decidendi, que habrá de resolverse en la sentencia. Aquí entonces es imprescindible destacar que lo discutido en esta contienda no es la propiedad ni la posesión legítima del inmueble de marras, sino si es pertinente o no el desalojo exigido por parte de la accionante, en razón de la relación locativa que ambas partes aceptan.
En primero lugar, es necesario destacar que la defensa fundada en que el arrendador no sea propietario del inmueble arrendado, no tiene cabida dentro de nuestro derecho, pues nuestra legislación permite el arrendamiento de la cosa ajena, siendo que nada impide al titular verdadero del derecho real correspondiente desposeer al arrendatario. Conviene incluso quien esto juzga con lo señalado por José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías, pág. 301 en que si el arrendador no es propietario, el contrato no es nulo ni anulable, pues el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes.
En este mismo sentido, es de destacar que el actor asevera ser arrendador del inmueble de marras, y lo prueba a través del contrato de arrendamiento autenticado presentado con el escrito libelar (folios 7 y 8), el cual no fue tachado en momento alguno.
Así las cosas, considera pertinente esta Juzgadora indicar que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 20 que: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.
Estableciendo así el legislador que los términos pactados en el contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario SE MANTIENEN INCÓLUMES, teniendo el arrendador, por ser parte en la relación locativa, -indiferentemente se ser o no el actual propietario del bien arrendado- plena legitimación para ser parte en el presente juicio, pues el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes, pudiendo el propietario presentar acción contra el arrendador-no propietario, en caso de ver afectado alguno de sus derechos.
En este sentido señala Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pág. 149: Sobre la sustitución de la persona del arrendador independientemente sea la causa, la relación contractual seguirá en los mismos términos y condiciones en que se contrató, pero el arrendatario deberá cumplir frente al nuevo arrendador o propietario (artículos 1.605 y 1.606 Código Civil; artículo 20 del decreto). Es decir, el inquilino sigue, mientras cumpla con sus obligaciones, protegido por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no importando si el bien arrendado pasare a otro propietario por cualquier medio legal. Debiendo en consecuencia de todo lo expuesto ser desechada esta defensa. Y así se decide.
Es de resaltar que el desconocimiento o no de la facultad conferida a la apoderada del actor para recibir los cánones, no guarda relación alguna con su negada falta de cualidad. E igual razonamiento es aplicable a la falta de regulación, lo cual por lo demás tiene un procedimiento autónomo. Y así se señala.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, encuentra pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos de prueba.
En su escrito libelar la parte demandante señala que la empresa demandada está insolvente con el pago de los cánones correspondientes a marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008.
La parte demandada por su parte, se defiende señalando que la persona autorizada por el demandante se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de febrero de 2008, por lo que se vio obligada a hacer consignaciones inquilinarias, (lo cual indica no ha sido notificado al beneficiario pero no por razones imputables a ella), que la colocan en estado de solvencia. Resalta que su contrato es a tiempo determinado, en razón de haber comenzado con otra firma mercantil INVERSIONES BRICEÑO C.A. como arrendadora, habiendo transcurrido siete años y dos meses, aseverando le corresponde la prórroga legal establecida en el artículo 38.c del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con respecto a la naturaleza del contrato de arrendamiento que une a las partes, observa quien decide que no logra probar la empresa demandada que sostuvo una relación inquilinaria sobre el inmueble de marras en una fecha anterior a la señalada por la parte actora. Y así se establece.
Sin embargo esta Juzgadora considera pertinente mencionar, siendo que el contrato firmado entre las partes contendientes culminó en julio de 2003, cláusula cuarta, aun siendo cierto que existió un contrato anterior, que la parte demandada señala que comenzó el 18 de diciembre de 2000, la prórroga legal que le hubiera correspondido era de un año según lo que establece el artículo 38.b del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Por lo que después de julio de 2004, el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado. Indistintamente de la existencia de contrato anterior, no demostrado, por la parte demandada. Y así se decide.
Ahora bien, con respecto a la pertinencia de los pagos efectuados en el expediente consignatorio (que ambas partes aceptan como ciertos) establece el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Resaltado propio).
Ahora bien, el contrato de arrendamiento que comenzó a regir el 01 de julio de 2002 según la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes contendientes, en su cláusula segunda indica:
“(…) LA ARRENDATARIA cancelará a EL ARRENDADOR puntualmente por mensualidades vencidas, dentro del los primeros cinco (5) días de cada mes.”.
De ello se colige que pago fue pactado por mensualidades vencidas, que deberían pagarse contractualmente el día cinco de cada mes siguiente. Por lo que, en base a la norma inquilinaria, evidencia la obligación del locatario de efectuar el respectivo pago a más tardar, según la Ley Especial pertinente, el día 20 de cada mes siguiente, so pena de no ser considerada tempestiva la respectiva consignación arrendaticia. Y así se establece.
En otro orden de ideas, el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puntualiza lo siguiente: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título (VIII), se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda” (Subrayado del Tribunal).
De lo cual, a tenor de lo establecido en el artículo antes señalado, Juez que conoce de la causa contenciosa debe determinar si las consignaciones arrendaticias se han hecho en forma legítima, más no es de la competencia del Juez ante quien se ha hecho en forma graciosa dichas consignaciones, hacer tal determinación. Ahora bien, en el caso bajo análisis, ambas partes traen a los autos copias del expediente KN02-S-2008-8082.
Del análisis de las actas presentadas se observa que las mismas se han llevado ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara desde 05 de junio de 2008, siendo que de una revisión detallada a partir del 10 de junio de 2008 (folios 13 y 14) se realizaron efectivamente los depósitos de pago de las mensualidades, así:
En la oportunidad referida, 10 de junio de 2008, se cancelaron los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo del 2008. De tal manera que si el mes de marzo debía cancelarse el día 20 de abril, y el mes de abril, el día 20 de mayo, así como el mes de mayo, debía consignarse el día 20 de junio, es de una claridad meridiana que los meses de marzo y abril se consignaron de manera EXTEMPORÁNEA, por las razones arriba explicadas sobre la tempestividad del pago, contractual y legalmente en este caso, y en consecuencia marzo y abril deben ser consideradas como no realizadas legítimamente, según lo pautado en el artículo 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo ser declarado insolvente la parte demandada desde ese momento, de conformidad a lo establecido en el invocado artículo 34 ejusdem. Haciéndose además inoficioso el análisis del resto del expediente. Y así se declara.
De esta manera, en cuanto a la pretensión de la accionante de los cánones insolutos a partir del momento de la introducción del escrito libelar, entiende quien esto decide que la parte actora en su escrito de demanda, especificó así las lesiones patrimoniales a ser dirimidas en la presente lidia judicial. Al respecto, la jurisprudencia ha establecido que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003) por lo que este Tribunal considera ajustado a derecho tal pretensión. Debiendo computarse a favor del demandado los pagos realizados desde el 10 de octubre de 2008 en el expediente KN03-S-2008-8062. Y así se decide.
La cláusula DÉCIMA SEGUNDA establece la entrega del inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibió, indicando que “debe entregarlo en buen estado de funcionamiento y habitabilidad, especialmente en lo que se refiere a vidrios, cristales, puertas cerraduras, pintura, instalaciones eléctricas, lámparas grifos, piezas sanitarias, rejas, portones”, por lo que es ajustado a derecho la petición de que la inquilina lo entregue tal como lo recibió. Y así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expresadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO, intentada por el ciudadano JOSÉ ULISES CASTILLO LEAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.788.172, Contra: la Firma Mercantil METAL CENTRO BARQUISIMETO, C.A., inscrita debidamente en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de fecha 19 de agosto de 1.997, bajo el N° 16, Tomo 38-A, representada por su Gerente General ciudadano CRUZ ALBERTO OROPEZA FIGUEREDO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-9.250.390.
2. SE ORDENA a la demandada la entrega del inmueble desocupado, constituido por un Local Industrial, distinguido con el N° 1, ubicado en la calle 22 entre carrera 2 y 3 de la zona industrial I de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, en el mismo estado en que lo recibió.
3. SE ORDENA a la accionada el pago de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES, a favor de la parte demandante por cada mes que haya transcurrido desde la fecha de introducción de la demanda, 10 de octubre de 2008, hasta la definitiva entrega del inmueble desocupado. Cantidad a la cual debe descontársele lo consignado en el expediente llevado en el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, signado con el N° KP02-S-2005-10568, desde la fecha recién indicada.
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, a los 30 días del mes de marzo de 2009. Años: 198° y 150°.
La Jueza,

Dra. Patricia Lourdes Riofrío Peñaloza.
La secretaria,

Abg. Jessica Ysaccura Cristo
Seguidamente se publicó a las p.m.
La sec: