TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRANSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

Su Juez Titular, Abogado Rolando Quintana Ballester, Cédula de Identidad Nº 4.147.902, quien lo suscribe y el Secretario Accidental, T.S.U. Jairo Antonio Dávila Valera, Cédula de Identidad Nº 12.940.899, quien lo refrenda.

ACTUANDO EN SEDE CIVIL PRODUCE EL PRESENTE FALLO DEFINITIVO

Expediente: 23.544
Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento

DE LAS PARTES
Demandante: Briceño Picón Rafael Ramón, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.687.057, domiciliado en la urbanización Carmona, avenida Caracas, casa S/N, diagonal al Colegio Nuestra Señora de Coromoto, estado Trujillo.
Demandada: Godoy Albarrán José Luis, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.766.993, domiciliado en la calle 5 de julio, esquina con Colón, jurisdicción de la parroquia y municipio Boconó del estado Trujillo.
DE LOS ABOGADOS
Apoderados de la parte Demandante: María Araujo Abreu, Jesús Araujo Abreu y Roselin Araujo Abreu, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.028; 88.608 y 88.609 respectivamente.
Apoderado de la parte Demandada: Prisco Alejandro Briceño, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.119.
S Í N T E S I S P R O C E S A L
Se recibe por distribución de fecha 27 de febrero de 2009, bajo el Nº 0002, en esta Alzada, la apelación que intentara la parte demandante perdidosa de la sentencia proferida por el Juzgado de los Municipios Bocono y Juan Vicente Campo Elías de ésta Circunscripción Judicial, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue el ciudadano Rafael Ramón Briceño Picón; contra el ciudadano José Luis Godoy Albarrán, con fecha 10 de febrero de 2009; se le da entrada con fecha 16 de marzo de 2009, se le asigna el Nº 23.544; se aplican artículos 90 y 893 del Código de Procedimiento Civil, (folios 01 al 76).
Con fecha 25 de marzo de 2009, el demandante apelante, ciudadano Rafael Ramón Briceño Picón, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.687.057, confiere poder Apud-Acta a los Abogados María Araujo Abreu, Jesús Araujo Abreu y Roselin Araujo Abreu, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.028; 88.608 y 88.609 respectivamente.
Con fecha 26 de marzo de 2009, los apoderados del apelante presentan escrito, (folios 78 y 79).
Con fecha 31 de marzo de 2009, el Tribunal dicta auto se ordena oficiar al Registro Público del Municipio Boconó, estado Trujillo, solicitando información, (folios 80 y 81).
Con fecha 14 de abril de 2009, el apelante, asistido de abogado, consigna copia certificada, (folios 82 al 87).
Se vence el término para sentenciar y este Tribunal actuando como Alzada jerárquica de Municipios, pasa a resolver la presente causa previa las siguientes:
CONSIDERACIONES
El presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, nace por demanda que intentara el apelante, Rafael Ramón Briceño Picón, contra José Luis Godoy Albarrán, donde plantea que es propietario de “un inmueble consistente en un local comercial, signado con el Nº 1, que forma de un inmueble, conocido como Centro Comercial Don Luis, ubicado en el área de la ciudad de Boconó, Av. 5 de julio, entre calles Colón y Andrés Bello, jurisdicción de la parroquia y municipio Boconó del estado Trujillo, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con propiedad de Olegario de La Cruz, ESTE: con la calle cinco de julio, SUR: con la calle Colón, OESTE: con propiedad que es o fue de la sucesión Baptista Quevedo, el cual me pertenece según consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Boconó, del estado Trujillo, de fecha 18 de octubre de 1968, bajo el Nº 1, protocolo 4º, tomo 2º.”, que anexa marcado “A”, del folio 08 al 10, documento en copia certificada donde acredita la propiedad del inmueble referido en ella.
Que tiene celebrado “con el ciudadano JOSÉ LUIS GODOY ALBARRÁN contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes mencionado, según consta del documento contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Boconó, estado Trujillo, en fecha 31 de octubre de 2008, bajo el Nº 06, tomo 42.”, anexa marcado “B” dicho contrato autenticado, en el se pacta que sólo será destinado a usos de comercio.
Que el arrendatario no ha cancelado desde el mes de agosto de 2008 y debe hasta la fecha de la demanda tres meses de arrendamiento. Que ha realizado gestiones amistosas para el pago de los cánones insolutos, sin logro alguno. Que dado el anterior incumplimiento por el arrendatario, ciudadano José Luis Godoy Albarrán, acude “ante su competente autoridad, para que el ciudadano JOSÉ LUIS GODOY ALBARRÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.766.993, domiciliado en la calle 5 de julio, esquina con Colón, jurisdicción de la parroquia y municipio Boconó, estado Trujillo; convenga o en su defecto a ello sea condenado por ese Tribunal a su digno cargo, en lo siguiente: 1º) En la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que fue celebrado con el nombrado ciudadano, 2º) En entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y cosas, 3º) Cancelar la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre 2008; a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) mensuales así como los que se continúen venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado. 4º) En hacer entrega de los correspondientes recibos de pago de los servicios públicos debidamente cancelados. 5º) En entregar el local en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. 6º) En pagar las cosas y costos del juicio”. Sic.
Fundamenta su demanda en los artículos 1167 del Código Civil, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; solicita secuestro del inmueble, (folios 01 al 10).
Dicha demanda fue admitida, por el Juez a-quo, con fecha 21 de noviembre de 2008; ordenando la citación del demandado a través del juicio breve, (folio 11).
Al folio 12, constancia de la citación del demandado.
Con fecha 03 de diciembre de 2008, el demandado otorgó poder apud acta al Abogado Prisco Alejandro Briceño, (folio 13).
Con fecha 05 de diciembre de 2008, el demandado, José Luis Godoy Albarrán, asistido por el Abogado Prisco Alejandro Briceño, presenta escrito contentivo de las cuestiones previas contenidas en los artículo 346, ordinal 6º y 340, ordinales 5 y 9 del Código de Procedimiento Civil; consistente en el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado, en el libelo, los requisitos de la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, con las pertinentes conclusiones, y no había indicado su domicilio procesal.
Sostiene que: “conforme a lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 346, ordinal 6º y 340, ordinales 5º y 9º, promuevo la cuestión previa que consiste en el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos de la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones, y además, por no haberse indicado la sede o dirección procesal del demandante donde puedan hacérsele las notificaciones de los actos ocurridos dentro del proceso. Conforme con este alegato, cabe destacar que la parte demandante obvia la trascendencia de haber contratado con mi persona desde el 17 de octubre de 2005 en forma continua e ininterrumpida, tal y como se evidencia en el primer contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante y mi persona, que agrego a este escrito marcado “A”, en cinco (05) folios útiles”. Sic.
Igualmente opone la cuestión previa consistente en el defecto de forma de la demanda, por haberse acumulado las pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre si, puesto que está acumulación está prohibida por la ley.-
Que después de varias situaciones de hecho se produjo el documento con el que hoy lo demanda y luego desde el 31 de octubre de 2008, “existía una excusa para no recibirme las cantidades por concepto de pago del canon mensual de arrendamiento, ni las cantidades por concepto de pago de la suma nivelatoria del depósito de garantía del fiel cumplimiento. De manera que se jugó con mi buena fe y la falta de experiencia en cuestiones judiciales; lo que me obligó a ocurrir ante otro abogado tanto para consignar las sumas adeudadas por expediente instruido en este Tribunal signado con el Nº 145-08; como para exponer los hechos de acuerdo a la verdad y para poder ejercer mi legítimo derecho a la defensa.” Sic. Anexa recaudos, folios 14 al 21.
Con fecha 08 de diciembre de 2008, el demandante otorga poder apud-acta a los Abogados María Rosario Bastidas Azuaje y Juan Manuel Cruz Baptista, (folio 22).
Con fecha 08 de diciembre de 2008, el demandante, asistido de la Abogada María Rosario Bastidas Azuaje, presenta escrito dándole contestación a las cuestiones previas opuestas, subsanándolas así:
“En cuanto al ordinal 5º, del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. RELACIÓN DE LOS HECHOS Y FUNDAMENTOS DE DERECHO EN QUE SE BASA LA PRETENSIÓN, CON LAS PERTINENTES CONCLUSIONES.- Soy propietario, de un inmueble consistente en un local comercial, signado con el Nº 1, que forma de un inmueble, conocido como Centro Comercial Don Luis, ubicado en el área de la ciudad de Boconó, Av. 5 de julio, entre calles Colón y Andrés Bello, jurisdicción de la parroquia y municipio Boconó del estado Trujillo, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con propiedad de Olegario de La Cruz, ESTE: con la calle cinco de julio, SUR: con la calle Colón, OESTE: con propiedad que es o fue de la sucesión Baptista Quevedo, el cual me pertenece según consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Boconó, del estado Trujillo, de fecha 18 de octubre de 1968, bajo el Nº 1, protocolo 4º, tomo 2º, el que en copia certificada se anexa, marcado con la letra “A”.-
Tengo celebrado con el ciudadano JOSÉ LUIS GODOY ALBARRÁN, contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes mencionado, según consta del documento contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Boconó, del Estado Trujillo, en fecha 31 de octubre de 2008, bajo el Nº 06, tomo 42, el cual se anexa marcado con la letra “B”.- En dicho contrato se estableció, que el local sería destinado a los usos de comercio, (Cláusula Primera) asumiendo la obligación de cancelar como canon de arrendamiento, la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) mensuales, durante los primeros seis meses y la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) los siguientes seis meses, por un lapso de un año, lo que debían ser cancelados puntualmente los días 30 de cada mes, en efectivo, por ante la Oficina de la abogado Rosario Bastidas, que el arrendatario declaró conocer (cláusula segunda), con un lapso de duración de un (1) año, contado a partir del día 30 de agosto de 2008, hasta el día 30 de agosto de 2009 (cláusula quinta). Igualmente se acordó en dicho contrato, que EL ARRENDATARIO, tiene entregados mediante contrato anterior, a EL ARRENDADOR, la cantidad de OCHOCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 810,00), por concepto de tres meses de depósito, por lo que ha de nivelar a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00), tomando en consideración el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), lo que quedará evidenciado en el correspondiente recibo otorgado por EL ARRENDADOR, al momento de la cancelación, por lo tanto el saldo o diferencia, alcanza a la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 390,00).-
El arrendatario convino expresamente de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato que “…la falta de pago de dos mensualidades o el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas del presente contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR, de considerarlo resuelto de pleno derecho pudiéndole solicitar la desocupación inmediata”. El nombrado señor, no ha cancelado desde el mes de agosto de 2008, debiendo hasta la fecha TRES MESES de arrendamiento habiéndose realizado múltiples gestiones amistosas, a los fines de que cancele, todo sin logro alguno, alcanzando un monto de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00), además del saldo pendiente de TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 390,00), a los fines de nivelar la cantidad a consignarse en calidad de depósito.
Ahora bien, ciudadano Juez, han resultado infructuosas las gestiones realizadas para que EL ARRENDATARIO, cancele su obligación, violando así lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento citado, es decir, con el pago del arrendamiento y lo estipulado en la cláusula décima, referente a la nivelación de la cantidad dada en calidad de depósito.
Motivado al incumplimiento de EL ARRENDATARIO, en el pago de los cánones de arrendamiento, se han realizado peticiones para que cancele lo adeudado, lo que ha resultado infructuoso, por lo que acudo ante su competente autoridad, para que el ciudadano JOSÉ LUIS GODOY ALBARRÁN, …, … 1º) En En la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que fue celebrado con el nombrado ciudadano, 2º) En entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y cosas, 3º) Cancelar la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre 2008; a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) mensuales así como los que se continúen venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado. 4º) En hacer entrega de los correspondientes recibos de pago de los servicios públicos debidamente cancelados. 5º) En entregar el local en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. 6º) En pagar las cosas y costos del juicio.
Como es sabido, el contrato de arrendaticio contiene un conjunto de obligaciones que desbordan el concepto de arrendamiento, previsto en el artículo 1579 del Código Civil, cuando establece:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.
Fundamento la presente demanda en lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil que establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
En concordancia con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmueble urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto – Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
En cuanto al ordinal 9 del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. LA SEDE O DIRECCIÓN DEL DEMANDANTE A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 174.- A los fines de dar cumplimiento a lo exigido por el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señalo como mi domicilio procesal, el mencionado en el encabezamiento del presente escrito, es decir: LA CIUDAD DE TRUJILLO, URBANIZACIÓN CARMONA, AVENIDA CARACAS, CASA SIN NÚMERO, DIAGONAL AL COLEGIO NUESTRA SEÑORA DEL COROMOTO, JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA Y MUNICIPIO BOCONÓ, DEL ESTADO TRUJILLO”.
Rechaza la cuestión previa establecida en el artículo 346, ordinal 6, alega que solo demandó la Resolución del Contrato.
Pide se declaren subsanados los defectos de forma alegados y sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 6, artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78, por no existir acumulación de procedimientos en la presente causa.
Hace constar que los hechos alegados por el demandado son falsos y que no suscribió el contrato que anexó el demandado, (folios 23 al 27).
Con fecha 15 de diciembre de 2008, el demandante impugnó el contrato privado de arrendamiento anexado por el demandado en su escrito de contestación a la demanda, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, (folio 28).
Con fecha 15 de diciembre de 2008, del demandante presentó escrito de promoción de pruebas, auto que las admite, (folios 29 y 30).
Con fecha 09 de enero de 2009, el demandado presenta escrito de promoción de pruebas, auto que las admite, (folios 31 y 32).
A los folios 33 y 34 exposición del alguacil consignando boleta de citación del Abogado Vicente Contreras.
En fecha 14 de enero de 2009, el apoderado del demandado presentó escrito de promoción de pruebas con anexos, se ordenó agregarlas; auto que admite la anterior promoción; (folios 35 al 59).
A los folios 60 y 61 acto que declara desierto declaración del testigo Vicente Contreras Salas y auto que difiere pronunciamiento de la sentencia.
Del folio 62 al 70, sentencia apelada.
Del folio 71 al 75, diligencia de apelación parte perdidosa, auto que escucha la apelación, nota de secretaría, copia de oficio, nota de distribución.
En la sentencia apelada, hoy sujeta a revisión en esta alzada, la parte apelante en escrito que riela a los folios 78 y 79, denuncia que se “cometió un grave Error de Juzgamiento al interpretar en forma errónea el alcance y contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que dicha juzgadora estableció para nuestro poderdante una carga procesal prohibida por la referida norma citada”, cito: La Juez señala “…en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de el arrendatario y como consecuencia de ello las pruebas que la parte demandante presente deben estar destinadas a probar la morosidad de este, y no el incumplimiento de las obligaciones que no han desencadenado la resolución”. Sic. Siendo como son las normas procesales de orden público, se hace menester analizar la denuncia de la trasgresión de las mismas antes de cualquier pronunciamiento, al folio 68 del expediente en la parte MOTIVA de la apelada sostiene el Juez a quo: “Se realizó una revisión minuciosa en el presente caso y por cuanto el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que: “Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Es por lo que considera esta juzgadora que el presente juicio tiene por causa petendi, la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario”; lo cual es correcto, empero la consecuencia de tal análisis por el a quo no es correcta, pues el demandante que alega el incumplimiento por parte del demandado en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, NO TIENE que probar la insolvencia alegada, ya que quien tiene que probar la solvencia opuesta, si así hubiere sido, es el demandado por falta de pago demostrando el pago in tempore, por ello la conclusión del a quo no puede ser que la actora no hizo referencia a prueba alguna en este proceso, puesto que de la lectura del escrito de demanda se colige que el demandante tiene las siguientes cargas procesales para ser probadas en el juicio 1) la propiedad del inmueble dado en arrendamiento, al efecto produjo documental inserta a los folios 8 al 10 y el demandado en el acto de la contestación a la demanda NO desconoce en forma alguna que el demandante sea el propietario del inmueble arrendado, y por no constituir materia a debatir en este proceso, se excluye de su probanza. Así se establece.
Alega el demandante la existencia de una relación arrendaticia entre él y el arrendatario demandado, y para probar esa relación, obligación o carga procesal que tiene, anexa documento de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de Boconó, estado Trujillo, de fecha 31 de octubre de 2008, bajo el Nº 6, tomo 42, anexo a los folios 05 al 07 en su forma original; documento público que no es tachado de falso, es más el demandado acepta la existencia del mismo, y establece colorarios de hechos que deberá probar por haberlos alegado conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al no ser discutida la cualidad de arrendador, ni la de arrendatario en el caso sub examine, se hace innecesaria la probanza a tal efecto en el proceso, quedará determinar si esa relación es a tiempo determinado o no. Así se establece.
Al referirse en su escrito de demanda, el actor, al citado contrato de arrendamiento, alega que el demandado asume “la obligación de cancelar como canon de arrendamiento, la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) mensuales, durante los primeros seis meses y la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) los siguientes seis meses, por un lapso de un año, los que debían ser cancelados puntualmente los días 30 de cada mes, en efectivo, por ante la oficina de la abogado Rosario Bastidas, que el arrendatario declaró conocer (cláusula segunda), con un lapso de duración de un (1) año, contado a partir del día 30 de agosto de 2008, hasta el día 30 de agosto de 2009, (cláusula quinta).”. Estas obligaciones de las partes en el presente juicio quedó reflejada tal como sostiene el demandante, por el contrato autenticado que presentó el actor, el cual como documento público que es, es oponible al demandado en toda forma de derecho y al alegar el demandante el incumplimiento de las obligaciones contraídas por el demandado arrendatario, no tendrá que probar tales alegatos, pues es el demandado a quien corresponde comprobar que si cumplió lo pactado. Así se decide.-
Sostiene el demandante que su arrendatario desde el mes de agosto de 2008 no le ha cancelado los cánones de arrendamiento y que ha intentado el cobro amistoso de los mismos, y que por ese incumplimiento de el arrendatario al pago de los cánones de arrendamiento es por lo que lo demanda en: 1) LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, 2) ENTREGA DEL INMUEBLE, 3) CANCELACIÓN DE LA CANTIDAD DE UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) POR CÁNONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS Y NO CANCELADOS, DE LOS MESES DE AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE DE 2008, A RAZÓN DE CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) MENSUALES Y LOS QUE SE SIGAN VENCIENDO HASTA LA DEFINITIVA ENTREGA DEL INMUEBLE, 4) ENTREGA DE RECIBOS DE PAGO DE SERVICIOS PÚBLICOS DEBIDAMENTE CANCELADOS, 5) ENTREGA DEL LOCAL EN LAS MISMAS CONDICIONES EN QUE LO RECIBIÓ, 6) PAGO DE COSTAS Y COSTOS DEL JUICIO.
Quedaría al arrendatario probar su solvencia y no al arrendador probar la morosidad o insolvencia del arrendatario como erróneamente sostiene el a quo en la motiva de la apelada. Así se decide.-
Consecuencialmente con la anterior decisión, la sentencia apelada al incurrir en un error in indicando, por falsa apreciación e interpretación del derecho nacido del contrato hace a la misma NULA por imperio del artículo 313, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, tal como se establecerá en el dispositivo de éste fallo.
Confirma ésta alzada que la parte demandante subsanó las cuestiones previas opuestas.
Al analizar las pruebas de la parte actora (arrendador) el a quo establece “la parte actora acompañó Contrato de Arrendamiento que actualmente esta vigente y que fue autenticado ante la Notaría Pública de esta ciudad de Boconó; y promovió copia fotostática del documento de adquisición del inmueble objeto del presente juicio, el cual fue registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Boconó del Estado Trujillo, el cual quedó anotado bajo el Nº 1”. Sic.
Si el a quo parte del hecho cierto de la vigencia del contrato de arrendamiento que sirve de fundamento a la acción ejercida, tiene que establecer que en el mismo pactaron en el tiempo una duración de UN AÑO, contado a partir del 30 de agosto de 2008 hasta el 30 de agosto de 2009, y que no fue pactada prorroga automática del mismo. Por lo que al analizar los alegatos del demandado y sus medios de probanza cuando sostiene “E igualmente se hace referencia que en este Tribunal existe un Expediente de Consignación Nº 145-2008 en el cual el consignatario el ciudadano: JOSÉ LUIS GODOY ALBARRÁN demandado de autos, depositó la cantidad de MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 1.990,00) específicamente los cánones que alega la parte demandante, en fecha 03-12-2008”; al tomar en “consideración que el contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaría Pública de Boconó en fecha 31-10-2008 y la fecha en que este Tribunal recibió la demanda fue el 17-11-2008, y se admitió en fecha 21-11-2008, solamente había transcurrido un mes”; al no tomar en cuenta que la relación contractual comenzó el 30 de agosto de 2008 y que para el 17-11-2008 habían transcurrido tres (3) meses de insolvencia alegada, y no un mes como estableció, hacen que el a quo incurra en la falta de errónea aplicación del derecho, y falsa interpretación de los hechos alegados y probados, por lo que incurre igualmente en errónea aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la sentencia a producirse en esta Alzada debe en el dispositivo de su fallo, declarar la NULIDAD DE LA APELADA. Así se decide.-
Declarada la nulidad de la sentencia apelada, toca a esta alzada decidir la presente causa, conforme al artículo 322 del Código de Procedimiento Civil y lo hace previa las siguientes consideraciones.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecido que estamos en presencia de una relación arrendaticia del inmueble descrito en actas, entre el ciudadano Rafael Ramón Briceño Picón, Arrendador, y el ciudadano José Luis Godoy Albarrán, Arrendatario, y por lo tanto regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Consecuencialmente debe establecerse si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, al efecto se hacen las siguientes consideraciones.
Se estableció la innecesidad de probar por parte del actor, la morosidad de su inquilino y la vigencia del contrato a resolverse por este proceso.
Se estableció y decidió que toca al arrendatario probar su solvencia de los cánones insolutos reclamados. Así como que la actora se negó a recibir dicho pago in tempore. Que su relación arrendaticia data de fecha anterior al contrato sub judice, al efecto produce contrato de arrendamiento marcado “A”, (folios 16 al 20) sin estar suscrito por el demandante, cuyo hecho resalta el demandante en el folio 27 e impugna en el folio 28, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
El contrato solo suscrito por el arrendatario es traído al proceso el día 05 de diciembre de 2008 y el 08 de diciembre de 2008 la parte contra quien se opone el mismo, manifiesta que no está suscrito por él, formalizando su negativa el 15 de diciembre de 2008.
No hay silencio de la parte sobre el contrato in comento. Quien tiene la carga de la prueba es quien produce el documento y más aún en el presente caso donde NO ESTA SUSCRITO por la parte a quien se le opone. Aceptar que el documento está RECONOCIDO es cercenar el derecho de defensa a quien alega no haberlo suscrito, pues lo alegado se comprueba del texto del documento mismo, por su carencia de firma, consagrado en el artículo 49 constitucional; más aún si leemos el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil que el legislador se refiere a Documentos suscritos por la parte a quien se le oponen, no prevé documentos NO FIRMADOS, pues la validez de los mismos se tendrá que tramitar en otro proceso, y no como incidencia en el juicio breve, en este caso concreto ya el a quo, le dio vigencia al documento autenticado inserto en actas, y no hace otro pronunciamiento.
El silencio de la parte demandante sobre los documentos insertos a los folios 55 al 58. Sólo puede probar que hay indicios de que Rafael Ramón Briceño Picón, parte arrendadora – demandante, desde el 17 de abril de 2006 por 06 meses, o sea, hasta el 17 de octubre de 2006, que de allí la relación contractual arrendaticia quedó sin contrato escrito hasta el 15 de enero de 2007, por seis meses que vencieron el 15 de julio de 2007, que no hubo contrato de arrendamiento escrito hasta el 30 de agosto de 2008, cuando se realizó nuevo contrato de arrendamiento, esta vez en forma autenticada y en el cual las partes arrendador y arrendatario siempre pactaron la cláusula cuarta así: “CUARTA: la falta de pago de dos mensualidades o el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas del presente contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR, de considerarlo resuelto de pleno derecho pudiéndole solicitar la desocupación inmediata”; que los cánones referentes al período 17 de abril 2006, no es el alegado por el demandado, puesto que el refiere se inició el 17 de octubre de 2005; por lo tanto dicha fecha de inicio de la relación contractual no está probada en autos y por lo tanto su alegato no procede conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Que sólo hay un indicio de comienzo de la relación contractual arrendaticia que data del 17 de abril de 2006 por la documental producida y no evacuada, donde la cláusula cuarta fue aceptada sin alteración en el documento que se pretende resolver. Que hay en autos prueba de la insolvencia del demandado en cuanto a los pagos de alquileres, pues los mismos fueron hechos fuera de las previsiones contractuales (cláusula segunda) y de las previsiones del artículo 51 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, prueba que pretendía datar como fecha de pago de los cánones el 17 de noviembre de 2008 ante el mismo a quo.
Que estamos en presencia de un contrato donde las partes establecieron un tiempo determinado de duración, lo cual debió establecer al inicio el a quo, y que conforme al artículo 38 de la citada ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pudo tener derecho a una prórroga legal, empero para su beneficio por el arrendatario es menester no estar incurso en causales de incumplimiento. Así se decide.
Establecido que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado que feneció el 30 de agosto de 2008, que conforme a su cláusula cuarta: la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al arrendador a solicitar la desocupación del arrendatario del inmueble arrendado y considera el contrato resuelto de pleno derecho. Que conforme a la cláusula tercera del prenombrado, el pago del canon es dentro de los cinco (5) primeros días, contados a partir del día 30 de cada mes, como fecha máxima para ello, vencida la mensualidad.- Que la fecha de consignación del pago de los cánones correspondientes al día 03 de diciembre de 2008, por el arrendatario, marca la fecha del ejercicio de su derecho a consignar los mismos, que la fecha para cancelar el arrendatario los meses reclamados de agosto, septiembre y octubre de 2008, tenía como fecha tope para el ejercicio de su derecho consagrado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios eran los días: para la mensualidad de agosto el 20 de septiembre, para el canon de septiembre, el 20 de octubre, para la mensualidad de octubre, el 20 de noviembre 2008; y que el a quo cometió el error de interpretar y aplicar como fecha tope para el pago de los cánones insolutos, la fecha de autenticación del documento notariado, 31 de octubre de 2008, o sea; once (11) días después de vencido el segundo canon insoluto y reclamado, y no como convenientemente estableció para sostener que había transcurrido un mes solamente de vencimiento de los cánones reclamados, ya que entre la fecha de autenticación y la del ejercicio de la reclamación por el actor, 17 de noviembre de 2008, pudo haber transcurrido un mes pero las obligaciones reclamadas eran como se dijo, agosto, septiembre y octubre de 2008, teniendo ésta última como fecha tope para su consignación por parte del arrendatario de estar solvente en los meses anteriores, el 20 de noviembre de 2008, la consignación de cánones de arrendamiento data del 03 de diciembre de 2008, razón por la cual esta Alzada determina que el arrendatario del inmueble, José Luis Godoy Albarrán, está INSOLVENTE POR EXTEMPORANIEDAD en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2008, consecuencialmente la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento propuesta por el demandante, Rafael Ramón Briceño Picón, contra el demandado de autos, por la falta de pago de los meses in comento, debe ser declarada con lugar en el dispositivo del fallo a producirse. Así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la Abogada MARÍA ROSARIO BASTIDAS, Apoderada Judicial del ciudadano RAFAEL RAMÓN BRICEÑO PICÓN; contra sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2009 por el Juzgado de los Municipios Boconó y Juan Vicente Campo Elías de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo.
SEGUNDO: NULA la sentencia de fecha diez (10) de febrero del año dos mil nueve (2009) dictada por el Juzgado de los Municipios Boconó y Juan Vicente Campo Elías de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo.
TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA propuesta por el ciudadano RAFAEL RAMÓN BRICEÑO PICÓN; contra: GODOY ALBARRÁN JOSÉ LUIS; las partes identificadas; por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, del inmueble consistente en un local comercial, signado con el Nº 1, que forma parte de un inmueble, conocido como Centro Comercial Don Luis, ubicado en el área de la ciudad de Boconó, avenida 5 de julio, entre calles Colón y Andrés Bello, jurisdicción de la parroquia y municipio Boconó del estado Trujillo; comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con propiedad de Olegario de La Cruz; Este: con la calle 5 de julio; Sur: con la calle Colón; Oeste: con propiedad que es o fue de la sucesión Baptista Quevedo. Autenticado ante la Notaría Pública de Boconó, estado Trujillo, en fecha 31 de octubre de 2008, bajo el Nº 06, tomo 42.
CUARTO: SE ORDENA AL DEMANDADO, la entrega del inmueble ut supra señalado en el numeral tercero de esta dispositiva, libre de personas y bienes, al demandante, ciudadano Rafael Ramón Briceño Picón.
QUINTO: SE ORDENA AL DEMANDADO, GODOY ALBARRÁN JOSÉ LUIS, CANCELAR AL DEMANDANTE, BRICEÑO PICÓN RAFAEL RAMÓN, la cantidad de de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) POR CÁNONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS Y NO SOLUTOS, DE LOS MESES DE AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE DE 2008, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) MENSUALES MÁS LOS QUE SE SIGAN VENCIENDO HASTA LA DEFINITIVA ENTREGA DEL INMUEBLE.
SEXTO: SE ORDENA AL DEMANDADO, ciudadano GODOY ALBARRÁN JOSÉ LUIS, ENTREGAR AL DEMANDANTE, ciudadano BRICEÑO PICÓN RAFAEL RAMÓN, LOS RECIBOS DE PAGO DE SERVICIOS PÚBLICOS QUE UTILIZ EL INMUEBLE ARRENDADO DEBIDAMENTE CANCELADOS, a la fecha de la entrega del inmueble.
SEPTIMO: CONDENA EN COSTAS A LA PARTE PERDIDOSA en el Recurso y en la demanda, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: NOTIFIQUESE a las partes de la presente decisión, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado fuera del Lapso de Ley.
Publíquese y Cópiese.
Dada, firmada y sellada en la Sede donde despacha el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. En Trujillo, a los cuatro (04) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009). Años l99° de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Titular

Abog. Rolando Quintana Ballester.
El Secretario Accidental,

T.S.U. Jairo Antonio Dávila Valera.
En la misma fecha se publicó el fallo siendo las: ___________________.
El…
Secretario Accidental,

T.S.U. Jairo Antonio Dávila Valera

RQB/JADV/GiselaCG.-