REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental Barquisimeto, quince de octubre de dos mil nueve 199º y 150º ASUNTO: KP02-R-2009-000464 Parte Demandante: David Alberto Nava García, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.427.798, domiciliado en la Calle Santa Elena, Nº 27, Cotiza San José, Caracas-Dtto. Capital. Apoderado Judicial de la Parte Demandante: Marlene Aurora Nava Morales, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 119.605. Parte Demandada: Edgar José Valera Arroyo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.381.795, domiciliado en el Conjunto Residencial Don Flore, Casa Nº 2 de la Terraza “K”, Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara. Apoderado Judicial de la Parte Demandante: Manuel Alfonso Parra Quevedo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 90.333. MOTIVO: Resolución de Contrato (Apelación). I SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Se recibe en este Tribunal Superior el presente asunto proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, contentivo del juicio por resolución de contrato interpuesto por el ciudadano David Alberto Nava García en contra del ciudadano Edgar José Valera Arroyo, en virtud del recurso de apelación que fuera interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada por el referido juzgado, en fecha 29 de Abril del 2009, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la acción por resolución de contrato. En fecha 01 de Junio del 2009, este Juzgado Superior le dio entrada al presente expediente y fijó la oportunidad para la presentación de informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentados escritos por la representación judicial de ambas partes. Así mismo, se dejó constancia de la presentación de escrito de observaciones a los informes de conformidad con el artículo 519 eiusdem. En fecha 15 de Julio del 2009, se fijó el lapso para el dictado y publicación del fallo de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Señala el demandante que el día 21 de Julio del 2000 celebró un contrato de opción a compra con el ciudadano Edgar José Valera Arroyo, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº 2 de la Terraza “K”, del conjunto residencial “Don Flore”, ubicado hacia la parte noreste de la población de Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara, y con una superficie de ciento cincuenta y tres metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (153,12 M2) 25,52 mts de fondo por 6,00 mts de frente y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: parcela Nº 3, Sur: parcela Nº 1, Este: parcela Nº 9 y Oeste: calle 16-A. Que el ciudadano Edgar Valera le entregó Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) al momento de la firma del contrato de opción a compra y que en el mismo contrato se estipuló que el demandado a partir de la fecha de la firma tendría sesenta (60) días continuos para cancelarle el total de la negociación, es decir, los Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) restantes, los cuales solicitaría el comprador como crédito a Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo C.A. Que “…el Sr. Edgar Valera, nunca realizó el mínimo intento de promover su solicitud de préstamo frente a la entidad financiera antes señalada y por ende no realizó a mi representado el pago adeudado para la cancelación total del contrato de opción a compra del inmueble…omissis…que han transcurrido SIETE (7) años y TRES (3) meses desde que se celebró la convención de venta y no se hizo definitiva por el incumplimiento del comprador…”. Solicitó que se declare con lugar la resolución del contrato de opción a compra, que se decrete una acción reivindicatoria, que los Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) entregados en la firma del contrato le sean atribuidos por concepto de indemnización de daños y perjuicios; así mismo, una indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) y las costas y costos del proceso. Fundamentó su pretensión en los artículos 548, 1161, 1168, 1263, 1264, 1269, 1271, 1273 y 1277 del Código Civil. Por su parte, el demandado en la oportunidad de la contestación a la acción por resolución de contrato, convino que en fecha 21 de Julio del 2000, suscribió contrato de opción a compra por un inmueble constituido por una casa con parcela de terreno propio, que se distingue con el Nº 2 de la Terraza “K”, del conjunto residencial “Don Flore”, ubicada hacia la parte noreste de la población de Quibor, Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie de ciento cincuenta y tres metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (153,12 M2) con los siguientes linderos: Norte: parcela Nº 3, Sur: parcela Nº 1, Este: parcela Nº 9 y Oeste: calle 16-A. Que el demandante antes de suscribir el contrato le manifestó que el inmueble objeto del mismo tenía una hipoteca de primer grado a favor de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., por la cantidad de Un Millón Ciento Setenta y Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.178.750, oo), pero que respecto a dicho gravamen le señaló que se obligaba a pagar el saldo total de la referida hipoteca, para que al momento definitivo de compra venta, el inmueble objeto del contrato estuviera libre de gravamen, tal como se desprende la cláusula sexta del contrato de opción a compra, por lo que rechaza, niega y contradice lo expuesto por el demandante al afirmar que no cumplió con su obligación de dar. Que para la fecha que se vencían los sesenta (60) días estipulados en el contrato es decir, el 21 de Septiembre del 2000, él contaba con los Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) restantes para la cancelación total que constituyen el valor del inmueble, pero que una vez vencido dicho plazo el demandante le manifiesta que es imposible realizar el acto definitivo de compra venta en vista de que no había cancelado la hipoteca de primer grado antes mencionada y que por tanto era imposible realizar el acto definitivo de compra venta. Razón por la cual alega que el incumplimiento del demandante era evidente. Que en dos (02) oportunidades recibió una misiva en el inmueble objeto del contrato las cuales contenían lo siguiente: “A la fecha de su crédito Nº. 106002801 presente un atraso de DIECISEIS (16) cuotas por lo que instamos a que regularice su situación en 48 horas…omissis” y “A la fecha de su crédito Nº. 106002801 presente un atraso de CINCO (5) cuotas por lo que instamos a que regularice su situación en 48 horas…omissis”, en fechas 30 de Noviembre del 2000 y 18 de Junio del 2002, respectivamente, emitidas por el departamento de fideicomiso de la entidad bancaria, la cuales estaban dirigidas al ciudadano David Alberto Nava García; y que todo ello evidencia que el demandante antes de la fecha de suscribir el contrato estaba moroso en el pago de las cuotas, incumpliendo con la cláusula sexta del contrato. Señala que la jurisprudencia aplica en algunos caso concretos que cuando la parte actora y la demandada han incurrido en incumplimiento parcial del contrato, no procede la acción de resolución del contrato, y que su obligación de entregar la otra parte del precio era simultanea con el otorgamiento del demandante de la tradición legal del inmueble en el acto definitivo de compra venta, de acuerdo a la cláusula tercera y sexta del contrato. Que el demandante estaba obligado a trasmitirle la propiedad libre de gravámenes y la cláusula tercera expresaba el plazo para cumplir cada uno con la obligación, lo que demuestra que no había fechas diferentes para ninguno de los dos para cumplir con la obligación, por lo que opone la excepción prevista en el artículo 1168 del Código Civil. Finalmente negó, rechazó y contradigo que tenga que pagar daños y perjuicios, así como al hecho que deba ser despojado del bien que posee, ya que el incumplimiento no es de su parte sino del demandante. II DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Distrito Jiménez del Estado Lara, de fecha 21 de Octubre del 2006, inserto bajo el Nº 29, tomo segundo, folios 01 al 07, protocolo primero, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco del Estado Lara, de fecha 14 de Marzo del 2005, inserta bajo el Nº 50, tomo sexto, folios 235 y 236, protocolo primero, el cual se valora de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaria Pública de Quibor de fecha 21 de Julio del 2000, bajo el Nº 13, tomo 17, el cual se valora de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Planillas de Depósito Nos. 7276162, 12218698, 7275067, 1303688, 6696708, 11929883, del Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., a la cuenta de ahorro Nº 0410-0008-21-0084086891, todos por los montos que ellos reflejan, los cuales se valoran como un documentos privados. Certificado de Solvencia emitido por la Alcaldía del Municipio Jiménez, de fecha 14 de Abril del 2005, valido hasta el 31 de Diciembre del 2005, el cual se valora como documento administrativo. Recibo emanado de la Alcaldía del Municipio Jiménez, Dirección de Hacienda del Estado Lara, bajo el Nº 79058, de fecha 12 de Abril del 2005, el cual se valora como documento administrativo. Recibo emanado de la Alcaldía del Municipio Jiménez, Dirección de Hacienda del Estado Lara, bajo el Nº 79068, de fecha 12 de Abril del 2005, el cual se valora como documento administrativo. Recibo emanado de la Alcaldía del Municipio Jiménez, Dirección de Hacienda del Estado Lara, bajo el Nº 79069, de fecha 12 de Abril del 2005, el cual se valora como documento administrativo. Originales de recibo de pago de fechas 29 de Julio del 2007, 02 de Noviembre del 2002 y 29 de Octubre del 2005, las cuales no se valoran al no haber sido ratificadas en el juicio, por ser emanadas de un tercero que no es parte. Originales de facturas Nos. 1004 y 2324, de fecha 04 de Julio del 2001 y 05 de Octubre del 2002, las cuales no se valoran al no haber sido ratificadas en el juicio, por ser emanadas de un tercero que no es parte. Original de factura Nº 530, de fecha 18 de Octubre del 2005, las cuales no se valoran al no haber sido ratificadas en el juicio, por ser emanadas de un tercero que no es parte. Testimoniales del ciudadano Rafael Antonio Rodríguez González, Mariela Corómoto Gutiérrez, Yanine Piña, Mariel Boquillon y Rómulo Roa, los cuales no se valoran por no aportar nada al asunto controvertido. Prueba de informe al Banco Casa Propia, la cual se valora en todas y cada una de sus partes, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. III EL FALLO APELADO “…En el caso en estudio tenemos una distribución de la carga de la prueba donde el demandante debe probar sus pretensiones contenidas en el libelo de demanda. Ahora bien, del examen pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende tal y como quedo (sic) suficientemente analizado en la etapa probatoria, que la parte demandante logró probar fehacientemente, la existencia de la promesa bilateral de compra venta, la obligación que tenia (sic) el optante de pagar el resto de la obligación, supeditándose su obligación de otorgar el documento definitivo una vez se le pagara el saldo restante. ASÍ SE DECIDE. En el caso que nos ocupa, el demandado aseveró que no cumplió con el pago del saldo restante, por cuanto vencido el plazo de los sesenta (60) días el actor no había cancelado la hipoteca que pesaba sobre el inmueble; por lo que se considera que no siendo esta una obligación contractual, todo lo contrario, en el contrato se dejó constancia de la existencia de la hipoteca, siendo en todo caso, que no estaba prohibida la venta del bien hipotecado, le correspondía al actor probar que realizó las gestiones por ante la institución bancaria CASA PROPIA, entidad de ahorro y préstamo C.A., en el plazo de sesenta (60) días contados a partir de la firma de la opción; para solicitar el crédito respectivo, o en su defecto que el dinero estaba disponible para pagar el saldo restante, o que su incumplimiento se debió a causa extraña, hechos estos que no pudo acreditar el demandado en la etapa probatoria, por lo que quedó, demostrado el incumplimiento de la obligación de pago. ASI SE DECIDE. Ahora bien, quien solicita la reparación de los daños y perjuicios debe necesariamente demostrar el daño experimentado en su patrimonio, especificando si es un daño emergente, lucro cesante y el quantum de cada uno de ellos. Es por esta razón que en doctrina de la Sala de Casación Civil se ha establecido que el incumplimiento por sí mismo no representa un daño, a los efectos de la indemnización y por tanto se hace necesario para su procedencia, que el actor alegue y pruebe la existencia del daño, y tomando en consideración que en caso de autos, ninguno de estos extremos fueron cumplidos, esta juzgador considera que lo procedente es declarar sin lugar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios y así se declara. Por otra parte, y en relación a los efectos de la resolución, se observa que tratándose de un contrato de opción de compraventa, al cosa vendida volverá al vendedor y este (sic) a su vez entregará l aparte del precio recibido, por efecto de que las partes quedan como si el contrato no se hubiera realizado…” IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR La pretensión de la parte demandante se circunscribe a lograr en definitiva la resolución de un contrato de opción de compraventa que tiene por objeto un bien inmueble de su propiedad constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº 2 de la Terraza “K”, del conjunto residencial “Don Flore”, ubicado hacia la parte noreste de la población de Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara, y con una superficie de ciento cincuenta y tres metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (153,12 M2) 25,52 mts de fondo por 6,00 mts de frente y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: parcela Nº 3, Sur: parcela Nº 1, Este: parcela Nº 9 y Oeste: calle 16-A., fundamentando su acción en el presunto incumplimiento de la parte demandada, al no haber cumplido con la obligación por ella contraída en el contrato suscrito, ya que no canceló el saldo restante pactado por el valor del inmueble, tal y como se desprende del contrato suscritos entre las partes y debidamente autenticado ante la Notaria Pública de Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara; invocando para ello lo dispuesto en los artículos 548, 1161, 1168, 1263, 1264, 1269, 1271, 1273 y 1277 del Código Civil. Por otra parte, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó que para la fecha en que se vencían los sesenta (60) días estipulados en el contrato, él contaba con los Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) restantes para la cancelación total que constituyen el valor del inmueble, pero que no obstante el demandante le manifiesta que es imposible realizar el acto definitivo de compraventa en vista de que no había cancelado la hipoteca de primer grado antes mencionada, razón por la cual alega que el incumplimiento era por parte del demandante era evidente, por lo que éste estaba obligado a trasmitirle la propiedad libre de gravámenes y que la cláusula tercera expresaba el plazo para cumplir cada uno con la obligación, lo que demuestra que no había fechas diferentes para ninguno de los dos a los fines de cumplir con sus respectivas obligaciones, por lo que opone la excepción prevista en el artículo 1168 del Código Civil. De los alegatos expuestos por la parte actora en su escrito libelar y las excepciones y defensas hechas por la parte demandada en la contestación, considera este juzgador que la relación jurídica controvertida o thema decidendum en la presente causa quedó circunscrita a determinar el presunto incumplimiento en que hubieran incurrido las partes contratantes, y como consecuencia de ello declarar procedente o no sus respectivas pretensiones y excepciones. No obstante, y en razón que de la lectura del expediente se observa que las partes para calificar el contrato de marras hicieron mención por un lado a un contrato de opción de compraventa; y por otro, a un contrato de opción de compra, considera necesario esta alzada señalar previamente que, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto no pueden tenerse como contratos aislados en razón de que forman parte de la misma negociación para la adquisición final del bien objeto del mismo. Pues lo contrario, permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito por medio del cual ha adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado por las partes, debe imperativamente cumplir, y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias a derecho y a la buena fe. De igual forma, en las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan que: “...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un ante-contrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…” (Resalta y Subrayado del Tribunal). La doctrina ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor Mauricio Rodríguez en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más. Ahora bien, el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente. Por otra parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, luego de citar varios autores, sostuvo lo siguiente: “…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…”. Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal Superior que en el contrato de opción de compraventa o promesas bilaterales de compraventa, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1264 del Código Civil. En sintonía con lo anterior, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1167 del Código Civil, que es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de resolución de contrato pretendida por la parte accionante, a saber, la existencia de un contrato bilateral y, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, al cual se le otorga pleno valor probatorio, debe este Tribunal comprobar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción por resolución de contrato del demandante y la excepción alegada por el demandado conforme al artículo 1168 del Código Civil. En el contrato en referencia el demandante de autos se denominó el vendedor y el demandado se denominó el comprador, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue un verdadero contrato compraventa y no un contrato de opción de compra conforme a las anteriores consideraciones. En este sentido, de la cláusula segunda se desprende que las partes acordaron el precio de la venta por la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000, oo) actualmente Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000, oo) cuya forma de pago se distribuyó de la manera siguiente: el comprador entrega en ese acto la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000, oo) para la fecha, y la cantidad restante sería solicitados por el comparador como crédito a Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., para la cancelación total de dicho inmueble. En la cláusula tercera, se le estableció al contrato el plazo de sesenta (60) días, el cual una vez transcurrido dicho plazo sin que se materializara el acto definitivo de compraventa, podría ser prorrogable. Finalmente, de la cláusula sexta se desprende que el vendedor hizo entrega en ese acto al comprador, el inmueble objeto del contrato y se obligaba a transferir la propiedad libre de gravámenes. En este orden de ideas, resaltados los aspectos más importantes del contrato, y en cuanto al incumplimiento atribuido a la parte demandada, se observa de las actuaciones que conforman el presente expediente que el ciudadano Edgar José Valera Arroyo ciertamente no cumplió en el plazo previsto con su obligación de cancelar el saldo restante del valor del inmueble, lo cual forma parte de su obligación asumida en la cláusula segunda del referido contrato, el cual no fue tachado de falsedad por lo que constituye plena prueba de lo allí contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil. No obstante, si bien se evidencia prima facie un incumplimiento por la parte demandada, debe resaltarse que la misma ante tal incumplimiento opuso al demandante la excepción del contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, alegando que este último tampoco había cumplido con su obligación de liberar la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el bien inmueble objeto del contrato. Lo anterior excepción opuesta por la demandada, obliga a este Tribunal Superior entrar a verificar los supuestos que condicionan su procedencia así como los elementos probatorios aportados por el excepcionante, a los fines de constatar si efectivamente la parte demandante a su vez incurrió en un incumplimiento de sus obligaciones que diera lugar a la excepción opuesta por su co-contratante. En este sentido, debe señalarse que la aludida excepción de contrato no cumplido, se encuentra prevista en el artículo 1168 del Código Civil, que establece lo siguiente: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. Esta disposición legal concibe la llamada excepción non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. Como puede observarse, la referida excepción conduce a la suspensión de los efectos del contrato más no a su extinción. En consecuencia, el contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato. Ahora, es necesaria que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción. Nuestra doctrina ha señalado que deben cumplirse ciertas condiciones para que proceda la excepción de incumplimiento de la obligación contractual, a saber: 1. Que se trate de un contrato bilateral, conforme al artículo 1134 del Código Civil. 2. Que se esté en plena demostración que el incumplimiento que da lugar a la excepción es un incumplimiento culposo de la contraparte. 3. El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia. 4. Deben ser obligaciones de ejecución simultánea, esto es, de cumplimiento ordinario: “Dando y dando”. 5. Que el oponente de la excepción no haya motivado el incumplimiento de la contraparte. 6. El demandado, esto es, la persona del excipiens u oponente, puede alegar ésta defensa, cuando el demandante incumpla las obligaciones genéricas plasmadas en el artículo 1160 Código Civil. En el caso de autos, se encuentra satisfecha la existencia de un contrato bilateral, y muy específicamente la de un contrato de compraventa tal y como fuera expresado ut supra por este Tribunal Superior, mediante el cual las partes adquirieron verdaderas y recíprocas obligaciones contractuales; así mismo, de la revisión de las actas procesales se evidencia que ante la excepción de contrato no cumplido opuesta por el demandado, el demandante no invocó ni alegó a su favor que si habría dado cumplimiento a su obligación de liberar la hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble objeto del contrato a los efectos de transferir la propiedad libre de gravámenes, ni tampoco que dicha omisión se haya originado por un caso fortuito o de fuerza mayor ajeno a su voluntad, por lo que ello constituye un incumplimiento culposo de su parte. Igualmente, puede apreciar este Juzgado que el incumplimiento del demandante en no liberar la hipoteca que pesaba sobre inmueble, resultó de gran trascendencia e importancia para que el demandado se abstuviera de cumplir con su obligación de cancelar el saldo restante del valor total de inmueble, pues este último sólo se obligó a cancelar el preció fijado a la venta según la cláusula segunda. Ante tal situación, preciso es traer a colación lo dispuesto en el artículo 1530 del Código Civil, que textualmente reza lo siguiente: “Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago”. (Resaltado del Tribunal) Es claro pues que en el presente caso, existía una evidente perturbación y fundador temor sobre el demandado al tener conocimiento que la hipoteca de primer grado no había sido liberada por el vendedor luego de suscrito el contrato de compraventa y del plazo vencido para su cumplimiento, según se evidencia de las correspondencias de fechas 30 de Noviembre del 2000 y 18 de Junio del 2002, emanadas de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., aunado al hecho de que la existencia de dicha hipoteca no fue desconocida por el demandante siendo una obligación derivada de los efesctos contrato. Respecto a que las obligaciones sean ejecución simultánea, esto es, de cumplimiento ordinario, se observa que en la cláusula tercera se le estableció al contrato el plazo de sesenta (60) días, el cual una vez transcurrido sin que se materializara el acto definitivo de compraventa, podría ser prorrogable, todo lo cual permite a este Juzgado concluir que al establecerse un único plazo sesenta (60) días para el contrato, sin que se especificara que obligación contractual debía cumplirse primero; que las obligaciones eran de cumplimiento simultaneo, es decir, como comúnmente se dice “dando y dando”. Por lo que al verificarse el pago del saldo restante debía a su vez verificarse la tradición formal del inmueble libre de gravámenes. Así pues, la ejecución simultánea de las obligaciones contraídas es la consecuencia necesaria de alcanzar un fin jurídico determinado, es decir, de obtener la ejecución de la prestación prometida a cambio de la obligación que se contrajo. Esta explicación tan simple y evidente, es la que nos da Domat, en su obra Leyes Civiles al señalar que “…En todas las convenciones (sinalagmáticas), siendo la obligación de una parte el fundamento de la recíproca, el primer efecto de la convención es que cada uno de los contratantes pueda obligar al otro a ejecutar aquello a que se comprometió, cumpliendo su promesa”. Por lo que en el caso de autos, el demandante no puede fundamentar su pretensión resolutoria en un incumplimiento de su contraparte, cuando él tampoco dio cumplimiento a la suya. Conforme a la consideración del segundo requisito para que opere la excepción opuesta, tampoco observa este Juzgado Superior de la revisión de las actas procesales, que el incumplimiento del demandante en relación a la no liberación de la hipoteca para entregar la propiedad libre de gravámenes, haya sido ocasionado por una conducta atribuible a la parte demandada. Finalmente, se puede apreciar que la exceptio non adimpleti contractus resulta igualmente procedente frente a las obligaciones que impone el artículo 1160 del Código Civil, en virtud de que salvo disposición en contrario y debidamente acordadas por las partes, la tradición que se haga de un inmueble debe hacerse con los respectivos saneamientos de ley, de conformidad con el artículo 1486 del Código Civil en concordancia con el artículo 1264 eiusdem, pues los contratos deben cumplirse como fueron pactados, y no pretender ninguna de las parte alterar los términos y condiciones previamente establecidas, tal y como ocurre en el presente caso en donde la parte demandante ha procurado fijar un nuevo valor al inmueble objeto del contrato, todo lo cual resulta contrario a la buena fe en atención al artículo 1160 ibidem. En consecuencia, no puede concebirse que uno de los contratantes pretenda justificar su acción de resolución de contrato, cuando se evidencia que él también ha incumplido su obligación, la cual era simultanea a la de su contraparte, y pese a que el demandante no comprobó el cumplimiento a que estaba obligado por efecto del contrato, pues lo que realmente sucede con la exceptio non adimpleti contractus es que representa procesalmente una negativa de cumplimiento del actor, lo que hace permanecer la carga de la prueba en éste, quien deberá demostrar que cumplió con las obligaciones del contrato para a su vez, exigir la resolución del mismo; por su parte se tiene que el excepcionante si logró demostrar el incumplimiento de aquel con los misivas de fechas 30 de Noviembre del 2000 y 18 de Junio del 2002, emanadas de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., y la prueba de informes solicitada a la referida entidad bancaria. Entonces, este Juzgado atendiendo a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de estos, concluye que en el presente caso la parte demandante no desvirtuó el incumplimiento de su obligación de liberar el gravamen que pesaba sobre el inmueble objeto de la contratación, situación ésta que naturalmente incide en la obligación que debía cumplir su co-contratante, por lo que al no constar prueba alguna en autos que demuestre que la parte accionante haya cumplido con su obligación de obtener el documento de liberación de hipoteca tantas veces mencionada, a los fines de traspasar el bien libre de gravámenes; y, una vez verificadas todas las anteriores condiciones, este Tribunal Superior debe concluir que la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus opuesta por el ciudadano Edgar José Valera Arroyo, deber ser declarada procedente, y así se decide. En consecuencia, vista la declaratoria de procedencia de la excepción de contrato no cumplido opuesta por el demandado, este Tribunal Superior con fundamento a lo precedentemente señalado, y en virtud de que el demandante fundamentó su pretensión sólo en el incumplimiento del ciudadano Edgar José Valera Arroyo, sin tener presente el suyo y cuya ejecución era simultanea a la del demandado, debe forzosamente declarar Sin Lugar la pretensión de Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano David Alberto Nava García, ya que para el momento de la materialización del acto definitivo los efectos del contrato de compraventa estaban suspendidos ante la evidente inejecución de su obligación, y así se decide. V DECISIÓN Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: Se declara Con Lugar la apelación interpuesta por el abogado Manuel Alfonso Parra Quevedo, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29 de Abril del 2009; en consecuencia, se revoca en todas y cada una de sus partes el fallo apelado. SEGUNDO: Se declara Sin Lugar la acción por Resolución de Contrato de compraventa interpuesta por el ciudadano David Alberto Nava García en contra del ciudadano Edgar José Valera Arroyo. TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida Publíquese, regístrese, déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los quince (15) días del mes de Octubre del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación. El Juez Titular, Dr. Freddy Duque Ramírez La Secretaria, Abogada Sarah Franco Castellanos FDR/Lefb.