TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 24 de septiembre de 2009
Años: 199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2009-002046
DEMANDANTE: BELKIS HOYER DE PRINCE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.265.051.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ HUMBERTO SALAZAR SALAS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 116.381.
DEMANDADA: FRANCIS RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.395.240.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MILEXA ELIZABETH PERAZA YEDRA y CORRADO SALVATORE AULINO ARIZA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Números 117.610 y 49.147 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO POR FALTA DE PAGO
SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 20 de mayo de 2009, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el DESALOJO POR FALTA DE PAGO, acción instaurada por la ciudadana BELKIS HOYER DE PRINCE, contra la ciudadana FRANCIS RODRÍGUEZ, previamente identificadas, en los siguientes términos:
Comienza señalando que celebró contrato de arrendamiento con la accionada, sobre un inmueble consistente en un (1) local comercial, ubicado en la avenida Rotaria entre avenidas 19 y 20, de esta ciudad de Barquisimeto.
Señaló que dicho contrato fue pactado por un (1) año fijo y no se mencionó posibilidad de prórroga, por lo que una vez concluido el lapso pasó a ser uno a tiempo indeterminado, ya que la locataria continuó ocupando el inmueble. Indica que el canon de arrendamiento fue fijado por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 310,00), cantidad que se ha venido incrementado con el devenir del tiempo.
Señaló que el arrendatario, ciudadano PEDRO RAMÓN MARTÍNEZ, dejó de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, específicamente los meses de marzo y abril del 2.009, por lo que exige a la ciudadana FRANCIS RODRÍGUEZ el desalojo del inmueble arrendado.
Fundamentó su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano, estimándola en la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 620,00).
En fecha 26 de mayo de 2009, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la accionada. El día 22 de junio de 2009, el abogado JOSÉ HUMBERTO SALAZAR SALAS actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó copia simple de poder que acredita su representación. El día 29 de junio de 2009, se acordó librar compulsa de citación a la parte demandada. En fecha 08 de julio de 2009, el alguacil consignó recibo de citación sin firmar por la ciudadana FRANCIS RODRÍGUEZ e informó a este Tribunal que la parte actora cumplió con las obligaciones previstas en la Ley con respecto a la citación. El mismo día, la parte actora solicitó citar por carteles a la parte demandada, la cual fue acordado el día 14 de julio de 2009. En fecha 20 de julio de 2009, la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados MILEXA ELIZABETH PERAZA YEDRA y CORRADO SALVATORE AULINO ARIZA. El día 22 de julio de 2009, se recibió escrito de contestación de la parte demandada, en los siguientes términos:
Impugnó la cuantía de la demanda ejercida en contra de su representada, estableciendo que el accionante está obligado a señalar tanto en Bolívares como en unidades tributarias, las cantidades de dinero expresadas en la demanda, destacando que la accionante yerra al indicar la cantidad equivalente en unidades tributarias, infringiendo el contenido del artículo 1 de la Resolución Nº 20009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009.
De seguidas, opuso las siguientes cuestiones previas con base en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Considera que al accionante señalar el nombre de un ciudadano que no tiene nada que ver con la relación arrendaticia, infringe lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues esto genera una duda grave relativa a la persona a quien verdaderamente se demanda.
También, en ese mismo orden de ideas, señala que el libelo viola el numeral 5° del referido artículo 340 lex citae, por cuanto no fundamentó expresamente y de manera adecuada su pretensión, ya que la actora indica el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que éste tiene siete 7° supuestos para demandar el desalojo del inmueble y no señaló ninguno, lo que asegura deja en indefensión a la accionada.
Aunado a esto, señaló la parte demandada que el libelo, de igual manera se sustenta en el artículo 1.592 ejusdem y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contiene sólo 94 artículos. Lo que podría hacer incurrir en error a la accionada para su respectiva defensa.
Ya al fondo, negó que la relación se haya iniciado por contrato suscrito en fecha 18 de septiembre de 2.007, sino que asegura fue iniciada el 01 de julio de 2.002, y consecutivamente se suscribieron nuevos contratos: el 03 de septiembre de 2003, el 29 de septiembre de 2004, el 07 de octubre de 2005, el 21 de septiembre de 2006 y el 18 de septiembre de 2007. Destaca que por la antigüedad de la vinculación contractual, no le es aplicable el contenido del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Rechazó la mora alegada por la actora, destacando el contenido de la cláusula segunda del último contrato que manifiesta se suscribió. De allí recalca que la actora pactó cobrar el canon, TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. 310,00), en el local arrendado, y que así lo hacía a través de la sociedad mercantil INVERSORA GRUPO WILCA & ASOCIADOS. Hasta febrero de 2009, cuando la inquilina solicitó a la referida empresa la elaboración de la factura de conformidad con el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a efectos contables para la empresa REPRESENTACIONES RODRÍGUEZ, C.A., que ocupa dicho local comercial, e INVERSORA GRUPO WILCA & ASOCIADOS, aduciendo dar respuesta de parte de la arrendadora, le solicitó la entrega del inmueble, y ante la negativa de la locataria, dejaron de pasar a cobrar los cánones correspondientes.
Esgrime en su defensa, que la parte accionante no cumplió con su obligación de cobrar los cánones de arrendamiento en la sede física del inmueble arrendado. Y resalta que la accionante aspira el pago de dos mensualidades vencidas, que nunca cobró, y no las que se siguiesen causando, evidenciándose según sus dichos, ante tal desinterés, que la accionante persigue tan sólo un manera expedita de resolver el contrato.
En ese acto consignó el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2.009, cada uno por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 310,00), para un total de UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 1.240,00), y lo hizo con dos cheques de gerencia del Banco Mercantil, Banco Universal.
El día 27 de julio de 2009, se ordenó la apertura de cuaderno separado de medidas. En fecha 30 de julio de 2009, en cumplimiento al auto de fecha 27 de julio de 2009 se ordenó el desglose de los cheques de gerencia a los fines de abrir el respectivo expediente de consignación a favor de la ciudadana BELKIS HOYER DE PRINCE. En el mismo día se recibió escrito de oposición a las cuestiones previas por parte del apoderado actor. En fecha 04 de agosto de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas a sustanciación el día 05 de agosto de 2009. En fecha 06 de agosto de 2009, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales el día 07 de agosto de 2009 fueron admitidas a sustanciación, a excepción de la Inspección Judicial solicitada. En fecha 10 de agosto de 2009, se advirtió a las partes que la causa se encontraba en etapa de sentencia. El 14 de agosto de 2009, se difirió la sentencia para el quinto día de despacho siguiente.
SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, encuentra necesario, decidir sobre la estimación de la demanda, en razón de solicitud tempestiva, a tal fin, de la parte demandada, folio 24.
Es pertinente señalar lo establecido en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
Ahora bien, en caso de que el actor estime en forma exagerada o demasiado reducida, el artículo 74 del Código de Procedimiento Civil otorga al demandado el derecho de impugnar la estimación, cuando conteste de fondo la demanda.
Al respecto esta Juzgadora observa: En la oportunidad de contestar a la demanda, la parte demandada rechazó la estimación realizada por la demandante, argumentando que al momento de señalar su equivalencia en unidades tributarias, no lo hace de manera correcta, pues al ser el valor de unidad tributaria vigente Bs. 55,00, la estimación hecha corresponde a ONCE CON VEINTISIETE CENTÉSIMAS y no ONCE unidades tributarias.
Así, en razón de la ausencia de contradicción por exagerada o por reducida la valoración de la demanda, -pues no alegó razón alguna para oponerse a la estimación hecha en SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES-, es forzoso declarar IMPERTINENTE esta oposición. Y así se declara.

ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que el instrumento probatorio consignado por la parte actora junto al libelo fue original de contrato de arrendamiento emanado de la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, celebrado entre la ciudadana BELKIS HOYER DE PRINCE y FRANCIS RODRÍGUEZ, por un inmueble ubicado en la avenida Rotaria entre avenidas 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto, de fecha 01 de septiembre de 2007, por una duración de un (1) año fijo. Sobre esta probanza quien juzga observa que por ser contrato autenticado, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, posee todo su valor probatorio. Y así se estima.
Por su parte, el demandado junto a su contestación, promovió copias certificadas de seis (06) contratos de arrendamiento celebrados entre la ciudadana BELKIS HOYER DE PRINCE y FRANCIS RODRÍGUEZ, por un inmueble ubicado en la avenida Rotaria entre avenidas 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto, cada uno con una duración de un (1) año fijo, de fechas 29 de junio de 2002, 01 de septiembre de 2003, 01 de septiembre de 2004, 01 de septiembre de 2005, 01 de septiembre de 2006, 01 de septiembre de 2007, respectivamente. A estos instrumentos, autenticados todos ante Notario Público, en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachados, se les otorga pleno valor probatorio. Y así se estima.
En el lapso de promoción de pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho. La parte demandante lo hizo de la siguiente manera:
I. Promovió el mérito favorable de los autos. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Y así se establece.
II. Prueba de confesión, en el presente asunto cuando la demandada reconoce de manera expresa la insolvencia alegada en el libelo de demanda y manifiesta como excusa de la falta de pago, que no se encuentra en mora, toda vez que la arrendadora no fue hasta el inmueble objeto del juicio a cobrar el canon.
Al respecto, observa quien juzga que el artículo 1.401 del Código Civil señala textualmente: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”. Por su lado, Humberto Bello Lozano, “La Prueba y su Técnica”, pág. 123, dice que la confesión se le puede considerar: “...como una declaración de parte contentiva del reconocimiento de un hecho que origina consecuencias jurídicas desfavorables al confesante y tomándola en el sentido netamente judicial, en cuanto a sus efectos, como el reconocimiento que hace el interesado de un acto propio, en atención a un asunto jurídico que en alguna manera afecta su patrimonio”. Por su parte, Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo IV, pág. 31, señala: “...la confesión es la declaración que hace una parte, de la verdad de los hechos a ella desfavorable afirmados por su adversario, a lo cual la ley atribuye el valor de plena prueba.”
Así las cosas, quien aquí sentencia observa que de la Doctrina y de la Jurisprudencia emanada de nuestro Máximo Tribunal, se deduce que no toda declaración puede constituir una confesión, si de esta puede ser interpretada con un alcance distinto al de confesar, y ello responde al carácter de intencionalidad o voluntariedad o animus conficenti. Por lo que es impretermitible analizar la existencia de tal ánimo en lo dicho por el demandado en su escrito de contestación.
En el caso de autos, quien esto analiza observa que la parte accionada claramente señala la ausencia del pago de su obligación, destacando en su defensa incluso que tal situación es originada por incumplimiento de la obligación de la arrendadora de acercarse al inmueble arrendado a cobrar el canon. Por lo que tales dichos no se subsumen como algo que no quería que fuese revelado, es decir como confesión. Y así se decide.
La parte demandada, por su lado lo hizo de la siguiente manera:
a. Promovió también el mérito favorable de los autos, sobre lo cual ya se pronunció este Despacho, debiendo además indicar que los alegatos de las partes no son pruebas, a menos que se trate de la confesión judicial (que no es el caso promovido).
b. Copias simples de recibos de pago de arrendamiento, expedidos por la empresa INVERSORA GRUPO WILCAR & ASOCIADOS, C.A. de fechas: 14 de enero de 2009, 04 de febrero de 2009 y 10 de marzo de 2009. Las cuales por haber sido traídas en copias simples, deben forzosamente ser desechadas, con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, con base al artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil:
Para resolver la cuestión previa propuesta, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 350 señala:
Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:
El del ordinal 6°, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.
En el caso en autos, la parte demandante contradice la cuestión previa interpuesta. Sin embargo aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).
Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la cuestión previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.
En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las cuestiones previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar la cuestión previa propuesta, tomando como elementos probatorios los que rielan en autos.
También es importante resaltar que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido. De tal manera, que pasa esta jurisdicente a analizar la cuestión opuesta.
La parte accionada opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a defecto de forma de la demanda, en virtud del accionante señalar el nombre de un ciudadano que no tiene nada que ver con la relación arrendaticia, lo cual argumenta genera una duda grave relativa a la persona a quien verdaderamente se demanda. También, señala que el libelo viola el numeral 5° del referido artículo 340 ejusdem, por cuanto indica que la actora no fundamentó específicamente en ninguno de los ordinales de uno de los artículos que invoca, puntualizando no especificar correctamente el nombre de la ley en que se fundamenta y traer un artículo inexistente.
Por su lado, la parte actora contradice tal oposición, señalando que el erróneamente colocar un nombre que no es el de la demandada, no impidió a la accionada comparecer debidamente en tiempo oportuno a contestar formalmente la demanda. De igual manera, señaló como infundada la oposición de haber señalado al “Decreto…,” (sic) como Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al igual que lo referente a “no indicar CORRECTAMENTE CON PUNTOS Y COMAS, las unidades Tributarias” (sic) en que quedó estimada la cuantía.
Ahora bien, coincide esta Juzgadora con lo señalado por la parte actora: la misma parte opositora de esta cuestión previa, en su contestación indicó que la tercera persona señalada en el libelo es ajena a la relación locativa, y que la demandada es identificada como tal al inicio del escrito libelar (folio 25). Es decir entendió perfectamente que la accionada es la inquilina del inmueble, lo que hace concluir a esta Juzgadora que la oposición de esta cuestión previa no tuvo como objetivo que se depurara el libelo para que la defensa pudiera centrarse, en consecuencia, en lo peticionado. Y así se establece.
Finalmente, en lo que respecta al alegato de defecto de forma del libelo por haber sido estimada la demanda en unidades tributarias, pero errando la cantidad; se observa que tal situación no constituye un defecto de forma a los que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, en nuestro ordenamiento jurídico no está contemplada norma alguna que establezca sanción a la mala equivalencia de la estimación de la demanda en unidades tributarias. De hecho, el legislador ha venido utilizando como parámetros de cálculo las unidades tributarias, a los fines de determinar, entre otras cosas, la competencia de los tribunales y la adaptación progresiva de las sanciones, como de hecho lo señala la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 09 de agosto del 2006.
A mayor abundamiento, cabe señalar que el defecto de forma a que se refiere esta cuestión previa procede única y exclusivamente en aquellos casos en los cuales la demanda no contiene las indicaciones que exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que es obligatorio, luego del análisis realizado, declarar esta cuestión previa SIN LUGAR. Y así se declara.
Con respecto a la falta de indicación del ordinal en que se fundamenta la parte actora para exigir el desalojo, claramente se observa en el escrito libelar (capítulo III, folio 03) que se señala en negritas y subrayado el ordinal primero del 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se cae por su propio peso esta cuestión opuesta. En este mismo orden de ideas, el argumento de ser un defecto de forma el no colocar el nombre completo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no tiene ningún fundamento, pues es palmario a cuál legislación se refiere la actora. Y en el mismo sentido, y en particular en relación al invocado artículo 1592 ejusdem (refiriéndose a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que sólo tiene 94 normas) se cita criterio jurisprudencial emanado de la sala Política Administrativa, de fecha 12 de mayo de 2004, Ponente Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, expediente número 010414, sentencia número 0462, donde respecto a esta cuestión previa se dejó establecido lo siguiente:
“…Este requisito de la demanda, está muy vinculado con el principio de lealtad procesal, y con el principio del contradictorio. Entonces, quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, pero con respecto a este último de los requisitos, no es necesario, que la parte actora indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes, ni a las omisiones de las mismas… Con lo cual se puede concluir, que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de demanda, se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su correspondiente relación con los preceptos o disposiciones legales…”
Conforme al criterio jurisprudencial transcrito, examinado como ha sido el contenido del escrito libelar, es de una claridad meridiana, que lo ocurrido es un error de transcripción, que en nada afectó la posibilidad de defensa de la parte demandada, obligando a este Despacho a declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta. Y así se determina.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos de prueba.
En el caso bajo estudio la parte demandante plantea que celebró un contrato escrito, determinado con respecto a su duración, el 01 de septiembre de 2007, pactando un canon mensual de TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 310,00), aseverando que existe incumplimiento por parte de la locataria en cuanto al pago de los cánones mensuales de marzo y abril de 2009, y que el contrato de marras se indeterminó de conformidad con el artículo 1600 del Civil.
Por su lado la parte accionada se defiende señalando que la relación inquilinaria no se recondujo, sino que aun le corresponde prórroga legal de dos años, debido a la suscripción previa de sendos contratos desde el 01 de julio de 2002. También asegura que la mora alegada, no es tal, por cuanto la no cancelación de los cánones exigidos, es debida al incumplimiento contractual de la locadora de ir al local arrendado a cobrar el pago respectivo.
Logra demostrar la accionada, a través de los contratos autenticados valorados más arriba, que efectivamente comenzó su relación inquilinaria desde julio de 2002, y que de manera consecutiva ha estado en posesión convencional del inmueble arrendado hasta el 01 de septiembre de 2008. A partir de esa fecha, en razón de lo pactado en la cláusula tercera del último contrato suscrito, comenzó de derecho la prórroga legal establecida en el Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, correspondiéndole dos años de conformidad con el ordinal c, de la norma en referencia. Y así se establece.
Ahora bien, es impretermitible hacer la siguiente acotación: cuando hay incumplimiento de los derechos y obligaciones estipulados en el contrato, de una de las partes, puede la otra pedir el cumplimiento o la resolución por ese incumplimiento, siendo el desalojo la vía escogida por la demandante.
Por esa escogencia, necesariamente destaca esta Juzgadora que coincide con lo expresado por Roberto Hung Cavalieri en su libro llamado “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”: El desalojo es una consecuencia de la resolución del contrato pactado. Cuando la parte actora intenta la llamada acción de desalojo, no hace más que pedir la resolución del contrato inquilinario, sólo que con base a determinadas causales que la ley especial, en su artículo 34, restringe como ya se dijo, sólo al caso de las convenciones a tiempo indeterminado. En palabras de Hung, página 105: “las causales de desalojo, no configuran sino causales de resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que lo que se persigue es la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su DESALOJO”.
A tales efectos parece esencial determinar cuál es el sentido de la palabra sólo en el artículo 34.A del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A la letra dice:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: (…)”
Este término significa exclusivamente. Es decir, que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado podrá exigirse únicamente por las causales allí señaladas. No pueden invocarse otras razones para pedir la desocupación de un inmueble que fue pactado a tiempo indeterminado (sea este contrato verbal o escrito). Pero esta redacción no restringe la vía procesal a intentarse (y mucho menos en su nombre) sino el de las causales, el de las razones para pedir la desocupación del bien y la rescisión del contrato, cuando éste se haya pactado a tiempo indeterminado.
Por tanto, es criterio reiterado de este Tribunal que el Estado debe impartir su Justicia, a través de sus tribunales, aun cuando la parte actora denomine una acción de manera no convencional. Siendo que el fondo debe prevalecer sobre las formas que no sean esenciales, máxime cuando tanto para la acción de resolución como para la de desalojo se aplica EXACTAMENTE el mismo procedimiento y las mismas consecuencias legales de los argumentos planteados.
De esta manera, al intentar la actora la acción de desalojo (estipulada en el artículo 34 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos), la demandante pretende a través de esa acción la desocupación del bien, y realmente acciona la resolución del contrato por causales taxativas específicas en el artículo 34 ejusdem. Es oportuno señalar que en la sentencia referida al caso Zazpiak Inversiones C.A. de fecha 07/03/2007, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, existe voto disidente de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, con criterio cónsono con lo recién expuesto. Razonamiento que ha sido reafirmado por este Tribunal, desde el mes de Octubre del año 2004, en sentencia definitiva del asunto signado bajo el N° KP02-V-2003-001051.
De esta manera, volviendo a la hilación inicial con respecto a la acción intentada, existiendo prórroga legal, señala de manera enfática el autor en materia inquilinaria Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (Volumen I), páginas 285 al 288, que si el locatario continúa ocupando el inmueble con tal carácter inmediatamente del vencimiento contractual, estará en curso la prórroga legal, en cuyo caso el arrendador podrá, ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga impuesta por ley, ante sólo el vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga. Criterio doctrinal con el que coincide quien esto decide. En consecuencia este Juzgado, invocando el principio iura novit curia, el principio de no sacrificar la justicia por formalidades no esenciales y la de que el proceso es instrumento para la Justicia (pues como bien dice el aforismo judicial: una justicia tardía no es Justicia), considera la vía intentada correcta. Y así se decide.
De esta manera, es forzoso analizar el alegato de la parte accionada de no estar en mora, por cuanto la arrendadora tenía el deber contractual de ir al inmueble en cuestión a exigir la cancelación respectiva. La accionada incluso, en su escrito de contestación, se refiere que lo pactado en la cláusula segunda: “los cuales serán cancelados en el propio inmueble arrendado los cinco primero días del mes por mensualidades vencidas” se trata de una obligación de hacer.
Este argumento pierde todo su valor cuando se contrasta con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1°- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Concatenado con el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Destacado propio).
Esto es, que tan de vital importancia es el cumplimiento en la cancelación inquilinaria que el Legislador Especial ha implementado todo un procedimiento consignatario, para que el locatario pueda resguardar su solvencia, en caso de la negativa del arrendador a recibir pago. Cual es el caso.
Por lo que es forzoso, luego de la admisión realizada por la accionada, (que incluso intenta comenzar a consignar en este mismo expediente) concluir que la inquilina demandada se encuentra insolvente en los meses señalados como insolutos, quedando configurada la falta oportuna de pago, lo cual genera consecuencialmente la rescisión del contrato y la desocupación de inmueble. Y así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expresadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. CON LUGAR la demanda de DESALOJO POR FALTA DE PAGO, intentada por la ciudadana BELKIS HOYER DE PRINCE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.265.051, contra: la ciudadana FRANCIS RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.395.240.
2. SE ORDENA a la demandada la entrega del inmueble, consistente de un (1) local comercial, ubicado en la avenida Rotaria entre avenidas 19 y 20, de esta ciudad de Barquisimeto.
3. SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los 24 días del mes de septiembre de 2009. Años: 199° y 150°.
La Jueza,

Abg. Patricia Lourdes Riofrío Peñaloza.
La Secretaria,

María Milagro Silva
Seguidamente se publicó a las p.m.
La Sec: