TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVACINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE N° 3.204-09
Parte Actora: OLGA MERCEDES LUCENA VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 2.119.284.
Apoderado Judicial de la Parte Actora: LUIS BELTRAN VILORIA BARRETO, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No.2.655.
Parte Demandada: KATIUSKA GONZALEZ VALDERRAMA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 15.337.263.
Abogados Asistentes de la Parte Demandada: RONALD FERNANDO MILLAN ROJAS y EDGARDO MARTÌN MEZA RINCÒN, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 119.593 y 92.279 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 25-02-2009 por el Abogado LUIS BELTRAN VILORIA BARRETO, actuando en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana OLGA MERCEDES LUCENA VASQUEZ, en contra de KATIUSKA GONZALEZ VALDERRAMA, todos identificados en autos.
La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha 02 de Marzo de 2009, ordenándose la citación de la demandada, para que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 06 de Abril de 2009, la demandada KATIUSKA GONZALEZ VALDERRAMA quedó debidamente citada, conforme consta de las actuaciones cursantes a los folios 16 al 21.
En la oportunidad procesal correspondiente, la demandada KATIUSKA GONZALEZ VALDERRAMA debidamente asistida de Abogados, presenta escrito constante de dos (2) folios útiles, el cual contiene la contestación al fondo de la demanda, lo cual fue agregado a los folios 22 y 23.
Abierto el lapso probatorio, solo la parte demandada hizo uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó oportunamente.
No habiendo otras diligencias que practicar en el presente juicio, se procede en esta misma fecha a dictar sentencia, en los términos que se expresan a continuación:

PUNTO PREVIO

De un contrato de arrendamiento pueden derivarse varios tipos de demandas, a saber: juicios de desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; demanda de cumplimiento; demanda de resolución; demanda de cobro de bolívares; demanda de resarcimiento de daños y perjuicios; demanda de nulidad y otras. En caso de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, lo procedente es la acción de resolución de contrato o la de cumplimiento, según el caso, a los fines de que el inquilino entregue el inmueble.
La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.
De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de derecho entre el arrendador y el arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
En la relación arrendaticia es indispensable tener presente la importancia no sólo de la interpretación de la misma como contrato, sino su calificación y la aplicación al resultado de esa interpretación de la norma correspondiente. En caso de controversia sobre la tipología contractual arrendaticia, en orden al tiempo y otras circunstancias propias de la relación, la determinación del contenido es esencial, pues, permitirá precisarlo interpretándolo.
La calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia, cualidad que hace que el contrato sea lo que las partes calificaron como tal y no otro tipo, pues las partes pueden calificarlo sin que ello obligue al Juez puesto que, la calificación de la naturaleza del contrato es materia de orden público.
La letra del artículo 1.599 del Código Civil es muy clara al prever que en los contratos de arrendamiento hechos a plazo fijo, sin prórrogas, concluye fatalmente el día fijado sin necesidad de desahucio.
Es fácil concretar cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en el tiempo, pudiendo estipularse en el mismo contrato prórrogas automáticas y sucesivas y, al efectuarse dichas prórrogas, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en contrato a tiempo indeterminado.
El artículo 1.160 del Código Civil prevé con meridiana claridad que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, lo que equivale a decir que “el contrato es Ley entre las partes”, siempre que no atente contra el orden público.”
En el presente juicio, la parte accionante alega:
• Que desde el 01-12-2006, KATIUSKA GONZALEZ VALDERRAMA celebró contrato de arrendamiento con su representada, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una casa-quinta, identificada con el número 04 de la Urbanización Residencial Las Mercedes de Cabudare, en Jurisdicción del Municipio Palavecino del Estado Lara, situada en la calle 4, casa N º 13. Acompaña en original el contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 08 de Marzo de 2007, inserto bajo el Nº 42, Tomo 42 de los libros correspondientes, agregado a los folios 6 al 10 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.
• Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que el término máximo de duración del contrato es de seis (6) meses fijo, que comienza el 01 de Diciembre de 2006, prorrogable por un nuevo contrato, siempre y cuando las partes no manifestaren lo contrario; Así que, el contrato venció el 01 de Junio de 2007 y, no celebrándose un nuevo contrato de arrendamiento, el mismo se convirtió en régimen de arrendamiento a tiempo indeterminado.
• Que el canon de arrendamiento se estableció en TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs. 300.000,00), lo que en la actualidad equivale a TRESCIENTOS BOLÌVARES (Bs. 300,00),
• Que la arrendataria ha venido ocupando el inmueble desde la celebración del contrato de arrendamiento, cumpliendo con los pagos hasta el mes de Septiembre de 2008, puesto que, los depósitos realizados correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre de 2008, fueron realizados con cheques, los cuales fueron devueltos con la nota “diríjase al girador”, ocasionándole daños y perjuicios a su representada por la falta de pago de dichos meses.
• Por lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar como lo hace, a la ciudadana KATIUSKA GONZALEZ VALDERRAMA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y, artículo 34 literal “a” en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, para que convenga o, a ello sea condenada por el Tribunal: 1) Se declare la resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de los meses de Octubre y Noviembre de 2008; 2) Se le haga entrega del inmueble arrendado y, 3) Se condene en costas y costos a la parte demandada.

Del análisis de contrato de arrendamiento que se acompaña al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción propuesta, inserto en original a los folios 5 al 10, valorado con anterioridad, se evidencia que, la cláusula temporal del contrato de arrendamiento está contenida en la SEGUNDA, la cual se transcribe textualmente: “SEGUNDA: el término máximo de duración del presente contrato es de seis (6) meses fijos, que comienzan el 01 de Diciembre de 2006, prorrogable con un nuevo contrato siempre y cuando las partes no manifiesten lo contrario, de ser así, las partes, contados a partir de la autenticación de este contrato a tal fin se da aquí por reproducido el contenido del artículo 1.599 del Código Civil venezolano vigente.(resaltado del Tribunal).”
De la lectura de la cláusula transcrita, se desprende sin lugar a dudas que, la voluntad de las partes al contratar el arrendamiento fue de que la duración del mismo lo fuera por seis (6) meses fijo, que comenzó a regir el 01 de Diciembre de 2006 hasta el 01 de Junio de 2007, planteándose la posibilidad de prórrogas sucesivas y automáticas por el mismo plazo de seis (6) meses, pero sometiendo a la condición para que pudieran operar las prórrogas contractuales, que las mismas constaran por escrito.
Ahora bien, el caso es que, en el presente juicio, no consta en autos escrito alguno que contenga la expresión de voluntad de las partes contratantes, para que operara la prórroga contractual del arrendamiento. Ante esta situación, el plazo estipulado para la duración del contrato venció el día 01 de Junio de 2007, fecha ésta en la comenzó a regir la prórroga legal establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará, por un lapso máximo de seis (6) meses. En consecuencia, el lapso de la prórroga legal, venció definitivamente el día 01 de Diciembre de 2007. Y así se declara.
De los elementos de autos, está demostrado que, expirada la prórroga legal, esto es, el 01-12-2007, continuó la relación arrendaticia. En este sentido, el artículo 1.600 del Código Civil establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Por otra parte, el artículo 1.614 ejusdem, establece: En los contratos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
En consecuencia, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado y, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la única vía que tiene el arrendador en este caso, para lograr la entrega del inmueble, es la acción de DESALOJO, por las causales expresamente determinadas en dicha norma y no por la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, como erróneamente la instaura el accionante, es por ello que, hay que concluir que, la parte actora escogió mal la acción, por lo que forzosamente hay que declararla improcedente. Y así se decide.

DECISIÓN
Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE la presente acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por LUIS BELTRAN VILORIA BARRETO, actuando en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana OLGA MERCEDES LUCENA VASQUEZ, en contra de KATIUSKA GONZALEZ VALDERRAMA, los cuales están perfectamente identificados en autos.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
Notifíquese a las partes.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Once (11) días del mes de Enero del año 2010. Años: 199° y 150°
La Juez

Dra. Coromoto J. de Del Nogal

El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya
Publicada en su fecha, a las 2:00 p.m.
El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya