TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO, TRANSITO Y OBLIGACION DE MANUTENCION DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

EXPEDIENTE CIVIL Nº 28156.

PARTE DEMANDANTE: AURA MENDEZ DE BRAGA.
PARTE DEMANDADA: YOLANDA CLOTILDE MORALES DE DURAN.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (VENIDO EN APELACION).
FECHA DE ENTRADA: 20 de Enero del 2.010”.

I.-NARRATIVA:

Suben las precedentes actuaciones a esta alzada constante de una pieza principal, procedentes del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en virtud de la apelación ejercida por el Abogado en ejercicio YOVANY RAMIREZ AVENDAÑO, Inpreabogado Nº 20.493, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en el juicio que por DESALOJO DE INMUEBLE interpuso la ciudadana AURA MENDEZ DE BRAGA, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad Nº V-1.553.030, domiciliada en la ciudad de Valera, estado Trujillo. Dicha apelación fue interpuesta contra la definitiva proferida por el a-quo, de fecha 02 de Diciembre de 2.009, la cual declaró Con Lugar la demanda; condenando a la parte demandada a desocupar el inmueble ubicado en la Avenida 11, jurisdicción de la parroquia Mercedes Díaz, municipio Valera del estado Trujillo; igualmente en dicho dispositivo, se estableció el valor de la demanda en ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 11.400,00), se declaro parcialmente con lugar la reconvención propuesta y declaro nulo de nulidad absoluta la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento e igualmente declaro nulas parcialmente las cláusulas décimas y décima cuarta.
La apelación fue oída en fecha 08 de diciembre de 2009, y en la misma fecha se remitieron los autos al Juzgado Distribuidor, siendo asignados al conocimiento de este Tribunal, donde fueron recibidos constantes de noventa (90) folios útiles, contentivos de una Pieza principal.
Por auto de fecha 20-01-2.010, se le dió entrada y se fijaron los lapsos para asociados, pruebas e informes previstos en el procedimiento breve. Durante el lapso probatorio ninguna de las parte promovió pruebas. Solo la parte apelante presento escrito de informes el cual riela a los folios 94 y 95.
Estando en la oportunidad de dictar el fallo definitivo, y no habiendo sido objetada por las partes la capacidad de la suscrita Jueza Provisoria, quien no tiene causal de inhibición alguna que le impidan pronunciarse, pasa hacerlo con las siguientes:
II.-MOTIVACIONES:

DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Para establecer el tipo de relación arrendaticia existente entre las Partes en la presente controversia, para determinar si es procedente o no la Acción de Desalojo, interpuesta por la parte actora en su escrito de demanda. Este Tribunal, procede a efectuar un estudio acerca de lo señalado en el libelo de demanda. Manifiesta la parte demandante en síntesis que hace el tribunal lo siguiente: “…que di en arrendamiento a la ciudadana YOLANDA CLOTILDE MORALES DE DURAN… un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar, distinguido con el numero 1-IZ. Piso 1, del edificio Bramen, ubicado en la avenida 11 de la ciudad de Valera, jurisdicción de la parroquia Mercedes Díaz, del municipio Valera del estado Trujillo…ciudadano Juez la cláusula primera del aludido contrato de arrendamiento establece textualmente lo siguiente: “LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a la ARRENDATARIA, un apartamento destinado a vivienda familiar, distinguido con el número 1-IZ. Piso 1, del edificio Bramen, ubicado en la avenida 11 de la ciudad de Valera, jurisdicción de la parroquia Mercedes Díaz, del municipio Valera del estado Trujillo”.- igualmente la cláusula tercera dispone: “La duración de este contrato es de un (01) año improrrogable, comprendido desde el 01 de mayo de 2.003, hasta el 01 de mayo de 2.004, obligándose LA ARRENDATARIA a entregar el inmueble arrendado, completamente desocupado a la fecha del vencimiento del mismo…”
Analizadas debidamente como han sido las actas procesales, y observándose que la parte demandada nada probó ante esta Superioridad, se hace necesario estudiar para indagar la verdad y solo la verdad de conformidad con el acervo probatorio existente en las actas procesales consignadas ante el A-quo, y a tal efecto este Tribunal, establece: Reconocido y aceptado el contrato de arrendamiento celebrado en forma escrita a tiempo determinado entre las partes contendientes que posteriormente paso hacer a tiempo indeterminado, se concluye que la naturaleza jurídica es: Contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, por lo que el procedimiento aplicado en el presente caso es el correcto. ASÍ SE DECIDE.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la Parte Demandada, opuso cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por defecto de forma de la demanda en virtud de que la misma carece de la estimación del valor de la demanda. Igualmente negó, rechazó, contradijo e impugno la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, por no ser ciertos los hechos expuestos por la parte demandante. Y reconvino a la ciudadana AURA MENDEZ DE BRAGA en la NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En virtud de haber establecido cláusulas que son contrarias a la Ley y al orden público y social.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA.

Esta Juzgadora, procede a indicar los límites de la controversia:
1.- El desalojo del inmueble arrendado, causal “d”.
2.- La nulidad del contrato de arrendamiento.

Para dilucidar la presente acción, se pasa a resolver el primer punto de la misma.
1.- El desalojo del inmueble arrendado, causal “d”. Para lo cual se copia un fragmento del folio 01 reverso, CAPITULO SEGUNDO LOS HECHOS del libelo de demanda, que copiado en forma textual, narra lo siguiente: “…la arrendataria YOLANDA CLOTILDE MORALES DURAN, ha dado un uso diferente al inmueble arrendado, por cuanto en el mismo funciona un gimnasio, incumpliendo de esta manera con lo establecido en la cláusula primera del tantas veces referido contrato de arrendamiento, violando principalmente una de sus principales obligaciones, cual es la de usar y servirse de la cosa arrendada, para el uso determinado en el contrato, obligación esta contenida en el artículo 1593 del Código Civil…”, que establece: Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.

FUNDAMENTOS DE LA ACCION.

La parte demandante, fundamentó la acción básicamente en el Artículo 34, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que indica: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en las siguientes causales…, omisis d.- En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces; o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

DE LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA LA PROCEDENCIA DE LA CAUSAL “D” DEL ARTICULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

Este Tribunal, tomando en consideración todo lo anteriormente escrito, considera necesario indicar los requisitos que han de cumplirse para la procedencia de la causal “d” de Desalojo de un Inmueble indicada en el Artículo 34 de la Ley en comento, como son:
1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien sea esta verbal o por escrito.
2.- La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento.
3.- El cambio del uso o destino que se pacto para el inmueble.
4.- Que el inmueble se haya destinado a usos deshonestos o indebidos.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS:

Se deja constancia que ambas partes nada probaron ante esta superioridad.
Igualmente se deja constancia, que en la oportunidad debida solo la parte apelante consignó escrito de informe, el cual riela a los folios 94 y 95, que este tribunal de seguida pasa a su respectivo estudio.

INFORME DE LA PARTE DEMANDADA PRESENTADO EN FECHA 03 DE FEBRERO DE 2.010.

De las Alegaciones hechas por la parte demandada:

“…Ahora bien ciudadana Juez, por todos es bien sabido que quien alega algo deberá probarlo, en este caso la actora no probó que se le diera uso distinto al inmueble y menos que dentro de el funcione un gimnasio. Cuando en la contestación se alego que si existen dos aparatos esto de ninguna manera implica cambio de uso, por que se pueden considerar que estos aparatos constituyen un gimnasio además lo que se pretendió probar con la inspección por nuestra parte y que consta en el es que mi mandante junto son sus hijos o grupo familiar habitan el inmueble… Por otra parte, ni la actora demostró nada con respecto a los supuestos daños que le causara mi mandante por el presunto gimnasio… ni tampoco el a quo hizo pronunciamiento alguno…”

En el presente caso, no se trata de probar sólo la existencia del contrato de arrendamiento, sino que el inmueble haya sido destinado para otro uso que no sea el pactado en el contrato de arrendamiento, y por cuanto en actas procesales quedó aceptado la existencia del contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado que luego se convirtió a tiempo indeterminado celebrado entre las partes contendientes. Y no habiendo quedado demostrado fehacientemente que el inmueble objeto del presente litigio haya sido destinado para un uso distinto al pactado por las partes en el contrato de arrendamiento; ya que de la inspección judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo que riela en original a los folios 47 al 49, se demuestra que el inmueble se encuentra habitado por la demandada, su esposo, sus tres hijos y la trabajadora de servicios domésticos; que el inmueble está compuesto por sala-comedor, cocina, tres cuartos dormitorios, dos baños, un balcón y una terraza o patio trasero, que el inmueble se encuentra en buen estado, y presenta los servicios de luz, agua y gas y deja constancia que en la sala del apartamento se observaron dos aparatos, uno denominado multifuerza y un banco de pesas, manifestando el notificado al tribunal que son aparatos utilizados por su familia para ejercicio físico del grupo familiar. Prueba esta que es valorada por esta juzgadora y de la misma se desprende que en la sala del inmueble destinado para vivienda familiar se encuentra dos aparatos para la realización de ejercicio físico y que el inmueble es habitado por la demandada y su familia. Así se decide.-

SEGUNDO PUNTO.

En cuanto a la Nulidad del contrato de arrendamiento solicitada por la parte demandada en su escrito de contestación. Esta juzgadora establece que la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento vulnera el derecho de preferencia ofertiva al que tiene derecho la arrendataria, a que se le ofrezca en compra-venta el inmueble arrendado en el caso que cumpla con los requisitos que señala el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios como lo son: tener mas de dos (02) años en el inmueble arrendado y estar solvente con los cánones de arrendamiento. Por lo que lo procedente en derecho es declarar Nula de nulidad absoluta la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento. Así se decide.-
Igualmente quien aquí juzga, declara nulas parcialmente las cláusulas décima y décima cuarta del contrato de arrendamiento la primera por contradecir lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios ya que no basta el atraso de una sola pensión en el canon de arrendamiento para que proceda una acción de recuperación del inmueble y la segunda, se declara nulo solo la parte que se refiere a “no tiene derecho a indemnización o resarcimiento por ningún concepto” y ratifica el resto de la misma y el resto de las cláusulas del contrato por cuanto están ajustadas a derecho.- Así se decide.-
Este Tribunal, dando cumplimiento al principio de la exhaustividad de las pruebas y al debido proceso, entendido este como la garantía que tienen las partes contendientes para ejercer sus argumentos y alegatos en su debida oportunidad, incorporándose en los actos procesales correspondientes, establecido y regulados por las leyes de la materia en disputa, por lo que esta Juzgadora, indica, la parte demandada de autos logró demostrar sus alegatos y desvirtuar lo sostenido y probado por la parte demandante de autos, razones por las cuales, con fundamento en los hechos y en el derecho alegados y probados en las actas procesales, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49, 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, 1.354, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, concluye que la presente apelación debe declararse con lugar en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

III.-DISPOSITIVO:

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO, DEL TRANSITO Y OBLIGACION DE MANUTENCION DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: Con Lugar la apelación intentada por el apoderado judicial de la parte demandada abogado YOVANY RAMIREZ AVENDAÑO contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, de fecha 02 de diciembre de 2.009.
SEGUNDO: Sin Lugar la demanda por Desalojo de Inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 34 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: Queda confirmado el punto SEGUNDO de la decisión apelada.
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Por haber resultado totalmente vencida.
QUINTA: Publíquese, Regístrese y Remítase el expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad.

Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, Agrario, del Tránsito y Obligación de Manutención de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. En Valera, a los dieciocho (18) día del mes de febrero de Dos Mil Diez.
LA JUEZA PROVISORIA,

ABOGADA PAULA CENTENO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOGADA KATIUSKA GONZALEZ.

En igual fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 12:30m. y se archivó.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOGADA KATIUSKA GONZALEZ.

EXPEDIENTE N° 28156
PC/KG/dmdf.