ASUNTO: AP31-V-2010-001060

En el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por los la ciudadana IDA ARAUJO PAREDES, titular de la cédula de identidad Nº 4.666.043, representada judicialmente por las abogadas Yeliza Naguanagua de Chuki y Betsy Ortiz, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 34.005 y 35.997, en ese orden, contra el ciudadano RIAD HAMMOUD, titular de la cédula de identidad Nº 82.301.135, representado judicialmente por los abogados Manuel Vicente Dun y Lisetti María Aparicio Méndez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.458 y 122.261, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoado el 23 de marzo de 2010 y se admitió el 09 de abril de 2010, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 15 de febrero de 2008, pactó contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble de su propiedad, constituido por dos (2) espacios comerciales identificados con los números 1-02 y 1-04, ubicados en el edificio Nº 6, de la avenida principal de El Cementerio, parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, por una duración de un año fijo.
Que el 11 de marzo de 2009, se le notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, según lo pactado en la cláusula cuarta del mismo, por lo que debía desocuparlo, pese a lo cual no cumplió, por lo que procedió judicialmente a demandarlo a los fines que convenga o sea condenado al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble arrendado y en hacer entrega del mismo así como a pagar en concepto de daños y perjuicios la suma de cien bolívares (Bs. 100) por cada local diariamente, causados por la tardanza en su entrega, contados a partir del vencimiento de la prórroga legal y a pagar las costas procesales, todo sobre las base de lo previsto en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1271, 1273, 1354, 1599, 1601 del Código Civil.
El 27 de mayo de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente al demandado, quien contestó a la pretensión el 31 de ese mismo mes y año, es decir, al primer día de despacho siguientes y no al segundo como lo establece la normativa legal e indicada en su emplazamiento.
En efecto, alegó las cuestiones previas en el ordinal 4º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, dado que en la citación no está a nombre de él sino de RIAD HAMMOOUD, aunque coincide en su cédula de identidad así como el defecto de forma, en virtud de ese mismo hecho y que el objeto de la pretensión es incierta dado que en el libelo de demanda tienen la numeración 1-02 y 1-04, mientras que en la parte externa se identifican como 49 y 50.
Sobre el mérito, negó y rechazó lo alegado por la parte actora, dado que la relación arrendaticia comenzó el 09 de marzo de 2006, a través de un contrato verbal, mediante el cual recibió en arrendamiento dos locales comerciales en el edificio Nº 6 antes identificados, pero signados con los números 49 y 50.
Que ha cumplido con el pago de las pensiones de arrendamiento y a pesar que la arrendadora se negó a recibir los de febrero, marzo y abril de 2010, se hizo la consignación arrendaticia.
Que es cierto que se la ha solicitado la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pero ha cumplido con el pago puntual de las pensiones, por lo que no se ha dado ninguna de las causales previstas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO
Vista la conducta procesal asumida por los demandados, se hace necesario destacar lo previsto en los artículos 33 y 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según los cuales:
“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía...”

En efecto, la oportunidad procesal para contestar a una demanda en esta materia especial, se rige por el término establecido en el juicio breve, regulado en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, esto es, al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la citación del demandado.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, venía sosteniendo que la contestación así efectuada debía reputarse anticipada, en razón del principio de preclusión procesal. Sin embargo, a raíz de Sentencia N° 00135 del 24 de febrero de 2006, caso R. Buroz y otro contra D.A. Sanabria, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, ratificada en sentencia N° 00259 del 05 de abril de 2006 en el caso de A. Jafee y otros contra B. Simona y otro, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez, y en sentencia N° 00136 del 15 de marzo de 2007, en el caso de J. Méndez Contra G.M. Hernández y Otro, con ponencia del magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, se abandonó el criterio de la extemporaneidad de la contestación anticipada, considerando válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. En la segunda de las citadas sentencias, la Sala, en su parte pertinente señaló:
“Siguiendo la orientación del criterio sustentado sobre el asunto de las situaciones procesales en comentario sostenido por las Salas Constitucional y esta de Casación Civil de este Alto Tribunal, según el cual debe tenerse como válidamente ejercidos tanto el medio recursivo aludido como la contestación de la demanda que se realicen anticipadamente a la oportunidad procesal establecida por la Ley Adjetiva Civil, estima esta Máxima Jurisdicción que con base a la reciente doctrina, la que resulta vinculante por estar referida a un asunto donde está interesado el orden público y porque garantiza el derecho a la defensa, deberá entonces, estimarse tempestivo, en todas las oportunidades en que se realice anticipadamente, el acto procesal de la contestación de la demanda, bien en el caso del juicio ordinario en el que la norma procesal señala un lapso de veinte días para que se efectúe dicho acto, bien en el juicio breve en el que lo establecido es un término. Ahora bien, es menester aclarar que en el segundo caso, tal como sucede en el de autos en los juicios breves, en atención en que la oportunidad para oponer cuestiones previas coincide con la de dar contestación a la demanda y el Juez debe resolver aquellas en el mismo acto, a tenor de lo preceptuado en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, ‘si estuviere presente el demandante’, de no estar presente este no podrá ser resuelta la cuestión previa opuesta sin antes hacer del conocimiento del demandante del acontecimiento procesal para que pueda realizar las alegaciones que estime pertinentes bien para subsanarlas o para refutarlas”.

Asimismo, en sentencia 1811 del 05 de octubre de 2007, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, indicó que:
“…en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas”.


Sin embargo, esa misma Sala ha sostenido que siempre debe tenerse como contestada la demanda cuando exista alguna duda sobre ello, en resguardo de los principios de la Constitución vigente y sobre todo en protección del derecho a la defensa y del orden público, dado que ciertamente el ejercicio de ese derecho se manifiesta primordialmente cuando se acude al proceso a contestar a la demanda.
Como en todo caso, debe atenderse a la situación particular, observa el Tribunal que si bien es cierto que en este caso, el demandado acudió al proceso al primer día de despacho luego que el Alguacil dejase constancia de la citación, y no sólo contestó, sino que propuso cuestiones previas, debe tenerse como tempestiva y eficaz esa contestación así como la cuestiones previas, pues en este caso, cuando se toma en consideración tanto la contestación como las cuestiones previas distintas a la falta de jurisdicción y la incompetencia del tribunal, no se viola el derecho a la defensa puesto que deben resolverse en la sentencia de mérito, mientras que éstas tienen un tratamiento diferente.
TERCERO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, situación que debe resolverse luego que se resuelvan las cuestiones previas formuladas, entendiendo que ellas buscan desembarazar al proceso de aspectos formales. En el caso de las formuladas atañen a los sujetos procesales y a aspectos formales.
En cuanto a la primera cuestión previa, se refiere a que se haya citado a una persona como representante del demandado, sin que tenga ese carácter. Este supuesto no se da en este caso, puesto que se citó al verdadero demandado, sólo que en su emplazamiento su apellido se colocó como “Hammooud” en vez de “Hammoud”, tal como lo admitió en su contestación, razón suficiente para desechar dicha cuestión previa.
Respecto al defecto de forma, alegada sobre la base de ese mismo hecho, se advierte que tal motivo no es suficiente para suspender el curso del juicio, menos impedir la sentencia del mérito, toda vez que del propio dicho de la parte, no hay duda que se trata del arrendatario demandado, por lo que sería inútil tal supuesto, cuando se está frente a los legítimos contradictores.
En cuanto a los locales arrendados, se tiene que tanto en el libelo de la demanda como en el contrato de arrendamiento, se identifican como 1-02 y 1-04, por lo que no encuentra el Tribunal que haya defecto de forma en el libelo, por lo que igualmente se declara sin lugar el defecto de forma alegado.
CUARTO
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento autenticado, donde se evidencia que la actora adquirió los locales comerciales arrendados de manos de la sociedad de comercio Grupo Mersur, C.A., mediante contrato de transacción. Dicho instrumento se valora de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tenerse como fidedigno al no haber sido impugnado mereciendo fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil.
Aportó igualmente original de instrumento autenticado el 01 de abril de 2008, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes, -a pesar que ese es un hecho admitido-, que merece fe su contenido, a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. De dicho instrumento se evidencia que efectivamente las partes procesales se vincularon por un contrato de arrendamiento sobre los locales numerados 1-02 y 1-04, del edificio Nº 6, situado en la avenida principal de El Cementerio, parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital, por una duración de doce meses a partir del 15 de febrero de 2008 hasta el 14 de febrero de 2009, no prorrogable automáticamente bajo ninguna circunstancia.
Consta copia simple de acta levantada el 11 de marzo de 2009, por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde dejó constancia de haberse constituido en el citado edificio donde se encuentran los locales comerciales arrendados y notificó al arrendatario la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato, por lo que tenía derecho a la prórroga legal desde el 16 de febrero de 2009 hasta el 16 de febrero de 2010. Dicha actuación merece fe al Tribunal por haber sido ejecutada por funcionario competente para ello.
Asimismo, la parte demandada alegó estar solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento y que dicha relación se inició desde marzo de 2006, para lo cual aportó copias simples de depósitos bancarios que no tienen ningún valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse precisamente de copias simples de instrumentos privados. En efecto, los depósitos bancarios corresponden a las denominadas tarjas que forman parte del género documentos (privados) y como tales reciben el mismo tratamiento procesal que éstos, por lo que deben ser producidos en su original a los fines de tener eficacia procesal. Además, el pago o no de las pensiones de arrendamiento no es un hecho controvertido y por ello ajeno al debate en este juicio.
QUINTO
De acuerdo al instrumento arriba analizado, se destaca que las partes procesales celebraron un contrato de arrendamiento por un año fijo a partir del 15 de febrero de 2008 hasta el 14 de febrero de 2009, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor del arrendatario de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación, por lo que a su vencimiento, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. En este caso, dichos daños y perjuicios los determinaron las propias partes en el contrato y consisten en el pago de cien bolívares (Bs. 100) diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble y por cada uno de los locales comerciales arrendados, contados desde el vencimiento de la prórroga legal, es decir desde el 17 de febrero de 2010 hasta la fecha en que quede firme el fallo.
SEXTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las Cuestiones Previas a legadas por la parte demanda. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por la ciudadana IDA ARAUJO PAREDES contra el ciudadano RIAD HAMMOUD. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por dos (2) espacios comerciales identificados con los números 1-02 y 1-04, ubicados en el edificio Nº 6, de la avenida principal de El Cementerio, parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: Se CONDENA a la demandada a pagarles a la actora la suma de de cien bolívares (Bs. 100) diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble y por cada uno de los locales comerciales arrendados, contados desde el vencimiento de la prórroga legal, es decir, desde el 17 de febrero de 2010, hasta la fecha en que quede firme el fallo.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo de acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 ibídem. Líbrense las boletas correspondientes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:54 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ