TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintidós (22) de Junio de dos mil diez (2010).
200º y 151º

ASUNTO: KP02-V-2008-000455

PARTE ACTORA: MACARENA AURORA CRESPO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.376.192, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NIL MARCANO AGUILERA, y DAFNE MARIA PEÑA MEDINA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros 63.072 y 108.807, y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: SORELIS ROSALES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.264.057, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDA: CAROLINA AREVALO RODRÍGUEZ CRISARIS MENDOZA y ROSA RONDON, abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A bajo los Nos. 75.567, 57.601 y 46.467, respectivamente.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO DE INMUEBLE.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO DE INMUEBLE, interpuesta por la ciudadana MACARENA AURORA CRESPO, contra la ciudadana SORELIS ROSALES.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado la presente causa por DESALOJO DE INMUEBLE, interpuesta por la ciudadana MACARENA AURORA CRESPO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.376.192, de este domicilio, contra la ciudadana SORELIS ROSALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.264.057, de este domicilio. En fecha 18/02/2008 fue interpuesta la demanda (Folios 01 al 06). En fecha 29/02/2008 se admitió (Folio 26). En fecha 27/06/2008 el alguacil del tribunal dejó constancia de la citación de la demandada aunque se negó a firmar (Folio 35), motivo por el cual la secretaria del Tribunal complementó la citación en fecha 21/07/2008 (Folio 39). En fecha 23/07/2008 la demanda fue contestada (Folios 43 al 45). En fecha 07/08/2008 fueron agregadas y admitidas las pruebas promovidas por las partes (Folio 110). En fecha 14/08/2008 la Juez Temporal Keydis Pérez se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 170). Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue planteada la controversia evidencia este Tribunal que la presente demanda ha sido intentada por la ciudadana MACARENA AURORA CRESPO, contra la ciudadana SORELIS ROSALES. Expone la actora que por documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 06/11/1987 bajo el N° 30, Tomo 06, Protocolo Primero, es propietaria un inmueble, ubicado en la Avenida Carabobo entre carreras 27 y 28 de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara. Que lo dio en arrendamiento a la demandada, en un principio consistía solo en un local comercial y posteriormente se le sumó la vivienda, renovado sucesivamente por períodos de seis (06) meses cada uno. Que el primer contrato se suscribió en fecha 20/11/2002 y el último contrato finalizó en fecha 15/10/2006. Que por lo sucesivo de los contratos la relación se convirtió a uno a tiempo indeterminado, pero que se le manifestó a la arrendataria la solicitud de entrega del inmueble. Que la arrendadora propietaria le manifestó a la accionada que no poseía vivienda para ella, su hija quien junto con su esposo y su pequeño hijo, y otro de sus hijos, se habían mudado para Barquisimeto; que ante la negativa a adquirir el inmueble en compra solicitó la desocupación. Que luego de una comunicación de fecha 15/01/2007 en la cual la arrendataria ratifica su intención de no adquirir la vivienda y ella ya estaba buscando para donde mudarse, que luego cambio su actitud al no permitirle el ingreso al inmueble, al tiempo que ha efectuado reparaciones no permitidas en el contrato, violentando la cláusula sexta y octava del contrato. Por las razones expuestas y fundamentado en los artículos 33 literales b y f demandó el reconocimiento de la relación arrendaticia, que el contrato fue objeto de prórrogas sucesivas, en que le ofertó el inmueble, en que la arrendataria lo rechazó, en que incumplió las disposiciones contractuales y en desalojar el inmueble objeto del arrendamiento.

Por su parte la demandada en la contestación alega violación a la defensa toda vez que los alegatos y la pretensión no se ajustan a los supuestos previstos en la legislación especial inquilinaria, pues no califica la pretensión y es este Tribunal quien lo hace en extra petita. No obstante, pasó a contestar la demanda reconociendo la existencia del arrendamiento. Que con la suscripción de contratos sucesivos la relación se indetermino y que en fecha 15/10/2006 el actor notificó sobre acordar la celebración de un nuevo acuerdo, que se pacto un contrato verbal demostrándose el arrendamiento con las continuas consignaciones hechas a favor de la actora. Que en principio era un contrato a tiempo determinado y posteriormente por la aceptación verbal se convirtió en uno a tiempo indeterminado. Que la manifestación de no comprar el inmueble, se manifestó por el tiempo perentorio acordado para la respuesta, en fecha 15/10/2007, que al no darse respuesta se entiende su intención de no comprar el inmueble. Negó que no le permitiera el acceso al inmueble. Que fue la propia actora quien le motivo la apertura de una puerta que comunicara la vivienda y los locales comerciales, negó, rechazo y contradijo la cuantía establecida por cuanto no se especifica en razón de que concepto establece la misma.

En el lapso de promoción de pruebas cada parte ejerció su derecho en la siguiente forma:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
Se acompañó al libelo

1) Copia certificada de instrumento registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 06/11/1987 bajo el N° 30, Tomo 06, Protocolo Primero sobre un inmueble ubicado en la Avenida Carabobo, entre carreras 27 y 28 de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara (Folios 09 y 10); el cual se valora como prueba de la propiedad a favor de la actora sobre el inmueble objeto del arrendamiento, de conformidad con los artículos 1.357, 1.360 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.
2) Contratos de arrendamiento suscrito por las partes entre las fechas 20/11/2002 y 15/10/2006 (Folios 11 al 20); los cuales se valoran como prueba fundamental de la demanda en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia y alcance de las obligaciones, al ser reconocido por las partes, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así establece.
3) Comunicaciones de fechas 16/05/2006 y 25/05/2007 expedidas por Joseph Sayegle (Folios 21 y 22); las cuales se desechan pues por mandato legal participando un tercero en su constitución sólo pueden ser valoradas si son ratificados a través de la prueba testimonial, paso omitido en el expediente. Así se establece.
4) Comunicaciones expedidas y remitidas entre las partes en fechas 3/10/2006 y 15/01/2007, en torno al ofrecimiento y rechazo de la venta por el inmueble en arrendamiento (Folios 23 y 24); los cuales se valoran en lo relativo a la manifestación de voluntad en querer celebrar una nueva convención sobre el mismo inmueble. De conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil. Así se establece.

Se acompaño a la contestación:

Se anexo marcado “A” foto-copia de depósitos a cuenta corriente del Banco Provincial a los fines de demostrar el pago, (folios 46 y 47). Los cuales se desechan por no ser la falta de pago un hecho controvertido en la presente causa. Así se establece

Pruebas promovidas por la parte actora
1) Ratificó el valor probatorio de los instrumentos promovidos en el libelo de demanda, los cuales fueron ya valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidas. Así se establece.
2) Promovió las testimoniales de los ciudadanos RAIZA COROMOTO MOLINA, ISABEL CRISTINA ALVARADO DE ERIKSSON Y JAYKSON ERNESTO LÓPEZ GARCÍA; no se valoran la de la ciudadana ISABEL CRISTINA ALVARADO DE ERIKSON pues no rindió declaración en el tiempo fijado para ello; se valoran las declaraciones de los ciudadanos RAIZA COROMOTO MOLINA y JAYKSON ERNESTO LÓPEZ GARCÍA los cuales declararon al tenor siguiente: La testigo RAIZA COROMOTO MOLINA señalo; PRIMERO: ¿Diga la testigo si conoce suficientemente a la ciudadana MACARENA AURA CRESPO? Contesto. Si, la conozco a la ciudadana Macarena Crespo desde hace mas de 20 años. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta la ciudadana MACARENA AURA CRESPO es propietaria de una inmueble ubicada en la Avenida Carabobo entre 27 y 28 de esta ciudad? Contestó: " Si, me consta que ella es propietaria de inmueble y un local en la Avenida Carabobo entre 27 y 28". TERCERA ¿Diga la testigo si sabe y le consta en el inmueble propiedad de la ciudadana MACARENA AURA CRESPO, se encuentra ocupado por la ciudadana SORELIS ROSALES? Contesto. Si se y me consta que el inmueble que es propiedad de la la ciudadana MACARENA AURA CRESPO se encuentra alquilado por la ciudadana SORELIS ROSALES. CUARTO: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana MACARENA AURA CRESPO desde hace mas de un año a solicitado a la inquilina la entrega de su casa ya que tiene una urgente necesidad de ocuparla junto con su hija su yerno y su nieta quienes carecen de vivienda? Contestó: " Si la ciudadana MACARENA AURA CRESPO solicito a la señora SORELIS ROSALES que le entregara su casa porque tiene un problema actualmente en el apartamento donde esta viviendo ella tuvo que irse arrimada a la familia del yermo en Merida y quieren venirse todos para acá porque aquí es donde encuentra trabajo". En este estado el apoderada de la parte demandada pasa a repreguntar al testigo en los términos siguientes PRIMERO: ¿Diga la testigo que tipo de inmueble es propietaria la ciudadana MACARENA AURA CRESPO es decir vivienda apartamento, local? Contesto. Es una vivienda con un local anexo. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta desde hace cuanto tiempo aproximadamente se encuentra la ciudadana SORELIS ROSALES, arrendada en la vivienda y local? Contestó:" aproximadamente tiene 10 años". TERCERA ¿Diga la testigo si tiene si tiene algún interés en el presente juicios? Contesto. No ninguno. CUARTO: ¿Diga la testigo desde hace cuanto tiempo tiene amistad con la ciudadana MACARENA CRESPO? Contestó: "La conozco desde hace 20 años; En cuanto a la testifical del ciudadano JAYKSON ERNESTO LOPEZ GARCIA, el mismo en el interrogatorio contesto: PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce suficientemente a la ciudadana MACARENA AURA CRESPO? Contesto. Si, la conozco desde hace varios años. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta la ciudadana MACARENA AURA CRESPO es propietaria de una inmueble ubicada en la Avenida Carabobo entre 27 y 28 de esta ciudad? Contestó: " Si, me consta que tiene una casa y local en la Carabobo entre 27 y 28". TERCERA ¿Diga el testigo si sabe y le consta en el inmueble propiedad de la ciudadana MACARENA AURA CRESPO, se encuentra ocupado por la ciudadana SORELIS ROSALES? Contesto. Si me consta. CUARTO: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana MACARENA AURA CRESPO desde hace mas de un año a solicitado a la inquilina la entrega de su casa ya que tiene una urgente necesidad de ocuparla junto con su hija su yerno y su nieta quienes carecen de vivienda? Contestó: "Si, esta urgida que se lo desocupen porque ella vivida en la Venezuela Alquilada en un apartamento se le venció el contrato de arrendamiento y tuvo que entregarlo ahora esta viviendo en Medida en casa de unos familiares del yerno y a veces esta en Margarita en casa de una hija, la hija en el yerno de ella vivinieron para aca para Barquisimeto a buscar trabajo y no tuvieron suerte entonces se tuvieron que regresar, ellos quieren venirse para la casa porque allá esta un local donde ellos piensan montar un negocio, la señora que esta aquí le dijo a ellos en dos o tres oportunidades que le iba a comprar pero se hecho para atrás porque el banco no le hizo un préstamo, hace como un año dijo que iba a desocupar pero hasta los momentos no se ido ". En este estado el apoderada de la parte demandada pasa a repreguntar al testigo en los términos siguientes PRIMERO: ¿Diga el testigo desde hace cuanto tiempo conoce la ciudadana MACARENA AURA CRESPO? Contesto. desde hace como 10 años y medio. SEGUNDA: ¿Diga el testigo desde hace cuanto tiempo aproximadamente conoce a la ciudadana SORELIS ROSALES? Contestó:" De trato no la conozco pero tengo viéndola en esa casa como desde el 2002 ". TERCERA ¿Diga el testigo como le consta que la ciudadana Sorelis Rosales esta arrendada en la casa y local propiedad de la ciudadana MACARENA CRESPO? Contesto. Porque la señora Macarena vivió ahí mucho antes que ella, y nos comento de la problemática que venia teniendo por una señora a la que le había alquilado la casa y el local. CUARTO: ¿Diga el testigo como le consta que la ciudadana SORELIS ROSALES supuestamente iba a comprar el inmueble dado en arrendamiento y como le consta que le dieron un año para desocupar si solo la conoce ce vista? Contestó: "Porque me lo dijo la señora Macarena una tarde que me la conseguí emocionada porque supuestamente la señora que alli estaba arrendaba le iba a comprar el inmueble y luego uno meses me dijo que se había echado para atrás y que le había dado un año para desocupar. Del análisis que esta juzgadora hace de las testifícales y las cuales se valoran de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia el conocimiento que tienen las partes de la relación arrendaticia en la cual fueron contestes, en cuanto a la negociación del hecho de la venta si bien tienen una información referencial al concatenarse con el escrito de contestación de la parte demandada, esta ultima manifiesta “ En cuanto a la intención de adquirir el inmueble arrendado, rechazo, niego y contradigo, por cuanto en fecha 03-10-2006, la demandante emitió un comunicado donde establece un lapso perentorio el cual se cumpliría en 15 de Octubre del 2006, y que al no recibir la demandante respuesta de mi parte, debe entenderse tácitamente mi falta de interés de adquirir el inmueble, sin embargo como se continuo con la relación arrendaticia, la demandante me ofrece en enero del 2007, en forma verbal la venta del inmueble, por lo que en fecha 15-01-2007, le participe por escrito mi intención de no comprar el inmueble (casa) que hasta el momento ocupo en calidad de inquilina,…”, por lo que se valora en este aspecto. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte Accionada
1) Promovió contratos de arrendamientos entre las fechas 20/11/2002 y 15/10/2006 (Folios 11 al 20); instrumentos que ya había promovido el actor y que fueron valorados en virtud del principio de la comunidad de la prueba. Así se establece.
2) Promovieron recibos de pagos y depósitos bancarios a favor de la demandante (Folios 133 al 159); los cuales se desechan por no ser la falta de pago un hecho controvertido. Así se establece.
3) Promovió acta de matrimonio entre la demandada y el ciudadano JOSE ISAI HERNANDEZ GIL (Folio 160) Lo cual se desecha pues nada aporta a los hechos verdaderamente controvertidos. Así se establece.
4) Promovió comunicación de fecha 3/10/2006 suscrita entre las partes (Folio 161) la cual fue ya valorada en consideraciones que esta juzgadora da por reproducidas. Así se establece.
5) Promovió las testimoniales de los ciudadanos ITZA JUHANNY ALBARRAN HERNÁNDEZ, LEONIDAS JOSE DUM PÉREZ, RAMÓN ANTONIO MENODZA ZAMBRANO; se desecha la del ciudadano RAMÓN ANTONIO MENODZA ZAMBRANO pues no compareció; en cuanto a los ciudadanos ITZA JUHANNY ALBARRAN HERNÁNDEZ, LEONIDAS JOSE DUM PÉREZ, los mismos en su evacuación señalaron lo siguiente: ITZA JUHANNY ALBARRAN HERNÁNDEZ; PRIMERO: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana SORELIS ROSALES y desde hace cuanto tiempo? Contesto. Si, la conozco desde hace siete año, un aproximado, puede ser más o menos. SEGUNDA: ¿Diga la testigo de donde conoce a la ciudadana SORELIS ROSALES? Contestó: " la conozco yo trabaje con ella, en la fabrica que tiene de ropa, hasta hace un año, que deje de trabajar con ella". TERCERA ¿Diga la testigo si sabe y le consta la dirección del inmueble que ocupa la ciudadana SORELIS ROSALES? Contesto. SI avenida Carabobo entre carrera 27 y 28. CUARTO: ¿Diga la testigo que clase de inmueble ocupa la ciudadana SORELIS ROSALES si es casa, local comercial o apartamento? Contestó: " es una casa que tiene un local, se comunica los dos por la parte de atrás, tienen entada independiente, pero se comunica, como ya dije por detrás". QUINTA: ¿Diga la testigo cuanto tiempo laboro en la empresa de la ciudadana SORELIS ROSALES y si en ese tiempo, se percato u observo que al mueble tanto local como a la casa se le hubiese hecho remodelaciones o se hubiera derrumbado alguna pared? CONTESTO: alrededor de 5 años y medio, seis año, y en ese tiempo no se le derrumbó algo o se remodelo, algo, al contrario, siempre pintaban las paredes, y las curaban porque son paredes viejas, y ello le colocaban pego para que no se le siguieran dañando. SEXTA: diga la testigo si conoce a la ciudadana MACARENA CRESPO propietaria del inmueble que ocupa la ciudadana SORELYS ROSALES? CONTESTO: de vista la vi en varias oportunidades, siempre la veía cuando iba para esa casa. SÉPTIMA: diga la testigo si sabe y le consta a que iba la ciudadana macarena crespo al inmueble ocupado por la ciudadana SORELIS ROSALES? Contesto: las primeras veces que la vi, iba a cobrar el alquiler directamente y en otras oportunidades iba a chequear la casa, a ver la casa. OCTAVA: ¿Diga la testigo si es amiga de la ciudadana SORELIS ROSALES y si tiene algún interés en el presente proceso? Contesto: amiga en si no, conocida, y interés en esto no, no tengo ningún interés, simplemente que ella me pidió el favor de servirle de testigo, y yo le dije que no había ningún problema. En este estado el apoderado de la parte Actora pasa a repreguntar al testigo en los términos siguientes PRIMERO: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento del año o del tiempo que tiene ocupando la ciudadana SORELYS ROSALES el inmueble ya identificado? Contesto. 2002, que vendría siendo 6 años, el mismo tiempo que estuve trabajando con ella. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que tiempo tuvo la señora MACARENA CRESPO viviendo en su casa antes de alquilársela a SORELYS ROSALES? Contestó:" NO tengo, idea porque la señora la he conocido desde que le alquilo la casa a la señora SORELIS no se". TERCERA ¿Diga la testigo que relación o parentesco tiene usted con la señora SORELYS ROSALES? En este estado la apoderada de la parte demandada se opone a la repregunta formulada por cuanto ya la ciudadana contesto en la pregunta octava manifestando: “amiga en si no, conocida, y interés en esto no, no tengo ningún interés, simplemente que ella me pidió el favor de servirle de testigo, y yo le dije que no había ningún problema. En este estado el apoderado de la parte actora insiste en la repregunta formulada, en este estado, el Tribunal insta al testigo conteste la repregunta formulada” ,Contesto: parentesco ninguno, y relación solo hubo una relación laboral; En cuanto al testigo LEONIDAS JOSE DUM PEREZ, el mismo en su interrogatorio señalo:: PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana SORELYS ROSALES? Contesto. De vista, conocida. SEGUNDA: ¿Diga el testigo desde hace cuanto tiempo conoce a la ciudadana SORELYS ROSALES? Contestó: " promedio de seis siete años". TERCERA ¿Diga el testigo si sabe y le consta la dirección del inmueble que ocupa la ciudadana SORELIS ROSALES? Contesto. Si, avenida Carabobo entre carrera 27 y 28. CUARTO: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que clase de inmueble ocupa la ciudadana SORELIS ROSALES si es casa, local comercial o apartamento? Contestó: " una casa normal". QUINTA: ¿Diga el testigo de donde conoce el a la ciudadana SORELIS ROSALES? CONTESTO: Ay mismo a lado, porque trabajo en la clínica, a lado de su casa. SEXTA: ¿Diga el testigo cuanto tiempo tiene trabajando en la clínica que dice que esta ubicada a lado del inmueble que ocupa la ciudadana SORELYS ROSALES? CONTESTO: marzo del 2002. SÉPTIMA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana MACARENA CRESPO, propietaria del inmueble que ocupa la ciudadana SORELIS ROSALES? Contesto: no la conozco. Octava: ¿Diga el testigo si llego a observar que la casa y el local ocupado por la ciudadana SORELIS ROSALES hubiese estado habitando el inmueble otra persona antes que la ciudadana SORELIS ROSALES? Contesto: no en absoluto, desde que tengo 6 años trabajando solo ella la ha habitado. NOVENA. ¿Diga el testigo si es familia o amigo de la ciudadana SORELIS ROSALES? CONTESTO: NINGÚN, NEXO ME UNE A ELLA. DÉCIMA: ¿Diga el testigo si tiene algún interés en este proceso? contesto: ninguno en absoluto. CESARON. En este estado el apoderado de la parte Actora pasa a repreguntar al testigo en los términos siguientes PRIMERO: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento el tiempo exacto que tiene ocupando la señora SORELIS ROSALES el inmueble arrendado? Contesto. Desde que yo tengo por allí 6 años, siempre e escuchado que es arrendada la casa, De la revisión de las testifícales las cuales se valoran de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, evidencia quien juzga que las mismas son contestes en cuanto a la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente juicio. Así se establece.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

PUNTO PREVIO
ESTIMACIÓN DE LA CUANTIA

Del escrito de contestación la parte demandada en su particular Sexto, negó, rechazo y contradijo la cuantía, por cuanto la demandante no especifica en base a que concepto establece la misma. Expuesto lo anterior es menester traer a colación lo siguiente:

La Sala De Casación Civil en fecha15/11/2000 en Sentencia N°.379 ha señalado (SIS).”
En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.

De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados a la demanda o querella; en los propios autos para evitar lesión a los principales que rigen la competencia en razón de la cuantía, y respecto de los interdictos, fijar el interés del juicio mediante el examen de la documentación acompañada para solicitar la protección posesoria. En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal.

Es también de principio, el hecho de que la doctrina considera el rechazo de la estimación de la demanda como una defensa perentoria que debe ser opuesta expresamente al contestar de fondo la demanda, de manera que el Juez, en su decisión, resuelva también la cuestión en forma expresa, positiva y precisa. Para Cuenca, el rechazo de la estimación de la demanda es una defensa perentoria de hecho, y no le basta simplemente al demandado rechazar la estimación, sino es indispensable que en el debate probatorio demuestre que la estimación es excesiva o demasiado reducida.

Así mismo la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo De Justicia en fecha 22/04/03, ha establecido que el demandado no puede contradecir la estimación pura y simple, sino que debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación en aplicación a lo dispuesto en la norma, por lo que si nada prueba el demandado queda firme la estimación. Y quien juzga observa que la parte demandada en la contestación de la demanda, rechaza la estimación de la demanda por considerarla exagerada, Ahora bien en el caso de arrendamientos inmobiliarios el legislador establece en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil “En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinara acumulando las pensiones o cánones de un año”. En el caso de marras el accionado Impugna la estimación de la presenta causa pero no indica si la considera exagerada o irrisoria, al respecto cabe agregar, conforme a lo mencionado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en los casos relacionados con la validez o continuación de contratos de arrendamientos por tiempo indeterminado, la estimación debe hacerse sobre la base de la acumulación de las pensiones o cánones de un año.
De la norma transcrita se extraen dos supuestos generales aplicables a la materia de arrendamiento. Primero, si versa sobre la continuación de la relación, resolución de contrato, la estimación se hará en base a las pensiones no vencidas todavía y a las vencidas en cuanto se pidiese su pago. En cambio, en las demanda sobre la validez de la relación, nulidad del contrato, la estimación se hará no solamente en base a las pensiones por vencerse en el futuro sino también a las pagadas desde la iniciación del contrato, si la repetición de ellas es solicitada como consecuencia de la inexistencia de la obligación, puesto que la sentencia que acoge la demanda anula la entera relación obligatoria. Ahora bien, del primer supuesto se prevén dos circunstancias perfectamente diferenciables, la primera si el contrato es a tiempo determinado y la segunda si es a tiempo indeterminado. La primera circunstancia establece que en los contratos a tiempo determinados la estimación se hará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorias, mientras que la segunda circunstancia señala que en el caso de los contratos a tiempo indeterminados el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. Es útil esta forma legal, pues aunque es sencillo estimar un monto a pagar fijándose en el término de la relación no es igual cuando hay inexistencia de tal término, ante un vacío legal quedaría abierta la posibilidad de hacer estimaciones indiscriminadas que afectara, entre otros, las obligaciones accesorias al proceso, como por ejemplo, las costas. El valor práctico de las fórmulas señaladas, radica también en la necesidad de establecer un mecanismo justo que permita estimar el valor de una demanda, protegiendo así no sólo el derecho de la parte a la cual se le exige determinado pago sino también la competencia que en base a tal monto se le atribuyen a los Tribunales civiles.
En el caso de marras, las partes han reconocido que la presente causa versa sobre un contrato a tiempo indeterminado, que tuvo prorrogas sucesivas y que luego se indetermino, debe esta juzgadora establecer si la estimación hecha en el libelo por TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.000,00) es violatorio a lo argumentado en el citado artículo 36 del Código de procedimiento Civil, a saber. De la revisión de los contratos cursante en autos, se evidencia en el ultimo contrato, que el canon de arrendamiento se fijo en la cantidad de BS. 750.000,00 y siendo un contrato a tiempo indeterminado, lo procedente es multiplicar el canon respectivo por 12 meses, lo que equivale a un monto de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 9.000,00). Por lo que a juicio de quien juzga, la cuantía es era la que compete a este tribunal, para la fecha de interposición de la demanda a saber en fecha 18/02/2008, por lo que debemos traer a colación que la COMPETENCIA, dada a los tribunales bien sea por la matera, la cuantía o el territorio son instituciones procesales de orden publico que no pueden ser relajadas por convenios de partes. LA DISTRIBUCIÓN DE COMPETENCIA POR LA CUANTÍA.
La Competencia por el valor: En esta no se atiende a la calidad de la relación controvertida sino al aspecto cuantitativo del mismo, sobre la base del valor se distribuye el conocimiento de las causas entre diversos jueces. La determinación de la competencia por el valor de la demanda no da lugar, como ocurre en la determinación de la competencia por la materia, a la distribución de las distintas causas entre jueces ordinarios y jueces especiales, sino a la distribución de ellas entre diversos tipos de jueces ordinarios. De conformidad con el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, todas las demandas son apreciables en dinero, aunque existen asuntos que no tienen una valoración económica, como los referidos al Estado y capacidad de las personas, cuyo conocimiento está atribuido a Tribunales específicos. Y se clasifica en: desde 1, oo Bs. hasta 5.000.000, oo Bs. Corresponde a los Tribunales de Municipio; y desde Bs. 5.000.001, oo en adelante, corresponde a los Tribunales de Primera Instancia. Por todo lo expuesto las irregularidades de competencia incumple con disposiciones procesales de validez que al no se cumplidas, es anulable a instancia de parte o de oficio, pues ello involucra el orden público al estar en juego principios y valores constitucionales, como la cosa juzgada, la seguridad jurídica y el juez natural, el debido proceso y el derecho a la defensa. Y así se establece.
En base a las anteriores consideraciones este tribunal se declara competente para decidir la presente causa. Y así se decide.

CONCLUSIONES

Antes de entrar a conocer sobre el fondo de la pretensión se encuentra este Tribunal en la imperiosa de esclarecer la naturaleza del contrato y la pretensión invocada. Tal como señala la accionada, el libelo del actor tiende a confundir pues utiliza argumentos que se contradicen entre sí, de una manera desordenada jurídicamente hablando invoca instituciones propias de los contratos a tiempo determinado, como la prórroga legal o la fecha cierta para hacer entrega del inmueble y por otra, invoca causales propias de los contratos a tiempo indeterminado, como el estado de necesidad y las modificaciones prohibidas en los inmuebles dados en arrendamiento.

No obstante, viendo que la actividad probatoria de la accionada no ha resultado violatoria del derecho a la defensa de la accionada y en atención a la tutela judicial efectiva así como el principio de exhaustividad de la sentencia, pasa esta juzgadora a analizar la presente causa en atención a los dos ordinales invocados, a saber, el estado de necesidad y las modificaciones prohibidas al inmueble.

La existencia del contrato entre las partes es un hecho convenido por las partes, el pago de pensiones arrendaticias no constituyen aspecto a debatir tampoco. Ahora bien, para delimitar los otros hechos no controvertidos se hace necesario aclarar que la presente es una relación a tiempo indeterminado, pero no por la suscripción de varios contratos seguidos, pues siempre que conste la fecha cierta por la cual las partes han acordado la entrega del inmueble la relación será a tiempo determinado, así, la relación para los efectos de la prórroga legal tendrá el mismo tiempo que contratos existan, lo que indetermina un contrato es la omisión o falta de certeza en torno a la fecha de entrega del inmueble. Por tal razón, si las partes firman cuatro contratos seguidos, la relación tendrá tanto tiempo como la suma de los contratos dicte, sin importar lo que diga el último y la prórroga legal se calculará en base al tiempo de la relación arrendaticia, esto comprendería, todos los contratos. En el caso de autos, entiende este Tribunal que la relación es a tiempo indeterminado, pues como consta a la carta valorada al folio 23, se habló de un acuerdo futuro en cuanto a la compra-venta del inmueble arrendado, y no existiendo otro contrato y siendo que la parte demandante no alego falta de pago de canon de arrendamiento alguno, demuestra la indeterminación de la relación arrendaticia. Así se establece.

Entendiendo que las partes se encuentran unidas por un contrato a tiempo indeterminado, debe esta juzgadora desechar todos los argumentos tendentes a probar la prórroga legal, pues es una institución propia de los contratos a tiempo determinado, igualmente, es descabellado el alegato del actor cuando afirma que el accionado renunció a los beneficios conferidos en las leyes, cuando es harto entendida la protección legal y judicial que el Estado brinda a los inquilinos que estén sometidos a la legislación especial inquilinaria, es tal como lo prevé el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

La ciudadana MACARENA AURORA CRESPO señala que el Desalojo del inmueble lo solicita debido a la imperiosa necesidad en la que se encuentra junto a su hija. En cuanto a lo contemplado en el literal “b”, como es la necesidad de ocupación voluntaria por el propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos, la doctrina establece tres (3) requisitos para la procedencia del mismo, que seria: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), ya que si fuera a plazo seria improcedente el desalojo, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento al incumplimiento, y no a la necesidad de ocupación; 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo; y, 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, tal necesidad viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Dado que la relación arrendaticia quedó demostrada como punto previo esta juzgadora pasa a considerar los otros dos requisitos señalados: la condición de propiedad del inmueble por parte de la demandada y el estado de necesidad. En cuanto a la condición de propietaria, quedo establecido en el proceso que la actora ostenta un titulo registrado de propiedad por lo que el segundo requisito igual se encuentra demostrado. No obstante observa quien suscribe que la necesidad alegada no está demostrada, las únicas pruebas cursantes a los autos fueron los ciudadanos RAIZA COROMOTO MOLINA y JAYKSON ERNESTO LÓPEZ GARCÍA, pero, de todas las expresiones simplemente alegan lo que habían escuchado de la propietaria, mas no existe a los autos indicio siquiera del estado de necesidad que alega para sí o su familiar, por lo cual el alegato señalado debe ser desechado. Así se decide.

En cuanto a las modificaciones prohibidas que ha sufrido el inmueble, igualmente no encuentra quien suscribe la demostración fehaciente de la prohibición, tanto como tomar que existe el señalado deterioro, el acervo probatorio del actor se limitó a la obligación de entregar el inmueble por no haber hecho uso del derecho de preferencia ofertiva, aspecto que en nada se relaciona con el derecho de permanecer en el inmueble como inquilino. Las pruebas testimoniales promovidas por la actora no resultan convincentes a esta juzgadora, pues como se señaló la información es referencial de la propia actora, por otro lado, está también el testimonio de los ciudadanos ITZA JUHANNY ALBARRAN HERNÁNDEZ y LEONIDAS JOSE DUM PÉREZ que avalan la buena conducta como inquilino del demandado, por lo cual, encuentra este Tribunal que siendo el arrendatario el débil jurídico, la prueba de la falta por la cual deba ser desalojado del inmueble tiene que constar irrefutablemente, y tal no es el caso de autos, por lo cual el argumento así como la demanda invocada debe ser desechada, como en efecto se decide.

DECISIÓN

En merito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de ley, declara SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO, incoada por la ciudadana MACARENA AURORA CRESPO, contra la ciudadana SORELIS ROSALES, todos antes identificados. En consecuencia se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la interposición de la pretensión de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES, por mandato expreso del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese las boletas
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA CERTIFICADA
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con sede en la ciudad de Barquisimeto, a los veintidós (22) días del mes de Junio del año dos mil diez (2.010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Hernández Silva

En la misma fecha se publico siendo las 03:23 p.m. Y se dejo copia.

La Secretaria