TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, uno de junio de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2010-000234

DEMANDANTE: LUIS ALBERTO LIZARRAGA LOPEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 1.947, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.741.108, de este domicilio.

APODERADOS: CESAR IGOR BRITO D’APOLLO y JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.266 y 18.918, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADO: VICTOR BARRANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.540.997, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 10-1472 (Asunto: KP02-R-2010-000234).

SENTENCIA: Interlocutoria con fuerza de definitiva

Con ocasión al juicio por cumpliendo de contrato de arrendamiento, incoado por los abogados César Igor D´Apollo y Julio César Zambrano Contreras, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Luís Alberto Lizarraga López, contra el ciudadano Víctor Barranco; se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 01 de marzo de 2010, por el abogado Luís Alberto Lizarraga López, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 23 de febrero de 2010, por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de esta circunscripción judicial, mediante la cual declaró inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento (fs. 42 y 43).
En fecha 16 de abril de 2010, se recibió y se le dio entrada al expediente en este tribunal superior (f. 57); y en fecha 21 de abril de 2010, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se aceptó la declinatoria de competencia planteada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y en consecuencia se declaró la competencia de esta alzada para conocer y decidir el presente asunto (fs. 58 al 61).
Por auto de fecha 29 de abril de 2010, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar el presente fallo, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (f. 64).

Antecedentes

Se inició el presente juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, con motivo de la demanda interpuesta en fecha 03 de febrero de 2010, por los abogados César Igor D´Apollo y Julio César Zambrano Contreras, en su carácter de apoderados judiciales de ciudadano Luís Alberto Lizarraga López, contra el ciudadano Víctor Barranco, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.713, 1.718, y 1.167 del Código Civil, y el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y al respecto demandaron para que el precitado ciudadano Víctor Barranco, cumpliera con las obligaciones contractuales contraídas en el contrato de arrendamiento, cuyo objeto lo constituye un inmueble conformado por una casa quinta distinguida con el número 43-B, ubicada en la calle Vista Hermosa de la Urbanización Monte Real, en la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, según documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 11 de Junio de 1999, inserto bajo el Nº 70, tomo 41 del libro de autenticaciones y en la transacción extrajudicial de fecha 16 de noviembre de 2009, o en su defecto sea condenado a lo siguiente: 1) La entrega del inmueble arrendado en perfecto estado de uso, limpieza y conservación en que le fue entregado; 2) La entrega de la solvencia de la totalidad de los servicios del inmueble y de las cuotas de condominio generadas por los gastos comunes de la Urbanización en la cual se encuentra ubicado el bien objeto del contrato; 3) El pago por indemnización de los daños y perjuicios derivados de la ocupación injustificada del inmueble y por la demora en la entrega del mismo, cuyo monto fue fijado en la transacción extrajudicial de fecha 16 de noviembre 2009, en la suma de doscientos ochenta y tres bolívares exactos (Bs. 283,00), diarios a partir del 01 de enero de 2010, hasta la entrega efectiva del inmueble objeto del litigio. Asimismo, solicitó se decretara la medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, y de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de ocho mil ochocientos bolívares exactos (Bs. 8.800,00) (fs. 03 al 10 y anexos fs. 11 al 31).

En fecha 23 de febrero de 2010, el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, mediante la cual declaró inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato (fs. 42 y 43).

Una vez analizado y descrito las narraciones fácticas anteriormente expuestas; este juzgador superior pasa a hacer ciertas consideraciones correspondientes a la litis controvertida antes de emitir el fallo respectivo:

Corresponde a este juzgador pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 01 de marzo de 2010, por el abogado Luís Alberto Lizarraga, quien actúa en su propio nombre y representación, en contra de la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 23 de febrero de 2010, por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano Luís Alberto Lizarraga López, contra el ciudadano Víctor M. Barranco.

Consta a las actas procesales, que los abogados Cesar Igor Brito D´Apollo y Julio Cesar Zambrano Contreras, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, en su escrito libelar alegaron que en fecha 11 de junio de 1999, su representado suscribió con el ciudadano Víctor Barranco, un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble conformado por una casa-quinta distinguida con el N° 43-B, ubicada en la calle Vista Hermosa de la urbanización Monte Real de esta ciudad de Barquisimeto; que en el precitado contrato se fijó como plazo de duración dos (2) años fijos, contados a partir del día “01 de Junio de 1999 hasta el 31 de Mayo de 2001; plazo susceptible de prórroga por términos fijos (iguales o menores que el original) previa revisión y actualización del canon de arrendamiento; verificándose dos (2) prórrogas de dos (2) años fijos cada una, las cuales decursaron la primera de ellas entre el 01 de Junio de 2001 hasta el día 31 de Mayo de 2003, la segunda prórroga decursó entre el 01 de Junio de 2003 hasta el día 31 de Mayo de 2005 y adicionalmente una última prórroga que se pactó por un (1) año fijo, la cual transcurrió entre el 01 de Junio de 2005 hasta el día 31 de Mayo de 2006”; que en razón de verificarse el vencimiento de la última prórroga su mandante le comunicó mediante misiva al arrendatario que el contrato de arrendamiento suscrito no sería renovado y por consiguiente “la prórroga legal comenzaba a partir del día 01 de junio de 2006 y expiraba el 31 de mayo de 2008”, de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que a partir del 25 de mayo de 2008, en sucesivas oportunidades por solicitud del arrendatario se prorrogó la entrega del inmueble, por cuanto se le hacía imposible entregarlo para la fecha pautada, siendo que en el último acuerdo fijaron la entrega del inmueble para el 20 de enero de 2010, de conformidad con el artículo 1.713 del Código Civil, acuerdo éste que por mutua concesión de las partes llamaron transacción extrajudicial.

Ahora bien, el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de la demanda y una vez analizado el contrato de arrendamiento y las prórrogas convenidas por las partes, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva en fecha 23 de febrero de 2010, en base a las siguientes consideraciones:

“(…) Aquí, cabe acotar, según el contenido del artículo 7 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario los derechos establecidos para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nulo todo acuerdo que implique renuncia de estos derechos. En el caso bajo análisis, el actor señala como “plazos de gracia”, la utilización del inmueble finalizada la prórroga legal, con contraprestación pecuniaria llamado por el accionante “daños y perjuicios”. Pero quien esto decide, no tiene dudas que la relación locativa continuó; pues el arrendatario continuó utilizado el inmueble, con la anuencia del arrendador, y por esta utilización el locatario debió cancelar al locador dinero previamente pactado.
La última prórroga es señalada como transacción extra judicial, invocando el artículo 1713 de Código Civil. Pero, aun tratándose de una transacción extra judicial, el orden público no puede vulnerarse, por lo que en el mismo no pueden ignorarse los derechos que le nacieron al arrendatario cuando se pactaron nuevas prórrogas. Ahora bien, es de destacar, que la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, literales a, b, c y d, es determinada por el tiempo en que se haya perturbado la relación arrendaticia. De ello se concluye, que al extenderse la misma, por acuerdo entre las partes, implica la continuidad de la relación contractual. Situación esta ocurrida en el caso de auto, según se desprende de los alegatos del actor. En el mismo orden de ideas, y conforme a los dichos de la parte actora, al estar todo ese tiempo el arrendatario en posesión del inmueble, (alcanzando la relación inquilinaria diez (10) años, ocho (08) meses (hasta la presente fecha), conforme al artículo 38 literal b, les corresponde a los locatarios tres (03) años de prorroga legal desde la fecha en que se extendió la misma, viéndose esta Juzgadora en la obligación de declarar INADMISIBLE la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en concordancia con el articulo 41 de la misma ley. Y así se decide”.

En este sentido, este juzgador antes de pronunciarse sobre la admisibilidad o inadmisibilidad de la pretensión observa que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa (…)”. La disposición anteriormente transcrita es una manifestación decisoria, donde interviene el impulso oficioso o inquisitivo que se le atribuye al juez, en virtud del cual, éste examina de oficio si la demanda resulta contrario o no al orden público o a las buenas costumbres, tratándose de una norma que tiende a resolver “ad initio”, “in limini litis”, la cuestión del derecho, en obsequio del principio de celeridad procesal y del silogismo jurídico en virtud del cual, según señala el autor italiano GUISEPPE CHIOVENDA, si la acción que se intenta no existe, es inútil investigar si se ha convertido en concreta.

Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, de fecha 11 de octubre de 2000, en cuanto a la admisibilidad de la demanda estableció lo siguiente:

“El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil prevé: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…” (Negritas de la Sala). Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda. Cuando la inadmisibilidad no sea evidente, considera el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su Libro Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Pág. 34, la prudencia aconseja al juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente. En el sub iudice, la recurrida con fundamento a lo previsto en el artículo 785 del Código Civil y en razón a la naturaleza de la demanda propuesta, consideró que no estaban llenos los extremos contenidos en la citada norma, relacionados con la querella interdictal de obra nueva y por vía de consecuencia determinó la Inadmisibilidad de la denuncia.” Subrayado de esta alzada.

Asimismo la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 137 de fecha 11 de mayo de 2000, caso Morelia Hernández contra Rodolfo Mattos Almeida, señaló lo siguiente:

“No comparte la Sala la tesis de la recurrente. En efecto, la admisión de una demanda es una decisión provisional que puede revisarse nuevamente al pronunciar el fallo, bien de oficio o bien a instancia de la parte interesada. Para la admisión, lógicamente, debe hacerse un examen previo que determine si la acción es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley, más ello no significa que ese estudio preliminar cierre definitivamente el tema, sobre todo si se tiene en consideración que los elementos con que cuenta el juez en ese momento, pueden no ser suficientes para conocer si se han cumplido determinados elementos de hecho que influyan decisivamente en torno a ella. En el caso concreto, la circunstancia de que el demandante de la invalidación haya tenido conocimiento de los hechos, es una cuestión fáctica que, en ese primer momento, puede muy bien ser desconocida por el juez. De allí que el sentenciador de la recurrida aclaró que esa cuestión, admitido el recurso, correspondería demostrarla a la parte contra la cual se intente la invalidación. No considera la Sala, entonces, que tales razonamientos se destruyan entre sí de manera que el fallo quede inmotivado, toda vez que se refieren a supuestos diferentes; a saber: el primero, tiene relación con la actividad a cumplir por el juzgador para determinar si la acción es admisible o no y, el segundo, a la conducta de la parte accionada, en caso de que la demanda sea admitida. De acuerdo con la normativa legal citada y con el criterio jurisprudencial anteriormente trascrito, se puede desprender que la INADMISIBLIDAD declarada por el juzgado conocedor de la causa en primera instancia vulnero disposiciones legalmente consagradas en nuestro ordenamiento jurídico adjetivo; invadiendo así la esfera de la sustanciación del procedimiento donde se pudieran ventilar los argumentos expuestos y así lograr una tutela judicial efectiva. En ese sentido, el Código Adjetivo que rige la materia, no prevé que se declare la inadmisibilidad por supuestos distintos a los que establece el articulo 341 de nuestro Código de Procedimiento Civil “…. si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de ley.”, lo cual conlleva a que de no ser por los supuestos antes mencionados, el juzgador de la fase cognoscitiva no podrá declarar inadmisible una demanda. (Subrayado propio de este juzgador).

Así las cosas, observa este juzgador que la naturaleza de la presente acción, se trata de un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, procedimiento éste que se encuentra regulado en una ley especial como lo es el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cual se establece específicamente en sus artículos 38 y 41 lo siguiente:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
“Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales”.

Del análisis de los dispositivos legales trascrito supra se desprende que la prórroga legal constituye una de las innovaciones más resaltantes de la ley especial de la materia, ya que ella brinda la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, constituyendo el legislador patrio dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho, esto es, el arrendatario no tiene que solicitarla, como si tiene que solicitar la renovación del contrato conforme a las estipulaciones contractuales y procede cuando el arrendatario esté solvente con los cánones de arrendamientos y no esté incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales; sin embargo quien aquí decide, considera pertinente recordar que lo pretendido por parte de la actora se resume a una de las acciones de terminación de la relación arrendaticia, como lo es la de resolución de contrato derivado por el vencimiento del término y como consecuencia del mismo, el también vencimiento del beneficio de prórroga legal. Es por lo descrito, en el presente fallo, que este juzgador considera oportuno que sean valorados los autos que componen la presente causa, previa SU ADMISIÓN por el juzgado de la instrucción de la causa garantizando así con el mandato de orden constitucional consagrado en el artículo 26 de nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela

“Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.

Y así valorar por los medios de prueba aportados por las partes, para la obtención de la verdad y otorgar justicia a quien realmente le favorezca, analizando el fondo de la controversia. Es todo.

En consecuencia de lo antes expuesto, este juzgador considera pertinente en el caso de autos, declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto, en fecha 01 de marzo de 2010, por el abogado Luís Alberto Lizarraga, parte actora, en contra de la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 23 de febrero de 2010, por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara y así se decide.

D E C I S I O N

En virtud de todos y cada uno de los razonamientos anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 01 de marzo de 2010, por el abogado Luís Alberto Lizarraga, parte actora, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 23 de febrero de 2010, por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por el ciudadano Luís Alberto Lizarraga López, contra el ciudadano Víctor M. Barranco.

SE REVOCA la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 23 de febrero de 2010, por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la presente decisión.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, al primer (1°) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años; 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez Temporal,

Dr. Emerson Luís Moro Pérez
El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García

En esta misma fecha (01-06-2010) siendo las 2:48 p.m., se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García