Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara Barquisimeto, 15 de marzo de 2010 Años: 199º y 150º ASUNTO: KP02-V-2009-003489 DEMANDANTE: ELIANA YOLIMAR PÁRRAGA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédulas de identidad N° V-11.792.458. ABOGADAS DE LA PARTE ACTORA: MAGDA PEREZ Y MARÍA CASTRO, inscritas en el I.P.S.A bajo los números 90.066 y 90.157 respectivamente. DEMANDADA: ANGIE JOSEFINA DÍAZ QUIROZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.258.501. ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: RUMALDO RAFAEL VARGAS PACHECO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 43.632. MOTIVO: DESALOJO. SENTENCIA: DEFINITIVA. RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES Y ALEGATOS DE LAS PARTES En fecha 13 de Agosto de 2009, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el DESALOJO, acción instaurada por la ciudadana: ELIANA YOLIMAR PARRAGA ALVARADO, contra la ciudadana ANGIE JOSEFINA DÍAZ QUIROZ, todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos: Asegura que con la demandada el día 28 de agosto del año 2006, se celebró un contrato privado por seis meses, el cual se renovaría si el arrendatario cumplía todas sus obligaciones, suscribiéndose otro, el día 19 de marzo del año 2007 bajo las mismas condiciones, el cual finalizó el 13 de septiembre del año 2007. Manifiesta que en vista que la arrendataria cumplía con todas las obligaciones no hubo necesidad de realizar nuevo contrato, convirtiéndose éste en un contrato a tiempo indeterminado. Aclara que dicho contrato versa sobre la planta alta de una casa ubicada en la carrera 22 entre calle 51 y 52 Municipio Iribarren, jurisdicción de la parroquia Concepción del estado Lara. Relata que desde el mes de agosto de 2008 fue a cobrar lo correspondiente al canon de arrendamiento, el cual no ha cancelado. Dice que en reiteradas oportunidades ha cobrado, y siempre con la negativa del pago. Manifiesta que con ese dinero se ayuda y a su madre que tiene problemas de salud, que el inmueble presenta deterioros en su estructura y que sus hermanos pudieran vivir en ese inmueble. Por lo expuesto, exige el desalojo del inmueble, estimando su acción en la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.200,00) y fundamentándose en los artículos 1195, 1160, 1264, 1579 1594, 1600 y 1354 del Código Civil, así como en el artículo 34, ordinal A, del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El día 18 de septiembre de 2009 el Tribunal le dio entrada y admitió la presente demanda. El día 02 de octubre de 2009, se le otorgó poder apud-acta a las abogadas ejercicio María del Carmen Castro y Magda Pérez. El 26 de noviembre de 2009, se recibió diligencia presentada por la parte actora, en el cual dejó constancia que hizo entrega al alguacil de los emolumentos para la práctica de la citación. En fecha 04 de diciembre de 2009, la abogada de la parte actora consignó copia del libelo. En fecha 09 de diciembre de 2009 el Tribunal acordó librar boleta de citación a la parte demandada. El día 08 de febrero de 2010 el alguacil de Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana ANGIE JOSEFINA DÍAZ QUIROZ. En fecha 10 de febrero de 2010, se recibió escrito de contestación presentada por la ciudadana Angie Díaz, debidamente asistida de abogado, en los siguientes términos: Negó en todas y cada una sus partes la demanda intentada por la actora. Rechazó que la accionante pueda solicitar la desocupación del inmueble que dio en arrendamiento por las siguientes razones: Primero: el desalojo por el pago insolvente es improcedente, ya que el canon de arrendamiento siempre fue pagado por adelantado de manera responsable, con tres meses de anticipación aproximadamente. Resalta que es por ello que la demandante alega no haber realizado otro contrato, convirtiéndose este en indeterminado. Sin embargo por cuanto al momento de cancelar en efectivo a la encargada del inmueble, plenamente identificada, se negaba a emitir los respectivos recibos de pago, comenzó a cancelar a través de expediente de consignación, con un mes de anticipación desde agosto de 2009. Relata que la actora se negaba a recibir las mensualidades, pese a alegar que su madre tien delicado estado de salud. Segundo: Indica que la parte actora indica que el inmueble arrendado presenta deterioros en su estructura, sabiendo que existe dos causales principales para que esto suceda. UNO: la antigüedad de la casa, es propicio que la demandante presente papeles del inmueble para hacer notar que es de vieja data y DOS: la ausencia de un mantenimiento rutinario; siendo este las reparaciones constantes, planificada para la prevención del deterioro, destacando que el arrendador también debe cumplir con su obligación de conservar, mantener en buen estado y hacer las reparaciones necesarias del inmueble, invocando los artículos 1585, 1586 del Código Civil y 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tercero: la demandante alega desalojo por deplorables condiciones del inmueble, tomando en cuenta que esta se da cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales, por lo cual asegura que son los peritos de la Dependencia de Ingeniería de la Sanidad, quienes evidenciarían ese incumplimiento como arrendadora. Relata que ésta no habita allí, por cuanto desde octubre 2009 se mudó a otro inmueble, cuya prueba son los vecinos, por lo que es ella quien tiene que probar el deterioro y de ser así, la demandada se mudaría a la planta baja, hasta culminar los arreglos. Cita los artículos 508, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, 1354, 1590 y 1194 del Código Civil. Cuarto: Puntualiza que se observa en los dos contratos de arrendamiento y en los recibos de pagos, que el canon de arrendamiento era una cantidad inferior a la cancelada en los momentos actuales y su actualización periódica en el canon de arrendamiento recae en menos de un año, haciendo un uso inapropiado del artículo 14 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en junio de 2009 quiso hacer un incremento exagerado, y la aceptación esta vez fue negativa, surgiendo todo el conflicto, y violando la Gaceta Oficial del 2009 del Decreto de Congelación de Alquileres. Resalta que pese a ser responsabilidad de la actora, (según cláusula 5 del contrato) aceptó cancelar los servicios públicos, para llevar una buena relación con la actora, los cuales están al día. Quinto: Afirma que la demandante enfatiza que tiene tres hermanos que se encuentran pagando alquiler, pero son dos las alquiladas, esgrimiendo que en conversaciones familiares decidieron no habitar estos inmuebles, ya que si los mantienen alquilados, existe un ingreso para la familia, además que tienen una estabilidad familiar, social y económica y no lo podrían cambiar de la noche a la mañana ya que los perjudicados serian sus hijos menores. Sexto: Resalta que siempre tuvo la disposición de ayudar para que nadie saliera perjudicado, agradeciendo el alquiler del inmueble donde la demandada vive con su hija menor y esposo, por lo que actuando con buena fe acudió ante las oficinas de inquilinato-Iribarren, para llevar a cabo la conciliación y evitar llegar a los tribunales, se le manifestó la buena disposición de resolver la controversia y pidiendo al demandante que diera oportunidad de desalojar el inmueble en el momento de recibir formalmente un apartamento en compra. Séptimo: Manifiesta que la actora tiene reiteradas denuncias por varios organismos debido a que su medio de presión para el desalojo del inmueble ha sido desconectar la bomba del tanque que surte el agua y cerrar la llave de paso de agua, dejando sin el preciado liquido sabiendo que es un recurso indispensable, de conformidad con el artículo 5 literal 1, 3 y 10 de la Ley de Aguas y que tiene al día los recibos de pago de los servicios públicos; sin embargo asegura que aunque la ley hace énfasis en una indemnización proporcional en el canon de arrendamiento, sigue cancelando el monto que le corresponde y los servicios públicos. Octavo: Destaca que existe falta de interés de la actora por cuanto no se ha ocupado de la verificación de las mencionadas consignaciones, ni de las obligaciones a cumplir. De seguidas opone las cuestiones previas establecidas en los ordinales 1 y 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el asunto KP02-S-2009-011428 debe ser acumulado por razones de accesoriedad o de conexión al KP02V-2009-003489, y también que la accionante no es la dueña del inmueble, ni presentó documentos que la acrediten como tal ni poder del verdadero propietario. Enfatiza la falta de cualidad de la actora, tomando en cuenta la falta de sus obligaciones a seguir. El día 17 de febrero de 2010 se recibió escrito de promoción de pruebas presentada por la Abg. María Castro. El día 19 de noviembre de 2010 se admitió las pruebas presentadas a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva. El día 24 de febrero de 2010 la parte demandada presentí escrito de promoción de pruebas. El 01 de marzo de 2010 se admitieron las pruebas a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva, asimismo se le indicó a las partes que la causa está en etapa de sentencia. El 02 de marzo de 2010 recibió escrito de informes. El 08 de marzo de 2010 se difirió el dictamen de la sentencia por cúmulo de trabajo existente. ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO La parte actora acompañó su libelo de demanda de los siguientes instrumentos probatorios: I. Original de contrato de arrendamiento suscrito el 28 de agosto de 2006 entre la actora y la accionada. II. Original de contrato de arrendamiento suscrito el 19 de marzo de 2007 entre la actora y la accionada. Estos contratos por no haber sido desconocidos, tienen de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, pleno valor probatorio. Y así se establece. III. Copias simples de informe médico, récipes y factura de pago a médico. Las cuales fueron tachadas en su debida oportunidad, en el escrito de contestación. Y pese a no haber sido formalizada la tacha intentada, estas pruebas carecen de eficacia probatoria, en virtud de tratarse de copias simples. Todo ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece. Junto con la contestación la parte accionada trae a los autos: a. Copias simples de expediente de consignación Nº KP02-S-2009-11428. El cual por tratarse de un instrumento emanado de un tribunal, tiene pleno valor probatorio. Y así se decide. b. Pestaña de contrato sin sello, firma ni logo de empresa alguna. El cual carece de fuerza probatoria, al no evidenciar absolutamente nada. Y así se señala. c. Un (01) Recibo emanado de HIDROLARA. d. Dos (02) Recibos emanados de ENELBAR. e. Cuatro (04) Facturas emanadas de ENELBAR. f. Una (01) Factura emanada de HIDROLARA. Estos instrumentos, por no haberse controvertido el pago de los servicios públicos, no tienen eficacia jurídica en esta controversia. Y así se señala. g. Copia simple de los dos contratos de arrendamiento valorados más arriba. h. Copia simple de hipoteca otorgada a la accionada. Este instrumento por nada aportara lo debatido en autos, también es desechado de este acervo bajo análisis. Y así se establece. i. Copia simple de documento suscrito por la accionada con ASOPROVIPIENORTE, el cual no puede ser valorado en razón de estar las fotocopias traídas truncadas. j. Original de constancia de la asistencia infructuosa en la conciliación de las partes aquí contendientes por ante la Dirección de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara. k. Notificación librada por la Oficina de inquilinato recién referida a la actora. Las cuales por haber sido emanadas de un funcionario público y no haber sido tachadas, tienen pleno valor probatorio. Y así se decide. Llegado el lapso probatorio la parte demandante hace uso de ese derecho, promoviendo: I. El mérito favorable de los autos. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Y así se estima. II. Trece (13) recibos de pago a favor de la accionada desde octubre de 2007 hasta octubre de 2008. Estos instrumentos fueron tachados de manera ineficaz al momento de presentar pruebas la contraparte, en razón de no haberse formalizado la misma. Pese a este ataque, estos instrumentos no fueron desconocidos, por lo que son valorados como pruebas en esta contienda. Y así se decide. III. Registro de servicio INTER y su suspensión. Los cuales al no haber sido ratificados en juicio, no tienen eficacia probatoria alguna, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se expresa. Por su lado la parte demandada, lo hizo así: A. Invocó el mérito favorable de los autos. Sobre lo cual se pronunció el Tribunal más arriba. B. Ratificó las pruebas, que acompañaron el escrito de contestación. Las cuales fueron valoradas más arriba. C. Consignó dos recibos de pago de fechas 28 de noviembre de 2008 y 26 de enero de 2009, a su favor y emanados de la parte actora. Los cuales, por no haber sido desconocidos, tienen pleno valor probatorio en esta contienda. Y así se estima. Posterior al inicio de la etapa de sentencia, presentó la parte actora partida de nacimiento de la accionante y partida de defunción de su padre. Por tratarse de instrumentos públicos, esta Juzgadora hace el siguiente pronunciamiento: por no estar siendo debatido, en absoluto, la relación entre padre e hija, ni el fallecimiento de aquel, estos instrumentos carecen de eficacia probatoria. Y así se decide. SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, con base al artículo 346, ordinales 1°y 3°, del Código de Procedimiento Civil. Para resolver la Cuestión Previa referente al ordinal 1, el artículo 349 de nuestro Código Adjetivo prevé: Alegadas las cuestiones previas a que se refiere el ordinal 1° del artículo 346, el Juez decidirá sobre las mismas en el quinto día siguiente al vencimiento del lapso de emplazamiento, ateniéndose únicamente a los que resulte de los autos y de los documentos presentados por las partes. (omissis) En lo que respecta a la cuestión previa relativa al ordinal 3, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 350 señala: “Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente: El del ordinal 3°, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso.” Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece: Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal). Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda. En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las cuestiones previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, toma como elementos probatorios los que rielan en autos. Es importante resaltar también que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido, así como lo dicho por Leoncio Cuenca Espinoza en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Ordinario, p. 115: “(A)un cuando el demandante no contradiga las cuestiones previas opuestas por el demandado, el Juez no debe entenderlas admitidas, sino que deberá decidir sobre su procedencia y, las declarará con lugar, sólo en caso que no sean contrarias a derecho”, con lo que coincide plenamente quien esto juzga. De tal manera, que pasa esta jurisdicente de seguidas a analizar las cuestiones opuestas. Primera Cuestión Opuesta: Con respecto a la cuestión previa del numeral 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, observa esta Juzgadora que dicha cuestión previa propuesta por la parte demandada se refiere a la acumulación a otros proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia. A los fines de resolver citamos criterio emanado del Tribunal Supremo de Justicia, contenido en Sentencia proferida por la Sala Constitucional en fecha 10 de Agosto de 2001, número 1414, quien expresó respecto a la acumulación de causas lo siguiente: “… La figura de la acumulación de causas, consagrada en el artículo 80 del C.P.C; consiste en la unificación dentro de un mismo expediente, de causas, que revisten algún tipo de conexión, para que sean decididas en una sola sentencia. Se encuentra dirigida a evitar el pronunciamiento de Sentencias contradictorias sobre un mismo asunto y también garantizar los principios de celeridad y economía procesal…”. Son condiciones para que proceda la acumulación, la existencia de dos o más procesos y que entre ellos exista una relación accesoria de continencia o conexidad. Al respecto los artículos 51 y 52 del Código de Procedimiento Civil señalan respectivamente: Cuando una controversia tenga conexión con una causa ya pendiente ante otra autoridad judicial, la decisión competerá a la que haya prevenido. La citación determinará la prevención. En el caso de continencia de causas, conocerá de ambas controversias el Juez ante el cual estuviere pendiente la causa continente, a la cual se acumulará la causa contenida. Y, Se entenderá también que existe conexión entre varias causas a los efectos de la primera parte del artículo precedente: 1º Cuando haya identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente. 2º Cuando haya identidad de personas y título, aunque el objeto sea distinto. 3º Cuando haya identidad de título y de objeto, aunque las personas sean diferentes. 4º Cuando las demandas provengan del mismo título, aunque sean diferentes las personas y el objeto. Así, según el autor Ricardo Henríquez la Roche, en el libro de Comentarios al Nuevo Código de Procedimiento Civil, publicado por el Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, en la página 113, sostiene el criterio: “… de que las causas tienen tres elementos de identificación: 1) Identidad de sujetos (eadem personae) siempre que éstos vengan al juicio con el mismo carácter que en el juicio conexo, 2) Identidad de objeto (eadem res), es decir, que la cosa demandada sea la misma, 3) Identidad del título (eadem causa petendi), sea, que sendas demandas estén fundadas en la misma razón y en el mismo concepto, los tres elementos responden a las preguntas: quiénes litigan, qué litigan y por qué litigan. Los dos últimos son los elementos objetivos de identificación de las causas o pretensiones, en tanto el primero se denomina elemento subjetivo. Una conexión objetiva provoca una acumulación de sujetos, en tanto una conexión subjetiva provoca una acumulación de pretensiones, lo que se deduce del Ordinal 3° del artículo 1395 del Código Civil. Señala la parte accionada que deben acumularse las causas KP02-S-2009-011428 y KP02-V-2009-003489, intentada la primera por la accionada para realizar consignación inquilinaria por ante el Juzgado cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, mientras la segunda es incoada en este Tribunal accionando desalojo la actora y beneficiaria del primer expediente. Sin embargo es palmario que las pretensiones de ambos expedientes no son acumulables, pues en el primer caso no hay contención alguna. Los expedientes de consignación son solicitudes, donde el beneficiario del pago no puede oponer excepción o defensa alguna, porque no existe ningún ataque procesal. Es tan sólo la protección que el Estado brinda al locatario, en caso de no querer recibir el canon el locador respectivo. Esto es la causa petendi de cada expediente es totalmente diferente. Es por ello forzoso concluir que la cuestión previa de acumulación de autos que ha opuesto el accionado debe ser declarada SIN LUGAR. Así se decide. Segunda Cuestión Opuesta: Opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal tercero (3°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado actor, pues asegura que la acción debe ser presentada por la propietaria del inmueble, siendo que la accionante no presenta poder legal del propietario ni documentos que la avalen como tal. Así las cosas, es de una claridad meridiana que este ataque no encuentra subsunción en la norma invocada que se refiere a que el apoderado actor NO TIENE TAL CONDICIÓN, y en el caso de autos lo planteado es que la actora NO PUEDE SER TAL, lo que hace forzoso que la presente cuestión previa opuesta de conformidad con el artículo 346 ordinal 3°, del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar y en consecuencia, es declarada SIN LUGAR.- Y así se decide. FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA ACTORA PARA SOSTENER EL JUICIO Por razones de técnica procesal, este Tribunal debe dilucidar como punto previo si existe la falta de cualidad e interés de la demandante para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto esta Juzgadora observa: Alega la oponente, en la oportunidad de la contestación de la demanda, que se verifica la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto la demandante no es la propietaria del inmueble ni muestra poder alguno. El ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado: "(…)En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”. La Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de febrero de 1964, tomando los conceptos emitidos por el Dr. Luis Loreto, expresó: "(…)7.- La legitimación es uno de los requisitos procesales que debe ser examinado por el órgano jurisdiccional en el acto de sentenciar. En la doctrina procesal moderna, la legitimación tiene un significado concreto. Así como la capacidad -llamada también legitimatio ad causam- implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. Tal aptitud viene determinada por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal; por lo que, sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión, son legitimadas en el proceso en que la misma se deduce". Cuando se habla de legitimación, para decirlo en términos de Carnelutti en su obra “Instituciones de Derecho Civil”, se habla de la idoneidad para ser sujeto de la relación que se desarrolla en el acto. Siguiendo a Rodrigo Rivera Morales en su libro “Nulidades Procesales Penales y Civiles”, se puede afirmar que la naturaleza de la legitimación es material, no procesal, pues deberá deducirse de la relación jurídico-material que se invoca en el proceso concreto. Por ello esta cuestión pasaría a ser objeto de controversia y se convertiría en thema decidendi, que habrá de resolverse en la sentencia. Aquí entonces es imprescindible destacar que lo discutido en esta contienda no es la propiedad ni la posesión legítima del inmueble de marras, sino si es pertinente o no el desalojo exigido por parte de la accionante, en razón de la relación locativa que ambas partes aceptan. La defensa de que el arrendador no sea propietario del inmueble arrendado, no tiene cabida dentro de nuestro derecho, pues nuestra legislación permite el arrendamiento de la cosa ajena. Conviene incluso quien esto juzga con lo señalado por José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías, pág. 301 en que si el arrendador no es propietario, el contrato no es nulo ni anulable, pues el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes. En este mismo sentido, es de destacar que la actora asevera ser arrendadora del inmueble de marras, y lo prueba a través del contratos de arrendamiento privados presentados con el escrito libelar (folios 04, 05 y 06), el cual no fue desconocido en el momento legal oportuno, sino que por el contrario se presentaron por la accionad en copia simple. Así las cosas, considera pertinente esta Juzgadora indicar que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 20 que: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. Estableciendo así el legislador que los términos pactados en el contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario SE MANTIENEN INCÓLUMES, teniendo el arrendador, por ser parte en la relación locativa, -aunque en este caso no sería actual propietario del bien arrendado- plena legitimación para ser parte en el presente juicio, pues el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes, pudiendo el propietario presentar acción contra el arrendador-no propietario, en caso de ver afectado alguno de sus derechos. En este sentido señala Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pág. 149: Sobre la sustitución de la persona del arrendador independientemente sea la causa, la relación contractual seguirá en los mismos términos y condiciones en que se contrató, pero el arrendatario deberá cumplir frente al nuevo arrendador o propietario (artículos 1.605 y 1.606 Código Civil; artículo 20 del decreto). Es decir, el inquilino sigue, mientras cumpla con sus obligaciones, protegido por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no importando si el bien arrendado pasare a otro propietario por cualquier medio legal. Debiendo en consecuencia de todo lo expuesto ser desechada esta defensa. Y así se decide. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba. En el caso bajo estudio la parte demandante plantea que existe incumplimiento por parte de la locataria en cuanto al pago de los doce cánones subsiguientes al mes de agosto de 2008, destacando que el contrato que se pactó a tiempo determinado se transformó, pues al vencimiento del mismo no se suscribió uno nuevo, por lo que exige el desalojo del inmueble arrendado. Es de destacar que el resto de sus argumentos, (que el inmueble no está en buenas condiciones, que del canon se ayuda la actora y su madre, que sus hermanos podría utilizar el inmueble) son simples afirmaciones que colorean su único argumento para exigir el desalojo: la falta de pago. Por su lado, la demandada en su defensa señala que hace consignación inquilinaria en el asunto Nº KP02-2009-011428, por cuanto la actora quiso en junio 2009 hacer un nuevo incremento en el mismo, incumpliendo la Resolución de Congelación de Alquileres. Como pruebas a lo alegado en actas constan recibos de pago de la accionada, otorgados por la locadora (folio 77 y 78) donde están incluidos los pagos de agosto (recibo Nº 23), septiembre (recibo Nº 24) y octubre de 2008 (recibo Nº 25), por lo que la insolvencia argumentada sobre estos meses es falaz. Y así se determina. Ahora bien, es imprescindible para esta Juzgadora señalar, -en razón de la especialidad de la materia inquilinaria, la cual tiene una particular protección para los derechos del inquilino, lo cual se evidencia en el artículo 7 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- que los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura dictaron Resolución publicada en Gaceta Oficial bajo el N° 37667, el 08 de abril de 2003, mediante la cual se mantienen en todo el territorio nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por conceptos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado el alquiler de vivienda, servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional. También esta Sentenciadora advierte que la medida de congelación de alquileres de la resolución arriba indicada fue prorrogada en varias oportunidades por resoluciones conjuntas de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura: el 06 de abril de 2004, con la publicación en la Gaceta Oficial número 37.914; el 19 de mayo de 2004, Gaceta Oficial número 37.941; y así sucesivamente, siendo la última de ellas la publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.295 de fecha 30 de octubre de 2009. De tal manera que estaba vigente la congelación de marras al momento de arrendar el inmueble, 28 de agosto de 2006, fecha de inicio aceptada por ambas partes. Así, en el caso subiudice, el inmueble arrendado es una casa, como se concluye del escrito libelar (vuelto del folio 2) y de la contestación (folio 25), por lo que se encuentra protegida por la congelación de alquileres indicada ut supra. Analizados los contratos que norman la relación inquilinaria se evidencia que no señala el canon a cobrar, aun cuando sí se hace referencia al modo de pago, (mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco días), por lo que en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se debe tomar de lo probado en autos. En razón a ello esta Juzgadora, haciendo uso del principio de la comunidad de la prueba, observa de los recibos traídos por la arrendadora, que estos se cancelaban con DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.220, 00), hasta el mes correspondiente al período del 28 de enero de 2008 al 28 de febrero de 2008, -pues luego la inquilina comenzó a cancelar TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00)- de lo que se concluye que el canon inicial pactado fue de DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.220,00), el cual es un canon inmodificable hasta ahora. Y así se establece. De todo lo recién expuesto se tiene que la inquilina estuvo cancelando mensualmente un aumento ilegal consistente en OCHENTA BOLÍVARES POR NUEVE MESES, que asciende a SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.720,00). Cantidad que corre a su favor y que deberá ser descontada de los cánones subsiguientes. Y así se decide. De esta manera, queda establecido, como señaló más arriba, que la inquilina está solvente, según las pruebas analizadas a profundidad en estos momentos, hasta el mes correspondiente al período desde el 28 de octubre hasta el 28 de noviembre, ambos de 2008. Y así se decide. Ahora bien del expediente de consignación se advierte que comenzó a realizarse desde el 16 de septiembre de 2009, y estando SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 720,00) a favor de la inquilina, se concluye que está solvente hasta tres meses después del 28 de noviembre de 2008, esto es los meses correspondientes a los meses desde el 28 de noviembre de 2008 el 28 de febrero de 2009, esto es diciembre 2008, enero y febrero 2009. Cabe aquí acotar que la tempestividad en el pago, de la manera pactada, es parte del deber que tiene el locatario. Sobre esto, como bien indica la parte actora el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Destacado propio). Referente a este artículo señala Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pág.181: “el pago por consignación deberá ser efectuado dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a la oportunidad en que estaba obligado a pagar el respectivo canon de arrendamiento a que se contrae la consignación”. Interpretación que expresamente acoge quien esto decide. Aplicando la norma in comento al caso subiudice, se desprende entonces del contrato suscrito el 19 de marzo de 2007, tal como se desprende de valoración hecha más arriba, que la consignación debió efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad pautada. Para determinar este vencimiento, se analiza a profundidad el contrato in comento. Allí se señala 19 de marzo de 2007 como fecha de continuación de la relación contractual, siendo que de la cláusula 1 del contrato bajo análisis, se deriva que la inquilina debía cancelar por dentro de los primero cinco días de cada mes, por mensualidades adelantadas. Lo cual nos indica que la consignación legítima debía efectuarse dentro de los primeros quince días siguientes a los 05 de cada mes a gozar o utilizar el bien, -es decir, el 20 de cada mes- so pena de no ser considerada tempestiva la respectiva consignación arrendaticia. Y así se determina. Ahora bien, el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puntualiza lo siguiente: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título (VIII), se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda” (Negrita del Tribunal). Razón por la cual a tenor del artículo antes señalado pasa esta Juzgadora a analizar y apreciar la legitimidad o ilegitimidad de la consignación efectuada, a través del expediente de consignación valorado más arriba. De autos se observa que, se cumplió con los requisitos establecidos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al presentarse (folio 31) la consignación mediante escrito ante un Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, con la indicación completa del beneficiario, el motivo por el cual se efectuaba tal consignación, y la indicación de la dirección del arrendador. Y así se establece. Aplicando el razonamiento explanado más arriba, con respecto a la cancelación de marzo de 2009, (pues aunque alegó en la consignación inquilinaria pagar agosto y septiembre de 2009, ante el señalamiento de pago insoluto desde agosto de 2008, quedó claramente establecido, como se señaló más arriba, su solvencia sólo hasta febrero de 2009), el pago consignatario lo debió realizar antes del 21 de marzo de 2009. Por lo que al hacerlo, el 16 de septiembre de 2009, folio 29, lo hizo de manera EXTEMPORÁNEA, y así se establece. De igual manera y haciendo similar cálculo, se observa que sobre el pago correspondiente al mes de abril de 2009 aparece que se consignó el pago en fecha 16 de septiembre de 2009, cancelación que correspondía hacerse hasta el 21 de abril de 2009 por lo que este pago, se encuentra también EXTEMPORÁNEO. Y así se establece. Así, al quedar evidenciada la insolvencia con más de dos mensualidades continuas, es inoficioso el análisis sobre el resto de las probanzas referido a pagos correspondientes. Y es forzoso concluir que es ajustada la solicitud de desalojo presentada por la actora. Y así se decide. DECISIÓN En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: 1. CON LUGAR la acción por motivo de DESALOJO interpuesta por ELIANA YOLIMAR PÁRRAGA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédulas de identidad N° V-11.792.458. CONTRA ANGIE JOSEFINA DÍAZ QUIROZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.258.501. 2. SE ORDENA a la parte demandada entregar la planta alta de una casa ubicada en la carrera 22 entre calle 51 y 52 Municipio Iribarren, jurisdicción de la parroquia Concepción del estado Lara. 3. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida. PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 15 días del mes de marzo de 2010. Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación. La Juez, Abg. Patricia Riofrío Peñaloza La Secretaria, María Milagro Silva En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las .