TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-002730
En el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por los ciudadanos WILFREDO SOLANO NIÑO y MARYORY LEON ROJAS, titulares de las cédulas de identidad números 15.697.127 y 15.147.361, en ese orden, representados judicialmente por los abogados Carlos José Zavarse Pabon y Jaime García Rengel, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 31.777 y 15.281, respectivamente, contra los ciudadanos YORLI ENRIQUE FRANCIS VASQUEZ y JULY ELIRIA CARRASQUEL DE FRANCIS, titulares de las cédulas de identidad números 6.045.385 y 6.234.220, respectivamente, representados judicialmente por los abogados Jaime Rafael González Alayon y Vicente Calderón Terán, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 88.777 y 38.516, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoado el 09 de julio de 2010 y se admitió el 19 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que según documento protocolizado el 17 de marzo de 2009, son propietarios de un inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.7.560, constituido por una casa ubicada en la parroquia San Juan, Calle Sur Diez (Sur 10), entre las esquinas de Angelitos y Quebrados, marcada con el Nº 20, Municipio Libertador, Distrito Capital
Que según documento autenticado el 23 de noviembre de 2006, el anterior propietario dio en arrendamiento a los ahora demandados, por la duración de un (1) año, contado desde el 01 de diciembre de 2006 con vencimiento el 01 de diciembre de 2007, prorrogable por el periodo de un año (1) si una de las partes no notificaba a la otra su deseo de no prorrogarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento y por el canon de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales.
Que al vencimiento del periodo original, el contrato se renovó por una año y venció el 01 de diciembre de 2008, pero antes del vencimiento de la prórroga, el 30 de octubre de 2008, se le notificó a los arrendatarios la voluntad de no prorrogar nuevamente el contrato, por lo que tendría derecho a la prórroga legal de un (1) año, conforme a lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que concluyó el 01 de diciembre de 2009. Se le notificó igualmente que tenía pactado la venta del inmueble. Que en el contrato se identificó al inmueble arrendado con el Nº 23, siendo lo correcto Nº 20.
Que vencida la prórroga legal, los arrendatarios se han negado a restituir el inmueble, por lo cual los demanda a los fines que convengan o sean condenados a cumplir con el contrato y en consecuencia a hacer entrega del mismo y en pagar las costas procesales, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1167 del Código Civil.
El valor de la demanda se estimó en la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000).
En diligencias del 09 y 10 de agosto de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente a los codemandados, quienes oportunamente el 13 de agosto de 2010, presentaron escrito de contestación a la pretensión de la parte actora.
En efecto, negaron tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Que el antiguo propietario sólo era dueño del cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad del inmueble arrendado y vendió su derecho a los actores, quienes se subrogaron en los derechos derivados del contrato de arrendamiento, sin haberle notificado de la venta, incumpliendo con normas de orden público y violando el derecho de preferencia, de acuerdo a lo previsto en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la venta se hizo el 17 de marzo de 2009, y la subrogación de los derechos del contrato de arrendamiento lo aceptan al hacer pagos a los actores de esta demanda y así el contrato de arrendamiento se vuelve a tiempo indeterminado. Que han venido pagando las pensiones de arrendamiento tanto al anterior propietario como a los nuevos propietarios hoy actores.
Que quieren hacer valer una notificación del 30 de octubre de 2008, sin validez por haberse hecho en una tercera persona. Que fue recibida por la señora María Dolores León Ibarra, quien es vecina.
Que el contrato se ha indeterminado dado que tanto el anterior como los nuevos propietarios han aceptado el pago de las pensiones de arrendamiento. Que no consta ninguna oferta de venta del inmueble a su favor. Que la notificación es nula por no habérsele hecho en forma personal, por lo que se debe declarar sin lugar la demanda. Sobre la base de esos hechos y alegando que el contrato de venta les viola el derecho de preferencia, solicitaron que la demanda sea declarada sin lugar.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, para lo cual se valoran las pruebas promovidas.
Junto al libelo de demanda, la parte actora produjo copia certificada de instrumento registrado el 17 de marzo de 2009, bajo el Nº 2009.310, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.7.560, correspondiente al libro de folio real del año 2009, relativo a la compra que hicieron los ciudadanos Wilfredo Solano Niño y Maryory León Rojas a Roberto Nicolás Gómez Peniche, el cincuenta por ciento (50%) del inmueble arrendado. El contenido de dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, al tenerse como fidedignas dichas copias por no haber sido impugnadas.
Aportó asimismo, copia certificada de instrumento autenticado el 23 de noviembre de 2006, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano Roberto Nicolás Gómez Peniche como arrendador y los ciudadanos Yorli Enrique Francis Vásquez y July Eliria Carrasquel de Francis, como arrendatarios, sobre el inmueble arriba descrito, por la pensión de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales y por la duración de de un (1) año a partir del 01 de diciembre de 2006, quedando prorrogado automáticamente por períodos iguales de un (1) año, si al término del primer año o de sus prórrogas, ninguna de las partes avisa a la otra su voluntad de darlo por terminado. Dicho aviso debía darse por escrito y por lo menos con treinta (30) días calendario de anticipación a la fecha de terminación del contrato. Dicho instrumento también merece fe su contenido, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tenerse como fidedignas dichas copias por no haber sido impugnadas.
La parte actora con el libelo de demanda, aportó copias simples de actuaciones llevadas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y en la etapa probatoria, tanto la parte actora como la demandada las aportó en copias certificadas. De dichas actuaciones que merecen fe su contenido a tenor de las mismas normas antes referidas, se observa que el 03 de octubre de 2007, a solicitud de los arrendatarios se abrió un expediente de consignaciones arrendaticias. Asimismo, consta que el 13 de abril de 2009, el ciudadano Roberto Nicolás Gómez Peniche, solicitó la entrega de las pensiones de arrendamientos desde septiembre de 2007 a marzo de 2009.
Dentro de esas mismas actuaciones, consta escrito presentado el 02 de junio de 2009 por la ciudadana Yuly Eliria Carrasquel de Francis, mediante el cual admite su condición de inquilina del inmueble identificado con el Nº 20 y no 23 y que por “..haber llegado a un arreglo con el actual propietario, ciudadano RAFAEL FELINO GOMEZ y con su apoderado Dr. CARLOS JOSÉ ZAVARSE”, manifestó su conformidad en que las cantidades consignadas fuesen retiradas por el nuevo propietario.
Igualmente, consta escrito presentado por esa misma ciudadana ante dicho Tribunal de consignaciones el 01 de diciembre de 2009, por medio del cual, solicitó la reapertura del expediente de consignaciones a los fines de depositar la pensión del mes de noviembre de 2009, dado que por acuerdo verbal se pactó que los pagos se harían a los ciudadanos Wilfredo Solano Niño y Maryory León Rojas “…en su carácter de compradores del inmueble que habito, tal y como se evidencia de copias en notificación efectuada a tales efectos, de fecha 30 de Octubre de 2008”.
Consta en el expediente, copia simple de acta del 30 de octubre de 2008, levantada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, quien a petición del ciudadano Roberto Nicolás Gómez Peniche, se trasladó y constituyó en la avenida San Martín y la funcionaria autorizada por la Notaría fue atendida por la ciudadana María Dolores León Ibarra, titular de la cédula de identidad Nº 23.634.357, vecina de los demandados y a quien se le notificó que no le sería renovado el contrato, que a su vencimiento comenzaría a correr la prórroga legal y que tenía pactada la venta del inmueble con los ciudadanos Wilfredo Solano Niño y Maryory León Rojas.
Siendo así, a pesar que en dicha actuación de la Notaría Pública no consta que la misma se haya constituido en la dirección del inmueble ni haber hecho la notificación personal de los arrendatarios ni que se haya hecho en persona mayor de edad que se encontrase para ese momento en el mismo sino a una señora que dijo ser vecina, se tiene que efectivamente dicho acto de comunicación cumplió el fin deseado, dado que, de acuerdo a lo arriba analizado, la propia parte demandada admitió tener conocimiento de dicha notificación cuando acudió al Tribunal de Consignaciones y solicitó la reapertura del expediente para hacer las consignaciones respectivas a los nuevos propietarios, según la notificación en referencia, tal como lo manifestó la ciudadana Yuli Eliria Carrasquel, mediante escrito del 02 de junio de 2009.
Por ello, no tiene asidero jurídico el alegato de los demandados en restar eficacia a la citada notificación, cuando de las actuaciones procesales se tiene que ellos tenían perfecto conocimiento del contenido de la comunicación referida a la solicitud hecha por el antiguo propietario, respecto a su voluntad de no prorrogar el contrato y la venta pactada con los hoy actores del inmueble por ellos ocupados.
A pesar de los alegatos genéricos respecto a la violación del derecho preferente para adquirir el inmueble vendido y ocupados por ellos como arrendatarios, se tiene que de acuerdo a lo previsto en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 1547 del Código Civil, ese derecho preferente debe ejercerse dentro del lapso de caducidad allí previsto, esto es, dentro de los cuarenta (40) días contados desde el momento en que los demandados hayan sido notificados de la venta, pero para el caso que, los arrendatarios no se encuentren o no hayan sido notificados, dicho lapso se computa desde el momento en que quede probado hayan tenido conocimiento de tal enajenación. Los citados artículos, señalan:
Artículo 47.El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 260, del 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, en el Expediente N°. 2004-000807, abandonó el anterior criterio, según el cual, el lapso de caducidad debía computarse desde el momento de la protocolización de la venta y en su lugar, señaló:
“…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas…..Omissis
Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.
En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.
Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.
La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito)”.

Aplicando el criterio parcialmente transcrito al caso bajo examen, se tiene por demostrado que los arrendatarios tuvieron conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupan como arrendatarios desde el 02 de junio de 2009, cuando la ciudadana Yuli Eliria Carrasquel, presentó un escrito ante el Juzgado de Consignaciones y reconoció la existencia de nuevos propietarios, a pesar que el 30 de octubre de 2008, la Notaría Publica dejó constancia de haber notificado de ello a una vecina de los arrendatarios y reconocido nuevamente por escrito presentado el 01 de diciembre de 2009, por medio del cual, solicitó la reapertura del expediente de consignaciones a los fines de depositar la pensión del mes de noviembre de 2009, dado que por acuerdo verbal se pactó que los pagos se harían a los ciudadanos Wilfredo Solano Niño y Maryory León Rojas como nuevos propietarios.
Siendo así, teniendo pleno conocimiento de la venta del inmueble a terceras personas, desde esa fecha, exclusive, comenzó a computarse el plazo fatal de cuarenta (40) días a los fines de ejercer el derecho a retracto legal arrendaticio, que venció el 12 de julio de 2009, sin que conste que lo hubieren ejercido, por lo cual operó la caducidad, mientras que la presente demanda se intentó luego de un año de haber caducado dicho derecho a favor de los arrendatarios. Según Mélich (2002, 159-160), la caducidad “…es la pérdida de una situación subjetiva (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación”.
A pesar que dicha notificación auténtica no pudo producir efectos a los fines que comenzara a correr el lapso fatal a los fines que ejercieran el derecho al retracto, dado que dicho acto requiere de determinadas formalidades, consta que la misma cumplió su fin respecto a los otros hechos que se le quiso comunicar a los arrendatarios, como la voluntad del dueño para ese momento de no renovar el contrato a su vencimiento, pues de las actuaciones arriba indicados, se tiene que la parte demandada reconoció haberse impuesto del contenido de la misma ante un Funcionario Público, esto es, ante el Tribunal de Consignaciones, por lo que se tiene que la misma cumplió su fin a que estaba destinada, por lo que no pudo haberse indeterminado dicho contrato, dado el desahucio.
Al respecto, la Sala Constitucional en sentencia Nº 2294 del 14 de diciembre de 2006, expediente Nº 06-0730, respecto a la interpretación del artículo 1.137 in fine del Código Civil, señaló:
“Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.
En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.
En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide”

De acuerdo a lo parcialmente transcrito, se presume iuris tantum que el arrendatario conoció del contenido de la notificación hecha por el Notario Público, pues no se aprecia prueba alguna que desvirtué tal hecho ni que el arrendatario pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla, dado que se limitó a alegar que no le fue hecha en forma personal, máxime cuando la propia parte admitió conocerla e hizo uso de ella.

TERCERO
De acuerdo a lo expuesto, se destaca que el contrato de arrendamiento originalmente pactado entre el ciudadano Roberto Nicolás Gómez Peniche y los hoy demandados por la duración de un (1) año, contado desde el 01 de diciembre de 2006 con vencimiento el 01 de diciembre de 2007, prorrogable por el periodo de un año (1) si una de las partes no notificaba a la otra su deseo de no prorrogarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento y por el canon de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales.
Que al vencimiento del periodo original, el contrato se renovó por una año y venció el 01 de diciembre de 2008, pero antes del vencimiento de la prórroga, el 30 de octubre de 2008, se le notificó a los arrendatarios la voluntad de no prorrogar nuevamente el contrato, por lo que tendría derecho a la prórroga legal de un (1) año, conforme a lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que concluyó el 01 de diciembre de 2009.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación, por lo que a su vencimiento, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por los ciudadanos WILFREDO SOLANO NIÑO y MARYORY LEON ROJAS contra los ciudadanos YORLI ENRIQUE FRANCIS VASQUEZ y JULY ELIRIA CARRASQUEL DE FRANCIS. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, matriculado con el Nº 219.1.1.7.560, constituido por una casa ubicada en la parroquia San Juan, Calle Sur Diez (Sur 10), entre las esquinas de Angelitos y Quebrados, marcada con el Nº 20, Municipio Libertador, Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:30 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ