TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiocho de marzo de dos mil once
200º y 152º

ASUNTO : KP02-V-2009-004823

PARTE ACTORA: ANNI FRANZI COPPOLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.727.927, y el ciudadano MIGUEL ABRAHAM GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.844.834.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado Ricardo Díaz, inscrito en el IPSA bajo el N° 114.330, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: CLARA EUGENIA CAMPINS CAMEJO Y MARISELA CAMPINS CAMEJO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 3.858.495 y 2.914.467 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DEL LA PARTE DEMANDADA: HAROLD CONTRERAS ALVIÁREZ, AMILCAR VILLAVICENCIO, RUBÉN RODRÍGUEZ, HENNRY ALVIÁREZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 23.694, 90.413, 90.096 y 41.861, respectivamente, de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos ANNI FRANZI COPPOLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.727.927, y el ciudadano MIGUEL ABRAHAM GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.844.834 contra las ciudadanas CLARA EUGENIA CAMPINS CAMEJO y MARISELA CAMPINS CAMEJO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 3.858.495 y 2.914.467, respectivamente, y de este domicilio. En fecha 24/11/2009 se presentó la demanda (F. 01 al 11). En fecha 18/12/2009 se admitió (F. 45). En fecha 21/05/2010 las codemandadas se dieron por citadas a través de su apoderado judicial (F. 61). En fecha 24/05/2010 se dio contestación a la demanda y se interpuso reconvención (F. 66 al 73). En fecha 28/06/2010 se admitió la reconvención (F. 75) y en fecha 01/07/2010 se dio contestación a la misma (F. 76 al 80). En fecha 02/08/2010 se agregaron las pruebas (F. 829. En fecha 13/08/2010 se admitieron las pruebas (F. 131). En fecha 23/12/2010 quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (F. 216). En fecha 17/01/2011 se declaró vencido el lapso de presentación de informes (F. 218) y en fecha 27/01/2011 las observaciones (F. 236).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone el actor que en fecha 26/06/1987 la ciudadana CARMEN OCTAVIO DE CAMEJO ACOSTA vendió a las demandadas y a la ciudadana CLARA BOLIVIA CAMEJO DE CAMPINS dos parcelas de terreno con los números 5 y 6 de la Urbanización El Pedregal, Avenida Bolívar y que forma parte de una extensión de la misma Urbanización, ubicadas en la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie de 1.072 Mts.2; cada una con un área de 536 Mts.2. Que luego la ciudadana CLARA BOLIVIA CAMEJO DE CAMPINS en su nombre y en representación de su cónyuge cedió sus derechos a las demandadas; todos los anteriores documentos se hicieron en forma auténtica por ante Notario Público. Que en fecha 28/07/2006 los ciudadanos YOLANDA DE GÓMEZ, EDUARDO GÓMEZ, JOSEFA GÓMEZ, MILAGRO GÓMEZ, NIEVES AVELLÁN, HERNÁN AVELLÁN, JOSÉ AVELLÁN Y ALONSO AVELLÁN liberaron una hipoteca que pesaba sobre el inmueble según documento registrado en fecha 04/09/2006 bajo el Nº 46, folio 296 al 303, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Séptimo, Tercer Trimestre, mediante el cual declaraban cancelada la hipoteca constituido en fecha 30/06/1980 bajo el Nº 39, folios 227 al 231 vto, Protocolo Primero, Tomo 5, en el cual la ciudadana CARMEN OCTAVIO DE CAMEJO ACOSTA adquirió la propiedad señalada ut supra. Que en fecha 06/04/2006 bajo documento de compra autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto bajo el Nº 49, Tomo 77 las demandadas dieron en opción a compra a las demandantes el inmueble señalado anteriormente. Que el precio convenido fue la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 340.000,00) de los cuales la demandante canceló la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,00), una mitad al momento de la suscripción y la otra mitad al momento de la entrega material del inmueble. Que las vendedoras se comprometieron a entregar el inmueble libre de personas y cosas como efectivamente se hizo. Que las vendedoras disponían de tres (03) meses contados a partir de la autenticación del instrumento, prorrogable por un mes para que las propietarias tramitaran Título Supletorio de la casa y liberar la hipoteca que pesa sobre el terreno así como la protocolización de los anteriores documentos aludidos, teniendo que notificar a los actores para dejar constancia del lapso en el cual empezaba el lapso para ejercer el derecho de compra. Que las actoras han cumplido con la obligación de liberar el inmueble y entregarlo en posesión pero no han protocolizado las demás ventas de la tradición. Que han realizado varias mejoras al inmueble y tienen la intención de adquirir la propiedad, por lo cual demandan el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción a compra. Fundamentó su pretensión en las cláusulas del contrato y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.474 y 1.488 del Código Civil, así como en jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Solicitó que las demandadas protocolicen los documentos autenticados anteriores, transmita la propiedad plena del inmueble, que fije el Tribunal el tiempo prudencial para la entrega de los TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 320.000,00) restantes, que en caso de negativa la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad, finalmente el pago de las costas procesales.

Por su parte el demandado, luego de hacer un resumen de la demanda, reconoció la suscripción del contrato de opción a compra. Rechazó los petitorios de la demanda en el sentido que no puede obligársele a la venta definitiva porque los actores nunca cumplieron oportunamente con la opción. Que se acordó ante el incumplimiento que el contrato quedaría resuelto de pleno derecho. Que las demandadas cumplieron con la obligación de entregar el inmueble, liberaron la hipoteca, que si bien algunas obligaciones fueron incumplidas los actores también incumplieron la obligación de notificar la obtención del crédito para la compra. Que ambas partes incumplieron y al Tribunal le corresponde determinar quién lo hizo en mayor grado, que se determinó también la forma de indemnizar el incumplimiento. En la reconvención las accionadas alegan que las actoras incumplieron el deber de dejar constancia del estado en que estaba el inmueble, que no demostraron haber adquirido el préstamo para comprar el inmueble. Solicita la resolución del contrato y la consecuente entrega material por los actores. Estima la reconvención en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 400.000,00) o su equivalente en unidades tributarias, 6.153,84.

Los actores reconvenidos contestaron rechazando que no hayan ejercido la opción a compra oportunamente. Que los demandados reconvinientes tenían la obligación de protocolizar los instrumentos aludidos y posteriormente notificar al actor, por lo tanto, el término para ejercer la opción no ha nacido. Que el contrato no se resuelve de pleno derecho, sino que debe mediar la intervención del órgano jurisdiccional. Que los actores tenían el permiso contractual para efectuar remodelaciones al inmueble y las fotografías no se tomaron en base a la excepción non adimple contractus, pues las demandadas no han cumplido tampoco. Que es una obligación relacionada con la eventual mejoría al inmueble pero no es un requisito indispensable para la celebración del mismo. Que aún así efectuaron inspección judicial para dejar constancia sobre el estado del inmueble. Niega tener la obligación de devolver el inmueble y solicitó que la reconvención sea declarada sin lugar.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Se acompaño al libelo:
1) Original del Poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, bajo el N° 44, Tomo 155 en fecha 16/11/2009 inserto en el Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría (Folios 13 al 15); junto al poder apud acta otorgado en fecha 26/01/2009 (F. 47) se valora como prueba de la capacidad procesal de los actores. Así se establece.
2) Copias simples de documentos autenticados y liberación de hipoteca sobre el inmueble objeto de la pretensión (F. 15 al 27); se valoran como prueba de la tradición sobre el inmueble y la liberación aludida, pues son copias fotostáticas de instrumentos públicos, permitidos según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3) Copia certificada de opción a compra autenticada en fecha 06/04/2006 ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto bajo el Nº 49, Tomo 77 (F. 29 al 30); el Tribunal lo valora como instrumento fundamental de la demanda y contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes. Así se establece.

Pruebas promovidas por el actor reconvenido
1) Promovió el mérito favorable de autos, el cual se desecha pues no constituye en sí prueba acreditadora de hechos.
2) Ratificó los instrumentos agregados junto al libelo, los cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
3) Promovió inspección judicial practicada en fecha 04/11/2008 por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara (F. 90 al 123) y solicitó nuevamente inspección judicial por este Despacho, el cual se llevó a cabo en fecha 26/10/2010 (F. 140 al 164); se valora como prueba de los trabajos realizados en el inmueble objeto de la opción a compra. Así se establece.

Pruebas promovidas por el actor reconvenido
1) Ratificó el valor de los instrumentos agregados junto al libelo, los cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
2) Solicitó la exhibición de las fotografías a tomar con ocasión a la celebración del contrato fundamental a la demanda y la notificación haciendo constar la obtención del dinero para la compra definitiva (F. 166 al 168); se valora y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.
3) Promovió experticia sobre el inmueble objeto del contrato; se desecha pues no consta en autos su impulso y evacuación por las partes. Así se establece.

CONCLUSIONES

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que las han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vinculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la Ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contravienen en sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios: tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant, en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado pro al Sala de Casación Civil de la Extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18/06/87.

Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente

“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala)

Entendidas las obligaciones de las partes este Tribunal procede a establecer cuáles son los hechos controvertidos. El contrato cursante a los folios 29 al 33 hace plena fe, pues es reconocida la convención y las condiciones; tampoco está controvertido que el demandado reconviniente haya recibido la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00) y el excedente al protocolizar el documento definitivo de venta. Tampoco están controvertidas las ventas anteriores que sirvieron de tradición para la opción a compra así como el documento por el cual la hipoteca fue liberada. Estima este Juzgado que los hechos se limitan a establecer quién ha incumplido el contrato y quien no, para determinar si procede el cumplimiento o la resolución, es decir, una cuestión de derecho. Así se establece.

Como elemento esencial del contrato el Tribunal observa que los oferentes demandados debían entregar el inmueble en posesión, registrar las ventas notariadas que sirvieron de tradición, obtener título supletorio para acreditar las bienhechurías y su valor, liberar el inmueble de la hipoteca y notificar a los actores de tales cumplimientos. El demandado debía pagar el valor del inmueble que según expuso sería a través de un ente financiero, igualmente, hacer constar las bienhechurías construidas.

Tal como consta en las actas, el accionado entregó el inmueble en posesión a los optantes, liberó el inmueble de la hipoteca, pero incumplió la expedición del título supletorio y la protocolización de las ventas que sirven de tradición, para luego pasar a la notificación. En este marco y como máxima de experiencia, el Tribunal observa que la parte demandada entregó de buena fe el inmueble en posesión a los actores desde el año 2006, por una inicial que no representa ni el SEIS POR CIENTO (06%) del valor del inmueble. También se observa que si bien las codemandadas debían notificar del cumplimiento de las demás obligaciones, los actores pudieron demostrar haber dispuesto en los más de CUATRO (04) años anteriores que poseían el dinero para honrar la obligación. Así se establece.

Si bien es cierto, los accionados recibieron una inicial por VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) estima este Juzgado que el tiempo en posesión del inmueble con las características y ubicación descrita es un beneficio que compensa con creces el dinero entregado. Igualmente, los codemandantes no demostraron participar en dejar constancias sobre las bienhechurías existentes para demostrar de buena voluntad las mejoras que se pudieran haber practicado. Entre los incumplimientos del demandado este Tribunal considera que el Título Supletorio y la protocolización de los instrumentos autenticados son los más importantes, no obstante, la falta de demostración por parte de los actores del pago y las fotografías sobre las bienhechurías también constituyen una conducta que no se corresponde con la diligencia y buena fe que debe caracterizar a los contratantes, máxime, se repite, cuando los actores han tenido una situación altamente favorable, en torno a las condiciones del contrato. Así se establece.

Siendo que ambas partes han incumplido y tal como lo señala el autor Eloy Maduro Luyando, al hablar del incumplimiento de las obligaciones (Tomo I p. 121), el incumplimiento parcial produce efectos según la magnitud del mismo, y corresponde al juez determinar su gravedad y consecuencias, igualmente, si ambas partes han incumplido. Al sopesar la conducta de ambas partes, el Tribunal estima que la parte actora no puede pretender obtener en la actualidad un inmueble con más de MIL METROS CUADRADOS (1.000,00 MTS.2) además de las bienhechurías existentes, ubicado en una zona de la ciudad donde es ampliamente conocido el alto costo de los bienes inmuebles y sus construcciones. Sin embargo, tampoco es consecuente que los demandados reconvinientes sostengan la propiedad del inmueble objeto de la venta sin indemnización alguna, cuando es claro que la parte actora a efectuado mejoras sustanciales. Así se decide.

Por las razones expuestas, este Juzgado estima que lo más ajustado a derecho es devolver a las partes a la situación jurídica en que se encontraban antes de la suscripción del contrato, pues que no puede producir efectos jurídicos la convención, toda vez que las partes han incumplido en promedio recíprocamente el deber de sostener una conducta diligente y responsable en las obligaciones asumidas, como resultado de la interpretación del emblemático artículo 1167 del Código Civil, en el cual se establece que la parte que exige el cumplimiento de una obligación debe estar en cumplimiento de sus propias obligaciones. Por lo tanto, con apego a la Tutela Judicial efectiva y la equidad, este tribunal debe resolver el contrato, y no como erradamente exponen los demandados reconvinientes que surge de pleno derecho, pues siempre debe mediar la declaración de un Juez salvo que las partes estén en acuerdo. Así se establece.

Los demandados reconvinientes deberán devolver a los actores reconvenidos, los VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00) entregados al momento de suscribir el contrato y entrar en posesión del inmueble, por otro lado, ninguna parte pagará monto adicional como indemnización, pues ambas partes han incumplido con el contrato, de conformidad con el artículo 1.260 del Código Civil y este reintegro los lleva a la misma situación jurídica antes de la contratación. Así se decide.

Sobre las bienhehurías construidas este Tribunal estima que lo más prudente en atención a lo previsto en el contrato y con el fin de solucionar definitivamente la controversia es nombrar tres expertos, uno cada parte y el tercero el Tribunal, para que a través de sus conocimientos técnicos determinen el valor, para el momento de la experticia, de las construcciones y mejoras efectuadas con el permiso respectivo, posterior a la fecha 01/05/2006, tiempo en que las partes reconocen entraron en posesión los actores. Tomando en cuenta, además de sus conocimientos, la guía que ofrecen las inspecciones de fecha 04/11/2008 por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara (F. 90 al 123) y la de fecha 26/10/2010 practicada por este Despacho. (F. 140 al 164). Así se establece.

Corolario de lo anterior y en atención a la conducta finalista que debe regir todo contrato, es menester de quien suscribe declarar SIN LUGAR la DEMANDA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos Anni Franzi Coppola y Miguel Abraham Gutiérrez Hernández, contra las ciudadanas Clara Eugenia Campins Camejo y Marisela Campins Camejo y; en cuanto a la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los últimos contra los primeros debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR, como en efecto se decide.

DECISIÓN

En merito de las precedentes consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley Declara SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, incoada por los ciudadanos ANNI FRANZI COPPOLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.727.927, y el ciudadano MIGUEL ABRAHAM GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.844.834, cuyo apoderado judicial es Ricardo Díaz, inscrito en el IPSA bajo el N° 114.330, de este domicilio, contra los ciudadanos CLARA EUGENIA CAMPINS CAMEJO Y MARISELA CAMPINS CAMEJO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 3.858.495 y 2.914.467, respectivamente y de este domicilio cuyos apoderados judiciales son los abogados HAROLD CONTRERAS ALVIÁREZ, AMILCAR VILLAVICENCIO, RUBÉN RODRÍGUEZ, HENNRY ALVIÁREZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 23.694, 90.413, 90.096 y 41.861, respectivamente, de este domicilio. Por su parte, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la Reconvención intentada por los ciudadanos CLARA EUGENIA CAMPINS CAMEJO Y MARISELA CAMPINS CAMEJO por RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra los accionantes reconvenidos ciudadanos ANNI FRANZI COPPOLA y MIGUEL ABRAHAM GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ. En consecuencia, PRIMERO: se condena a la parte actora reconvenida ciudadanos ANNI FRANZI COPPOLA y MIGUEL ABRAHAM GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ a cumplir con la entrega del inmueble constituido por una casa y las dos (02) parcelas de terreno en las cuales esta construido, situado en Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren, Estado Lara, en la Urbanización El Pedregal, Avenida Bolívar, distinguidas las parcelas con el número 5, cuyos línderos son los siguientes: Norte: en 33, 50 metros con parcela Nº 6, Sur: en 33,5º metros con parcela Nº 4, Este en 16,00metros con Colinas de Santa Rosa, Avenida de por medio y Oeste: en 16,00metros con el callejón Servicio con sentido Norte-sur que lo separa de la parcela Nº 21 de la misma urbanización; y parcela Nº 6, cuyos linderos son: Norte: en 33,50 metros con parcela Nº 7, Sur: 33,50 metros con parcela Nº 5, Este: en 16,00 metros con Colinas de San Rosa, Avenida de por medio y Oeste: en 16,00 metros con callejón de servicio con sentido Norte-Sur que lo separa de la parcela Nº 20 de la misma Urbanización; debiendo entregar el respectivo inmueble libre de personas y cosas; todo de conformidad con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1167 del Código Civil. SEGUNDO: se ordena experticia complementaria del fallo, una vez quede firme la presente decisión debiendo nombrarse tres (03) expertos, uno por cada una de las partes y el tercero designado por el Tribunal a los fines de la determinación del valor, de las construcciones y mejoras efectuadas con el permiso respectivo, posterior a la fecha 01/05/2006. TERCERO: Se ordena a los demandados reconvinientes devolver a los actores reconvenidos, los VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00) entregados al momento de suscribir el contrato y entrar en posesión del inmueble. En razón de lo anterior, No se condena en costas a las partes por no haber vencimiento total y visto la naturaleza de la presente decisión. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los veintiocho (28) días del mes de Marzo del año dos mil once (2011). Año 200º y 152º.
La Juez Temporal

Isabel Victoria Barrera Torres
La Secretaria

Eliana Hernández Silva

Se publico en esta misma fecha, siendo las 12:17pm, sentencia Nº 2011/331, se dejo copia.
La Secretaria

Eliana Hernández Silva

KP02-V-2009-004823
12/12
28-03-2011
Sentencia Nº 2011/331