REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés de abril de dos mil doce
202º y 153º
ASUNTO: KP02-R-2012-000294
DEMANDANTES: HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-12.435.291 y V-24.399.878, respectivamente, ambos de este domicilio.
APODERADOS: FARID RICHA DORADO y CARLOS HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 60.097 y 6.750, respectivamente, ambos de este domicilio.
DEMANDADO: CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.160.198, de este domicilio.
APODERADA: JUANA ESPERANZA GIL, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 102.150, de este domicilio.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Definitiva, expediente N° 12-1962 (Asunto: KP02-R-2012-00294).
Se inició la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 20 de septiembre de 2011 (fs. 01 al 04 y anexos a los folios 05 al 21), por el abogado Farid Richa Dorado, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf, contra el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, con fundamento a lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha 26 de septiembre de 2011 (f. 22), el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación del demandado, a los fines de que compareciera a dar contestación a la demanda.
En fecha 26 de septiembre de 2011 (f. 24), el abogado Farid Richa Dorado, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ratificó la solicitud de la medida de secuestro, y en fecha 28 de septiembre del mismo año, consignó las copias necesarias a los fines del decreto de la misma (f. 25 con anexos del 26 al 32). Por auto de fecha 25 de octubre de 2011, se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar (f. 44).
En fecha 05 de diciembre de 2011, el abogado Farid Richa Dorado, en su condición de apoderado judicial de la parte actora y el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, asistido por el abogado Víctor Manuel Queralez Codero, acordaron suspender el presente juicio hasta el 14 de diciembre de 2011, con el fin de lograr una solución amistosa (f. 46), lo cual fue acordado de conformidad, mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2011 (f. 47).
En fecha 16 de diciembre de 2011 (fs. 48 al 53 y anexos a los folios 54 al 139), el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, asistido por el abogado Oscar Rodríguez, consignó escrito de contestación a la demanda, el cual fue ratificado en fecha 19 de diciembre de 2011 (f.140). Ambas partes promovieron pruebas, las de la parte demandada rielan agregadas del folio 141 al 144, con anexos del folio 145 al 148 y las de la parte actora, a los folios 149 al 155, con anexos a los folios 156 al 251, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 17 de enero de 2012, en el que se fijó oportunidad para la evacuación de los testigos Sobella María Colombo Crespo, Claudia Carolina Morillo, José Luís Brito y Eduardo Pérez Piñango (f. 252), y cuyas resultas corren insertas a las folios 254 al 257, 268 al 271 y 268 al 270.
Mediante escrito de fecha 19 de enero de 2012 (fs. 258 al 264, anexos 265 al 167), la ciudadana Mónica Beatriz Espinoza Torres, debidamente asistida de abogado, interpuso demanda de tercería.
El abogado Farid Richa Dorado, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas que corre inserto al folio 272, en el cual promovió al prueba de inspección judicial en la sede del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Mediante diligencia de fecha 20 de enero de 2012 (f.273), solicitó que el escrito de pruebas se agregada al cuaderno de medida. Por auto de fecha 20 de enero de 2012 (f. 274), se admitió la prueba de inspección judicial, la cual fue evacuada en ese mismo día, en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, N° 20-36 (fs. 275 y 276). Al folio 277, se encuentran las resultas de la inspección judicial solicitada por la parte promovente, en la sede del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
En fecha 23 de enero de 2012, el abogado Farid Richa Dorado, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de alegatos (fs. 279 y 280), y en fecha 30 de enero de 2012, lo presentó la apoderada judicial de la parte demandada (fs. 282 al 286).
En fecha 06 de marzo de 2012, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar la defensa perentoria de la denuncia de orden público, solicitada como punto previo en el acto de contestación de la demanda, sin lugar las cuestiones previas previstas en los ordinales 11° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y con lugar la demanda intentada por el abogado Farid Richa Dorado, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Henri Antoun Soueid y Cadi Naddaf, contra el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo (fs. 288 al 312). En fecha 06 de marzo de 2012, la abogada Juana Esperanza Gil, apoderada judicial de la parte demandada, formuló el recurso de apelación en contra de la precitada sentencia (f. 312), el cual fue admitido en ambos efectos, mediante auto de fecha 08 de marzo de 2012 (f. 314).
En fecha 23 de marzo 2012 (f. 317), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 29 de marzo de 2012 (f.18), se fijó oportunidad para dictar sentencia. En fecha 03 de marzo de 2012 (fs. 319 al 325), la abogada Juana Esperanza Gil, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de alegatos. Por auto de fecha 18 de abril de 2012, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los dos días de despacho siguiente (f. 326).
Llegada la oportunidad para sentenciar éste tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 06 de marzo de 2012, por la abogada Juana Esperanza Gil, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 02 de marzo de 2012, por el Juzgado Segundo del Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la defensa perentoria de orden público, sin lugar las cuestiones previas opuestas por el demandado, con lugar la demanda ejercida por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por los ciudadanos Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf, contra el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, en consecuencia condenó el pago de daños y perjuicios y de las costas procesales a la parte demandada.
Ahora bien, esta juzgadora antes de entrar a decidir el fondo de la controversia, observa que la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, atendiendo al orden público invocó la protección jurídica otorgada por el estado a los arrendatarios de inmuebles destinados a la vivienda, asimismo opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuyas defensas por su naturaleza requieren un pronunciamiento previo por parte de esta alzada.
En este sentido, se evidencia que la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, invocó la protección jurídica otorgada por el legislador a aquellos inmuebles que son utilizados como vivienda, por cuanto a su decir, el contrato de arrendamiento originalmente era “UNA CASA PARA VIVIENDA”, y que la parte actora en el siguiente contrato estableció que el inmueble era para uso de comercio, a los fines de evadir la protección actual que existe para los arrendamientos con fines habitacionales; que en la causa signada con la nomenclatura N° KP02-V-2011-002738, contentiva de la acción por retracto legal arrendaticio, incoada por su persona contra los actores, constan tres (3) contratos adicionales a los dos (2) consignados por los actores, en el cual en la cláusula primera, en dos (2) de los tres (3) contratos aludidos se lee la misma leyenda “UNA CASA PARA VIVIENDA” ; que su representada reconoce que existe un comercio legítimo que es el medio para brindar sustento a su familia, pero que siempre ha ocupado el inmueble como una vivienda para su familia (esposa y dos niños); que el tribunal debe valorar que la relación arrendaticia se inició hace más de diez (10) años con una expectativa de vivienda legítima, que –a su decir- el actor no puede cambiar o desmejorar invocando a su favor los dos (2) últimos contratos, donde se establece que el uso del inmueble es para el comercio; que los últimos contratos no señalan que era para uso exclusivo de comercio o excluyente, en virtud de que ambas partes, conocían el uso ancestral que le había dado el inmueble para la vivienda; que interpretar que el inmueble en la actualidad es para uso exclusivo de comercio y desconocer la trayectoria con fines de vivienda, -a su entender- sería desmejorar o anular los diez (10) años de la relación junto con la protección arrendaticia, establecida en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en las demás leyes contra los desalojos arbitrarios que abarcan los inmuebles ocupados con fines habitacionales; que la parte actora no debió intentar la presente demanda, sin haber agotado previamente el procedimiento administrativo contemplado en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; por último solicitó al tribunal que una vez establecida la naturaleza del arrendamiento para vivienda, reponga la presente causa al estado de que la parte actora consigne el agotamiento de la vía administrativa, para así pronunciarse sobre su admisión.
Ahora bien, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 1, establece que: “La presente Ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda…”. Asimismo la precitada Ley en su Disposición Tercera, dispone que: “Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia”.
En razón de lo anterior, resulta necesario determinar el destino del inmueble, es decir, si el mismo se trata de un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado para la vivienda o para el comercio, a los fines de establecer si es aplicable la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda o el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, esta juzgadora observa que la parte actora promovió, como instrumentos fundamentales de la acción los siguientes contratos: Marcado “C”: Original del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de agosto de 2000, entre la Agencia Bravo, C.A. y el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, sobre una casa destinada a la vivienda, ubicada en la calle 29 entre la avenida 20 y la carrera 21 N° 20-38 (fs. 15 y 16); Marcado “D”: Original del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de agosto de 2008, entre la Agencia Bravo, C.A., y el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, sobre una casa destinada al comercio, ubicada en la calle 29 entre la avenida 20 y la carrera 21 N° 20-38 (fs. 17 y 18), los cuales al haber sido aceptados por ambas partes, se valoran favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. De igual manera promovió la parte actora, insertos de los folios 343 al 380, registro de información fiscal de Foto Estudio Carlos, S.R.L., inscrita en fecha 04 de octubre de 1994, y en la que se señala como dirección fiscal la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, edificio Guamacire piso PB, local 02, Barquisimeto, estado Lara; registro de información fiscal del ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, de fecha 20 de mayo de 2003, en el que se señala como dirección de habitación avenida 20 entre calles 30 y 31, edificio La Nieve, piso 7, apartamento 74, Barquisimeto, los cuales se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil.
Por su parte, la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, promovió y ratificó los contratos de arrendamiento que fueron suscritos por su persona en condición de arrendatario con la arrendadora la sociedad mercantil Agencia Bravo, C.A., sobre la casa ubicada en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, distinguida con el N° 20-38, en esta ciudad de Barquisimeto, 1) el primero, celebrado en fecha 31 de agosto de 2000, el cual fue consignado por la misma parte actora conjuntamente con el libelo de demanda y que riela a los folios 15 y 16 del presente expediente, celebrado sobre una casa destinada al comercio; 2) el segundo celebrado en fecha 31 de agosto de 2004, sobre una casa destinada a la vivienda, el cual consignó en copia fotostática, marcado “B” (fs. 145 y 146); 3) el tercero celebrado en fecha 31 de agosto de 2006, sobre una casa destinada a la vivienda, el cual consignó en copia fotostática, marcado “D” (fs. 147 al 148); y 4) el cuarto celebrado en fecha 31 de agosto de 2008, sobre una casa destinada al comercio, el cual fue consignado por la misma parte actora conjuntamente con el libelo de demanda (fs. 17 y 18), con la finalidad de demostrar que en la cláusula primera de los referidos contratos, siempre se ha dispuesto que dicha casa era para vivienda y no es sino en el último contrato que el arrendador de mala fe, de forma ambigua y poco determinada, señaló que el objeto del contrato de arrendamiento era una casa destinada al comercio.
Promovió también la parte demandada, a los fines de demostrar que la casa que le fue arrendada, la ocupa junto con su familia como vivienda, las siguientes testimoniales: Sobella María Colombo Crespo (fs.254 y 255), titular de la cedula de identidad Nº V-2.382.122, quien al ser interrogada manifestó que: “PRIMERO. Diga la testigo su profesión y domicilio? Responde. Comerciante Avenida (sic) entre 28 y 29 Edificio (sic) Valmoral Piso (sic) Apto. (sic) D. SEGUNDO: Diga la testigo que tiempo tiene conociendo a CARLOS STRACQUADANINI (sic) y a la señora MONICA ESPINOZA? Responde. Como 8 años. TERCERO. Diga la testigo por el conocimiento que tiene donde tiene la residencia fijada el señor CARLOS STRACQUADANINI (sic) y la señora MONICA ESPINOZA? Responde. En la calle 28 entre 20 y 21. (…)SEPTIMA. Diga la testigo porque (sic) le consta lo declarado? Responde. Porque una vive en el sector una pasa y los ve. Al ser repreguntada contestó: “PRIMERO. Diga la testigo si es amiga del señor CARLOS STRACQUADANINI? (sic) Responde. Si. SEGUNDO. Diga la testigo si ella sabe que el edificio que esta (sic) al frente de la casa donde dice ella que es el domicilio del señor CARLOS STRACQUADANINI (sic), pertenece a dicho señor? Responde. No. La anterior testimonial se desecha del procedimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código Civil, en razón de que además de haber manifestado ser amiga de una de las partes en el presente proceso, tal prueba es contradictoria con lo expresado por el mismo demandado en el Seniat, al momento de tramitar el Rif y en las partida de nacimiento de uno de sus hijos.
Rindió declaración la ciudadana Claudia Carolina Morillo Cuauro (fs. 256 y 257), venezolana, mayor de edad, de treinta y seis (36) años de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.986.380; quien al ser interrogada manifestó: “PRIMERO. Diga la testigo su profesión y domicilio? Responde. Contador Público en la carrera 22 entre calles 27 y 28. SEGUNDO: Diga la testigo que tiempo tiene conociendo a CARLOS STRACQUADANINI (sic) y a la señora MONICA ESPINOZA? Responde. De 8 o 9 años aproximadamente. TERCERO. Diga la testigo por el conocimiento que tiene donde tiene la residencia fijada el señor CARLOS STRACQUADANINI (sic) y la señora MONICA ESPINOZA? Responde. En la calle 28 entre carreras 20 y 21. (..)SEPTIMA. Diga la testigo porque (sic) le consta lo declarado? Responde. Bueno porque vivo en la zona y somos vecinos. Al ser repreguntada contestó: (…)CUARTA. Diga la testigo ya que afirmo (sic) que tiene 8 años de conocerlo si siempre la casa que esta (sic) frente Studio Carlos ha sido su domicilio? Responde. Si. (…)SEPTIMA. Diga la testigo si fue compañera de estudio de la señora Mónica Espinoza . Responda. Si, Vimos 1 materia juntas. OCTAVA. Diga la testigo en que año curso esta materia con la señora Mónica Espinoza antes de graduarse? Responde. No recuerdo el año, debe haber sido nose (sic) no recuerdo el año. NOVENA. Diga la testigo si tiene 9 años de graduada y vio una materia de pre-grado con la señora Mónica Espinoza, dígame si tiene mas de 10 años conociéndola? Responde. No la conozco desde hace mas de 10 años como dice el abogado, se que es ella porque la cara se que es ella además no era de mi semestre regular era una materia rezagada, mas no hicimos amistad en este tiempo.”. Dicha testimonial se desecha del procedimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código Civil, en razón de que tal prueba es contradictoria con lo expresado por el mismo demandado en el Seniat, al momento de tramitar el Rif y en las partida de nacimiento de uno de sus hijos.
El ciudadano José Luís Brito (fs. 268 al 270) venezolano, mayor de edad, de cincuenta (50) años de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.324.250, manifestó lo siguiente: “PRIMERO. Diga el testigo su profesión y domicilio? Responde. Venta de Bienes y muebles, carrera 23 entre calles 28 y 29 No. 28-68. SEGUNDO: Diga el testigo que tiempo tiene conociendo a CARLOS STRACQUADANINI (sic) y a la señora MONICA ESPINOZA? Responde. Bueno como 8 o 9 años. TERCERO. Diga el testigo por el conocimiento que tiene donde tiene la residencia fijada el señor CARLOS STRACQUADANINI (sic) y la señora MONICA ESPINOZA? Responde. Yo lo he visto en la calle 28 entre 20 y 21 y he visto que tienen un negocio en esa misma dirección. (…)SEPTIMA. Diga el testigo porque (sic) le consta lo declarado? Responde. Porque a parte de que hemos coincidido en las reuniones de la junta comunal no ha existido ninguna queja formal ante el consejo comunal al contrario han colaborados con nosotros en lo que hemos solicitado. Al ser repreguntado contestó: (…). Diga el testigo si tiene conocimiento que la empresa Foto Studio Carlos es propiedad del señor CARLOS STRACQUADANINI (sic), parte demandada? Responde. Si. NOVENA. Diga el testigo la dirección exacta donde opera la empresa Foto Studio carlos? Responde. Calle 28 entre 20 y 21 acera ESTE. DECIMA. Diga el testigo si puede describir el inmueble en totalidad donde opera la empresa Foto Studio Carlos si tiene conocimiento de que dicho inmueble esta (sic) constituido por varios locales comerciales y apartamentos para viviendas? Responde. SI (sic) tengo conocimiento de que hay varios locales comerciales y viviendas, es un edificio que consta de varios locales comerciales tiene aproximadamente tres pisos es lo que puedo describir del inmueble, el área no se. Cesaron.”. Dicha testimonial se desecha del procedimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código Civil, en razón de que tal prueba es contradictoria con lo expresado por el mismo demandado en el Seniat, al momento de tramitar el Rif y en la partida de nacimiento de uno de sus hijos
Por último, promovió la inspección judicial al inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, distinguido con el N° 20-38, Barquisimeto con la finalidad de dejar constar los siguientes particulares: 1) La existencia de camas en las habitaciones del inmueble; 2) La existencia de ropa y calzados en las habitaciones; 3) Existencia de otros menesteres tales como televisores, radios, entre otros; 4) Existencia de equipo de cocina, utensilios de cocina y comida en el inmueble y; 5) Cualquier otro particular que le sirva señalar al momento de realizar la inspección. Las resultas corren insertas al los folios 275 y 276 y se dejó constancia de lo siguiente: “Conforme a lo acordado se trasladó y constituyó el Tribunal, hoy: veinte (20) de enero del año 2002, a la siguiente dirección: Calle 28 entre av. 20 y carrera 21, N° 20-38, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado (sic) Lara, con el fin de practicar la inspección judicial promovida por la parte demandada. Seguidamente, el tribunal pasa a evacuar la presente solicitud. Primero: El Tribunal deja constancia que el inmueble inspeccionado consta de una habitación elaborada en carton (sic) piedra, tipo anexo de reciente data donde se pudo apreciar la existencia de una cama matrimonial y una (01) cama cuna. El Tribunal hace la aclaratoria que la misma trata sobre una división donde se encuentran estas dos camas. Segundo: El Tribunal deja constancia que pudo apreciar la existencia de dos (2) escaparates, con ropa de caballeros, damas y niños, así como sabanas (sic), cuatro (4) pares de zapatos de dama “sandalias”, dos (2) pares de caballero, más un (01) par de cholas, dos (2) pares de niños. Tercero; El Tribunal deja constancia que existe una (01) mesa de comedor, un (01) juego de recibo, un (01) televisor plasma, un (01) ceibo, dos (02) gaveteros, una (01) nevera, un (01) comedor de madera sencillo, una (01) cocina, un (01) estante tipo armario, varios cuadros, dos (2) sillas de oficina, una (01) maquina de prensar lienzo fotografia (sic) – Cuarto: El Tribunal deja constancia que existe el equipo de cocina, y comida dentro de la nevera. Quinto El solicitante expuso: Solicito que se deje constancia de la existencia de juguetes de niños, cd, dvd, un (01) ventilador. Es todo. El Tribunal deja constancia que observó todo lo señalado por la promovente. En este estado, el apoderado actor expuso: Notese (sic) que todos los muebles antes mencionados ceibo, mesas de noche gaveteros estan (sic) totalmente vacios (sic). Asimismo, que los cuadros colocados no hay rastro de polvo. Que las instalaciones eléctricas de orden industrial, igualmente que el estante donde hay comida, toda la comida empacada esta (sic) totalmente nueva ninguna abierta, notése (sic) que la cocina no hay rastro de humo grasoso de haber cocina durante 10 años, que los bienes muebles son de nueva data. Que se deje constancia que en el patio trasero existen una gran cantidad de maquinas armadas. En este estado, la solicitante expone: Deje constancia que existe una lavadora, así como la ropa guindada en sus cuerdas. Es todo. En estado, hasta las exposiciones de las partes y el principio de control de la prueba, el tribunal pasa a dejar constancia de lo expuesto en el particular reservado de la siguiente manera: El Tribunal deja constancia que el ceibó (sic) se encuentra vacio (sic), los gaveteros se encuentran vacios (sic), en uno se aprecia retratos de fotografia (sic). Asimismo, los cuadros colocados se encuentran limpios. En cuanto a las instalaciones eléctricas eso es materia de experticia. La comida que se encuentra en el estante una esta (sic) empacada y otra abierta. La cocina esta (sic) limpia totalmente. Los bienes muebles se encuentran en buen estado. El Tribunal deja constancia que pudo apreciar en la parte trasera de gran cantidad de artículos fotofraficos (sic) dañados. Finalmente, existe una (01) lavadora y la ropa guindada en el patio. (…). La anterior inspección judicial se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, y de la misma se desprende que el demandado no habita el inmueble con su grupo familiar.
Ahora bien, analizadas como han sido las anteriores pruebas, y en especial los contratos de arrendamientos, se evidencia que en el presente caso, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, cuya relación arrendaticia se inició en el año 2000; que en principio el inmueble objeto del arrendamiento fue destinado para la vivienda y que posteriormente en el último contrato, es decir, el celebrado en fecha 31 de agosto de 2008, ambas partes acordaron que el inmueble era destinado para el comercio, y en razón de que la parte demandada no demostró la mala fe por parte del arrendador, en lo que respecta al cambio del uso del inmueble arrendado para evadir la aplicación del decreto ley, y que por contrario, de la inspección judicial practicada en el inmueble se desprende que el demandado no utiliza el inmueble arrendado como vivienda principal, sino como lugar donde ejerce la industria y el comercio, la cual adminiculada a la prueba de registro fiscal del ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, en el que se señala que su lugar de habitación es la avenida 20 entre calles 30 y 31, edificio La Nieve, piso 7, apartamento 74, Barquisimeto, estado Lara, que coincide con el domicilio indicado por los padres en la partida de nacimiento de su hijo, nacido el día 21 de junio de 2007 (f. 163), y tomando en consideración que, la ley especial protege de manera especial, es el inmueble utilizado como vivienda principal para el momento de presentación de la demanda, y no sobre el cual se tuvo la expectativa legítima de derecho que le permitía habitar el mismo como tal, en virtud de contratos anteriores, quien juzga considera no era necesario acompañar al libelo de demandada, la constancia de haber agotado el procedimiento administrativo previsto en el decreto con rango, valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, exigida por el decreto para los casos en los que se pretenda interrumpir la posesión legítima de un inmueble destinado a la vivienda principal, toda vez que el inmueble arrendado era destinado para el momento de presentación de la demanda para el comercio, y por consiguiente, se desecha la denuncia de orden público realizada por la parte demandada y se establece que la ley aplicable al caso bajo estudio es el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.
En segundo lugar, se evidencia que la parte demanda, en su escrito de contestación a la demanda opuso la cuestión previa, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido alegó que “Siendo que la presente demanda versa sobre un inmueble para (sic) ha sido usado como vivienda, según los contratos consentidos por el actor, solicitamos la declaración de inadmisibilidad de la demanda, pues la pretensión sólo debe ser tramitada una vez que el actor consigne haber agotado el procedimiento administrativo respectivo previsto en el decreto contra los desalojos arbitrarios”.
Ahora bien, una pretensión es prohibida cuando un texto legal expresamente así lo prescribe, o cuando aparece manifiesta la voluntad del legislador de no ampararla, o cuando ella es contraria a los principios generales del derecho. En este sentido resulta conveniente invocar la decisión dictada en fecha 13 de noviembre de 2001, de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se estableció que los supuestos de inadmisibilidad de la acción, a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son distintos a la inadmisibilidad de la demanda y que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que impida el ejercicio de la acción, contra otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de los requisitos previos para poder admitirse la demanda. Subrayado y negritas de esta alzada.
Se ha establecido además que todo lo que limite el derecho de accionar, el derecho a la defensa o a la tutela judicial efectiva, es de interpretación restrictiva, es por esta razón que la procedencia de la cuestión previa a que se refiere el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, requiere que se esté en un caso de prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta, y no que sea necesario analizar los instrumentos acompañados como fundamentales de la acción, para determinar la denuncia realizada.
En el caso que nos ocupa, la cuestión previa tiene su fundamento en el hecho de que –a decir del demandado-, la parte actora no consignó conjuntamente con el escrito libelar prueba alguna que demuestre que la parte actora agotó el procedimiento administrativo previsto en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y que por tal razón el tribunal no debió admitir la demanda.
Ahora bien, esta juzgadora observa que, en el caso de autos, dicha causal no es procedente, por cuanto la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, y por el contrario está prevista y regulada en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se observa además que, lo denunciado está relacionado con los requisitos para la admisibilidad de la demanda, cuando el objeto del contrato se trata de un inmueble destinado a la vivienda, pensión habitación o residencia, que no es el caso de autos, puesto que, en la presente causa se pretende es el cumplimiento de un contrato, cuyo objeto versa sobre el arrendamiento de un inmueble destinado al comercio, tal como se expresó anteriormente, razón por la cual quien juzga considera que no estamos en presencia de uno de los supuestos contemplados en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
Asimismo observa esta juzgadora que la parte demandada, alegó en forma subsidiaría la cuestión previa, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que “Tal como lo reconoce el actor en el libelo: 1) compró el inmueble objeto del arrendamiento en el año 2011; y 2) mi persona y familia ocupamos el mismo desde el año 2.000 (sic). Sin embargo, NUNCA NOS OFRECIÓ EL INMUEBLE, NO HIZO LA OFERTA LEGAL ARRENDATICIA, por esa razón, apenas conocimos del negocio interpusimos ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia (sic) Civil del Estado (sic) Lara demanda por Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic), según la causa KP02-V-2011-002738: Cómo verá ciudadana Juez, si mi representada vence en ese juicio esta causa perderá su razón de ser, habrán perdido interés jurídico y la cualidad de actor; si se dictara sentencia en esta causa sin esperar el retracto legal intentado mucho antes, podría dictarse una sentencia incongruente con el retracto, o causar un gravamen sumamente dañoso a mi familia. Por tal razón solicitamos declare con lugar la cuestión previa ordenando la suspensión de la presente causa hasta tanto y sea decidido el Retracto (sic) Legal en la causa KP02-V-2011-002738…”.
En el escrito de informes presentado ante esta alzada, la parte demandada con respecto a la prejudicialidad, ratificó lo alegado en su escrito de contestación y además agregó que aun cuando la causa por retracto legal se ejerció con anterioridad a la de cumplimiento de contrato, el juez estableció que no existía tal prejudicialidad, por cuanto en una causa se pretendía el arrendamiento y en la otra la propiedad, criterio que –a su decir- luce limitado, ya que se habla de una persona que tiene más de diez (10) años ocupando un inmueble, es decir tiene una expectativa de derecho adquirido y un sentido de estabilidad reconocido en la comunidad. Asi mismo alegó que el retracto supone una acción por la persona a la que nunca se le hizo la oferta, y de resultar vencedora en dicha causa, el presente juicio perderá su razón de ser, habrá perdido el interés jurídico y la cualidad el actor, y finalmente indicó que si se dictara sentencia en esta causa sin esperar el retracto legal intentado mucho antes, podría dictarse una sentencia incongruente con el retracto, o causar un gravámen sumamente dañoso a su familia.
Establecido lo anterior, esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre la procedencia o no de la cuestión previa observa que: El artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrán apelación”. Subrayado y negritas de esta alzada.
En este mismo sentido, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 08 de mayo de 2007, expediente N° 2006-000253, respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, estableció lo siguiente:
“…De acuerdo con el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, declarada con lugar la cuestión previa a que se refiere el ordinal 8° del artículo 346 eiusdem, como sucedió en el caso bajo estudio, “…el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que...se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión…”.
En el presente caso, dada la naturaleza del presente juicio, habiéndose declarado en primera instancia con lugar la referida cuestión previa, el a quo en lugar de proseguir con la tramitación del juicio hasta llegar a la fase de sentencia, en cuyo estado debía suspender la causa con el fin de esperar la resolución de la cuestión prejudicial que debía decidirse en un proceso distinto y con influencia en la sentencia del mérito del asunto sometido a su consideración, procedió a declarar sin lugar la demanda, lo que constituye una subversión procesal que lesiona el derecho a la defensa de las partes del juicio y la garantía del debido proceso, pues la sentencia definitiva fue proferida fuera del lapso procesal previsto en la ley, vale decir, anticipadamente.
Ese pronunciamiento del a quo sobre el fondo de la causa dio origen a que la parte actora interpusiera recurso procesal de apelación contra dicho fallo, el cual fue declarado con lugar por el juez del segundo grado de la jurisdicción en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, mediante la cual revocó la decisión dictada por el juez de la causa, reponiéndola al estado de que se dicte nueva sentencia que “…resuelva todas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada…”, cuando las mismas ya habían sido resueltas en su totalidad.
Ahora bien, el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil prevé que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7°, y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. No obstante, esta Sala en sentencia N° RC-0069, de fecha 28 de febrero de 2003, caso: Nancy Edny Borges contra Ricardo José Manzo, dejó sentado lo siguiente:
“…la doctrina de la Sala consideró que el pronunciamiento del Juez que considere que la actividad subsanadora de la parte actora no fue suficiente y, en consecuencia, declare la extinción del proceso, conforme al artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 271 ejusdem, causa un gravamen al actor, no reparable en otra oportunidad, por ponerle fin al procedimiento; por lo que, en consecuencia, en este sólo caso la decisión tendría apelación en ambos efectos, y la decisión del superior que recaiga sobre el asunto tendrá el extraordinario de casación, siempre que se den, en el caso, todos los requisitos para la proposición del mismo.
No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión ordena la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación, conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.
En conclusión, se ratifica la doctrina de la Sala que establece como única excepción, que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluyen extinguiendo el procedimiento, tienen apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fin al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado…”. (Resaltado del texto)
Por aplicación del criterio jurisprudencial que antecede al caso de autos, resulta claro que el juez ad quem no tenía jurisdicción para modificar la decisión del a quo respecto a lo decidido sobre las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5°, 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues las dos primeras fueron desestimadas por improcedentes y la última declarada con lugar y, por tanto, no susceptibles de ser revisadas por el juzgador superior mediante un recurso de apelación, lo que pone en evidencia una flagrante violación por parte del ad quem de los artículos 12, 15, 206, 208, 355 y 357 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, ante la subversión procesal advertida por la Sala, en el dispositivo del presente fallo se casará de oficio la sentencia dictada el 28 de junio de 2005 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; se revocará la decisión del a quo de fecha 30 de enero de 2004, sólo en lo que se refiere a la declaratoria sin lugar de la demanda, ya que éste era el único aspecto del fallo apelado que podía ser objeto de revisión por la alzada; y se ordenará que se continúe con la tramitación del juicio hasta llegar a la fase de sentencia, en la cual deberá suspenderse hasta tanto se decida en un juicio diferente la cuestión prejudicial opuesta por la parte demandada, con influencia en el fallo definitivo que deberá dictar el juez a quo que resulte competente para resolver el presente asunto, todo en conformidad con lo dispuesto en los artículos 886 y 355 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide”. Subrayado de esta alzada.
En consecuencia de lo antes expuesto, y de conformidad con el criterio doctrinal antes trascrito, en el cual se establece que la decisión del juez sobre la defensa previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no es susceptible de ser revisada por el juzgado superior, quien juzga no se pronuncia al respecto, puesto que, tal pronunciamiento conllevaría a una violación por parte de esta alzada de los artículos 12, 15, 206 y 357 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
En lo que respecta al fondo del asunto, se evidencia que el abogado Farid Richa Dorado, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en su escrito libelar alegó que, consta en documento público protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 28 de junio de 2011, bajo el N° 2011.1115, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3755 y correspondiente al libro de folio real del año 2011, que sus representados adquirieron de manera global la propiedad de un inmueble del cual forma parte una casa destinada a comercio, ubicada en la calle 28 entre la avenida 20 y la carrera 21, distinguida con el N° 20-38, de esta ciudad de Barquisimeto, sobre el cual existía una relación arrendaticia entre la firma mercantil Agencia Bravo, C.A., en su condición de arrendadora con el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, en su condición de arrendatario; que esta relación arrendaticia comenzó el 31 de agosto de 2000, cuando las partes suscribieron el primer contrato locativo de arrendamiento; que una vez vencido éste las partes convinieron prórrogas sucesivas, siendo la última la otorgada con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de agosto de 2008, los cuales fueron cedidos a su representado en documento de cesión; que “En lo que respecta a la duración de este último contrato de arrendamiento, la obligación del arrendatario de la entrega oportuna del referido inmueble y la garantía sobre las obligaciones adquiridas por el arrendatario, en las clausulas (sic) TERCERA, CUARTA, DUODECIMA y CLAUSULA DE FIANZA, en el referido contrato se estableció lo siguiente: TERCERA: El lapso que han convenido las partes contratantes para la duración del presente contrato arrendaticio, es por EL PLAZO FIJO DE UN (1) AÑO, contado a partir del día: TREINTA Y UNO (31) DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL OCHO (2008). Y se entenderá prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de su voluntad de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prorrogas. Quedan entendidas las partes que las prórrogas sucesivas no convierten al contrato a tiempo indeterminado, como lo ha dictaminado la jurisprudencia constante y uniforme. CUARTA: A los fines de la notificación de la voluntad de no prorrogar el contrato “LA ARRENDADORA” podrá utilizar, alternativamente, cualesquiera de los siguientes medios: a) Participación personal directa que suscribirá con acuse de recibo, el notificado con expresión de la fecha. b) Notificación Judicial por medio de tribunal competente. c) por vía de cartel publicado en un diario de la localidad donde éste (sic) ubicado el inmueble. d) telegrama con acuse de recibo. e) correo certificado. Será totalmente valida la notificación que al respecto recibiere cualquier persona que se encuentre en la sede o morada del notificado para el momento de recibirla. DUODECIMA: al terminar el presente contrato por cualquier causa que sea, “EL ARRENDATARIO” se obliga a entregar el inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento en que lo recibe en este acto; todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado en los casos señalados en la clausulas (sic) que integran este contrato compromete y obliga a “EL ARRENDATARIO” a pagar la cantidad de TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 30,00). por cada día de atraso, como estimación por los daños y perjuicios por la demora. CLAUSULA DE FIANZA: YO: FOTO ESTUDIO CARLOS, SRL. Representada por su Gerente General CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, con cédula de identidad N° V-7.160.198 y de este domicilio, declaro: que me constituyo en fiador solidario y principal pagador de CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, para todas y cada una de las obligaciones contenidas en el presente contrato, siendo entendido que esta fianza es extensiva a las prórrogas automáticas y sucesivas, Renovación o Mora del Contrato y permanecerá vigente en el caso de que exista tácita reconducción o modificación en el contrato de arrendamiento, sin necesidad de aviso al fiador y que no podrá ser retirada mientras “EL ARRENDATARIO” o sus familiares ocupen dicho inmueble y no hubiere dado cumplimiento a todos los términos del presente contrato y desocupado que haya sido el inmueble, y entregadas a la ARRENDADORA las llaves respectivas e igualmente hago constar que renuncio a la información de que trata el artículo 1.815 del Código Civil”.
Esgrimió que, por cuanto el arrendatario fue debidamente notificado de la voluntad de no prorrogar el referido contrato de arrendamiento de parte de la arrendadora el día 9 de marzo de 2009, a través de telegrama, según se evidencia en el acuse de recibo emanado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), es a partir del 31 de agosto de 2009, que comenzó a correr de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los dos (2) años de prórroga legal, los cuales culminaron el 31 de agosto de 2011, razón por la cual concluyó que la relación arrendaticia, es escrita a tiempo determinado y que a la fecha se encuentra cumplido el término, tanto contractual como el de prórroga legal y el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble libre de personas y cosas, incurriendo de esta manera en una acción de incumplimiento de contrato por vencimiento del término, y en virtud de lo anterior solicitó el cumplimiento del contrato o en su defecto que sea obligado a ello por el tribunal, para que así haga entrega del inmueble libre de personas y bienes, y sea condenado al pago de las costas y costos del proceso, subsidiariamente solicitó por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de treinta bolívares (Bs. 30,00), por cada día de retraso en la entrega del inmueble debidamente desocupado, en concordancia con la cláusula duodécima del referido contrato de arrendamiento.
Por su parte, el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, debidamente asistido de abogado, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra; que el inmueble sea utilizado exclusivamente para comercio, que por el contrario, el mismo está ocupado para vivienda junto con su esposa y dos hijos; que en varias oportunidades ha tratado de comprar el inmueble en el cual viven y ejercen el legítimo comercio, sin tener resultados positivos, razón por la cual intentó demanda por retracto legal arrendaticio para así poder subrogarse en los derechos del supuesto actual comprador; que tenga la obligación de entregar el inmueble que usa como vivienda y comercio ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, distinguido con el N° 20-38, Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, y en este sentido alegó que la relación arrendaticia siempre ha estado suscrita con su persona porque el bien lo ocupa como vivienda, mientras que el fiador ha sido la persona jurídica a través de la cual ejerce el legítimo comercio. Por último solicitó al tribunal que declarara inadmisible la demanda o en su defecto sin lugar.
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por su parte, el artículo 1.137 eiusdem establece que el contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte, y por último el artículo 1.141 del citado Código, señala que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1) consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre estas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar; 2) el objeto que pueda ser materia de contrato, y 3.- la causa lícita.
El artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…”.
Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia se evidencia de autos, que el actor para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en especial para hacer constar que los ciudadanos Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf, adquirieron de manera global la propiedad de un terreno y todas las bienhechurias en el construidas, entre las cuales se encuentra una casa destinada al comercio ubicada en la calle 28, entre avenida 20 y la carrera 21, distinguida con el N° 20-38, promovió marcado “B”, copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Irribarren del estado Lara, en fecha 28 de junio de 2011, bajo el N° 2011.1115, asiento registral del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3755, correspondiente al libro de folio Real del año 2011, (fs. 08 al 14), el cual se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se da por demostrada la cualidad de los actores; Marcado “C”: Original del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de agosto de 2000, entre la agencia Bravo, C.A., y el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, sobre una casa destinada a la vivienda, ubicada en la calle 29 entre la avenida 20 y la carrera 21 N° 20-38 (fs. 15 y 16); Marcado “D”: Original del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de agosto de 2008, entre la agencia Bravo, C.A., y el ciudadano Carlos Stracquadaine Papalardo, sobre una casa destinada al comercio, ubicada en la calle 29 entre la avenida 20 y la carrera 21 N° 20-38 (fs. 17 y 18). Los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código de Civil; Marcado “E”: Original de documento de cesión de derechos celebrado entre la agencia Bravo C.A., y los ciudadanos Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf (f. 19), el cual se desecha en razón de no haberse cumplido con la formalidad prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; Marcado “F”: Original del acuse de recibo emanado de IPOSTEL Barquisimeto, en el cual se deja constancia que en fecha 09 de marzo de 2009, fue entregado debidamente el telegrama dirigido al ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo (fs. 20 y 21). El cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil.
En la oportunidad probatoria, el abogado Farid Richa Dorado, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, promovió las siguientes pruebas: Marcado “A”: Sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Sucre de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, de fecha 26 de julio de 2010, en el cual se decretó que la medida de secuestro no es potestativa para el juez (fs. 156 al 158); Marcado “B”: Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, de fecha 25 de enero de 2007 (fs. 159 al 162). Asimismo invocó el valor y mérito favorable contenido en autos, en todo y cuanto aquello que favorezca a su representada, y en especial el principio conmutativo de la prueba especial de la confesión judicial. Invocó el valor y mérito probatorio de la confesión judicial de la parte demandada, contenida en documentales de consignación arrendaticia, por ella reproducidas que rielan al folio 74 y 114 en el presente expediente, donde expresa que “tengo suscrito contrato de arrendamiento escrito, en mi carácter de arrendatario, con la firma mercantil AGENCIA BRAVO C.A. inscrita ante el Registro de Comercio del juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito de la Circunscripción judicial del Estado Lara el 23 de abril de 1975 bajo en N° 3 siendo su representante legal Domingo Bravo, del quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.2.025.613, sobre dos inmuebles constituidos por unos locales comerciales distinguidos con los números 20-38 y 20-48 ubicados en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21 en Barquisimeto, Estado Lara,...”(negritas y subrayado de la parte actora), con la finalidad de demostrar que la causa que originó el arrendamiento fue su utilización a los fines comerciales y en consecuencia se tratan de locales comerciales. Invocó el valor y mérito probatorio de la confesión judicial de la demandada, contenida en la contestación de la demanda, donde expresa que la fiadora de la relación arrendaticia, ha sido la persona jurídica a través de la cual ejerce el legítimo comercio, es decir Foto Estudio Carlos, C.A. Marcada “C” invocó el valor y mérito probatorio de la confesión judicial de la parte demandada, contenida en la documental (partida de nacimiento), por ella producida, y que riela en el cuaderno de medidas del presente juicio, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 07 de junio de 2007, en la que tanto el demandado como la ciudadana Monic Beatriz Espinoza Torres, señalan como domicilio la Av. 20, entre calles 30 y 31, Edif. La Nieve, La cual acompañó con copia fotostática (f. 163). En este sentido se observa que, conforme a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, las exposiciones hechas por las partes en el escrito libelar y en la contestación a la demanda, no pueden ser valoradas como una confesión, salvo que exista el animus confesandi, en el entendido de que la parte reconozca de manera expresa un hecho controvertido, en perjuicio de quien confiesa, no obstante lo anterior, la partida de nacimiento constituye un documento administrativo, que lo expide la autoridad competente, pero que el domicilio señalado es el indicado por los padres presentantes, razón por la cual, salvo prueba en contrario se presume cierto y así se declara.
Asimismo, invocó el valor y mérito probatorio de los documentos que acompañaron al libelo de la demanda como instrumentos fundamentales, en razón de que los mismos no fueron tachados, desconocidos, ni impugnados; promovió marcado “D”: copia simple del documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, en fecha 31 de julio de 2002, por medio del cual el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, adquirió el edificio denominado Guamacire, constituido por locales comerciales y viviendas, con el fin de demostrar que éste posee otras propiedades, incluyendo viviendas y que no es un humilde trabajador que vive de un local comercial y es su única y principal vivienda (fs. 164 al 173), el cual se desecha por impertinente; marcado “E”: copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, en fecha 03 de septiembre de 2010, por medio del cual se libera la hipoteca que recaía sobre el edificio Guamacire, a fines de demostrar la solvencia económica del demandado (fs.174 al 184), el cual se desecha por impertinente; marcado “F”: copia certificada del expediente de la firma mercantil denominada Foto Estudio Carlos, S.R.L., ahora, Foto Estudio Carlos, C.A., del cual se desprende que el único socio es el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, quien ha operado en el local comercial propiedad de su representados (fs. 185 al 251), la cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Invocó el mérito probatorio de los documentos de registro de información fiscal perteneciente a Foto Estudio Carlos, S.R.L., donde señala que la misma fue inscrita en fecha 04 de octubre de 1994, y la dirección fiscal donde opera la empresa, es en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, edificio Guamacire piso PB, local 02, Barquisimeto, estado Lara, igualmente se encuentran documentos de Registro de Información Fiscal de Foto Estudio Carlos, C.A., a los fines de desvirtuar lo dicho por el demandado, en el sentido de que su empresa opera o alguna vez operó en el local objeto de la presente demanda; invocó el mérito probatorio de los documentos de información fiscal perteneciente al ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, de fecha 20 de mayo de 2003, y en el que se señala que la dirección de habitación es en la avenida 20 entre calles 30 y 31, edificio La Nieve, piso 7, apartamento 74, Barquisimeto, promovido con la finalidad de desvirtuar lo dicho por el demandado, en relación a que el local sea su vivienda principal. c) Del folio 344 al 347 vto, ambos inclusive, riela documento público constituido por acta de asamblea extraordinaria de socios de la firma mercantil Foto Estudio Carlos, C.A., inscrita el 6 de abril de 2010, bajo el N° 24, tomo 25-A, donde se evidencia, que el demandado Carlos Stracquadaini Pappalardo, es el único socio de la referida empresa y que esta tiene un capital social nominal de un millón quinientos mil bolívares fuertes (Bs.F 1.500.000,00), hoy mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), donde se evidencia que la administración y disposición absoluta de la empresa está a cargo del demandado en su carácter de presidente. d) Al folio 361 del referido expediente corre inserto el balance general al 13 de septiembre de 2009, de la referida empresa en donde se evidencia que tiene un total de activos que monta la suma de tres millones doscientos un mil seiscientos sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y tres céntimos (Bs.F 3.201.665,43). Dichos Instrumentales se aprecian favorablemente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.
Promovió inspección judicial en la sede del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con la finalidad de dejar constancia de los siguientes puntos: 1) El estado en el que se encuentran la causa signada con el N° KP02-V-2011-002738, en especial si se ha producido citación alguna en el proceso, a los fines de demostrar que no se ha trabado la litis y; 2) Deje constancia de cualquier otro particular que se señale en esa oportunidad. Las resultas corren insertas al folio 272 y en éstas se dejó constancia de lo siguiente: “Conforme a lo acordado se traslado y constituyó el Tribunal en el día de hoy: veinte (20) de enero del año 2012, a las 3:00pm., en la sede del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, ubicado en la carrera 17 entre calles 24 y 25, Edificio Nacional, piso 2, de esta ciudad, con el fin de practicar la inspección judicial solicitada por la parte promoverte, una vez constituidos en el sitio antes señalado se notificó de la misión del Tribunal a la ciudadana : LIGIA DIAZ, titular de la cédula de identidad N° 7.438.403, Secretaria Accidental del Juzgado, a quien se le solicitó la causa a inspección Expediente Civil Nro.KP02-V-2011-002738.- Seguidamente se pasa a evacuar la presente solicitud de la siguiente manera: PRIMERO: El Tribunal deja constancia que de la revisión del referido expediente, en la carátula del mismo, se desprende que las partes son: Demandante: CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARD; Demandado: PROMOCIONES 12.275 C.A (HENRI ANTOUN SOUEDI y CHADI NADDAF), Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, asimismo se aprecia de la última diligencia de la parte actora de fecha 19-01-2012 (URDD CIVIL), que consignaron carteles de citación, encontrándose en etapa de citación. En cuanto al particular SEGUNDO el solicitante no señaló. Es todo. (…)”. La anterior prueba valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, no obstante ninguna apreciación puede hacerse dado que fue evacuada a los fines de la procedencia de la prejudicialidad.
Por su parte, el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, debidamente asistido de abogado, anexó al escrito de contestación de la demanda las siguientes documentales: Marcado “Anexo 1”: copias certificadas del expediente signado con el N° KP02-V-2011-002738, contentivas del juicio por retracto legal arrendaticio, de fecha 11 de agosto de 2011, intentado por el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo contra Promociones 121.275, C.A., Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf, con la finalidad de demostrar la verdadera naturaleza de la relación. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En su escrito de promoción de pruebas promovió las siguientes documentales: Promovió y ratificó los contratos de arrendamiento que fueron suscritos por su persona en condición de arrendatario con la arrendadora la sociedad mercantil Agencia Bravo, C.A., sobre la casa ubicada en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, distinguida con el N° 20-38, en esta ciudad de Barquisimeto, 1) el primero, celebrado en fecha 31 de agosto de 2000, el cual fue consignado por la misma parte actora conjuntamente con el libelo de demanda y que riela al folio 15 del presente expediente; 2) el segundo celebrado en fecha 31 de agosto de 2004, el cual consignó en copia fotostática, marcado “B”; 3) el tercero celebrado en fecha 31 de agosto de 2006, el cual consignó en copia fotostática, marcado “D”; y 4) el cuarto celebrado en fecha 31 de agosto de 2008, el cual fue consignado por la misma parte actora conjuntamente con el libelo de demanda, con la finalidad de demostrar que en la cláusula primera de los referidos contratos, siempre se ha dispuesto que dicha casa es para vivienda y no es sino en el último contrato que el arrendador –a su decir-hace referencia a todas luces de su mala fe, más sin embargo lo hace de forma ambigua y poco determinada, que es una casa destinada para comercio. Los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; promovió y ratificó la copia certificada del expediente que fue consignado conjuntamente con la contestación de la demanda, relativo al juicio de retracto legal arrendaticio que intentó en contra de los hoy demandantes Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf en su condición de nuevos adquirientes del inmueble por él arrendado, y en contra de la sociedad mercantil Promociones 121.275, C.A., en su condición de vendedora del referido inmueble.
Establecido lo anterior y analizadas como fueron las pruebas cursantes a los autos, en especial los contratos de arrendamientos, los cuales constituyen los instrumentos fundamentales de la acción, se evidencia que en el presente caso, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, cuya relación arrendaticia se inició en el año 2000 y que dichos contratos fueron objeto de sucesivas prórrogas, siendo el último el celebrado en fecha 31 de agosto de 2008; que en principio el inmueble objeto del arrendamiento fue destinado para la vivienda y que posteriormente en el último contrato celebrado fue destinado para el comercio; que en fecha 05 de marzo de 2009, la arrendadora mediante telegrama con acuse de recibo, enviado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), manifestó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el referido contrato, por lo que, a partir del 31 de agosto de 2009, éste comenzaría a disfrutar de la prórroga legal, concluyendo la misma el día 31 de agosto de 2011, y por cuanto el demandado no logró desvirtuar con las pruebas aportadas a los autos lo alegado por la parte actora, quien juzga considera que la sentencia dictada en fecha 02 de marzo de 2011, por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se encuentra ajustada a derecho y así se decide.
Por último, se observa que la parte actora, en su escrito libelar, de conformidad con lo establecido en la cláusula duodécima del contrato suscrito, solicitó por concepto de daños y perjuicios la cantidad de treinta bolívares (Bs. 30,00), por cada día de retraso en la entrega del inmueble debidamente desocupado. En tal sentido se desprende del contrato suscrito por las partes, que la cláusula duodécima establece que: “Al Terminal (sic) el presente contrato por cualquier causa que sea, “EL ARRENDATARIO” se obliga a entregar el inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento en que lo recibe en este acto; todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado en los casos señalados en las cláusulas que integran este contrato compromete y obliga a “EL ARRENDATARIO” a pagar a la “LA ARRENDADORA” la cantidad de: treinta Bolívares Fuertes (Bs.F.30,00)”, razón por la que esta juzgadora acuerda lo solicitado, en el entendido que dicha cantidad debe ser cancelada a partir den vencimiento de la prórroga legal y así se establece.
En consecuencia de lo antes expuesto, y por cuanto en el presente caso se encuentra cumplido tanto el término contractual como el de prórroga legal y el arrendatario no ha realizado entrega del inmueble libre de personas y cosas, tal como fue previsto en el contrato, quien juzga considera que lo procedente en el caso de autos es declarar sin lugar el recurso de apelación, interpuesto en fecha 06 de marzo de 2012, por la abogada Juana Esperanza Gil, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, y confirmar el fallo apelado y así se declara.
DECISION
En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 06 de marzo de 2012, por la abogada Juana Esperanza Gil, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 02 de marzo de 2012, por el Juzgado Segundo del Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por los ciudadanos Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf, contra el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo. En consecuencia, se condena al ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, a hacer entrega a la parte actora, del inmueble destinado al comercio, ubicado en la calle 28, entre avenidas 20 y carrera 21, distinguida con el Nº 20-38, de esta ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, libre de personas y bienes. Se condena al demandado al pago de los daños y perjuicios ocasionados por el retardo de la entrega del inmueble, a razón de treinta bolívares (Bs. 30,00), por cada día de retraso, contados a partir del día 01 de agosto de 2011, hasta el auto que declare definitivamente firme la decisión definitiva.
Queda así CONFIRMADO el fallo recurrido.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.
Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veintitrés (23) días del mes abril de dos mil doce.
Años: 202° de la Independencia y 153º de la Federación.
La Juez Titular,
Dra. Maria Elena Cruz Faria El Secretario Titular,
Abg. Juan Carlos Gallardo García
En igual fecha y siendo las 3:02 p.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Titular,
Abg. Juan Carlos Gallardo García
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