TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Naz-Dar de Venezuela C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16.07.1985, bajo el N° 27, Tomo 15-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Walther Elías García, Ayxa Graciela García y Richard Alexander Baquero, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 16.357.899, 12.738.839 y 14.156.262, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 117.211, 120.021 y 150.882, respectivamente.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.269.608.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA-RECONVINIENTE: Leopoldo Pita Martínez y José Fernando Velásquez Guevara, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.204.455 y 23.661.775, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 127.826 y 110.629, respectivamente.

MOTIVO: Desalojo.

Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la pretensión principal de desalojo deducida por la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., en contra del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29.04.2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo el mismo cedido a la accionante el día 23.08.2009, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, con un área aproximada de ciento dos metros cuadrados (102 M2), ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado cambio de uso que para dicho inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito de su arrendadora, así como por haber ocasionado al referido bien deterioros mayores que los provenientes de su uso normal y efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora.

De igual manera, compete a este Tribunal emitir pronunciamiento respecto a la pretensión reconvencional de reintegro de sobre-alquileres, deducida por el ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, en contra de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., sobre los cánones de arrendamiento cobrados presuntamente en exceso desde el mes de mayo de 2.010, hasta el mes de abril de 2.012, ambos inclusive, en contravención al canon máximo mensual establecido para comercio en la Resolución N° 1316, dictada en fecha 03.03.1977, por la extinta Dirección de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento), la cual recayó sobre el bien inmueble constituido por la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual forma parte el local comercial y patio externo objeto de la convención locativa autenticada por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29.04.2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguidas este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -
ANTECEDENTES

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 28.09.2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

A continuación, en fecha 04.10.2011, se admitió la demanda por los cauces del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

Acto seguido, el día 17.10.2011, el abogado Walther Elías García, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que en fecha 18.10.2011, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

Acto continuo, el día 01.11.2011, la Unidad Coordinadora de Alguacilazgo dejó constancia de haber sido provista por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Luego, en fecha 15.12.2011, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

De seguida, el día 13.01.2012, el abogado Walther Elías García, solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel, cuya petición fue acordada mediante auto dictado en fecha 16.01.2012, librándose, a tal efecto, cartel de citación.

Después, el día 30.01.2012, el abogado Walther Elías García, dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, mientras que en fecha 07.03.2012, consignó sus publicaciones originales en la prensa.

A continuación, el día 26.03.2012, la Secretaria dejó constancia de haber fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Luego, en fecha 18.04.2012, el abogado Walther Elías García, solicitó fuese designado defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado mediante auto dictado el día 20.04.2012, cuyo cargo recayó en la abogada Solange Sueiro Lara, quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente el mismo, el día 02.05.2012.

Después, en fecha 04.05.2012, el abogado Walther Elías García, solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada por auto proferido el día 07.05.2012, librándose, a tal efecto, la compulsa.

Acto continuo, en fecha 10.05.2012, el abogado Leopoldo Pita Martínez, consignó original del instrumento poder conferido por el ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, y se dio expresamente por citado en nombre de su representado. En esa misma fecha, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la defensora ad-litem.

Luego, el día 14.05.2012, los abogados José Fernando Velásquez Guevara y Leopoldo Pita Martínez, consignaron escrito de contestación de la demanda, en el cual además plantearon demanda reconvencional contra la parte actora. En esa misma oportunidad, se dictó auto por medio del cual se admitió la reconvención, fijándose el segundo (2°) día de despacho siguiente a ese momento, durante las horas destinadas para despachar, a fin de que la parte actora-reconvenida diese contestación.

De seguida, en fecha 16.05.2012, el abogado Walther Elías García, consignó escrito de contestación de la demanda reconvencional.

Acto seguido, el día 22.05.2012, el abogado Walther Elías García, consignó escrito de promoción de pruebas.

Después, en fecha 23.05.2012, los abogados José Fernando Velásquez Guevara y Leopoldo Pita Martínez, consignaron escrito de alegatos respecto a las argumentaciones ofrecidas por la parte actora-reconvenida en la contestación de la reconvención, así como escrito de promoción de pruebas.

Acto continuo, el día 25.05.2012, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, siendo que en relación a la prueba de informes, se ordenó oficiar al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al Área de Prevención e Investigaciones de Incendios y Otros Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital y a la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), a fin de que informaran lo pretendido por la parte promovente, y en cuanto a la prueba de inspección judicial, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a ese día, a la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.), para que tuviese lugar su evacuación. En esa misma oportunidad, se dictó auto a través del cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, siendo que en relación a la prueba de informes, se ordenó oficiar al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que informaran lo pretendido por la parte promovente, y respecto a la prueba de experticia, se fijó el primer (1°) día de despacho siguiente, a las once de la mañana (11:00 a.m.), a fin de que tuviese lugar el acto de nombramiento de expertos contables. De igual manera, en esa misma oportunidad, se dictó auto mediante el cual se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las once de la mañana (11:00 a.m.), para que tuviese lugar la evacuación de la prueba testimonial recaída sobre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian.

De seguida, en fecha 28.05.2012, se declaró desierto el acto de nombramiento de expertos contables. En esa misma oportunidad, el abogado Walther Elías García, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, así como escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en esa misma fecha.

Luego, el día 04.06.2012, el abogado José Fernando Velásquez Guevara, consignó escrito en el cual se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, insistió en hacer valer las probanzas promovidas por la parte que representa y solicitó se fijase nueva oportunidad para llevar a cabo el acto de nombramiento de expertos contables. En esa misma oportunidad, se difirió la evacuación de la prueba de inspección judicial para el segundo (2°) día de despacho siguiente a ese día, a las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).

Después, en fecha 05.06.2012, tuvo lugar la evacuación de la prueba testimonial recaída sobre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, quien ratificó en su contenido y firma la cesión del contrato de arrendamiento.

Acto seguido, el día 05.06.2012, el abogado José Fernando Velásquez Guevara, solicitó se fijase nueva oportunidad para llevar a cabo el acto de nombramiento de expertos contables, así como la prórroga del lapso probatorio y consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma oportunidad, el abogado Walther Elías García, consignó las copias fotostáticas requeridas para la evacuación de la prueba de informes.

Acto continuo, en fecha 06.06.2012, se dictó auto por medio del cual se prorrogó el lapso probatorio por diez (10) días de despacho siguientes a esa oportunidad y se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las once de la mañana (11:00 a.m.), a fin de que tuviese lugar el acto de nombramiento de expertos contables. Igualmente, en esa misma fecha, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente el día 05.06.2012, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, siendo que en relación a la prueba de informes, se ordenó oficiar a las sociedades mercantiles Administradora Serdeco y Corpoelec, para que informaran lo pretendido por la parte promovente. También, en esa oportunidad, se libraron copias certificadas y oficios Nros. 381-12, 382-12 y 383-12, dirigidos al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al Área de Prevención e Investigaciones de Incendios y Otros Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital y a la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), a los fines de la evacuación de la prueba de informes promovida por la parte actora-reconvenida. Y, además, se difirió la evacuación de la prueba de inspección judicial para el quinto (5°) día de despacho siguiente a ese día, a las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.). Por otra parte, el abogado José Fernando Velásquez Guevara, solicitó otra vez se fijase nueva oportunidad para llevar a cabo el acto de nombramiento de expertos contables, así como la prórroga del lapso probatorio, mientras que el abogado Walther Elías García, se adhirió a la solicitud de prórroga del lapso probatorio y consignó escrito de promoción de pruebas.

De seguida, en fecha 07.06.2012, se negó la petición formulada por el abogado José Fernando Velásquez Guevara, respecto a la fijación de nueva oportunidad para llevar a cabo el acto de nombramiento de expertos contables y prórroga del lapso probatorio, a cuya petición se adhirió el abogado Walther Elías García, por encontrarse satisfechos tales pedimentos. Asimismo, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Luego, el día 12.06.2012, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos contables, al cual compareció el abogado José Fernando Velásquez Guevara, quien postuló al ciudadano Cosme Parra Sánchez, a cuyo efecto, consignó carta de aceptación, mientras que se designó por parte del Tribunal y la parte actora-reconvenida a los ciudadanos Moisés Rondón Boada e Isabel Monedero Navarro, a quienes se ordenó notificar para que manifestaran su aceptación o excusa al cargo, al segundo (2°) día de despacho siguiente a ese día, a las once de la mañana (11:00 a.m.), librándose, a tal efecto, boletas de notificación. En esa misma oportunidad, el abogado José Fernando Velásquez Guevara, consignó las copias fotostáticas requeridas para la evacuación de la prueba de informes.

Después, en fecha 13.06.2012, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado oficios Nros. 412-12, 413-12, 414-12 y 415-12, dirigidos al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administradora Serdeco y Corpoelec. En esa misma fecha, el alguacil dejó constancia de haber entregado a su destinatario el oficio N° 381-12.

Acto seguido, el día 14.06.2012, se declaró desierto el acto de juramentación del experto Cosme Parra Sánchez. De igual manera, en esa oportunidad, el abogado Leopoldo Pita Martínez, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida en fecha 07.06.2012. También, se llevó a cabo la evacuación de la prueba de inspección judicial. Y, además, el alguacil dejó constancia de haber entregado a su destinatario el oficio N° 382-12 y 383-12.

Acto continuo, en fecha 15.06.2012, el ciudadano Cosme Parra Sánchez, solicitó se fijase oportunidad para llevar a cabo su juramentación.

A continuación, el día 19.06.2012, el ciudadano Jesús Merchan, actuando en su condición de práctico fotógrafo designado durante la evacuación de la prueba de inspección judicial, consignó las muestras fotográficas tomadas en esa oportunidad.

Después, en fecha 19.06.2012, el abogado José Fernando Velásquez Guevara, solicitó se fijase oportunidad para juramentar al experto Cosme Parra Sánchez.

Luego, el día 21.06.2012, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a ese día, a las once de la mañana (11:00 a.m.), a fin de que tuviese lugar el acto de juramentación del ciudadano Cosme Parra Sánchez. En esa misma oportunidad, el alguacil informó acerca de la práctica de la notificación de la ciudadana Isabel Monedero Navarro.

De seguida, en fecha 22.06.2012, el alguacil informó sobre la práctica de la notificación del ciudadano Moisés Rondón Boada.

Acto continuo, el día 26.06.2012, se agregó en autos el oficio N° 374-12, de fecha 19.06.2012, procedente del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la evacuación de la prueba de informes promovida por la parte actora-reconvenida. En esa misma oportunidad, se declaró desierto el acto de juramentación del ciudadano Cosme Parra Sánchez. Igualmente, en ese día el mencionado ciudadano consignó diligencia por medio de la cual juró cumplir fielmente los deberes inherentes al cargo de experto contable.

Acto seguido, en fecha 28.06.2012, tuvo lugar el acto de juramentación de los ciudadano Isabel Monedero Navarro y Moisés Rondón Boada.

A continuación, el día 29.06.2012, se dictó auto a través del cual se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente a ese día, a la una de la tarde (1:00 p.m.), a fin de que tuviese lugar el acto conciliatorio.

Luego, en fecha 04.07.2012, se agregó en autos el oficio N° 381-12, de fecha 26.06.2012, procedente del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la evacuación de la prueba de informes promovida por la parte demandada-reconviniente. En esa misma fecha, el abogado José Fernando Velásquez Guevara, solicitó se fijase oportunidad para que los expertos presentaran su informe pericial, cuya petición fue negada por auto dictado el día 06.06.2012, por encontrarse vencida la prórroga del lapso probatorio, siendo que ese mismo día se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a ese momento. Además, tanto el abogado Walther Elías García, como el abogado José Fernando Velásquez Guevara, solicitaron el diferimiento del acto conciliatorio, el cual fue diferido para cuarto (4°) día de despacho siguiente, a la una de la tarde (1:00 p.m.).

Después, el día 12.07.2012, tuvo lugar el acto conciliatorio, al cual comparecieron las representaciones judiciales de las partes, quienes no llegaron a ningún acuerdo.

De seguida, en fecha 13.07.2012, se agregó en autos el oficio N° DP-LIB-102-12, de fecha 19.06.2012, procedente del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, con ocasión a la evacuación de la prueba de informes promovida por la parte actora-reconvenida.

Acto continuo, el día 19.07.2012, el alguacil dejó constancia de haber entregado a su destinatario el oficio N° 415-12.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- II.I -
DEL RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Observa este Tribunal que en la contestación de la demanda los abogados José Fernando Velásquez Guevara y Leopoldo Pita Martínez, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, procedieron a rechazar el quantum de la estimación dada por la accionante a su demanda, por considerarla exigua, ya que habiéndose ejercido la acción de desalojo con fundamento en deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble, a su criterio debió sumarse una cantidad equivalente de los mismos.

Al respecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, sobre el contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 280, de fecha 31.05.2002, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, puntualizó lo siguiente:

“…la Sala en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, caso Claudia Beatriz Ramírez, contra Maria De Los Angeles Hernández De Wohler y otro, estableció lo siguiente:
‘…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Ante estas premisas, estima este Tribunal que el demandado puede en la contestación rechazar la estimación hecha por la accionante al quantum de su pretensión, por estimar que la misma es exigua o exagerada y, en tal sentido, deberá acreditar las probanzas que justifican sus respectivas afirmaciones.

En este contexto, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, puntualiza:

“Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a la anterior disposición jurídica, las demandas relacionadas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, su valor será determinado acumulando las pensiones o cánones de un año, cuando el contrato que las fundamenta fuere por tiempo indeterminado.

En el presente caso, la parte actora-reconvenida reclamó el desalojo del bien inmueble arrendado, con fundamento en un contrato de arrendamiento que consideró a tiempo indeterminado, en virtud de endilgar a la parte demandada-reconviniente el cambio de uso que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito de su arrendadora, así como por haber ocasionado al referido bien deterioros mayores que los provenientes de su uso normal, los cuales no requieren ser cuantificados a los efectos de establecer el quantum de la demanda, por cuanto no forman parte de su reclamación, sino que fueron invocados como una de las causales para establecer la procedencia de la acción de desalojo.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la estimación dada por la accionante-reconvenida a su demanda en la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,oo), representa la sumatoria de los cánones de arrendamiento de un año, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) por cada mensualidad, cuyo cálculo se efectuó en sujeción irrestricta con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo cual conlleva a desestimar el rechazo desplegado por la parte demandada-reconviniente al valor dado a la demanda, por carecer de asidero jurídico la argumentación ofrecida para sustentar tal medio de contradicción. Así se declara.

- II.II -
DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL

Observa este Tribunal que la pretensión principal deducida por la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., en contra del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, con un área aproximada de ciento dos metros cuadrados (102 M2), ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29.04.2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo el mismo cedido a la accionante el día 23.08.2009, en virtud del alegado cambio de uso que para dicho inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito de su arrendadora, así como por haber ocasionado al referido bien deterioros mayores que los provenientes de su uso normal y efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante-reconvenida, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de desalojo escogida por la accionante-reconvenida para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentra el hecho de haber cambiado el arrendatario el uso que para el inmueble arrendado se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, así como por haber ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de su uso normal y efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora.

Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción de desalojo ejercida por la demandante-reconvenida, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis por contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16.11.2001, bajo el N° 69, Tomo 83, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración establecida en su cláusula tercera fue pactada por el plazo de dos (02) meses fijos, contados a partir del día 01.11.2001, hasta el día 31.12.2001.

Sin embargo, fue celebrado posteriormente el contrato de arrendamiento accionado, suscrito entre la ciudadana Hebe Fernández de Tehlikian, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29.04.2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en cuya cláusula tercera se pactó su duración por el plazo de seis (06) meses fijos, contados a partir del día de la autenticación de la convención locativa, esto fue, el día 29.04.2002, a cuyo vencimiento acontecido en fecha 29.10.2002, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a la que hace referencia el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que no excedía de un (01) año, por lo cual la prórroga legal venció el día 29.04.2003.

Cabe destacar, que la parte demandada-reconviniente aseveró en la contestación que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29.04.2002, constituye un adendum o complemento de la convención locativa celebrada el día 16.11.2001, por estimar que el primero fue suscrito con la intención de incorporar a la relación arrendaticia otros usos o destinos que permitieran su explotación en el bien inmueble arrendado. Sin embargo, a juicio de este Tribunal, con base a la facultad que le otorga el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la interpretación de los contratos, la convención locativa celebrada en fecha 29.04.2002, no representa ningún adendum o complemento del contrato de arrendamiento celebrado el día 16.11.2001, ya que luego de la lectura de dichos instrumentos, se puede fácilmente determinar que el contrato inicial quedó revocado por mutuo consentimiento con la celebración del último contrato, por imperio de lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, toda vez que no precisó se la incorporación de nuevos usos o destinos, sino que se dejó sin efecto alguno el destino pactado para el inmueble en el contrato inicial, por el uso estipulado en la última convención.

Por consiguiente, habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal, con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.614 ejúsdem.

En atención de lo anterior, la pretensión de desalojo deducida por la accionante-reconvenida se encuentra ajustada a Derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal que la parte actora-reconvenida atribuyó a la parte demandada-reconviniente su incumplimiento a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en virtud de haber cambiado el uso que para el inmueble se pactó en dicho contrato, sin el consentimiento previo y por escrito de su arrendadora, de conformidad con lo previsto en el literal (d) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que contractualmente su destino fue pactado para la venta de artesanía, hierro forjado y flores.

En este sentido, la parte actora-reconvenida consignó original del expediente N° AP31-S-2011-006084, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial, interpuesta por el abogado Walther Elías García, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fue evacuada por un Juez en sede de jurisdicción voluntaria y en uso de sus atribuciones legales, evidenciándose de la documental en referencia que el mencionado Tribunal se trasladó y constituyó el día 29.07.2011, en el bien inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejando constancia que el local funciona para la exposición de cuadros de diferentes tamaños y esculturas tanto en su interior como en el patio, el cual además es utilizado como taller de elaboración de cuadros y pinturas, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.

También, la parte actora-reconvenida aportó impresión a tinta del estado de cuenta emitido por la sociedad mercantil Administradora Serdeco C.A., en fecha 10.04.2012, a fin de que sea tomada en cuenta como una prueba de indicio, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por su manifiesta impertinencia, debido a que no es objeto de controversia la falta de pago de los servicios públicos inherentes al bien inmueble arrendado.

Asimismo, la parte actora-reconvenida promovió prueba de informes dirigida al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de que remitiera copias certificadas de la sentencia dictada en fecha 14.08.2008, cuyas resultas constaron en autos el día 26.06.2012, por lo cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la referida sentencia que se declaró sin lugar la pretensión de desalojo deducida por la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., en contra del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, por no haberse configurado la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, siendo que de su parte motiva se desprende que el accionado convino en que suscribió el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29.04.2002.

Igualmente, la parte actora-reconvenida promovió prueba de informes dirigida al Área de Prevención e Investigaciones de Incendios y Otros Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, cuyas resultas constaron en autos el día 13.07.2012, por lo cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la documental en referencia que durante la inspección practicada por ese Cuerpo de Bomberos, se pudo observar la existencia de una exposición de obras de arte terminadas que ocupa toda el área del local, extendiéndose hacia el patio anterior (el frente) de la vivienda, con un área aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 M2), la cual es protegida de la intemperie por toldos de lona que cubren todo el patio, no observándose sustancias químicas o inflamables ni actividades que involucren la utilización de las mismas; por otro lado, se ordenó instalar dentro del local, una lámpara de emergencia autocontenida, de tal manera que ofrezca una clara orientación sobre los medios de salida bajo condiciones de emergencia, así como que todo conductor eléctrico energizado debe estar protegido mediante tuberías resistentes al fuego (metálicas), y que los extintores existentes en el local deben ser sometidos a mantenimiento y recarga, e instalados de la manera descrita por ese cuerpo bomberil.

De igual manera, la parte actora-reconvenida promovió prueba de inspección judicial en el bien inmueble arrendado, la cual se evacuó en fecha 14.06.2012, en cuya acta levantada se dejó constancia de lo siguiente:

“…En el día de hoy, catorce (14) de junio de dos mil doce (2.012), siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), oportunidad fijada para que tenga lugar la práctica de la prueba de inspección judicial promovida en fecha veintidós (22) de mayo de 2.012, por el abogado Walter Elías García Suárez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad N° 16.357.899, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 117.211, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16.07.1985, bajo el N° 27, Tomo 15-A-Sgdo., para lo cual se trasladó y constituyó el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la siguiente dirección: Local comercial que forma parte de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, en la intersección de las Avenidas Los Mangos y El Bosque, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. A continuación, se deja expresa constancia de que se encuentra presente en este acto el abogado Walter Elías García Suárez, ya identificado, actuando con el carácter acreditado en autos. De igual manera, se deja constancia de que se encuentra presente en este acto el abogado José Fernando Velásquez Guevara, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad N° 23.661.775, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 110.629, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.269.608. En este estado, tal y como fue peticionado en el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha veintidós (22) de mayo de 2.012, se designa como práctico al ciudadano César Jesús Rodríguez Gandica, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de profesión Ingeniero, titular de la cédula de identidad N° 5.423.698, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 37.000, quién encontrándose presente en este acto, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente los deberes inherentes al mismo. Acto seguido, una vez constituido en la dirección anteriormente indicada, el abogado José Fernando Velásquez Guevara, libre de todo apremio y coacción, permitió el acceso al interior del bien inmueble a que se contrae la presente actuación judicial, en razón de lo cual, respecto al Particular Primero, se deja constancia que el local comercial está destinado a la venta de cuadros y esculturas. En lo que se refiere al Particular Segundo, se deja constancia que el abogado José Fernando Velásquez Guevara, manifestó que los Libros de Contabilidad no se encuentran en el local. En lo que concierne al Particular Tercero, se deja constancia con la colaboración del práctico designado que el área total del bien inmueble objeto de la presente inspección judicial es de ciento diecisiete metros cuadrados con dos decímetros cuadrados (117,02 M2), desglosado de la siguiente forma: (i) Depósito ubicado en la parte posterior interna del local, con un área de nueve metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (9,65 M2); (ii) el área de exhibición interna o local, con un área de veintiséis metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (26,40 M2); y, finalmente, (iii) el área de exhibición o patio externo, que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2). Respecto al Particular Cuarto, se deja constancia con la colaboración del práctico designado que el techo tanto del depósito como del local se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación, en cuanto a la pintura blanca que lo cubre, con las condiciones normales del objeto al cual está siendo destinado. En lo que se refiere al Particular Quinto, se deja constancia con la colaboración del práctico designado que en el área de exhibición o patio externo, que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2), se observa un toldo de material plástico acerado tipo resistente de color blanco, el cual está sostenido a una estructura metálica tipo liviana, apreciándose estable y en buen estado de conservación; dicho toldo cubre más del noventa por ciento (90%) del área donde está ubicado y dentro del mismo se detectan puntos de iluminación, los cuales se encuentran alimentados del braker principal del local arrendado, cuyo medidor tiene el serial N° 101704327, siendo que el mismo también alimenta los puntos de toma-corriente existentes en el citado espacio. Asimismo, se observa la existencia de un cerramiento tipo portón santamaría (tipo enrollable), y rejas batientes tipo metálica, las cuales cubren el cerramiento total del frente del inmueble objeto de la presente inspección judicial. Igualmente, se observan cables de alimentación eléctrica, los cuales tienen por finalidad la operatividad del sistema eléctrico existente en dicha área, encontrándose adosados y fijados a la intemperie a la estructura del toldo antes descrito, sin tubería canalizadora. En lo relativo a los apoyos de la estructura metálica que sirve de sostén al toldo, se observa que los mismos están apoyados superficialmente y en algunos puntos se encuentran amarrados en su parte inferior con alambres, evitando así el pandeo del mismo. Finalmente, se observa la existencia de aberturas ubicadas en el piso del patio externo, siendo que en dichas aberturas se encuentran unos remaches para la colocación de tornillos tira fondo con argolla en la parte superior, los cuales sirven para el sostenimiento de cortinas ubicadas las partes laterales y frontales de dicho patio. En este estado, se concede el derecho de palabra al abogado Walter Elías García Suárez, quien actuando con el carácter acreditado en autos, expone: “Es de observar al Tribunal de la causa en relación al último particular evacuado que la fijación de estas cortinas instaladas junto con el toldo señalado por el práctico ingeniero es a los fines de exhibir las obras comercializadas por el arrendatario, en desmedro de la estructura del inmueble, ya que su instalación evidentemente causa daños al inmueble arrendado y a la parte del inmueble ocupada por el arrendatario, sin el consentimiento del arrendador, es todo”. Acto continuo, se concede el derecho de palabra al abogado José Fernando Velásquez Guevara, quien actuando con el carácter acreditado en autos, expone: “Indico al Tribunal con relación al tercer punto de la inspección judicial evacuada que se desprende del contrato de arrendamiento demandado, en la cláusula primera, que las áreas otorgadas en arrendamiento son señaladas siendo éstas el local y patio externo, con el señalamiento de un área aproximada y no determinable de forma exacta. En relación al quinto particular, igualmente al señalamiento realizado por el accionante, es de destacar que igualmente en el contrato de arrendamiento señalado no existe prohibición alguna que no permita a mi representado utilizar la referida área, tal cual lo indica el primer aparte del artículo 1.592 del Código Civil, es todo”. En vista de la petición contenida en el escrito de promoción de pruebas, se designa como práctico fotógrafo al ciudadano Jesús Daniel Merchan Greyner, titular de la cédula de identidad N° 16.163.626, quién encontrándose presente en este acto, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente los deberes inherentes al mismo, razón por la que se instruye para que tome muestras fotográficas de las áreas sobre las cuales versó la práctica de la presente inspección judicial, a fin de que formen parte de la misma, concediéndose un lapso de dos (02) días de despacho siguientes a la presente fecha, a fin de que sean consignadas ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD). Cumplida como ha sido la misión de este Tribunal, es por lo que se ordena el regreso a su sede natural, siendo las cinco de la tarde (5:00 p.m.). Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman…”.

Conforme a la anterior probanza, la cual se aprecia conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que el bien inmueble arrendado está destinado a la venta de cuadros y esculturas, mientras que su área total es de ciento diecisiete metros cuadrados con dos decímetros cuadrados (117,02 M2), desglosado de la siguiente forma: (i) Depósito ubicado en la parte posterior interna del local, con un área de nueve metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (9,65 M2); (ii) El área de exhibición interna o local, con un área de veintiséis metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (26,40 M2); y, finalmente, (iii) El área de exhibición o patio externo, que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2), verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.

Adicionalmente, la parte actora-reconvenida consignó original del expediente N° AP31-S-2011-011031, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial, interpuesta por el abogado Walther Elías García, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fue evacuada por un Juez en sede de jurisdicción voluntaria y en uso de sus atribuciones legales, evidenciándose de la documental en referencia que el mencionado Tribunal se trasladó y constituyó el día 08.12.2011, en la parte externa de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejando constancia que en el lugar se encontraban a la venta diversos artículos, accesorios y productos navideños, tales como pinos, luces, san nicolás, velas, inflables y demás productos decorativos de carácter o motivo navideño, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.

Por su parte, la parte demandada-reconviniente proporcionó original del expediente N° AP31-S-2012-003434, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial, interpuesta por el abogado José Fernando Velásquez Guevara, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fue evacuada por un Juez en sede de jurisdicción voluntaria y en uso de sus atribuciones legales, evidenciándose de la documental en referencia que el mencionado Tribunal se trasladó y constituyó el día 25.04.2012, en el local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejando constancia que en dicho inmueble se ejecuta la actividad comercial de venta de artesanías y obras de arte relacionadas con la pintura, las cuales son exhibidas al público en general, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.

De la misma forma, la parte demandada-reconviniente produjo sendos recibos de pago emitidos por la sociedad mercantil Administradora Serdeco C.A., a los cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la debieron ratificarse a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o en su defecto, por medio de la prueba de informes, según lo pautado en el artículo 433 ejúsdem, la cual no se evacuó por la falta de diligencia de la parte promovente.

En atención a las anteriores probanzas, estima este Tribunal que el bien inmueble arrendado ha sido destinado por el arrendatario para la exhibición y venta de cuadros y esculturas, así como para la venta de diversos artículos, accesorios y productos navideños, durante el mes de diciembre de 2.011, en contravención a lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que impone a la parte demandada-reconviniente a usar el bien para la venta de artesanía, hierro forjado y flores, lo cual constituye palmariamente un cambio del uso o destino que para el inmueble se pactó en la convención locativa accionada, por lo que esta circunstancia hace procedente el desalojo fundamentado en el literal (d) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

Por otra parte, la parte actora-reconvenida además imputó a la parte demandada-reconviniente su incumplimiento a la convención locativa accionada, por haber ocasionado al bien inmueble arrendado deterioros mayores que los provenientes de su uso normal y efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora, de conformidad con lo establecido en el literal (e) del artículo 34 ejúsdem.

En tal sentido, se observa de la inspección judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 29.07.2011, en el bien inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, a pedimento de la parte actora-reconvenida, que en el techo del local arrendado se observó desprendimiento del friso en su entrada, mientras que el resto del techo se visualizó en buen estado, así como la existencia en el patio de dos (02) toldos de color blanco y una estructura metálica con instalaciones de luz eléctrica, al igual que un toldo de color azul, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.

En cuanto a la inspección judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 08.12.2011, en la parte externa de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, a petición de la parte actora-reconvenida, se evidencia que la parte externa del inmueble se encontraba cubierta por un techo tipo lona de color blanco, montado y sujeto sobre una estructura metálica, siendo que a dicha área se accede por su frente por entradas amplias de acceso al público en general, las cuales son contiguas a la acera peatonal que corre al frente de la Quinta Rafa, cuya entrada a la misma se halla obstruida por objetos muebles diversos, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.

Y, en cuanto a la prueba de inspección judicial evacuada en el bien inmueble arrendado, el día 14.06.2012, a requerimiento de la parte actora-reconvenida, se constató en el área de exhibición o patio externo que da su frente hacia la Avenida Los Mangos, con un área de ochenta metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (80,97 M2), la existencia de un toldo de material plástico acerado tipo resistente de color blanco, el cual está sostenido a una estructura metálica tipo liviana, apreciándose estable y en buen estado de conservación; dicho toldo cubre más del noventa por ciento (90%) del área donde está ubicado y dentro del mismo se detectan puntos de iluminación, los cuales se encuentran alimentados del braker principal del local arrendado, siendo que el mismo también alimenta los puntos de toma-corriente existentes en el citado espacio. Igualmente, se observaron cables de alimentación eléctrica, los cuales tienen por finalidad la operatividad del sistema eléctrico existente en dicha área, encontrándose adosados y fijados a la intemperie a la estructura del toldo antes descrito, sin tubería canalizadora, siendo que en relación a los apoyos de la estructura metálica que sirve de sostén al toldo, se observó que los mismos están apoyados superficialmente y en algunos puntos amarrados en su parte inferior con alambres, evitando así el pandeo del mismo, y además se observó la existencia de aberturas ubicadas en el piso del patio externo, siendo que en dichas aberturas se encuentran unos remaches para la colocación de tornillos tira fondo con argolla en la parte superior, los cuales sirven para el sostenimiento de cortinas ubicadas las partes laterales y frontales de dicho patio, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.

Entre tanto, en la inspección judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 25.04.2012, en el local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, a petición de la parte demandada-reconviniente, se dejó constancia que luego de un recorrido efectuado por tales áreas se pudo constatar que en general se encuentran en buen estado de mantenimiento y conservación, tanto en piso, paredes y techo, a excepción del piso de concreto del patio externo, que se observó deteriorado debido al uso y por encontrarse a la intemperie, así como se detectó que la estructura metálica que contiene el toldo ubicada en dicho patio no afecta la estructura de la Quinta Rafa, ya que la misma se halla enclavada con varios centímetros de separación en todos sus extremos, verificándose lo anterior con las muestras fotográficas que acompañan a la inspección judicial.

En vista a los anteriores medios probatorios, juzga este Tribunal que si bien a través de las inspecciones judiciales anteriormente analizadas se evidencia que en el patio o área externa arrendada fue instalado un toldo de material plástico acerado tipo resistente de color blanco, el cual cubre más del noventa por ciento (90%) del área donde está ubicado y dentro del mismo se detectaron puntos de iluminación y toma-corriente, que se encuentran alimentados del braker principal del local arrendado, así como que el sistema eléctrico existente en dicha área están adosados y fijados a la intemperie a la estructura del referido toldo, sin tubería canalizadora; también es cierto que los apoyos de la estructura metálica que sirve de sostén al toldo se encuentran apoyados superficialmente y en algunos puntos amarrados en su parte inferior con alambres, sin que ello implique una reforma del bien inmueble arrendado, por cuanto tal estructura no se encuentra adherida al mismo, ni mucho menos se constató que se hayan ocasionado deteriores mayores al bien, debido a que fue observado el techo tanto del depósito como del local en buen estado de mantenimiento y conservación, siendo que las aberturas ubicadas en el piso del patio externo, sobre las que se hallan unos remaches para la colocación de tornillos tira fondo con argolla en la parte superior, que sirven de sostenimiento de las cortinas ubicadas las partes laterales y frontales de dicho patio, no constituyen tampoco un deterioro de tal magnitud que menoscabe la estructura del inmueble, razón por la que estas circunstancias conllevan a desestimar la pretensión de desalojo fundamentada en el literal (e) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

- II.III -
DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL

Observa este Tribunal que la pretensión reconvencional deducida por el ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, en contra de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., se patentiza en el reintegro de los cánones de arrendamiento cobrados presuntamente en exceso desde el mes de mayo de 2.010, hasta el mes de abril de 2.012, ambos inclusive, en contravención al canon máximo mensual establecido para comercio en la Resolución N° 1316, dictada en fecha 03.03.1977, por la extinta Dirección de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento), la cual recayó sobre el bien inmueble constituido por la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual forma parte el local comercial y patio externo objeto de la convención locativa autenticada por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29.04.2002, bajo el N° 53, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Al respecto, el artículo 58 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

“Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”.

Por su parte, el artículo 59 ejúsdem, establece:

“Artículo 59.- La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre-alquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto-Ley”.

Las anteriores disposiciones jurídicas conceden a los arrendatarios la posibilidad de que se le reintegren todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, recayendo en cabeza del arrendador o perceptor de los sobre-alquileres la obligación de reintegrar las cantidades percibidas en contravención al canon regulado legalmente por el organismo competente, en cuyo caso de ser distintas tales personas y el propietario de la cosa arrendada, la responsabilidad será solidaria.

En este sentido, la parte demandada-reconviniente aportó copias certificadas del expediente N° 50.864, de la nomenclatura interna llevada por la Dirección General de Inquilinato, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se expidieron, desprendiéndose de dicha documental la Resolución N° 1316, dictada en fecha 03.03.1977, mediante la cual se fijó canon de arrendamiento mensual para comercio al bien inmueble constituido por la Quinta Rafa, ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cantidad de dos mil quinientos veintiséis bolívares con quince céntimos (Bs. 2.526,15), equivalentes actualmente a dos bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 2,53).

También, la parte demandada-reconviniente aportó copias simples de sendos recibos de depósitos bancarios efectuados en fecha 13.05.2010, 10.06.2010, 14.07.2010, 11.08.2010, 10.09.2010, 11.10.2010, 09.11.2010, 10.12.2010, 11.01.2011, 10.02.2011, 14.03.2011, 12.05.2011, 14.06.2011, 14.07.2011, 12.08.2011, 07.09.2011, 13.10.2011, 14.11.2011, 09.12.2011, 12.01.2012, 01.02.2012, 07.03.2012 y 09.04.2012, en la cuenta corriente perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en las entidades bancarias Banco de Venezuela y Banco Industrial de Venezuela, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) cada uno, a los cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo permite hacer valer en juicio copias fotostáticas de instrumentos públicos o privados legalmente reconocidos.

En virtud de lo anterior, estima este Tribunal que la Resolución N° 1316, dictada en fecha 03.03.1977, por la Dirección General de Inquilinato, si bien fija canon de arrendamiento mensual para comercio a la Quinta Rafa, dentro de la cual se encuentra el local comercial y patio externo arrendados, también es cierto que no se logró determinar durante la contienda la cantidad que debía pagar el arrendatario por concepto de pensión de arriendo, en atención al área que tiene arrendada, toda vez que ésta constituye un área de menor porción al inmueble regulado, en contravención al deber de probar los hechos que fundamentan su demanda reconvencional, conforme a lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Por ello, juzga este Tribunal que el canon de arrendamiento convenido entre las partes en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), representa el precio que debe pagar mensualmente el arrendatario como contraprestación por el uso de la cosa arrendada, tal y como lo aseveró en el juicio resuelto a través de la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14.08.2008, lo cual conlleva a desestimar la acción de reintegro de sobre-alquileres, puesto que el bien inmueble arrendado constituye un área de menor porción del bien inmueble regulado, cuyo canon acorde con la cosa arrendada y la regulación no se logró determinar en la presente causa. Así se decide.

- III -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:

Primero: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión principal de Desalojo, deducida por la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., en contra del ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, de acuerdo con lo contemplado en el literal (d) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Segundo: Se condena a la parte demandada-reconviniente a entregar a la parte actora-reconvenida el bien inmueble constituido por un local comercial y patio externo de la Quinta Rafa, con un área aproximada de ciento dos metros cuadrados (102 M2), ubicada en la Avenida Valencia Parpacen de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las mismas condiciones en que lo recibió para el momento de la celebración de contrato de arrendamiento accionado, y solvente en los servicios públicos inherentes al mismo.

Tercero: Se declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional de Reintegro de Sobre-alquileres, deducida por el ciudadano Fernando Danilo Ordoñez Ordoñez, en contra de la sociedad mercantil Naz-Dar de Venezuela C.A., a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto: No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejúsdem.

Quinto: Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ibídem, a los fines de garantizarles el acceso a los recursos que a bien tengan interponer en contra del presente fallo, si así lo consideran pertinente, en protección de sus derechos e intereses.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de agosto del año dos mil doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luis González Prato

La Secretaria,

Grisel del Valle Sánchez Pérez

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).

La Secretaria,

Grisel del Valle Sánchez Pérez

CLGP.-
Exp. N° AP31-V-2011-002128