En fecha 30 de mayo de 2012, se recibe el presente asunto, procedente de la URDD CIVIL Barquisimeto, por motivo de la inhibición interpuesta por la Juez del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 16-05-2012.
En fecha 29-11-2011, es presentado para su distribución libelo de demanda y anexos, por los ciudadanos MARIA OTILIA FERRERIA FERREIRA y CARLOS ALBERTO FERREIRA FERREIRA, ambos venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros V- 3.868.980 y V-3.868.979, respectivamente, asistidos por los Abogados ANYELO ADAO DE GOUVEIA, NESTOR BRICEÑO y OSWALDO LOPEZ, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 138.660, 102.113 y 101.293, respectivamente, por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, en contra de la Empresa DISEÑOS SCREEN COLOR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12-08-2004, bajo el Nº 60, Tomo 35-A, representada por su Director Principal, el ciudadano HERNAN JOSE PÉREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.369.975, correspondiéndole el conocimiento del asunto al Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
RESEÑA DE AUTOS
En fecha 09-02-2012, el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admite la presente demanda por motivo de desalojo.
En fecha 24-02-2012, la parte actora presenta diligencia.
Por auto de fecha 07-03-2012, el Juzgado Cuarto de este Municipio, ordena compulsar la copia certificada del libelo de demanda.
En fecha 12-04-2012, el alguacil del Juzgado Cuarto de este Municipio, consigna recibo de citación debidamente firmada.
En fecha 17-04-2012, la parte demandada, ciudadano HERNAN PÉREZ, en su carácter de Director Principal de la Firma Mercantil DISEÑOS SCREEN COLORS, C.A., plenamente identificados, y asistidos por el profesional del derecho MARCO ANTONIO NIEVES VARRASCO, Inscrito en el I.P.S.A Nº 64.438, dio formal contestación a la demanda.
En fecha 26-04-2012, la parte demandante, presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas a sustanciación salvo su apreciación o no en la definitiva, en fecha 30-04-2012.
En fecha 03-05-2012, la parte demandada, presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 07-05-2012.
Al folio 111, consta nota secretarial.
En fecha 16-05-2012, la Jueza del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se INHIBE para seguir conociendo del presente asunto por haber emitido opinión, y ordena la remisión del expediente a la URDD a los fines de su distribución, mediante oficio Nº 618.
En fecha 30-05-2012, se recibe el presente asunto y en fecha 01-06-2012, se aboca la juez designada al conocimiento de la causa.
En fecha 25-09-2012, el alguacil del Tribunal consigna las boletas de notificación de las partes intervinientes.
Al folio 118, consta cómputo secretarial.
En fecha 23-10-2012, es reanudada la presente causa.
En fecha 13-11-2012, es diferida la oportunidad para dictar sentencia, por encontrarse la Juez abocada el en asunto Nº KP02-V-2010-2435.
……………………………………
Para dictar decisión en la presente causa, el Tribunal a los efectos observa lo siguiente:
SINTESIS DEL LIBELO DE DEMANDA
Exponen los actores que el 05-12-1987, su padre inició relación arrendaticia con los demandados sobre un inmueble de su propiedad compuesto por dos locales comerciales, ubicados en la calle 37 cruce con calle 25, Nº 25-47, de esta ciudad de Barquisimeto. Que para la fecha se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA (7,50 Bs. F.) según conversión monetaria actual y en el presente el canon de arrendamiento esta fijado en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 300, 00). Que desde la fecha de suscripción del contrato hasta hace unos años atrás la relación con el arrendatario y el copropietario CARLOS ALBERTO FERREIRA FERREIRA funcionó con normalidad, sin embargo, la insolvencia del arrendatario, entre otros, les llevo a solicitar al arrendatario la entrega del inmueble, sin embargo la demanda se declaro sin lugar, por lo que procede a intentar la demanda por Desalojo en las siguientes causales: incumplimiento en el pago de dos pretensiones arrendaticias, establecido en el artículo 34 ordinal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el demandado se ha negado a la cancelación de las pensiones arrendaticias, posteriormente asegura estar consignando las pensiones arrendaticias en el Tribunal, sin embargo, ha incumplido con el pago respectivo, tal como consta en el expediente KP02-S-2006-5063, donde el demandado confiesa haber consignado la pensión del mes de Noviembre del año 2010, en fecha febrero de 2011, y diciembre en el mes de febrero de 2011, lo que hace procedente el desalojo. Alega el estado de Necesidad establecido en el artículo 34 ordinal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto le urge la desocupación del inmueble objeto del arrendamiento, por la necesidad de que tiene su hijo MANUEL ALBERTO, de ocupar el inmueble para establecer su negocio propio, por medio de la empresa emprendida AMAZON MOTORZ C.A. De igual manera fundamenta el desalojo en cuanto al inmueble va hacer objeto de reparación, tal como lo dispone el ordinal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto deben los actores hacer una remodelación al inmueble que se ha ido deteriorando por el uso del tiempo, y hacerles varias divisiones internadas.
Que fundamenta su acción en el artículo 34 literales a), b) y c) y el parágrafo primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo anterior, comparece ante esta autoridad para demandar por DESALOJO a la empresa DISEÑOS SCREN COLOR C.A., ya identificada, representada por su director principal, ciudadano HERNAN JOSE PÉREZ, también identificado, para que convenga o el Tribunal ordene: 1) el desalojo del inmueble objeto del arrendamiento ubicado en la calle 37 cruce con la carrera 25, Nº 25-47, de esta ciudad, y en consecuencia la entrega del mismo libre de personas y cosas.
Indica en el libelo domicilio procesal de las partes y estima la demanda por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,oo) equivalentes a 47, 36 u/t.
SINTESIS DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
Estando en la oportunidad procesal para dar formal contestación a la demanda, el ciudadano HERNAN PÉREZ, ya identificado, actuando en su condición de Director Principal de la Firma Mercantil DISEÑOS SCREEN COLOR, C.A., también identificado, y asistido por el Profesional del Derecho MARCO ANTONIO NIEVES CARRASCO, Inscrito en el I.P.S.A Nº 64.438, lo hace de la siguiente manera:
Como punto previo rechazan e impugnan el escrito en donde se pretende subsanar el error cometido en el escrito libelar que encabeza el expediente, por cuanto el escrito carece de la firma de las personas que encabezan, y se impugna la copia fotostática del poder presentado por la ciudadana LAURA FERREIRA, quien presuntamente actúa en nombre del ciudadano EDUARDO FERREIRA FERREIRA, por ser una copia fotostática sin ningún valor legal. Que a todo evento, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda que por DESALOJO ha sido intentada en contra de la firma mercantil que representa. Que el padre de los demandantes inicio una relación arrendaticia con los demandados, sobre un inmueble de su propiedad compuesto por dos locales comerciales, siendo el demandado una persona jurídica, objeto de derechos y obligaciones. Que rechazan en forma absoluta que el contrato de arrendamiento objeto de la presente pretensión haya recaído sobre un inmueble por dos locales comerciales, siendo que el contrato de arrendamiento se efectuó sobre un inmueble compuesto por un solo local comercial. Que la parte demandante no expresa en forma clara y precisa el objeto de su pretensión, por cuanto incurre en errores graves. Que siendo reconocido por los tribunales competentes que el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa es un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INTERMINADO, es que ahora pretenden diseñar presuntas causales violadas y con ello procurar el desalojo del inmueble en donde ejerce su labor comercial, por lo que niega y rechaza el incumplimiento en el pago de dos pensiones arrendaticias. Que niega y rechaza por ser inciertas, que la parte demandante pretende fundamentar sus alegatos en unos comprobantes de pagos que anexa al expediente y los cuales son emitidos como constancia de pago. Que la parte demandante pretende hacer valer una causal de un hecho que presuntamente ocurrió hace más de un año, razón que además de considerarse absurda es extemporánea. Que de igual forma alega la parte demandante el estado de necesidad, por lo que niega y rechaza la causal de desalojo invocada por carecer de sustento legal. Que rechaza e impugnan el informe presentado por los demandantes contentivo del documento denominado memoria – presupuesto suscrito por el Ing. MAMUEL TEXEIRA GARCIA, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su representado.
PRUEBAS PROMOVIDAS Y SU VALORACIÓN
De seguidas, este Tribunal analiza y valora las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma los hechos demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria.
a) Pruebas promovidas por la parte demandante: como prueba documental promueve:
a.1) Copia de acta de nacimiento del hijo MANUEL ALBERTO, con el objeto de determinar que su hijo existe y requiere el inmueble. Dicha documental consta en copia fotostática simple cursante al folio 30, así mismo promueve copia fotostática del contrato de arrendamiento del local, consigna marcado letra “A” y A.1, determina la relación arrendaticia, (sic) conjuntamente promueve sentencia de Recurso de Apelación, consignado en el escrito de libelo de demanda, donde indica que la acción debe ser intentada por desalojo de inmueble, con el objeto de determinar que la acción es legítima y para probar que existe la relación arrendaticia. El Tribunal observa que por tratarse de copias fotostáticas simples de instrumento público que fueron impugnadas por el adversario temporáneamente y no fueron ratificadas mediante los mecanismos existentes, bien sea a través de la prueba de cotejo, consignación en copia fotostática certificada o mediante ratificación de prueba testimonial, dichas documentales no pueden ser apreciadas ni valoradas por este Tribunal y por esas mismas razones tampoco deben ser apreciadas ni valoradas el informe realizado por el Ingeniero Texeira García, memoria del presupuesto DE REMODELACION RETIRO VIAL Y MEJORAS, del local comercial dado en arrendamiento, para determinar que el local comercial debe realizarse retiro vial por instrucciones de la Alcaldía de este municipio, por lo que el local comercial debe demolerse y posteriormente debe separarse para ese retiro vial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como el escrito dirigido al seniat donde deja constancia el hijo del demandante que la empresa AMAZON MOTORS C.A, se encuentra inactiva, con la finalidad de determinar la necesidad del inmueble, anexo “B”, copia fotostática simple de comprobante de alineación, Nº 141417 de fecha 27-01-2004, a nombre del ciudadano CARLOS ALBERTO FERREIRA, donde indica la ALCALDIA DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA, que por ampliación de la calle 37 con carrera 25, debe cumplir el retiro vial de 7 mts., anexos “C”, C.1 y C.2. Así se decide.
En cuanto a la promoción de los folios útiles consignado por la parte demandada en la Contestación de la Demanda, contentivo de recibo emanado del Juzgado Cuarto de este Municipio, asunto KP02-S-2006-005063, donde explana el demandado que corresponde a los meses de noviembre y diciembre de 2010, enero y febrero de 2011, anexo “D”, los mismos serán objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se decide.
b) Pruebas promovidas por la parte demandada:
b.1) Promueve los meritos favorables en autos que amparan a su representada. Asimismo, promueve a todo evento los meritos favorables que consten en autos reproducidos en las causas KP02-V-2007-2017 y KP02-S-2006-5063, por lo que solicita se den por reproducidas todas y cada uno de los documentos que allí prueban la relación contractual, así como el cumplimiento y naturaleza del contrato a tiempo indeterminado. En cuanto a la invocación del merito favorable de autos, se indica que no es en sí un medio probatorio sino que obedece a la aplicación de los principios de comunidad de la prueba, lo cual aplica ésta Juzgadora sin necesidad de alegación, y en cuanto a los asuntos mencionados los cuales pertenecen y son llevados por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, al no constar en autos las mismas bien sea en copia fotostática simple o certificada, considera esta juzgadora que no tiene prueba alguna que apreciar. Así se establece.
b.2) Ratifica y promueve los documentos que fueron consignados en el escrito de contestación a la demanda, contentivo de escrito de consignaciones efectuados en los meses de noviembre y diciembre del año 2010 y de los meses de enero y febrero del 2011, de donde se evidencia que los pagos fueron hechos en forma oportuna. Dicha documental fue traída a los autos en copia fotostáticas simples, cursantes a los folios 78, 79, 80 y 81, los cuales al no ser tachados ni impugnados gozan de todo acervo probatorio, de acuerdo al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien, en cuanto al contenido de los mismo, será objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se decide.
b.3) De conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnan todas y cada una de las copias fotostáticas promovidas y presentadas por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas, por lo que solicita no se le conceda ningún valor probatorio y b.4) rechazan las copias fotostáticas presentadas por la demandante en su escrito de promoción de pruebas. El Tribunal aprecia que la impugnación no es un medio probatorio de los admitidos en la ley, sino el derecho que tiene la contraparte de acuerdo al ordenamiento jurídico a impugnar las copias fotostáticas promovidas por el adversario. Así se decide.
MOTIVA
Analizado lo anterior se tiene entonces que la pretensión de esta causa se encuentra referida a una demanda de desalojo de inmueble de conformidad con el artículo 34 en sus literales “a”, “b” y “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando evidenciado en autos lo siguiente, que si bien en cierto que consta en autos contrato de arrendamiento en copia fotostática simple el cual fue impugnado por la parte accionada, lo que trae como consecuencia que no sea objeto de valoración, es un hecho no controvertido por cuanto las partes aquí intervinientes admiten la relación contractual, y están contestes en que el contrato paso hacer a tiempo indeterminado, siendo procedente en el presente caso, la acción de desalojo, por lo que queda demostrar si las causales invocadas por el actor en su escrito libelar llenan los requisitos para la procedencia del desalojo solicitado.
Es bien sabido que el Juez como director del proceso, debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, y fundamentándose en que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, por lo que es fundamental la actuación de las partes para nutrir a quien tiene la loable tarea de decidir, para que su decisión sea tomada de acuerdo a lo alegado y probado por ellos durante toda las etapas del juicio.
Ahora bien, la parte demandada alega como causal de desalojo del inmueble constituido en dos locales comerciales, las contempladas en los ordinales a), b) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ellas las siguientes:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas: expone los actores en su libelo de demanda, que el demandado se ha negado a la cancelación de las pensiones arrendaticias. Que posteriormente asegura estar consignando las pensiones arrendaticias en el Tribunal, sin embargo, ha incumplido con el pago respectivo, tal como consta en el expediente KP02-S-2006-5063, donde el demandado confiesa haber consignado la pensión de noviembre del año 2010 en fecha febrero de 2011 y diciembre en el mes de febrero de 2011, siendo que la insolvencia bimensual de noviembre y diciembre de 2010 hacen procedente el desalojo.
Ahora bien, visto que de lo anteriormente expuesto se desprende que en el caso bajo estudio la firma mercantil arrendataria hizo uso de su derecho a consignar los cánones de arrendamiento, mediante el asunto nº KP02-S-2006-005063, nomenclatura interna llevada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, es necesario citar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (resaltado de este Tribunal)
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia proferida en fecha 5 de febrero de 2009, dictada en el expediente N° 07-1731, con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en cuanto al lapso de quince (15) días para realizar la consignación arrendaticia, dejó sentado que:
“…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
…Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…” (cursivas y negrillas nuestras)
En atención y aplicación a la sentencia parcialmente trascrita, la cual es acogida por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, si bien es cierto que las partes tienen la obligación de cumplir el contrato como ha sido pactado, el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios otorga quince (15) días continuos siguientes luego de vencida la mensualidad, donde se concluye de acuerdo a la constancia suscrita por la secretaria del Tribunal cuarto de este municipio, la cual cursa a los folios 109 y 110 de autos, constancia que es apreciada y valorada por este Tribunal, y así queda probado y demostrado que la parte demandada incurrió en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, en virtud que los meses de noviembre y diciembre del 2010, aun cuando fueron cancelados mediante depósitos bancarios de fecha 09-11-2010 y 08-12-2012, respectivamente, los mismos fueron consignados en el Tribunal en fecha 14 de febrero de 2011, lo que hace entrever que tales consignaciones fueron realizadas de manera extemporánea por tardía, en virtud que de acuerdo al criterio jurisprudencial parcialmente trascrito tendría el consignatario la obligación de consignar los cánones de arrendamiento por mensualidades vencidas en el caso al correspondiente al mes de noviembre de 2010, hasta el día 20 de diciembre de 2010 y en el caso al canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2010, consignarlo hasta el día 20 de enero de 2011, ya que los quince días que establece el artículo 51 en comento, se toman en cuenta es cuando se consigna ante el Tribunal el deposito bancario debidamente efectuado. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto verificar la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de su parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, o si el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, considera esta juzgadora innecesario entrar al análisis para demostrar si están dadas las citadas circunstancias en virtud que quedo demostrado de autos, la insolvencia por parte del demandado, al haber consignado los cánones de arrendamiento de forma extemporánea por tardía. Así se decide.
Por lo que se evidencia de las probanzas la insolvencia por parte del arrendatario en los meses que se le imputan como no cancelados o que fueron consignados de manera tardía ante el Tribunal Cuarto de este municipio, es por lo que se tiene que en la presente causa se ha demostrado el supuesto de la norma del artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual la presente causa de desalojo deberá ser declarada con lugar. Así se decide.
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