TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de febrero de dos mil doce (2012)
201º y 152º
ASUNTO: KP02-V-2009-004828
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ GUSTAVO ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-7.392.818, de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE ACTORA: YRIS COROMOTO MEDINA GONZÁLEZ, YOSEYIL MARIELIS NAVAS DE TUA, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nro. 38.096, 79.768.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10-07-2003, bajo el nro. 14, Tomo 29-A; representada por el ciudadano JOSÉ LITO LOUREIRO DES NEVES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-7.352.968.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO JOSÉ MÁRQUEZ SORONDO, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nro. 108.790.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVO EN JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Se reciben las presentes actuaciones interpuesta por el abg. YRIS COROMOTO MEDINA GONZÁLEZ, actuando en nombre y representación del ciudadano JOSÉ GUSTAVO ALVARADO, en el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra de la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., representada por el ciudadano JOSÉ LITO LOUREIRO DES NEVES, plenamente identificados en el encabezado, el cual correspondió a éste tribunal conocer de la causa.

DE LAS ACTUACIONES

En fecha 26-11-2009, la parte actora consignó cheque de gerencia y copia fotostática a los fines de su certificación y el resguardo del original en la caja fuerte de este despacho. En fecha 27-11-2009, se admitió la presente causa y seguidamente se abrió cuaderno separado de medidas signados con el ASUNTO: KH01-X-2009-000182. En fecha 14-12-2009, la parte actora consignó los fotostatos a los fines de que se libre la compulsa y seguidamente en fecha 11-12-2010 fue librada la compulsa a la parte demandada. En fecha 20-01-2010, el alguacil accidental dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la práctica de la citación. En fecha 29-01-2010, se ordenó el resguardo de los originales en la caja fuerte de este tribunal y seguidamente se certificaron copias y dejaron en su lugar. En fecha 11-02-2010, se dejó constancia de haberse oído la apelación interpuesta en el recurso KP02-R-2010-000077. En fecha 18-02-2010, el suscrito alguacil consignó compulsa sin firmar por la parte demandada por cuanto le fue imposible localizarlo. En fecha 23-02-2010, se dejó constancia de haber recibido cheque de gerencia a favor de este tribunal a nombre de la empresa demandada, para lo cual se ordenó abrir cuenta de ahorro y seguidamente se libró oficio a la entidad bancaria. En fecha 02-03-2010, la parte actora solicitó la citación por carteles y seguidamente se libró cartel en fecha 04-03-2010 de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 09-03-2010, la parte actora consignó cartel de citación debidamente publicado. En fecha 26-05-2010, la parte demandante solicitó el avocamiento y seguidamente la suscrita juez se avocó al conocimiento de la presente causa mediante auto de fecha 03-06-2010. En fecha 29-06-2010, la parte actora solicitó la fijación del respectivo cartel y posteriormente este tribunal instó mediante auto de fecha 01-07-2010 a hablar con la secretaria para los trámites del mismo. En fecha 12-07-2010, la suscrita secretaria dio cumplimiento a la última formalidad establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 21-09-2010, la parte demandante solicitó la designación de defensor ad-litem y seguidamente este tribunal nombró a la abogada Souad Rosa Sakr Saer, inscrita en el I.P.S.A., bajo el nro. 35.137 y se libró boleta en fecha 27-09-2010. En fecha 05-10-2010, el alguacil consignó boleta de notificación de la defensora designada. En fecha 08-10-2010, se declaró desierto el acto de juramentación de defensor. En fecha 11-10-2010, la abg. Souad Rosa solicitó nueva oportunidad para el acto de juramentación y seguidamente en fecha 14-10-2010 se fijó nueva oportunidad. En fecha 21-10-2010, se declaró desierto el acto de juramentación. En fecha 26-01-2011, la parte actora solicitó oportunidad para la juramentación y seguidamente se fijó la oportunidad requerida en fecha 21-01-2011 y en fecha 01-02-2011 efectivamente se realizó la juramentación del defensor ad-litem designado. En fecha 09-03-2011, la parte actora solicitó la citación del defensor ad-litem y este tribunal en fecha 14-03-2011 ordenó se librara la respectiva compulsa una vez fueran consignados los fotostatos. En fecha 11-04-2011, la parte actora consignó las copias fotostáticas y posteriormente en fecha 14-04-2011 se libró compulsa. En fecha 05-05-2011, el alguacil consignó recibo de compulsa debidamente firmada por la defensora. En fecha 17-05-2011, el ciudadano JOSÉ LITO LOUREIRO DES NEVES, se dio por citado del presente procedimiento. En fecha 24-05-2011, el ciudadano JOSÉ LITO LOUREIRO DES NEVES, en su condición de presidente de la empresa de la empresa INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., se dio por citado del presente procedimiento. En fecha 24-05-2011, la defensora ad-litem dio contestación a la demanda. En fecha 25-05-2011, el tribunal apartó del juicio a la defensora ad-litem en virtud de que la parte demandada se dio por citada. En fecha 01-06-2011, el ciudadano JOSÉ LITO LOUREIRO DES NEVES, en su condición de presidente de la empresa de la empresa INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., otorgó poder apud acta al abogado HAROLD ALEXANDER CONTRERAS ALVIAREZ, inscrito en el I.P.S.A., bajo el nro. 23.694. En fecha 02-06-2011, la parte demandada dio contestación a la demanda. En fecha 16-06-2011, la parte demandada solicitó una reunión conciliatoria conforme al artículo 258 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela y seguidamente se fijó oportunidad para la reunión requerida. En fecha 29-06-2011, se efectuó la audiencia conciliatoria y se fijó nueva oportunidad para otra reunión. En fecha 29-06-2011, se agregaron a los autos las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 07-07-2011, se llevo a cabo la reunión conciliatoria y se fijó nueva oportunidad para otra audiencia. En fecha 11-07-2011, se admitieron a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por la parte demandada y se libró oficio. En fecha 14-07-2011, se declararon desierto los actos fijados para ese día por cuanto los testigos promovidos no comparecieron. En fecha 14-07-2011, la parte demandada solicitó nueva oportunidad para oír los testigos y posteriormente en fecha 19-07-2011 se fijó día para la comparecencia de los testigos. En fecha 22-07-2011, se declaró desierto la reunión conciliatoria por cuanto las partes no comparecieron. En fecha 28-07-2011, se declaró desierto un acto de testigos y se oyeron tres actos de testigos. En fecha 20-09-2011, se ordenó cerrar la pieza numero uno y seguidamente se apertura la pieza numero dos. En fecha 20-09-2011, se agregó a los autos resulta de la prueba de informes. En fecha 27-09-2011, se fijó oportunidad para la declaración de testigos. En fecha 03-10-2011, el ciudadano JOSÉ LITO LOUREIRO DES NEVES, en su condición de presidente de la empresa de la empresa INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., otorgó poder apud acta al abogado GUSTAVO JOSÉ MÁRQUEZ SORONDO, inscrito en el I.P.S.A., bajo el nro. 108.790. En fecha 05-10-2011, se llevó a cabo el acto de testigos. En fecha 06-10-2011, se fijó la causa para informes. En fecha 09-11-2011, ambas partes consignaron informes y seguidamente en auto de fecha 10-11-2011 se dejó transcurrir el lapso de observación a los informes. En fecha 18 y 21 de noviembre del 2011 las partes consignaron escrito de observación a los informes. En fecha 23-11-2011, se fijó la causa para dictar sentencia de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, siendo esta la última actuación.
DE LA DEMANDA
Narra el actor en su escrito de libelo, que a través de propaganda publicitaria de fecha 16-09-2004, su representante se enteró que la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., se encontraba promocionando la venta de viviendas unifamiliares en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA COLINA DEL ESTE, motivo por el cual inició conversaciones para la compra de cuatro inmuebles signados con los nros 08, 09, 31 y 21, por lo suscribió con la firma mercantil antes citada tres contratos de opción a compra de manera escrita y el inmueble signado 21. Afirmó que toda la negociación había surgido en perfecta armonía y con el paso del tiempo canceló la totalidad del precio de los tres inmuebles suscritos, tal y como se desprende de constancia de fecha 29-03-2006, sin que la firma mercantil le otorgara las escrituras definitivas de compra venta que le acreditaban la propiedad de dichos inmuebles a su representado. Mencionó que como faltaba por cancelar el inmueble número 21, y el urbanismo no se había concluido en su totalidad la empresa le solicitó que le prestara las casas que él había adquirido para guardar los materiales de construcción de las demás casas que faltaban por construir, a lo cual accedió de buena fe, y comenzó a habitar momentáneamente la casa numero 08 con su familia, para lo cual posteriormente habitaría la numero 21 y las demás las dejaría en alquiler. Aseguró que nuevamente solicitó que le hicieran el documento por escrito de la opción a compra en vista de que transcurría el tiempo y no culminaban las construcciones y prácticamente les había cancelado la totalidad del inmueble, quienes le indicaron que no se preocupara que cuando terminara de cancelar ellos le suscribirían y firmarían de una vez el contrato de compra venta definitivo. Afirmó que en el mes de abril del 2009 le participó a la ciudadana Katiuska Coromoto Vargas Sandoval en su condición de representante legal de la firma que tenia el saldo restante del precio total de la venta del inmueble número 21, desde hace varios meses y que en la oficina de ventas se negaban a recibir el mismo, quienes a su vez le dijeron que por instrucciones verbales de la referida ciudadana no se recibiera el pago de su mandante por cuanto no podía seguir con el negocio porque el inmueble en la actualidad tenia un costo mayor, que si quería seguir con la negociación le ofrecía el siguiente paquete, el cual se transcribe textualmente: “le protocolizaba las tres (03) casas que ya habían sido canceladas en su totalidad es decir las casas con los numero 09, 09 y 31 de forma inmediata con la condición que renunciara a los derechos de la casa signada con el numero 21 y le hacia la devolución del monto del dinero que el había entregado o por el contrario le protocolizaba los cuatro (04) inmuebles pero con la salvedad que la casa numero 21, iba a sufrir un incremento en el precio de UN MILLÓN DE BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 1.000.000,00), por lo cual mi representado le contesto que el había cumplido con los pagos que se me habían fijado y que no podía desistir de la negociación, si el no estaba de acuerdo” y además el precio pactado era de TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 310.000,00). Mencionó que en virtud de lo anterior su representado sintió temor por su patrimonio como el de su familia, la cual estaba en peligro y procedió a contratar los servicios de un abogado, con la intención de que la firma mercantil procediera a otorgar las escrituras de las tres casas signadas con los números 08, 09 y 31, lo cual logró, como consta a los autos anexo marcados con las letras E, F y G. Aseguró que aún cuando el contrato es verbal basta solo con el libre consentimiento de las partes para que las mismas estén obligadas a cumplir, ya que la firma mercantil estaba convalidando que existía una negociación de compra venta o de promesa de venta al recibir el pago y emitirle recibos de cancelación por la casa numero 21. Hizo alusión a la correspondencia de fecha 12-06-2008 emitida por Inversiones La Colina del Este c.a., y dirigida al propietario de la casa nro. 21, la cual trascribió taxativamente, en el que se evidencia que existía un contrato entre su representado y dicha firma, y que de no ser así, existiría el delito de estafa inmobiliaria por parte de la firma mercantil lo cual es penalizado. Así mismo, en dicha correspondencia le indicaban que si no cumplía con cancelar los gastos de protocolización de la venta del inmueble signado con el nro. 21, penalizarían a su representado con lo establecido en la cláusula novena de los otros contratos de opción a compra, por lo que no cabe duda que aunque era verbal existía un contrato al aplicar dicha cláusula, incluso en el mismo se indicó su condición de dueño del inmueble nro. 21. Igualmente, destacó la cláusula primera de dichos contratos en el cual muestra que la venta es en forma irrevocable, es decir, que ambas partes tendrían que estar de acuerdo en caso de no seguir con la negociación, toda vez de que para darse por terminado el contrato, es necesario que haya mutuo consentimiento, no basta solo la voluntad de una de las partes. Hizo mención del articulo 1160 del Código Civil, en el cual se estipula que dentro del sentido de buena fe el deudor no está obligado a dar más a su acreedor pero tampoco a cumplir menos, ni el acreedor puede exigir mas, tampoco puede ser coaccionado a recibir menos de lo estipulado, llegando a la conclusión de que si se había pactado un precio porque al momento de finalizar el pago del mismo el precio es mayor, del mismo modo, en la cláusula cuarta penal de dichos contratos indica que el precio estipulado es fijo, por lo que no puede tener ninguna variante, así como también la cláusula sexta contiene la cláusula penal en caso de incumplimiento. Hizo referencia a la cláusula décima primera que ellos también convalidan en el cual se muestra que el tiempo de duración es de dieciséis meses contados a partir de la firma de la documentación de opción a compra venta o de cuarenta y cinco días a partir de la obtención de la habitabilidad que otorgare el concejo municipal, siendo éste última punto aplicable en el presente caso de la negociación de la casa numero 21, cuando lo cierto es que en abril del 2008 la Alcaldía le otorgó a dicha firma mercantil y su representado tenía un año antes de que se otorgara tal permiso, tratando que le recibieran el saldo restante de la referida casa numero 21, la cual se encuentra habitando y pagando los servicios públicos y ellos se negaban a recibírselo, hecho que mostraría más adelante. Fundamentó la presente acción de conformidad al artículo 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 1559, 1160 y 1161 ejudem. Aludió el criterio asentado en la Jurisprudencia de fecha 28 de Mayo de 1990, expediente nro. 9552, emanado del Juzgado Sexto del Distrito Federal y Estado Mirando, y de la sentencia de fecha 15 de Diciembre de 1987, con ponencia del Magistrado Dr. José Román Duque Sánchez, del cual transcribió un extracto de ambos criterios. Citó el razonamiento del autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, a los fines de precisar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra venta, del cual transcribió un extracto del mismo en el que se desprende que la opción de venta es un contrato consensual y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto de contrato y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. Igualmente, citó de la obra “Contratos y Garantías” del autor Luis Aguilar Gorrondona, en su novena edición, pagina 143, en el que define la venta como “un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero, entre las características figuran: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de trato sucesivo, 5) Es Traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido y 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. Concluyó que el contrato que originó el juicio es de compra-venta y no de opción a compra, pues aún cuando presenta la apariencia de un contrato de opción a compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, por cuanto hubo un desacuerdo de voluntades entre el vendedor, de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado, ó lo que es lo mismo, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. Por todo los hechos antes alegados, y en nombre de su representado ciudadano JOSÉ GUSTAVO ALVARADO, plenamente identificado, es que procede a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., representada por el ciudadano JOSÉ LITO LOUREIRO DES NEVES, en su condición de presidente de la empresa, igualmente identificados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 1559, 1160 y 1161 ejudem, para que convenga en otorgarle las respectivas escrituras de venta del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial LA Colina del Este, situada en el Parque Residencial Los Cardones, Sector 2 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, constituida por la casa signada con el numero 21, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Con una longitud de 21,04 metros con la parcela numero 22; SUR: Con una longitud de 21,04 metros con la parcela numero 20; ESTE: Con una longitud de 9 metros con la parcela numero 19; y OESTE: Con la Calle 01, que es su frente; la cual cuenta con un área de terreno de CIENTO OCHENTA Y NUEVE METROS CON VEINTITRÉS CENTÍMETROS CUADRADOS (189,23 M2), y le corresponde un porcentaje de condominio de sobre las cargas comunes de dos enteros con diecinueve milésimas por ciento 2,19%, o en su defecto, este tribunal, ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio declarando con lugar lo solicitado, a fin de que la misma sirva como titulo de propiedad a favor de su mandante, en base a los artículos 1487, 1488 y 1495 del Código Civil. Con el propósito de dar cumplimiento y terminar con las relaciones contractuales en el contrato de opción de compra venta verbal consignaría Cheque de Gerencia girado contra el Banco Provincial, nro. 00053659, para ser cancelado a la orden de la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., por el saldo restante de la deuda, a saber, la cantidad de CIENTO OCHO MIL SETECIENTOS QUINCE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 108.715,00), que comprende a la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 79.937,50) de capital mas la suma de VEINTIOCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 28.775,50) correspondiente a los intereses prudencialmente calculados a la rata del 1% mensual, calculados la tasa que la inversora aplicó según correspondencia de fecha 12 de Junio del 2008, los mencionados intereses se computaron a partir del 21 de Diciembre del 2006 hasta el 31 de Diciembre del 2009. Así mismo, solicitó que sea condenado por Daños y Perjuicios, en vista del tiempo que la referida Firma Mercantil no ha cumplido con su obligación como vendedores de protocolizar la venta a nombre de su representando, de acuerdo con el articulo 1.488 del Código Civil, siendo la tradición una de las principales obligaciones del vendedor establecida en el articulo 1.486 ejusdem, por lo que este incumplimiento trae como consecuencia graves daños a su representado, entre ellos el riesgo de la pérdida de obtención de los alquileres de las casas nros. 08, 09 y 31, la cual asciende a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 300.000,00), y la inseguridad que para su representado significa no tener la documentación correcta del inmueble en el cual ha invertido las sumas de dinero que consta en los recibos signados 0374, 0402, 0446, 0447, 0476, 0569, 0580, de fecha 04-05-2005, 17-06-2005, 02-09-2005, 07-09-2005, 21-10-2005, 10-03-2006, y 21-12-2006, respectivamente, la cual asciende a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 230.062,90), anexado a los autos con las letras L, M, N, O, P, Q y R. Solicitó que sea condenado al pago por Daño Emergente, por el hecho de contratar los servicios de un abogado para que mediara con la Firma Mercantil para que procediera a otorgar las escrituras de las casas signadas 08, 09 y 31, el cual corresponde al monto de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,00), así mismo, su representado tuvo que solicitar un préstamo de dinero al ciudadano EMIRTON RAMÓN TUA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad nro. 2.541.904, con la intención de cancelar la casa objeto de la presente acción, deuda ésta que asciende al monto de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00). De conformidad con lo estipulado en el articulo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 3° del articulo 588 y 600 ejusdem, solicitó en nombre de su representado se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de la presente pretensión y se oficie al Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara y se coloque la correspondiente nota marginal al documento que le acredita la propiedad a la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE C.A., la cual se encuentra registrada ante dicha oficina en fecha 07-09-2004, bajo el nro. 15, folios 77 al 87, Protocolo Primero, Tomo Décimo Tercero, Casa Quinta nro. 21, cuyo documento de parcelamiento se encuentra protocolizado ante la referida Oficina Subalterna en fecha 27-07-2006, bajo el nro. 17, folio 137 al 168, Protocolo Primero, Tomo 7°. Estimó la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 680.062,90). Dio cumplimiento al artículo 174 del Código de Procedimiento Civil proporcionando como dirección procesal la avenida 03, Calle 10, Numero 19-81, La Mata, Cabudare, Municipio Palavecino. Solicitó que se practicara la citación de la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE C.A., en la persona de su presidente, ciudadano JOSÉ LITO LOUREIRO DES NEVES, en la siguiente dirección: Avenida los Leones con Avenida Madrid, Centro Empresarial “Plaza Madrid”, Nivel Mezanina, Barquisimeto, Estado Lara. Estableció la cuantía de la demanda equivalente a Doce Mil Trescientos Sesenta y Cuatro con Setenta y Ocho Unidades Tributarias (12364,78 UT).

DE LA CONTESTACIÓN
Estando dentro del lapso y oportunidad correspondiente, el Abogado en ejercicio HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ, con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., de conformidad con el articulo 344 del Código de Procedimiento Civil, procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:
De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso para ser resuelto previo al fondo, la falta de cualidad e interés procesal de la demanda en el presente juicio. Afirmó que la parte actora peticionó unos daños y perjuicios por no poder alquilar unos bienes que le son propios, así como unos daños emergentes por la contratación de un abogado para la protocolización de los contratos de compra venta de unos inmuebles identificados 8, 9 y 31, y un préstamo que le había efectuado un tercero a la parte actora con la intención de cancelar la casa objeto de la acción; cometiendo la imprecisión de no saber determinar la negociación que pueda dar origen a la pretensión, por lo que primero se debe precisar cual es la acción propuesta y cual es el objeto de la acción ya que de la lectura parece y son incomprensibles los argumentos jurídicos que anteceden para sustentar el petitorio parcialmente trascrito. Alegó que de los hechos narrados por la parte actora emerge una gran confusión entre promesa de venta y compra venta, al citar la doctrina de Nicolás Vegas Rolando redunda en el error de calificación de la institución legal. Igualmente, incurre en error de técnica jurídica fundamental para las resultas del juicio, porque al hablar del contrato verbal de opción a compra, lo confunde con un contrato de venta y viceversa. Hizo mención de la definición legal contenida para este término en el artículo 1133 del Código Civil, que se refiere a una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico; ahora bien, si es verbal como lo alega la parte actora, surge el inconveniente de establecer las probanzas, distinto seria si estuviera documentado que no es otra cosa que la prueba escrita de la existencia de un contrato, como lo prevé el articulo 1355 y siguientes del Código Civil; por lo que no es posible tramitar la veracidad o impugnación de un contrato verbal. Rechazó en cada una de sus partes, tanto en hecho como en derecho la demanda presentada por José Gustavo Alvarado y mas aun en los petitorios por ser inciertos los hechos e inaplicable el derecho, las cuales describe a continuación: la parte actora pidió a su representada que cumpla con otorgarle las respectivas escrituras de venta del inmueble numero 21 del Conjunto Residencial Las Colinas del Este, situado en Parque Residencial Los Cardones, Sector 2. Posteriormente, alegó que la parte actora señaló que en aras de dar cumplimiento y terminar con las relaciones contractuales en el contrato en efecto los consigna a este tribunal, es debido a que reconoce el incumplimiento y de convicción no puede pedir un cumplimiento de contrato si dentro del plazo otorgado reconoce no haber pagado el precio (exceptio non adimpletis contractus, es decir, si no cumples no puedes exigir cumplimiento). De la capacidad de contratar, expuso que su mandante solamente puede ser demandada por los contratos donde haya sido parte o los otorgados por sus representantes, en vista de que es una persona jurídica y actúa por representación, y sólo como ente abstracto no tiene capacidad para contratar, y del libelo no consta persona alguna que representare a la misma en el supuesto contrato verbal de opción a compra sobre un inmueble, este hecho queda evidenciado en el propio libelo y surge como segunda confesión espontánea de la parte actora, siendo esto así no puede surgir a lo largo del iter procesal, elementos nuevos que irían en contravención con el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, por tanto no tiene interés ni legitimidad procesal para intervenir en juicios relacionados con contratos verbales. De la representación, mencionó que la celebración de un contrato verbal implica la necesaria intervención de al menos dos personas naturales, más la parte actora no indicó cuales fueron la o las personas que representaron y celebraron dicho contrato verbal de opción a compra venta por parte de Inversiones La Colina del Este, C.A., y quienes representaron legalmente a esta en todos los acontecimientos y hechos narrados por la parte actora, por lo que se desprende que esta muy confundida en su planteamiento. Afirmó que los documentos públicos que contienen las distintas ventas que se refieren a los inmuebles números 08, 09 y 31 del Conjunto Residencial están aportados por la propia actora, si algún interesado adujera que estos verdaderos contratos de compra venta debidamente protocolizados pudieran ser utilizados para establecer otra negociación distinta y sobre otro objeto inmueble, le quedaría imposible y menos por el hecho de que el precio de las viviendas números 08, 09 y 31 es distinto a la vivienda numero 21, por ser éste último más elevado, sin cumplir con la totalidad, incluso existe una morosidad reconocida y así pretende pagarla en autos, así como las diferencias lógicas por linderos, medidas, datos de registro, ficha catastral, le trae de Perogrullo esta probanza, ya que no puede ocurrir o acudir a plantear la similitudes que cree discurrir o pasar solapadamente, como se hace en este caso, a este respecto, hizo referencia al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Alegó que al no haber existido pago total del precio, la parte actora simuló una opción a compra, que no ejerce y luego lo plantea como una venta y hasta inclusive reconoció su incumplimiento al referirse a otros intereses adeudados, por lo tanto no nació nunca el contrato de compra venta. Mencionó que dicho incumplimiento activa la posibilidad de ejercer por parte de su representada una resolución de contrato, que peticionaria en acción aparte. Señaló al momento en que se celebra la negociación el inmueble tenía un valor superior al indicado en el inmueble, y ello lo sabía la parte actora quien es propietaria de tres inmuebles en dicho conjunto residencial. Mencionó que los bienes en el comercio tienen siempre valores relativos que dependen de las necesidades del comprador y del vendedor, en todo caso si el precio fuera en extremo bajo, lo que se conoce en doctrina como “precio vil”, su representada se lo hubiera hecho saber a través de su representante a la parte actora, simplemente éste no cumplió con las expectativas para pagar el verdadero y único valor del inmueble, haciendo la acotación de que no es el que indica en el libelo y a su vez incumple, porque ese es un elemento entre otros que pudiera conllevar tal declaratoria de incumplimiento y por efecto con lugar la resolución del contrato la cual peticionaran por acción distinta. Afirmó ser cierto que su representada vendió al ciudadano José Gustavo Alvarado, tres inmuebles distinguidos con los números 8, 9 y 31 del Conjunto Residencial La Colina del Este, operaciones que se hicieron de forma individual y sobre las cuales al cumplirse los respectivos pagos, se otorgó el respectivo documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, de los cuales dichos instrumentos fueron aportados por la parte actora y riela a los folios 5 y 6, del cual afirmó que en vista de que no se refieren al quid del asunto y no aportan nada al proceso, no hará alusión a los mismos, solo a lo referente a los puntos: 1) Es falso, por lo cual negó y contradijo que para la procedibilidad de las operaciones y para la protocolización de los contratos de venta de los inmuebles 08, 09 y 31, fuera necesario la presencia de abogados contratados por la parte demandante y menos que haya percibido la cantidad de Bs.F. 30.000,00, y 2) Es falso, por lo cual negó y contradijo que por ocasión a la fecha en que fueron protocolizados los documentos definitivos de compra venta de los inmuebles números 8, 9 y 31 del Conjunto Residencial La Colina del Este, el comprador haya tenido el riesgo de la perdida de la obtención de alquileres, y más falso aún que por el hecho de no permitir en tiempo oportuno la protocolización, la parte actora haya tenido que recurrir a un préstamo de dinero al ciudadano Emirton Ramó Tua por la cantidad de Bs.F. 120.000,00, con la intención de cancelar la casa objeto de la presente opción, por lo que de manera expresa negó, rechazó y contradijo la pretendida petición de Daños y Perjuicios y Daño Emergente solicitado. Rechazó y desconoció y a su vez impugnó por falso la supuesta misiva enviada por la ciudadana Katiuska Vargas al demandante, consignada en el libelo en la letra H, así como la solicitud de incumplimiento de cláusulas de otros contratos preparatorios que originó juicio de compra venta y no de opción a compra, pues aún cuando presenta la apariencia de un contrato de opción a compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, por lo que procedió a rechazar, negar y contradecir que entre su representada y el ciudadano José Gustavo Alvarado, se haya realizado un contrato de opción a compra y menos que este sea verbal sobre el inmueble numero 21 del citado conjunto residencial; tampoco es cierto que el pretendido y negado acuerdo verbal se haya efectuado bajo los parámetros de otros contratos de opción a compra los cuales ni le son inherentes por el objeto, ni corresponden a la negociación planteada y menos al precio; tampoco es cierto que su representado haya pretendido aplicar condiciones de otro contrato para la negociación que quiso efectuar con la hoy parte actora y menos que estos fueran aplicados supletoriamente, por lo cual expuso que es un absurdo pretender abrogarse derechos de otros contratos preparatorios y menos pretender basar una acción judicial con argumentos en base a otras operaciones que no se plantearon. Rechazaron plenamente el pago de daños y perjuicios por cuanto no existe en las actuaciones de su conferente ninguna conducta ilegal, culposa o dolosa que así lo justifique, ni se imputa como causa de la acción alguna responsabilidad extracontractual o aquiliana que sustente el petitorio. En relación al petitorio de costas y costos, es evidente su improcedencia a favor de la actora por cuanto su pago es objetivo, es decir, depende de la procedencia de la acción. Afirmó que no pueden proceder por ser tan infundada la demanda por las razones de hecho y derecho, por lo que pidió que se condene en tales conceptos a la demandante vista la improcedencia de su petitorio y lo irracional de la acción intentada. Finalmente, se opuso en nombre de su representada a la medida decretada de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por el Juzgado Superior Civil y Mercantil actuando en alzada por recurso interpuesto. Se reservó en ejercer la acción de daños y perjuicios que con ocasión a la presente acción pueda causar el ciudadano José Gustavo Alvarado a su representada. Con los argumentos de hecho y derecho señalados, rechazó la demanda en todos los elementos excepto en los expresamente admitidos.

DE LA PROMOCIÓN DE PRUEBAS
Por la parte actora
1) Copia fotostática del poder conferido por el ciudadano JOSÉ GUSTAVO ALVARADO a favor de los abogados YRIS MEDINA y YOSEYIL NAVAS; el cual se valora como prueba de la capacidad procesal de las partes. Así se establece.
2) Original de publicidad sobre el conjunto residencial La Colina del Este (F. 12); se valora, si bien nada aporta a los hechos controvertidos pues el proyecto habitacional fue reconocido por la parte demandada. Así se establece.
3) Originales de documentos de opción a compra suscritos entre las partes contendientes sobre los inmuebles números 08, 09 y 31; igual que el particular anterior se valoran, si bien nada aporta a los hechos controvertidos pues el proyecto habitacional fue reconocido por la parte demandada. Así se establece.
4) Copia fotostática de recibos de pagos (F. 24 al 30); se desechan pues no son de las copias permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a saber, instrumentos públicos o privados reconocidos. Así se establece.
5) Cheque por la cantidad de CIENTO OCHO MIL SETECIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs. 108.715,00) (F. 31 y 32); se valora como prueba del pago en torno al inmueble objeto de la pretensión y su incidencia en la presente decisión será establecido en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.
6) Copias fotostáticas de los instrumentos relacionados con la compra de los inmuebles 08, 09 y 31 (F. 39 al 103 y 105 al 109; igual que el particular anterior se valoran, si bien nada aporta a los hechos controvertidos pues el proyecto habitacional fue reconocido por la parte demandada. Así se establece.
7) Comunicación remitida por la empresa demandada a favor del actor de fecha 12/06/2008 (F. 104); se desecha pues el instrumento privado fue desconocido por la parte demandada y era carga de la actora demostrar su vinculación con aquella. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte actora

Estando dentro del lapso correspondiente para promover pruebas, se deja constancia que la parte actora no promovió pruebas, ahora bien, el Abogado en ejercicio HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ, con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., promovió de la siguiente manera:
1) Invocó el merito favorable de los autos, es decir, todos aquellos hechos, documentos, elementos y circunstancias que constan en el expediente y que favorecen a su representada, en especial la no determinación de la negociación que da origen a la pretensión. Se admitió a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva. DOCUMENTALES II: De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento civil, promovió la siguiente documental: a) Promovió y consignó constante en Cuatro (04) folios útiles Recibos de Cobro signados con los nros. 0374, 0402, 0446, 0447, 0475, 0569 y 0580, acompaña marcado con la letra “E”. Se admiten como prueba de los pagos efectuados en torno al pago del inmueble 21. Así se establece.
2) Promovió la declaración de los ciudadanos: KAREN ÁLVAREZ (F. 08 y 09, P.II), FERNANDO SOTELDO (F. 215 y 216), ENRIQUE MENDOZA (F. 217 al 219) y KATIUSKA VARGAS (F. 220 al 225); se valora pues comparecieron en la oportunidad fijada y su incidencia en la presente será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.
3) Solicitó que se oficiara al Registro Publico (Inmobiliario) del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara (F. 04, P: II); se valora como prueba de la propiedad a favor de la demandada. Así se establece.
DEL CONTRATO

Enseña el legislador que los contratos constituyen ley para las partes que la suscriben. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. De las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato.

Tal como se extrae al analizar el expediente, el primer aspecto a salvar está relacionado con la existencia de un contrato, porque si bien el ordenamiento jurídico patrio no excluye la subsistencia de una opción a compra pactada en forma verbal, no menos cierto es que se halla una dificultad adicional relacionada con las condiciones reguladoras de la relación, en otras palabras, aun cuando se probara el contrato verbal todavía, quedaría analizar cuáles fueron las obligaciones válidamente suscritas.

En este sentido, el Juzgado empieza por señalar que no comparte el criterio sostenido por el abogado de la parte demandada, en el sentido que no existe un contrato simplemente porque no existe un compromiso escrito, ese razonamiento llevaría al falso supuesto de que los contratos sólo pueden producir efectos jurídicos si son escritos. Es un contrasentido asegurar que no existe una relación entre las partes o un compromiso por la demanda en ofrecer el inmueble número 21 y en el etapa de pruebas ofrecer sendos recibos emanados de la demandada INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE C.A. donde se reconoce haber recibido del actor cantidad de dinero específica por concepto de abono a la inicial de la vivienda N° 21. Los recibos y la declaración de los testigos evacuados demuestra sin lugar a dudar que por lo menos, entre las fechas 02/09/2005 al 21/12/2006 las partes aceptaban el contrato de opción a compra. Así se establece.
Por analogía el Tribunal podría establecer que el precio del inmueble era el mismo al establecido en los otros inmuebles, es decir, cerca de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00). Tomando en cuenta que los otros contratos relativos a los inmuebles 08, 09 y 31 se protocolizaron entre las fechas Agosto y septiembre del año 2.009 y el tiempo de vigencia de los mismos era de diecisiete meses a partir de agosto de 2.005, entiende este Tribunal que en esa misma fecha aproximada, Agosto y septiembre del año 2.009, debían las partes haber honrado su obligación.
Ahora bien, si bien quedaría por examinar la conducta asumida por la parte demandada, el Juzgado no entiende por qué la parte actora nunca cumplió con su principal obligación, que no era otra que cancelar el precio definitivo de la opción a compra acordada. El legislador ha previsto que la acción para exigir la resolución o ejecución de un contrato ante los Tribunales está sujeta al cumplimiento previo por parte de la persona interesada, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En la interpretación de esta última norma surge la clara convicción, en armonía con la letra del artículo 1.160 ejusdem, que la parte accionante de una causa por cumplimiento o resolución de contrato debe haber demostrado haber cumplido su parte del contrato, sólo así estará cualificada de fondo para exigir los efectos ante un Tribunal de la República, más la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de que así lo desee.
En armonía con lo expresado, para que el actor pueda solicitar el cumplimiento o ejecución del contrato, debía demostrar en forma previa estar en cumplimiento de sus obligaciones. No es consecuente haber cancelado tres inmuebles de precios similares, y hacerlo parcialmente sobre el cuarto sin aportar prueba alguna que justifique su retardo. La situación no puede ser justificada por una supuesta negativa de la empresa demandada a aceptar el pago, pues para ello podría haberse impulsado la respectiva pretensión, como la oferta real de pago y conseguir así la solvencia necesaria. Finalmente, se debe sumar la propia afirmación del actor cuando al interponer la demanda y su reforma, donde manifiesta cancelar capital adeudado más los intereses, lo que es consecuente con la persona que se retarda en el pago. Así se establece.

En cuanto a los testigos evacuados el Juzgado examina que sus testimonios nada cambian el destino de la presente causa, pues todos ellos dan prueba de la existencia de la relación contractual aunque no escrito, todos ellos aspectos claramente establecidos ut supra. No obstante, ninguno de ellos aporta elemento de convicción alguno que ilustre la razón del incumplimiento por parte del actor o que justifique el retardo, razón suficiente para determinar que la demanda por cumplimiento de contrato deba declararse sin lugar, como en efecto se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la Abg. YRIS COROMOTO MEDINA GONZÁLEZ, actuando en nombre y representación del ciudadano JOSÉ GUSTAVO ALVARADO, contra de la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., representada por el ciudadano JOSÉ LITO LOUREIRO DES NEVES, plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, al día seis (06) del mes de febrero de dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO
LA SECRETARIA

ABG. BIANCA ESCALONA

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 a.m-
EBC/BE/gp.