TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, 07 de junio de 2012
Años: 202º y 153º

ASUNTO: KP02-V-2011-003289

DEMANDANTE: ROSA DÍAZ DE ÁLVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.543.572.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: THANIA JOSEFINA MERENTES DE CASTILLO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 32.698.
DEMANDADA: MARITZA DEL CARMEN GONZÁLEZ DE GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.259.016.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS ELÍAS MENDOZA OROPEZA y MAGLIN CAROLINA VERA SALCEDO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Números 9.361 y 140.869 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 14 de octubre de 2011, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, acción instaurada por THANIA JOSEFINA MERENTES DE CASTILLO, en representación de la ciudadana ROSA DÍAZ DE ÁLVAREZ, ambas identificadas en el encabezado, y lo hizo en los siguientes términos:
Expone la accionante en su escrito libelar, que su representada mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana Maritza del Carmen González de García, quien es la propietaria del fondo de comercio REPRESENTACIONES ROSMARY, registrado ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 27 de noviembre de 1998, Nº 08, Tomo 12-B, comenzando dicha relación a partir del 15 de mayo de 2005, fecha en la cual se suscribió el primer contrato de arrendamiento sobre el inmueble propiedad de su poderdante ubicado en la carrera 23 entre calles 28 y 29, Número 28-17 de esta ciudad de Barquisimeto, siendo autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto en fecha 16 de mayo de 2005, quedando anotado bajo el Nº53 del Tomo 50, quedando expresamente convenido en la CLÁUSULA OCTAVA que dicho inmueble sería destinado única y exclusivamente para DEPÓSITO DE MERCANCÍA.
Explica que con posterioridad se suscribieron otros contratos de arrendamiento, siempre por tiempo determinado, venciendo el último de ellos el 15 de febrero de 2010, y en el cual en su CLÁUSULA SEGUNDA se convino expresamente que el inmueble arrendado sería utilizado únicamente para depósito de mercancías, como se evidencia del mencionado contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 02 de septiembre de 2009 bajo el Nº 18, tomo 168.
Además, indica que entre las estipulaciones contractuales convinieron en: 1) el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs 1.400,oo) más el IVA; b) el plazo de duración del contrato se estableció en seis (6) meses, venciendo el último de ellos el 15 de febrero de 2010; c) una vez vencida la prórroga legal la arrendataria debía entregar a su representada el inmueble desocupado y en el mismo buen estado que lo recibió.
Agrega la accionante que en fecha 10 de septiembre de 2009, su representada encomendó la administración del inmueble arrendado a la empresa Inmolara C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 20 de marzo de 2000, bajo el Nº 49, Tomo 11-A, modificados sus estatutos en varias oportunidades siendo su última modificación inscrita en la misma oficina de Registro Público, en fecha 02 de junio de 2009, bajo el Nº 29, Tomo 41-A. Puntualiza que ésta procede en fecha 14 de diciembre de 2009, a enviarle correspondencia a la arrendataria mediante la cual le informa sobre la fecha de vencimiento del contrato y del derecho de ésta a gozar de la prórroga legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y explica que si bien es cierto que esta carta no fue firmada por la arrendataria, no cabe la menor duda que aceptó los términos de la misma, toda vez que firmó la notificación de prórroga legal de un (01) año, de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; comenzando la misma, de acuerdo al tiempo de la relación arrendaticia, indicando que era de cuatro (4) años y nueve meses, a partir de febrero de 2010 y concluyendo el 15 de febrero de 2011.
Alega que la arrendataria se ha negado a efectuar la entrega del inmueble arrendado a su representada y a pagarle las cantidades establecidas por concepto de cláusula penal, a pesar de las múltiples llamadas telefónicas y cartas que se niega a recibir, resultando infructuosas todas las gestiones realizadas para obtenerla entrega del inmueble arrendado.
Por otra parte, explica que la arrendataria es un Fondo de Comercio, el cual no tiene personalidad jurídica, pues gira bajo la firma personal y responsabilidad de quien hace la solicitud, es por lo que procede a demandar bajo instrucciones de su poderdante a la ciudadana Maritza del Carmen González de García, ya identificada, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: 1) a que cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado completamente desocupado libre de bienes y de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió. 2) en pagar las costas procesales que origine el presente juicio.
Estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo) equivalentes a 526,31 Unidades Tributarias. Y fundamentó la acción en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, y en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El 19 de octubre de 2011 el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada una vez consignados los fotostatos respectivos. El 27 de octubre de 2011, se recibe diligencia por la parte actora donde consigna los fotostatos respectivos para la práctica de la citación, lo que fue acordado por este tribunal en fecha 01 de noviembre de 2011. En fecha 15 de noviembre de 2011 el alguacil del Tribunal consignó recibo de citación sin firmar, por cuanto no localizó al demandado en el domicilio indicado. El día 17 de noviembre de 2011 la parte actora mediante diligencia solicitó se libraran los correspondientes carteles de citación, lo cual fue acordado por el Tribunal el 23 de noviembre de 2011. El 06 de diciembre de 2011 compareció la abogada de la parte actora y consignó carteles de citación publicados. El 09 de enero de 2012 la actora solicitó el traslado de la secretaria a la dirección de la demandada. El día 26 de enero de 2012 la secretaria del Tribunal dejó constancia de haberse trasladado a la dirección indicada en el libelo de demanda y haber practicado la citación cartelar. Y el día 24 de febrero de 2012 la actora solicitó se designara a un Defensor ad lítem a la demandada, designándose a la Abogada YOSMERY SERRANO el 02 de marzo de 2012. El 29 de marzo de 2012 el alguacil del Tribunal consignó boleta de citación debidamente firmada por la defensora designada. El 09 de abril de 2012 compareció la abogada YOSMERY SERRANO, y presentó su juramento de Ley como defensora de la ciudadana MARITZA DEL CARMEN GONZÁLEZ DE GARCÍA. El 20 de abril de 2012 la parte actora solicitó se libre boleta de citación de la referida defensora. El día 26 de abril de 2012 se libró boleta de citación a la defensora designada. En fecha 25 de abril de 2012 el abogado JESUS ELÍAS MENDOZA OROPEZA, consignó poder autenticado otorgado por la ciudadana MARITZA DEL CARMEN GONZALEZ. El 30 de abril de 2012 el apoderado de la parte accionada presentó escrito de contestación, exponiendo las siguientes defensas:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su mandante por la abogada THANIA JOSEFINA MERENTES DE CASTILLO, apoderada judicial de ROSA DÍAZ ÁLVAREZ por no ser ciertos los hechos narrados en su libelo y en consecuencia no estar ajustados a derecho los fundamentos jurídicos invocados para sustentar su pretensión.
Negó que en el presente caso haya operado la prórroga legal como lo narra la demandante, y que en razón de ello su representada MARITZA DEL CARMEN GONZALEZ, esté legalmente obligada a entregar el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.
Rechazó que la ciudadana MARITZA DEL CARMEN GONZALEZ deba pagar a la demandante cantidad de dinero alguna por concepto de costas procesales con motivo del presente asunto.
En concordancia con ello, alegó que la acción propuesta no tiene asidero jurídico a tenor de lo expresado en el libelo mismo, pues indica que la demandante fundamentó la acción en los artículos 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil; y siendo la primera la ley especial que rige la materia priva sobre la ley general, por lo que según la demandada deberá considerarse que la pretensión se basa únicamente en el artículo 39 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo, explica que la demanda no tiene asidero jurídico valedero porque la ley invocada para fundamentar la acción, no es la aplicable en el caso de autos, sino la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
En el mismo sentido manifiesta que el contrato de arrendamiento suscrito se hizo sobre una casa para vivienda, y por ello se regula la materia por la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada por el Ejecutivo Nacional el 12 de Noviembre de 2011, publicada en la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.783 del 21 de octubre de 2011 Nº 6.053 extraordinario del 12 de noviembre de 2011; indicando que allí se encuentra establecido en la única disposición sobre el punto que se derogan todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda.
Asimismo, expone que por el solo hecho de haberse arrendado un inmueble consistente en una casa, previo a la instancia judicial deberá cumplirse con un procedimiento administrativo, que se tramitará por ante la superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
Para sustentar esta argumentación, alega que cuando se firmó el contrato cuyo plazo venció el 15 de febrero de 2010, el arrendamiento versó sobre una casa para vivienda. Pues alega que si bien es cierto que en dicho contrato hay una cláusula que establece que el inmueble será utilizado como depósito de mercancía, arguye que esto es irrelevante porque esa no es una zona industrial, sino por el contrario es residencial; no se arrendó un galpón que es lo apropiado para depósitos y la casa tiene condiciones idóneas para vivienda: habitaciones, recibo, comedor, cocina empotrada, baños, etc.; y por último que es allí donde vive la arrendataria MARITZA DEL CARMEN GONZALEZ DE GARCÍA, su cónyuge ROBERTO GARCÍA BALBUENA y su hijo CARLOS MIGUEL GARCÍA GONZALEZ. Por lo que manifiesta que indudablemente nos encontramos en una acción judicial con la que se pretende el desalojo de una vivienda.
Afirma que para sostener esta falsedad trata de confundir incluyendo el contrato de fecha 15 de agosto de 2009, con un plazo de seis (6) meses, como parte de la prórroga legal. Y arguye que el texto del contrato de fecha 2 de septiembre de 2009, enumerado por la actora como “F”, la cláusula cuarta en su último aparte demuestra que el denominado PRÓRROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es un contrato autónomo e independiente, que no forma parte ni puede ser considerado como prórroga legal, y así lo reafirma lo dispuesto en la cláusula vigésima segunda del mismo contrato de arrendamiento. Alegando que según lo dispuesto en esta cláusula los contratos autónomos, nuevos y lógicamente no forman parte de prórroga legal alguna; ya que las prórrogas son consecuencia de los propios contratos anteriores, y lo que se prorroga es el contrato en las mismas condiciones. Expone además, que todo lo narrado en el libelo es mentira, pues en el punto primero de dicho documento se afirma que la relación arrendaticia comenzó mediante contrato de arrendamiento que se celebró por el lapso de 4 años y 10 meses, y se dice igualmente que le corresponde una prórroga legal de un año, así como que ese contrato de cincuenta y ocho meses fue a partir del 15 de mayo de 2005, pero indica que la demandante en su propia exposición consigna un contrato notariado, donde se establece que la duración del contrato es de seis (6) meses.
Por otro lado, explica que el 16 de mayo de 2005 se contrató por primera vez el arrendamiento por documento notariado, siendo que posteriormente se realizaron varios contratos sobre el mismo inmueble hasta llegar al mes de junio de 2009, donde deciden de mutuo acuerdo terminar la relación arrendaticia por razones estrictamente personales. Resalta que se convino amistosamente en que en dicho arreglo se incluyera la prórroga legal y su cliente no quedó a deber nada por ningún concepto a la arrendadora. Posteriormente, alega, que dos meses después, se ponen de acuerdo y deciden empezar una nueva relación arrendaticia y es así como el 15 de febrero de 2010 firman un contrato por seis meses, que cumplieron el 15 de agosto de 2010. Así las cosas, explica que la arrendataria continuó pagando las mensualidades correspondientes y la arrendadora las recibió a plena satisfacción.
De lo anterior, concluye la parte accionada que el contrato inicial de seis meses de duración con un canon de Bs. 1.400,oo mensuales y cumplida su prórroga también de seis meses, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Expresa que cuando la demandante se percató de que estaba en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, inventa el inverosímil documento enumerado por la actora “F” y es así como hacen firmar a su cliente en septiembre de 2010 el mismo, y planifican en base al fraudulento ardid, una relación arrendaticia con su ficticia prórroga legal que termina el 15 de febrero de 2011, fecha a partir de la cual se niegan a recibir el pago de las mensualidades de arrendamiento, lo que les obliga a un procedimiento consignatario ante el Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren del estado Lara, en el asunto KP02-S-2011-1969.
El 05 de mayo de 2012, se recibe escrito de promoción de pruebas presentada por la parte accionada. En fecha 09 de mayo de 2012 la accionante presentó su escrito de promoción de pruebas. En fecha 15 de mayo de 2012 fueron admitidas las pruebas promovidas por ambas partes, salvo su apreciación en la definitiva. El día 16 de mayo de 2012 comparece la apoderada de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas. El día 18 de mayo de 2012 siendo la oportunidad fijada para la evacuación de testigos, se dejó constancia de que no comparecieron. El 21 de mayo de 2012 siendo oportunidad fijada para la evacuación de testigos, se dejó constancia de que no comparecieron, y en la misma fecha se admitieron las pruebas promovidas por la actora y se indicó a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte accionante con el libelo de demanda fueron:
1. Documento de poder especial autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 29 de septiembre de 2011, bajo el Nº18, Tomo 174 de los libros de autenticaciones llevados por ante ese despacho. Este documento, en virtud de no haberse controvertido la representación judicial actoral, es forzosamente desechado de esta contienda. Y así se estima.
2. Copia simple de documento constitutivo del Fondo de Comercio REPRESENTACIONES ROSMARY, inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el Nº 08, tomo 12-B de fecha 27 de noviembre de 1998. El cual al tratarse de copia de un instrumento público y no haber sido tachado hace plena prueba en esta contienda. Y así se dictamina.
3. Copia simple de contrato de arrendamiento, inscrito ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto de fecha 16 de mayo de 2005, bajo el Nº 53, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados ante ese despacho.
4. Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 02 de septiembre de 2009, bajo el Nº18, Tomo 168 de los libros de autenticaciones llevados por ante ese despacho.
Siendo estas dos, prueba instrumental de donde deriva la acción intentada por la actora, y de donde se aprecia con exactitud la voluntad de los otorgantes, las cuales al no ser desconocidas tienen valor probatorio, por lo que se aprecian y se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se decide.
5. Original de carta dirigida a Representaciones Rosmary, suscrita por IMOLARA C.A., de fecha 14 de diciembre de 2009. Ahora bien, esta correspondencia no está suscrita por la parte demandada, se trata entonces de documental que presuntamente emana de la propia parte que ha querido servirse de ellas (pues tampoco IMOLARA ratificó su contenido); por lo que, de conformidad con el principio de alteridad que rige en materia probatoria, según el cual, nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, de manera posterior e intencional a los hechos debatidos en el proceso, sin la posibilidad de un control por la otra parte y sin ningún tipo de autenticidad, dicha carta carece de valor probatorio en este procedimiento. Así se decide.
6. Original de documento denominado “prórroga legal del contrato de arrendamiento”, enumerado por la actora con la letra “F”, suscrito por las dos partes aquí en contienda, sin fecha. Esta instrumental no fue desconocida, motivo por el cual hace plena prueba en esta discusión judicial, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se determina.
Llegado el lapso probatorio ambas partes hacen uso de ese derecho. La parte accionada lo hace de esta manera:
I. Ratificó el contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto de fecha 16 de mayo de 2005, bajo el Nº 53, Tomo 50 de los libros de autenticaciones y posteriores contratos que acompañaron el escrito libelar. Los cuales se valoraron ut supra.
II. Original de acta de inspección realizada por la Notaría Pública de Cabudare, en fecha 24 de abril de 2012. Sobre la validez de la inspección judicial extra litem, ha sido reiterado y pacífico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerar válida y eficaz dicha prueba, cuando se ha dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el Juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia, y que de no hacerse así, se afectaría la legalidad de la prueba.
En tal sentido la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03-05-2001 expediente 00494, sentencia 071 expresó:
“…la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al Juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias esgrimidas, así lo acuerde….La no probanza de la última condición indicada, la necesidad de evacuarse dicha prueba antes del proceso, si afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida solo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde es producida, la prueba no puede ser apreciada…”.
De la atenta lectura de la solicitud de Inspección Judicial presentada ante la Notaría Pública de Cabudare, se evidencia que el promovente de la prueba no acreditó la necesidad de evacuar la misma extra procesalmente ni alegó los presuntos peligros o perjuicios que la no evacuación inmediata de la prueba le pudieron haber ocasionado, en razón de lo cual y con apegó al criterio supra parcialmente transcrito, no se le concede ningún valor probatorio a la prueba de inspección judicial extra litem promovida por la actora. Y así se resuelve.
III. Original de inventario de equipos e instalaciones ubicados en el inmueble propiedad de la Sra. Rosa Álvarez, suscrito por la parte actora. El cual, al no haber sido desconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil tiene pleno valor probatorio. Y así se dictamina.
IV. Promovió las testimoniales de los ciudadanos ÁNGEL IGNACIO RAFAEL PEROZO BETANCOURT y JUAN PEROZO, los cuales no comparecieron, por lo cual no pueden ser valorados.
Llegado el lapso probatorio la parte accionada hizo uso de ese derecho, promoviendo:
A. Ratificó las documentales presentadas con el libelo de demanda, las cuales fueron valoradas más arriba.
B. Promovió las testimoniales de los ciudadanos MARYORI ABEDANK PEREZ, JOSÉ LÓPEZ MARCHENA y MARTHA COROMOTO FUENTES AVEDAÑO, los cuales tampoco comparecieron, por lo cual es imposible su valoración.
C. Promovió la diligencia estampada por el alguacil de este Tribunal, mediante la cual consigna la compulsa con la citación de la demanda señalando que el ciudadano Arístides González informó ser hermano de la demandada y allí no la iba a ubicar por ser un depósito. Sobre esta acta que riela al folio 31 de este expediente, es de destacar que forma parte del trámite citatorio atribuido al alguacil conforme a la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 73, en concordancia con artículo 115 del Código de Procedimiento Civil, y tiene el valor de un documento auténtico, impugnable por vía de prueba en contrario. Tal valor lo adquiere a través de la intervención del Secretario, funcionario que goza de la atribución de dar fe pública al informe relativo a la citación, rendido por el alguacil. Y por consiguiente los dichos del alguacil tendrán el carácter de verdad hasta prueba en contrario, siendo que tal actuación no fue atacada de manera alguna, por lo que hace plena prueba en esta contienda. Y así se declara.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la accionada ha incumplido en su obligación de entregar el inmueble que le fue arrendado desde el 15 de mayo de 2005 hasta el 15 de febrero de 2010, siendo esta última la fecha de vencimiento del último contrato, (de fecha de suscripción 02 de septiembre de 2009). Resalta que la accionada suscribió documento de notificación de prórroga legal, y que le correspondía una prórroga legal de un (01) año, de conformidad con el artículo 38 ordinal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada se defiende, asegurando que la ley aplicable no es la contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda pues el contrato versa sobre una casa para vivienda, indistintamente que se haya acordado su utilización como depósito de mercancía, ya que actualmente allí habita la demandada con su cónyuge y su hijo. También argumenta a su favor que aunque iniciaron la relación desde el 16 de mayo de 2005, al llegar el mes de junio de 2009 deciden terminar la relación por razones personales, pactando en incluir la prórroga legal, no quedando la inquilina a deber nada. Recalca que dos meses después se ponen de acuerdo y deciden empezar una nueva relación contractual, desde el 15 de febrero de 2010 por seis meses. Pero, asegura, al percatarse la abogada de la indeterminación del último contrato de seis meses, -pues la arrendadora continuó recibiendo el canon a plena satisfacción hasta el 15 de febrero de 2011 cuando la locataria se ve obligada a consignar a través de tribunales, expediente KP02-S-2011-1969- inventa el documento marcado como “F” por la parte actora, denominado PRÓRROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, f. 24.
Controvertida así la causa, a efectos de pronunciarse sobre lo debatido en estrados, es esencial pronunciarse previamente sobre el uso del inmueble arrendado, pues de ello depende la pertinencia o no del procedimiento aplicado a esta causa.
Así, ambas partes convienen en que pactaron que el uso del mismo era para depósito de mercancía, siendo que se puede definir mercancía como todo aquello que se puede vender o comprar, y que usualmente el término se aplica a bienes económicos. Lo cual sin dudas se refiere a una utilización con destino comercial. De esta manera, en el caso bajo análisis, a pesar de tener la cosa arrendada las características idóneas para una casa de habitación (lo cual no se probó), de ser el uso dado al bien arrendado, el convenido, se encuentra el mismo dentro de las excepciones señaladas por el artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que el procedimiento pertinente es el establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, la accionada de manera enfática refiere que el uso real es de vivienda. Intenta probar ello fallidamente a través de una inspección extrajudicial, como se explicó más arriba. Pero también argumenta en este sentido que la zona donde se encuentra ubicado el bien arrendado es residencial y que además existe inventario de bienes anexos a la casa, que reflejan tal tipo de uso. Pero sobre la determinación del sector donde se encuentra la cosa arrendada como exclusivamente residencial nada prueba, siendo que la utilización de una construcción, destinada inicialmente a vivienda, como depósito de mercancías no implica civilmente aberración legal alguna. Y similar razonamiento cabe aplicar a la existencia del inventario anexo, pues que se haya alquilado un inmueble con todos esos aditamentos para luego dar otro tipo de utilización a lo arrendado, tan sólo podría dársele el valor de un mero indicio, el cual junto con otros elementos de convicción pudieron llevar a esta juzgadora a una conclusión en el sentido planteado. Pero, por el contrario, existe en autos la diligencia consignada por el alguacil de este Tribunal, señalando que el ciudadano Arístides González, quien aseveró ser hermano de la demandada, informó que allí era un depósito, siendo que tal actuación no fue atacada de manera alguna. Por lo que ante la ausencia de otras pruebas al respecto, obliga a quien decide a no colegir lo argumentado defensivamente por la accionada. Y así se determina.
De allí que es imperioso asentar que la ley aplicable al caso de autos es el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues se encuentra dentro de las excepciones del ámbito de aplicación, establecidos en el artículo 8 de la la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que señala como tales a: 1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. 2. Las fincas rurales. 3. Los fondos de comercio. 4. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente. 5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes. Siendo en consecuencia el ataque presentado por la parte demandada y recién analizado ineficaz. Y así se establece.
No obstante es preciso referir que adicionalmente señala la parte demandada que del documento marcado como “F” por la parte actora y denominado PRÓRROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, f. 24, se concluye que todo lo narrado por la parte actora es mentira pues nadie cree que la duración de un contrato sea de cincuenta y ocho meses, enfatizando que lo sucedido es que iniciaron la relación desde el 16 de mayo de 2005 hasta llegar al mes de junio de 2009, cuando deciden terminar la relación por razones personales, conviniendo en incluir la prórroga legal, no quedando la inquilina a deber nada. Pero, según asegura, dos meses después se ponen de acuerdo y deciden empezar una nueva relación contractual, desde el 15 de febrero de 2010 por seis meses. Al concluir dicho lapso de tiempo así como la prórroga legal correspondiente de seis meses, el 15 de agosto de 2010, la arrendadora continuó recibiendo el canon a plena satisfacción hasta el 15 de febrero de 2011, cuando se ve obligada a consignar a través de tribunales, expediente KP02-S-2011-1969. Enfatiza que las prórrogas de ley no nacen de ningún contrato, sino que es un derecho legal irrenunciable. Resalta el contenido de las cláusulas cuarta y vigésima segunda del contrato suscrito el 02 de septiembre de 2009. Esta última versando sobre la entrega de dinero como depósito. Refiere que esto se da en un contrato autónomo nuevo.
Aquí es imperioso señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil:
«Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes»
Al igual que lo pautado en el 1.264 ejusdem:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.
Vale decir entonces que los contratos pueden serlo a tiempo determinado, cuando se estableció un plazo para la entrega del inmueble, o indeterminado, porque no se estableció un tiempo o un plazo específico para la entrega de la cosa arrendada o simplemente porque operó la tácita reconducción.
Por ello, es esencial analizar el contenido de la cláusula cuarta del último contrato suscrito entre las partes, de fecha 02 de septiembre de 2009. Allí se establece:
“Este contrato tendrá una duración de seis (06) meses fijos NO PRORROGABLE, que se contarán a partir del 15 de agosto de 2009 hasta el 15 de febrero de 2010. En caso de que LA ARRENDATARIA continuare ocupando el inmueble después de la fecha de culminación supra indicara, bajo ningún concepto se considerará que ha operado LA TÁCITA RECONDUCCIÓN. (…) En caso que EL ARRENDATARIO decide hacer uso de la prórroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon sufrirá un incremento de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) establecido por el Banco Central de Venezuela”.
Se observa claramente, según la cláusula recién transcrita, que se estableció un plazo para su finalización: 15 de febrero de 2010. Ahora bien, llegada esa fecha, de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Es decir, que efectivamente la llamada prórroga legal, es parte integrante del tiempo de uso del inmueble, por ley. Así, luego del año que le corresponde al locatario, por tener más de un año y menos de cinco años arrendando el bien, -según el ordinal b, de la norma recién invocada- era obligación del inquilino desocupar el bien, a menos que el arrendador conviniese en su utilización continua. Y así se estima.
No obstante asevera la parte demandada que la relación contractual inicial del 2005 (con varias prórrogas) culminó en junio de 2009, pues se convino amistosamente que en dicho arreglo se incluyó la prórroga legal. Pero sobre estos dichos nada prueba. Y así se resuelve.
Adicionalmente, también indica la accionada que empieza una nueva contratación locataria el 15 de febrero de 2010 por seis meses, con fecha de finalización del 15 de agosto de 2010. De lo que se infiere que, dada la alegada finalización de la relación locativa en junio de 2009, existió una ausencia de utilización del inmueble por parte de la aquí demandada por ese espacio de tiempo. Y sobre esa fractura en la posesión precaria del bien arrendado tampoco demuestra nada. Y así se establece.
Señala la demandada (f. 62) que anexa el nuevo contrato sobre el cual se acaba de hacer referencia, resultando tratarse de la última convención (según los dichos de la actora) de fecha 02 de septiembre de 2009 (f. 69 al 73), y no de 15 febrero de 2010. Por lo que el alegato de una posterior contratación no quedó demostrado. Y así se resuelve.
Cabe también analizar el contrato traído en original denominado PRÓRROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, f. 24, marcado como “F” por la parte actora, pues la demandada asevera que de allí se concluye que todo lo narrado por la parte actora es mentira pues nadie cree que la duración de un contrato sea de cincuenta y ocho meses y además al analizar el contrato de fecha 09 de septiembre de 2009 enfatiza que es denominado PRÓRROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, resaltando que las prórrogas en esta materia no nacen de un contrato sino que es un derecho legal irrenunciable.
Cabe entonces analizar el documento en cuestión, y dar interpretación a lo allí pactado, lo que determinará el acogimiento o desestimación de los alegatos actorales, toda vez que resulta concluyente a los efectos de señalar su contenido y alcance, por lo que debe esta juzgadora de mérito, en primer término, escudriñar su propósito, con fundamento en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra establece:
Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Es en ese orden de ideas, es que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido inveteradamente:
“...La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en que están llamados a conocer con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas...”.
Al respecto, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:
“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 70)”
En consecuencia, merced a las facultades conferidas al juez en la interpretación de las disposiciones contractuales, estima quien esto decide que el contrato bajo análisis, aunque sin fecha, evidencia que versa sobre la relación arrendaticia sub examine, pues además de indicar la dirección del inmueble arrendado, en el punto primero hace referencia al inicio de la misma el 15 de mayo de 2005 y a su culminación el 15 de febrero de 2010. De allí que observa quien esto decide que aunque se indica que la relación duró cuatro años y diez meses (es decir, 58 meses), esto no es nada inusual, siendo que los seis puntos restantes versan sobre que las condiciones contractuales se mantienen vigentes, sobre el monto del canon y generalidades sobre los gastos en caso de desocupación judicial, así como sobre el depósito entregado, y que de ser el caso, podrá ser utilizado en gastos incurridos, debiendo reintegrar el sobrante, sobre la normativa a ser aplicada en caso de discrepancia y el domicilio del mismo.
Aquí vale señalar el contenido del artículo 38: “(…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”, de allí que es de una claridad meridiana que el documento en cuestión no es una nueva convención, sino la manera de plasmar el acuerdo sobre el cumplimiento de la prórroga de ley por parte de la inquilina, con acuerdos que no desvirtúan la prórroga otorgada por ley obligatoriamente para la arrendadora. Y así se decide.
Motivo por el cual, esta Juzgadora, determinado como ha quedado el incumplimiento en la entrega del local arrendado, considera ajustado a derecho la pretensión de desocupación del inmueble. Y así se decide.
Por otro lado, la aspiración de la actora en relación a la entrega del inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, encuentra su sustento en la cláusula SÉPTIMA del contrato de arrendamiento valorado ut supra, (f. 18 AL 22), que a la letra reza:
SÉPTIMA: “LA ARRENDATARIA” se compromete a mantener “EL INMUEBLE” dado en arrendamiento en el mismo buen estado de conservación y limpieza en que por el presente contrato declara haberlo recibido(..) obligándose a entregar “EL INMUEBLE” antes descrito en mismo bues estado que lo recibe (…)”.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la acción por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por ROSA DÍAZ DE ÁLVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.543.572. Contra: MARITZA DEL CARMEN GONZÁLEZ DE GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.259.016.
2. SE ORDENA a la parte demandada a entregar a la actora, o a quien sus derechos represente, el inmueble arrendado, ubicado en la carrera 23 entre calles 28 y 29, Número 28-17 de esta ciudad de Barquisimeto, en el mismo buen estado en que lo recibió.
3. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los siete días del mes de junio de dos mil doce. Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
La Juez Titular,
La Secretaria Accidental
Dra. Patricia Riofrío Peñaloza
Abg. Lisbeth Pérez