TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO CRESPO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA
AÑOS: 202° 153°

EXP. Nº 1146-2012.-
DEMANDANTE: MARÍA DE LUZ MEJIAS DE AGUILAR
DEMANDADA: MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ LÓPEZ
APODERADA ACTORA: ROSA CASTRO
APODERADO DEMANDADA: GERARDO CARRILLO Y OTROS
MOTIVO: DESALOJO

La presente causa se inició mediante demanda de desalojo de inmueble destinado a Local Comercial, instaurada por la ciudadana MARÍA DE LA LUZ MEJÍAS DE AGUILAR, titular de la Cédula de Identidad N° 9.117.119, asistida por la Abogada ROSA CASTRO, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 161.487, en fecha ocho (8) de marzo de 2012, cursante en los folios uno (1) al ocho (8) del expediente.
Cursa al folio nueve (9), Auto de Admisión de la demanda.
Cursa en los folios Diez (10) y once (11), Boleta de Citación sin firmar por la demandada y la consignación del Alguacil dejando constancia de la negativa a firmar.
En el folio doce (12) cursa Auto acordando la notificación de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la negativa a firmar la citación.
Cursa en los folios 13 al 15, Boleta de Notificación sin firmar por la demandada y la consignación por el Secretario del Tribunal.
Cursa en los folios 16 al 20, Contestación a la demanda.
Al folios 21, cursa diligencia suscrita por la demandada, impugnando instrumento presentado por la actora.
En los folios veintidós (22) al Treinta y uno (31), cursa Escrito de Promoción de Pruebas presentado por la parte actora.
Cursa en el folio 32, Poder Apud Acta otorgado por la ciudadana María de la Luz Mejías Mussett, a la Abogada Rosa Castro, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 161.487.
Cursa en el folio treinta y tres (33), Auto de Admisión de las Pruebas Promovidas por la parte Actora.
En los folios treinta y cuatro (34) y treinta y cinco (35) cursa Escrito de Promoción de Pruebas presentado por la parte demandada.
Al folio treinta y seis (36), cursa Poder Apud Acata otorgado por la ciudadana María de los Ángeles Pérez López a los abogados Amado Carrillo, Gerardo Carrillo y Jean Carlos Lovera.
Cursa en los folios treinta y siete (37) y treinta y ocho (38), testimonio rendido por la ciudadana Delía Pastora Colmenarez de Sangronis.
Cursa los folios treinta y nueve (39) y Cuarenta (40), testimonio rendido por el ciudadano Rafael Teodoro Aguilar Mejías.
Cursa al folio Cuarenta y uno (41), Auto de Admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.
En los folios cuarenta y dos al cuarenta y cinco (45), cursa Inspección Judicial practicada por el Tribunal en el inmueble objeto de la demanda.
Cursa en los folios Cuarenta y seis (46) y Cuarenta y ocho (48) Acta del testimonio rendido por la ciudadana Bertha Escalona.
Cursa en los folios Cuarenta y nueve (49) y cincuenta (50), Acta del testimonio rendido por el ciudadano Gilberto Enrique Jiménez.
Cursa en el folio
Cursa al folio Cincuenta y Uno (51), escrito presentado por la abogada Rosa Castro.
En los folios Cincuenta y dos (52) al Cincuenta y seis (56), escrito presentado por el abogado Gerardo Carrillo.

MOTIVA:

En el libelo de demanda la ciudadana MARÍA DE LA LUZ MEJIAS, expone que tiene celebrado contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como se evidencia en contrato de arrendamiento privado consignado marcado “A”, de fecha 1º de Abril de 2007, con la ciudadana María de los Ángeles Pérez López, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.422.533, respecto de un inmueble destinado como local comercial ubicado en la calle 13 entre carreras 6 y 7, Nº 6-40, en Duaca, Municipio Crespo. Argumenta que su hijo Rafael Teodoro Aguilar Mejías, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 18.861.924, se encuentra necesitado de un inmueble para vivir junto con su concubina la ciudadana Charlotte Valentina Rondón Santiago, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 20.962.155, con la que tiene establecida una unión estable de hecho, ya que la casa donde se encontraba alquilado le han exigido la entrega, puesto que tanto el contrato de arrendamiento como la prórroga legal se vencieron, estando en una situación crítica por la exigencia en la entrega, creando un clima de incomodidad y presión psicológica ante la escacez de un inmueble donde vivir, razón por la cual se ve en la necesidad de solicitar el desalojo del inmueble que tiene arrendado a la ciudadana María de los Ángeles Pérez, para que sea ocupado por su hijo y su pareja. Fundamenta la acción en lo previsto en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en doce mensualidades. Pide el desalojo del local comercial arrendado, antes identificado, libre de personas y bienes, en buen estado de conservación y solvente de los servicios públicos.

Al momento de la contestación a la demanda la parte accionada, niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la demanda instaurada en su contra por no ser del todo ciertos los hechos narrados en ella; conviene en que existe una relación arrendaticia entre la demandante y su persona, respecto del inmueble objeto de la demanda ubicado en la calle 13 entre carreras 6 y 7, N° 6-40, en Duaca, alegando que tienen más de diecisiete años alquilada renovando el contrato y variando los cánones de arrendamiento, que fue demandada en dos oportunidades por falta de acuerdo en los cánones por lo que hoy en día consigna ante el Tribunal, que la demandante falsamente alega la necesidad de vivienda para su hijo amparándose en un contrato de arrendamiento, el cual rechaza, ya que el mismo es un documento privado que no puede ser oponible a terceros, no surtiendo efectos ante ella, surtiendo efecto sólo entre las partes que aparecen en él y pide sea así declarado; por otra parte alega que se trata de una componenda que esta claramente desenmascarada cuando las partes hacen un convenimiento de vencimiento de prórroga para luego oponerla a su persona, señala que la situación planteada de que el ciudadano Rafal Teodoro Aguilar Mejías vive alquilado es contradicha y rechaza de manera expresa, pretendiendo fundar la necesidad del inmueble para un familiar de acuerdo al literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, necesidad que no existe. Rechaza y contradice la demanda alegando que el pedimento no es idóneo en cuanto al argumento legal, por cuanto sólo es procedente cuando existe la necesidad que tenga el propietario o sus parientes, que el ciudadano Rafael Aguilar Mejías necesita una vivienda para el hogar familiar y que la actora solicita el desalojo del local comercial, que sí la ley hable de necesidad, se refiere en su contexto a una necesidad acorde con el sentido de toda la situación planteada, como es en el presente caso la de necesidad de una vivienda y no la de un local comercial, considerando que no están encuadrados los hechos en el derecho. Rechaza y contradice que la ciudadana María de la Luz Mejías tenga solo el inmueble objeto de este contrato, porque es un hecho notorio que la misma posee otros inmuebles y en su oportunidad lo demostrara; que el local comercial objeto de esta demanda forma parte de un inmueble de mayor tamaño, por lo que ha debido dirigir la acción no sólo al local comercial sino todo el inmueble, por lo que rechaza de manera expresa la demanda.

En la oportunidad de la promoción de pruebas la parte actora hizo uso del derecho, pasando a analizar las mismas en los siguientes términos: Primero: Promueve copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del procedimiento, alegando que en el mismo se evidencia que es una casa, pero que en su parte delantera se acondicionó para local Comercial, a dicho documento se le confiere pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo de la propiedad del inmueble a favor de la ciudadana María de la Luz Mejías, y así se establece. Segundo: Promueve copia certificada de Acta N° 127 emanada del Registro Civil del Municipio Crespo del Estado Lara, la cual se le confiere pleno valor probatorio como documento administrativo que surte plenos efectos jurídicos conforme a lo previsto en el artículo 118 de la Ley Orgánica de Registro Civil, en consecuencia se tiene como comprobada la unión estable de hecho existente entre el ciudadano Rafael Teodoro Aguilar Mejías, titular de la Cédula de Identidad N° 18.861.924 y la ciudadana Charlotte Valentina Rondón Santiago, titular de la Cédula de Identidad N° 20.962.155, queda en consecuencia desechada la impugnación formulada por la parte demandada respecto de la copia simple presentada por la actora junto con el libelo de demanda, al ser consignada la copia certificada, valorándose conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. Tercero: Promueve documento privado de convenimiento suscrito entre la ciudadana Delia de Sangronis, titular de la Cédula de Identidad N° 2.529.998 y su hijo Rafael Teodoro Aguilar Mejías, con el objeto de demostrar la necesidad del inmueble por su hijo, dicho instrumento debe ser valorado en concordancia con la prueba testimonial rendida por dichos ciudadanos, de donde se obtuvo lo siguiente: la testigo Delia Pastora Colmenarez de Sangronis, fue conteste en afirmar en la Segunda Pregunta donde se le interrogó ¿Diga la testigo si reconoce el documento privado cursante en el folio 8 del expediente y que versa sobre la prórroga del contrato de arrendamiento suscrito entre usted y el ciudadano Rafael Aguilar Mejías?, respondiendo “si los conozco; además indicó que se lo pidió porque lo necesitaba para un familiar; al ser repreguntada por el apoderado de la parte demandada, fue conteste en afirmar en la repregunta cuarta ¿Diga la testigo si necesita o tiene interés en la entrega inmediata del inmueble ocupado por el señor Rafael Aguilar? Respondiendo “Es que él estaba hasta Diciembre nada más por que yo le di prórroga por 6 meses porque él es un estudiante y vive con su esposa”, al respecto este Juzgador considera reconocido por la ciudadana Delia Pastora Colmenarez de Sangronis, el documento cursante en el folio ocho (8) del expediente que versa sobre un convenimiento de prórroga del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Rafael Aguilar Mejías, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. En cuanto al testimonio rendido al respecto por el ciudadano Rafael Teodoro Aguilar Mejías, se desecha por cuanto éste tercero guarda parentesco en primer grado con la actora, toda vez que se confeso tanto en el libelo de demanda como en el testimonio que es hijo de la actora, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. Cuarto: Promueve recibos de pago por concepto de alquiler del apartamento donde vive con su esposo e hijos, los cuales no fueron impugnados en su oportunidad por la parte demandada, sin embargo al ser considerados documentos privados emanados de terceros que no son parte en el procedimiento, se desechan al no ser ratificados por el testimonio de la parte que los emitió, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. Quinto: Promueve copia del acta de matrimonio entre la actora y el ciudadano Rafael Aguilar, titular de la Cédula de Identidad N° 3.834.167, la cual fue presentada para relacionar con los recibos promovidos en el particular cuarto, por tanto al ser desechados éstos, la misma carece de interés probatorio, por lo que se desecha, y así se establece. Sexto: La parte actora presenta al momento de interponer la demanda, contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana Delia de Sangronis, titular de la Cédula de Identidad N° 2.529.998 y su hijo Rafael Teodoro Aguilar Mejías, el cual fue rechazado por la parte demandada, sin embargo dicha prueba fue concatenada con la prueba de testigo de donde se desprende que la testigo Delia Pastora Colmenarez de Sangronis, fue conteste en afirmar en la Primera Pregunta donde se le interrogó ¿Diga la testigo si reconoce el documento privado cursante en los folios 6 y 7 del expediente y que versa sobre un contrato de arrendamiento suscrito entre usted y el ciudadano Rafael Aguilar Mejías?, contestando “si los conozco; además indicó que se lo pidió porque lo necesitaba para un familiar; al ser repreguntada por el apoderado de la parte demandada, fue conteste en afirmar en la repregunta cuarta ¿Diga la testigo si necesita o tiene interés en la entrega inmediata del inmueble ocupado por el señor Rafael Aguilar? Respondiendo “Es que él estaba hasta Diciembre nada más por que yo le di prórroga por 6 meses porque él es un estudiante y vive con su esposa”, al respecto este Juzgador considera reconocido por la ciudadana Delia Pastora Colmenarez de Sangronis, el documento cursante en los folios seis (6) y siete (7) del expediente que versa sobre un contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Rafael Aguilar Mejías respecto un inmueble ubicado en la carrera 8 entre calles 10 y 11 de Duaca, Municipio Crespo, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. En cuanto al testimonio rendido al respecto por el ciudadano Rafael Teodoro Aguilar Mejías, se desecha por cuanto éste tercero guarda parentesco en primer grado con la actora, toda vez que se confeso tanto en el libelo de demanda como en el testimonio que es hijo de la actora, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

La parte demandada en la etapa probatoria promueve lo siguiente: Primero: Promueve en el escrito alegando consignar copia certificada del expediente Nº 789-2009, las cuales no fueron consignadas, sin embargo al ser este Juzgado del Municipio Crespo el conocedor de la causa en cuestión, lo que constituye un hecho notorio procesal vinculante a este Juzgador, pasa a revisar el contenido del expediente y la sentencia, observando que dicha causa tuvo como fundamento la falta de pago, quedando demostrado el uso comercial y el tiempo en que ha sido ocupado el inmueble, más no la propiedad de otros inmuebles, ahora bien al no ser el motivo de la demanda la falta de pago, se desecha por impertinente, y así se estable. Segundo: Alega promover patente de comercio, la cual no fue consignada, por lo que no existe elemento probatorio que valorar, y así se establece. Tercero: Promueve en el escrito alegando consignar copia certificada del expediente Nº 133-2009, las cuales no fueron consignadas, sin embargo al ser este Juzgado del Municipio Crespo el conocedor de la causa en cuestión, lo que constituye un hecho notorio procesal vinculante a este Juzgador, pasa a revisar el contenido del expediente, observando que dicha causa tiene como fundamento la consignación de cánones de arrendamiento, quedando demostrado la solvencia en los pagos de cánones de arrendamiento, ahora bien al no ser el motivo de la demanda la falta de pago, se desecha por impertinente, y así se estable. Cuarto: Promueve todos los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes y que se encuentran en el expediente N° 789-2009, al respecto este Juzgador ya revisado como fue ese expediente observa que la duración del contrato no es relevante en el procedimiento que se sigue, en virtud de en la demanda fue alegada la indeterminación en el tiempo y el uso comercial, desecha la prueba promovida por impertinente, y así se establece. Quinto: Promueve recibos de pagos de impuesto de patente de Industria y Comercio, emanados de la Alcaldía del Municipio Crespo, cursantes en el expediente N° 789-2009, llevado por este Tribunal, esta prueba se desecha por impertinente toda vez que el uso comercial no es materia controvertida en el procedimiento, y así se establece. Sexto: Alega promover Conformidad sanitaria de ocupación, la cual no fue consignada, por lo que no existe elemento probatorio que valorar, y así se establece. Séptimo: Promueve permiso sanitario expedido por la Dirección de Salud Ambiental para que la Luncheria del Norte funcione en el local objeto del litigio y que cursa en el expediente 789-2009, esta prueba se desecha por impertinente toda vez que el uso comercial no es materia controvertida en el procedimiento, y así se establece. Octavo: Promueve recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento cursantes en el expediente 789-2009, llevado este Tribunal, para demostrar la antigüedad, esta prueba se desecha por impertinente toda vez que el tiempo de duración del contrato no es materia controvertida en el procedimiento, ya que en el libelo de demanda se esgrime la indeterminación, por ende no hay hecho controvertido al respecto, y así se establece. Noveno: Promueve solicitud de patente para funcionar en el local objeto del litigio, de fecha 27 de julio 1.999, que reposa en el expediente 789-2009, llevado por este Tribunal, esta prueba se desecha por impertinente toda vez que el uso comercial no es materia controvertida en el procedimiento, y así se establece. Décimo: Promueve recibo de pago de patente para funcionar en el local objeto del litigio, de fecha 27 de julio 1.999, que reposa en el expediente 789-2009, llevado por este Tribunal, esta prueba se desecha por impertinente toda vez que el uso comercial no es materia controvertida en el procedimiento, y así se establece. Undécimo: Promueve Registro de Comercio de Luncheria del Norte, cursante en el expediente 789-2009, llevado por este Tribunal, para demostrar el uso dado al local, esta prueba se desecha por impertinente toda vez que el uso comercial no es materia controvertida en el procedimiento, y así se establece. Duodécimo: Promueve Inspección Judicial en el local comercial distinguido con el Nº 6-40, ubicado en la calle 13 entre carreras 6 y 7 en Duaca, Municipio Crespo del Estado Lara, inmueble objeto del procedimiento, la fue practicada en fecha 15 de Mayo de 2012, cursante en los folios 42 al 45 del expediente, a la que se le confiere pleno valor probatorio, demostrándose en el inmueble en la parte delantera funciona una Luncheria, destinado a la venta de empanadas, jugos y demás alimentos, que existe un área de cocina, dos (2) habitaciones (utilizadas como depósitos), un patio, un baño, una batea, el uso del inmueble quedó constatado que es comercial, se dejo constancia que el área ocupada por el inmueble propiedad de la actora mide el frente once metros con setenta y cinco centímetros (11,75 mts), pero que el área arrendada a la demandada y que es objeto del procedimiento mide en su frente ocho metros (8 mts) de ancho aproximadamente y se evidenció que al margen derecho en el área cuyo frente es de tres metros con setenta y cinco (3,75 mts) de ancho aproximadamente es ocupado por un consultorio médico donde laboran los médicos Rafael Aguilar, Noraima Yépez y Reiner Portillo, y así se establece. Décimo Tercero: Promueve el testimonio de la ciudadana BERTA ESCALONA, quien compareció y se identificó como BERTA ESCALONA, titular de la Cédula de Identidad N° 3.857.518, señala en su testimonio que conoce a la demandante y a la demandada, que sabe que ésta última tiene aproximadamente 18 años ocupando el local comercial, indica que la actora tiene otros inmuebles; al momento de ser repreguntada indicó que la Señora María es su cliente en la venta de productos, señala que cree conocer a la ciudadana María Mejías desde pequeña, al ser interrogada si ha visto o tenido en sus manos algún documento que haga constar que la ciudadana María de la Luz Mejías tiene otros inmuebles en el Municipio, contestó que no, esta testigo se desecha por no aportar ningún hecho que con lo alegado en la contestación de la demanda, ni con ninguna otra prueba, ya que para demostrar la propiedad de otros bienes inmuebles no basta la prueba testimonial sino que la prueba idónea sería la documental, y así se establece. Décimo Cuarto: Promueve el testimonio del ciudadano GILBERTO JIMENEZ, quien compareció y se identificó como GILBERTO ENRIQUE JIMENEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 20.021.565, señala en su testimonio que conoce a la demandante y a la demandada, que le consta que ésta última tiene más de diez (10) años en el local comercial, al ser interrogado si le consta que la ciudadana María de la Luz Mejías tiene otros inmuebles viviendas o locales en la población de Duaca, contesto que sí, que le consta porque “siempre se rige por los apellidos uno sabe de eso de la sociedad de aquí de Duaca”, al ser repreguntada desde cuando conoce a la ciudadana María de la Luz Mejías, contesto que “como tal así personalmente no la conozco”, este testigo se desecha por ser considerado referencial y por no aportar ningún hecho que con lo alegado en la contestación de la demanda, ni con ninguna otra prueba, ya que para demostrar la propiedad de otros bienes inmuebles no basta la prueba testimonial sino que la prueba idónea sería la documental, y así se establece.

Observados tanto el libelo de la demanda, la contestación y valoradas las pruebas promovidas por las partes, pasa este Operador de Justicia a resolver el fondo de la controversia, esbozando las siguientes consideraciones: Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar, que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el Legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio, que como el que nos ocupa, se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso, la prueba debe ser hecha por éste no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo y la contracción de la demanda por la accionada, alegando que la actora tiene otros inmuebles que pueden ser destinados como vivienda en beneficio del hijo de la actora para vivir con su concubina, trae como consecuencia la obligación de probarlo, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia, y en este caso la demandada no produjo los medios probatorios idóneos para demostrar sus alegatos como sería consignar las copias certificadas de documentos de propiedad de otros inmuebles cuya propietaria sería la ciudadana María de la Luz Mejías o indicar al Tribunal los datos relativos a la Oficina o Registro donde se encontraren. En virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba, donde la demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras la demandada debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte de la demandante, la afirmación de la necesidad que tiene su hijo RAFAEL TEODORO AGUILAR MEJIAS de habitar el inmueble; siendo el hecho controvertido en la presente causa, por haberlo así reconocido expresamente ambas partes. El punto del debate, es la necesidad que tiene la hijo de la propietaria MARIA DE LA LUZ MEJIAS, antes identificada de ocupar el inmueble objeto de la acción de desalojo, y en la cual se fundamenta la pretensión, contenida en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento: El propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Dicha disposición legal contempla, que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, podrá demandarse el desalojo cuando el propietario tenga la necesidad de ocuparlo. De un examen literal de la disposición comentada, se observa, que la propia ley, no señala los requisitos que debe el propietario acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada, para que el Juez acuerde el desalojo con fundamento a esa causal, de manera que corresponde al Juzgador delinear los aspectos básicos que deben estar probados durante la secuela del juicio, para poder ordenar la restitución del inmueble en los términos establecidos en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Considera este Juzgador, que cuando el desalojo tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, deben cumplirse tres (3) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el Juez ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son:
A) La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito.
B) Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el Juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora abstente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege.
C) Por último y de manera concurrente a los requisitos señalados, debe el propietario justificar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario. Corresponde a este Juzgador, partiendo de las exposiciones rendidas en la presente causa, por las partes y tomando en cuenta el material probatorio existente en autos; verificar si la parte actora de manera concurrente, cumplió con los requisitos de procedencia señalados, para poder ordenar el desalojo del inmueble y su entrega a la ciudadana MARÍA DE LA LUZ MEJIAS, en consecuencia se pasa a analizar los elementos de fondo del presente asunto: La demandante en su escrito libelar plantea como razón de su demanda la necesidad que tiene su hijo, RAFAEL TEODORO AGUILAR MEJIAS, de habitar el inmueble arrendado a la ciudadana MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ LÓPEZ, porque el inmueble donde se encontraba arrendado le fue exigida la entrega, lo que le coloca en una situación crítica, fundamentando la demanda en el Articulo 34, literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por estar el inmueble en cuestión destinado con fines de local comercial. Por su parte, la demandada en su escrito de contestación de demanda alega que la demandante falsamente alega la necesidad de vivienda para su hijo amparándose en un contrato de arrendamiento, el cual rechaza, ya que el mismo es un documento privado que no puede ser oponible a terceros, no surtiendo efectos ante ella, surtiendo efecto sólo entre las partes que aparecen en él y pide sea así declarado; por otra parte alega que se trata de una componenda que esta claramente desenmascarada cuando las partes hacen un convenimiento de vencimiento de prórroga para luego oponerla a su persona, señala que la situación planteada de que el ciudadano Rafael Teodoro Aguilar Mejías vive alquilado es contradicha y rechaza de manera expresa, pretendiendo fundar la necesidad del inmueble para un familiar de acuerdo al literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, necesidad que no existe. Rechaza y contradice la demanda alegando que el pedimento no es idóneo en cuanto al argumento legal, por cuanto sólo es procedente cuando existe la necesidad que tenga el propietario o sus parientes, que el ciudadano Rafael Aguilar Mejías necesita una vivienda para el hogar familiar y que la actora solicita el desalojo del local comercial, que sí la ley hable de necesidad, se refiere en su contexto a una necesidad acorde con el sentido de toda la situación planteada, como es en el presente caso la de necesidad de una vivienda y no la de un local comercial, considerando que no están encuadrados los hechos en el derecho. Rechaza y contradice que la ciudadana María de la Luz Mejías tenga solo el inmueble objeto de este contrato, porque es un hecho notorio que la misma posee otros inmuebles y en su oportunidad lo demostrara; que el local comercial objeto de esta demanda forma parte de un inmueble de mayor tamaño, por lo que ha debido dirigir la acción no sólo al local comercial sino todo el inmueble, por lo que rechaza de manera expresa la demanda.

En los términos en que quedó planteado este asunto se impone determinar si el ciudadano RAFAEL ANTONIO AGUILAR MEJIAS en su carácter de hijo de la demandante, ciudadana MARIA DE LA LUZ MEJIAS, se encuentra en la necesidad de ocupar o no el inmueble propiedad de ésta última. A este respecto es necesario establecer que para que proceda el desalojo, fundamentado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse tres requisitos: 1.- La existencia de un contrato de arrendamiento oral o escrito a tiempo indeterminado. 2. La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; 3.- Por último y el requisito mas importante la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Adecuando los elementos probatorios traídos al proceso por las partes y en virtud del principio de la comunidad de la prueba llegamos a las siguientes conclusiones: En relación al primer requisito se ha determinado que consta en autos un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARIA DE LA LUZ MEJIAS y la ciudadana MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ LÓPEZ, con un término de duración de seis meses contados a partir del día 1° de Abril del 2007, el cual continúo en el tiempo, sin embargo la actora reconoce que es un contrato a tiempo indeterminado y así lo conviene la demandada, y así se decide. El segundo requisito señalado también se cumplió cuando la demandante trajo a las actas procesales documento original de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Crespo del Estado Lara, hoy Registro Público del Municipio Crespo del Estado Lara, de fecha 04 de julio del 2003, registrado bajo el No. 05, folios 32 al 34, Tomo 1, Protocolo 1°, del tercer trimestre, y así se decide. En cuanto al tercer y más importante de los requisitos como es la necesidad de ocupación del propietario, o de alguno de sus parientes consanguíneos en segundo grado, o el hijo adoptivo es importante hacer ciertas reflexiones: la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos puede ser de cualquier naturaleza que justifiquen la procedencia del desalojo. Sobre este punto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, examinando una sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo del 22 de octubre de 1991, concluye que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, ya que el medio probatorio conduce a tal necesidad. En efecto la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo expresó: “...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Sin embargo, es determinante establecer que aparte de los requisitos derivados del texto del artículo 34, literal b del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, existen otros requisitos que pudieran extraerse de la sentencia anteriormente transcrita, esto es: 1. Que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita; 2. Manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad y 3. Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad. De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el que complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados será suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada. El asunto es precisar qué parámetros debe contener la prueba del estado de necesidad y en este sentido, la doctrina nacional en la voz del autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado De Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pagina 218, cuando examina el requisito de la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, afirma que: “… específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, si no de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata de hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”.
En el presente caso tenemos que, la parte actora sostiene la necesidad que tiene su hijo RAFAEL TEODORO AGUILAR MEJIAS de habitar el inmueble con su concubina CHARLOTTE VALENTINA RONDON SANTIAGO. Tal necesidad fue debidamente demostrada con la consignación del Acta número 127 del libro de Registro de Unión Estable de Hecho llevado por el Registro Civil del Municipio Crespo, de donde se desprende que el los ciudadanos RAFAEL TEODORO AGUILAR MEJIAS y CHARLOTTE VALENTINA RONDON SANTIAGO, titulares de la Cédula de Identidad N° 18.861.924 y 20.962.155, respectivamente, residenciados en la carrera 8 entre calles 9 y 10 de Duaca, tienen establecida una unión estable de hecho, vale decir, tienen un hogar conformado como pareja; además en dicha acta se desprende que la madre del ciudadano Rafael Teodoro Aguilar es la ciudadana María de la Luz Mejías, lo cual en ningún momento fue negado o contradicho por la parte demandada, teniéndose como cierta la filiación en primer grado; asimismo la parte actora aportó conjuntamente con el libelo, documento privado, contentivo del contrato arrendaticio celebrado entre la ciudadana DELIA DE SANGRONIS como arrendadora, y su hijo, ciudadano RAFAEL TEODORO AGUILAR MEJIAS, como arrendatario.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causante de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial. En el caso de autos, la prueba documental, aportada al juicio, a los fines de demostrar, precisamente, la condición de arrendatario que tiene el hijo de la propietaria del inmueble, y que por vencimiento del término del contrato, estaba en la obligación de ley, de desocupar y entregar, lo cual del testimonio se desprende ocurrió en el mes de Diciembre pasado, para quien por no tener otro inmueble se aduce la necesidad, se trata de un documento de naturaleza estrictamente privada, emanado de terceros que no son parte en la controversia, circunstancia por la que procesalmente se imponía su ratificación de ley, a través de la prueba testimonial. Tal ratificación se cumplió en autos, al comparecer la testigo DELIA PASTORA COLMENAREZ DE SANGRONIS, titular de la Cédula de Identidad N° 2.529.998, quien fue conteste al afirmar reconocer el documento de arrendamiento que le fue presentado por el Tribunal a reconocer y que riela en los folios 6 y 7 del expediente, el cual fue suscrito entre ella y el ciudadano Rafael Teodoro Aguilar Mejías, al igual en reconocer el documento privado que riela en el folio 8 del expediente, que versa sobre la prórroga del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes antes indicadas, y además certificó que el ciudadano Rafael Aguilar Mejías, le desocupó en Diciembre. De la misma forma se demostró mediante inspección judicial practicada en el inmueble arrendado y destinado como Local Comercial, ubicado en la Calle 13 entre Carreras 6 y 7, N° 6-40, de Duaca, Municipio Crespo del Estado Lara, que el mismo posee dos (2) habitaciones, un baño, un área destinada a cocina y en el área del frente un espacio donde funciona la venta de empanadas, lo cual lo hace apto para ser utilizado como vivienda y no de uso exclusivo comercial. En tanto que las pruebas testimoniales traídas al proceso por la parte demandada a través de la ciudadana BERTA ESCALONA, titular de la Cédula de Identidad N° 3.857.518, señala en su testimonio que conoce a la demandante y a la demandada, que sabe que ésta última tiene aproximadamente 18 años ocupando el local comercial, indica que la actora tiene otros inmuebles; al momento de ser repreguntada indicó que la Señora María es su cliente en la venta de productos, señala que cree conocer a la ciudadana María Mejías desde pequeña, al ser interrogada si ha visto o tenido en sus manos algún documento que haga constar que la ciudadana María de la Luz Mejías tiene otros inmuebles en el Municipio, contestó que no, afirmación ésta que desdice del verdadero conocimiento que tiene para deponer en el presente juicio sobre la existencia de otros inmuebles propiedad de la actora que pudieran desvirtuar la necesidad del inmueble cuyo desalojo se demanda, y por tanto se desecha al no merecer sus dichos pleno valor probatorio de acuerdo a la facultad que concede el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y las reglas de la sana critica. Así mismo, el ciudadano GILBERTO ENRIQUE JIMENEZ, manifestó no conocer personalmente a la demandante María de la Luz Mejías, y al preguntársele si ha tenido en sus manos algún documento que haga constar que la ciudadana María de la Luz Mejías tiene otros inmuebles en el Municipio, respondió “No, no he tenido ningún documento, uno sabe lo que tienen, locales lo que dice la gente por ahí pues”, afirmación que no se aprecia en su valor probatorio por cuanto la misma no encuentra asidero en ninguna otra prueba traída a juicio por la demandada para adminicularla con dicha afirmación, y además el testigo ni siquiera conoce a la parte demandante, apreciación que se hace de acuerdo al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
De esta manera que la parte demandada no pudo desvirtuar la necesidad de la parte demandante de que su hijo RAFAEL TEODORO AGUILAR MEJIAS ocupe el inmueble arrendado, con lo cual quedan plenamente demostrados los presupuestos procesales del articulo 34 letra “b” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, surgiendo como obligada solución a la presente controversia la procedencia de esta pretensión, máxime cuando el inmueble arrendado comporta todas las condiciones para ser habitado como vivienda, a pesar de tener en la actualidad uso comercial, lo cual debe prevalecer como hecho social en beneficio de la familia, y así se declara y se decide. Ahora bien por cuanto la Ley de arrendamientos inmobiliarios en su articulo 34 parágrafo primero establece expresamente que cuando es declarada con lugar la demanda de desalojo fundada en la letra “B y C” de este articulo deberá concedérsele al arrendatario un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Es por lo que este tribunal le otorga a la ciudadana MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero 7.422.533, en su condición de arrendataria seis (06) meses para que desocupe el inmueble que ocupa a su propietaria MARIA DE LA LUZ MEJIAS, plenamente identificada en autos libre de bienes y personas, y así se decide.

DECISIÓN

En mérito a las anteriores consideraciones este Juzgado del Municipio Crespo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide lo siguiente:
Primero: Se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por la ciudadana MARÍA DE LA LUZ MEJIAS DE AGUILAR, titular de la Cédula de Identidad N° 9.117.119, contra la ciudadana MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ LÓPEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 7.422.533, en consecuencia debe la parte demandada ciudadana María de los Ángeles Pérez López hacer entrega del inmueble, destinado a local comercial objeto de este proceso, el cual se encuentra ubicado en la Calle 13 entre carreras 6 y 7, N° 6-40 de Duaca, Municipio Crespo del Estado Lara, libre de personas y cosas, en buen estado de conservación y solvente en el pago de los servicios públicos, a la parte actora ciudadana María de la Luz Mejías.
Segundo: Por cuanto la presente demanda de desalojo tiene su fundamento en el literal “b)”del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme a lo indicado en el Parágrafo Primero del artículo 34 eiusdem.
Tercero: Se Condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Crespo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los veintitrés (23) días del mes de Mayo del año Dos Mil Doce (2012).- Años: 202° y 153°.-

El Juez,

Dr. Luís Rafael Alejos.
El Secretario

Abog. Richard Alexander Valera

Seguidamente quedó publicada a las 2:00 p.m.
El Secretario

Abog. Richard Alexander Valera