TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Cursan las presentes actuaciones por ante esta alzada en virtud de haber declarado el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial su incompetencia para conocer el presente recurso de apelación y declinado la competencia en esta superioridad.
Este Tribunal Superior mediante auto de fecha 20 de Septiembre de 2012, a los folios 144 y 145, asumió la competencia para tramitar y decidir la apelación en cuestión, ejercida por la abogada Cristiand Maruenú Briceño Urdaneta, inscrita en Inpreabogado bajo el número 145.032, en su condición de apoderada judicial de la demandante, ciudadana María Josefa García Balza, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 1.398.907, contra sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 25 de Marzo de 2011, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento propuso contra el ciudadano Hamad Rafe Zeneldin Alkade, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 24.566.147, representado por los abogados Elías Francisco Rad Alvarado y Betzabeth Cecilia Rad Castellanos, inscritos en Inpreabogado bajo los números 23.655 y 145.296, respectivamente.
Encontrándose este proceso en término para decidir, pasa este Tribunal Superior a emitir su pronunciamiento, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.

I
NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución en fecha 7 de Diciembre de 2010 y repartido al Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, posteriormente reformado el 14 de Enero de 2011, la abogada Carmen Villegas de Mazzey, inscrita en Inpreabogado bajo el número 7.619, en su condición de coapoderada judicial de la ciudadana María Josefa García Balza propuso demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra el ciudadano Hamad Rafe Zeneldin Alkade, igualmente identificado, a fin de “…obtener el Cumplimiento del Contrato, de Arrendamiento, celebrado en fecha 18 de Noviembre de 2003, con vigencia desde el 01 de Noviembre de 2.003, por ante la Notaria (sic) Segunda del Municipio Valera del Estado Trujillo, inserto bajo el N° 50, Tomo 88, de los libros de autenticaciones, celebrado con el Ciudadano HAMAD RAFE ZENELDIN ALKADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-24.566.147, antes N°. E-81.046.476, y consecuencialmente a la entrega del inmueble, consistente en un local comercial signado con la nomenclatura catastral 6-21, antes 6-15; ubicado, en la calle 11, entre Avenidas 6 y Bolívar de la Ciudad de Valera, Municipio Valera del Estado Trujillo, o a ello sea condenado, en entregar un inmueble que pertenece a la Ciudadana MARIA JOSEFA GARCIA BALZA y que el demandado ocupa en calidad de arrendatario.” (sic, mayúsculas en el texto).
Narra la apoderada actora que en fecha 29 de Septiembre de 1999 su mandante celebró con el demandado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con fecha de inicio desde el 1° de Enero de 2000, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, bajo el número 36, Tomo 87 de los Libros de Autenticaciones, sobre el local comercial descrito anteriormente, el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, con la calle 11; Sur, casa que es o fue de María Josefa Balza de García; Este, Avenida 6; y Oeste, inmueble que es o fue de María Josefa Balza de García; que posteriormente celebraron un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con prórroga contractual, el 18 de Noviembre de 2003, autenticado por la referida Notaría Pública de Valera, bajo el número 50, Tomo 88; que la duración de dicho contrato se estableció por un año, prorrogable, tal como lo establece su cláusula tercera, la cual transcribe de la siguiente manera: “…TERCERO: El tiempo de duración del presente contrato es por un (1) año, prorrogables (sic) siempre y cuando el Arrendatario se encuentre al día en el pago del canon de arrendamiento y si con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término del presente contrato cualquiera de las partes no manifieste por escrito a la otra lo contrario…” (sic, mayúsculas en el texto).
Manifiesta la apoderada actora lo siguiente: “Como se observa, de la clausula (sic) transcrita, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a termino (sic) fijo de un (1) año, con prórroga automática con indicación de prorrogas (sic) sucesivas; a tal efecto por cuanto el Ciudadano HAMAD RAFE ZENELDIN ALKADE, ha venido cumpliendo cabalmente con el pago del canon de arrendamiento, el contrato se ha venido prorrogando contractualmente, por espacio de cinco (5) años, pero es el caso que en fecha 01 de Agosto de 2008, mi mandante le participo (sic) por escrito al Ciudadano HAMAD RAFE ZENELDIN ALKADE, mediante notificación efectuada por la Notario Pública Primera del Municipio Autónomo del Municipio (sic) Valera del Estado Trujillo, su decisión de no continuar con la relación arrendaticia que los une a través del contrato en comento, y de esta manera, dando cumplimiento a la clausula (sic) TERCERA del contrato de arrendamiento y al artículo 1.601, del Código Civil, relativo al DESAHUCIO, como se evidencia de la Notificación original que se consigno (sic) con la demanda, marcada con la letra ‘D’; y ponerle fin a la relación arrendaticia que nos une de ocho (8) años y nueve (9) meses.-” (sic, mayúsculas en el texto).
Continúa manifestando la apoderada de la demandante que “Como vemos estamos, en presencia de un contrato a tiempo determinado, con prórroga automática contractual y en virtud de la notificación efectuada, de no continuación de la relación arrendaticia (Desahucio), en tiempo oportuno de conformidad con lo establecido en la clausula (sic) TERCERA del contrato, la prórroga automática contractual se (sic) le puso fin, por lo que el contrato venció en fecha 01 de Noviembre de 2008, y en virtud que la relación arrendaticia, tuvo una duración de ocho (8) años, y nueve (9) meses, de conformidad con lo establecido en el literal ‘C’ del artículo 38, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opero (sic) la prorroga (sic) legal, por un lapso máximo de dos (2) años, por cuanto la misma opera de pleno derecho, siendo obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, la cual transcurrió, íntegramente el 01 de Noviembre de 2010, por lo que nos encontramos ante la presencia de una culminación del contrato a termino (sic) fijo y su prorroga (sic) legal y vencida la prorroga (sic) el arrendador está en su derecho de exigir el cumplimiento del contrato y la entrega el (sic) inmueble objeto del arrendamiento.” (sic, mayúsculas en el texto).
Solicitó se decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado y se ordenara el depósito del mismo en la persona del arrendador.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.167 del Código de Procedimiento Civil (sic), 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estimó el valor de la acción en la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo) equivalente a quinientas treinta y ocho unidades tributarias (538 U. T.)
Acompañó su libelo de demanda originario con los siguientes documentos: 1) original de instrumento poder sustituídole por la apoderada de la demandante, ciudadana María de la Paz García de Cortez; 2) original del instrumento poder sustituido; 3) original de contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera, el 18 de Noviembre de 2003, bajo el número 50, Tomo 88; y, 4) original de notificación del demandado, de fecha 1° de Agosto de 2008, practicada por la Notaría Pública Segunda de Valera.
Por auto de fecha 17 de Enero de 2011 fue admitida la reforma de la demanda.
Mediante diligencia estampada el 10 de Febrero de 2011 el demandado compareció al proceso y otorgó, apud acta, poder a los abogados Elías Francisco Rad Alvarado y Betzabeth Cecilia Rad Castellanos, ya identificados.
Mediante escrito presentado el 2 de Marzo de 2011, los apoderados del demandado dieron contestación a la demanda, y en el mismo convienen en que su representado celebró un contrato de arrendamiento con la parte actora el 29 de Septiembre de 1999, según se evidencia de documento autenticado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera, bajo el número 36, Tomo 87, sobre un inmueble consistente en un local comercial, el cual fue descrito en el libelo de la demanda; que la relación arrendaticia se inició el 1° de Enero de 2000, conforme a la cláusula tercera que establece lo siguiente: “…TERCERA: El término fijo de duración de éste Contrato es de un (1) año, contado a partir del día primero (1°) de Enero del 2.000, que se prorrogará automáticamente por un lapso igual, si con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término del presente contrato, una cualquiera de las partes no manifiesta por escrito a la otra lo contrario…” (sic, subrayas y mayúsculas en el texto).
Continúan manifestando los apoderados del demandado que posteriormente ambas partes celebraron un nuevo contrato sobre el inmueble en referencia, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 23 de Diciembre de 2001, bajo el número 13, Tomo 98, el cual, en su cláusula tercera establece lo siguiente: “El tiempo de duración del presente Contrato es por un (1)año prorrogables siempre y cuando el arrendatario se encuentre al día en el pago del canon de arrendamiento y si con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término del presente contrato cualquiera de las partes no manifieste por escrito a la otra lo contrario…” (sic); que por último, ambas partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento autenticado por ante la tantas veces mencionada Notaría Pública Segunda de Valera, el 18 de Noviembre de 2003, bajo el número 50, Tomo 88, en la cual establecieron la misma cláusula tercera ya mencionada; y alegan que de lo anterior se infiere que existe una relación de tracto sucesivo que se inició el 1° de Enero de 2000, el cual se fue prorrogando anualmente.
Aducen los apoderados del demandado que convienen en que en fecha 1° de Agosto de 2008 su representado fue notificado del desahucio por la Notaría Pública Primera de Valera; que tal notificación de desahucio fue realizada extemporáneamente por anticipada al no ser practicada en el término de noventa días de anticipación al vencimiento del término fijado en el contrato; que el contrato de marras se inició el 1° de Enero de 2000 y se fue prorrogando anualmente en el siguiente orden cronológico:
“INICIO:
01 de enero de 2000 al 01 de enero de 2001.
Del 01 de enero de 2001 al 01 de enero de 2002.
Del 01 de enero del 2002 al 01 de enero de 2003.
Del 01 de enero de 2003 al 01 de enero de 2004.
Del 01 de enero de 2004 al 01 de enero de 2005.
Del 01 de enero de 2005 al 01 de enero de 2006.
Del 01 de enero de 2006 al 01 de enero de 2007.
Del 01 de enero de 2007 al 01 de enero de 2008.
Del 01 de enero de 2008 al 01 de enero de 2009.
DESAHUCIO:
01 de Agosto de 2008.” (sic, mayúsculas en el texto).

Manifiestan los apoderados del demandado que en el período de prórroga contractual del 1° de Enero de 2008 al 1° de Enero de 2009, el desahucio fue practicado el 1° de Agosto de 2008, contraviniendo el actor lo establecido en la cláusula tercera del contrato objeto del juicio, al no hacer la notificación de desahucio con noventa días de anticipación al vencimiento del término; que tal notificación debió ser practicada entre el 4 de Octubre de 2008 al 1° de Enero de 2009; que “…al practicar el desahucio en fecha 01 de agosto de 2008 se infiere, que dicha notificación fue practicada extemporáneamente, por anticipada, al practicarla sesenta y tres (63) días con anterioridad al término de noventa (90) días fijado en el Contrato para realizar el desahucio, y lo ejecutó, ciento cincuenta y tres (153) días con antelación al vencimiento del término contractual (01 de enero de 2009), pues, el contrato se había prorrogado del 01 de enero de 2008 al 01 de enero de 2009.” (sic); que tal afirmación tiene su asidero en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; que “Por consiguiente, al practicar el desahucio, de manera extemporánea, por anticipada, el mismo, se prorrogó convencionalmente, lo que significa, que tal desahucio se toma como no realizado por violentar el contenido de la cláusula tercera del contrato de marras adminiculado con lo dispuesto (sic) 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo cual así pedimos se declare.” (sic).
También alegan los apoderados del demandado lo siguiente: “Al amparo del artículo 38, literal D del Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, oponemos en beneficio de nuestro representado la prorroga (sic) legal de tres (03) años contados a partir del 01 DE ENERO DE 2012 regulada en el anterior dispositivo legal, en virtud, que al practicar la notificación de desahucio en fecha 01 de agosto de 2008 de manera extemporánea, por anticipada, por no efectuarla en los términos de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento autenticado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del Estado Trujillo, en fecha 18 de noviembre de 2003, inserto bajo el N° 50, Tomo 88 de los Libros de Autenticaciones, es decir, con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término contractual, se debe tomar como no practicada tal notificación de desahucio, y en consecuencia, el contrato de marras a la presente fecha se prorrogó convencionalmente de (sic) 01 de enero de 2011 al 01 de enero de 2012, lo que significa, que de conformidad con el artículo 38, literal D del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la PRORROGA LEGAL comienza para nuestro representado a partir del 01 de enero de 2012 al 01 de enero de 2015, lo cual pedimos así se declare.” (sic, mayúsculas en el texto).
La apoderada actora consignó escrito el 4 de Marzo de 2011, a los folios 110 y 111, mediante el cual rechazó el alegato de la parte demandada referido a la extemporaneidad de la notificación de desahucio por anticipada y el beneficio de la prórroga legal; en este sentido señala que la parte demandada no expone los hechos de acuerdo a la verdad por cuanto confunde el significado de lo que se trata la relación arrendaticia y la duración del contrato.
Aduce que “…el contrato que se va a tomar en cuenta para la finalización de la relación arrendaticia, es el último contrato celebrado entre las partes y no el primero como lo que pretende hacer ver la parte demandada, que toma para la finalización de la relación arrendaticia el contrato celebrado el 29 de septiembre de 1999, con vigencia al 01 de enero de 2000; cuando lo legal y lo cierto que para la finalización de la relación arrendaticia se tiene que tomar en cuenta el último contrato celebrado en fecha 18 de noviembre de 2003, con vigencia al 1 de noviembre del año 2003.” (sic).
Alega que no se debe confundir el término de contrato con la duración de la relación arrendaticia; que estamos en presencia de una terminación de la relación arrendaticia y su prórroga legal, por cuanto, la relación arrendaticia se inició el 1° de Enero de 2000, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, bajo el número 36, Tomo 87, y de ahí en adelante se celebraron dos contratos mas, uno, el 23 de Diciembre de 2001, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, bajo el número 13, Tomo 98, y el último en fecha 18 de Noviembre de 2003, por ante la misma Notaría Pública Segunda, bajo el número 50, Tomo 88, con fecha de inicio el 1° de Noviembre de 2003, que en este último contrato se estableció un término de un año prorrogable, tal como lo establece su cláusula tercera, “Contrato este que se ha venido prorrogando contractualmente, por espacio de cinco (5) años, pero es el caso que en fecha 01 de Agosto de 2008, mi mandante le participo (sic) por escrito al Ciudadano HAMAD RAFE ZENELDIN ALKADE, mediante notificación efectuada por la Notario Pública Primera del Municipio Autónomo del Municipio Valera del Estado Trujillo, su decisión de no continuar con la relación arrendaticia que los une a través del contrato en comento, y de esta manera, dando cumplimiento a la clausula (sic) TERCERA del contrato de arrendamiento y al artículo 1.601, del Código Civil, relativo al DESAHUCIO, como se evidencia de la Notificación original que se consigno (sic) con la demanda, marcada con la letra ‘D’, y ponerle fin a la relación arrendaticia que nos une de ocho (8) años y nueve (9) meses. Por lo que desde el día 1 de agosto de 2008, fecha en que se efectuó la notificación o desahucio, hasta el 01 de noviembre de 2008, se cumple con el lapso establecido para practicar la notificación o desahucio, es decir, que se debe tomar en cuenta la fecha en que finalizaba el término del último contrato de arrendamiento, y no como lo quiere hacer ver la parte demandada, que el desahucio se tenía que hacer con relación a la fecha de terminación del primer contrato de arrendamiento, que dio inicio a la relación arrendaticia.” (sic, mayúsculas en el texto).
Manifiesta la coapoderada actora que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado con prórroga automática contractual y en virtud de la notificación efectuada en tiempo oportuno de no continuar la relación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato, se le puso fin a la prórroga contractual automática, por lo que el contrato venció el 1° de Noviembre de 2008 y no como lo quiere hacer ver la parte demandada que el contrato terminaba el 1° de Enero de 2009, y por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de ocho años y nueve meses, operó la prórroga legal por un lapso máximo de dos años debido a que la misma opera de pleno derecho, la cual transcurrió íntegramente el 1° de Noviembre de 2010, de manera que estamos ante la presencia de terminación de un contrato a término fijo y su prórroga legal y vencida la misma, el arrendador tiene el derecho de exigir el cumplimiento del contrato y la entrega del inmueble objeto de arrendamiento.
Estando dentro del lapso para promover pruebas, los apoderados del demandado, mediante escrito presentado el 14 de Marzo de 2011, a los folios 112 al 114, hicieron valer las siguientes probanzas: 1) valor probatorio de los contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, de fechas 29 de Septiembre de 1999, bajo el número 36, Tomo 87; 23 de Diciembre de 2001, bajo el número 13, Tomo 98; y 18 de Noviembre de 2003, bajo el número 50, Tomo 88; y, 2) valor probatorio de la notificación de desahucio de fecha 1° de Agosto de 2008, practicada por la Notaría Pública Primera de Valera.
Por su parte, la coapoderada actora consignó diligencia el 15 de Marzo de 2011, al folio 115, mediante el cual consignó escrito de pruebas en el que adujo las siguientes: 1) documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 29 de Septiembre de 1999, bajo el número 36, Tomo 87, cursante a los folios 45 al 48; 2) documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 18 de Noviembre de 2003, bajo el número 50, Tomo 88, cursante a los folios 20 y 21; 3) notificación de desahucio del demandado, de fecha 1° de Agosto de 2008, cursante a los folios 22 al 26, practicada por la Notaría Pública Primera de Valera; y, 4) copia fotostática simple de la página 14 y siguientes del libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, del autor Gilberto Guerrero Quintero.
Por auto del 15 de Marzo de 2011, al folio 122, fueron admitidas las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 25 de Marzo de 2011, el Tribunal de la causa dictó su decisión y declaró sin lugar la presente demanda; y por ser procedente (sic) la acción, declaró nulos los contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, de fechas 3 de Diciembre de 2001, bajo el número 13, Tomo 98, y 18 de Noviembre de 2003, bajo el número 50, Tomo 88, por limitarle los derechos al arrendatario, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como quedó expuesto en la parte motiva; válido y legítimo del contrato de fecha 29 de Septiembre de 1999; nula la notificación de fecha 1° de Agosto de 2008, por haberse efectuado extemporáneamente por anticipada a 153 días de anticipación, contados a partir del 2 de Agosto de 2008 al 1° de Enero de 2009, ya que, tal plazo no está contemplado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 29 de Septiembre de 1999; declaró que la relación arrendaticia que vincula a las partes es a través de un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo determinado y en plena vigencia, y condenó en costas a la parte actora.
La coapoderada actora apeló de tal decisión mediante diligencia del 30 de Marzo de 2011, a los folios 134 y 135; recurso ese que fue oído en ambos efectos por auto del 4 de Abril de 2011, al folio 136.
Por auto de fecha 20 de Septiembre de 2012, se le dio el curso de ley a la presente apelación.
La coapoderada actora presentó escrito de alegatos el 24 de Septiembre de 2012, a los folios 146 al 170, y en el mismo solicita la nulidad de la sentencia definitiva dictada por el A quo el 25 de Marzo de 2011, de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, por hallarse viciada por los defectos que indica el artículo 244 ejusdem, específicamente el vicio de ultrapetita y por infracción de los artículos 12 y 243, ordinal 5° ejusdem, al no decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Del detenido estudio que este Tribunal Superior ha practicado sobre las actas del presente proceso se constata que la pretensión de la demandante consiste en obtener la devolución del inmueble de su propiedad por parte del demandado que lo ocupa en razón de un contrato de arrendamiento celebrado entre ambos, a tiempo determinado y en virtud de que, vencido el término de duración del contrato el 1 de Noviembre de 2008, comenzó a transcurrir la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que, en criterio de la actora, precluyó el 1 de Noviembre de 2010, sin que el arrendatario le haya devuelto el inmueble arrendado; eso por una parte.
Por la otra, se infiere de tales actas que el demandado ha admitido la existencia de tal contrato de arrendamiento, empero su pretensión consiste en que tal contrato de arrendamiento se prorrogó convencionalmente por un año desde el 1 de Enero de 2011 al 1 de Enero de 2012, lo cual ha generado una relación arrendaticia cuya prórroga legal comenzó, en su criterio, a partir del 1 de Enero de 2012 y por un término de tres (3) años.
Así las cosas observa este Tribunal Superior que ambas partes han admitido, la actora en su escrito de reforma de la demanda presentado el 14 de Enero de 2011, a los folios 67 al 77, y el demandado en su escrito de contestación a la demanda presentado el 2 de Marzo de 2011, a los folios 106 al 108, que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera el 29 de Septiembre de 1999, bajo el número 36 del Tomo 87, que en copia certificada cursa a los folios 45 al 48, celebraron contrato de arrendamiento por medio del cual la demandante dio en arrendamiento al demandado el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 11, entre las avenidas 6 y Bolívar de la ciudad de Valera, Estado Trujillo; hecho ese que se encuentra comprobado en los autos tanto con el aludido documento de fecha 29 de Septiembre de 1999 y que conforme a las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil debe tenerse como instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido que tiene entre las partes y respecto de terceros la misma fuerza probatoria que un instrumento público, como por la admisión por ambas partes de la celebración de tal convenio.
El contrato que aquí se comenta marca el inicio de la relación arrendaticia al disponer en su cláusula tercera que su término de duración “… es de un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de Enero del 2.000, que se prorrogará automáticamente por un lapso igual, si con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término del presente Contrato, una cualquiera de las partes no manifiesta por escrito a la otra, lo contrario.-” (sic), de donde se sigue que tal relación arrendaticia comenzó el día 1 de Enero del año 2000.
Aparece de autos que el demandado consignó copia certificada de otro contrato de arrendamiento celebrado entre las mismas partes vale decir, entre la demandante y el demandado, que tiene por objeto el mismo inmueble y que consta en documento autenticado por la señalada Notaría Pública el 3 de Diciembre de 2001, en cuya cláusula tercera se mantiene la misma estipulación contenida en la cláusula tercera del contrato arriba examinado, esto es, que el contrato tiene una duración de un (1) año, “… prorrogables siempre y cuando el Arrendatario se encuentre al día en el pago del canon de arrendamiento y si con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término del presente contrato, una cualquiera de las partes no manifiesta por escrito a la otra lo contrario.-” (sic); documento este que debe reputarse como instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, ex artículo 1.363 ejusdem, con la misma eficacia probatoria del documento público, cursante a los folios 51 al 53.
Ambas partes también han admitido que celebraron un tercer contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble mediante documento autenticado por la señalada Notaría Pública Segunda de Valera el 18 de Noviembre de 2003, bajo el número 50 del Tomo 88, que en copia certificada cursa a los folios 55 al 57.
Este contrato reedita la cláusula tercera de los contratos arriba determinados, al estipular en su cláusula tercera que la duración del contrato es de un (1) año, prorrogable, siempre y cuando el “… Arrendatario se encuentre al día en el pago del canon de arrendamiento y si con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término del presente contrato cualquiera de las partes no manifieste por escrito a la otra lo contrario.” (sic); documento este que, conforme a lo previsto por la citada norma del artículo 1.363 del Código Civil debe tenerse como instrumento reconocido o tenido legalmente por reconocido con la misma fuerza probatoria que la de un instrumento público.
De la determinación y valoración que este Tribunal Superior ha efectuado respecto de los tres documentos reconocidos que se han examinado en los párrafos precedentes se evidencia que, efectivamente, entre las partes de este proceso, que son las mismas partes contratantes, es decir, la actora como arrendadora y el demandado como arrendatario, se ha mantenido una relación contractual arrendaticia por escrito y a tiempo determinado; en virtud de lo cual el arrendatario se mantenía ejerciendo la posesión precaria del inmueble arrendado, así como también que la relación arrendaticia se mantuvo sin solución de continuidad, toda vez que los tres documentos en los que se recoge el convenio de locación tienen el mismo texto, idénticas estipulaciones, por lo que, sin lugar a dudas puede afirmarse que tal relación arrendaticia se inició el día 1º de Enero del año 2000.
Ambas partes también han admitido el hecho de que el desahucio ya indicado se llevó a cabo, a través de la Notaría Pública Primera de Valera, el 1º de Agosto de 2008, tal como consta de las respectivas actuaciones que en originales fueron producidas por la demandante con el libelo y que cursan a los folios 23 al 26; actuaciones estas que se deben tener como documento público por haber sido presenciadas y autorizadas por funcionario público con competencia para ello, según las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil.
Establecido lo anterior, observa este Tribunal Superior que las partes disienten en el punto que guarda relación con la terminación de la relación arrendaticia, pues, mientras la actora sostiene que, habiendo sido notificado el arrendatario en fecha 1º de Agosto de 2008, a través de la Notaría Pública Primera de la ciudad de Valera, de que el término del contrato no sería prorrogado, tal convenio quedó extinguido el 1º de Noviembre de 2008 por efecto del desahucio así practicado; el demandado, por su lado, sostiene que la relación arrendaticia terminó el 1º de Enero de 2012; puntos de vista diferentes que producen efectos jurídicos distintos en cuanto al cómputo de la prórroga legal y a la duración de ésta, según las previsiones del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, aprecia este Tribunal Superior que el demandado impugna la eficacia jurídica del desahucio o notificación que le fuera practicada a través de la Notaría porque, en su sentir, tal notificación no fue cumplida conforme a las previsiones de la cláusula tercera de los contratos de arrendamiento que se han dejado analizados, y para sustentar tal impugnación señala que si la prórroga convencional del contrato se inició el 1º de Enero del año 2008, su vencimiento, de no mediar previamente un desahucio, ocurriría el 1º de Enero de 2009; pero, alega el demandado, al no haberse practicado el desahucio con noventa días de anticipación al 1º de Enero de 2009, sino con ciento cincuenta y tres días de antelación a esta última fecha citada, la notificación así practicada el 1º de Agosto de 2008 resulta, según su afirmación, extemporánea por anticipada y, por consiguiente, ineficaz desde el punto de vista de la terminación tanto del contrato de arrendamiento como de la relación arrendaticia.
Tal argumento del demandado impone a este sentenciador efectuar la interpretación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en ejercicio de la facultad que a esos efectos le confiere el artículo 12 in fine del Código de Procedimiento Civil, lo cual pasa a hacer a continuación.
En ese sentido se puede apreciar que en el caso sub judice se está en presencia de un contrato de arrendamiento que, si bien fue otorgado en tres oportunidades distintas, vale decir, el 29 de Septiembre de 1999, con vigencia a partir del 1º de Enero de 2000; el 23 de Diciembre de 2001; y el 18 de Noviembre de 2003, sin embargo, dada la exacta similitud o igualdad entre los tres contratos, debe considerarse que en realidad es un solo contrato de arrendamiento el que vinculaba a las partes, la actora como arrendadora y el demandado como arrendatario; siendo ello así y habiéndose establecido en el contrato inicial que su vigencia comenzaría a regir a partir del 1º de Enero de 2000, la primera conclusión que se puede derivar de tal hecho comprobado en autos es que la relación arrendaticia comenzó en la última de las citadas fechas, es decir, el 1º de Enero de 2000.
Por otro lado, considera este Tribunal Superior que encontrándose en curso la prórroga del término de duración del contrato, que comenzó el 1º de Enero de 2008, nada obstaba a que la arrendadora notificara al arrendatario su voluntad de no prorrogar más el término de duración del contrato, siendo indiferente que tal notificación se efectuara con una anticipación de noventa (90) días o con una antelación de más de noventa (90) días antes del vencimiento de la prórroga, esto es, antes del 1º de Enero de 2009, como en efecto ocurrió en el caso de autos.
El solo hecho de que la arrendadora notificara al arrendatario con ciento cincuenta y tres (153) días de anticipación al 1º de Enero de 2009 en nada perjudicaba al arrendatario. Antes por lo contrario, lo beneficiaba pues quedó advertido o avisado con una antelación mayor a la estipulada en el contrato de que el convenio se extinguiría por vencimiento del término, ampliándosele así al inquilino el compás de tiempo para que comenzara a hacer las gestiones necesarias en orden a la consecución de otro local comercial a donde mudarse; dicho con otras palabras, el inquilino fue puesto en conocimiento de la no prórroga del contrato con mucho más tiempo de anticipación que el señalado en el contrato, a lo cual debe agregarse el período correspondiente a la prórroga legal que está previsto por la ley para que el arrendatario disponga de tiempo suficiente para mudarse sin inconvenientes mayores.
Por manera que no es válido alegar una supuesta extemporaneidad del desahucio, por anticipado, para determinar que por tal circunstancia el contrato no se extinguió por expiración del término, pues, la verdadera intención de las partes al fijar como condición para que ello ocurriera que se debían participar su voluntad de no prorrogar el contrato con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término inicial o del de sus prórrogas, no es otra que advertir con suficiente antelación de tal decisión, admitida por ambas partes del contrato; y si tal participación se cumplió anticipadamente al vencimiento de la prórroga del término de duración del contrato, con más días que los previstos en el convenio, ello no puede ser sancionado con la ineficacia de la correspondiente notificación y la pérdida de vigencia de la estipulación contractual correspondiente.
Por otro lado, aprecia este juzgador que el arrendatario demandado sostiene que el término del contrato y la relación arrendaticia expiraron el 1º de Enero de 2012, pero sin explicar ni probar las razones de hecho y de derecho que lo condujeron a efectuar tal afirmación, por lo que queda desechada.
En virtud de lo expuesto, este juzgador arriba a una segunda conclusión con tres facetas, consistentes en: a) que la notificación, por parte de la arrendadora al arrendatario, efectuada a través de la Notaría Pública Primera de Valera, el 1º de Agosto de 2008, en el sentido de que no se prorrogaría más el contrato de arrendamiento, es válida y mantiene su plena eficacia jurídica en punto a que, ciertamente, el contrato quedó extinguido el día 1º de Enero de 2009; b) que la relación arrendaticia duró hasta esta última fecha citada; y c) que la prórroga legal comenzó a transcurrir desde el 1º de Enero de 2009.
Corolario forzoso de todo lo señalado en los párrafos precedentes es que la relación arrendaticia tuvo una duración de nueve (9) años: desde el 1º de Enero de 2000 hasta el 1º de Enero de 2009 y conforme a las previsiones del artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal es de dos (2) años contados desde el 1º de Enero de 2009 y, por tanto, venció el 1º de Enero de 2011. En tal virtud el arrendatario ha debido entregar a la arrendadora el inmueble propiedad de ésta y que le fuera dado en arrendamiento, el día primero (1º) de Enero de dos mil once (2011). Así se decide.
Aparece de autos que la apoderada de la arrendadora consignó ante esta alzada escrito de alegatos en el cual le atribuye a la sentencia apelada los vicios de inejecutabilidad por contradictoria y de ultrapetita, pues, señala que en su decisión el juez de la primera instancia declara sin lugar la demanda y en el mismo punto del dispositivo del fallo en el que efectúa tal declaración, expresa que la acción interpuesta es procedente, por un lado y por otro, declara la nulidad de los contratos de arrendamiento celebrados en fechas 3 de Diciembre de 2001 y 18 de Noviembre de 2003, así como la nulidad de la notificación efectuada por la Notaría el 1° de Agosto de 2008.
Este juzgador procedió a revisar el dispositivo del fallo apelado y encontró que en efecto, el A quo declara, simultáneamente, sin lugar la demanda y procedente la misma en el punto primero del dispositivo. Esta situación se subsume en las previsiones del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual será nula la sentencia por ser de tal modo contradictoria que no pueda ejecutarse.
Por otro lado, aprecia este juzgador que, no obstante la admisión, por ambas partes, de los siguientes hechos: 1) que celebraron y otorgaron en tres oportunidades diferentes el mismo contrato de arrendamiento, con estipulaciones, incluso, idénticas, esto es, el 29 de Septiembre de 1999, el 3 de Diciembre de 2001 y el 18 de Noviembre de 2003; 2) que fue cumplida la notificación que la arrendadora efectuó al arrendatario el 1° de Agosto de 2008, mediante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Valera, sin embargo, el Tribunal de la causa, sin que ninguna de las partes, obviamente, le hubiere solicitado la nulidad de los contratos de arrendamiento que se otorgaron el 3 de Diciembre de 2001 y el 18 de Noviembre de 2003, ni la nulidad de la aludida notificación, sin embargo, declaró tales contratos y notificación nulos, con lo cual evidentemente incurrió en el vicio de ultrapetita, materializándose así otro de los supuestos de hecho que anulan la sentencia tal como lo prevé la citada norma del Código de Procedimiento Civil en su parte final. Circunstancias esas que redundan en la nulidad del fallo apelado. Así se decide.

III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora, contra la sentencia definitiva proferida por el A quo, en fecha 25 de Marzo de 2011.
Se declara CON LUGAR la presente demanda que por cumplimiento de prórroga legal interpuso la ciudadana María Josefa García Balza contra el ciudadano Hamad Rafe Zeneldin Alkade, ambos identificados en autos, que se contiene en el expediente número 12.325 llevado por el Tribunal de la causa, Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.
Se declara que LA RELACIÓN ARRENDATICIA que unía a las partes en virtud de los contratos de arrendamiento otorgados en fechas 29 de Septiembre de 1999, 3 de Diciembre de 2001 y 18 de Noviembre de 2003, TUVO UNA DURACIÓN DE NUEVE (9) AÑOS por haberse iniciado el día primero (1°) de Enero de dos mil (2000) y culminado el día primero (1°) de Enero de dos mil nueve ( 2009).
Se declara que la PRÓRROGA LEGAL del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes de este proceso se inició el día primero (1°) de Enero de dos mil nueve (2009) y terminó el día primero (1°) de Enero de dos mil once (2011).
En tal virtud, se CONDENA al demandado Hamad Rafe Zeneldin Alkade A ENTREGAR, sin plazo alguno y libre de bienes y personas, a la demandante María Josefa García Balza el inmueble propiedad de ésta que le había dado en arrendamiento por tiempo determinado, conforme a los contratos arriba determinados; formado por un local comercial distinguido con los números 6-21, antes 6-15, ubicado en la calle 11 entre avenidas 6 y Bolívar de la ciudad de Valera, Municipio Valera del Estado Trujillo, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, con la calle 11; Sur, casa que es o fue de María Josefa Balza de García; Este, Avenida 6; y Oeste, inmueble que es o fue de María Josefa Balza de García.
Se REVOCA la sentencia apelada.
Se CONDENA en las costas del proceso al demandado perdidoso, de conformidad con las previsiones del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el quince (15) de Octubre de dos mil doce (2012). 202º y 153º.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. RAFAEL AGUILAR HERNÁNDEZ

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. RODRIGUEZ A.

En igual fecha y siendo las 2.30 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,