TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, 30 de octubre de 2012
Años: 202º y 153º

ASUNTO: KP02-V-2012-001563

DEMANDANTE: OMAR ALBERTO PARRA BASTIDAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.925.747.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: REYBER JOSE PIRE GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, abogado inscrito en el IPSA bajo el Nº 61.681.
DEMANDADO: RAFAEL MARCIAL JUNIOR CANELON, venezolano, mayor de edad, identificado con la Cédula de Identidad N° 12.247.415.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR, JOSE NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, MARCO ANTONIO PERNALETE RODRIGUEZ, JORGE LUIS LOPEZ FORTOUL y MIGUEL ANGEL ALVAREZ SOTO, abogados en ejercicio inscritos en el IPSA bajo los Números 80.185, 131.343, 29.655, 31.267, 169.980, 113.890 y 92.444 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO POR NECESIDAD (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 21 de mayo de 2012, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el DESALOJO POR FALTA DE PAGO, acción instaurada por el ciudadano OMAR ALBERTO PARRA BASTIDAS, identificado en autos, y lo hizo en los siguientes términos:
Expone que en fecha primero de febrero de 2009, celebró un contrato de arrendamiento a través de Instrumento Privado con el ciudadano RAFAEL MARCIAL JUNIOR CANELON, identificado en el encabezado, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un lote de terreno distinguido con el Nº 25-70 indicando que sobre dicho terreno hay edificadas varias bienhechurías, y que está ubicado en la calle 16 esquina con la Avenida Venezuela, con un área de QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS aproximadamente-
Refiere que el mismo tenía una duración de un (1) año, contado a partir del 1º de febrero del 2009 hasta el 31 de enero de 2010, renovándose automáticamente por el mismo lapso, si las partes de mutuo acuerdo no decidían darlo por terminado, como indica que efectivamente ocurrió por cuanto durante ese tiempo no tuvo necesidad del inmueble, produciendo por lo tanto en el contrato la tácita reconducción, y convirtiéndose por lo tanto en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Asimismo indica que en el contrato se estableció que dicho inmueble lo destinaría el arrendatario para uso comercial específicamente la instalación de un servicio general de vehículos y auto lavado, sonido para auto y negocios conexos, quedando terminalmente prohibido cambiar su uso sin la previa autorización del arrendador.
Manifiesta que el canon de arrendamiento después del segundo año de vigencia sería de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000.oo) señalando que eso es lo que cancela actualmente el inquilino de dicho inmueble.
En este sentido, expone que desde el mes de febrero del presente año 2012 le ha estado solicitando al inquilino de manera formal la entrega del inmueble que le pertenece manifestándole que tiene necesidad urgente de ocupar lo más pronto posible dicho inmueble, ya que manifiesta que el Ministerio del Poder Popular para el Turismo le otorgó la factibilidad socio técnica de un proyecto de alojamiento turístico tipo Hotel denominado Hotel Posada Urbana (que había solicitado el 10 de noviembre de 2010 ante dicho ministerio), y comenzar de manera inmediata la construcción, dotación y equipamiento del Hotel Posada Urbana, explicando que consta de dieciséis (16) unidades de alojamiento (habitaciones) y que funcionara en dichas instalaciones, según consta en notificación que recibió formalmente la empresa Inversiones El Parral C.A. de parte del Ministerio del Poder Popular para el Turismo en fecha 06 de febrero del presente año.
Además indica que es por esta razón que desde el mes de febrero le ha estado solicitando la entrega formal del inmueble a dicho ciudadano, cumpliendo según su decir, con su deber de notificarle que a partir de ese momento comenzaba a correrle el lapso de prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalándole que le correspondía (01) año de prórroga legal, para que entregara el inmueble en las mismas condiciones en que lo había recibido, lo cual, precisa que ha resultado infructuoso.
Por lo señalado exige que el demandado desaloje el inmueble que le pertenece y que actualmente ocupa, entregando dicho inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió por cuanto tiene necesidad urgente de ocupar el mismo. Asimismo solicitó se condene al pago de las costas del presente juicio.
Fundamentó la demanda en el literal b) del artículo 34 y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y estimó su acción en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo), equivalentes a CUARENTA Y CUATRO CON CUARENTA Y CUATRO (44,44) UNIDADES TRIBUTARIAS.
El día 30 de mayo de 2012 el Tribunal admitió la reforma de la demanda y se ordenó la citación del demandado antes identificado. El 04 de junio de 2012 la parte actora consignó copia fotostática del libelo a los fines de la compulsa, asimismo indicó mediante diligencia haber entregado al Alguacil del Tribunal los emolumentos para la práctica de la citación. En fecha 12 de junio de 2012 el alguacil de Tribunal dejó constancia de que la actora cumplió con las obligaciones previstas en la Ley para la consecución de la citación. El día 14 de junio de 2012 se acordó librar compulsa de citación al demandado. En fecha 21 de junio de 2012 el demandante otorgó poder apud acta al abogado Reyber Jose Pire Gutiérrez. El día 18 de julio de 2012 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación sin firmar por el ciudadano RAFAEL MARCIAL JUNIOR CANELON. En fecha 18 de julio de 2012 la actora solicitó se libre boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo que fue acordado el 01 de agosto de 2012. El día 06 de agosto de 2012 compareció el ciudadano RAFAEL MARCIAL JUNIOR CANELON y otorgó poder apud acta a los abogados Juan Carlos Rodríguez Salazar, José Nayib Abraham Anzola, José Antonio Anzola Crespo, Miguel Adolfo Anzola Crespo, Marco Antonio Pernalete Rodríguez, Jorge Luís López Fortoul y Miguel Ángel Álvarez Soto. En fecha 10 de agosto de 2012 la parte demandada consignó escrito de contestación en los siguientes términos:
Impugnó la cuantía del presente asunto alegando que de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, si el contrato es a tiempo indeterminado, el valor se debe determinar acumulando las pensiones o cánones de un año. Y que siendo el canon de arrendamiento a cancelar la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo) mensuales, y el contrato a tiempo indeterminado como señala el propio demandante, que la demanda debió ser estimada en la cantidad de CUARNTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,oo) equivalentes a la suma de QUINIENTAS TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (533,33 UT).
Igualmente, opuso en nombre de su representado los siguientes puntos que deben resolverse previos al fondo:
A. La cuestión previa establecida en el ordinal 6º del 346 del Código de Procedimiento Civil por no describirse el inmueble cuya resolución se solicita, esto es sus linderos particulares.
B. La falta de cualidad e interés por no acreditar el demandante su atribución por la cual actúa.
Y, sobre el fondo de la demanda, aceptó que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado como lo indica, pero rechazó que a partir de febrero del presente año comenzó a correr el lapso de prórroga legal.
Negó y contradijo la demanda en todas sus partes en cuanto a los hechos por no ser ciertos y el derecho por no poderse aplicar, rechazando que pueda aplicarse el ordinal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los locales comerciales. Negó que el demandante requiera o necesite ocupar el inmueble, indicando que esta necesidad o requerimiento en todo caso es personal para él o para sus hijos o familiares hasta el segundo grado de consanguinidad.
El 19 de septiembre de 2012, la accionante presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas el 25 de septiembre de 2012. En fecha 10 de octubre de 2012 se trasladó el Tribunal a los fines de practicar la Inspección Judicial solicitada en el escrito de promoción de pruebas. El 11 de octubre de 2012 compareció la parte accionante consignó el permiso de construcción del hotel. En fecha 19 de octubre de 2012 se difirió el dictamen de la sentencia para el quinto (5º) día de despacho siguiente.
SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, encuentra necesario, decidir sobre la estimación de la demanda, en razón de solicitud tempestiva, a tal fin, de la parte demandada, folio 31.
Al respecto esta Juzgadora observa: En la oportunidad de contestar a la demanda, (acción en donde por lo demás no se persigue beneficio pecuniario alguno en el petitorio) el demandado rechazó la estimación realizada por la parte demandante, refiriendo que siendo el contrato a tiempo indeterminado, el valor se debe determinar acumulando las pensiones o cánones de un año, por lo que la demanda debió ser estimada en CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.48.000).
Es pertinente señalar lo establecido en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
En relación con la estimación de la demanda, el legislador en el artículo 74 del Código de Procedimiento Civil hace una distinción entre demandas apreciables e inapreciables en dinero. Esta distinción es básica en cuanto a la determinación de la cuantía, porque con respecto a las apreciables en dinero señala el legislador las reglas para determinarlas y en cuanto a las que son matemáticamente difíciles de apreciar en dinero, la ley otorga al demandante el derecho de estimar prudencialmente su demanda, y al demandado, por su parte, el derecho de impugnar la estimación, cuando la considere exagerada, al contestar de fondo la demanda. Sucesivamente, desde el artículo 68 del Código de Procedimiento Civil hasta el artículo 73 ejusdem, ambos inclusive, el legislador se ocupa de establecer las reglas que rigen la cuantía de las demandas apreciables en dinero. (Subrayado propio).
Así, es también oportuno señalar lo establecido por la Sala de Casación Civil en Sentencia Nº 136 de fecha 07 de marzo de 2002 caso: C.A. Bienes Raíces Inmobiliaria Malima c/ Residencias Villasol, C.A., Exp. Nº 01-381:
“...la Sala reiteradamente ha señalado que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es el precepto legal que establece el deber del demandante de estimar el valor de la cosa demandada, cuando ésta no conste, pero sea apreciable en dinero. Asimismo, se ha establecido que no se puede admitir la fijación del interés principal del juicio de una manera arbitraria, ya que el mismo, a diferencia de los juicios donde este valor no consta pero es apreciable en dinero, es rigurosamente legal, debiéndose en consecuencia aplicar la normativa establecida en los artículos 31, 32, 33, 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil, según sea el caso...”. (Subrayado y negritas propias).
También la sala civil, el 13 de abril de 2000, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., estableció:
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”.
De la misma manera, cabe acotar lo establecido al respecto en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
Ahora bien, en caso de que el actor estime en forma exagerada o demasiado reducida, el artículo 74 del Código de Procedimiento Civil otorga al demandado el derecho de impugnar la estimación, cuando conteste de fondo la demanda.
En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.
En el caso que nos ocupa, el actor estimó su demanda en la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo), la cual fue rechazada por el demandado, señalando como estimación correcta la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000); pero el demandado no probó el nuevo hecho alegado, y como se desprende de los criterios jurisprudenciales cuya transcripción antecede, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor. Por lo que es forzoso para esta Juzgadora convenir en la estimación actoral: Bs. 4.000. Y así se decide.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte accionante con el libelo de demanda, fueron:
1. Original de carta dirigida al ciudadano Rafael Marcial Junior Canelón en fecha 01 de diciembre de 2009, con firma de recibido.
2. Original de contrato de arrendamiento privado, otorgado por los ciudadanos Rafael Marcial Junior Canelón y Omar Alberto Parra Bastidas, en fecha 1 de febrero de 2009.
Estos dos (02) instrumentos al no haber sido desconocidos, tienen todo el valor probatorio que de ellos se emana, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
3. Copia simple de comunicación dirigida a la Dirección General de Proyectos Turísticos del Ministerio del Poder Popular para el Turismo, suscrita por el ciudadano Omar Parra, de fecha 10 de noviembre de 2011. El mencionado documento, a demás de tratarse de una copia simple, no está suscritos por la parte demandada, se trata entonces de documentales que emanan todas de la propia parte que ha querido servirse de ellas; por lo que, de conformidad con el principio de alteridad que rige en materia probatoria, según el cual, nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, de manera posterior e intencional a los hechos debatidos en el proceso, sin la posibilidad de un control por la otra parte y sin ningún tipo de autenticidad, dicha correspondencia carece de valor probatorio en este procedimiento. Así se decide.
4. Copia simple de notificación dirigida a Inversiones el Parral C.A. de fecha 06 de febrero de 2012, suscrita por el Ministerio del Poder Popular para el Turismo. Este instrumento se acoge dentro de la definición de documento público administrativo, dada por la Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, por lo que se le otorga al mismo, al no haber sido tachado ni atacado una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad. Y así se dictamina.
5. Copia simple de documento de Acta Constitutiva de la empresa Inversiones El Parral C.A., inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 15 de febrero de 2012, bajo el Nº 51, Tomo 10-A, donde aparece como Director Gerente y con el 50% de las acciones. Al tratarse de un instrumento público y no haberse tachado hace plena prueba en esta litis. Y así se determina.
Llegado el lapso probatorio la parte demandante hizo uso de tal facultad promoviendo como pruebas:
1. Ratificó el valor probatorio del original del contrato de arrendamiento consignado junto al libelo de la demanda.
2. Ratificó el valor probatorio de la copia simple de comunicación dirigida a la Dirección General de Proyectos Turísticos del Ministerio del Poder Popular para el Turismo, suscrita por el ciudadano Omar Parra, de fecha 10 de noviembre de 2011.
3. Ratificó el valor probatorio de la copia simple de notificación dirigida a Inversiones el Parral C.A. de fecha 06 de febrero de 2012, suscrita por el Ministerio del Poder Popular para el Turismo.
4. Ratificó el valor probatorio de la copia simple de documento de Acta Constitutiva de la empresa Inversiones El Parral C.A., inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 15 de febrero de 2012, bajo el Nº 51, Tomo 10-A.
Habiendo sido valoradas estas cuatro probanzas, más arriba.
5. Promovió Inspección Judicial en el Inmueble objeto de la demanda constituido por un lote de terreno distinguido con el Nº 25-70 indicando que sobre dicho terreno hay edificadas varias bienhechurías, y que está ubicado en la calle 16 esquina con la Avenida Venezuela. Esta prueba fue admitida y evacuada oportunamente. Quien juzga observa que la inspección practicada llena los requisitos legales establecidos en los artículos 472, 473, 474, 475, y 476 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de no haber sido objetada, ni tachada oportunamente, conforme lo establece nuestra legislación, se le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende. Constatándose que el inmueble inspeccionado se encuentra constituido por dos áreas. En la del lado derecho existe un terreno con bienhechurías donde funciona un autolavado y un negocio de auto periquitos, denominado Multiservicio El Marshall C.A., según RIF colocado en una de las vidrieras del local. Y al lado izquierdo, visto de frente, existe un local vacío con un aviso que dice GRUPO POSTAL DE SERVICIOS GPS, C.A. Y así se establece.
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, con base al artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil:
Para resolver la Cuestión Previa propuesta, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 350 señala:
Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:
El del ordinal 6°, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.
En el caso en autos, la parte demandante no subsana el defecto señalado ni tampoco lo contradice.
Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado en cursivas de este Tribunal).
Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.
En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las cuestiones previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, toma como elementos probatorios los que rielan en autos.
Es importante resaltar también que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido, así como lo dicho por Leoncio Cuenca Espinoza en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Ordinario, p. 115: “(A)un cuando el demandante no contradiga las cuestiones previas opuestas por el demandado, el Juez no debe entenderlas admitidas, sino que deberá decidir sobre su procedencia y, las declarará con lugar, sólo en caso que no sean contrarias a derecho”, con lo que coincide plenamente quien esto juzga. De tal manera, que pasa esta jurisdicente de seguidas a analizar la cuestión opuesta.
La parte accionada opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido descrito el bien arrendado con sus linderos.
Ahora bien, debe esta Sentenciadora señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° RC-0177 del 25 de Junio de 2001, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en el juicio de NOÉ DE JESÚS URDANETA MOYA contra INVERSIONES SORTE, C.A., EXP: 00299, estableció:
"La disposición contenida en el ordinal 6° del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, establece la obligación para el sentenciador de determinar en su decisión la cosa u objeto sobre la que ella deba ejecutarse. Determinación ésta que se deriva en especificación de las características que lo identifican plenamente y las que permiten con toda certeza reconocerlo. Ahora bien, es importante puntualizar cuál es la pretensión deducida, para así deslindar si está o no cumplido el requisito en cuestión; pues resulta diferente si la pretensión es el cumplimiento de una obligación o de un derecho real. En relación a este asunto, la Sala, en sentencia citada en el texto "La Casación Civil", con la autoría de los doctores Alirio Abreu Burelli y Luis Aquiles Mejía Arnal; lo siguiente:
"…Para establecer si está cumplido o no el requisito se debe considerar, además, si la pretensión deducida es de cumplimiento de un derecho real o de una obligación porque ello determina cuál es el objeto sobre el cual recae la decisión. Si se trata de una demanda de reivindicación, el objeto sobre el cual recae es el bien mismo, por ejemplo un apartamento, y éste debe quedar individualizado con expresión de los linderos, medidas y situación; de otra manera será vano el requisito del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la forma del libelo de la demanda. Por el contrario, si lo demandado es la entrega del apartamento, en cumplimiento, de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, la obligación recae sobre una conducta humana y los datos, títulos y explicaciones a que se refiere el ya citado artículo 340 se cumplirán en el fallo con la precisión de que se trata de un contrato de arrendamiento entre el condenado y el actor, con la mención del nombre o número del edificio, el número del apartamento y la ubicación de aquél. Ello bastará para la ejecución y para la determinación de los límites de la cosa juzgada:
De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo, y consecuencialmente en la sentencia, de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación.
En el caso bajo decisión se trata de una pretensión de cumplimiento de una obligación, entregar la cosa arrendada al finalizar el término del contrato, por lo cual es suficiente la mención realizada por el sentenciador, transcrita por el formalizante…" (Sentencia del 15-10-97 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil…)(La Casación Civil, Abreu Burelli, Alirio y Mejía Arnal, Luis Aquiles. Editorial Jurídica Alba, S.R.L. págs. 316 y 317)". Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar R. Pierre Tapia, N° 6, Año II, Junio 2001, pp. 513, 514.”.(Subrayado propio).
Criterio que acoge expresamente esta jurisdicente, en atención al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, enfatizando que el objeto de la pretensión de la parte actora es la entrega del inmueble arrendado por parte del demandado y que existe doctrina y jurisprudencia imperante sobre que cuando no verse la acción sobre la tradición del inmueble no es necesaria la indicación de los linderos, ello porque lo discutido es un derecho a continuar poseyendo el inmueble. Por lo que es obligatorio, luego del análisis realizado, declarar esta cuestión previa SIN LUGAR. Y así se declara.
FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS
DE LA ACTORA PARA SOSTENER EL JUICIO
Por razones de técnica procesal, este Tribunal debe dilucidar como punto previo si existe la falta de cualidad e interés de la demandante para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto esta Juzgadora observa: Alega la oponente, en la oportunidad de la contestación de la demanda, que se verifica la falta de cualidad de la parte actora, por no acreditar el demandante su atribución por la cual actúa.
El ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:
"(…)En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.
La Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de febrero de 1964, tomando los conceptos emitidos por el Dr. Luis Loreto, expresó:
"(…)7.- La legitimación es uno de los requisitos procesales que debe ser examinado por el órgano jurisdiccional en el acto de sentenciar. En la doctrina procesal moderna, la legitimación tiene un significado concreto. Así como la capacidad -llamada también legitimatio ad causam- implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. Tal aptitud viene determinada por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal; por lo que, sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión, son legitimadas en el proceso en que la misma se deduce".
Cuando se habla de legitimación, para decirlo en términos de Carnelutti en su obra “Instituciones de Derecho Civil”, se habla de la idoneidad para ser sujeto de la relación que se desarrolla en el acto. Siguiendo a Rodrigo Rivera Morales en su libro “Nulidades Procesales Penales y Civiles”, se puede afirmar que la naturaleza de la legitimación es material, no procesal, pues deberá deducirse de la relación jurídico-material que se invoca en el proceso concreto. Por ello esta cuestión pasaría a ser objeto de controversia y se convertiría en thema decidendi, que habrá de resolverse en la sentencia. Aquí entonces es imprescindible destacar que lo discutido en esta contienda no es la propiedad ni la posesión legítima del inmueble de marras, sino si es pertinente o no el desalojo exigido por parte de la accionante, en razón de la relación locativa que ambas partes aceptan.
En este mismo sentido, es de destacar que el actor asevera ser arrendador del inmueble de marras, y lo prueba a través del contrato de arrendamiento privado presentado con el escrito libelar (folios 4, 5, 6, 7 y 8), el cual no fue desconocido en el momento legal oportuno. Debiendo en consecuencia de ello ser desechada esta defensa. Y así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
En el caso bajo estudio la parte demandante plantea que tiene la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble de su propiedad, ya que tiene aprobada la construcción de un Hotel en el mismo.
Por su lado, la parte demandada en su defensa negó que el ordinal invocado se pueda aplicar a locales y rechazó la necesidad del arrendador, resaltando que tal necesidad es personal para él o para sus hijos o familiares hasta el segundo grado de consanguinidad.
En principio es preciso presentar disquisiciones sobre la subsunción del contenido normativo de marras a los locales comerciales. Así, aunque el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene una tendencia marcadamente favorable a la posición del débil jurídico de la relación locativa, o sea, el arrendatario, cuando el legislador consagró este artículo 34 en la mencionada ley, quiso crear un equilibrio entre las prerrogativas que ganaba el arrendatario y las que ya tiene garantizadas ante el arrendador, como lo es la propiedad y los atributos que ella supone, cuales son el uso, goce, disfrute y disposición sobre el bien. Y tiene que ser así, porque para que la ley de alquileres no fuera inconstitucional, debía respetar el derecho fundamental consagrado en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, equivalente para el momento de promulgación de la ley de referencias, al artículo 99 de la derogada Constitución Nacional de 1961.
De esta manera, se planteó el legislador las posibilidades que tenía el arrendador de procurar un inmueble que había dado en arrendamiento sin tiempo determinado para su finalización.
Previó el legislador la expectativa plausible del arrendador de recuperar el inmueble que le pertenece, cumplidos que sean los requisitos y verificados los supuestos que en la misma ley se establecen. Uno de estos supuestos, es la necesidad que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, de ocupar el inmueble alquilado. En primer lugar, destaca de la premisa citada, que el legislador utiliza el término ocupar, que equivale a tomar posesión o apoderarse de una cosa, que no debe ser confundido con el término habitar. Es decir, que el fin de ocupar el inmueble arrendado, puede ser variopinto, y no tiene porque condenarse al sólo residenciamiento del propietario, o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, en el inmueble.
Esta característica cobra particular vigencia cuando se le observa desde la óptica del fin para el cual se destina el inmueble. Por eso, cuando se trata de una vivienda de habitación, es obvio que el propietario o su pariente consanguíneo lo querrán para establecer allí su residencia, pero si se trata de un local comercial, la destinación más idónea es el establecimiento en su locación de un fondo de comercio, que es el supuesto subjuntivo que debe aplicarse al caso de autos. Y no está lejos de considerarlo así el legislador, ya que la interpretación que a la norma se le debe dar, debe ser en su contexto, es decir, de modo integral, y en esa integridad surge la necesidad de tener en cuenta que el arrendamiento de que habla el creador de la norma, no se limita a la habitabilidad del inmueble, sino que incluye el desarrollo de actividades comerciales, por lo cual ese tópico no se aleja de la interpretación, pues ya desde su artículo 1 el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. (Énfasis agregado)
Es de destacar que las actividades comerciales las ejercen los comerciantes (quienes son, según el artículo 10 del Código de Comercio, los que teniendo capacidad para contratar hacen del comercio su profesión habitual, y las sociedades mercantiles), por intermedio de sus sociedades mercantiles que tiene una ficción de personalidad, o por su propia persona. Pero el rasgo caracterizante en los dos casos, es que el beneficio económico va dirigido a la persona natural que representa el capital accionario de la empresa y es a su vez el substrato personal y real de la misma; o el comerciante en nombre propio. De cualquier modo, no es posible, establecer una distinción tajante o un abismo entre la personalidad jurídica de la empresa y la del sujeto que la representa, pues siendo el beneficiario de la actividad mercantil, es también la persona que tiene interés en su prosperidad.
De lo recién expuesto, es imperioso concluir que el ordinal invocado no sólo es aplicable al caso de vivienda, sino también al de locales comerciales (como el planteado y bajo examen). Por lo que la defensa teleológica planteada por el demandado no tiene fundamento en derecho. Y así se decide.
Cabe señalar entonces que en relación a la causal esgrimida, pauta el artículo 34 ordinal B del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”.
Puntualiza al respecto Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, pp. 194 y 195, que para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
También sobre esta causal, el autor José Luís Valera en su Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nos comenta: “En esta causal de desalojo no media incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar, tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble que el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)”.
Así uniformemente se ha interpretado que la procedencia de esta acción de desalojo en estos casos está sujeta a que se establezca: a) que el actor es titular de la propiedad del inmueble arrendado; b) la existencia de una necesidad de ocupar el inmueble, bien por parte del propietario o por parte de alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado y en este último caso, c) el parentesco existente por parte del necesitado.
En el caso de autos, aunque se comprueba la existencia del contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado con la demandada cabe acotar que ambas partes aseguran que se convirtió en uno a tiempo indeterminado. No obstante, el actor plantea que desde el mes de febrero ha requerido la entrega del inmueble por haber vencido la prórroga de ley, y el demandado rechaza estar en un contrato determinado en la actualidad. De ello el Juez, como director del proceso, está en la obligación de examinar la naturaleza del contrato. Es así que en el presente, de una revisión realizada al contrato de arrendamiento consignado a los autos en original, específicamente en su cláusula tercera se aprecia que la misma textualmente señala: “El presente contrato tiene una duración de un (01) año a partir del 01 de febrero de 2009 hasta el 31 de enero de 2010, mas si al vencimiento del término fijo o de las prórrogas que pueda sufrir este contrato, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando su deseo de darlo por terminado, se considera prorrogado.” (Subrayado del Tribunal). De la Cláusula antes señalada se aprecia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento por un año, contado a partir del primero de febrero de 2009, cursando en autos (f. 03) la notificación escrita del ARRENDADOR, a efectos de cumplir lo exigido en la referida cláusula, para la culminación del contrato. Por lo que vencido el contrato, un año después de firmado, nació para la inquilina el derecho a la prórroga legal, (de seis meses, de conformidad con el artículo 38, ordinal A del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). A partir del fin de ese tiempo, el 01 de agosto de 2011, el contrato se convirtió en uno indeterminado con respecto a su duración. Y así se establece.
Adicional a ello, es preciso analizar si el arrendador demostró su derecho de propiedad con los documentales producidos. Revisado exhaustivamente el expediente, no aparece la demostración de ser propietario el arrendador demandante, y aunque es algo que no contradijo taxativamente el accionado, este es un requisito probatorio indispensable para la efectividad de la pretensión esgrimida. Máxime cuando la causal esgrimida no versa, como se dijo más arriba en el incumplimiento del inquilino, sino en la necesidad imperiosa del propietario, o de sus familiares. Y así se señala.
De allí que, para que procediese el desalojo era necesaria la demostración fehaciente de que el actor es el propietario del inmueble, siendo que en materia de desalojo por necesidad, la carga de la prueba recae totalmente sobre el solicitante sin que pueda el organismo jurisdiccional, que sobre éste ejerce su control, sustituirse en el ejercicio de la carga indicada. Razón por la cual es forzoso declarar SIN LUGAR la acción intentada. Y así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expresadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

1. SIN LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), intentada por OMAR ALBERTO PARRA BASTIDAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.925.747, contra: RAFAEL MARCIAL JUNIOR CANELON, venezolano, mayor de edad, identificado con la Cédula de Identidad N° 12.247.415.

2. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los 30 días del mes de octubre de 2012. Años: 202° y 153°.

La Jueza,

Dra. Patricia Lourdes Riofrío Peñaloza.

El Secretario Accidental,

Abg. Christian Torres Jara

Seguidamente se publicó a las p.m.
El Sec Acc.: