TSJ Regiones - Decisión

INICIO

En fecha 22 de Junio de 2011, fue recibido ante la oficina de la URDD Civil Barquisimeto, escrito contentivo de demanda y anexos, presentando para su distribución por la Abogada MIRVIC GARCIA ESCALONA, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 104.014, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos MAYDA HOMSI DE MOUZABER y ANTONIO KHAWAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-13.187.178 y V-7.444.702 respectivamente, tal como consta de instrumento poder agregado como anexo a los autos, en contra del ciudadano SAMI BARBAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.184.386 y de este domicilio, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento a este Tribunal, previo sorteo del mismo, y siendo recibido en fecha 23 de Junio de 2011.

RESEÑA DE LOS AUTOS

El Tribunal en fecha 30 de Junio de 2011, admite la presente demanda.

En fecha 08 de Julio de 2011, diligencia la apoderada judicial de la parte actora, señalando que le hizo entrega al alguacil de los emolumentos para la práctica de la citación y en fecha 12-07-2011, el alguacil del Tribunal hace constar que recibió los emolumentos.

El alguacil del Tribunal en fecha 03 de Octubre de 2011, consignó recibo del demandado, quien se negó a firmar el día 30-09-2011, igualmente le hizo entrega la compulsa.

Diligencia la apoderada judicial de la parte actora, en fecha 04 de Octubre de 2011, donde solicita se acuerde la citación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado por el Tribunal en fecha 08 de Noviembre de 2011.

En fecha 18 de Noviembre de 2011, deja constancia la Secretaria del Tribunal, de haber entregado la boleta ordenada en fecha 08-11-2011, siendo atendida por una persona que dijo ser y llamarse LODI DE BARBAR, esposa del ciudadano SAMI BARBAR, quien se comprometió a entregársela al demandado de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24 de Noviembre de 2011, el ciudadano SAMI BARBAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.184.386, de este domicilio, representado por sus Apoderados Judiciales, Abogados IVOR MAXIMINO DÍAZ LEÓN y EDUMIG DE LOS ANGELES COLMENARES CENTENO, dio formal contestación a la demanda y opuso las cuestiones previas de los ordinales 6º y 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, con anexos insertos a los folios 26 al 50.

En fecha 28-11-2011, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que el lapso de contestación a la demanda, venció el día 24-11-2011.

En fecha 05-12-2011, la ciudadana MIRVIC GARCIA ESCALONA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 104.014, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, contradijo la Cuestión Previa opuesta por la parte accionada de conformidad con el artículo 346, ordinales 6° y 11° del Código de procedimiento Civil.

En fecha 05-12-2011, la parte demandada presentó escrito de Promoción de Prueba, con anexos insertos a los folios 60 al 61, siendo admitida por el Tribunal en fecha 09-12-2011.

En fecha 13-12-2011, la Abg. MIRVIC GARCIA ESCALONA, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de Promoción de Pruebas, siendo admitida por el Tribunal en fecha 16-12-2011.

En fecha 19-12-2011, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que el lapso de Pruebas, venció el día 16-12-2011.

En fecha 10-01-2012, el Tribunal estampó auto de conformidad con el artículo 251 del Código de procedimiento Civil.

Por auto de fecha 30-01-2012, se agregaron resultas de la prueba de informe, provenientes del Tribunal Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
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Del escrito libelar:

Relata la apoderada actora en su escrito de demanda que en fecha 07-02-2006, sus mandantes suscribieron un contrato privado con el ciudadano SAMI BARBAR, ya identificado, sobre un Local Comercial situado en la calle 26 entra carreras 19 y 20 Edif. Faroh, planta baja local Nº 04 en la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara. Que el término de duración del contrato se pactó por tres (03) años fijos, contados a partir del 07-02-2006 hasta el 07-02-2009. El canon de arrendamiento se fijó para el primer año en la suma de setecientos bolívares (Bs. 700,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas; vencido dicho contrato este se renovó automáticamente desde el 07-02-2009 hasta el 07-02-2012, ya que no hubo notificación alguna de las partes de no renovación, para lo cual se acordó como canon de arrendamiento la suma de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) mensual. Manifestó que el arrendatario dejó de pagar a sus mandantes, los cánones correspondientes a los meses de Diciembre de 2010 y Enero, Febrero y Marzo de 2011, a razón de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500.00), lo que hacen una totalidad de cuatro meses de cánones de arrendamientos y hasta la fecha adeudan la suma por concepto de cánones de arrendamientos la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000.00).

La apoderada actora fundamentó su acción en el contenido de los artículos 1.592 y 1.264 del Código Civil, asimismo en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por todas las razones de hecho y de derecho invocados, es por lo que procede a demandar en nombre de sus mandantes, como en efecto demandó por Resolución de Contrato, al ciudadano SAMI BARBAR, ya identificado, a fin de que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal, en:
1) En resolver el contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 07-02-2006, sobre el Local Comercial situado en la calle 26 entra carreras 19 y 20 Edif. Faroh, planta baja local Nº 04 en la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara.
2) En que entregue a sus mandantes el local comercial debidamente desocupado de personas y cosas y en el buen estado que se les entregó.
3) En que se le condene a pagar la cantidad de Bs. 6.000, oo por concepto de Resarcimiento de los Daños y Perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir correspondientes a los meses de Diciembre de 2010 y Enero, Febrero y Marzo de 2011; así como también pagar el monto equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de interposición de la demanda hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble.
4) En que se le condene a entregar cancelados y solventes los servicios públicos de luz eléctrica, teléfono y agua.
5) En pagar las Costas y costos del juicio.

Estimó la demanda por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000, oo), equivalentes a 78,94 U/T, e indica domicilio procesal de las partes.

Del escrito de contestación a la demanda:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, los Abogados en ejercicio, ciudadanos IVOR MAXIMINO DÍAZ LEÓN y EDUMIG DE LOS ANGELES COLMENARES CENTENO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 104.153 y 116.315, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano SAMI BARBAR, ya identificado, tal como consta en Poder General debidamente autenticado, presentaron escrito de contestación a la demanda, el cual riela a los folios 19 al 25, en donde:

Como Capitulo I: Opusieron Cuestiones Previas de conformidad con el artículo 346, Ordinales 6° y 11° del Código de Procedimiento Civil, referidas a el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 y a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

Como Capitulo II, dieron contestación a la demanda, donde manifestaron que es cierto, que su representado SAMI BARBAR, antes identificado, suscribió en fecha 07-02-2006, contrato de arrendamiento con la parte actora, sobre un Local Comercial situado en la calle 26 entra carreras 19 y 20 Edif. Faroh, planta baja local Nº 04 en la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara. Que es cierto, que el término de duración del contrato se pacto por tres (03) años fijos, contados a partir del 07-02-2006 hasta el 07-02-2009. Que es cierto, que el canon de arrendamiento se fijo para el primer año en la suma de Bs. 700.000, oo mensuales, que por la reconversión monetaria es la cantidad de Bs. 700, oo mensuales pagaderos por mensualidades vencidas. Que es cierto, que el contrato de arrendamiento se renovó desde el 07-02-2009, fijándose para ello un nuevo contrato de arrendamiento en Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500.oo), pactándose un nuevo convenio arrendaticio y como consecuencia de ello el contrato paso a ser a tiempo indeterminado. Los apoderados accionados negaron, rechazaron y contradijeron, que el contrato se haya renovado hasta el 07-12-2012, en virtud, de haberse celebrado otro contrato de arrendamiento entre las partes de forma verbal, quedando este sin determinación de tiempo, pactando entre ellas que el nuevo canon de arrendamiento seria de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500.oo) mensuales, igualmente negaron, rechazaron y contradijeron, que el contrato de arrendamiento se haya renovado hasta el 07-02-2012. Que es cierto, que no hubo notificación alguna de las partes de manifestar la no renovación del contrato, y como consecuencia de ello, se continuo con la relación arrendaticia, pactando para ello que el nuevo canon de arrendamiento seria la suma de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500.oo), configurándose en un nuevo contrato verbal de arrendamiento indeterminado. Negaron, rechazaron y contradijeron, que su representado antes identificado, haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2010 y Enero, Febrero y Marzo de 2011, a razón de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500.oo), negaron, rechazaron y contradijeron, que su representado adeude cuatro meses de cánones de arrendamiento, así como también negaron, rechazaron y contradijeron que su representado anteriormente identificado, adeude la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000.oo) por concepto de cánones de arrendamientos.

De igual manera los apoderados de la parte accionada adjuntan marcado con letra “B”, consignaciones de cánones de arrendamiento, en las cuales se evidencian las identificaciones de las partes, correspondientes a los meses de: noviembre y diciembre 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2011, dichas consignaciones son realizadas por ante el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Asunto: KP02-S-2009-001551, en el cual se desvirtúa que su representado SAMI BARBAR, antes identificado, adeude los cánones de arrendamientos alegados por la parte actora.

Negaron, rechazaron y contradijeron, la cuantía establecida en Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000.oo), valorada en 78,84 Unidades Tributarias, en virtud que la misma no esta determinada. Negaron, rechazaron y contradijeron, el petitoria hecho por la parte accionante en su libelo de demanda.

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

En la oportunidad legal correspondiente, las partes en controversia promovieron las pruebas que creyeron más conveniente a la mejor defensa de sus derechos.

Pruebas De La Parte Demandada:

Al capitulo I, ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación a la demanda. Hicieron valer el merito favorable que emerge de autos. Anexaron marcados con el Nº uno (01) y dos (02) facturas emitidas por ENELBAR Y C.A.N.T.V. en original, respectivamente, ambas debidamente canceladas correspondientes al mes de octubre del 2011, en virtud, que las facturas correspondientes al mes de noviembre no han sido enviadas a la presente fecha. Que el objeto y pertinencia de dichos medios probatorios, consisten en desvirtuar que su representado SAMI BARBAR, antes identificado, adeude servicios públicos de luz y teléfono, respectivamente, sobre el inmueble objeto de la acción.-

Al capitulo II, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron al Tribunal, oficie al Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, para que presente informe sobre los siguiente hechos: Primero: Si cursa por ante ese despacho el asunto Nº KP02-S-2009-001551, correspondiente a la consignación de cánones de arrendamientos a solicitud del ciudadano: SAMI BARBAR, antes identificado, cuyos beneficiarios son los ciudadanos: MAYDA HOMSI DE MOUZABER y ANTONIO KHAWAN. Segundo: Si las consignaciones efectuadas por el ciudadano SAMI BARBAR, ya identificado, corresponden a los meses que se indican en el anexo marcado con letra “B”, y que acompañó con el escrito de contestación a la demanda, la cual ratifican en todas y cada una de sus partes.- Tercero: Si las consignaciones efectuadas por el ciudadano SAMI BARBAR, antes identificado, a través del asunto Nro. KP02-S-2009-001551, corresponden a los meses y años: Enero 2009 hasta Diciembre 2009, Enero 2010 hasta Diciembre 2010, Enero 2011 hasta Noviembre 2011. Que el objeto y pertinencia de dicho medio probatorio consiste en desvirtuar que su representado adeuda cánones de arrendamientos, y en consecuencia, se encuentra solvente con el pago de las pensiones de arrendamiento, y coteje con dicho informe el anexo marcado con letra “B” el cual acompañó con el escrito de contestación a la demanda, correspondiente a las consignaciones de los cánones de arrendamientos, y una vez verificado por el Tribunal el pago señalado, declare que su representado se encuentra solvente con las pensiones de arrendamientos, quedando plenamente desvirtuado el fundamento de derecho esgrimido por la parte actora.

Pruebas De La Parte Demandante:

Promueve en los siguientes términos, el merito favorable de los autos, promovió y opuso a la demandada su insolvencia en los cánones de arrendamientos demandados, en virtud del Principio de la Comunidad de la Prueba, ya que el arrendatario-demandado, consignó copias de consignaciones realizadas por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, asunto KP02-S-2009-1551, donde se evidencia que el arrendatario se encontraba moroso al momento de realizar dichas consignaciones; ya que el mes de Diciembre de 2010 lo consignó el día 24-01-2011; el mes de Enero de 2011 lo consignó el día 24-02-2011; el mes de Febrero del 2011 lo consignó el día 21-03-2011; consignó fuera del lapso legal establecido, ya que el tenia los 05 primeros días del mes siguiente para pagar, mas 15 días que le confiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual quiere decir que tenia hasta el día 20 del mes siguiente al vencido para que se considere valida su consignación, realizándolo de manera extemporánea, tal como se aprecia de las referidas consignaciones, lo cual hace plena prueba en su contra de que se encontraba moroso y tiene mas de 2 mensualidades consecutivas consignadas fuera de lapso, con lo que demuestra la MOROSIDAD del arrendatario en el cumplimiento del pago del canon de arrendamiento.

Como prueba documental, promovió y opuso al demandado el contrato de arrendamiento privado suscrito con el demandado en fecha 07-02-2006, en especial la Cláusula Segunda de dicho Contrato.

Promovió y opuso al demandado el contrato de arrendamiento privado suscrito con el demandado en fecha 07-02-2006, en especial la Cláusula Tercera de dicho Contrato.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, el Tribunal a los efectos observa lo siguiente:

Como quiera que la demandada en su contestación alegó el hecho de que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, es a tiempo indeterminado y que en consecuencia la acción procedente era la de desalojo, defensa esta que debe ser resuelta previamente al fondo de la demanda, tal como lo dispone el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede el Tribunal en primer término a analizar la procedencia o no de dicha defensa y las pruebas que tiendan a demostrarla, y sólo en caso de declararlas improcedente, se proseguirá con la resolución de las cuestiones previas opuestas, así como con el análisis de los restantes alegatos, defensas y pruebas de las partes.

Así las cosas, deriva entonces esta juzgadora a verificar como primer punto si en la presente causa opera o no la tácita reconducción que alega el demandado, al manifestar que el contrato celebrado quedo sin determinaron de tiempo, y que es cierto que no hubo notificación alguna de las partes de manifestar la no renovación del contrato, y como consecuencia de ello se continuo con la relación arrendaticia, pactando para ello un nuevo canon de arrendamiento, configurándose de esa manera en un nuevo contrato verbal de arrendamiento indeterminado, y al efecto observa lo siguiente:

El artículo 1.600 del Código Civil establece que: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

De la norma transcrita se aprecia que la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento vencido por efecto de la inactividad del arrendador de no solicitar la desocupación del inmueble quedando el arrendatario en posesión del inmueble una vez vencido el lapso del contrato.

Por otra parte el artículo 1.601 del Código Civil establece lo siguiente: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”

Al respecto el tratadista Gilberto Guerrero Quintero define el desahucio como aquella acción judicial o extrajudicial realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio del cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará.

Junto con el libelo la parte actora acompañó el contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes que aquí intervienen, hecho este no controvertido en la presente causa, documento al cual se le reconoce pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con dicho instrumento queda establecido específicamente de la cláusula TERCERA, que las partes de mutuo y común acuerdo convinieron en que el lapso de duración sería de TRES (03) años fijos, contados a partir del 07 de febrero del 2.006 hasta el 07 de febrero del 2.009, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste a la otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo, su deseo de no prorrogarlo.

De la cláusula antes transcrita se observa, que ciertamente las partes convinieron en la vigencia del contrato de arrendamiento por un lapso de tres (03) años fijos, hasta el 07 de febrero del 2.009, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste a la otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo, su deseo de no prorrogarlo, cosa que no ocurrió, por cuanto así lo manifiestan las partes que no hubo notificación alguna de las partes de la no renovación.

De modo pues, que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda nació como un contrato a tiempo determinado, y de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, el cual expone que si el contrato se efectuó por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Observándose de igual que al momento de suscribir el contrato las partes establecieron como condicionante que si bien es cierto que se estableció una duración de tres (03) años fijos, tenían las partes que manifestar la voluntad de no prorrogar el contrato, y así lo entiende el Tribunal, y se concluye que:
1) Que el contrato de arrendamiento privado venció el 07 de febrero del 2.009.
2) Que vencido el mismo se dio inició de pleno derecho a la prorroga legal, cuyo disfrute, por el tiempo de la relación arrendaticia correspondía a UN (01) año, venciéndose el 07 de Febrero del 2.009.
3) Que a partir de esa fecha la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.

En virtud de ello, al tratarse de un arrendamiento a tiempo indeterminado, debe esta Juzgadora verificar si es procesalmente admisible que se demande la Resolución del Contrato de Arrendamiento, como lo pretende la parte actora, con base a la falta de pago de cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Diecimbre de 2010, Enero, Febrero y Marzo de 2011, a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500, oo), en tal sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 consagra que para demandar la falta de pago de los cánones de arrendamiento, bajo la figura de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, debe ser mediante la acción de Desalojo, por lo que se concluye que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada mediante un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, es improcedente por ser violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, por lo tanto inadmisible de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y así debe ser declarado en el Dispositivo del fallo.

A los efectos de darle mas fuerza a lo ya decidido, se trae a colación la Sentencia emanada de La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 28 de junio de 2005, expediente Nº 04-1845, con ponencia del Magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, en el caso GILBERTO REMARTINI, sobre el punto, decidió: “…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Al haberse resuelto la controversia por una cuestión jurídica previa que determinó la inadmisibilidad de la demanda, resulta inoficioso pronunciarse sobre los restantes argumentos, defensas y pruebas de las partes. Así se declara.
DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: