…GADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO.- Trujillo, 02 de mayo de 2013 202° y 153° Vista la diligencia de fecha 17 de abril del presente año, suscrita por el abogado JESÚS ARAUJO ABREU en su carácter de apoderado judicial de la co-demandada CLENAVI VILLEGAS DE GONCALVES, mediante la cual solicita al Tribunal se declare la nulidad del auto de admisión de fecha 03 de abril de 2013, en virtud de que no se observó el contenido del artículo 96 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, es decir, no se verificó que la parte actora haya agotado el procedimiento administrativo previo de obligatorio cumplimiento, resultando en consecuencia inadmisible la presente demanda por mandato legal, como en efecto solicitó se declare en aplicación inmediata del artículo 9 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de lo solicitado por la prenombrada codemandada, la parte demandante diligenció en fecha 18 de abril de 2013, mediante la cual solicita a este juzgado que se abstenga de acordar lo solicitado, toda vez que en el caso bajo estudio no es necesario agotar la vía administrativa, ello por cuanto, en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Trujillo le manifestaron que este procedimiento no era de los de su competencia, por ser el arrendatario quien ejerce la acción de retracto legal arrendaticio, que en caso tal, solicita se oficie a la referida oficina administrativa, a los fines de que se informe sobre la veracidad de lo aquí alegado; que además de lo expuesto, lo solicitado por la contraparte es improcedente, toda vez que conforme a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo único que procede es la apelación en caso de que se niegue la admisión a la demanda, pero una vez admitida lo que procede es el emplazamiento de los demandados para que ejerzan sus derechos; máxime cuando no puede el juez anular el auto de admisión, sino que queda obligado a seguir el juicio hasta la sentencia. Que finalmente solicita al Tribunal se pronuncie sobre las medidas preventivas solicitadas. Visto lo solicitado por las partes, considera este Tribunal oportuno hacer las siguientes consideraciones: Establece el artículo 94 de Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” Por su parte, el artículo 96 eiusdem, se establece: “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…” De la interpretación de tales normas se desprende, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda. En referencia a la interpretación de los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 04 de julio de 2012, número 00825, estableció: “De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”. (Destacado de la Sala).” En tal sentido, se han pronunciado los Tribunales de la República en distintas decisiones de manera conteste, verbigracia el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de enero de 2013, que para decidir sobre la admisibilidad de una acción de retracto legal arrendaticio, estableció: “Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional. En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales. Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho artículo 94 ibidem también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el artículo 96 de dicho cuerpo normativo, y así se declara…” En acatamiento de dicha doctrina, es por lo que considera este juzgador que, siendo que lo pretendido por la accionante es el retracto legal de una venta que se hiciere sobre un inmueble supuestamente arrendado a la demandante, sin haberse realizado la preferencia ofertiva, dicha pretensión debió cumplir con el procedimiento administrativo de conciliación previsto en la ley para habilitar la vía judicial, y no basta para tener como cumplido tal requisito que la parte alegue no haber obtenido respuesta de la Superintendencia, porque tal trámite debió cumplir con la formalidades previstas en el artículo 95 de la citada ley, y una respuesta igualmente oportuna que providenciara su solicitud, motivo por el que mal puede este juzgador pedir informe a la Superintendencia, cuando es la parte demandante quien debe soportar la carga de probar que ha agotado el trámite administrativo para poder acudir a la vía judicial. En cuanto a la afirmación de que debe ser agotado el procedimiento conciliatorio, este juzgador la fundamenta en que considera que el legislador lo que pretendió con dicho trámite fue el sometimiento de todas aquellas controversias que se suscitan en torno a una relación arrendaticia a un procedimiento conciliatorio previo a la vía judicial, sin atender a quien intenta la pretensión o tipo especifico de pretensión, dado que la intención del legislador fue propender a la solución amistosa de las controversias en materia arrendaticia, ya que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho artículo 94 ibidem, también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el artículo 96 de dicho cuerpo normativo, y así se declara. En este mismo orden de ideas, y conforme a lo alegado por la parte demandante, sobre la imposibilidad de que se anule el auto de admisión, es oportuno advertirle que conforme a lo establecido en el artículo 206, es deber del juez procurar la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal, nulidad que debe declararse en los casos establecidos en la ley o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez; y como quiera que la posibilidad de acudir a la vía judicial, tal como lo establecen las normas citadas requiere del agotamiento de la vía judicial, de manera que es tal requisito una formalidad esencial, que al no haber sido cumplida vicia de nulidad todas las actuaciones. En atención a lo anterior, este juzgador exhorta a la parte demandante a los fines de que acuda ante las instancias administrativas competentes a hacer valer sus derechos, conforme a lo establecido en las normas analizadas supra; quien estará obligado conforme a esta decisión a iniciar el trámite administrativo previsto en los artículos 7 y 10 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y no es, sino una vez agotado ese procedimiento que quedara abierta la vía judicial para resolver su controversia. Por tales razones, considera este Tribunal que el auto de admisión en el presente juicio se encuentra viciado de nulidad absoluta, y la misma puede ser declarada por este juzgador en cualquier momento, incluso de oficio por atentar contra normas de orden público conforme lo prevé el artículo 6 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en consecuencia, este Tribunal conforme a lo establecido en los artículos 206 y 341 del Código de Procedimiento Civil, 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declara NULO el auto de fecha 03 de abril de 2013, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Constitucional de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se admitió la demanda que inicia el presente juicio, así como todas las actuaciones subsiguientes; y en consecuencia este Tribunal declara INADMISIBLE la presente demanda. No hay condenatoria en costas, por la naturaleza de la decisión. Y así se decide.- El Juez Titular, Abg. Adolfo Gimeno Paredes La Secretaria Titular, Abg. Diana Carolina Isea AGP/mtgh