TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-004309.

El juicio por desalojo, incoado por la ciudadana ROSA ELENA APONTE DE QUIÑONES, titular de la cédula de identidad número 5.000.583, representada judicialmente por la abogada Yelitza Ordaz, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 101.678, contra la sociedad de comercio DECORACIONES ROCAJA, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 19 de enero de 1987, bajo el Nº 18, Tomo 10 A Sgdo, representada judicialmente por el abogado Juan Montilla, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.653, se inició por libelo de demanda incoado para su distribución el 04 de noviembre de 2010 y reforma del 06 de diciembre de 2010 y el 07 de diciembre de 2010, en ese orden, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda y su reforma, la parte actora alegó que el 15 de septiembre de 1995, pactó contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un terreno y las construcciones en él existentes (galpón, depósito y baño) distinguido con el numero de catastro 05-14, en el sector conocido como vuelta del casquillo (antiguamente La Vaquera), del barrio El Carmen en Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, por la pensión equivalente a cincuenta bolívares (Bs. 50,00) mensuales que debía pagar la arrendataria dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes, de los cuales ha dejado de pagar la de los meses de junio, julio y agosto de 2010.
Que el contrato se pactó inicialmente por un año fijo contado a partir del 01 de septiembre de 1995 hasta el 31 de agosto de 1996, pero como el arrendatario continuó ocupando el inmueble, el contrato se recondujo convirtiéndose a tiempo indeterminado conforme a lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil.
Sobre la base de lo expuesto y con fundamento en lo previsto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la citada arrendataria a los fines que convenga o sea condenada en la entrega del inmueble y subsidiariamente al pago de la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) correspondiente a las pensiones insolutas de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) cada mes.
La cuantía de la demanda se estimó en la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00).
Al no lograrse la citación personal del demandado, a petición de parte, se hizo el emplazamiento mediante carteles y al no acudir en el lapso legal a darse por citado, se le designó defensor judicial, quien aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente.
En efecto, el 25 de julio de 2013, el defensor judicial contestó a la pretensión de la parte actora, negando en forma genérica los hechos afirmados por la parte actora.
De manera específica alegó que la parte actora no hizo una relación de los hechos ni los fundamentos de derecho en que basó su pretensión como lo exige el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Que no indicó los motivos por los cuales se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado como lo alegó. Que tampoco indicó en cual de los supuestos del precepto del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios basó su pretensión de desalojo.
Que tampoco determinó con precisión el inmueble –situación y linderos- como lo exige el ordinal 4º del artículo 340 arriba indicado. Asimismo, negó que su representado adeudase las pensiones alegadas como insolutas.
Por último, alegó la prescripción de la pensión de arrendamiento del mes de junio de 2010, por haber transcurrido más de tres (3) años hasta su citación conforme a lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil.
SEGUNDO
De acuerdo a lo expuesto por las partes, la litis queda circunscrita a determinar si la parte demandada ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento alegadas por la actora, capaz de configurarse como causal de desalojo. Sin embargo, previamente se hace necesario resolver los alegatos formales hechos por el defensor judicial que si bien no las calificó como tal cuestión previa, no cabe dudas que se trata de ese tipo de defensas.
En efecto, corresponde a las partes alegar los hechos e incumbe al Juez darle la calificación jurídica correspondiente en virtud del principio iura novit curia, máxime cuando es claro su alegato en cuanto a querer atribuir defecto de forma al libelo de demanda y que es fácil subsumirlo en una formalidad de este tipo. Por ello, se pasa a resolver dichas defensas como tales cuestiones previas.
Respecto a que la parte actora no hubiere hecho una relación de los hechos ni los fundamentos de derecho de su pretensión, observa el tribunal que en el libelo de demanda la parte actora sí relató que se trata de un contrato de arrendamiento que a pesar de haber nacido a tiempo determinado se indeterminó por efecto de la tácita reconducción y además fundamentó la petición de desalojo en la causal prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al alegar la falta de pago de cinco pensiones de arrendamiento, por lo que no debe prosperar ese defecto de forma alegado.
La segunda cuestión previa relativa al defecto de forma, la opuso bajo el fundamento que tratándose de un inmueble no se determinó su situación y linderos, como lo establece el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, se observa que en el libelo de demanda, la parte actora si bien no indicó los linderos, sí describió suficientemente al inmueble capaz de ser individualizado que es precisamente el objeto de esa exigencia legal. En efecto, indicó que se trata de un inmueble de su propiedad constituido por un terreno y las construcciones en él existentes (galpón, depósito y baño) distinguido con el numero de catastro 05-14, en el sector conocido como vuelta del casquillo (antiguamente La Vaquera), del barrio El Carmen en Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda. De allí la no procedencia de dicha cuestión previa.
Asimismo, alegó la prescripción de la pensión correspondiente al mes de junio de 2010, por haber transcurrido más de tres (3) años hasta la fecha de su citación.
Se observa que la parte actora alegó como insolutas las pensiones de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010. Destacándose que la citación del defensor judicial ocurrió el 22 de julio de 2013, por lo que efectivamente, la prescripción de la pensión del mes de julio de 2010, efectivamente prescribió a tenor de lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil, según el cual la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos prescriben por tres años. Siendo que la prescripción es un medio de liberarse de una obligación, ex artículo 1952 eiusdem, debe tenerse que esa pensión no puede ser condenada al pago por haberse liberado el deudor por el transcurso del tiempo, no así las restantes pensiones reclamadas.
TERCERO
En este caso, el arrendatario aportó original de instrumento autenticado el 15 de septiembre de 1995, que merece fe su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, en el que consta que entre las partes procesales, antes identificadas pactaron contrato de arrendamiento sobre el inmueble arriba descrito, por la pensión equivalente a cincuenta bolívares (Bs. 50,00) mensuales por la duración de de un año fijo, contado a partir del 01 de septiembre de 1995 hasta el 31 de agosto de 1996. Que si al vencimiento del contrato el arrendatario siguió ocupándolo sin oposición del arrendador, ocurrió la tácita reconducción, según lo previsto en los artículos 1600 y 1614, ambos del Código Civil, pero con los efectos de un contrato a tiempo indeterminado, tal como lo alegó la parte actora.
A los fines de probar la propiedad sobre el inmueble, la parte actora aportó copia simple de instrumento registrado el 31 de marzo de 1981, en el que consta que la actora adquirió en propiedad el inmueble arrendado mediante compra que hizo a la ciudadana María Altagracia Conde y cuyo instrumento se tiene como fidedigno y merece fe su contenido.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicho precepto legal. En efecto, ese artículo 34 en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala como causal de desalojo, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
Asimismo, el artículo 1592.2 del Código Civil, prevé como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem.
Entonces, quedó probado la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado donde la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades vencida y dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente, quien a pesar de haber alegado estar solvente en las pensiones alegadas como insolutas, no cumplió con su carga de probarlo.
Efectivamente, el demandado no probó haber pagado las mensualidades consecutivas de julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, siendo su obligación como arrendataria, lo que da lugar a que su arrendador pueda demandarlo por desalojo.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las Cuestiones Previas alegadas. SEGUNDO: CON LUGAR la prescripción de la pensión correspondiente al mes de junio de 2010. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo incoado por la ciudadana ROSA ELENA APONTE DE QUIÑONES contra la sociedad de comercio DECORACIONES ROCAJA, S.R.L. CUARTO: Se CONDENA al demandado a hacerle entrega a la actora el un inmueble de su propiedad, constituido por un terreno y las construcciones en él existentes (galpón, depósito y baño) distinguido con el numero de catastro 05-14, en el sector conocido como vuelta del casquillo (antiguamente La Vaquera), del barrio El Carmen en Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda. QUINTO: subsidiariamente se CONDENA a la demandada a pagarle a la actora la suma de doscientos bolívares (Bs. 200,00), por las pensiones de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, a razón de cincuenta bolívares (50,00) cada una.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense boletas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de octubre de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 2:10 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ