REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de mayo de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO : KP02-V-2013-003736

Fue interpuesto por ante la URDD CIVIL en fecha 27 de noviembre de 2013 libelo de demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la sociedad mercantil “INVERSIONES H. A. MILENIUM C.A.” inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara en fecha 07-05-2002 bajo el nº 40, Tomo 21-A, en contra de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA DECO-MARMOL C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara en fecha 14-05-2002 bajo el nº 62, Tomo 26-A en la persona de su representante legal, ciudadana Sarahy Alejandra Rodríguez Carrero, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.851.014 y de este domicilio.
Fundamenta la actora su pretensión en el hecho de que en fecha 06-09-2007 la sociedad mercantil HW IMPORT HAWARD MOTOR´S, C.A. le cedió en arrendamiento a la demandada un inmueble de su propiedad constituido por un galpón identificado con el Nº 4, mediante contrato a tiempo determinado suscrito de forma auténtica por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto bajo el Nº 25, tomo 297, el cual tiene una superficie aproximada de seiscientos ochenta y seis metros cuadrados con sesenta y ocho decímetros cuadrados (686,68 M) ubicado en la Avenida Las Industrias entre calle en proyecto y calle 4 Barrio Andrés Eloy Blanco, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren; galpón que cuenta con un baño y área libre, siendo sus linderos: Norte: con galpón Nº 5, Sur: con galpón Nº 3, Este: con área de estacionamiento Este y calle en proyecto y oeste: con terrenos ocupados por el Mercado Municipal El Obelisco.
Continúa alegando que el contrato se estipuló por un plazo de cinco años contados a partir del día 06-09-07 con vencimiento para el día 05-09-2012; siendo el caso que la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agostos, septiembre y octubre de 2013 incumplimiento así con su principal obligación, lo que no le otorga el derecho de ejercer la prórroga legal conforme lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Razón por la cual y en su condición de cesionaria y actual propietaria del inmueble arrendado en virtud de contrato de cesión que le realizara HW IPORT HAWARD MOTOR´S C.A., procede a demandar a la COMERCIALIZADORA DECO MARMOL, C.A. por cumplimiento de contrato por haber terminado el plazo convenido en el contrato al no tener derecho a la prórroga legal y en consecuencia, convenga o a ello sea condenada por el tribunal en la entrega del galpón arrendado libre de personas y bienes.
En fecha 09 de diciembre de 2013, este tribunal procedió a admitir la demanda. En fecha 19 de diciembre de 2013, el abogado Ramón Ray Rivero, diligenció consignando copia del libelo de demanda a los fines de librar compulsa, así como declaró haber entregado al ciudadano Alguacil, los emolumentos para la práctica de la citación. El día 17 de enero de 2014, se dejó constancia por parte de la secretaria del tribunal de haberse librado compulsa y recibo de citación y haberse entregado al Alguacil. El día 12 de febrero de 2014, el Alguacil del tribunal diligencia indicando que habiéndose trasladado a la dirección de la demandada, la ciudadana Sarahy Alejandra Rodríguez Carrero, se negó a firmar el recibo de citación. Al folio 65 consta diligencia del abogado Ramón Ray Rivero, en la que solicita se libre boleta de notificación en la que se comunique a la demandada la declaración del Alguacil relativa a su citación, Al folio 66 consta auto del tribunal en el cual se ordena librar boleta de notificación conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 67 consta actuación de la secretaria de fecha 19-03-2014 en la cual deja constancia de haberse trasladado a la dirección de la demandada a los fines de hacer entrega de la boleta de notificación de la parte demandada. En fecha 03 de abril de 2014 la demandada procedió a consignar escrito de promoción de pruebas. A los folios 79, 80 y 81 consta instrumento poder de la demandada. En fecha 04 de abril de 2014, este tribunal procedió a admitir pruebas promovidas por la demandada. En fecha 21 de abril de 2014, este tribunal dicta auto en el cual difiere en el pronunciamiento de la sentencia para el décimo día hábil siguiente.
Concluidas así las etapas del juicio y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal observa que la demandada de autos en la oportunidad legal para ello, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda, recayendo en su contra la presunción de confesión ficta contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe proceder este Tribunal a verificar si están dados los extremos contenidos en la norma para que la confesión produzca los efectos legales. En tal sentido, el dispositivo legal citado establece que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante y si nada probare que le favorezca, es decir, que es necesario verificar en primer lugar si no es contraria a derecho la petición del actor lo que significa que su pretensión debe estar amparada por el ordenamiento jurídico.
En el caso bajo análisis, se desprende que el fundamento de la pretensión de la actora lo constituye el supuesto incumplimiento en que incurrió la demandada al no pagar las pensiones de arrendamiento de los meses que van desde el mes septiembre de 2012 hasta el mes de octubre de 2013 y siendo que el plazo del arrendamiento vencía el día 06-09-12, tal incumplimiento le impide a la demandada gozar del derecho de prórroga legal conforme los dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal” Por su parte el artículo 1.264 del Código Civil señala que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. En efecto el artículo 1.167 del ibídem dispone que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” De acuerdo con lo anterior, no existe duda de que la pretensión deducida en este caso se adecua a un interés legalmente protegido por el ordenamiento jurídico vigente y así se establece.
El otro extremo que es necesario verificar para establecer los efectos de la presunción legal de confesión está referido a la prueba, es decir que es necesario constatar si la parte demandada durante el lapso probatorio trajo o no a los autos alguna prueba que le favorezca. Sobre este aspecto, la doctrina reiterada de nuestro más alto Tribunal ha sostenido que en virtud de la presunción iuris tantum derivada de la falta de contestación y que da por admitida la aceptación de los hechos expuestos en el libelo, la actividad probatoria del demandado está limitada por lo que sólo debe estar dirigida a enervar la acción del demandante, mas no le está permitida la prueba que persiga demostrar excepciones perentorias ni hechos nuevos que sólo debían ser opuestos en la oportunidad de la contestación. Dicha presunción también trae consigo el efecto, que el actor quede relevado de probar los hechos alegados en la demanda, colocando en consecuencia en cabeza del demandado inasistente la carga de probar la falsedad de los mismos durante el lapso probatorio.
Al respecto se observa que la parte demandada reprodujo en juicio escrito de promoción de pruebas y en relación al contenido del mismo, se observa que al inicio cuestiona la falta de cualidad del apoderado actor para obrar en la presente causa razón por la cual se hace necesario señalar aquí que dicho argumento se corresponde con la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual debió ser opuesta en la oportunidad de la contestación de acuerdo a lo pautado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual y conforme al argumento antes señalado es por lo que este tribunal no puede entrar a resolver la ilegitimidad del apoderado actor y así se establece.
También se observa que la demandada en su escrito de promoción opone la falta de cualidad o legitimación a la causa de la demandante para sostener la presente causa con fundamento en que el inmueble objeto del contrato era propiedad de HW IMPORT HAWARD MOTORS, C.A. (arrendadora) en fecha 17-11-2010 y que le perteneció a la demandante a partir del 27-05-2002 conforme al documento de propiedad marcado “C”. Sobre la legitimación a la causa, resulta necesario advertir aquí que, se bien es cierta ésta es una excepción que se opone como punto previo al fondo de la demanda en la oportunidad de la contestación, también es cierto que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 3592 de fecha 06-12-05, exp. Nº 04-2584 estableció que la institución procesal de la cualidad es materia de orden público al estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, tutela judicial efectiva y a la defensa, razón por la cual, considera quien decide entrar a analizar dicho aspecto al representar una formalidad esencial para la consecución del proceso, por cuanto se relaciona con la posibilidad jurídica de plantear la pretensión, cuya resolución permite dilucidar la pretensión deducida o por el contrario desecharla, comenzando por decir que la cualidad es un juicio de “relación” y no de “contenido”.
En tal sentido, la doctrina generalizada es coincidente en tomar y aceptar la definición que de cualidad expresa Chiovenda y que es citada y acogida por el maestro Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil según la cual, la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede acción. Por lo que ella expresa en el decir de Loreto, la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. De manera que el problema de la cualidad activa se resuelve en determinar si la persona que ha acudido a juicio a hacer valer un derecho, afirmando ser su titular, es aquella a quien la ley le confiere ese poder jurídico para ejercerlo.
En este orden de ideas y aun cuando no resulta del todo claro para quien esto decide el fundamento de la demandada para cuestionar la falta de cualidad de la actora, se observa que éste la plantea en base a quien ostentaba la propiedad del inmueble para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento y quién en todo caso, tiene la cualidad de arrendadora; observándose que en efecto la propiedad del inmueble la ostenta la accionante INVERSIONES H.A. MILENIUM, C.A. desde el 21-05-2002 conforme se evidencia del documento marcado “C” y que corre a los folios 31 al 35 de los autos, observándose también que quien suscribe el contrato de arrendamiento de marras en fecha 17-11-2010 con la demandada en su condición de arrendadora es la firma mercantil HW IMPORT HAWAR MOTOR´S, C.A.; no obstante, también se observa que fue reproducida documental marcada “E” inserta al folio 42 de los autos contentiva del contrato de cesión de los derechos derivados del señalado contrato de arrendamiento entre HW IMPORT HAWAR MOTOR´S, C.A. y la accionante INVERSIONES H.A. MILENIUM, C.A., documento que surte pleno valor probatorio en autos al no haber tachado por la parte contraria.
Ahora bien, sobre la cesión se hace necesario aclarar que el artículo 1.549 del Código Civil señala que la venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se trasmite al cesionario desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho la tradición. De manera que, a través de la figura jurídica de la cesión, se transmite a una persona el crédito, derecho o acción del cual el cedente es titular y la transferencia es total e inmediata a menos que se haya hecho expresa reserva o mención acerca de la oportunidad y de la parte que pudiera quedar excluida de la cesión; por eso el artículo 1.552 del Código Civil también señala que la venta o cesión comprende los accesorios del crédito tales como las cauciones, privilegios o hipotecas. Esto significa que el cesionario recibe el derecho transmitido en su totalidad si no se hace expresa exclusión, por tanto puede éste hacerse efectivo de inmediato el derecho transmitido, porque además la cesión es un contrato consensual que se perfecciona con el consentimiento de las partes, y no requiere de ninguna otra formalidad.
Como corolario de lo anterior, las acciones judiciales que se deriven del contrato cedido tales como la nacida por el incumplimiento y los respectivos daños causados, se trasmiten y subsisten al igual que el crédito hasta que se produzca su expiración natural, vale decir hasta que opere la prescripción o la caducidad del crédito acción o derecho cedido, razón por la cual considera quien aquí decide que la accionante INVERSIONES H.A. MILENIUM, C. A. ostenta la condición de arrendadora en virtud de la cesión celebrada y así se decide.
Establecido lo anterior, este tribunal procede a analizar el resto de las probanzas aportadas por la demandada, las cuales como se dijo antes, deben estar dirigidas a demostrar la falsedad de los hechos alegados por el actor en su escrito libelar. En tal sentido se observa que la demandada promueve el valor probatorio de la cláusula segunda del contrato a los fines de sostener que en éste operó la tácita reconducción al no efectuarse el desahucio y que de además se renovó por cinco años más el contrato, argumento que luce contradictorio entre sí pues el primero de los caso implicaría la indeterminación del contrato y el otro, implicaría que éste se mantuviera vigente y por tiempo determinado; observándose que en la mencionada cláusula segunda del contrato las partes convinieron en que la duración del contrato sería por CINCO AÑOS FIJOS contados desde el 06 de septiembre de 2007 por lo que éste finalizaría del día 06 de septiembre de 2012 sin necesidad de notificación por no estar establecido en el contrato; por lo que llegado el día 06-09-2012 operaría de pleno derecho para la arrendataria el ejercicio de la prórroga legal y por tanto el contrato se mantendría por tiempo determinado, siempre y cuando ésta no estuviese incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, caso en el cual, se produciría la terminación del contrato.
Ahora bien, la demandada reproduce prueba documental constituida por el expediente KP02-S-2012-012687, que lleva el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara la cual, al no ser impugnada por el adversario, se aprecia como fidedigna de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contentivo de las consignaciones arrendaticias este tribunal observa que ciertamente la demandada ha realizado consignaciones de cánones mensuales de arrendamiento por la cantidad de Bs. 7.500,19 descontadas las retenciones de ley realizando la primera consignación el día 05 de diciembre de 2012, por la cantidad de Bs. 22.500,57 correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2012; observando que de acuerdo a lo pactado por las partes en la cláusula segunda del contrato el canon de arrendamiento mensual debía pagarse por anticipado todos y cada uno de ellos, razón por la cual y conforme lo dispone el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios donde se establece que cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento, el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que obre en nombre y descargo de este, podrá consignarla por ante un Juez de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad convencionalmente pactada, resulta a todas luces extemporánea la consignación efectuada el día 05-12-12 y por tanto debe reputarse las consignaciones realizadas como ilegítimas y en consecuencia a la arrendataria como insolvente, pues como se dijo antes, demostrada la existencia de una obligación le corresponde al demandado a quien se le imputa el incumplimiento, probar el pago de los cánones que se dicen insolutos lo cual no quedó demostrado, por lo que con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1592 del Código Civil en donde se señala que el arrendatario tiene dos obligaciones principales siendo una de ellas la de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos. Ahora bien, determinado el incumplimiento de la arrendataria de su obligación principal al vencimiento del término contractual, no tenía derecho de gozar la prórroga legal conforme lo dispone el artículo 40 de la ley especial inquilinaria y en consecuencia, debemos concluir que tal y como lo afirmó la demandante en su libelo, la demandada se encuentra en mora de cumplir la obligación contractual de entregar el inmueble arrendado por vencimiento del término del contrato, por lo que la pretensión de cumplimiento que ha sido ejercida por la actora debe ser declarada con lugar con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el articulo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; en consecuencia se condena a la demandada a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas y así queda establecido, sin que tenga este tribunal que entrar a analizar el resto de las pruebas evacuadas en la presente causa, dado el efecto que produce la contumacia de la parte demandada y así se decide.
En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la firma mercantil INVERSIONES H. A. MILENIUM, C.A. en contra de al firma mercantil COMERCIALIZADORA DECO-MARMOL, C.A., suficientemente identificadas en la parte narrativa de este fallo. Se condena a la demandada a hacer entrega del inmueble arrendado constituido por un galpón identificado con el Nº 4, el cual tiene una superficie aproximada de seiscientos ochenta y seis metros cuadrados con sesenta y ocho decímetros cuadrados (686,68 M) ubicado en la Avenida Las Industrias entre calle en proyecto y calle 4 Barrio Andrés Eloy Blanco, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren; galpón que cuenta con un baño y área libre, siendo sus linderos: Norte: con galpón Nº 5, Sur: con galpón Nº 3, Este: con área de estacionamiento Este y calle en proyecto y oeste: con terrenos ocupados por el Mercado Municipal El Obelisco. Por último se condena a la demandada a pagar las costas del proceso por haber vencimiento total conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los seis (06) días del mes de mayo del año dos mil catorce (2014) Años 203° y 155°
EL JUEZ,


ABG. LUÍS FERNANDO MARTÍNEZ AROCHA
LA SECRETARIA,


AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 2:35 p.m.
La Sec.



*liliana