TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE 11569-11

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

MOTIVO:CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, INDEMNIZACION DE DAÑOS y PERJUICIOS y DISMINUCIÓN DEL PRECIO POR MENOR CABIDA.
PARTE DEMANDANTE: BELKIS LUZARDO DE VISBAL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.243.961, domiciliada en el municipio Valera, estado Trujillo.
PARTE DEMANDADA:Empresas mercantiles PROCONFEGA S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 27 de agosto de 1997, bajo el No. 242, tomo 3-A, libro primero, tercer trimestre y PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL S.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 29 de abril de 1997, bajo el No. 184, tomo 2-A, libro primero, tercer trimestre.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA; ALFREDO ESPINOSA AGUAIDA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 7.877.
SENTENCIA DEFINITIVA
Se recibió por distribución la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA PRIVADO, INDEMNIZACION DE DAÑOS y PERJUICIOS y DISMINUCIÓN DE LA CABIDA, intentó la ciudadana LUZARDO DE VISBAL BELKIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.243.961, domiciliada en el municipio Valera, estado Trujillo, contra Empresa mercantil PROCONFEGA S.A. y PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A,, (PROINCASA), se le dio entrada en fecha 10 de marzo del año 2011, siendo reformada la misma en fecha 24 del mismo mes y año y consignados los recaudos respectivos. Este Tribunal, una vez revisada la misma, en fecha 01 de abril del año 2011 admitió la demanda y ordenó la citación de las empresas demandadas, la de la empresa PROCONFEGA, S.A., en la persona de su presidente, y la de la empresa PROINCASA en la persona del ciudadana FRANCISCO FERNANDEZ GALAN, comisionándose para la practica de dichas citaciones a un Juzgado de los municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque del estado Trujillo, siendo libradas dichas citaciones en fecha 12 de abril del 2011.
Procede este Tribunal en fecha 29 de abril y 13 de julio del año 2011 a ordenar el desglose de los documentos originales insertos a los folios 37, 28, 41, 44, 93, 94 al 109, a fin de resguardarlos en la caja de seguridad del Tribunal con el objeto de evitar su deterioro.
La demandante de autos por ante el Juzgado comisionado solicitó la citación por carteles de las empresas demandadas, siendo librado dicho cartel, y publicado por la parte actora, tal como consta al folio 68 de la primera pieza, siendo solicitada por la parte actora la fijación del cartel en la morada de la demandada, el cual fue fijado por la secretaria del comisionado, tal como consta al folio 176, y en fecha 22 de noviembre de 2011, se recibieron del comisionado las resultas de citación.
En fecha 25 de enero del año 2012, la parte actora solicitó la designación del defensor ad litem, designando este Tribunal al abogado ANDRES BLANCO, a quien se ordenó notificar por medio de boleta a los fines de que compareciera a aceptar o no el cargo recaído en su persona, siendo el mismo notificado, como consta al folio 188 y 189.
Procede en fecha 08 de marzo del año 2012, el abogado ALFREDO ESPINOZA AGUAIDA a darse por citado en nombre de las empresas demandadas y a consignar recaudos.
En fecha 19 de marzo del año 2012, la parte actora actuando en su propio nombre, presentó escrito de reforma parcial de la demanda, siendo declarada la misma inadmisible por este Tribunal.
Mediante escrito de fecha 10 de abril de 2.012, que corre inserto a los folios del 222 al 225 de este expediente, la codemandada de autos, sociedad mercantil PROCONFEGA, S.A., a través de su apoderado judicial, Alfredo Espinosa Aguaida, inscrito en el Inpreabogado, bajo el No. 7.877, opuso a la demandante las cuestiones previas establecidas en los ordinales 4° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como son la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, y el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Decidida como fue la incidencia, se declaró sin lugar la Cuestión Previa opuesta de ilegitimidad de la persona citada como representante de la empresa demandada PROCONFEGA S.A., y se advirtió a las partes que la contestación tendría lugar dentro de los cinco (5) días calendarios consecutivos al dictado de dicho fallo; procediendo la parte a través de su apoderado judicial a presentar escritos de contestación a la demanda tal como consta a los folios del 421 al 444, en los términos que este Tribunal sintetiza a continuación:
En referencia a la codemandada empresa PROCONFEGA, S.A., rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, primero, por aparecer tergiversados y en cuanto a lo segundo, por carecer de fundamento legal la aludida petición.
Que es cierto que su representada PROCONFEGA S.A., y la ciudadana BELKIS LUZARDO VEGA en fecha 24 de abril de 2009 convinieron en celebrar un contrato de promesa de venta de un local comercial a construirse en un terreno propiedad de su representada ubicado entre las avenidas 5 y 6, con calles 25 y 26 de la ciudad de Valera, donde su representada estaba construyendo el CENTRO COMERCIAL PLAZA IV; se determinó que la promitente compradora Belkis Luzardo Vega, se obligó a comprar y la promitente vendedora la empresa PROCONFEGA, S.A., se obligó a vender el local N° FC-306, ubicado en el Nivel Feria- Comercio, destinado a perfumería.
Rechazó, negó y contradijo los alegatos formulados por la demandante en su escrito de demanda y su reforma.
Rechazó, negó y contradijo que su representada esté obligado a cumplir el contrato de promesa de venta, tal como señala la demandante al final del folio 24 y 25, en que se le entregue el local en la forma dicha, por cuanto no cumplió con lo convenido en el contrato y muy especialmente con el pago de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Tercera en el contrato de promesa de venta.
Rechazó, negó y contradijo que su representada PROCONFEGA, S.A.; deba pagar a la demandante la cantidad de cuarenta y un mil veintidós bolívares sin céntimos (Bs. 41.022,52) por concepto de diferencia de metros en el área del local; siendo ello no cierto, por cuanto el local tiene un área de (11 mts.), tal como aparece en el contrato de Promesa de venta y en el documento de condominio.
Rechazó, negó y contradijo que su representada PROCONFEGA, S.A., esté obligado a pagar a la demandante la cantidad de ciento noventa mil bolívares sin céntimos (Bs. 190.000,00), como señala la demandante en la parte final del folio 26 del escrito de la reforma de la demanda por cuanto su representada no está obligada a pagar esa cantidad por no deber nada por dichos conceptos.
Rechazó, negó y contradijo que su representada deba pagar a la optante compradora los gastos de acuerdo a las cláusulas sexta, novena y décima del contrato de promesa de venta, en virtud que de conformidad con el mencionado contrato, está establecido que esos gastos debe pagarlos el optante comprador y no su representada.
Rechazó, negó y contradijo que su representada deba pagar a la demandante la cantidad de treinta y dos mil bolívares sin céntimos (Bs. 32.000,00), por concepto de daños y perjuicios ocasionados en cuanto al pago de intereses moratorios hasta la fecha 24 de abril de 2012, y hasta la definitiva.
Rechazó, negó y contradijo que la optante compradora haya pagado la totalidad del pago del inmueble.
Rechazó, negó y contradijo que la optante compradora haya dejado de percibir por culpa de su representada por lucro cesante, por los meses que el local comercial ha dejado de producir mensualmente desde la fecha del 2010 hasta la fecha 24 de abril del 2012.
Impugnó en nombre de su representada los documentos acompañados en el libelo de la demanda y su reforma, por cuanto los documentos que no estén firmados por la contraparte no constituyen un documento privado que puede serle opuesto en juicio.
Con relación a la contestación de la codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., este Tribunal pasa a sintetizarla de la siguiente manera:
Opuso al fondo de la demanda la falta de cualidad o interés de su representada, en virtud de que no es parte en el mismo, ya que lo que es cierto es que la empresa PROCONFEGA, S.A., y la ciudadana BELKIS LUZARDO VEGA en fecha 24 de abril de 2009, convinieron en celebrar un contrato de promesa de venta de un local comercial a construirse en un terreno propiedad de PROCONFEGA, S.A., donde se construyó el Centro Comercial Plaza IV; se determinó que la promitente vendedora PROCONFEGA, S.A., se obligó a vender el local N° FC-306 ubicado en el Nivel Feria-Comercio destinado a perfumería, por lo que alega que su representada no es ni la promitente vendedora ni la optante compradora que es la ciudadana BELKIS LUZARDO VEGA, alegando además que no tiene interés.
Rechazó, negó y contradijo la pretensión de la demandante en proceder a demandar a su representada, sin que haya celebrado un contrato de promesa de venta con la ciudadana BELKIS LUZARDO VEGA, en fecha 24 de abril del 2012, cuyos otorgantes y cláusulas que constan en el mencionado contrato.
Rechazó, negó y contradijo que su representada haya celebrado con la demandante un contrato de promesa de venta de un local a construirse en una terreno propiedad de PROCONFEGA S.A., ubicado entre avenidas 5 y 6 con calles 25 y 26, donde dicha empresa estaba construyendo el Centro Comercial Plaza IV.
Rechazó, negó y contradijo que su representada Promociones Inmobiliarias Carvajal, S.A., (PROINCASA), haya celebrado con la demandante un contrato de promesa de venta de un local a construirse en un terreno propiedad de PROCONFEGA, S.A., ubicado entre avenidas 5 y 6 con calles 25 y 26 de Valera, estado Trujillo, y que haya convenido que el precio pactado por la compra-venta del identificado local es la cantidad de doscientos noventa y tres mil dieciocho bolívares sin céntimos (Bs. 293.018,00).
Rechazó, negó y contradijo que su representada Promociones Inmobiliarias Carvajal, S.A., (Proincasa), haya celebrado con la demandante un Contrato de Promesa de Venta de un local a construirse en un terreno propiedad de PROCONFEGA, S.A., y que haya recibido de la demandante cartas, telegramas a través de Ipostel sobre asuntos relacionados con el mencionado contrato, ya que no era otorgante en el contrato de promesa de venta celebrado entre la demandante y la empresa PROCONFEGA, S.A.
Que es cierto que la demandante BELKIS LUZARDO DE VISBAL depositó en cuentas bancarias cuyo titular es la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJA, S.A., (PROINCASA) la cantidad de doscientos noventa y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 295.000,00), sin existir ninguna relación contractual con la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., (PROINCASA), sino que por un error de la demandante depositó en cuentas bancarias, cuyo titular es la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., ( PROINCASA), y que la empresa PROCONFEGA, S.A., le ha dado por recibida esa cantidad de dinero, según recibos cursantes en autos.
Rechazó, negó y contradijo que su representada PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., (PROINCASA), haya procedido a rescindir el contrato de promesa de venta por cuanto esa rescisión del contrato fue decidida por la empresa PROCONFEGA S.A., por el incumplimiento en el pago por la demandante del Índice de Precios al Consumidor (IPC), hasta el mes de septiembre del 2010, fecha en que se dio por rescindido el contrato de promesa de venta celebrado con la demandante y la empresa PROCONFEGA, S.A.
Rechazó, negó y contradijo que su representada Promociones Inmobiliarias Carvajal, S.A., (PROINCASA), esté obligada a cumplir el contrato de promesa de venta, tal como lo señala la demandante al final del folio 24 y al comienzo del folio 25 del expediente; en vista de que no es parte firmante del mencionado contrato.
Rechazó, negó y contradijo que su representada Promociones Inmobiliarias Carvajal, S.A., (PROINCASA), esté obligada a cumplir el contrato de Promesa de Venta, tal como lo señala la demandante al final del folio 24 y comienzo del 25, en vista de que no es parte firmante del mencionado contrato.
Rechazó, negó y contradijo que su representada Promociones Inmobiliarias Carvajal, S.A., (Proincasa), deba pagar a la demandante la cantidad de CUARENTA Y UN MIL VEINTIDOS CON CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 41.022,52), por concepto de diferencia de metros en el área del local, en vista de que su representada no tiene suscrito con la demandante ningún contrato de ninguna índole, que el mencionado contrato de Promesa de Venta fue celebrado entre la demandante y la empresa PROCONFEGA, S.A., pero PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., (PROINCASA) es una persona ajena al mencionado contrato de Promesa de Venta.
Rechazó, negó y contradijo que su representada Promociones Inmobiliarias Carvajal, S.A., (PROINCASA) esté obligada a pagar a la demandante la cantidad de ciento noventa mil bolívares sin céntimos (Bs. 190.000,00), por no ser parte en la relación contractual entre la demandante y Proconfega, S.A., con motivo de la celebración del contrato de promesa de venta suscrito entre la demandante y Proconfega, S.A., y no debe cantidad de dinero alguno a la demandante.
Rechazó, negó y contradijo que la demandante haya dejado de percibir por lucro cesante, por los meses que el local comercial ha dejado de producir mensualmente desde la fecha del 2010 hasta la fecha 24 de abril del 2012, la cantidad de (Bs. 200.010,00) y hasta la definitiva, por habérsele rescindido el contrato de promesa de venta celebrado entre la demandante y Proconfega, S.A.
Negó, Rechazó y contradijo que su representada PROINCASA, pueda ser condenada en costas en el proceso, ya que no es parte en el mismo, en virtud de que no es otorgante del Contrato de Promesa de Venta celebrado entre la demandante y la empresa PROCONFEGA, S.A.
Impugnó en nombre de su representada PROINCASA, el documento acompañado en el libelo de la demanda y su reforma, en virtud de no estar firmado por su representada PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A. (PROINCASA).
Llegada la oportunidad para que las partes promovieran pruebas, ambas parte presentaron escritos de promoción de pruebas las cuales fueron agregadas, siendo admitidas las mismas por auto de fecha 11 de julio del 2012, tal como consta a los folios 573 al 577, fijándose día y hora para el acto de nombramiento de expertos promovido por ambas partes, habiéndose llevado a cabo dichos actos en fecha 16 de julio de 2012, a las diez y once horas de la mañana, y evacuadas como fueron las pruebas, proceden los expertos designados a consignar el informe de experticia.
En fecha 23 de octubre del 2012, la demandante de autos presentó escrito de solicitud de aclaratoria de experticia, para lo cual el tribunal por auto dictado en fecha 06 de noviembre del mismo año, ordenó notificar a los expertos designados a los fines de que respondieran a las observaciones realizadas por la actora, y notificados como fueron los mismos, éstos en fecha 14 de noviembre del año 2012 consignaron informe definitivo de las aclaratorias.
En fecha 26 de noviembre del 2012, la demandante de autos presentó escrito de solicitud de nulidad del informe de experticia contable.
Evacuadas como fueron todas las pruebas, este tribunal le hizo saber a las partes que a partir del 23 de julio del año en curso, inclusive, comenzó a transcurrir el lapso para la presentación de informes, procediendo tanto la parte actora como las empresas demandadas a presentar escrito de informes, y llegado el lapso de observaciones, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
En fecha 21 de octubre del año 2013, el Tribunal le hizo saber a las partes que a partir del 21 de octubre del año 2013, entró en término para dictar sentencia en el presente procedimiento.
Este Tribunal para dictar sentencia al fondo, lo hace de la siguiente manera:
THEMA DECIDENDUM
Tratándose la presente demanda de una pretensión de cumplimiento de contrato privado de venta, como lo denomina la accionante, o bilateral de promesa de venta de un local comercial, como lo denominan las empresas accionadas; así como también de indemnización de daños materiales y morales derivados de la relación contractual en referencia y disminución del precio por la cabida, habiendo la codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., opuesto su falta de cualidad para sostener el presente juicio como demandada, por no ser parte en el contrato en cuestión; y al haber rechazado la demanda y solo haber convenido en el hecho de haber recibido los pagos que por el precio hizo la demandante; considera este juzgador que el thema decidendum en relación a esta codemandada, consiste en determinar, si formó parte de la negociación cuyo cumplimiento se demanda y por ende tiene cualidad para soportar el presente juicio, o si por el contrario, solo es un tercero que recibió el pago del precio en beneficio de la codemandada PROCONFEGA.
En relación a la codemandada PROCONFEGA, como esta admitió solamente la celebración del contrato en referencia, y el pago por parte de la accionante a cargo del precio, por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 295.000,00); queda la relación jurídica controvertida circunscrita en relación a ella, en determinar, si la accionante dio cumplimiento a la cláusula tercera del contrato en cuestión, en el sentido de haber pagado la totalidad del precio acordado, y en consecuencia procede la pretensión de cumplimiento de contrato intentada, o si por el contrario, el cobro del aumento por inflación era procedente, y dejó de pagar por tal concepto la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 76. 768,11), y si por tal proceder, la codemandada PROCONFEGA, S.A., estaba facultada para rescindir el contrato en cuestión y oponer a la accionante la “exceptio non adimpleti contractus” (excepción del contrato no cumplido) a que se refiere el artículo 1.168 del Código Civil, con lo cual se declararía sin lugar la demanda; no sin antes proceder este juzgador, facultado como está por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a interpretar el contrato que vincula a las partes y que es objeto de este litigio, para determinar su naturaleza jurídica, en el sentido de establecer, si se trata de un contrato preparatorio o preliminar de promesa bilateral de compraventa, o si por el contrario, es una venta definitiva a plazo; toda vez que de tal determinación, dependerán las normas jurídicas aplicables para resolver la presente controversia, lo que pasa de seguida este juzgador a analizar conjuntamente con otros puntos previos.
PUNTOS PREVIOS
I
DEL ALEGATO DE LA FALTA DE FIRMA DE LA REFORMA DE LA DEMANDA, OPUESTO POR LA CODEMANDADA PROCONFEGA, S.A.
La codemandada PROCONFEGA, S.A., al dar contestación a la demanda, señaló lo siguiente:
“… Debo señalar al Tribunal que el escrito de la reforma de la demanda, no está debidamente firmado por la demandante, tal como se evidencia del folio 26 del expediente; por consiguiente pido al Tribunal se declare como no presentado por faltar la firma de la demandada.- (Ver folio 26 del Expediente)…” (Resaltado en el texto)
De la revisión del folio 26 del expediente, correspondiente a la última parte del escrito de reforma de la demanda de fecha 24 de marzo de 2011, observa este juzgador que, no es cierto lo afirmado por el apoderado judicial de la codemandada de autos, en relación a la falta de firma de la demandante, ya que se puede apreciar en la parte final inferior izquierda de dicho folio, que el mismo aparece suscrito por la demandante, el cual consta haber sido recibido por la secretaria del tribunal, según se aprecia de firma y sello húmedo, conforme lo exige el artículo 107 del Código de Procedimiento Civil.
La Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, en fallo No. 0325, de fecha 08 de mayo de 2007, al interpretar el artículo 107 del código adjetivo sobre la validez de las diligencias y escritos presentados por las partes, señaló:
“… Las normas que anteceden (Arts. 106, 107 y 187 C.P.C.), pautan los requisitos de validez- de la forma de los actos-de los escritos y diligencias presentadas por las partes ante el tribunal (salvo aquellos que legalmente requieran de la firma del juez), pues ordenan que dichos instrumentos sean consignados en el horario establecido en la tablilla del tribunal y estén firmados por el compareciente ante el Secretario, quien al recibirlos estampará su firma para dar fe de que la parte compareció y que su firma es autentica, condiciones necesarias para que la diligencia o el escrito tenga validez …” (Resaltado del tribunal)
De lo anterior se colige, que al haber sido recibida la reforma de la demanda por la secretaria de este tribunal, quien a su vez estampó su firma, con la misma se deja constancia en forma autentica de la identificación y de la firma de la persona que presentó la reforma al tribunal, razón por la cual este juzgador tiene como existente y válida la firma como emanada de la demandante, que aparece al folio 24 de la reforma de la demanda, en consecuencia valida esta. Así se decide.
II
DE LA DEFENSA DE FONDO DE INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES POR LA DEMANDANTE, ALEGADA POR LA CODEMANDADA PROCONFEGA, S.A.
La codemandada PROCONFEGA, S.A., en su contestación a la demanda hizo valer la supuesta indebida acumulación de acciones que realizó la parte demandante de cumplimiento de contrato y de resolución de contrato, señalando lo siguiente:
“…Rechazo, niego y contradigo que LA OPTANTE COMPRADORA haya pagado la totalidad del pago del inmueble como señala en la parte in fine del folio 238 del expediente y que el dinero pagado sea indexado a los valores reales por el daño causado en cuanto al pago del inmueble que consta en el libelo de la demanda; constituyendo esta una indebida acumulación de acciones, una de cumplimiento de contrato y otra de resolución de contrato al solicitar la indexación del dinero dado en pago del local comercial como dice y la entrega del local por haber pagado el precio, coedición que no forma parte del Contrato de Promesa de Venta y excluyentes las dos acciones.-…”
A los fines de resolver la presente defensa previa de inepta acumulación de pretensiones, considera este juzgador necesario, revisar cual fue el petitorio hecho valer por la demandante en su reforma de libelo de la demanda, así como también la subsanación que al respecto realizó del mismo cuando fueron declaradas con lugar las cuestiones previas que le fueron opuestas, lo que hace de seguidas este juzgador:
La parte demandante en su petitorio de la reforma de la demanda pretende el cumplimiento del contrato privado celebrado con la codemandada en referencia; que el inmueble signado con el Nº FC-306 le sea entregado y que se ordene a la empresa codemandada a protocolizar el documento de propiedad; que el local en referencia le sea entregado con los once metros cuadrados (11mts2), de lo contrario, le sea devuelto el dinero de manera inmediata con intereses por la diferencia de los metros, es decir 1,54 metros, mas la indexación judicial hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme; que se cumpla con el precio acordado en el contrato de compra venta, por la cantidad de doscientos noventa y tres mil dieciocho bolívares sin céntimos (Bs. 293.018,00), y que los daños y perjuicios causados tanto por el cierre de la tienda, como por los daños morales sean calculados de acuerdo a la experticia a que se refiere el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil; que se le cancele los gastos a que se refiere la cláusula sexta del contrato objeto de litigio y la cláusula novena, así como lo establecido la cláusula décima de dicho contrato.
Por su parte, la demandante al subsanar los defectos de forma que le fueron advertidos por la codemandada en referencia, mediante escrito de fecha 24 de abril de 2012, procedió a subsanar la reforma de la demanda, de la manera siguiente: que el objeto de la pretensión era la obligación del vendedor de hacer la tradición legal mediante la entrega del titulo de propiedad del inmueble objeto de litigio y las llaves del mismo; que la demandada cerque con una puerta de vidrio que tenga cerradura; que retire el mobiliario y desaloje a los inquilinos según sea el caso; que la codemandada cumpla las cláusulas 6º, 9º y 10º del contrato de promesa de venta, y que se obligue a entregar el inmueble con la cabida de once metros cuadrados (11 mts2), y de ser imposible se le disminuya proporcionalmente el precio el cual ya está expresado en la reforma de la demanda.
Si bien es cierto que, la demandante en su escrito de subsanación a los folios 238 y 239 señala, que pagó la totalidad del inmueble y que a pesar de eso la vendedora no ha cumplido con la obligación contraída y solicita la experticia complementaria del fallo como mecanismo económico que ajuste los valores reales por el daño causado, y hace referencia al pago del inmueble que consta en el libelo de reforma de demanda; considera este juzgador que está claramente señalado tanto en la reforma de la demanda, como en el escrito de subsanación, que la parte demandante no esgrimió la pretensión de resolución de contrato, ya que por el contrario, claramente hizo valer la pretensión de cumplimiento del mismo, en el sentido de que se realizara la tradición legal del inmueble, mediante la entrega del mismo y el otorgamiento del documento protocolizado de venta, y que en caso de que el inmueble no se le entregue en la extensión contendía en el contrato, sino en una extensión menor la diferencia del precio pagada por la demandante fuera indexada judicialmente y devuelta a la demandante; pero no se desprende de la redacción utilizada por la demandante, como lo quiere hacer valer la codemanda en referencia, que la actora acumuló dos pretensiones contrarias o excluyentes entre si, como lo es la de cumplimiento y resolución del contrato, razón por la cual concluye este juzgador que no existe inepta acumulación de pretensiones alegadas por la parte codemandada PROCONFEGA, S.A. Así se decide.
III
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA CODEMANDADA PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., PARA SOSTENER EL PRESENTE JUICIO.
La codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., (PROINCASA) al dar contestación a la demanda, opuso como defensa de fondo su falta de cualidad o interés para sostener el juicio, en virtud de que no es parte en el mismo, señalando que lo cierto es que, la empresa PROCONFEGA, S.A., y la ciudadana BELKIS LUZARDO en fecha 24 de abril de 2009, convinieron celebrar un contrato de promesa de venta del local comercial objeto del contrato cuyo cumplimiento se pretende, tal como consta en el contrato de Promesa de venta que se anexó al libelo reformado de la demanda, por lo que no es ni la optante vendedora que es la empresa PROCONFEGA, S.A., ni la optante compradora, que es la ciudadana BELKIS LUZARDO VEGA, por lo que concluye que no tiene interés en sostener el presente juicio, por no ser parte en dicho contrato, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.159 y 1.166 del Código Civil.
Igualmente rechazó la demanda, con excepción al hecho que dio por cierto o convenido, y es que la demandante depositó en cuentas bancarias cuyo titular es la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 295.000,00), sin existir ninguna relación con ella, sino por un error de la demandante; cantidad esta de dinero, que señala que la empresa PROCONFEGA, S.A., le dio por recibida a la demandante, según recibos cursantes en autos. Así mismo, impugnó el documento acompañado a la reforma de la demanda, marcado “H”, que corre inserto al folio 93, por no estar firmado por PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A.
En este orden de ideas, observa este juzgador, que la codemandada PROCONFEGA, S.A., al dar contestación a la demanda, en relación al pago del precio por parte de la demandante, señaló:
“…En total LA OPTANTE COMPRADORA hasta la presente fecha ha pagado a LA OPTANTE VENDEDORA la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 295.000,00), quedando a deber la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y OCHO CON ONCE CENTIMOS (Bs. 76.768,11) por concepto de pago de los aumentos de costos aplicando la tasa del IPC …”
La doctrina de las Salas del Máximo Tribunal de la República en relación al tema de la cualidad o “legitimatio ad causam”, como condición especial para el ejercicio del derecho de acción, y siguiendo las enseñanzas del maestro Luís Loreto, la han entendido como la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera.
En este orden de ideas, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar validamente en juicio, esa idoneidad debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito o en contra.
Siguiendo la doctrina antes expuesta, y haciendo un análisis de los argumentos que sustentan la defensa indicada; observa este juzgador que, efectivamente del contrato privado de venta suscrito en fecha 24 de abril de 2009, que constituye el instrumento fundamental de la presente acción, se desprende que el mismo fue celebrado entre la empresa PROCONFEGA, S.A., en su condición de promitente vendedora y la ciudadana Belkis Luzardo Vega en su condición de promitente comprador, siendo que la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S. A., resulta ser un “tercero extraño” a la relación contractual cuyo cumplimiento se pretende; y si bien es cierto, quedó demostrado en autos de recibos bancarios que fueron consignados en copia fotostáticas simples, que al ser impugnados se promovió la prueba de informes para que 100% BANCO Comercial informara a este Tribunal sobre la veracidad de tales depósitos; así como también, de la confesión espontánea realizada por la referida empresa y la admisión o convenimiento en que incurrió la codemandada PROCONFEGA S.A., en la contestación de la demanda, donde admite haber recibido en pago de parte de la demandante la cantidad de doscientos noventa y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 295,000,00), resulta forzoso concluir que, la empresa PROCONFEGA S.A., se ha aprovechado del pago hecho por la demandante a un tercero.
En este sentido, es importante traer a colación el contenido del artículo 1.286 del Código Civil, que es del tenor siguiente:
“El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por él acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley para recibirlo.
El pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo, es valido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él.” (Resaltado del Tribunal).
Por las razones anteriormente expuestas, resulta forzoso concluir a este juzgador que, la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., no fue parte en el contrato que nos ocupa, y que solo recibió de parte de la demandante en pago la cantidad de doscientos noventa y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 295.000,00), imputables a la obligación por ésta contraída en el referido contrato; pago éste del cual se aprovechó la codemandada PROCONFEGA S.A., tal como ha quedado probado en autos, razón por la cual la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., no tiene cualidad o interés para sostener el presente juicio como codemandada, en consecuencia se declara CON LUGAR la defensa de fondo opuesta por ésta. Así se decide.
Dada la naturaleza de lo decidido en relación a la falta de cualidad de la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., hace innecesario o improcedente que este juzgador se pronuncie sobre los demás alegatos y defensas alegadas por la referida codemandada en este procedimiento, dejando a salvo el análisis y valoración de las documentales por ella aportados, en virtud del principio de la comunidad de la prueba.
IV
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO PRIVADO CELEBRADO ENTRE LA DEMANDANTE Y LA CODEMANDADA PROCONFEGA, S.A., EL 24 DE ABRIL DE 2009
Observa este juzgador, que la parte demandante en el libelo de demanda y su reforma de fecha 24 de marzo de 2011, señala haber celebrado un contrato privado escrito de promesa bilateral de compraventa con la empresa PROCONFEGA, S.A., el cual es objeto de litigio; alegato este que no es contradicho por la codemandada PROCONFEGA, S.A., sino por el contrario, esta admite haber celebrado tal contrato, calificándolo igualmente como contrato de promesa bilateral de compraventa. Ahora bien, aunque las partes hayan calificado el contrato en cuestión, como un contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, tal auto denominación realizada por las partes, no determina la naturaleza jurídica del contrato en estudio, sino que la misma se determinará del contenido y alcance de los acuerdos realizados por las partes en el contrato, los cuales debe interpretar este juzgador, en virtud de la facultad que tiene, conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, ateniéndose al propósito e intención de las partes al contratar, teniendo como mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal, al analizar el contenido y alcance de la facultad interpretativa del juez en el contrato, ha establecido en fallo No. 0217 de fecha 27 de marzo de 2006, lo siguiente:
“… La Sala nuevamente reitera que los jueces disponen de la facultad de presentar la cuestión de derecho en forma distinta como fue ofrecida por las partes, no solo cambiando las calificaciones que éstas les hayan brindado, sino incluso agregando apreciaciones y argumentos que son producto de su enfoque jurídico, lo cual en modo alguno puede considerarse como incongruencia del fallo, sino por el contrario, como la aplicación a los hechos establecidos en la causa del derecho que se supone conocido, de conformidad con el principio “iura novit curia” …”.
Es en uso de esa facultad, que este juzgador procede a analizar el contrato objeto de litigio, para determinar su verdadera naturaleza, lo que hace del estudio de sus cláusulas, de la siguiente manera:
Observa este juzgador, que en el contrato en examen, la parte codemandada denominada promitente vendedora (PROCONFEGA, S.A.) se obliga a vender y la demandante, denominada promitente compradora (Belkis Luzardo) se obliga a comprar el inmueble objeto de dicha negociación.
El precio estipulado y acordado por las partes fue la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs. 293.018,00), que pagaría la promitente compradora a plazos, en los términos establecidos en el contrato, y que la codemandada PROCONFEGA, S.A., admitió recibir a cargo del precio la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 295.000,00), señalando a su juicio, que por tal concepto y debido al aumento de costos aplicando el IPC del Banco Central de Venezuela, la demandante quedó a deber la cantidad de setenta y seis mil setecientos sesenta y ocho bolívares con once céntimos (Bs. 76.768,11).
Así mismo, se observa, que en dicho contrato se autorizaba al promitente comprador a tomar posesión del inmueble vendido y establecer un fondo de comercio, sin que hubiere sido necesario el otorgamiento de un documento definitivo de compraventa, y además, se obligaba a ésta última a pagar una cantidad de dinero por concepto de gastos comunes de administración del centro comercial; gastos estos, que según lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal, en sus artículos 12 y 13 son a cargo del propietario del inmueble.
Como puede observarse, de la lectura e interpretación de las anteriores cláusulas del contrato, las partes al suscribir el “mal denominado” contrato de promesa bilateral de compraventa, realizaron un cruce de consentimientos sobre los elementos esenciales del contrato de venta, esto es el objeto, sobre el cual la promitente compradora podía ejercer el derecho a usar de el, antes de la protocolización de la venta, y del pago total del precio, del cual además se realizaron anticipos y se pagó en su totalidad, conforme al monto señalado en la cláusula tercera, quedando por establecerse la validez de los aumentos del costo por inflación, que en caso de ser válido, implicaría que la promitente compradora pagó el SETENTA Y NUEVE COMA SETENTA Y OCHO POR CIENTO (79,78 %) del precio total, quedando obligada a pagar gastos comunes, que solo pueden ser cargados a cuenta del propietario, y quedando solamente diferido la protocolización del documento de venta, dentro del lapso de 45 días siguientes a la obtención de la cédula de habitabilidad y una vez registrado el documento de condominio, las cuales constituían obligaciones privativas del promitente vendedor.
Las circunstancias antes narradas, del contrato en cuestión, además de que a juicio de este juzgador configuran los elemento necesarios para la configuración de un contrato definitivo de venta, por estar presentes todos sus elementos esenciales, además no tiene la característica esencial de todo contrato preparatorio o preliminar, como lo es que las partes se obliguen a prestar un futuro consentimiento para la formación del contrato ulterior o definitivo, razón por la cual el contrato objeto de litigo no es una promesa bilateral de compraventa, sino una compraventa definitiva, de conformidad con el criterio retomado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo No. 116, de fecha 22 de marzo de 2013, que constituye un cambio de doctrina, que había sido abandonada en fallo No. 358 de fecha 09 de julio de 2009; en el sentido de que promesa bilateral de compraventa equivale a venta, cuando están presentes el consentimiento, el objeto y el precio.
En fuerza de las razones antes expuestas, este juzgador considera, y así lo deja establecido, que el contrato objeto del presente litigio constituye una verdadera venta definitiva, y así se declara.
V
DE LA VALIDEZ DE LA CLÁUSULA RESCISORIA EXPRESA DEL CONTRATO OBJETO DE LITIGIO
La codemandada PROCONFEGA, S.A., en su contestación a la demanda manifestó expresamente que dio por rescindido el contrato de promesa de venta que lo vinculaba con la demandada, cuando manifestó lo siguiente:
“… En virtud de que LA OPTANTE COMPRADORA la ciudadana BELKIS LUZARDO DE VISBAL, no dio cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Tercera del CONTRATO DE PROMESA DE VENTA, de fecha 24 de Abril de 2010, específicamente se ha negado a pagar lo correspondiente en virtud del incremento del precio del Local Comercial de acuerdo al IPC establecido en la mencionada Cláusula Tercera del mencionado contrato: mi representada procedió a rescindir el CONTRATO DE PROMESA DE VENTA , de fecha 24 de Abril de 2010, por negarse a pagar LA OPTANTE COMPRADORA la citada cantidad de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y OCHO CON ONCE BOLIVARES (Bs. 76.768,11) debida por el incremento del precio determinado por el IPC hasta el mes de Septiembre del 2010, fecha en que se dio por rescindido el CONTRATO DE PROMESA DE VENTA, de conformidad con lo establecido en la Cláusula OCTAVA del mencionado Contrato de Promesa de Venta; …)
Observa este juzgador, de la revisión del contrato en cuestión, que la cláusula octava, no se refiere a potestad rescisoria alguna, sino es en la cláusula quinta, en la cual las partes contratantes establecieron lo siguiente:
“QUINTA: El presente contrato podrá ser rescindido unilateralmente por cualquiera de las partes por decisión propia. Cuando la rescisión fuere propuesta por LA PROMITENTE VENDEDORA, pagará los intereses respectivos. En este caso, será suficiente una comunicación escrita dirigida a EL PROMITENTE COMPRADOR a la dirección que aparece asentada en el presente contrato, y la notificación respectiva se considerará consumada y producirá todos los efectos legales, desde el mismo momento en que LA PROMITENTE VENDEDORA consigne el documento o los documentos pertinentes en la estafeta de correo certificado o para envío telegráfico. Se rescindirá en los siguientes casos: a) Cuando EL PROMITENTE COMPRADOR no cumpla con el programa de pagos establecido en el presente contrato se retrase por mas de 45 días en el pago de cualquiera de las cuotas aquí establecidas; b) Si concluida la edificación y obtenida por LA PROMITENTE VENDEDORA la Cédula de Habitabilidad correspondiente, EL PROMITENTE COMPRADOR no puede satisfacer el pago total que adeude dentro de los 03 días siguientes a la obtención por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA de la Cédula de Habitabilidad correspondiente. Tanto para el caso en que EL PROMITENTE COMPRADOR o LA PROMITENTE VENDEDORA rescinda unilateral o bilateralmente este contrato, en uno u otro caso, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá plena libertad de ofertar sea por vía de Opción de Compra-venta o bajo venta, el inmueble de que trata este documento, dándose cumplimiento a las previsiones no contempladas, no pudiéndose exigir en consecuencia indemnización de ninguna naturaleza, incluyendo pago de intereses, y en este caso para los fines de los términos y plazo de devolución, regirán los mismos previstos en la Cláusula Cuarta. …”
Como puede observarse, de la trascripción de la cláusula quinta, las partes acordaron expresamente la potestad rescisoria a cualquiera de las partes contratantes, sin embargo, corresponde a este juzgador determinar, si la misma esta permitida en el ordenamiento jurídico venezolano, o si por el contrario, no esta permitida y debe tenerse como una cláusula no puesta en el contrato, lo que pasa este juzgador de seguidas a determinar.
La validez de la cláusula rescisoria o resolutoria expresa en los contratos ha sido discutida tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, de ella se ha señalado que suele ser útil para prevenir cualquier clase de incumplimiento y suele ser frecuente en los contratos preliminares de compra venta de inmuebles en los contratos de arrendamiento, de franquicia y de seguro entre otros, toda vez que de no establecerse dicha cláusula, las partes quedarían sujetas a esperar la duración de un proceso judicial que determine la resolución ex artículo 1.167 del Código Civil.
Pero la eficacia de la cláusula resolutoria expresa no solo constituye una forma de prevenir cualquier clase de incumplimiento, sino también su eficacia jurídica de manera incondicionada, sirve como instrumento para romper el contrato por voluntad unilateral, lo que representa un peligro inminente para la parte más débil de la relación contractual. Así las cosas, en un contrato de arrendamiento por ejemplo, la estipulación de una clausura resolutoria expresa por incumplimiento de cualquier obligación del contrato, puede convertirse en una cláusula dañina si su ejercicio no es sometido a alguna forma de control imparcial. Así mismo, ocurre en los contratos preliminares de opción a compra de inmuebles donde el promitente vendedor se reserva expresamente la potestad de rescindir unilateralmente, y aún sin causa justificada alguna el contrato en cuestión, bastando para tal fin una comunicación escrita dirigida al optante comprador, y en el caso de que tal rescisión haya sido realizada por el promitente vendedor no puede ser obligado a indexación alguna a favor del optante comprador, tal como ocurre en el caso de autos, según se desprende de la interpretación de las cláusulas cuarta y quinta del contrato objeto de litigio.
La circunstancia anterior denota que, dado los intereses contrapuestos entre las partes, la inclusión en el contrato de este tipo de cláusula son producto de la posesión de dominio económico de uno sobre la otra, lo que ha hecho que tanto el legislador como los jueces en ausencia de regulación legislativa, hayan sentido la urgencia de someter la validez de tales cláusulas al control jurisdiccional.
En nuestro derecho, el juez no queda sometido a una simple constatación de la cláusula resolutoria expresa, ni se dan las condiciones para su aplicación, sino como señala Gilberto Guerrero Quintero en su obra “La Resolución del Contrato”, Editorial Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2013, pagina 339:
“… El juez está obligado a calificar si el hecho alegado o afirmado como incumplimiento ha sido o no demostrado, y aún así verificar si el mismo (incumplimiento) es suficiente para que se de la resolución del contrato,…”.
Por otra parte, darle valor a la cláusula resolutoria expresa en nuestro derecho, es permitir que una parte en el contrato, de manera unilateral y a través de una simple notificación a la otra, determine la resolución del mismo, sin necesidad de pronunciamiento del tribunal, aunado al hecho de que tal notificación de rescisión o resolución no está consagrada en nuestro ordenamiento jurídico como medio que permita hacer del conocimiento a la otra parte de la rescisión tomada a libre criterio del acreedor y bajo lo que él considera constituye un incumplimiento suficiente del contrato, sin la necesaria intervención del juez que califique el incumplimiento y proceda o no a declarar la resolución a través de una sentencia.
Si bien es cierto, en nuestro derecho se ha admitido la validez de la cláusula resolutoria expresa en los contratos administrativos, aún cuando la misma no haya sido expresamente establecidas en el contrato, tal validez se debe a la importancia que existe de que se ejecuten o cumplan las obligaciones convenidas por el contratista, a los fines de que no se interrumpa la actividad administrativa y los servicios públicos, en todo caso la administración puede rescindir dichos contratos unilateralmente.
Si bien es cierto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 5 de octubre de 2011, caso: Transporte Doroca contra Cargill de Venezuela, S.R.L., llegó a la conclusión de que uno de los contratantes puede resolver de manera anticipada y unilateral el contrato, si así ha sido convenido por las partes, en tal decisión no se explanan los argumentos por los cuales la referida sala arribó a tal conclusión, y mucho menos cual fue la razón por la cual se apartó del criterio que venía sosteniendo en la sentencia de fecha 29 de marzo de 2005, caso: BPCA Tubulares Petroleros, C.A. contra Lloyd` Fundiciones, C.A., en donde afirmó la competencia del juez para pronunciar la resolución del contrato y no por cualquiera de las partes.
En efecto, la sentencia citada de la Sala de Casación Civil de fecha 5 de octubre de 2011, no solo constituye un cambio de criterio que en la materia venía sosteniendo dicha sala, sino que tal decisión contradice los criterios sostenidos de manera reiterada y pacifica por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, quien en fallos Nº 568 de fecha 20 de junio de 2000, caso: Aerolink International S.A. y elfillo Nº 1097 de fecha 22 de junio de 2001, caso Jorge Alois y otros, se señaló que solo en los contratos administrativos, en los que prevalece el interés general sobre el particular, es posible y valida la resolución unilateral del contrato, ya que ello es el producto del ejercicio de potestades administrativas y no de facultades contractuales, y mas recientemente en fallo de fecha 4 de marzo de 2005, caso: Imaell, C.A., en revisión, donde la Sala Constitucional estableció lo siguiente:
“…dicho Juez consideró que, en nuestro ordenamiento jurídico, es posible y valido el que en un contrato se establezca la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual, sin que medie intervención judicial, criterio éste que no comparte esta sala puesto que es contrario y obvia por completo la interpretación vinculante que, el artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, asentó en sentencia nº 1658/2003 de 16 de junio, caso: Fanny Lucena Olabarrieta, en la que se estableció:
“De manera que, cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegitima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos” (negrillas en el texto).
Analizada como ha sido la validez de la cláusula resolutoria o rescisoria expresa en el ordenamiento jurídico venezolano, siguiendo este juzgador el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo citado de fecha 29 de marzo de 2005 y la doctrina vinculante de la Sala Constitucional contenida en los fallos antes citados, concluye, que la potestad resolutoria unilateral solo está permitida en los contratos administrativos en favor de la Administración Pública, pero en aquellos otros contratos donde rige el interés particular y donde se presentan posiciones de dominio de una parte sobre la otra, la cual se ve reflejada en el contenido y alcance de la misma cláusula resolutoria expresa, donde se permiten ventajas en su ejercicio a favor de una de las partes y en desmedro de la otra, no son válidas dichas cláusulas, como ocurre en el caso sub judice, donde en la cláusula cuarta y quinta del contrato, si bien es cierto, la potestad resolutoria está prevista para ambas partes, hay marcadas desigualdades para su ejercicio, ya que en el caso de que la potestad resolutoria fuere ejercida por la promitente vendedora ésta solo se obliga a devolverle a la optante compradora las cantidades entregadas mas los intereses respectivos, relevándose de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios a la optante compradora; en cambio, cuando la potestad resolutoria es ejercida por la optante compradora, la promitente vendedora solo le devolverá al optante el ochenta por ciento (80%) del dinero recibido, en un lapso de seis (6) meses y retendrá para si el veinte por ciento (20%) del mismo por concepto de compensaciones y de daños y perjuicios causados por tal rescisión.
Por otra parte, en tales cláusulas resolutorias expresas, solo se prevé como causas de rescisión unilateral del contrato el incumplimiento de obligaciones por parte de la optante compradora, mas no de la promitente vendedora, es decir que además de la marcada desigualdad en el contenido y alcance de la referida cláusula, la promitente vendedora PROCONFEGA, S.A., queda facultada tácitamente para calificar el incumplimiento, sin importar si el mismo es de tal gravedad o no, para dar lugar a la rescisión
En fuerza de los razonamientos antes expuestos y en fundamento a lo previsto en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 2, 26, 49 y 138 de la Constitución de la República, se declaran NULAS y sin validez alguna las cláusulas rescisorias o resolutorias unilaterales CUARTA y QUINTA del contrato privado suscrito entre la parte accionante y la codemandada PROCONFEGA, S.A., en consecuencia, se declara NULA la rescisión que de manera unilateral realizara la referida empresa del contrato en referencia. Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CONTROVERSIA
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
Promovió como instrumento fundamental de su demanda el instrumento privado de fecha 24 de abril de 2009, contentivo del supuesto contrato preparatorio de venta suscrito entre la accionante y la codemandada PROCONFEGA S.A., el cual fue reconocido expresamente por la codemandada en referencia en su escrito de contestación; contrato este, que al haber sido analizado e interpretado por este Juzgador en todas y cada una de sus cláusulas, se determinó que su naturaleza no era la de ser un contrato preliminar o preparatorio de un contrato ulterior de compra- venta, sino que el mismo constituye un verdadero contrato definitivo de compra-venta, del cual se demuestra los siguientes hechos:
1. La existencia del contrato de compra venta entre la accionante y la codemandada PROCONFEGA S.A., cuyo cumplimiento se pretende en este procedimiento.
2. Que la codemandada PROCONFEGA S.A., se comprometió a construir el Centro Comercial Plaza IV etapa, cuya construcción comprendía el local comercial objeto del presente contrato, en un lapso aproximado de cuarenta y ocho (48) meses contados a partir de la firma del contrato, lo que ocurrió el 24 de abril del 2009; lapso este que vencería el 24 de abril de 2013.
3. Que el plazo para la construcción del Centro Comercial y por ende del local objeto del litigio, podría variar por razones imprevistas que se presentaren durante el proceso de construcción, para lo cual la codemandada PROCONFEGA S.A., se obligó a mantener informada a la accionante acerca de la evolución de la obra y de ser necesario, establecería un nuevo plazo para la culminación de la misma; plazo este, que a juicio de este juzgador, en caso de haberse establecido, debió ser notificado a la accionante.
4. Que el inmueble objeto del contrato en cuestión se trata del local No. FC-306, ubicado en el nivel feria-comercio del Centro Comercial Plaza IV etapa, destinado a perfumería, con un área aproximada de once metros cuadrados (11 mts2).
5. Que el documento de compra-venta correspondiente se protocolizaría, luego del registro del documento de condominio dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la obtención de la cedula de habitabilidad municipal del Centro Comercial Plaza IV etapa, siempre que el comprador hubiese cancelado a la vendedora el pago total del precio.
6. Que el precio estipulado por la venta del referido local fue la cantidad de doscientos noventa y tres mil dieciocho bolívares sin céntimos (Bs. 293.018,00), que pagaría el comprador de la siguiente manera: diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) en la fecha de suscripción del contrato, y ocho (08) cuotas consecutivas de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) cada una a partir del 30 de mayo del 2009; y el saldo restante, es decir, la cantidad de doscientos cuarenta y tres mil dieciocho bolívares (Bs. 243.018,00) se pagaría en el acto de protocolización del documento definitivo de compra-venta, en dinero efectivo. Asimismo, las partes acordaron, que de incumplir la compradora con el plan de pago ya mencionado, el precio del inmueble podría ser modificado por la vendedora.
7. Que las partes acordaron la posibilidad del aumento de la obra o de costos, si los hubiere; aumento este del valor de la obra o de los costos que tenía que ser “debidamente justificado” por la vendedora a la compradora, lo que a juicio de este juzgador implica que la vendedora notificara a la compradora del aumento del costo de la obra o del precio del contrato, con su necesaria o debida justificación, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; aumento este que la compradora se obligaba a cancelar al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta y no antes.
8. Que el aumento de costos, de haber sido justificado por la vendedora, se determinaría aplicando un índice inflacionario que establezca el Banco Central de Venezuela o los aumentos de costos en los materiales de construcción y salariales decretados por el Ejecutivo Nacional, o los establecidos entre la Cámara de la Construcción y Sindicatos, o intereses, según la tasa activa que esté cobrando el Banco, con volumen de depósitos mas grande del país. Estos aumentos serian calculados sobre el saldo de la deuda del precio convenido para el local al mes correspondiente a partir de la firma del contrato.
9. Que las partes acordaron la cláusula rescisoria expresa, la cual podía ser hecha valer por cualquiera de las partes de la manera unilateral; cláusula rescisoria esta que este juzgador declaro nula en capitulo precedente de este fallo, no solo por ser inaceptable en Venezuela la vigencia de este tipo de cláusulas en los contratos de derecho privado, en virtud del Estado Social de Derecho y de Justicia imperante, sino también por las condiciones de desigualdad en perjuicio del accionante, como fue redactada.
Esta documental privada se valora de conformidad con lo previsto en el artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil
Promovió recibos expedidos por la empresa PROCONFEGA S.A., insertos a los folios noventa y cuatro (94), noventa y seis (96), noventa y siete (97), cien (100) y ciento dos (102) de este expediente, los cuales fueron consignados con la reforma de la demanda, con el objeto de demostrar que tales recibos indican el monto del deposito y en la parte de información interna indica el numero de comprobante 100% Banco, que pertenece a la cuenta de la codemanda PROINCASA. De estos recibos promovidos la codemandada PROCONFEGA S.A., en su contestación a la demanda impugnó el inserto al folio cien (100), fundamentando dicha impugnación en el hecho de no estar firmados por la contraparte, por lo que a su juicio no constituye un documento privado que pueda serle opuesto en juicio, y por ser copias que no se refiere a la empresa PROCONFEGA S.A.
En relación a la impugnación realizada por la codemanda PROCONFEGA S.A., inserta al folio cien (100) de este expediente, observa este Juzgador que, por tratarse de un documento privado a debido ser promovido en original o solicitado su exhibición, a tenor de lo previsto de los artículos 429 y 436 del Código de Procedimiento Civil, ya que su promoción en copias fotostáticas simples no resulta admisible, razón por la cual se desecha como documento privado, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, este juzgador lo valora como un indicio, la presunción que emerge de dicha documental, en el sentido de que la parte accionante pagó a la codemandada PROCONFEGA S.A., la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), en fecha 16 de septiembre de 2009, tal como lo admite ésta en su contestación de la demanda, aunado al hecho de que queda demostrado en el proceso, que tal cantidad de dinero fue depositada a un tercero, esto es, la codemanda PROINCASA S.A., mediante deposito No. 1882389 de 100% Banco, tal como se evidencia de documento tarja (deposito bancario) No. 1882389 que corre inserto al folio noventa y nueve (99), y que si bien es cierto, fue impugnado por haber sido consignado en copias simples, la parte accionante mediante la promoción de la prueba de informes a 100% Banco, se suministró la información al tribunal en fecha 14 de agosto de 2014, y se determinó la veracidad y existencia de dicho pago, del cual, como ya se señaló, en este fallo, aunque fue realizado a un tercero, la codemandada PROCONFEGA S.A., aceptó haberse beneficiado del mismo, por lo que este juzgador entiende que dicho pago es valido de conformidad con lo establecido en el único aparte del articulo 1286 del Código Civil.
En lo referente a la promoción de las documentales insertas a los folios noventa y cuatro (94), noventa y seis (96), noventa y siete (97), cien (100), ciento dos (102), las cuales no fueron impugnadas por la codemandada PROCONFEGA S.A., ni desconocidas por quien se le atribuye su autoría, y si bien es cierto, fueron consignadas en copias fotostáticas simples, siendo documentales privadas, circunstancia esta que le resta valor probatorio a las mismas; no es menos cierto que, el Tribunal valora la documental inserta al folio noventa y cuatro (94), como un indicio de pago por parte de la accionante, de la cuota correspondiente a los diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) que se obligó la accionante a pagar a la fecha de celebración del contrato, esto es el 24 de abril del 2009; pago este reconocido por la codemandada PROCONFEGA S.A., en el acto de contestación de la demanda.
En relación a los recibos que corren inserto a los folios 96, 97, 102, si bien es cierto, que no fueron impugnados, y su promoción en copia simple contraria lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal valora los mismos como un indicio que genera una presunción de pago de las cantidades a que ellos se refiere, tal como lo confirma la información que fue requerida por este Tribunal a 100% Banco, la cual fue remitida en fecha 14 de agosto de 2012, de donde se desprende que esa entidad bancaria recibió tales depósitos a favor de la cuenta cuyo titular es la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL, S.A., pago este del cual se benefició la codemandada PROCONFEGA S.A., en virtud de lo manifestado por ella en la contestación de la demanda; pagos esos que corresponde a los referidos en el cronograma de pagos establecidos en el contrato.
Promovió comprobante de deposito de 100% Banco Nos. 1946524; 456984; 1882389; 1769811; 1859262; 1548028; 2054003; 2645238; 2721186; 1799246 y 1981413, insertos a los folios 95, 98, 99, 101, 103, 104, 105, 106, 107, 108 y 109, respectivamente, los cuales fueron promovidos para demostrar los pagos realizados por la accionante a la cuenta de la empresa PROINCASA, No. 01560009870000025510 en 100% Banco; a cuenta del precio establecido en el contrato, por la cantidad de doscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 285.000,00), que sumados a los diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) que pagó la accionante al momento de celebrar el contrato, da un total de doscientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 295.000,00); cantidad esta de dinero que la codemandada PROCONFEGA S.A., acepto haber recibido como pago del precio en la contestación a la demanda; razón por la cual tales pagos no constituyen un hecho controvertido en el presente procedimiento, por lo que la prueba de tales pagos resulta impertinente.
Promueve documento de números de cuentas marcado con la letra “H” inserto al folio noventa y tres (93) en copia fotostática simple, el cual fue impugnado por la codemandada PROCONFEGA S.A., y desconocido en la contestación de la demanda, para demostrar que la cuenta No. 01560009870000025510 a nombre de PROINCASA fue suministrada por la empresa PROCONFEGA S.A., para que el accionante depositara en ella; tal medio probatorio este Tribunal lo desecha por no constituir, ni siquiera un documento privado, ya que no contiene la firma de quien supuestamente emanó, es decir, es de los llamados documentos apócrifos, de conformidad con lo previsto en el articulo 1.368 del Código Civil, y además por resultar una prueba impertinente, ya que con ella se pretende demostrar el pago del precio estipulado en el contrato, cuando este hecho fue admitido por la codemandada PROCONFEGA S.A. al momento de su contestación.
Promovió acuse de recibo y carta enviada a la empresa PROCONFEGA S.A., inserta a los folios cuarenta y uno (41) al cuarenta y tres (43). Este medio probatorio que constituye un documento privado lo desecha este Tribunal y le niega valor probatorio alguno, por considerar que en la creación de tal medio probatorio se violentó el principio probatorio de la alteridad de la prueba, que consiste en que la prueba debe emanar de ambas partes o por lo menos de la parte obligada, y siendo que dicha documental emana solamente de la parte que la hace valer, se desestima la misma.
Promueve telegrama en copia fotostática simple, enviado por la empresa PROCONFEGA S.A., con No. Tovqa6597 de fecha 21 de septiembre de 2010, inserto al folio setenta y tres (73), en el cual, si bien es cierto, se señala que la empresa PROCONFEGA S.A., le notifica a la accionante que han transcurrido mas de cuarenta y cinco (45) días de haber obtenido la cedula de habitabilidad, y le exige que en un plazo no mayor a veinticuatro horas proceda a pagar la totalidad del precio, así como también lo correspondiente al pago de la inflación, y que de lo contrario procedería a la rescisión del contrato; considera este Juzgador que, dicha documental carecería de valor probatorio, por tratarse de un documento privado y haberse promovido en copias fotostáticas simples, pero como la codemandada también lo hizo valer, se valora como prueba de su contenido.
Promueve la notificación que hiciera la accionante por intermedio del Tribunal Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial a la codemandada PROCONFEGA S.A., la cual corre inserta de los folios sesenta y nueve (69) al ochenta y siete (87), mediante la cual se le notificó al ciudadano Fabrizio Antonello Stivala en su carácter de representante legal de la empresa PROCONFEGA S.A., que los bauches de depósitos del contrato de promesa de venta suscrito en fecha 30 de mayo de 2009, se encontraban en ese Tribunal, a tal efecto, se le entregó a dicho ciudadano copia simple de la referida solicitud.
Siendo que la presente promoción pretende demostrar que la codemandada en referencia, ya tenia conocimiento de los pagos hechos por la accionante; considera este Juzgador que, tal promoción resulta impertinente, ya que producto de la forma como la referida codemandada contestó la demanda, tales pagos no constituyen un hecho controvertido, toda vez que esta admitió haberlos recibido, razón por la cual se desecha tal promoción.
Promovió inspección judicial cursante al folio treinta (30) al treinta y siete (37), expediente 5459, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de octubre de 2010; inspección judicial mediante la cual la accionante pretende demostrar la mensura del local comercial objeto de litigio, así como las demás circunstancias en que se encontraba el mismo.
Esta inspección judicial la desecha y le niega valor probatorio en este procedimiento, toda vez que la misma se evacuó en sede de jurisdicción voluntaria, es decir extra-litem, sin que se hubieran hecho valer en su solicitud las circunstancias de urgencia en practicar la misma, a que se refiere el artículo 1.429 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el articulo 938 del Código de Procedimiento Civil, para que de esa manera, este Juzgador pudiera estimar el merito de dicha prueba, conforme a lo establecido en el articulo 1.430 del Código Civil, razón por la cual al no cumplirse dichos requisitos y haberse evacuado inaudita altera pars, la misma carece de valor probatorio.
Promueve conforme a lo establecido en el articulo 432 del Código de Procedimiento Civil, ejemplar de Diario de los Andes de esta localidad, de fecha 06 de noviembre de 2010, el cual corre inserto del folio cuarenta y cinco (45) al folio sesenta y ocho (68), para demostrar que la obra del Centro Comercial Plaza IV Etapa, fue culminada en fecha 06 de noviembre del año 2010 y que el contrato de promesa de venta establecía un plazo de culminación de la obra de cuarenta y ocho (48) meses contados a partir de la firma del documento, lo que ocurrió el 24 de abril de 2009.
En relación a la presenta probanza, este Juzgador considera que, la publicación a que hace referencia la accionante en su promoción, no es de aquellas categorías o actos que la ley ordena publicar en periódicos, de tal manera que no puede ser promovida y valorada por este Juzgador conforme a lo dispuesto en el articulo 432 del Código de Procedimiento Civil. De tal manera que, la publicidad o promoción a que se refiere la accionante es un hecho que, si bien es cierto, fue reseñado en un periódico de la localidad no tiene las características de un hecho notorio comunicacional, que pueda utilizarse como prueba del hecho reseñado, es decir de la culminación del Centro Comercial Plaza en su IV etapa, que dicho sea de paso en esa noticia tampoco se señala la culminación de esa parte de la obra, razón por la cual se desecha y se le niega valor probatorio.
Promueve en copias fotostáticas, extracto de la obra “Contratos y Garantías Derecho Civil IV” del tratadista José Luis Aguilar Gorrondona, la cual por no tratarse de un medio probatorio, sino de la opinión científica de un jurista, la cual constituye doctrina; fuente indirecta esta que no resulta vinculante para este Juzgador, razón por la cual este Tribunal la desecha y le niega valor como medio probatorio.
Promueve prueba de experticia en el local FC-306, el cual es objeto de litigio, para dejar constancia del estado y circunstancias en que se encuentra el inmueble, así como la mensura del mismo, es decir demostrar que el mismo no tiene la cabida de once metros cuadrados (11mts2) como refleja el contrato.
Consta informe de experticia suscrito por todos los expertos designados de los folios setecientos cincuenta y tres (753) al setecientos cincuenta y nueve (759), en la cual los expertos además de señalar la ubicación y linderos del bien objeto del litigio, así como las características y condiciones en que este se encuentra, concluyeron, haciendo uso de métodos técnicos, que dicho inmueble por el norte tiene una extensión de 2,350 mts; Por el sur, una extensión de 2,360 mts; Por el este, una extensión de 3,850 mts; y por el oeste, una extensión de 3,855 m, resultando un área total de 9,09 mts2, que al serle descontado la medida de 0,12 mts2 correspondiente al sobresaliente de la columna, da un área total interna del local comercial signado con el numero FC-306 de 8,97 mts2 y una mensura externa de 11,21 mts2, prueba esta que el Tribunal valora a pesar de las observaciones realizadas por la parte accionante las cuales fueron explicadas o respondidas técnicamente por los expertos en fecha 14 de noviembre de 2012, la cual lleva a la convicción a este Juzgador sobre la mensura del inmueble objeto de litigio, la cual resultó ser menor a la indicada en el contrato, dando una diferencia en la cabida de 2.03 mts2, pero como la demandante reclamó en su reforma del libelo una diferencia de 1.54 mts2, esta sería la medida de la disminución de la cabida a que tendría derecho la accionante, y así se valora.
Promueve prueba de experticia contable para determinar el cálculo, si es aplicable o no, en base al cuestionado IPC en la construcción, que recaiga sobre los siguientes puntos:
1) Que el experto determine, si para la construcción es aplicable el calculo del I PC;
2) Que el experto determine, cual es el monto del IPC que generó en fecha 24 de abril de 2009 hasta el 26 de abril de 2010;
3) Que el experto determine, cual es el calculo que corresponde de acuerdo a la ultima taza del Banco Central de Venezuela, desde 24 de abril de 2009 hasta el 26 de abril de 2010;
4) Y que el experto determine, la indemnización monetaria de acuerdo al IPC del precio determinado de la cantidad de doscientos noventa y cinco mil bolívares (295.000,00 Bs.).
La parte accionante promueve esta prueba para demostrar que el cobro del Índice de Precios al Consumidor esta cuestionado.
Las resultas de tal experticia corren insertas del folio novecientos tres (903) al novecientos doce (912), en la cual los expertos determinaron un ajuste por inflación de la cantidad de doscientos noventa y tres mil dieciocho bolívares (Bs. 293.018,00) que es el precio de la venta desde abril de 2009 hasta septiembre de 2010. Ahora bien, observa este Juzgador que los expertos, si bien es cierto, consignaron con los informes las observaciones que realizaron las partes a los fines de la determinación del calculo; no es menos cierto que, no consideraron en su dictamen tales observaciones escritas, obligados como estaban conforme a lo previsto en el articulo 464 del Código de Procedimiento Civil, observaciones estas que influyen sobre el quantum de la misma, y al no haber sido tomadas en cuenta por los expertos, el Tribunal no le merece fe la misma y le niega valor probatorio.
Promovió la prueba de informes al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela en el departamento de Reclamos, Oficina de IPOSTEL de Valera, para que informara sobre una serie de hechos relativos a carta enviada con acuse de recibo 1103, así como al Departamento de Telegrafías sobre el telegrama TVA6597 de fecha 21 de septiembre de 2010; información esta que no fue suministrada al Tribunal por deficiencias de la plataforma del sistema de IPOSTEL, tal y como se hace saber en comunicación de fecha 17 de agosto de 2010, que corre inserta al folio seiscientos sesenta y tres (663) de este expediente.
Promovió prueba de informes a la entidad bancaria 100% Banco, ubicada en el Centro Comercial Plaza, Valera, estado Trujillo, para requerir copia fotostática certificada de los comprobantes de depósito de la cuenta corriente No. 01560009870000025510 perteneciente a la empresa PROINCASA S.A., para dejar constancia de una serie de hechos relacionados con dicha cuenta y muy especialmente para demostrar que la accionante hizo varios depósitos a esa cuenta corriente por un total de doscientos noventa y cinco mil bolívares (295.000,00 Bs.).
En relación a esta promoción, observa este Juzgador que, si bien es cierto, la entidad bancaria 100% Banco, mediante comunicación de fecha 14 de agosto de 2012, informó al Tribunal sobre los hechos requeridos y remitió copia certificada de los depósitos bancarios donde se demuestra que la referida cuenta corriente pertenece a la sociedad mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL S.A., y que la accionante realizó los depósitos por las cantidades que en ella se señalan; no es menos cierto que, con dicha prueba de informes se pretende demostrar un hecho no controvertido en el proceso, toda vez que fue admitido por la codemandada en la respectiva contestación a la demanda, es decir que admitieron que tales depósitos se referían al pago del precio objeto del litigio, siendo además que los referidos depósitos bancarios por constituir una categoría de documentos privados denominados “tarjas”, conforme a lo previsto en el articulo 1.383 del Código Civil, hacen fe de lo expresado en ellas, es decir de los depósitos efectuados, mientras los mismos no sean desvirtuados mediante otro medio de prueba.
Promovió prueba de informes a la Oficina de Registro Público de los municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque del estado Trujillo, para que informara en relación con la cedula de habitabilidad del Centro Comercial Plaza IV etapa, de los siguientes hechos:
1. Si en los cuadernos de comprobantes o libros de asiento registral existe original de la cédula de habitabilidad del Centro Comercial Plaza IV etapa;
2. En caso de existir tal documento, informe la fecha en que ha sido expedida la misma y por qué organismo;
3. En caso de existir dicho documento, remita a este Tribunal copia certificada del mismo.
La referida información consta en comunicación de fecha 17 de julio de 2012 al folio seiscientos doce (612), donde el ciudadano Registrador informa que la cédula de habitabilidad del Centro Comercial Plaza IV etapa no existe, y que solo reposa la cedula de habitabilidad de la ampliación del mencionado Centro Comercial emitida por la Alcadia de Valera el 10 de diciembre de 2009, bajo el No. 085.
Con esta prueba de informe se demuestra la no existencia en la referida oficina de registro de la cedula de habitabilidad, hecho este que una vez notificado a la accionante fijaba el nacimiento del lapso de cuarenta y cinco (45) días para el otorgamiento del documento de venta protocolizado, previo el cumplimiento del pago del precio.
Promovió prueba de informes al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) para que remitiera al Tribunal copia fotostática certificada de las declaraciones de impuesto al valor agregado de la firma personal LUZARDO VEGA, BELKIS “VISLUZ”, así como también de la declaración de impuesto al valor agregado forma I.V.A. 00030 de la referida firma personal; asimismo, de la declaración de impuesto al valor agregado forma I.V.A. 99030 del año 2010, 2011 y 2012.
Dichas resultas cursan del folio seiscientos noventa y nueve (699) al setecientos treinta y dos (732) del expediente, y que si bien es cierto, en el mismo se reflejan las ventas que ha generado dicha firma personal, las mismas no pueden ser valoradas como prueba del lucro cesante, en virtud de que las mismas se generaron en beneficio de la firma personal que reclama la indemnización, razón por la cual se desechan como prueba del daño lucro cesante supuestamente dejado de percibir por la accionante.
Promovió prueba de informes a la Oficina del Complejo Urbanístico Plaza, de los recibos de condominio del local comercial FC-306 ubicado en el Centro Comercial Plaza IV etapa, para que el Tribunal requiriera copia fotostática certificada de los recibos de condominio y montos a pagar desde el mes de noviembre del año de 2009 hasta junio de 2012, para demostrar que toda la deuda por este concepto debe pagarla la empresa PROCONFEGA S.A., quien tiene retenido arbitrariamente el local FC-306.
La referida información corre inserta del folio seiscientos veintiséis (626) al seiscientos cuarenta y seis (646) vuelto en la cual se señala que los recibos emitidos corresponde a partir del mes de noviembre de 2011 hasta el mes de junio de 2012, ya que para el año 2009 el Centro Comercial donde esta ubicado el local no había sido construido.
En relación a la referida prueba de informe sobre los gastos de condominio, el Tribunal considera que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, tales gastos deben ser sufragados por el propietario del inmueble, y serán a cargo de quien, según lo que se dictamine en este caso, resulte ser el propietario durante esos periodos, aunado a la circunstancia de que tales deudas de condominio no constituye un hecho controvertido en el presente procedimiento, razón por la cual se desecha.
Promovió prueba de exhibición de documentos, específicamente del documento que contiene el número de cuenta corriente 0154802801560009870000025510 perteneciente a la empresa PROINCASA S.A., y los números de cuenta del ciudadano FERNANDEZ GALAN el cual corre inserto al folio noventa y tres (93) del expediente, así como la exhibición de comprobantes de deposito de 100% Banco, insertos a los folios noventa y cinco (95), noventa y siete (97), noventa y ocho (98), noventa y nueve (99), cien (100), ciento uno (101) y ciento dos (102) del expediente.
En relación con esta prueba de exhibición, este juzgador observa que, no hay nada que valor, en virtud de que la misma se declaró inadmisible en auto de fecha 11 de julio de 2012.
Promovió inspección judicial en el Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Comunitaria de Valera, para dejar constancia, si existe cédula de habitabilidad del Centro Comercial Plaza IV etapa, y de existir, se entregue al Tribunal copia fotostática certificada de la misma.
La referida inspección judicial fue practicada por un Juzgado comisionado en 14 de agosto de 2013 y de lo evacuado a los particulares, especialmente al particular primero y segundo, se desprende que el notificado en su condición de Ingeniero Municipal manifestó que se había otorgado la habitabilidad del Centro Comercial Plaza IV etapa, específicamente la ampliación de ese Centro Comercial, ubicada en la avenida 06 con calles 25 y 26 del municipio Valera y que la misma esta signada con el No. 085 pero no se indicó la fecha de otorgamiento de dicha constancia de habitabilidad; sin embargo, este Tribunal adminiculando el resultado de dicha inspección con el resultado de la prueba de informes requerida al Registro Inmobiliario del municipio Valera, sobre la existencia de la cédula de habitabilidad del Centro Comercial Plaza IV etapa, en la que se manifestó al Tribunal que existía una con el No. 085 de fecha 10 de diciembre de 2009; concluye que se trata de la misma cédula de habitabilidad, de cuya notificación de obtención a la accionante, se comenzaría a computar los cuarenta y cinco (45) días para el otorgamiento del documento registrado de venta, según la cláusula segunda.
ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA CODEMANDADA PROCONFEGA S.A.
Promovió documento de corte de cuenta elaborado por PROCONFEGA S.A., firmado por el administrador de la empresa Lic. Jhony González, donde consta el incremento del precio del local No. FC-306, objeto de litigio, a partir de la firma del contrato de fecha 24 de abril de 2009, por un precio de doscientos noventa y tres mil dieciocho (293.018,00 Bs.) incrementándose dicho precio por la aplicación del Índice de Precios al Consumidor del Banco Central de Venezuela, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera de dicho contrato, siendo dicho incremento hasta la fecha de rescisión del contrato, es decir el mes de septiembre de 2010 la cantidad de setenta y seis mil setecientos sesenta y ocho bolívares con once céntimos (76.768,11 Bs.), según la tasa de inflación de Banco Central de Venezuela.
Este Juzgador antes de pronunciarse sobre la validez del corte de cuenta promovido y el cálculo que en él se refiere, sobre el incremento por inflación del valor de inmueble, resulta necesario, en primer lugar, pronunciarse sobre el contenido y alcance de la Resolución No. 110 del Ministerio de Obras Públicas, publicada en Gaceta Oficial No. 39.197 de fecha 10 de junio de 2009, en relación a la prohibición o no del ajuste por inflación en materia de venta de locales comerciales, es decir, si es aplicable al presente caso, o si solamente aplica en materia de viviendas, toda vez que la aplicación de tal Resolución fue hecha valer por la parte accionante, y negada la misma por la codemandada PROCONFEGA, S.A.
En este orden de ideas, observa este Juzgador que, la Resolución No. 110 del Ministerio de Obras Públicas y Viviendas publicada en Gaceta Oficial No. 39.197 de fecha 10 de junio de 2009, al referirse a su ámbito de aplicación en el artículo 1 establece lo siguiente:
“En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de viviendas por construirse, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Habitad, se prohíbe el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas adicionales de dinero, basados en la aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o de cualquier otro mecanismo de corrección monetaria o ajuste por inflación, por lo que a partir de la entrada en vigencia de la presente resolución. Queda sin efecto cualquier estipulación convenida o que se convenga en contravención de lo dispuesto en esta norma.
La prohibición establecida en el presente articulo tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y habitad.” (Resaltado del Tribunal)
De la interpretación de la anterior normativa se desprende, con meridiana claridad, que tal instrumento normativo solo prohíbe el incremento o ajuste por inflación cuando se trata de viviendas, y no aplica el mismo para la venta de inmuebles consistentes en locales comerciales construidos, en construcción o por construirse, el cual es el caso sub iudice; por lo que procede este Tribunal a verificar si en el presente asunto procedía el cobro del incremento del precio o ajuste por inflación conforme se previo en el contrato objeto del litigio y si tal incremento se encuentra ajustado a lo acordado por las partes en el contrato.
La cláusula tercera del contrato privado celebrado por las partes en fecha 24 de abril de 2009, en materia de incremento del precio o aumento de costos, señala lo siguiente:
“… De incumplir EL PROMITENTE COMPRADOR, con el plan de pagos aquí establecido, el precio del inmueble podrá ser modificado por LA PROMITENTE VENDEDORA. Cualquier aumento de obra o de costos, si los hubiere, y fueran debidamente justificados por LA PROMITENTE VENDEDORA, será cancelado por EL PROMITENTE COMPRADOR al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Queda expresamente convenido que los aumentos de costos serán determinados aplicando un índice inflacionario, entre los cuales tenemos: el índice que establezca el Banco Central de Venezuela, o los aumentos de costos de materiales de construcción y salariales, decretados por el EJECUTIVO NACIONAL, o los establecidos entre la Cámara de Construcción y sindicato, o intereses según la taza activa que esté cobrando el Banco con volumen de depósitos mas grande del país, cualquiera que fuere el mas alto. Estos aumentos serán calculados sobre el saldo de la deuda del precio convenido para el local al mes correspondiente a partir de la firma del presente contrato.-…”
Por otra parte, según el contenido de la cláusula primera del contrato objeto de litigio la promitente vendedora se obligó a lo siguiente:
“… Para la CULMINACION del Proyecto Urbanístico ya citado se estima un plazo aproximado de cuarenta y ocho (48) meses, contados a partir de la firma de este contrato. El referido plazo podrá varias por razones imprevistas que se presentaren durante el proceso de construcción. En este sentido, LA PROMITENTE VENDEDORA mantendrá informado a EL PROMITENTE COMPRADOR acerca de la evolución de la OBRA y de ser necesario, LA PROMITENTE VENDEDORA establecerá un nuevo plazo para la culminación de la misma.-…”
De la interpretación de las cláusulas contractuales antes citadas, y de las pruebas aportadas a los autos a los fines de determinar, si en el presente asunto resultaba procedente el cobro por ajuste de inflación reclamado por la codemandada PROCONFEGA S.A.; considera este Juzgador que es necesario precisar lo siguiente:
Ha quedado demostrado en autos, ya que ambas partes así lo han manifestado, que la codemandada PROCONFEGA S.A., cumplió con lo establecido en la cláusula primera del contrato en cuestión, en lo relacionado a la construcción de la ampliación del Centro Comercial y por ende del local comercial objeto de litigio, durante el plazo o lapso de cuarenta y ocho (48) meses contados a partir de la firma del contrato, es decir, del 24 de abril de 2009; lapso este que venció el 24 de abril de 2013; de tal manera que, no hubo mora en la codemandada en referencia en cuanto a la construcción del local comercial en el tiempo previamente acordado.
Sin embargo, en el contrato de marras, se estipuló en la cláusula segunda que el otorgamiento del documento protocolizado tendría lugar dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la obtención de la cedula de habitabilidad del inmueble, siempre y cuando la llamada PROMITENTE COMPRADORA hubiere pagado el precio total del inmueble, lo que ocurrió el 26 de abril de 2010, cuando la accionante canceló la cantidad de ciento treinta mil bolívares (130.000,00 Bs.) como saldo del precio estipulado en el contrato.
Ahora bien, no consta en autos que la demandante hubiere sido notificada por la codemandada PROCONFEGA S.A., con anterioridad al 21 de septiembre del 2010 sobre la obtención de la cédula de habitabilidad del Centro Comercial Plaza IV etapa, toda vez que tal notificación resultaba necesaria para que comenzaran a transcurrir los cuarenta y cinco (45) días a que se refiere la cláusula segunda para la protocolización del contrato de venta. En este sentido, considera este juzgador, que constituía una obligación contractual para la codemandada PROCONFEGA S.A., a los fines de establecer fecha cierta para que transcurrieran los referidos cuarenta y cinco días, notificar a la accionante de la obtención de la cédula de habitabilidad en referencia, y al no haberlo hecho y habiendo cumplido la demandante con el cronograma de pago establecido en el contrato con suma anterioridad, es decir, el 26 de abril de 2010, quien inclusive, canceló una cantidad mayor al precio acordado, resulta inconcebible e injusto que pueda considerarse a la accionante en estado de morosidad en relación con el pago del precio del contrato.
Ahora bien, quien si se encontraba en mora era la codemandada PROCONFEGA S.A., quien no había notificado a la demandante de la obtención de la cédula de habitabilidad para la protocolización del documento de venta.
Por otra parte, en relación al cobro por parte de la codemandada PROCONFEGA S.A. del ajuste por inflación en base al índice del precios al consumir arrojado por el Banco Central de Venezuela, por la cantidad de setenta y seis mil setecientos sesenta y ocho bolívares con once céntimos (76.768,11 Bs.) desde el mismo mes de abril de 2009, fecha en que se firmó el contrato de compra venta hasta el mes de septiembre de 2010, donde la codemandada en referencia rescindió unilateralmente e ilegalmente el contrato en cuestión, resulta a juicio de este Juzgador improcedente, en virtud de que, si bien es cierto, en el contrato, en la cláusula tercera las partes convinieron en la posibilidad del aumento de obra o de costos, resultaba necesario a los fines del cobro de los mismos, en primer lugar, que dichos costos se hubieren incrementado y en segundo lugar, que los mismos hubieran sido debidamente justificados por la codemandada PROCONFEGA S.A. a la demandante, a quien desde el mismo momento que firmó el contrato la demanda PROCONFEGA S.A., pretendió cobrarle el llamado ajuste por inflación, sin que la demandante hubiera incurrido en incumplimiento alguno, aunado a la circunstancia irregular de que fue notificada de tal ajuste por inflación en fecha 21 de septiembre de 2010, prácticamente cinco (05) meses después que la demandante hubiere pagado la totalidad del precio.
En consecuencia, a juicio de este juzgador el cobro del ajuste por inflación que pretende la demandada PROCONFEGA S.A., además de improcedente conforme a lo convenido por las partes, resulta injusto, toda vez que la codemandada PROCONFEGA S.A., no notificó a la demandante cuando obtuvo la cédula de habitabilidad del inmueble a los fines de proceder a la protocolización de la venta definitiva, sino que le pareció mejor dejar pasar el tiempo y comunicarle meses después, con la consecuente acumulación de la inflación, el evento de la obtención de la cédula de habitabilidad, bajo el apercibimiento de que en el término “abusivo” de veinte cuatro (24) horas procediera a demostrar haber pagado el precio y la cantidad de dinero por concepto de ajuste por inflación; razón por la cual no resultaba exigible tal ajuste en referencia.
Promovió la Resolución No. 110 del Ministerio de Obras Públicas y Viviendas publicada en Gaceta Oficial No. 39.197 de fecha 10 de junio de 2009, la cual si bien es cierto, no constituye un medio probatorio, sino una norma de derecho interno, este Juzgador ya se pronunció sobre su aplicabilidad en el presente asunto.
Promovió el contrato privado celebrado entre la accionante y la codemandada PROCONFEGA S.A., el 24 de abril de 2009, el cual ya ha sido suficientemente analizado por este Juzgador.
Promovió copia de telegrama enviado por el abogado de PROCONFEGA S.A., a la demandante, de fecha 15 de septiembre de 2010, y recibido por ella el 21 de septiembre del mismo año; documental esta que ya fue analizada por este Juzgador.
Promovió plano de planta del área del local F-306 y sus linderos ubicados en el Centro Comercial Plaza IV etapa, elaborado por el Arquitecto Gilberto Cañizales, quien señala la promovente ser Contralor Técnico de la empresa PROCONFEGA S.A.; es decir que dicha prueba fue elaborada por la propia codemandada PROCONFEGA S.A., y en tal razón viola el principio de alteridad de la prueba, ya que la promovente pretende hacer valer frente a la accionante una prueba creada por ella misma, por lo que se desecha.
Promovió documento privado referente a las normas a cumplir por todos los locatarios que van a realizar trabajos en la ampliación del complejo urbanístico plaza en los locales, con el objeto de demostrar las normas a seguir por los locatarios durante diez (10) años en el Centro Comercial Plaza.
Las referidas normas corren inserta a los folios cuatrocientos sesenta y dos (462) y cuatrocientos sesenta y tres (463) en un formato sin autoría alguna, ya que no presenta la firma de quien supuestamente las emitió u aprobó por lo cual constituye un documento apócrifo, sin valor probatorio alguno, aunado al hecho de que su impertinencia resulta manifiesta, al no referirse tales normas a los hechos controvertidos en el presente juicio.
Promueve documento público de condominio y el respectivo Reglamento del Complejo Urbanístico Plaza IV, registrado en el Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 24 de agosto de 2010, bajo el No. 3 folio 9 del tomo 19 protocolo de trascripción del año 2010, con el objeto de demostrar la construcción del Complejo, ubicación, linderos, titularidad, valores, entre otros.
Esta documental que fue marcada con la letra “G” corre inserta del folio cuatrocientos sesenta y cuatro (464) al cuatrocientos setenta y nueve (479), contentiva del documento de condominio del Complejo Urbanístico Plaza IV, en donde se señala que el local F-306 tiene un área de once metros cuadrados (11 mts2) que es el área que señala el documento contentivo del contrato privado firmado por las partes el 24 de abril del 2009.
Resulta importante resaltar, a juicio de este Juzgador, que dentro de los documentos anexos al documento de condominio del Complejo Urbanístico Plaza IV, se encuentra al folio 467, inserta la tan discutida cédula de habitabilidad de dicho complejo, para cuya determinación de su existencia las partes promovieron una gran cantidad de pruebas. Ahora bien, es la misma codemanda PROCONFEGA S.A., quien trae a juicio la certeza de la obtención de la cédula de habitabilidad en cuestión, de la cual se sabia su existencia y su identificación con el No. 085, pero no su fecha de emisión, la cual data del 10 de diciembre del año 2009, lo que implica que la codemanda PROCONFEGA S.A., para la fecha que notificó a la demandante la obtención de la cédula de habitabilidad, es decir, para el 21 de septiembre del 2010, ya había transcurrido mas de nueve (09) meses de haber obtenido la misma, lo que a juicio de este Juzgador, implica mala fe contractual y un marcado interés en la codemandada PROCONFEGA S.A., de incrementar injustamente el precio del inmueble en perjuicio de la parte demandante.
Promueve acta constitutiva estatutaria de la empresa PROCONFEGA S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 27 de agosto de 1997, bajo el No. 242; Libro Primero, Tomo 3-A, Tercer Trimestre del año 1997, para demostrar la denominación, domicilio, capital y administración de la empresa PROCONFEGA S.A.; hechos estos que no son controvertidos, razón por la cual se desecha dicha prueba por impertinente.
Promueve cheque a la orden de PROINCASA por la cantidad de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.), No. 90-41-83265, de la cuenta 0151 0140 73 4514027491 del Banco Fondo Común, agencia Valera Plaza, de fecha 07 de diciembre de 2009, emitido por Belkis Luzardo, el cual supuestamente fue devuelto, y fue promovido con el objeto de demostrar que la demandante ha girado cheques a PROINCASA y han sido devueltos y cargados a la cuenta del girado.
Esta documental el Tribunal la desecha por considerar que la misma resulta impertinente, ya que no constituye un hecho controvertido en este procedimiento el comportamiento de la demandante en la emisión de cierta categoría de actos de comercio (instrumentos cambiarios).
Promovió experticia sobre el local No. FC-306 objeto del litigio, para determinar tanto como la mensura y los linderos del local, así como también el incremento del precio a partir de la firma del mismo hasta la fecha de rescisión del contrato. Sobre estas pruebas de experticia este Juzgador ya se pronuncio al analizar las pruebas aportadas por la parte demandante.
Por ultimo, promovió las testimoniales de los ciudadanos GILBERTO CAÑIZALEZ, DAYESKY VALERO, LUIS DI TORO, CARLOS MARCHETTI, DANIEL MEJIA y LUZ MORALES con cedulas de identidad Nos. 2.689.366, 14.928.962, 9.173.980, 4.061.532, 16.266.274 y 15.827.512, respectivamente.
En relación a las testimoniales evacuadas por el ciudadano GILBERTO CAÑIZALEZ y LUIS FELIPE DI TORO, este Tribunal considera que las preguntas que le realizaron versan sobre la existencia de un conjunto de normas para la realización de trabajos en los locales comerciales del Centro Urbanístico Plaza IV, y de una comisión técnica para aprobar tales remodelaciones; los cuales constituyen hechos no controvertidos en este procedimiento, que no están en discusión, razón por la cual desecha tales declaraciones por ser impertinentes, conforme a lo previsto en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a las declaraciones de los ciudadanos DAYESKY VALERO y DANIEL MEJIA, quienes fueron preguntados sobre la existencia del contrato de venta objeto de litigio y si el mismo fue rescindido por la empresa PROCONFEGA S.A., porque la ciudadana BELKIS LUZARDO no pago el precio total del inmueble, ni el ajuste por inflación, y respondieron afirmativamente; considera este Juzgador que, tales hechos no son controvertidos en el presente juicio, ya que las codemandadas de autos al dar contestación de la demanda admitieron tanto la existencia del contrato en referencia, como la rescisión del mismo por parte de la empresa PROCONFEGA S.A., razón por la cual resultan impertinente tales declaraciones y por ende se desestiman de conformidad con lo previsto en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS APORTADAS POR LA CODEMANDADA PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL S.A.
Promovió el contrato celebrado entre la demandante y la empresa PROCONFEGA S.A., en fecha 24 de abril de 2009, documental privada esta que este juzgador ya analizó suficientemente y producto de dicha valoración determinó la falta de cualidad de la codemandada PROINCASA O PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL S.A., para sostener el presente juicio como demandada, tal como se estableció en punto previo en este fallo.
Por ultimo, promovió el documento constitutivo estatutario de la empresa PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL S.A., inscrito en el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 29 de abril de 1997, bajo el No. 184, del Libro Primero, Tomo 2-A, Trimestre, con el cual solo se demuestra la existencia de dicha persona jurídica; hecho este que no es controvertido en el presente procedimiento, razón por la cual se desecha tal documental.
Analizadas como han sido las pruebas traídas a los autos, procede este Juzgador a pronunciarse sobre la defensa de fondo opuesta por la codemandada PROCONFEGA S.A., en contra de la pretensión de la demandante como lo es la exceptio non adimpleti contractus prevista en el articulo 1.168 del Código Civil.
Observa el Tribunal que, si bien es cierto, la codemandada PROCONFEGA S.A., de la redacción de su contestación se puede concluir que opuso la referida excepción; no es menos cierto, que dado que reconoce el cumplimiento parcial de la obligación por parte de la demandante, debe entenderse que opuso la exceptio non rite adimpleti contractus, la cual opera cuando el demandado reconoce un cumplimiento incompleto o defectuoso de la obligación, caso en el cual el demandante excepcionado pretenderá que ha cumplido satisfactoriamente su obligación, correspondiéndole inevitablemente al demandado excepcionante, demostrar que el cumplimiento fue parcial, defectuoso o insuficiente.
En el caso sub iudice, del análisis del material probatorio cursante en autos, quedó demostrado que la parte actora en su condición de compradora del inmueble objeto de litigio cumplió con todas las obligaciones prometidas por ella frente a la empresa PROCONFEGA S.A., en el contrato privado llamado de promesa de venta de fecha 24 de abril de 2009, muy especialmente el cronograma de pagos del precio estipulado en el contrato, siendo que, por el contrario, la codemandada PROCONFEGA S.A., incumplió con su obligación de notificar a la demandante la obtención de la cedula de habitabilidad obtenida en fecha 10 de diciembre de 2009, a los fines de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta, quien con cuyo retardo culposo pretendió el cobro de cantidades de dinero a la demandante por un supuesto aumento de costos que no fue notificado previamente, ni justificado frente a la accionante, como bien se desprende de la intención de las partes del contrato en cuestión; concluyendo este Juzgador que, quien incurrió en un incumplimiento contractual fue la codemandada PROCONFEGA S.A., razón por la cual la excepción non adimpleti contractus resulta IMPROCEDENTE, y en consecuencia debe ordenarse la conclusión del contrato en cuestión por parte de la codemandada PROCONFEGA, S.A.
Por otra parte, la demandante en el petitorio de su reforma de la demanda, además de pretender que se declare con lugar su pretensión de cumplimiento de contrato, ordenándosele a PROCONFEGA, S.A. que proceda en un tiempo razonable a otorgar el documento protocolizado de venta; pretensión esta que a juicio de este Juzgador resulta procedente y debe ser declarado con lugar en la parte dispositiva del fallo; adiciona una pretensión de indemnización de daños y perjuicios, pago de diferencia de la cabida del inmueble y condenatoria a la codemandada del pago de las cuotas de condominio, correspondiente desde la fecha de adquisición del inmueble y durante el tiempo en que el inmueble estuvo en poder de la demandada; pretensiones estas sobre las cuales pasa este Juzgador ahora a pronunciarse.
La parte actora pretende en su demanda que desde la fecha en que adquirió el inmueble objeto de litigio hasta la definitiva de la decisión, sea condenada la empresa PROCONFEGA S.A. al pago de las cuotas de condominio que corresponden al local FC-306, según ella, por ser esa empresa la que ha tenido retenido arbitrariamente el referido local.
A este respecto, es importante tener en cuenta a quien corresponde el pago o contribución de los gastos comunes en el actual régimen de propiedad horizontal, y en este sentido, el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:
“Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios.
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.”
De la anterior norma se desprende claramente que la obligación de pagar los gastos comunes constituyen una obligación propter rem, por lo que esta a cargo de los propietarios del inmueble vendido bajo régimen de propiedad horizontal. En este sentido, dichos gastos de condominios deben ser pagados por quien resulte ser el propietario del inmueble durante el periodo que fueron originados.
En el caso sub iudice, al haberse establecido en este fallo que el contrato privado suscrito por las partes en fecha 24 de abril de 2009 por su naturaleza constituía una compra venta definitiva, es entonces a partir de esa fecha en que la demandante adquirió la propiedad del local comercial objeto de litigio, razón por la cual es ella la que debe pagar los gastos comunes en referencia y no la empresa PROCONFEGA S.A., razón por la cual dicha pretensión resulta IMPROCEDENTE.
En relación con la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por el tiempo en que estuvo cerrada la tienda, sin especificar la demandante en su libelo de que tipo de tienda se trataba; cuando la constituyó ante el Registro Mercantil; cuanto personal contrató y pagó, etcétera; así como también por haber invertido tiempo y dinero al haber asumido una conducta de oferta engañosa la parte demandada al haberla interesado en la compra venta del inmueble, por haber erogado una serie de gastos en la revisión de documentos de propiedad del demandado para evidenciar lo alegado y probado en autos, por haberle causado daños y perjuicios, así como daños morales al cerrar arbitrariamente el local delante de otros locatarios, alegando que no estaba en mora y que no cumplía con el contrato; este Juzgador pasa de seguida a realizar las siguientes consideraciones:
Considera este Juzgador que la demandante pretende la indemnización de un daño y perjuicio que cataloga como de lucro cesante, cuando pretende la indemnización por el tiempo en que estuvo cerrada la tienda y no haber podido realizar actividad económica en ella; supuestos daños estos que no pueden ser catalogados como lucro cesantes, ya que estos tratan de ganancias frustradas, cuando esas ganancias eran ciertas y acreditables, en cambio, a juicio de este juzgador, la accionante simplemente reclama una “expectativa de ganancias futuras” que se ve frustrada por el no funcionamiento o por la no realización de una actividad económica en el local objeto de litigio, lo que no deja de ser una incertidumbre que la doctrina ha catalogado mas bien como “la perdida del chance” la cual se confunde con el daño moral.
En efecto la doctrina y jurisprudencia francesa para explicar el tema de la perdida del chance o de la oportunidad, utilizaba el ejemplo típico del caballo de carrera que por su demora en el traslado imputado al transportista no llega a tiempo de participar en una competición con importantes premios. En este caso, no puede considerarse como daño a resarcir, ni siquiera como lucro cesante, los premios que el caballo ha dejado de ganar, ya que no era una ganancia cierta, en ese caso solo hay la perdida de la oportunidad de la posibilidad de participar en la carrera y de la oportunidad de ganarla.
En el caso sub iudice la accionante pretende se le indemnice unos supuestos daños ocurridos por haber estado la tienda cerrada, por la contratación del personal, por la adquisición de la mercancía que seria destinada para el local objeto del litigio, pero no señala en su libelo el tipo de tienda a colocar; si tal actividad económica la iba a realizar a través de una persona jurídica; si la constituyó a tal fin; la cantidad en tipo y valor de mercancía adquirida; si la misma se deterioró; cantidad y erogaciones en personal, en fin, la parte demandante no demostró tales daños, simplemente tenia la expectativa de colocar una tienda en el inmueble objeto de litigio, pero no tenia una ganancia cierta que pudiera ser reclamada y demostrada en este procedimiento.
Ahora bien, la demandante en el lapso probatorio pretende demostrar, mediante la promoción de pruebas de informes, al Servicio Nacional Integrado Aduanera y Tributaria sobre la declaración de impuesto al valor agregado (IVA) de diferentes años de la firma personal LUZARDO VEGAS BELKIS “VISLUZ” para evidenciar que esas ventas que realizó la referida firma personal serian las ventas que generaría el local FC-306, el cual estaba destinado a la perfumería, pretendiendo que la totalidad de esas ventas se tomen como el lucro cesante que debe pagar la empresa PROCONFEGA S.A.; pretensión esta que a juicio de este Juzgador resulta improcedente acordarla, en virtud de que no se trata de un lucro cesante, como ya se señaló, sino la simple perdida de la oportunidad de colocar a funcionar en el local comercial una tienda de perfumería, y en segundo lugar, porque el supuesto daño causado no se produjo, y hablamos de supuesto daño, porque la demandante con la información sobre la declaración de impuesto al valor agregado (IVA) de su firma personal demostró que había tenido ganancias por el desarrollo de esa actividad durante esos años, razones por la cuales se concluye que obtuvo lucro, en consecuencia debe ser declarada sin lugar la pretendida indemnización de daños y perjuicios materiales, así como los daños morales, toda vez que la demandante no demostró la ocurrencia de los hechos señalados en su libelo como supuestos de daño moral.
En relación a la pretensión de la parte actora que el inmueble objeto de litigio, esto es, el local FC-306 le sea entregado con los once metros cuadrados (11 mts2) a que se refiere el contrato de venta, de lo contrario le sea devuelto el dinero de manera inmediata con intereses por la diferencias de los metros de cabida, es decir, que de los 9,46 mts.2, que supuestamente mide el inmueble, la diferencia de 1,54 mts.2, sea consignada por la empresa demandada en el Tribunal, a razón de veintiséis mil seiscientos treinta y ocho bolívares sin céntimos (26.638,00 Bs.) por cada metro cuadrado, lo que da un total de cuarenta y un mil veintidós bolívares con cincuenta y dos céntimos (41.022,52 Bs.) más los intereses y la corrección monetaria de dicha cantidad; este Juzgador considera lo siguiente:
En materia de venta de bienes inmuebles, el vendedor esta obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo cuando las normas especiales que regulan la situación surgida, cuando la cabida prometida difiere de la cabida, en tal caso estamos en presencia de “garantía de la cabida”.
En el caso de marras, ha quedado demostrado de las pruebas evacuadas, específicamente de la inspección judicial y la experticia, que el local comercial objeto de litigio cuenta con dos medidas, es decir una interna de 8,97 mts2 y una externa de 11,21 mts2. Tal circunstancia hace dudar a este juzgador, si efectivamente la vendedora cumplió o no con su obligación de entregar la cosa con la medida expresada en el contrato, máxime cuando en el mismo se señala que el local comercial tiene una medida aproximada de once metros cuadrados (11mts2), y no se especifica si dicha medida hace referencia a la parte interna o externa del local comercial.
En este sentido el artículo 1497 establece lo siguiente:
“En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido, seguida por la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veinteava parte en mas o en menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario”.
Aplicada al caso de autos la regla prevista en el artículo antes trascrito, a los fines de determinar, si en el presente caso la diferencia de expresión en la medida da lugar a alguna disminución del precio a favor de la compradora por menor medida, tendríamos que establecer, si la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato es de una venteava parte en mas o en menos, habida consideración al valor total del inmueble. Así las cosas tenemos:
La medida prometida por la vendedora fue once metros cuadrados (11 mts2); que el precio total del inmueble fue la cantidad de doscientos noventa y tres mil dieciocho bolívares sin céntimos (293.018,00 Bs.), según lo que dispone el articulo supra transcrito de la norma sustantiva civil; como quiera que, a los fines de determinar y asimismo conocer cual es la venteava parte de once metros cuadrados (11 mts2), se hizo necesario dividir el metraje prometido por la vendedora entre veinte (20), obteniendo que la venteava parte de once metros cuadrados (11 mts2) es (0,55 mts2), posterior a ello, se percata este Juzgador que aunque la medida real interna arrojada por el experto es (8,97 mts2) y existe un margen de (2.03 mts2) entre la prometida y la real, debemos atenernos al hecho cierto de que la parte accionante señaló en su demanda que la diferencia en metraje era de un metro con cincuenta y cuatro metros cuadrados (1,54 mts2); medida esta que toma e cuenta este Juzgador para no incurrir en ultrapetia, a los fines de determinar si existe disminución o exceso de metraje en el caso sometido a juzgamiento, es por lo cual, que conociendo que la venteava parte de la mensura prometida por la vendedora es de 0,55 mts2, se procedió a dividir la diferencia en metraje o sea (1.54 mts2) entre la venteava parte de los metros prometidos (0,55 mts2), lo cual arrojó que existían dos veinteavas partes con ochenta (2,80 mts2) de diferencia entre el metraje prometido por la vendedora y la mensura real interna, con lo que se evidencia el supuesto invocado por la parte actora de la diferencia de metros.
Sin embargo, considera este Juzgador, que conforme a lo previsto en el articulo 1.500 del Código Civil el ejercicio de las acciones, tanto por el aumento del precio que corresponde al vendedor, como por la disminución del precio o la resolución del contrato que corresponde al comprador están sujetas a un lapso de caducidad de un (01) año contados a partir del día de la celebración del contrato, so pena de la perdida de los derechos respectivos.
En el caso sub iudice, se observa que el contrato objeto de la pretensión de disminución del precio por la cabida, fue celebrado en fecha 24 de abril de 2009, es decir, que las partes contratantes tenían hasta el 24 de abril del 2010, oportunidad para ejercer las acciones previstas en el articulo 1.497 del Código Civil, y no habiendo la parte demandante ejercido dicha acción dentro de ese lapso, y siendo la figura de la caducidad de eminente orden publico, que puede ser advertida por el órgano jurisdiccional, aun de oficio, considera este Juzgador que, la referida pretensión ha CADUCADO, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE la misma.
En relación a lo pretendido por la demandante en la reforma de la demanda de que la empresa PROCONFEGA S.A. y PROINCASA S.A. cancelen los gastos a que se refiere la cláusula sexta del contrato referido a la adquisición del local, tales como honorarios profesionales del abogado redactor, comisión bancaria, gastos de registro, liberación de hipotecas y otros que fueren exigidos en el documento de compra venta, así como los gastos señalados en la cláusula novena, referidos a la administración del Centro Comercial; asimismo, los gastos estipulados en la cláusula décima; este Juzgador considera lo siguiente: En relación a la empresa PROINCASA S.A., la misma no puede ser condenada a pagar gasto alguno en virtud de haberse declarado su falta de cualidad para sostener el presente procedimiento. Así se decide.
Ahora bien, en relación a los gastos referidos en las cláusulas sexta del contrato, tal pretensión resulta IMPROCEDENTE, en primer lugar, porque el contrato en su cláusula sexta prevé tales gastos por cuenta del comprador; obligación contractual esta sustentada en el articulo 1.491 del Código Civil, que establece a cargo del comprador pagar los gastos de la escritura y los accesorios de la venta, entre los que se incluye gastos de honorarios de abogados y de registro del documento.
Por otra parte, la pretensión de la demandante de que se condene a la empresa PROCONFEGA S.A., a pagar los gastos de administración del Centro Comercial, establecido en el documento de condominio y el porcentaje para el fondo de administración de condominio, tal pretensión resulta IMPROCEDENTE, no solo por esta prevista en el contrato en la cláusula novena, sino también como ya lo dejo establecido este Juzgador, el pago de los gastos comunes corresponden a quien funja como propietario del inmueble.
Por ultimo, pretende la demandante que se condene a la empresa PROCONFEGA S.A., a cancelar lo estipulado en la cláusula décima del contrato; pretensión que resulta IMPROCEDENTE, ya que en la misma solo se prevé el pago de una multa a la compradora y no a la vendedora hasta el uno por ciento (01%) del valor del inmueble por cada día de retraso en abrir sus puertas.
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, considera este Juzgador que la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar en la parte dispositiva de este fallo, solo en lo que respecta a la pretensión de cumplimiento de contrato, en el sentido de que la codemandada PROCONFEGA S.A., otorgue a la demandante el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Inmobiliaria competente en el plazo que fijará este Juzgador, o en su defecto, se tendrá el presente fallo como el documento definitivo de venta y se ordenará su protocolización; así como en lo que respecta a la tradición o entrega que del inmueble debe hacer la codemandada PROCONFEGA S.A., a la demandante de autos. Así se decide.
D I S P O S I T I V A
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, con sede en Trujillo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad de la codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL S.A., identificada en autos para sostener como demandada el presente procedimiento.
SEGUNDO: NULA LA RESCISION UNILATERAL realizada por la empresa mercantil PROCONFEGA S.A., del contrato privado celebrado por las partes en fecha 24 de abril de 2009. En consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato privado, suscrito en fecha 24 abril de 2009 entre la ciudadana BELKIS LUZARDO VEGA y la empresa mercantil PROCONFEGA S.A., identificadas en autos, contentivo de la negociación de compra venta definitiva de un inmueble consistente en un local comercial signado con el numero FC-306, ubicado en el nivel feria-comercio del Centro Comercial Plaza IV etapa, ubicado entre las avenidas 5 y 6, con calle 25 y 26 de la ciudad de Valera del estado Trujillo.
TERCERO: Se condena a la codemandada empresa mercantil PROCONFEGA S.A., identificada en autos, a cumplir el contrato identificado en el dispositivo procedente, en el sentido de que proceda a otorgarle a la demandante el documento protocolizado de venta del inmueble en cuestión, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente en el plazo de treinta (30) días contados a partir de que quede definitivamente firme el presente fallo, y en su defecto, se tendrá la presente sentencia como prueba de la transferencia de la propiedad a la demandante, y se ordenará su protocolización; quien demostró en este procedimiento haber cumplido con el pago total del precio, de conformidad con lo establecido en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena a la empresa mercantil PROCONFEGA S.A., hacer entrega inmediata a la demandante del inmueble objeto de la negociación cuyo cumplimiento se declaró procedente, con la respectiva fachada de vidrios de seguridad y en ocho líneas.
QUINTO: Se declara improcedente la pretensión de pago por la demandada PROCONFEGA S.A., por disminución del precio en razón de la menor cabida, por haber operado la CADUCIDAD de la acción.
SEXTO: IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización de daños materiales lucro cesante y morales reclamados por la demandante.
SEPTIMO: IMPROCEDENTE la pretensión de pagos de gastos a que se refiere las cláusulas sextas, novena y décima del contrato cuyo cumplimiento se ordena.
OCTAVO: IMPROCEDENTE la condenatoria de pago a la codemanda PROCONFEGA, S.A., de los gastos comunes originados por el inmueble objeto de litigio.
NOVENO: No hay condenatoria en costas a la empresa mercantil PROCONFEGA S.A. por no haber resultado totalmente vencida, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
DECIMO: En virtud de haberse declarado la falta de cualidad de la codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARVAJAL S.A., y en consecuencia improcedente la demanda en su contra, se condena en costas a la demandante por haber resultado totalmente vencida en relación con la referida codemandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre de dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Titular,

MSc. Adolfo José Gimeno Paredes.
La Secretaria Titular,

Abg. Diana Carolina Isea de Noda.
En la misma fecha anterior y previo el anuncio de Ley dado por el alguacil del tribunal, y siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
La Secretaria Titular,

Abg. Diana Carolina Isea de Noda.