TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA

ASUNTO Nº KP02-V-2013-003423

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: MARLENE CHIQUINQUIRA CORDERO PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.301.558 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: AURA MARINA SUAREZ GUEDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.468.819 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUÍS MOGOLLON CASTILLO, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 83.515.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL (LOCAL COMERCIAL)

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

INICIO

Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado en fecha 04-11-2013, por la ciudadana: MARLENE CHIQUINQUIRA CORDERO PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.301.558 y de este domicilio, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio ALBERTO AUGUSTO VARGAS SINGER, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 70.352, en contra de la ciudadana: AURA MARINA SUAREZ GUEDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.468.819, de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, conforme a los artículos 33 y 38 literal “d” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 23 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 17 de la declaración .

SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR

Alegó la parte accionante, después de anteponer criterios jurisprudenciales sobre los contratos de arrendamiento, señaló sobre el cuerpo de esta pretensión, en su carácter de propietaria del inmueble objeto de esta demanda, constituida por un local comercial en el edificio Urdaneta de la avenida Rómulo gallegos (calle 42) y carrera 27, Nº 26-79, según consta del documento público autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 24 de abril de 1999, bajo el Nº 75, Tomo 48, del Libro de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, el cual anexaron marcado con la letra “A”, que en fecha 04 de noviembre de 1999, a través de un instrumento privado, convino con el ciudadano Luis Orlando Quintero Vásquez, titular de la cédula de identidad N° V- 2.380.052, el arrendamiento del antes mencionado inmueble, pero, con “opción a compra“, según se desprende de la Cláusula primera, donde se estableció un canon de arrendamiento de setenta mil bolívares mensuales (cláusula segunda); luego en la cláusula tercera se expuso: “La duración de este contrato será de seis (06) meses contados a partir del 01/11/2009, pudiendo prorrogarse hasta que concrete la opción a compra y se firmen todos los documentos en el Registro Subalterno del Municipio Iribarren del Estado Lara, anexaron fotocopia marcada con la letra “B”. Alegando, que el hecho es que la “opción a compra”, no se materializó, toda vez que, en fecha 27 de abril de 2002, el ciudadano Luis Orlando Quintero Vásquez, falleció, sin haberse formado registralmente en documento público y autenticado el convenimiento suscrito, donde se debió dejar en claro las condiciones que jurídicamente confieren existencia y validez a la convención, y por el contrario, ocurre que asume la ocupación del inmueble la ciudadana Aura Marina Suarez Guedez, anteriormente identificada, en su condición de cónyuge, y en lo que respecta al canon de arrendamiento, en fecha 05 de agosto de 2002, solicitó mediante un escrito la consignación del mismo ante un Tribunal de Municipio, el cual fue recibido por el Juzgado Tercero de Municipio de esta jurisdicción, y quedó registrado bajo el expediente N° KP02-S-2002-002146, anexaron fotocopia marcada con la letra “C”. Indicando, que en fecha 08 de mayo de 2013, a solicitud de la parte actora de esta demanda, la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, en cumplimiento con lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante resolución N° 007-2013-1, fijo aumento en el canon de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO CON 45 CÉNTIMOS (Bs. 2.194,45). Asimismo, alegó que en fecha 04 de mayo del 2005, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Lara, le dio entrada a una demanda de desalojo interpuesta por su persona, conforme al artículo 34 literal b del decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es declarada sin lugar, según consta en el expediente Nº KP02-V-2005-994. Que la prórroga legal comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho, en fecha 01 de noviembre de 2010, de conformidad con el artículo 38 literal “d” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Peticionando de seguidas a este Tribunal, en virtud de los precedentes señalamientos de hecho y de derecho, en aras de la justicia: 1.- El Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la Prórroga Legal conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 38 literal “d”, en concordancia con el artículo 33 del citado Decreto-Ley, contra la actual arrendataria ciudadana Aura Marina Suarez Guedez, titular de la cédula de identidad N° V- 7.468.819, del inmueble de su propiedad constituido por un local comercial en el edificio Urdaneta ubicado en la avenida Rómulo Gallegos (calle 42) con la carrera 27 y la avenida Venezuela N° 26-79. 2.- Que este Juzgado subsidiariamente acuerde el secuestro del inmueble arrendado objeto de esta litis por cumplimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, toda vez que están llenos los extremos de la norma prevista en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencido la misma, la arrendadora puede exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de la entrega del inmueble.

RESEÑA DE AUTOS

Riela a los folios 4 al 8 de autos los documentos fundamentales de la presente acción.

Riela a los folios 5 al 11, Sentencia Interlocutoria con fuerza definitiva, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 08-11-2013, mediante la cual declaró INADMISIBLE la presente acción.-

Al folio 12 riela recurso de apelación, presentado por la parte actora.-

En fecha: 18-11-2013, se oyó la apelación interpuesta por la parte actora en ambos efectos, ordenando la remisión del presente expediente al Juzgado Superior competente, correspondiéndole el presente asunto al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, quien le dio entrada mediante auto de fecha: 02-12-2013.-

Al folios 17 al 20, riela escrito de Informes presentado por la parte actora, los cuales fueron debidamente agregados en autos, en fecha: 12-12-2013.-
Al folio 21, riela auto estampado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara.

Al folio 22, riela auto estampado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara.

Riela a los folios 23 al 28, Sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en fecha: 12-02-2014.-

En fecha: 24-02-2014, firme como quedó la sentencia dictada por la Alzada, se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara.-

En fecha: 06-03-2014, la Jueza Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa, de conformidad con lo establecido en el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha: 12-03-2014, transcurrido como ha sido el lapso legal, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, ordenó la remisión del expediente al ente Distribuidor, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la presente causa, siendo recibida en este Despacho Judicial, en fecha: 21-03-2014.-

Al folio 34, riela auto de admisión de la presente demanda.

Al folio 35, riela diligencia de la parte actora, quien se dio por notificada, consignó compulsa y emolumentos al alguacil de este Juzgado, a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada, la cual fue acordado mediante auto de fecha: 15-04-2014.-

En fecha: 05-05-2014, el alguacil de este Tribunal dejó constancia de la entrega de los emolumentos respectivos por parte del actor.

En fecha: 27-05-2014, el alguacil de este Tribunal dejó constancia que se trasladó a citar a la parte demandada y la misma se negó a firmar el recibo correspondiente a su citación.

A los folios 41 al 67, riela las resultas de la inhibición planteada por la Jueza Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual fue declarada CON LUGAR.-

En fecha: 10-06-2014, la parte actora diligenció solicitando la citación de la parte demandada, conforme lo prevé el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha: 10-06-2014, compareció el Abogado LUÍS MOGOLLON CASTILLO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 83.515, y debidamente facultado mediante poder que anexo a su diligencia, se dio por citado en nombre de la parte demandada.

A los folios 75 al 78, riela escrito de contestación a la demanda, presentada por la Representación de la parte accionada, con anexos que corren insertos en autos a los folios 79 al 97.-

En fecha: 08-07-2014, el Tribunal estampó auto, advirtiéndole a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia.

En fecha: 18-07-2014, el Tribunal estampó auto difiriendo la presente decisión.-

Y estando dentro de la oportunidad fijada para emitir el fallo correspondiente, esta Juzgadora procede hacerlo, en los siguientes términos:

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Observó esta Sentenciadora que en fecha 12-06-2014, compareció ante este Tribunal, el ciudadano LUÍS MOGOLLON CASTILLO, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 83.515, actuando con el carácter de Co-apoderado judicial de la ciudadana AURA MARINA SUAREZ GUEDEZ, parte demandada en el presente asunto y dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Como punto previo, opuso las cuestiones previstas en los numerales 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que es cierto que la ciudadana MARLENE CHIQUINQUIRA CORDERO PRIETO y su mandante, mantienen una relación contractual especialísima y no estrictamente arrendataria, por cuanto como ella misma bien señala en su escrito libelar, en fecha 01-11-1999, el difunto concubino de su mandante, ciudadano LUIS ORLANDO QUINTERO VASQUEZ, ya identificado en el libelo de la demanda, suscribió un contrato privado conjuntamente con la aquí demandante, en el cual la referida ciudadana se obligó a vender y su difunto concubino a comprar un inmueble constituido por un local comercial que forma parte del denominado Edificio Urdaneta, ubicado en el cruce de la Avenida Rómulo Gallegos (calles 42) y carrera 27, signado con el N° 26-79, de esta ciudad de Barquisimeto, lo cual se hizo constar en el referido contrato privado que la parte demandante ha consignado en el presente expediente y cuyo merito reproduce en este acto. En ese contrato las partes se obligaron mediante sus clausulas, y mientras se llevaba a cabo la suscripción definitiva del documento de venta por ante el Registro Subalterno correspondiente y para garantizar la posesión pacifica que el de cujus Luis Orlando Quintero Vásquez venía ejerciendo como arrendatario, en el inmueble en cuestión ya en ese momento por más de 30 años, a fijar el pago de un canon arrendaticio que se mantendría vigente hasta tanto se firmara el documento definitivo de compra venta.

Que la existencia de la cuestión prejudicial queda fehacientemente demostrada, por cuanto aun no ha quedado definitivamente firme la sentencia proferida en el juicio que por desalojo intentara la ciudadana Marlene Cordero Prieto, en contra de su mandante y en la de sus coherederos o causahabientes, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, signado con el N° KP02-V-2005-000994, que fuera decidido en fecha 06 de Abril de 2004, y que fuera sentenciado en apelación en fecha 21 de Octubre de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara (causa KP02-R-2009-355) y que declaro Inadmisible la Demanda de desalojo interpuesta por la aquí actora, por inepta acumulación de pretensiones, cuya copia fotostática de la sentencia trajo a este proceso. En tal sentido, la parte demandada solicitó a este Tribunal libre oficio al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara (causa KP02-R-2009-355) a los efectos que se sirva expedir copia certificada de la sentencia recaída en el mismo, para que dé por definitivamente firme probada la existencia de la cuestión prejudicial. Asimismo, arguye que este Tribunal debe declarar con lugar la cuestión previa alegada por cuanto, la prejudicialidad existente impide que pueda solicitarse cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, por cuanto la acción de desalojo que la aquí actora intento en contra de su mandante en el año 2005, aun sigue en trámite debido a que la sentencia que decidió la apelación que la actora hiciera en ese proceso y en la cual resulto totalmente perdidosa en ambas instancias, aun no se encuentra definitivamente firme.

Señalando que la cuestión prejudicial es entendida por la doctrina patria como: “La Institución Jurídica habida en un proceso y cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la controversia sometida a juicio”

Que el Máximo Tribunal de la República ha sostenido, que para que exista cuestión prejudicial, es absolutamente indispensable que la relación existente entre ella y el pleito principal sea de tal intimidad que, por la naturaleza de la lógica, su solución tiene que ser necesariamente previa a la de esta, en razón de su propia subordinación a aquella.

Que en este caso en particular en la cual la actora ha accionado para lograr el “cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal”, la cuestión es de tal naturaleza que para su resolución ha de anteceder necesariamente la decisión del asunto pendiente, que dilucidara la existencia o no del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo cual es necesario para dejar en claro si existe en cabeza de la actora posibilidad de accionar el cumplimiento del término de la prorroga legal arrendaticia siendo entonces necesario que existe pronunciamiento previo y definitivo del Tribunal en el cual la aquí actora demando el desalojo de su mandante, como requisito previo para la procedencia de esta. Que la prejudicialidad no consiste en la existencia de dos juicios, de dos procesos conexos, sino en la existencia de un punto pendiente que influye en la decisión de la controversia, pero respecto del cual el tribunal carece de competencia y de jurisdicción.

Seguidamente, rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra por la ciudadana, Marlene Chiquinquira Cordero Prieto, y mediante la cual pretende que le dé supuesto cumplimiento a un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal.

Rechazó, negó y contradijo el alegato de la actora por el cual pretende cambiar la causa del contrato existente entre las partes y convertirle en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Rechazó, negó y contradijo el alegato de la actora, mediante el cual solicita se decreten medidas de secuestro sobre un bien inmueble objeto de un contrato de arrendamiento con opción a compra venta.

Indica, que de acuerdo al criterio doctrinario y jurisprudencialmente admitido, es evidente que en este caso en particular estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como quedó claramente establecido en la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Estado Lara y que declaró inadmisible la demanda de desalojo interpuesta por la aquí actora, por inepta acumulación de pretensiones, en razón de lo cual no puede demandar la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento ni del término del contrato ni como lo ha intentado en este caso, de la prorroga legal, toda vez, que en los contratos a tiempo indeterminado, como es la naturaleza del contrato que une a su mandante con la aquí actora, procedía, es la acción de desalojo fundamentada en cualquiera de los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y excepcionalmente la resolución del contrato, cuando se incumpla con alguna cláusula del mismo, por hechos no taxativamente regulados en el artículo 34 ejusdem; acción ésta que ya fuere intentada por la demandante y que como ya ha señalado fue declarada inadmisible por el Juzgado que conoció de la causa. Siendo claro que de acuerdo a los nuevos basamentos legales que regulan la relación arrendaticia en el caso de inmuebles de uso comercial, esta acción es totalmente improcedente.

Que ha sido clara la doctrina y la jurisprudencia patria al señalar que cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado no es procedente la prórroga legal, en virtud de que ella se otorga solo en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en este tipo de contratos, una vez vencido el mismo y la prórroga legal, en caso de que el inquilino no cumpla con la entrega del inmueble, si es procedente la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término del contrato y la prorroga legal.

Agrega además, que unido a los alegatos precedentes es imperioso traer al conocimiento de este Tribunal que según se desprende del texto del novísimo Decreto con rango y Fuerza de Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, publicado en Gaceta Oficial Número 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, se han desaplicado para este tipo de inmuebles de uso comercial, todas la disposiciones contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, lo que trae como consecuencia que la única manera de lograr el desalojo de un inmueble de este tipo es, como lo establece el artículo de la nueva legislación aplicable, solo por las causales de desalojo previstas en el mismo, lo que evidentemente en este caso no es lo que ha intentado la parte atora.

Que la demandante pretende subvertir el orden legal establecido en las normas que regulan la relación arrendaticia, por cuanto en clara inobservancia de la misma normativa pretende desconocer el hecho cierto de encontrarse obligada con su mandante, de acuerdo a lo sentenciado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara (causa KP02-R-2009-355), por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y obligada además con los coherederos del ciudadano Luís Orlando Quintero Vásquez, mediante un contrato de opción a compra, por el inmueble constituido por un local comercial que forma parte del denominado Edificio Urdaneta, ubicado en el cruce de la Avenida Rómulo Gallegos (calle 42) y carrera 27, signado con el Nº 26-79, de esta ciudad de Barquisimeto.

Esta subversión que pretende la actora hace procedente la declaratoria de inadmisibilidad establecida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, por cuanto la acción que incoo la demandante es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. Y de acuerdo a la nueva legislación aplicable en su artículo 13, el arrendador está obligado a elaborar el arrendatario el respectivo contrato de arrendamiento.

De la misma forma, alega que debe declararse con lugar la cuestión previa aquí alegada, por cuanto la misma vía escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato.

Que al observar el contenido de la presente demanda, así como el contenido del expediente signado con el Nº KP02-V-2005-994, que citó anteriormente, se observa que la misma se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad contenido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a derecho, tal y como lo estableció en Amparo la Sala Constitucional, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24-04-2002, caso Juan José Camacaro Pérez, la cual trascribió parcialmente.

Finalmente, señaló que la actora está obligada en virtud de las disposiciones de la nueva normativa aplicable a agotar la vía administrativa por ante el órgano rector en la materia, para poder intentar cualquier vía judicial, de acuerdo a lo previsto en el artículo 13 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario, para el uso comercial, publicado en Gaceta Oficial Número 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014.

Por su parte, la actora, ante las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, no compareció dentro del plazo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, a convenir en ellas o a rechazarlas. Y así se establece.

PUNTO PREVIO

Establece el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. Ahora bien, en aplicación al artículo 35 del Decreto-Ley, que rige la materia inquilinaria el Tribunal procede como Punto Previo a resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada de autos, previstas en los ordinales 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto y a la prohibición de la ley en admitir la acción propuesta, o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, de la siguiente manera:
I

En lo que respecta, a la primera Cuestión Previa Opuesta, referente a la existencia de una Cuestión Prejudicial, establecida en el ordinal octavo 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada antes identificada, indicó que la existencia de la cuestión prejudicial queda fehacientemente demostrada, por cuanto aun no ha quedado definitivamente firme la sentencia proferida en el juicio que por desalojo intentara la ciudadana Marlene Cordero Prieto, en contra de su mandante y en la de sus coherederos o causahabientes, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, signado con el N° KP02-V-2005-000994, que fuera decidido en fecha 06 de Abril de 2004, y que fuera sentenciado en apelación en fecha 21 de Octubre de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara (causa KP02-R-2009-355) y que declaró Inadmisible la Demanda de desalojo interpuesta por la aquí actora, por inepta acumulación de pretensiones, cuya copia fotostática de la sentencia trajo a este proceso.
Sobre este particular, la existencia de una Cuestión Prejudicialidad exige lo siguiente: a. La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil, b. Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel en que se ventilara dicha pretensión. C. Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la Sentencia del Juez civil, sin la posibilidad de desprenderse de aquella.-
En el caso de marras, observa esta Juzgadora de la copia simple acompañada por la parte demandada, junto a su escrito de contestación y cursante a los folios 80 al 97, referente a la Sentencia Definitiva, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en fecha: 21-10-2009, que dicho Juzgado, DECLARO INADMISIBLE la acción de Desalojo por inepta acumulación de pretensiones, incoada por la ciudadana MARLENE CHIQUINQUIRA CORDERO PRIETO, contra la ciudadana AURA MARINA SUAREZ, todas identificadas, y no siendo impugnada, desconocida o tachada por la parte actora, este Tribunal la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, observa de la lectura exhaustiva de la misma, que la referida Sentencia revoca el fallo dictado en fecha 03 de Abril del año dos mil nueve, por el Juzgado Segundo de Municipio Iribarren del Estado Lara, y siendo esta la última instancia que pone fin al juicio que invoca la parte demandada, determina esta Juzgadora que no prospera la existencia de una Cuestión Prejudicial pendiente, por lo que la Cuestión Previa alegada por la parte accionada, de conformidad con el artículo 346 ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, se declara SIN LUGAR. Y ASI SE DECLARA.-
II
De igual manera, invocó la cuestión previa referente a la prohibición de la ley en admitir la acción propuesta, o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que de acuerdo al criterio doctrinario y jurisprudencialmente admitido, es evidente que en este caso en particular estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como quedó claramente establecido en la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Estado Lara y que declaró inadmisible la demanda de desalojo interpuesta por la aquí actora, por inepta acumulación de pretensiones, en razón de lo cual no puede demandar la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento ni del término del contrato ni como lo ha intentado en este caso, de la prorroga legal, toda vez, que en los contratos a tiempo indeterminado, como es la naturaleza del contrato que une a su mandante con la aquí actora, procedía, es la acción de desalojo fundamentada en cualquiera de los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y excepcionalmente la resolución del contrato, cuando se incumpla con alguna cláusula del mismo, por hechos no taxativamente regulados en el artículo 34 ejusdem; acción ésta que ya fuere intentada por la demandante y que como ya ha señalado fue declarada inadmisible por el Juzgado que conoció de la causa.
Al respecto, este Tribunal observa:
La cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, está dirigida, sin más al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originando la prohibición legislativa.
Alegada esta cuestión previa, la parte demandante manifestará, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento so pena de considerarse su silencio como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, si conviene en ella o si las contradice. En el primero de los supuestos, es decir, en los casos en los cuales la parte demandante no contradice la cuestión previa, el Tribunal no tendrá sino que declarar con lugar la misma y en consecuencia inadmisible la demanda, quedando desechado y extinguido el proceso.
Por la naturaleza de la excepción, denominada en la doctrina como “Cuestiones Atinentes a la Pretensión”, el trámite de esta, difiere del contemplado para el resto de las cuestiones previas, porque obviamente, aquí no cabe posibilidad de subsanación como en aquellas, sino que se conviene en ella o se contradice.
Establece el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 351: “ Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en las o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”
La cuestión previa referida a la eventual prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta es una causal de inadmisibilidad o presupuesto del ejercicio de un derecho reconocido que al ser propuesta genera una carga en la parte actora que le obliga a contradecirla, la que no ejercida tiene por consecuencia una confesión ficta (ficta confessio actoris) que impide que el proceso continúe, por cuanto la demanda queda desechada y extinguido el proceso.-
Ahora bien, en el caso que nos ocupa tenemos que la parte actora, no procedió a contradecir la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en referencia, y el dispositivo del artículo 351 eiusdem, establece que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.
Por otra parte, el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 13 de febrero de 2004, dictada por la Sala Político Administrativa en el Expediente N° 2001-0825 con Ponencia de la Magistrado Dra. Yolanda Jaimes Guerrero en el juicio interpuesto por L.R Guevara contra República Bolivariana de Venezuela, estableció:
“…En el presente caso, fueron opuestas las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la lectura de las actas procesales revela que luego de opuestas tales cuestiones previas, la parte actora no dio contestación a las mismas.
En relación con esto, el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “Artículo 351.- Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”
De conformidad con las normas antes transcritas, al no haber cumplido la parte actora con la carga procesal correspondiente de contradecir o convenir expresamente la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la misma debe entenderse como admitida.
Sin embargo esta Sala en sentencia dictada el 23 de enero de 2003 (caso: Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca vs. C.V.G Bauxilum C.A), reinterpretó la disposición transcrita anteriormente, y en tal sentido expresó:
“…Así, las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas. Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy prejudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias…” En virtud de los razonamientos expuestos, esta Sala aplicando el criterio jurisprudencial antes transcrito, considera en el caso sub júdice, que la no contradicción expresa de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no acarrea un convenimiento en la existencia de la misma y en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. Así se declara. …”
Es entendido que cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición ni puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa. Así el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos, conforme a lo dispuesto en el artículo 271 eiusdem; el artículo 1.801 del Código Civil, pauta expresamente que la Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o evite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado.
En tal sentido, observa esta Operadora de Justicia, de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, especialmente del texto libelar que se evidencia que la misma fue propuesta en causa legal por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, motivo por el cual no hay una prohibición de la Ley ni ninguna causal, en admitir la acción propuesta, por lo que la Cuestión previa alegada por la parte accionada, de conformidad con el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, se declara SIN LUGAR. Y ASI SE DECLARA.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y vistos los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia que une a la demandante MARLENE DE LA CHIQUINQUIRA CORDERO PRIETO y a la ciudadana AURA MARINA SUAREZ GUEDEZ, quien asumió la ocupación del inmueble, ambas plenamente identificadas en autos, cuyo objeto lo constituye un local comercial, ubicado en el edificio Urdaneta de la avenida Rómulo gallegos (calle 42) y carrera 27, Nº 26-79, es esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.

Sin embargo, la parte accionada rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra por la ciudadana, Marlene Chiquinquira Cordero Prieto, mediante la cual pretende que le dé supuesto cumplimiento a un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal. Asimismo, rechazó, negó y contradijo el alegato de la actora por el cual pretende cambiar la causa del contrato existente entre las partes y convertirle en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, observa esta Juzgadora que ninguna de las partes ejerció su derecho a promover pruebas en el presente asunto.

En tal sentido, ante el alegato expuesto por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, mediante el cual manifiesta que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es necesario para esta Operadora de Justicia, analizar la naturaleza del contrato que vincula a las partes involucradas en este proceso, ciudadanas MARLENE DE LA CHIQUINQUIRA CORDERO PRIETO y a la ciudadana AURA MARINA SUAREZ GUEDEZ, quien pasa hacerlo de la siguiente manera:

Al folio 6 del presente expediente, riela copia simple del contrato de arrendamiento privado, celebrado en fecha: cuatro (04) de Noviembre del año mil novecientos noventa y nueve, entre la ciudadana MARLENE DE LA CHIQUINQUIRA CORDERO PRIETO, en su carácter de arrendadora y el ciudadano LUÍS ORLANDO QUINTERO VASQUEZ, con el carácter de arrendatario, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, el cual establece en su cláusula primera, lo siguiente: LA ARRENDADORA, da en arrendamiento con opción a compra a EL ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos entre carrera 26 y 27 Nº 26-79, de esta ciudad de Barquisimeto-Estado Lara, asimismo, se observa, que la Cláusula Tercera, establece lo siguiente: “ La duración de este contrato será de seis (06) meses contados a partir del 01/11/99, pudiendo prorrogarse hasta que se concrete la opción a compra y se firmen todos los documentos en el Registro Subalterno del Municipio Iribarren del Estado Lara.”

De lo anteriormente analizado, evidencia esta Juzgadora, que la naturaleza arrendaticia que vincula a las partes (actora y demandada) de este proceso, es a tiempo determinado, tal como lo expresa la cláusula tercera del contrato in comento, ya que ambas pactaron su culminación, una vez que se firmen todos los documentos en el Registro Subalterno del Municipio Iribarren del Estado Lara, aunado a ello, el hecho de que en autos no consta prueba alguna que demuestre la culminación del referido contrato.- Y así se establece.-

Corolario de lo anterior, tenemos que del libelo de demanda se desprende que la parte actora demanda el Cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en los artículos 38 literal “d” en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando para ello, que la prórroga legal comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho, en fecha 01 de noviembre de 2010.

En este sentido, tal como lo dispone el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a los normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de ley, de la verdad y de la buena fe.

Pues, evidentemente para esta Juzgadora, la parte actora no demostró con elementos suficientes que en fecha 01 de noviembre del 2.010, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal, prevista en el artículo 38 literal “d” en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni que se haya dado por finalizada la condición prevista igualmente en el contrato de marras, específicamente en su cláusula tercera, que prevé que la duración de dicho contrato sería de seis (06) meses contados a partir del 01/11/99, pudiendo prorrogarse hasta que se concrete la opción a compra y se firmen todos los documentos en el Registro Subalterno del Municipio Iribarren del Estado Lara, motivo por el cual, conforme al artículo 12 antes analizado, se debe declarar sin lugar la acción intentada, como en efecto en este acto se declara. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR, las cuestiones previas opuestas por la parte demandada de autos, previstas en los ordinales 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto y a la prohibición de la ley en admitir la acción propuesta, o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda intentada por la ciudadana MARLENE CHIQUINQUIRA CORDERO PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.301.558 y de este domicilio, en contra de la ciudadana: AURA MARINA SUAREZ GUEDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.468.819, de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
TERCERO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
CUARTO: LA PRESENTE DECISION, FUE DICTADA DENTRO DEL LAPSO DE LEY CORRESPONDIENTE.
Publíquese y regístrese e incluso en la página Web de este Despacho.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintidós (22) días del mes de septiembre del año dos mil catorce(22-09-2014).
AÑOS: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
La Jueza Temporal,

Abg. Emma García
La Secretaria Acc,

Abg. Patricia Asuaje.

En la misma fecha siendo las once horas de la mañana (11:00 am) se dictó, registró y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria Acc.,

EGM/paa/3423/