TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, treinta de abril de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: KP02-R-2014-001116
DEMANDANTE: MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.960.531.
APODERADOS JUDICIALES: JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, JOSÉ NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO y MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 80.185, 131.343, 29.655 y 31.267 respectivamente.
DEMANDADO: MARIO CÉSAR GÓMEZ ALZATE, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 84.487.612.
APODERADOS JUDICIALES: ZALG SALVADOR ABI HASSAN y ALEJANDRO SALAH ABI HASSAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.585 y 185.765 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SENTENCIA DEFINITIVA.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos:
En fecha 18 de noviembre de 2014 el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia en la cual declaró:

“…SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por el ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.960.531 contra el ciudadano MARIO CESAR GOMEZ ALZATE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 84.487.612. Y de igual forma se declara CON LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada contra la demandante por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En consecuencia, se condena a la parte demandante, ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.960.531 a otorgar ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, el documento de venta definitivo a nombre del ciudadano MARIO CESAR GOMEZ ALZATE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 84.487.612, mediante el cual transmita la propiedad del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el centro comercial Cosmos I, distinguido con el Nº 2B8, que forma parte de dicho Centro Comercial, ubicado en la calle 25, entre carreras 21 y 22 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, cuyos linderos y medidas y demás especificaciones, están definidas en su correspondiente documento de condominio debidamente protocolizado ante la Oficina subalterna del segundo circuito del registro del Municipio Iribarren en fecha 26 de Mayo de 1995, bajo el 19, protocolo primero, Tomo 10, el cual tiene un área aproximada de setenta metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (70,60 mts2) ubicado en el nivel 2 de la Torre B del Centro Comercial Cosmos I y esta alinderado de la siguiente Manera: NORTE: con local 2B-7; Sur: Con local 2B-9, Este: Con Lindero Oeste de la torre A y, Oeste: Con pasillo de Circulación interna Nº1, correspondiéndole un porcentaje de condominio sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios, de cero enteros con cuarenta y un centésima por ciento (0,41%), propiedad según documento protocolizado ante el Registrado ante el registrado publico del Segundo circuito del Municipio Iribarren Estado Lara en fecha 14 de Noviembre del 2012, bajo el 2012.1381, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.5242. Al efecto, este Tribunal ordena que, de no cumplir voluntariamente la parte demandada con tal obligación dentro del correspondiente lapso de cumplimiento voluntario, esta sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, debiendo servir de título de propiedad suficiente a nombre del demandado reconvenido sobre el inmueble antes identificado, una vez que éste satisfaga lo concerniente a la formalidad registral.
Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.…” (Resaltado por el A quo) (folios 86 al 117)

En fecha 21 de noviembre de 2014, apeló de la sentencia el abogado JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, apoderado de la parte actora (folio 118); oyéndose dicha apelación en ambos efectos el 01 de de diciembre de 2014 (folio 119); correspondiéndole a este Juzgado Superior conocer de la causa en virtud de la distribución hecha por la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos del Área Civil, actuaciones éstas que fueron recibidas en fecha 15 de enero de 2015 y el 19 de enero del año en curso, fijó oportunidad para la presentación de informes el vigésimo (20) día de despacho siguiente conforme a lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron presentados en fecha 20 de febrero de 2015, por las partes (folios 124 al 131, 132 al 133), por lo que ese Juzgado, se acogió al lapso de observaciones a los informes establecidos en el artículo 519 del eiusdem, y el 04 de marzo de 2015, se dejó constancia que las partes no presentaron escritos de observaciones a los informes y fijó oportunidad para dictar y publicar sentencia conforme al lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. (folio 134).

DEL FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN DE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

En fecha 23 de mayo de de 2013, el ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.960.531, y de este domicilio, y debidamente asistido por el abogado JOSÉ NAYIB ABRAHAM ANZOLA., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 131.343, presentó por ante la URDD Civil, escrito de demanda por Resolución de Contrato (folios 01 al 07) con sus respectivos anexos (08 al 23), en la cual alegó: que en fecha 27 de diciembre de 2012, celebró una opción de compra-venta con el ciudadano Mario César Gómez Alzate, ya identificado, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el centro comercial Cosmos I, distinguido con el Nº 2B8, que forma parte de dicho Centro Comercial, ubicado en la calle 25, entre carreras 21 y 22 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, cuyos linderos y medidas y demás especificaciones, están definidas en su correspondiente documento de condominio debidamente protocolizado ante la Oficina subalterna del Segundo Circuito del Registro del Distrito (Hoy Municipio) Iribarren en fecha 26 de mayo de 1995, bajo el N° 19, Protocolo Primero, Tomo 10; el local tiene un área aproximada de setenta metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (70,60 mts2) ubicado en el nivel 2 de la Torre B del Centro Comercial Cosmos I y está alinderado de la siguiente Manera: NORTE: con local 2B-7; SUR: Con local 2B-9, ESTE: Con Lindero Oeste de la Torre A y, OESTE: Con pasillo de Circulación interna Nº1; que al local comercial vendido le corresponde un porcentaje de condominio, sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios, de cero enteros con cuarenta y un centésima por ciento (0,41%),propiedad según documento protocolizados ante el Registrado ante el registrado publico del Segundo circuito del Municipio Iribarren Estado Lara en fecha 14 de Noviembre del 2012, bajo el 2012.1381, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.5242. Asimismo alegó que en la Cláusula Segunda señaló: (…) “… El precio de esta venta es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 458.271,00), pagaderos de la siguiente manera: La cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 137.482,00), será entregada en este acto por EL COMPRADOR y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 320.789,00), serán pagados por EL COMPRADOR en un plazo de ciento veinte (120) días contados desde la firma del presente documento…” Que en la cláusula penal señaló: (…) “TERCERA: CLÁUSULA PENAL: Si por esas causas imputables EL COMPRADOR no se efectuase la venta, en los términos y condiciones antes expuestos, EL VENDEDOR retendrá la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), como cláusula penal. Si por el contrario, fuese por causas imputables a EL VENDEDOR, este devolverá la suma íntegra entregada en arras y pagará, además, la suma CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) como cláusula penal…”. Que en la cláusula séptima se estableció el plazo de la opción de compra-venta del Inmueble: En la Cláusula Quinta se estableció las obligaciones que debían cumplir tanto el propietario como la optante a los fines de materializar la opción de compra-venta del inmueble. Que dentro del contrato se presentó el documento compra-venta del local, por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Estado Lara, (…) “quien en fecha 07 de mayo del presente año, no le dio trámite por requisitos que debía LA OPTANTE cumplir. Con ello acreditamos que se verificaron todas las obligaciones para nosotros pactada. En cambio hasta la presente fecha, ha transcurrido un mes desde que se venció el plazo establecido en la opción (120 días continuos,), y el ciudadano MARIO CÉSAR GÓMEZ ALZATE”. Fundamentó la demanda en los artículos 1.167, 1.264, 1.257 y 1.133 del Código Civil. Que demandó al ciudadano MARIO CÉSAR GÓMEZ ALZATE, colombiano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-84.487.612, no cumplió con su obligación de cancelar el saldo restante de la opción de compra-venta, es decir la cantidad no ha cancelado el saldo restante de su obligación es decir la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 320.789,00), para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: 1) La resolución del contrato de opción de compra-venta, sobre el inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el N° 2B8, que forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de esta ciudad, cuyas medidas, linderos y especificaciones están definidas en el documento de condominio respectivo; 2) La penalización señalada en la cláusula tercera de la opción, equivalente a la retención de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) y reintegrando la suma de OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 87.482,00); 3) Al pago de costas y costos del proceso. Estimó su demanda en la suma de DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO Unidades Tributarias (2.998 U.T.).
Anexó a la misma los siguientes recaudos: copia certificada de documento de opción a compra (folios 08 al 12) y copia certificada de registro inmobiliario de del documento de venta (folios 13 al 22).
En fecha 11 de junio de 2013, el A quo admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada, a los fines de concurran ante ese Despacho dentro de los veinte días de despacho y una vez conste en autos la citación para dar contestación a la demanda.
En fecha 26 de junio de 2013, el ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA, parte actora, otorgó poder especial a los abogados JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, JOSÉ NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO y MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 80.185, 131.343, 29.655 y 31.267 respectivamente (folio 25).
Realizadas las diligencias inherentes a la citación de la parte demandada, siendo que éste se negó a firmar dicha citación y la parte actora solicitó que se practicara la notificación complementaria establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual se practicó el 11 de octubre de 2013.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En fecha 13 de noviembre de 2013, el abogado ZALG SALVADOR ABI HASSAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 20.585, en su condición de apoderado judicial del demandado MARIO CÉSAR GÓMEZ ALZATE, contestó la demanda (folios 35 al 41) y anexos relativo a poder notariado otorgado a los abogados ZALG SALVADOR ABI HASSAN y ALEJANDRO SALAH ABI HASSAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.585 y 185.765 respectivamente. (folios 42 al 45); reserva de compra de inmueble (folios 46 y 47), comunicación dirigida a la parte actora, haciéndole constar de la entrega de una serie de documentos para concluir la negociación dentro del lapso establecido (folios 48 al 53); exponiendo lo siguiente:
a.- Aceptó lo siguiente: a.1.-) Que es cierto que en fecha 27 de diciembre del 2012 su representado suscribió un contrato de opción a compra venta con el ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA, identificado en los autos, sobre un (1) inmueble constituido por un local comercial de su propiedad, distinguido con el N. 2B-8, que forma parte del centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25, entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos medidas y demás especificaciones, que identifican tanto al centro comercial como terreno sobre el cual fue edificado, están definidos en su correspondiente documento de condominio el cual fue protocolizado ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Distrito Iribarren, hoy Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, en fecha 26 de mayo de 1995, bajo el N. 19 Protocolo Primero, Tomo Diez (10) y se dan por reproducido, con un área aproximada de setenta metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (70,60 Mts), ubicado en el nivel 2 de la Torre B del CENTRO COMERCIAL CÓMOS I y sus linderos son los siguientes: NORTE: Con local 2B-7; SUR: con local 2B-); ESTE: Con lindero Oeste de la Torre y OESTE: Con pasillo de circulación interna N1, correspondiendo un porcentaje de condominio, sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios, de cero enteros con cuarenta y un centésimas por ciento (0,41%). Que ese argumento es contradictorio por cuanto es menos cierto es que ese contrato de opción a que hace referencia el actor tuvo origen en un documento privado, de reserva de compra de inmueble, celebrado entre su mandante, el ciudadano Yeker Meza, titular de la cédula de identidad N° 17.563.665 y la representante INVERSORA FB 2009, CA, por la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) según cheque N° 003947 del Banco Provincial, por los inmuebles 2B8 y 2B9 en el Centro Comercial Cosmos I, por un valor de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00). a.2.-) Que es cierto que la cláusula segunda del referido contrato de opción a compra suscrito se convino el precio de la venta se pactó en la suma de cuatrocientos cincuenta y ocho mil doscientos setenta y un bolívares (Bs. 458.271,00), pagaderos de la siguiente forma: ciento treinta y siete mil cuatrocientos ochenta y dos bolívares (Bs. 137.482,00) entregados al vendedor a la firma del contrato de opción por ante la notaría respectiva como efecto se cumplió con la entrega del dinero para el momento de la firma del contrato, y el saldo restante, trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve mil bolívares (Bs. 320.789,00) pagaderos en un plazo de ciento veinte (120) días contados desde la firma del documento de opción. A.3.-) Que es cierto lo señalado en la cláusula tercera, relativo a la cláusula penal. A.4.-) Igualmente lo señalado en la cláusula séptima, en la cual estableció el plazo de opción de compra-venta de noventa (90) días a contados a partir de la firma, más su prórroga de ciento veinte (120) días establecidos en la cláusula segunda del contrato, es decir, el término se extendió a doscientos diez (210) días.
b.-) Rechazó lo manifestado por el actor de que en fecha 27 de diciembre de 2012 su representado suscribió un contrato de opción a compra venta con el ciudadano Manuel Alejandro Contreras Padilla, ya identificado, sobre un inmueble constituido por un local comercial de su propiedad, distinguido con el N° 2B-8, que forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara; que no menciona la certeza que el contrato de opción a compra venta, fundamento de la acción, tuvo su origen en un documento privado de reserva de compra celebrado entre su mandante, el ciudadano Yeker Mendoza, titular de la cédula de identidad N° 17.563.665 y el representante del vendedor INVERSORA FB 2009,C.A, por la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por los inmuebles 2B8 y 2B9 del dicho Centro Comercial y ambos inmuebles por un valor de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00).
c.- Rechazó, negó y contradijo que es falso que el vendedor cumplió con los recaudos necesarios para realizar la venta, es decir, la respectiva protocolización, cuando quien se los suministró fue su mandante mediante misiva dirigida a la persona del vendedor para hacerle entrega de la documentación respectiva para el trámite de la protocolización del documento de compra-venta definitiva.-
d.-) Rechazó, negó y contradijo, que en la referida misiva su mandante le expresa al vendedor, que el día 16 de abril de 2013 su intención de honrar la negociación y a la espera de la elaboración del documento de venta, para dar cumplimiento a la cancelación del monto restante de trescientos veinte mil veinte setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00), establecidos en el documento de opción a compra y que el pago estaba dispuesto para ser entregado desde el día 22 de Abril de 2013 mediante cheque Nº 00003635 del Banco Provincial por la suma mencionada a favor del vendedor y que este se negó a recibir el pago y dar aviso para la firma del documento definitivo de propiedad, cumpliendo así su mandante de su voluntad de concluir la negociación dentro de los términos establecido en el contrato y firmar el documento definitivo del local 2B8, ubicado en el centro Comercial cosmos, ocupado por el demandado por haberlo convenido entre las partes, y que por el retardo del vendedor en notificarle sobre la oportunidad de la firma del documento de venta y la voluntad del comprador de cumplir, procedió a requerir del vendedor la fecha de la firma, sin que obtuviera respuesta, procediendo el demandado a depositar en la cuenta corriente bancaria del Banco provincial N. 0108-2405-29-0100062575 del cual el actor es el titular, la suma restante del monto pactado mediante cheque N° 00003635 del Banco provincial a favor del Vendedor MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS.
e.-) Que el vendedor a sabiendas que había cumplido con el pago restante, y éste procediera a la protocolización de la venta y dar aviso sobre la fecha y lugar de la firma, como se le había notificado en la misiva, procedió a demandar a su mandante por resolución y que es cuando tiene conocimiento del paradero del vendedor al momento de ser citado al proceso civil por resolución de contrato, y que el demandado según el apoderado no incurrió en incumplimiento, como sí lo hizo el vendedor al negarse a recibir el pago del saldo e indicar la fecha y lugar de la firma del documento definitivo.
f.-) Que la actuación desleal del vendedor es evidente, porque nunca le informó de las gestiones que realizó ante el Registro Subalterno, de lo cual se enteró con la demanda, al observar los documentos que corren en autos que el vendedor presentó el día 07 de mayo de 2013 el documento ante el Registro y se lo devuelven el día 10 de mayo de 2013, por falta de Rif del vendedor y la actualización de la solvencia de condominio, siendo el caso que le entregó al vendedor la documentación actualizada del inmueble, como es la solvencia del condominio por haberlo pagado su mandante como consta de copia de recibos de pago de condominio de los meses de Diciembre 2012, Enero, Febrero, Marzo Abril y Mayo del 2013, y los restantes meses, como consta de la misiva de fecha 16 de abril de 2013, donde se evidencia la entrega de los recaudos necesario para la protocolización, y el vendedor ni siquiera le informa de toda esa actuación ante el Registro, ni le da aviso de la presentación del documento, ni de su devolución, ya que para esa fecha el pago estaba dispuesto y notificado al vendedor para su entrega y este se negó a recibirlo y por tanto no le informa nada.
g.-) Que el vendedor actuó de forma dolosa, porque el demandado pagó el saldo restante, como consta de depósito, y le notificó con antelación a través de la misiva que le informara sobre la fecha de la firma del documento, y el vendedor no lo hace, alegando un incumplimiento, y procede a demandar que es por que eventualmente desea un precio mayor, que su actuación es temeraria y desleal, sin importarle que su mandante haya pagado el saldo, o precio de la venta como consta de copia de cheque de fecha 22 de Abril de 2013, que estaba a disposición del vendedor y este se negó a recibir el pago, y a los fines de cumplir con el acuerdo su mandante deposita a su cuenta y este dispone de la suma depositada, y que su actitud equivale a una aceptación del pago constituyéndose en mora frente al comprador.
h.-) Fundamentó sus alegatos el demandado en la sentencia de Sala de Casación Civil http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Marzo/RC.000115-22313-2013-12-430.html que establece que el contrato de opción a compra venta es una venta pura y simple donde se encuentran cumplido los requisitos del consentimiento objeto y precio; y solicitó al tribunal que lo declare conforme a la jurisprudencia señalada; por lo que rechazó, negó y contradijo el supuesto incumplimiento en que ha incurrido su mandante alegado por el actor en su libelo de demanda siendo imposible en convenir en la resolución del contrato que el actor vendedor demanda dado que su mandante no ha incurrido en incumplimiento alguno y por tanto es improcedente la penalización que se le imputa a su mandante puesto que su representado ha cumplido con el pago de la obligación establecida, y que siendo de esta forma que ha procedido los requisitos del contrato de compraventa como es el consentimiento objeto y precio y que por ello que el vendedor debe cumplir con su obligación de transferir y otorgar el documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la oficina subalterno respectiva y así solicitó del tribunal sea declarado.

RECONVENCIÓN A LA CONTESTACIÓN
La parte demandada, en el escrito en la contestación, ejerció la reconvención en función de lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 361 in fine, contra la parte actora, ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. 11.960.531, para que cumpla en otorgar por ante el Registro Subalterno Inmobiliario respectivo la escritura pública definitiva de propiedad de un inmueble constituido por un local comercial de su propiedad, distinguido con el N° 2B-8, que forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25, entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos medidas y demás especificaciones, que identifican tanto al centro comercial como terreno sobre el cual fue edificado, están definidos en su correspondiente documento de condominio el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundó Circuito del Registro del Distrito Iribarren hoy Municipio autónomo Iribarren del Estado Lara, en fecha 26 de mayo de 1995, bajo el N° 19, Protocolo Primero, Tomo diez (10) y se dan por reproducido, el cual tiene un área aproximada de setenta metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (70,60 Mts), ubicado en el nivel 2 de la Torre B del Centro Comercial Comos I y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con local 2b-7; SUR: con local 2B-); ESTE: Con lindero Oeste de la Torre y OESTE: Con pasillo de circulación interna N1, correspondiendo un porcentaje de condominio, sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios, de cero enteros con cuarenta y un centésimas por ciento (0,41%), en vista que el pago del precio se realizó en su totalidad, entregado al vendedor ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA, antes identificado, y que no ha dado cumplimiento y que su mandante se encuentra a la espera de la escritura pública respectiva, que el vendedor ha hecho caso omiso de las gestiones que su mandante ha realizado al efecto para que le sea entregado el documento definitivo de propiedad, tal y como consta de la carta enviada donde le notificó la entrega de los respectivos documentos y el pago del saldo restante mediante cheque a favor del vendedor del Banco Provincial por la suma de Bs. 320.789,00 depositados en la cuenta corriente del vendedor N. 0108-2405-29-0100062575 cheque N. 00003635 del Banco Provincial a favor del vendedor MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS, fundamentado la reconvención en lo dispuesto en el los artículos 1.161 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el Artículo 1.167 eiusdem y pretende que el ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS, antes identificado, cumpla con el contrato de opción a compra venta y suscriba el documento definitivo de compra venta a que está obligado y haga entrega formal del mismo, dado que la tenencia material del local la mantiene el demandado sobre el inmueble mediante el ejercicio de la posesión que ejerce como dueño conforme lo previsto en la sentencia citada, y a través del contrato de opción a compra venta que celebró en fecha 27 de diciembre de 2012, según consta de autos y es documento fundamental de la acción, o en caso contrario dentro del plazo que solicito sea fijado por el tribunal en sentencia definitiva. Que en caso que el reconvenido actor no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio anterior, en la etapa de ejecución de la sentencia se le expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna respectiva. Por último solicitó que la demanda sea declara sin lugar, y con lugar la reconvención planteada.
En fecha 15 de noviembre de 2013, el A quo admitió la reconvención propuesta por el abogado de la parte demandada Zalg Salavador Abi Hassan, quedando la parte demandante reconvenida a contestar al quinto día de despacho siguiente a la admisión de la reconvención conforme a lo previsto en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En fecha 25 de noviembre de 2013, el abogado JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 29.566, en su condición de apoderado judicial de La parte actora-reconvenida, dio contestación a la reconvención (folios 55 y 56); exponiendo lo siguiente:
a.-) Rechazó, negó y contradijo la reconvención en todas y cada una de sus partes en los hechos por no ser ciertos;
b.-) Rechazó que la opción tenga un término de 210 días cuando inequívocamente se estableció un término de 90 días, sólo que para cancelar el precio se fijó un plazo de 120 días.
c.-) Rechazó que el demandado-reconveniente, haya dado cabal cumplimiento con sus obligaciones establecidas dentro del contrato ya que nunca tuvo la intención de ejercerlo dentro de los lapsos indicados, no entregó los recaudos quince (15) días antes del vencimiento de la opción, no pagó dentro del término de la misma (…) “aparentemente consigno un cheque en la cuente corriente de mi representado en fecha 22 DE JUNIO DEL 2013, FUERA DEL PLAZO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO, y ni siquiera se se presentó y hasta se canceló lo derechos arancelarios en el Registro Subalterno del Segundo Circuito”; negó que no le hubiese avisado al precitado demandado de la firma del documento.
d.-) Que es falso que su representado tuviera mala voluntad o hubiera actuado dolosamente y que tenía la intención de cumplir con el contrato lo cual se evidencia que sin estar obligado a ello le entregó el local al demandado.
e.-) Que la reconvención no cumple con los requisitos del 340 y 361 del Código de Procedimiento Civil, entre ellos no estableció la cuantía. Que en el presente caso no existe el cumplimiento de la obligación principal del demandado en los términos pactados y menos el incumplimiento culposo de la demandante.
f.-) Que la parte demandada-reconveniente solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta que se encuentra autenticado, sin haber cumplido en los términos y condiciones pactadas las obligaciones dentro del contrato.-
En fecha 27 de noviembre de 2013, el A quo mediante auto, declaró la causa abierta a pruebas, de conformidad con lo establecido en los artículos 388 y 396 del Código de Procedimiento Civil. A los folios 58 y 59 con sus respectivo anexo (folio 60) escrito de pruebas presentado por la apoderado de la parte demandada, las cuales fueron admitidas el 28 de enero de 2014. Mediante auto de fecha 14 de mayo de 2014, el A quo advirtió el vencimiento del lapso de promoción de pruebas y en la misma fijó oportunidad para que las partes presenten informes, las cuales cursan a los folios 73 y 74, escrito de informes presentado por la parte demandada y posteriormente el 12 de junio de 2014, se fijó oportunidad para presentar observaciones a los informes, quien en fecha 25 de junio de 2014, la parte actora consignó escrito de observaciones (folios 76 al 78). Mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2014, el A quo difirió la sentencia de conformidad con o establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.
Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sub lite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.
Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria de sin lugar la demanda interpuesta ante esta Alzada, y por ser este el Juzgado Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

MOTIVA

Consideraciones para decidir:
Corresponde a esta Alzada determinar, sí la decisión definitiva de fecha 18 de noviembre de 2014, dictada por el A quo en la cual decidió “…SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por el ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.960.531 contra el ciudadano MARIO CESAR GOMEZ ALZATE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 84.487.612. Y de igual forma se declara CON LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada contra la demandante por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO… Sic...”, está o no conforme a derecho, y para ello se ha de establecer los límites de la controversia, tal como lo preceptúa el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello, establecer los hechos mediante la valoración de las pruebas y luego hacer la subsunción de éstos dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución de las pretensiones solicitadas, que en el caso sub iudice, será sobre la acción de resolución de contrato de opción de compra-venta con pretensiones de cobro de lo establecido en él como cláusula penal; y de la reconvención de cumplimiento del mismo con pretensión de que se ordene a la parte accionante-reconvenida que otorgue el documento de venta definitiva; y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual, compararla con la del A quo en la sentencia recurrida para verificar si coinciden o no, y en base al resultado de ello, proceder a emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación de autos y sus efectos sobre la sentencia recurrida; por lo que en criterio de quien emite el presente fallo, tomando en consideración a los hechos narrados por el demandante-reconvenido, en su escrito de demanda, como por lo aducido por él en su contestación a la reconvención, así como por lo alegado por el accionado-reconveniente en su escrito de contestación a la demanda y de reconvención propuesta, quedan como hechos admitidos por las partes y por ende relevados de pruebas, conforme al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, los siguientes:
1.-) La suscripción por las partes del contrato, objeto del presente proceso, por lo que la autenticidad del instrumento documental consignada como fundamento de la acción de resolución, así como los derechos y obligaciones establecidos en él se dan como cierto y por ende se dan por reproducidos; y así se decide.
2.-) Que la actora-reconvenida, al firmar el contrato de opción de compra-venta supra señalado, lo cual ocurrió el 27 de diciembre de 2012, puso en posesión del accionado-reconveniente, el local comercial objeto de ese contrato, consistente en el local distinguido con el N° 2B8 que forma parte del Centro Comercial Cosmo I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22, de la ciudad de Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, estando ubicado dentro del local en el nivel 2 de la Torre “B” de dicho centro comercial, con su siguiente linderos: NORTE: con local 2B-7; SUR: Con local 2B-9, ESTE: Con Lindero Oeste de la Torre A y, OESTE: Con pasillo de Circulación interna Nº 1; y así se establece.
3.-) Que el precio de venta del inmueble objeto del contrato del caso sub examine, fue convenida en la cantidad de cuatrocientos cincuenta y ocho mil doscientos setenta y un bolívares (Bs. 458.271,00), pagaderos de la siguiente forma:
3.1.-) La cantidad de ciento treinta y siete mil cuatrocientos ochenta y dos bolívares (Bs. 137.482,00) que el aquí accionante-reconvenido recibió al firmar el contrato de marras.
3.2.-) el saldo restante de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00) sería pagado en un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del contrato, lo cual ocurrió el 27 de diciembre de 2012; y así se establece.
4.-) Que las partes en el contrato de marras acordaron en la cláusula tercera una cláusula penal, en la cual si por causas imputables al comprador (aquí accionado-reconveniente) no se efectuase la venta, el vendedor (aquí accionado-reconvenido), retendría de la cantidad de ciento treinta y siete mil cuatrocientos ochenta y dos bolívares (Bs. 137.482,00), recibida al firmar el contrato, la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00); si por el contrario, la no materialización de la venta fuese por causas imputable al optante vendedor (accionante-reconvenido), éste le devolverá al optante comprador, la cantidad de ciento treinta y siete mil cuatrocientos ochenta y dos bolívares (Bs. 137.482,00), recibidas en arras al firmar el documento, más la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) como cláusula penal; y así se establece.
5.-) Que el oferente vendedor (accionante-reconvenido), a los fines de cumplir con el contrato de marras, presentó el 07 de mayo de 2013, a los fines de la revisión el documento de venta definitivo del inmueble objeto del contrato de marras, ante el Registrador Público del Segundo circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; y así se establece.
Quedando como hechos controvertidos los señalados por el accionado-reconveniente en su escrito de contestación y reconvención como a la contestación a esta última que se sintetizan así:
1.-) Si es verdad o no, que el contrato del caso sub lite tiene su origen en un documento privado de reserva de compra de inmueble celebrado en el aquí accionado-reconveniente, y el tercero que identifica en el escrito de contestación de demanda, como el ciudadano YEKER MEZA, titular de la cédula de identidad N° 17.563.665 y la representante INVERSORA FB 2009, CA, por la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por los inmuebles 2B8 y 2B9 en el Centro Comercial Cosmos I, por un precio de venta de ambos, la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), como lo afirma el accionado-reconveniente.
2.-) ¿Quién incumplió con las obligaciones convenida en el contrato sub lite?; si lo fue el oferente vendedor (accionante-reconvenido), quien según el accionado-reconveniente no cumplió con la obligación de tramitar y obtener la documentación necesaria para la protocolización, ya que fue él quien se las entregó y la de notificarse a él como comprador la presentación del documento a los fines de cancelar los gastos pertinentes, o sí lo fue el optante comprador quien no pagó el saldo en el término convenido (120 días), ni canceló los derechos arancelarios en el Registro Subalterno.
3.-) ¿Sí el lapso de vigencia del contrato de marras fue de noventa (90) días, ciento veinte (120) días o doscientos diez (210) días)?
4.-) ¿Sí efectivamente el accionado-reconveniente pagó el saldo deudor del precio de venta convenido?; ¿sí este pago se hizo en tiempo legalmente convenido o no?; ¿Sí es verdad o no que el optante-comprador le notificó al oferente vendedor la información sobre la fecha de la firma del documento de venta, qué él le tenía el cheque de fecha 22 de abril de 2013, para el pago del saldo deudor y éste se negó a recibir el pago, por lo que lo depositó en la cuenta del accionante-reconvenido, quien dispuso de esa suma; por lo que en criterio de quien emite el presente fallo, la carga de la prueba de las afirmaciones hecha de acuerdo al artículo 506 del código de Procedimiento Civil, la tiene cada parte respecto a lo afirmado por ellas y así se establece.-

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Si bien es cierto que sólo la parte accionada-reconveniente promovió pruebas entre las cuales hizo valer el mérito de los autos, lo cual obliga a considerar a las documentales consignadas por el accionante-reconvenido con el libelo de la demanda, por lo que este jurisdicente se pronuncia en su conjunto así:
1.-) En cuanto a la documental cursante a los folios 8 y 9, consistente en el documento de venta que el accionante-reconvenido (Manuel Alejandro Contreras Padilla) le iba a hacer al aquí accionado-reconveniente, presentado por el primero de los nombrados ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los efectos de la revisión para su tasación por los servicios registrales establecidos en el artículo 84 de la Ley de Registro Público y del Notariado y la respectiva legalidad de la operación a protocolizar de la cual se evidencia que existe manuscrito de recepción del mismo por dicha oficina el 07 de mayo de 2013 y fecha de devolución del mismo el 10 de mayo de 2013 con notas de observaciones
“*Anexar copia del Rif de Manuel Alejandro Contreras Padilla Legible para poder digitalizar,
*Actualiza Solvencia de condominio”

Si bien es cierto que el mismo no tiene firma de funcionario alguno que permita establecer la autenticidad de esa observación, este Juzgador, dado a que el mismo fue consignado por el accionante-reconvenido con el libelo de demanda, para fundamentar que el accionado-reconveniente no se había presentado a otorgar el mismo, y a la aceptación de este último, que ese documento fue presentado por el accionante-reconvenido y le fue devuelto en virtud de las observaciones supra señaladas; pues este Juzgador lo aprecia por vía indiciaria, de acuerdo al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia, establece que efectivamente el oferente vendedor (aquí accionante-reconvenido) presentó el 07 de mayo de 2013, a los efectos de revisión ante dicha oficina pública el documento de venta del inmueble señalado en él, que es el mismo del contrato sub lite y así se decide.-
2.-) En cuanto al contrato de opción de compra-venta (folios 11 y 12), el cual constituye el instrumento fundamental de la acción de autos, cuya suscripción y contenido fue aceptado por las partes, y por ende ese hecho está relevado de prueba, más sin embargo, dado a que respecto a alguna de las obligaciones y derechos establecidos en él están controvertidas, como son el lapso de vigencia del contrato en el cual el accionante afirma fue pactado en ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del contrato y dentro de ellos el lapso de noventa (90) días contados a partir de la firma del mismo para que el optante-comprador pagara el saldo deudor, mientras que el accionado-reconveniente dice que el lapso de vigencia del contrato sub iudice era de doscientos diez (210) producto de sumarle a los ciento veinte (120) días señalados en la cláusula segunda; los noventa (90) días establecidos en la cláusula séptima; por lo que se ha de analizar en su conjunto ambas cláusulas y a tal efecto, tenemos que la cláusula segunda establece:

“… El precio de esta venta es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 458.271,00), pagaderos de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 137.482,00) entregada en este acto por EL COMPRADOR y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 320.789,00) será pagada por EL COMPRADOR en un plazo de ciento veinte (120) días contados desde la firma del presente documento. Al momento del pago del saldo se protocolizará el documento definitivo de venta…”

La Cláusula Séptima establece:
“El plazo de la presente opción de compra-venta es de noventa (90), contados a partir de su firma…”

Ahora bien, de la lectura de ambas cláusulas, se determina que en ninguna se establece que los lapsos son acumulables, como lo alega el accionado-reconveniente, por lo que es falso que el lapso de vigencia sea de doscientos diez (210) días como lo afirmó éste, más sin embargo del análisis de ambas cláusulas, en la cual establecen lapsos distintos para obligaciones distintas, por cuanto la cláusula segunda fija el plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del documento (lo cual ocurrió el 27/07/2012); mientras que la cláusula séptima establece el plazo de vigencia de la opción de compra-venta es de noventa (90) días contados a partir de su firma; lapso éste último que es inaplicable, por cuanto el de la cláusula segunda da un plazo mayor, el cual por vía preventiva y de acuerdo a lo estipulado por el artículo 1214 del Código Civil, se establece que ese lapso fue convenido a favor del deudor, que en el caso sub lite, es el aquí accionado-reconveniente quien suscribió el referido contrato como optante-comprador, por lo que en consecuencia, se determina, que el lapso de vigencia del contrato de marras fue de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir del día siguiente a la firma del mismo, es decir, que se cuenta desde el 28/12/2012, por lo que haciendo el cómputo de los días: cuatro días de Diciembre de 2012 (28, 29, 30 y 31), más treinta y un (31) días del mes de enero de 2013, más veintiocho (28) días del mes de febrero, más treinta y un (31) días de marzo, más veintiséis (26) de abril, todos del año 2013, nos da como resultado que los ciento veinte (120) días continuos del lapso de vigencia del contrato precluyó el día 26 de abril de 2013; y así se establece.-
3.-) En cuanto al documento cursante desde los folios 13 al 18, consistente en copia fotostática certificada del documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, en el cual el aquí accionante-reconvenido, adquirió el inmueble objeto del contrato sub lite, se desestima por impertinente de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, por cuanto el mismo refleja un hecho no controvertido como el que el accionante-reconvenido es el propietario del inmueble objeto del contrato sub iudice y así establece.-
4.-) En cuanto a la planilla de solvencia inmobiliaria, expedida en fecha 23 de agosto de 2012 por la Alcaldía del Municipio Iribarren (folio 19), señalando en la descripción lo siguiente:
“QUIEN SUSCRIBE, LA GERENTE GENERAL DEL SEMAT DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO IRIBARREN, POR MEDIO DE LA PRESENTE HACE CONSTAR, QUE EL CONTRIBUYENTE ANTES IDENTIFICADO NADA ADEUDA A LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO IRIBARREN POR CONCEPTO DE IMPUESTO SOBRE INMUEBLES URBANOS, RESPECTO DEL INMUEBLES ANTES MENCIONADO, SEGÚN PLANILLA NRO: 0870 EXPEDIDA POR LA GERENCIA DE RECAUDACIÓN, POR LO QUE SE EMITE LA PRESENTE SOLVENCIA PARA LOS EFECTOS DE PROTOCOLIZACION DE DOCUMENTOS EN LA RESPECTIVA OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO PÚBLICO, NO ACREDITANDO LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE, DEJANDO A SALVO LOS DERECHOS A TERCEROS.”

La cual se aprecia conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que al no haber sido desvirtuada la presunción de legalidad de la misma, se da por probada que dicha solvencia sobre el inmueble señalado en ella, el cual es el mismo del contrato sub lite, fue emitida el 23 de agosto de 2012 con vigencia hasta el día 31 de diciembre de 2012 y que al haber sido presentada esta documental con el libelo de demanda, pues se infiere que éste la obtuvo el accionado-reconveniente en esa fecha, es decir, después de vencido el lapso de ciento veinte (120) días continuos de vigencia del contrato sub lite, al igual que ocurrió con la presentación del contrato de venta supra valorado, el cual fue presentado a los fines de su revisión ante el Registrador Público del Segundo Circuito; y así se decide.-
5.-) En cuanto a la documental (folio 49), consistente de la copia del depósito hecho en fecha 21 de junio de 2013, ante el cajero N° 1225 del Banco Provincial a la cuenta corriente N° 0108-0908-86-0100014293, cuyo titular es el ciudadano Manuel Alejandro Contreras Padilla (aquí accionante-reconvenido) a través de cheque N° 00003635 de la cuenta corriente N° 0108-2405-29-0100062575 de ese mismo Banco, cuyo titular es el ciudadano Mario César Gómez Alzate (aquí accionado-reconveniente), por la cantidad de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00); este Juzgador disiente del A quo quien los valoró como tarjas por considerar que dicho documento constituye una planilla de depósito cuando realmente no lo es, sino que es un documento electrónico emitido por el Banco Provincial como receptor emisor, el cual al no haber sido impugnados se valora de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas; y que adminiculada con la respuesta de informes dirigida al Banco Provincial cuyas resultas cursan a los folios 82 al 84, la cual se aprecia conforme al artículo 507 del Código Adjetivo Civil, en el cual se constata que dicha institución financiera informó al A quo:
“En atención al contenido de su Oficio N° 75, emitido en fecha 28 de Enero del 2014, recibido en esta Institución en fecha 06 de Febrero del 2014, relacionado con el Asunto N° KP02-V-2013-001483, cumplimos con informarle que:

Nombre Apellido/Cédula de Identidad
Relación con Banco Se Anexa Movimiento Bancario desde/Hasta
Manuel Alejandro Contreras Padilla,/V-11.960.531 Figura como titular de la Cuenta Corriente N° 0108-0908-86-0100014293 21/06/2013
al
30/06/2013
Mario César Gómez ALZATE,/E-84.487.612 Figura como titular de la Cuenta Corriente N° 0108-2405-29-0100062575 21/06/2013
a
30/06/2013

Asimismo, hacemos de su conocimiento, que nos vemos imposibilitados en el suministro de la información requerida, debido a que el Depósito bajo a referencia N° 1037, fue efectuado a través de Telecajeros (Atm), en los cuales no se utilizan Planillas de Depósitos, sin embargo, el mismo se encuentra reflejado y efectivo en la Cuenta Corriente N° 0108-0908-86-0100014293, el cheque para dicho depósito N° 00003635, fue cargado de la Cuenta Corriente N° 0108-2405-29-0100062575, por los que se le anexan los Movimientos Bancarios…”

Por lo que de acuerdo a la respuesta, se determina que efectivamente, en fecha 21 de junio de 2013, se cargó a la cuenta corriente del ciudadano Mario César Gómez Alzate (aquí demandado-reconveniente), la cantidad de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00), con ocasión del cheque N° 0003635, emitido a favor del ciudadano Manuel Alejandro Contreras Padilla y depositado en la cuenta corriente que éste tenía en dicha entidad bancaria; por lo que se da por probado, que efectivamente el aquí accionado-reconveniente, pagó en dicha fecha al aquí acciónate-reconvenido (Manuel Alejandro Contreras Padilla). El saldo deudor de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00) del precio de venta convenido en el contrato sub lite y así se decide.-
6.-) En cuanto al valor de los documentos anexados al escrito de contestación de demanda, se hace el siguiente pronunciamiento:
6.1.-) Respecto al documento consistente en reserva de compra-venta de los locales 2B8 y 2B9 (folio 46), en virtud de ser documental suscrita por terceros, se desestima de cualquier valor probatorio, en virtud de que al no haber sido ratificada por vía testifical, tal como lo exige el artículo 431 del código de Procedimiento civil, pues ella carecen de valor y así se decide.-
6.2.-) En cuanto a la carta dirigida al ciudadano Manuel Alejandro Contreras Padilla, marcada “B2” (folio 47), fotocopia de depósito y cheque, marcado “C” (folio 49); este Juzgador se abstiene por haberlo hecho ut supra al valorar el documento electrónico y los informes y así se decide.-
6.3.-) En cuanto a las documentales cursantes a los folios 47, 48 y 50 al 53, consistente en misiva, factura N° 0001445, relación de gastos N° 19.377, y facturas de pago de condominio, dado a que son copias fotostáticas de documentos privados, se desestiman de cualquier valor probatorio, en virtud de no ser del tipo de documentos privados reconocidos o tenidos como tal, como lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y así se decide.-
7.-) En cuanto a la inspección judicial promovida admitida y evacuada por el A quo cuyas resultas cursan a los folios 70 y 71, la cual fue practicada en el local 1B4 del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la Carrera 21 entre calles 25 y 26 de esta ciudad de Barquisimeto; y en la cual se determina que el A quo constató que dicho local funciona como depósito de mercancía del negocio “El Impacto, C.A” y está en posesión del accionado-reconveniente Mario César Gómez Alzate; la cual se aprecia de acuerdo al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se da por demostrado que el accionado está en posesión del inmueble objeto del contrato sub lite y de que dicha posesión fue hecha por el accionante-reconvenido Manuel Alejandro Contreras Padilla ; y así se decide.-
8.-) En cuanto a la prueba de informe a la Junta de Condominio del centro Comercial Cosmos 1, ubicado en la calle 26 entre carreras 21 y 22, de esta ciudad de Barquisimeto, para que informe si el demandado Mario César Gómez Alzate como ocupante propietario del inmueble objeto del local N° 2B8, del referido Centro Comercial, ha pagado el condominio de diciembre de 2012, enero a diciembre de 2013; este Juzgador la desestima de acuerdo al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil por impertinente, en virtud de que en el caso sub iudice el hecho de la solvencia o mora en el mismo no es parte de los hechos controvertidos y menos aún cuando es un hecho reconocido por las partes que el referido ciudadano como optante comprador desde que firmaron el contrato de opción de compraventa (27 de diciembre de 2012) fue puesto por el oferente vendedor en posesión del local comercial objeto del contrato de marras; y así se decide.-

PUNTO PREVIO

En cuanto a la estimación de la acción de resolución de contrato la cual fue hecha por el accionante reconvenido en la cantidad de ochenta y siete mil cuatrocientos ochenta y dos bolívares (Bs. 87.482,00) equivalente a la cantidad de dos mil novecientos noventa y ocho unidades tributarias (2998 UT), si bien es cierto que el accionado-reconveniente no la objetó; este Juzgador considera ilegal dicha estimación por cuanto si de acuerdo a derecho esa es una pretensión mero declarativa al tenor del artículo 38 del Código Adjetivo Civil, al pretender el accionante que se le conceda la ejecución de la cláusula penal convenida en el contrato sub lite, es decir, que de la cantidad de ciento treinta y siete mil cuatrocientos ochenta y dos bolívares (Bs. 137.482,00) dada en arras, se le otorgue la retención de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00); pues de acuerdo al artículo 31 eiusdem; esta cantidad pretendida en retención es el valor de la demanda, la cual dividida entre el valor de la unidad tributaria para la fecha en que fue interpuesta la demanda (23 de mayo de 2013) fue fijada por el SENIAT a través de providencia publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40106 de fecha 16 de febrero de 2013, en ciento siete bolívares (Bs. 107,00), no da el equivalente a cuatrocientos sesenta y siete con veintiocho unidades tributarias (467,28 UT); por lo que ese será el monto del valor de la acción a los efectos de la competencia por la cuantía; por lo que de acuerdo a la Resolución No. 2009-0006 de fecha 18/03/2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial No. 39.152, en fecha 02/04/2009, al ser menor de 3000 UT la competencia para conocer le corresponde a un Juzgado de Municipio, lo cual fue aplicado de acuerdo a derecho al caso sub lite; y así se decide.-

DEL FONDO DEL ASUNTO
1.-) En cuanto a la acción de resolución del contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 27 de noviembre de 2012, con pretensiones de ejecución de la cláusula penal convenida en la Cláusula Tercera del mismo, consistente en que se le permitiera al accionante reconvenido retener de la cantidad de cientos treinta y siete mil cuatrocientos ochenta y dos bolívares (Bs. 137.482,00) recibidas en arras al firmar el mismo, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que el accionado-reconveniente como optante comprador incumplió con el pago de los gastos de protocolización del documento y como el pago del saldo deudor del precio de venta convenido, a pesar de que para la fecha de interposición de la demanda (24 de mayo de 2013), ya habían transcurrido un mes de vencido los ciento veinte (120) días continuos convenidos como vigencia del contrato sub lite, ya que él si había cumplido al haber presentado el documento de venta ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Estado Lara, en fecha 07 de mayo de 2013, quien no le dio el trámite por faltar requisitos que debía cumplir el optante; argumentado éste que fue rebatido por el optante-comprador aquí accionado-reconveniente, quien es su escrito de contestación, aparte de reconocer la suscripción del contrato sub lite y por ende los derechos y obligaciones establecidos en él, lo cual se dan por reproducidas, rechazó, que el aquí accionante-reconvenido hubiese cumplido con su obligación contractual como afirmara en su libelo, por cuanto fue él quien le suministró los recaudos necesarios para la protocolización de la venta y que estuvo esperando la elaboración del documento para dar cumplimiento a la cancelación del monto restante de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00) establecido en el documento de opción a compra, para la cual ya había dispuesto a través de cheque de gerencia N° 00003635 del Banco Provincial a favor del vendedor (accionante-reconvenido) quien se negó a recibirlo y a darle aviso para la firma del documento definitivo; requerimiento de notificación ésta que no recibió respuesta, por lo que se vió obligado a pagarle mediante depósito hecho ante la cuenta corriente N° 0108-2405-29-0100062575, a través de cheque N° 00003635 por trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00), cuyo titular es el vendedor accionante-reconvenido Manuel Alejandro Contreras Padilla, a la cual se hizo acreditación y disposición de dicho monto; quien emite el presente fallo, considera pertinente establecer que la acción de resolución de contrato está preceptuado en el artículo 1167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Ahora bien, basado en la lectura de dicho artículo, se infiere que para la procedencia de la acción de resolución contractual se refiere a los siguientes elementos:
1.-) Que el contrato pretendido en resolver debe ser bilateral, es decir, que el mismo contemple derechos y obligaciones para las partes suscribientes del mismo, tal como consta en el contrato de marras, en el cual se establecieron las mismas.
2.-) Que el contrato sea válido, lo cual se cumple por cuanto en el de marras se ve que se cumplieron tanto los requisitos de existencia exigidos en el artículo 1141 del Código Civil, como los de validez de los mismos exigidos en los artículos 1143 eiusdem.
3.-) Que la parte que ejerce la acción de resolución hubiese cumplido con sus obligaciones antes que la otra parte hubiese incumplido con las de él; siendo este particular el quid del caso sub lite por cuanto el accionante-reconvenido tal como fue ut supra expuesto le imputa al accionado-reconveniente el incumplimiento de la obligación de pago de los emolumentos de protocolización del documento de venta ante el Registrador Público y en el pago del saldo deudor, por lo que, a tal efecto quien emite el presente fallo, considera pertinente fijar posición sobre la duración del lapso de vigencia del contrato, ya que en la cláusula séptima se estableció noventa (90) días contados a partir de la firma del contrato, lo cual ocurrió el 27 de diciembre de 2012, mientras que en la cláusula segunda se estableció un lapso de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del contrato para que el optante comprador (aquí accionado-reconveniente) pagare el saldo deudor de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00), por lo que, tal como ut supra se estableció al valorar las pruebas que ante tal incongruencia se aplica con el artículo 1.214 del Código Civil, que establece que el lapso mayor, es en beneficio del deudor y por tanto, el lapso de vigencia es de ciento veinte (120) días contados a partir de la suscripción del contrato de marras, por lo que contando desde el 28 de diciembre de 2012, se determinó que los ciento veinte (120) días precluyeron el 26 de abril de 2013; hecho éste que ante la no constancia por escrito de que las partes prorrogaron dicho lapso, pero que a pesar del vencimiento del lapso de vigencia y ante la conducta del accionante reconvenido de presentar el 07 de mayo de 2013, el documento de venta ante el Registrador Público, respectivo, a los fines de su revisión y debidamente visado por la abogado María Eugenia Figueroa Blanco, tal como lo acordaron en el documento del contrato sub lite y la del accionado-reconveniente de depositar en la cuenta corriente del accionante-reconvenido en el Banco Provincial, el saldo deudor en fecha posterior a dicho vencimiento del referido plazo, y de que ese monto del saldo deudor de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00) fue debidamente acreditado al accionante, y dado a que para este depósito se requería tener el conocimiento del número de cuenta corriente, lo cual no lo podría saber el accionado-reconveniente sin que alguien se lo hubiese dado, por lo que se infiere presunción, que lo hizo el accionante-reconvenido, por lo que este Juzgador por vía de presunción hominis tal como lo prevé el artículo 1399 del Código Civil, establece que las partes siguieron con el contrato de marras y que por estrategia procesal no fueron sinceros con el tribunal ocultándole información, por lo que, en consecuencia, ellos dejaron por tiempo indeterminado dicho contrato, por lo que entonces quedaba pendiente la obligación que el oferente-vendedor le notificara al optante-comprador que el contrato de venta estaba redactado a los fines de que lo presentara ante el Registrador respectivo y pagara todos los gastos de protocolización del mismo, tal como lo convinieron en la cláusula octava del contrato de marras:
“Todos los gastos relativos a la presente opción, así como el documento definitivo de venta serán por cuenta de EL COMPRADOR…”

Omisión de notificación ésta que no fue desvirtuada por el oferente vendedor y aquí accionante reconvenido, aunado a que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de marras condicionaron a que el saldo deudor de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00) sería cancelado al momento de la protocolización; acto éste que obviamente no se materializó y por tanto no podría imputarse incumplimiento al optante-comprador quien a pesar de ello le efectuó el pago de dicho saldo, tal como fue ut supra expuesto; hecho éste que permite inferir, que al haber incumplido el accionante-reconvenido con su obligación de notificar al optante comprador de la redacción del documento de venta sobre el inmueble objeto del contrato con sus respectivos documentos convenidos en la cláusula quinta del mismo a los fines de que lo presentara ante el Registrador Público respectivo y pagara los gastos de protocolización respectivos, convenidos en la cláusula octava del mismo; pues no se cumplió con el ulterior requisito de procedencia de la acción resolutoria establecida en el supra transcrito artículo 1167 del Código Civil, como es el que la parte contratante distinto al accionante hubiese incumplido la obligación contractual, por cuanto quien incumplió fue el oferente vendedor y aquí accionante-reconvenido, violando con dicha conducta al propio contrato de marras y artículo 1159 del Código Civil, lo cual hace improcedente de acuerdo al artículo 1167 eiusdem, la pretensión de resolución de contrato, así como también la de ejecución de la cláusula penal de retención de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) demandada, motivo por el cual la decisión del A quo de declarar sin lugar la acción de resolución de contrato y de ejecución de la cláusula penal incoada por Manuel Alejandro Contreras Padilla contra Mario César Gómez Alzate , ya identificados en autos, está ajustada a lo preceptuado por el artículo 254 del Código Adjetivo Civil por lo que se ha de ratificar la misma y así se decide.-
4.-) Respecto a la reconvención que de acuerdo al artículo 365 del Código Adjetivo Civil en concordancia con el artículo 361 in fine, interpuesta por Mario César Gómez Alzate, a través de su apoderado judicial, abogado ZALG SALVADOR ABI HASSAN contra el accionante-reconvenido Manuel Alejandro Contreras Padilla a quien le demanda que le cumple con el contrato de opción a compra-venta suscrito el 27 de diciembre de 2012, exigiéndole se otorgue ante el Registrador Público respectivo el documento de venta sobre el local comercial distinguida con el N° 2B-8, que forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la Calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, jurisdicción del Estado Lara, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones que identifican tanto al centro comercial como al terreno sobre el cual fue edificado, están definidos en su correspondiente documento de condominio, el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren (hoy Municipio) Estado Lara, en fecha 26 de mayo de 1995, bajo el N° 19, Protocolo Primero, Tomo Diez (10), y se da por reproducido, el cual tiene un área aproximada de 70,60 metros cuadrados, ubicado en el nivel 2 de la Torre B del Centro Comercial Cosmos I y cuyos linderos son: NORTE: con local 2B-7; Sur: Con local 2B-9, Este: Con Lindero Oeste de la Torre A y, Oeste: Con pasillo de Circulación interna Nº 1, correspondiéndole un porcentaje de condominio sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios de cero enteros con cuarenta y un centésima por ciento (0,41%), por cuanto él le pagó el saldo deudor de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve mil bolívares (Bs. 320.789,00), depositados en la cuenta corriente del vendedor N° 0108-2405-29-0100062575, cheque N° 00003635 del Banco Provincial a favor del vendedor Manuel Alejandro Contreras Padilla, ya que la posesión del referido inmueble, la tiene el accionado-reconveniente desde que se firmó el contrato de marras (27/12/2012) o en su defecto que la sentencia que se dicte al respecto sirva de documento de propiedad, ordenándose el registro del mismo; y ante los argumentos de la accionante reconvenido en el escrito de contestación a esta en la cual aparte de rechazar en todos y cada una de sus partes a dicha reconvención adujo como defensas:
a) Que el término de doscientos diez (210) días que adujo el reconveniente, se había dado como vigencia al contrato de marras, no era así, sino que era de ciento veinte (120) días.

b) Que rechazaba que el reconveniente hubiere dado cabal cumplimiento con las obligaciones establecidas en el contrato de marras, por cuanto (…) “… no entregó los recaudos 15 días antes del vencimiento de la opción, no pagó dentro del término de la misma…”, aparentemente consignó un cheque en la cuenta corriente del accionante-reconvenido en fecha 22 de junio de 2013, fuera del plazo establecido en el contrato; que éste ni siquiera se presentó y hasta canceló los derechos arancelarios en el Registro Subalterno; negó que no le hubiese avisado al precitado demandado-reconveniente de la firma del documento.

c) Que la reconvención no cumple con los requisitos de los artículos 340 y 361 del Código de Procedimiento Civil, entre ellos, no estableció la cuantía que en el presente caso, no existe el cumplimiento de la obligación principal del demandado en los términos pactados y menos el incumplimiento culposo del demandado.
Este Juzgador emite el siguiente pronunciamiento, haciendo la salvedad que por didáctica se pronunciará sobre la última defensa y luego se hará sobre las dos restantes, lo cual se hace así:
a.-) En cuanto a que la reconvención no cumple con los artículos 340 y 361 del Código Adjetivo Civil, se desestima la misma, por cuanto el artículo 365 eiusdem preceptúa:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.”
Por lo que al estarse reconviniendo por cumplimiento del contrato de opción de compra por el cual el accionante-reconvenido demandó su resolución, pues ambos objetos derivan del mismo título controvertido, pues el hecho de que el reconveniente sólo se haya limitado a decir, que demandó el cumplimiento de contrato suscrito el 27 de diciembre de 2012, no implica que ello sea incumplimiento del artículo 365 supra trascrito, sino todo lo contrario, dicha reconvención se ajusta a lo permitido por él.
Respecto a que no estimó la reconvención, dicha omisión no invalida la misma por cuanto ello sólo sirve para saber sí el juez que conoce de la acción por la cuantía de la reconvención dejó de ser competente, situación que no se da por cuanto se mantiene la competencia del A quo por la cuantía; y así se decide.-
b.-) En cuanto a que no existe incumplimiento de la obligación principal del demandado, se desestima, por cuanto tal como fue ut supra establecido al considerar sobre la acción de resolución del contrato de marras, las partes convinieron en que el oferente vendedor (aquí accionante-reconvenido) firmaría ante el Registro Público respectivo, el documento definitivo de venta del local comercial ofrecido y que en ese momento el optante-comprador pagaría el saldo deudor corriendo éste con la carga de los gastos de protocolización, para lo cual tenía que el reconvenido notificarle y entregarle el documento al accionado-reconveniente para que éste pagara los gastos de registro, tal como lo acordaron en el contrato, obligación de notificación o entrega de documento que no cumplió el actor-reconvenido y así se establece.-
c.-) En cuanto al alegato de que el reconvenido pagó los derechos de registro del documento de venta definitivo y que el accionado-reconveniente no se presentó a firmar el mismo, se desestima, por cuanto ese hecho no fue probado, sino lo que se demostró tal como se estableció ut supra al establecer los hechos, fue que el día 07 de mayo de 2013, el accionante presentó el documento de venta a los fines de su revisión y no para el registro, por cuanto no tenía siquiera para poder darle curso al mismo el documento de solvencia del condominio y los RIF; y así se decide.-
d.-) En cuanto a los lapsos establecidos en el contrato de marras y de los quince (15) días que adujo en los literales “b” y “c”, se desestima, por cuanto tal como fue ut supra establecido al emitir pronunciamiento sobre la acción de resolución dicho contrato, a la cual se estableció fue modificado por acuerdo de las partes, quienes no quisieron reconocer ese hecho o exponerlo ante el tribunal y que en virtud de ello, continuaron con el contrato a pesar de haberse vencido el lapso de ciento veinte (120) días continuos a la firma del mismo, ya que así se infiere en virtud de la conducta del accionante-reconvenido, el 07 de mayo de 2013 (después de vencidos los ciento veinte (120) días continuos) presentó ante el Registro Público para los efectos de revisión el contrato definitivo de venta; y la conducta del accionado-reconveniente quien pagó el saldo deudor de trescientos veinte mil setecientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 320.789,00); mediante depósito el 22-06-2013 en la cuenta corriente que el oferente-vendedor tiene en el Banco Provincial, y al cual fue acreditada dicha cantidad, tal como fue ut supra establecido al valorar las pruebas; cuyos datos de la cuenta corriente obviamente alguien tuvo que dárselos al depositante y que por presunción hominis de acuerdo el artículo 1399 del Código Civil, se asume que fue el propio accionante-reconvenido, quien es el titular de la supra referida cuenta corriente del Banco Provincial en la cual fue depositada dicha cantidad y debidamente acreditada, depósito y acreditación ésta que en virtud de la modificación del lapso de vigencia del contrato de marras, pero no reconocido por estrategia procesal ante el tribunal permite concluir que dicho pago fue tempestivo y legal y así se decide.-
De manera que en virtud que el accionado-reconveniente cumplió con su obligación de pagar el precio de venta convenido del local comercial 2B8 que forma parte del Centro comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25, entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, tal como lo estipularon en el contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto el día 27-12-2012 y ante la declaratoria sin lugar de la acción resolutoria del mismo incoada por el accionante reconvenido ciudadano Manuel Alejandro Contreras Padilla, por haber incumplido con su obligación contractual, pues permite concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato incoada contra éste último exigiéndole que otorgue el documento de venta definitivo tal como lo establecieron en la clausula segunda en la cual se acordó:
“… Al momento del pago del saldo se protocolizará el documento definitivo de venta”

“SEXTA: Al momento de protocolización del documento de compra-venta EL COMPRADOR recibirá las llaves del inmueble a los fines de su ocupación”

O así lo establezca el tribunal y que en caso que no cumpla con la sentencia, ésta sirva de título de propiedad, está acorde con el artículo 1159 del Código Civil, el cual preceptúa que el contrato es ley entre las partes, y además, si aparte de que esa obligación fue establecida contractual, dicha tradición documentaria es requisito sine qua non para que la tradición de la propiedad valga ante terceros e inclusive es obligación constitucional, por cuanto el artículo 115 de nuestra Carta Magna establece el contenido del derecho de propiedad cuando establece:
“Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce y disfrute y disposición de sus bienes…”

Ya que de no otorgarse el documento de venta definitivo, pues indudablemente el reconveniente no podrá disponer de él en base a la normativa legal del Código Civil supra citado y el artículo 49 de la Ley de Registro Público y del Notariado; motivo por el cual en criterio del quien suscribe el presente fallo, al A quo haber declarado con lugar la reconvención que por cumplimiento de contrato de autos, ordenándole al reconvenido otorgar el documento de venta definitivo del supra referido local comercial 2B8 que forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25, entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto y en caso de que no cumpliera el reconvenido, pues la sentencia servirá de título de propiedad está ajustada a los establecido por el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con el artículo 1167 eiusdem; por lo que la apelación interpuesta contra la decisión definitiva de fecha 18 de Noviembre de 2014 se ha de declarar sin lugar, ratificándose en consecuencia la misma y así se decide.-

DISPOSITIVA

En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 80.185, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA, ya identificado, contra la decisión definitiva dictada en fecha 18 de noviembre de 2014 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, autenticado en fecha 27 de diciembre de 2012, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 47, Tomo 258 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho, con pretensiones de ejecución de cláusula Penal, incoada por el ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.960.531 contra el ciudadano MARIO CÉSAR GÓMEZ ALZATE, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 84.487.612; ambos con domicilio en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
TERCERA: CON LUGAR la RECONVENCIÓN que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO supra referido, intentado por el ciudadano MARIO CESAR GÓMEZ ALZATE contra el ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA, ambos identificados. En consecuencia, se condena a la parte actora, ciudadano MANUEL ALEJANDRO CONTRERAS PADILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.960.531, a otorgar ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, el documento de venta definitivo a nombre del ciudadano MARIO CESAR GÓMEZ ALZATE, colombiano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 84.487.612, en el cual trasmita la propiedad del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial Cosmos I, distinguido con el N° 2B8, que forma parte de dicho centro comercial, ubicado en la Calle 25 entre Carreras 21 y 22, de esta Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyos linderos y medidas y demás especificaciones, están definidas en su correspondiente documento de condominio debidamente protocolizado ante la Oficina subalterna del segundo circuito del Registro del Municipio Iribarren en fecha 26 de Mayo de 1995, bajo el 19, Protocolo Primero, Tomo 10, el cual tiene un área aproximada de setenta metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (70,60 Mts2) ubicado en el nivel 2 de la Torre B del Centro Comercial Cosmos I y esta alinderado de la siguiente Manera: NORTE: con local 2B-7; SUR: Con local 2B-9, ESTE: Con Lindero Oeste de la torre A y, OESTE: Con pasillo de Circulación interna Nº1, correspondiéndole un porcentaje de condominio sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios, de cero enteros con cuarenta y un centésima por ciento (0,41%), propiedad según documento protocolizado ante el Registrado ante el registrado publico del Segundo circuito del Municipio Iribarren Estado Lara en fecha 14 de Noviembre del 2012, bajo el 2012.1381, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.5242. Al efecto, el Tribunal ordenará el cumplimiento voluntario, tal como lo prevé el artículo 524 del Código Adjetivo Civil, y que en el supuesto que el condenado no cumpliere con lo ordenado, esta sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, debiendo servir el título de propiedad suficiente a nombre del accionado-reconveniente Mario César Gómez Alzate, ya identificado, sobre el inmueble igualmente identificado, luego de que cumpla a la protocolización respectiva, tal como lo prevé el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Ratificándose en consecuencia la misma.-
CUARTA: De conformidad con lo preceptuado por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, en Barquisimeto a los treinta (30) días del mes de abril de dos mil quince (2.015). Años: 205º y 156º
El Juez Titular,
Abg. José Antonio Ramírez Zambrano.
La Secretaria,
Abg. Natali Crespo Quintero.
Publicada en esta misma fecha, Siendo las 10:49 a.m., quedando asentada en el Libro Diario bajo el N° 06
La Secretaria,
Abg. Natali Crespo Quintero.
JARZ/NCQ/clm