TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.
204° y 155°
ACTUANDO EN SEDE CIVIL, produce el siguiente fallo Definitivo
Expediente: Nro. 24.465
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEMANDANTE: UZCATEGUI BRICEÑO ANA LUCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.323.280, domiciliada en el municipio San Rafael de Carvajal, estado Trujillo.
DEMANDADO: DUQUE ROMERO LUIS ANTONIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.999.691, domiciliado en el municipio San Rafael de Carvajal, estado Trujillo.
S I N T E S I S P R O C E S A L
Recibida la presente demanda por distribución, de Cumplimiento de Contrato, incoada por el abogado en ejercicio Nerio Cruz González, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño, contra el ciudadano Duque Romero Luis Antonio, las partes ya identificadas.
Alega el apoderado de la accionante que la presente demanda tiene por objeto, la ejecución del contrato de arrendamiento, firmado por su poderdante con el demandado Luis Antonio Duque Romero, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 3.999.691, Registro de información Fiscal V-3999691, domiciliado en el Municipio San Rafael de Carvajal, estado Trujillo, en fecha 06 de abril de 2009 inserto bajo el número 19, tomo 34 de los Libros de autenticación llevado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera estado Trujillo, donde el demandado es “El Arrendatario”, y la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño, es “La Arrendadora”, específicamente para que “El Arrendatario” dé cumplimiento o a ello sea condenado por este Tribunal, en ejecutar su obligación de hacer, derivada de lo convenido en la Cláusula décima del contrato de arrendamiento citado, para determinar los gastos de reparación y remodelación efectuados por “El Arrendatario” en la remodelación del local comercial, con la presentación de las factura y relación de los pagos efectuados.
Que su representada, la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño en su condición de “Arrendadora” firmó con el ciudadano Luis Antonio Duque Romero, “El Arrendatario”, un contrato de arrendamiento, arriba citado, sobre un bien inmueble propiedad de aquélla, constituido por un local comercial, ubicado en la avenida principal de el Amparo, S/N, en el Municipio San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo.
Manifiesta que en la Cláusula novena, se menciona mutuo acuerdo y la autorización emitida por su poderdante a el arrendatario de realizar los trabajos de remodelación y reparación del local comercial, pero es el caso que en la cláusula décima se estipuló, que los gastos de reparación y remodelación serán cancelados por cuenta de su poderdante con los cánones de arrendamiento causados, mediante la presentación de facturas y relación de personal contratado por parte de el arrendatario.
Igualmente manifiesta que su representada, Ana Lucia Uzcátegui Briceño, anteriormente identificada, le solicitó a el arrendatario la entrega de las facturas con el objeto de poder determinar el valor de la remodelación efectuada en el local comercial, puesto que su poderdante está obligada a cubrir los gastos de reparación y de remodelación; por su puesto (sic) exceptuando las reparaciones menores, ya que en virtud de la cláusula sexta, las modificaciones que se hagan en el inmueble quedarán en beneficio del local.
Como quiera que el arrendatario no ha dado cumplimiento a su obligación contractual de presentar las facturas y relación del personal contratado, efectuado en los gastos de la remodelación del local, su representada aproximadamente en el mes de junio del año pasado, le solicitó verbalmente a “el arrendatario, una estimación de los gastos efectuados en la remodelación y éste inicialmente le informó que había gastado más de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) en la remodelación efectuada. No obstante, su representada considera tal suma exagerada y solicita los servicios de un perito evaluador (sic) para que a través de un informe técnico de avalúo tomando en cuenta las características de la construcción del local y construcción de ambientes, plasmando éste en su informe que el valor de la construcción es de Trescientos Ochenta y Seis Mil Doscientos Noventa y Cuatro con Cuarenta Bolívares (Bs. 386.294.40) valor que fue determinado según los parámetros del mercado inmobiliario actual y que acompaña a la demanda.
Que su poderdante, le presenta a “El arrendatario” tal informe, con el objeto de fijar una modalidad para el pago de los gastos de remodelación, toda vez que el local que inicialmente se alquiló, estaba construido y sirvió de soporte para las reparaciones y remodelaciones, y esta circunstancia se encuentra claramente determinada en la cláusula cuarta en el contrato de arrendamiento.
El local que “El arrendatario”, recibió en arrendamiento se encontraba en condiciones de reparación y remodelación, bajo ninguna circunstancia estaba en estado de demolición y reconstrucción, pero, sin embargo, “El arrendatario”, consideró irrisorio tal avalúo, y así se lo manifestó a su poderdante, es por lo que en fecha 24 de septiembre de 2013 su poderdante, a través de escrito privado le comunica a “El arrendatario” el monto de la inversión en la remodelación del local comercial a la que aspira.
Alega que posteriormente el arrendatario le presenta a su poderdante un informe de avalúo efectuado por el perito evaluador (sic) Gustavo Pérez Urdaneta, quién estableció que según las características de la remodelación del local más la construcción de ambientes, da como resultado que el valor de la construcción es de Dos Millones Novecientos Cincuenta y Ocho Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.958.200,00), lo que evidentemente si es exagerado.
Pero como quiera que, por las disposiciones contractuales citadas en la Cláusula cuarta, novena y décima, “El arrendatario” sólo estaba obligado a efectuar reparaciones y remodelaciones, es además un (sic) obligación contractual para el arrendatario entregarle a su poderdante las facturas de esas reparaciones y remodelaciones, así como la relación de pagos del personal contratado y que él por cuenta propia no dispuso entregárselas, incumpliendo la cláusula décima del contrato de arrendamiento.
Por lo que demanda al ciudadano Luis Antonio Duque Romero, ya identificado, para que de cumplimiento, o a ello sea condenado por este Tribunal, en ejecutar su obligación de hacer, derivada de lo convenido en la cláusula décima del contrato de arrendamiento citado, para determinar los gastos de reparación y remodelación efectuados por el arrendatario en la remodelación del local comercial, con la presentación de las facturas y relación de los pagos del personal contratado.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1160 y 1.167 del Código Civil Venezolano.
En 23 de abril de 2014, este Tribunal le dio entrada a la presente demanda instando a la parte demandante a consignar los recaudos en que fundamenta su acción. Folio 05
Consignados como fueron los recaudos por la parte accionante, este Juzgado mediante auto de fecha 30 de mayo de 2014, admitió la presente demanda, ordenando la citación de la parte demandada, comisionando para su práctica a los Juzgados Ordinarios y de Ejecución de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal. Folios 06 al 32.
En fecha 18 de noviembre de 2014, se reciben y agregan a los autos despacho de citación librado al demandado de autos, el cual fue debidamente cumplido por el Juzgado comisionado. Folio 35 al 47.
En fecha 20 de noviembre de 2014, cursa escrito de contestación a la demanda, y opone como punto previo la falta de cualidad activa de la accionante, ya que han mantenido una relación contractual, bajo la figura errónea de un contrato de arrendamiento, ya que al momento en que la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño, adquirió las mejoras y bienhechurias no las compró individualmente, sino que en copropiedad con la ciudadana Diomira Uzcátegui Briceño, es decir, cuando recurre no representa a ella baja ninguna forma legal de representación y menos aún firma el erróneo contrato de arrendamiento, situación que hace unos meses desconocía y basado en su buena fe, firmó el contrato para la construcción de un local comercial que fue lo que se realizó, ya que el documento de propiedad donde fueron adquiridas las bienhechurias y los avalúos, se puede determinar que nada de lo que allí existía, es lo que hoy se encuentra construido sobre el terreno municipal.
Asimismo señala que la falta de cualidad en la pretensión especifica del presente caso debe estar bien precisa en el proceso, lo cual aquí no se configura tal y como se muestra mediante un documento público, ya que es necesario una identidad lógica entra persona del actor en el caso concreto serían ambas propietarias tanto en la demanda como en el supuesto “Contrato de Arrendamiento” y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, y la primera indudablemente aquí no se encuentra bien configurada.
Concluye asentando, que la falta de cualidad y la falta de interés, son consideradas como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de algún derecho o de alguna obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, por otro lado el actor debe tener interés actual, pues la falta de interés conlleva a la negación de la pretensión jurídica interpuesta.
En el escrito de demanda interpuesto, se observa que la demandante no tiene demostrada totalmente su cualidad de única propietaria, y menos aún alguna representación tanto en el supuesto “contrato de arrendamiento” como en la demanda por cumplimiento de contrato, ya que no se evidencia de las actas que haya consignado la documentación necesaria y fehaciente que demuestre su única titularidad sobre el bien, ya que la sola mención no es suficiente para pretender la tutela judicial efectiva de lo pretendido.
Continua la parte demandada, señalando que como esta demostrado en el contrato firmado entre la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño y el ciudadano Luis Antonio Duque Romero, no se encuentran satisfechos los requisitos para que opere el contrato de arrendamiento, que en el presente contrato lo que se pacto fue la construcción de una obra con la contraprestación del pago de la misma con el uso y goce de dicha obra por parte del contratista, alegando que el procedimiento aplicable para pedir cualquier pretensión sobre dicho contrato es el procedimiento ordinario del Código de Procedimiento Civil, y no el breve previsto para las relaciones arrendaticias de locales comerciales.
Por lo expuesto, señala que existe una prohibición de admitir la presente demanda ordenando aplicar el procedimiento breve de conformidad con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que lo legal era la aplicación del procedimiento ordinario.
Seguidamente pasa a dar contestación a la demanda, y procede a negar, rechazar y contradedir, que el local comercial sobre el cual se generó el contrato de obra que por error se denominó de arrendamiento, pertenezca única y exclusivamente a la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño, ya que como ha quedado demostrado mediante documento público; que las bienhechurias construidas sobre un terreno municipal pertenecen en igualdad de condiciones a la ciudadana Diomira Uzcátegui Briceño, sin que esta firmara y autorizara dicho convenio, y más aun declarando y engañando a un funcionario del estado al indicar que era la única propietaria de las bienhechurias sobre las cuales se pactó la obra consistente en la remodelación y reconstrucción del local comercial; que posterior a esto se percató que existía una copropiedad que no fue declarada por la ciudadana Ana Lucia uzcátegui Briceño, cometiendo un fraude posteriormente.
Niega, rechaza y contradice, que el local comercial sobre el cual se generó el contrato de obra, que por error se denominó de “arrendamiento”, sólo se le hayan realizado simples reparaciones.
Niega, rechaza y contradice que haya ejecutado la obligación de informar a la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño, sobre el valor de la remodelación-construcción del local, puesto que ha habido plena comunicación entre ambos y siempre se le han enseñado las facturas y los gastos, y ambos de común acuerdo plantearon la posibilidad de realizar avalúos para llegar a un acuerdo sobre el precio justo a pagar por la comitente Ana Lucia Uzcátegui Briceño, y es precisamente esa la razón por la cual modificando verbalmente lo pactado en el contrato la hoy demandante le solicitó por escrito, tal y como ella misma lo reconoce, que le pasara un avalúo del local comercial para establecer su aspiración sobre el precio del mismo, lo cual cumplió a cabalidad, y antes de ello permitió que ella realizara un avalúo del inmueble con un perito elegido por ella, tal y como está reconocido en el propio libelo de demanda.
Finalmente, niega, rechaza y contradice que deba pagar costas procesales por el presente proceso, puesto que el incumplimiento y los daños los esta sufriendo el como parte principalmente afectada ante el incumplimiento de la parte demandante en el presento proceso, razón por la cual solicita se declare Sin Lugar la presente demanda.
La parte demandada, planteó reconvención, que en fecha 26 de noviembre de 2014, mediante decisión dictada por este Tribunal se declaró Inadmisible la misma.
En fecha 20 de noviembre de 2014, el ciudadano Luis Antonio Duque Romero, confiere poder apud-acta, a los abogados Yoveiro Napoleón Ramírez Briceño y Sikiu Guanipa Moreno. Folio 63.
En fecha 21 de noviembre de 2014, mediante diligencia la parte demandada, asistido de abogado, ratifica en todo y cada una de sus partes el contenido de los mismos tanto en los hechos como en el derecho, alegados en dicho escrito de contestación, dándose por reproducidos los mismos.-
En fecha 02 de diciembre la parte actora, ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño, confirió poder apud acta.
En fecha 02 de diciembre de 2014, se recibe y agrega a las actas despacho de pruebas y anexos por la parte demandada. Folios 71 al 97.
En fecha 03 de diciembre de 2014, se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada. Folio 99.
En fecha 04 de diciembre de 2014, se recibió y agregó escrito de prueba promovida por la parte actora, siendo admitido el mismo en fecha 05 de diciembre de 2014. Folios 101 y 102.
En fecha 10 de diciembre de 2014, la parte actora consigna escrito de prueba junto con anexos. Asimismo consigna diligencia en el cual Impugna el avalúo presentado en la presente causa. (folios 103 al 114).
En fecha 10 de diciembre de 2014, la apoderada de la parte demandada, consigna escrito de pruebas y diligencia mediante la cual señala que las pruebas documentales cursantes a los folios 103 al 113, no guardan relación alguna con el asunto que se está ventilando y no señala la necesidad y pertinencia de cada una de ellas. (folios116 y 117).
En fecha 12 de diciembre de 2014, este Tribunal admite las pruebas presentadas por las partes involucradas en el presente juicio.
PUNTOS PREVIOS
Toca a este Juzgador pronunciarse sobre los puntos previos opuestos por la parte demandada en su contestación a la demanda, y a tal efecto lo hace:
La parte demanda, en la oportunidad de contestar la demanda, opuso defensas previas, tales como: de cualidad activa de la accionante, y que el procedimiento aplicable para pedir cualquier pretensión sobre dicho contrato es el procedimiento ordinario del Código de Procedimiento Civil, y no el breve previsto para las relaciones arrendaticias de locales comerciales.
En relación a la defensa previa, referente a la falta de cualidad de cualidad activa de la accionante, señala el Jurista Arístides Rengel-Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág. 27 y 28 lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para hacerlo sostener el juicio (legitimación pasiva)… Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de merito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que l defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del merito de la causa.”
Ahora bien, queda probado en autos, que el inmueble objeto de litigio pertenece a las ciudadanas Diomira Uzcátegui Briceño y Ana Lucia Uzcátegui Briceño, tal como se evidencia de documentales cursantes a los folios 75 y 76x, y que tal circunstancia
Partiendo de la premisa genérica que nos trae la doctrina patria, en relación a la falta de cualidad para intentar y sostener el juicio, se debe analizar en concreto, la falta de cualidad en materia arrendaticia. Al respecto, el Jurista Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendamiento Inmobiliario, volumen I año 2003, Pág. 184 y 185, apunta acertadamente lo siguiente:
“Como en la acción de desalojo, regulada por el articulo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que solo el propietario del inmueble tienen el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el articulo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad del propietario. Sin embargo, no es una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (natural o jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia –sobre inmueble ajeno- no está prohibida en Venezuela (…), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo seria ese arrendador (…) En cambio, la acción no corresponde a ese arrendador (no propietario) sino al dueño del inmueble arrendado cuando, cuando éste tenga la necesidad de ocuparlo, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado (…)”.
Así las cosas, puede deducirse que en materia de desalojo, únicamente en el caso del literal B del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el propietario del objeto práctico de la contratación arrendaticia el que está legitimado activamente para demandar el desalojo, no ocurre así con las demás causales de dicho articulado; y siendo que en ningún momento dicho contrato fue objetado por la ciudadana Diomira Uzcátegui Briceño, en calidad de copropietaria del inmueble; teniendo en cuenta que la posesión puede llevarse a cabo por muchos títulos posesorios diferentes: propiedad, arrendamiento, deposito, prenda, etc. Por lo tanto, la persona con derecho de posesión no tiene por qué ser siempre el propietario, sino que dependerá de cada caso concreto.
Así las cosas, siendo que el arrendador no propietario, puede y tiene cualidad para ejercer las acciones de cumplimiento del contrato de arrendamiento, porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por ende, titular del derecho de acción, queda con mayor amplitud la facultad para arrendar el inmueble que le pertenece en comunidad, como es el caso de marras.
En razón de lo expuesto, se desecha la defensa de falta de cualidad formulada por la parte demandada, y así se decide.
Como segundo defensa previa, alega que el procedimiento aplicable para pedir cualquier pretensión sobre dicho contrato es el procedimiento ordinario del Código de Procedimiento Civil, y no el breve previsto para las relaciones arrendaticias de locales comerciales, ya que como esta demostrado en el contrato firmado entre la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño y el ciudadano Luis Antonio Duque Romero, no se encuentran satisfechos los requisitos para que opere el contrato de arrendamiento, que en el presente contrato lo que se pacto fue la construcción de una obra con la contraprestación del pago de la misma con el uso y goce de dicha obra por parte del contratista.
Acompaña la parte actora a su pretensión documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 06 de abril de 2009, bajo el Nº 19, Tomo 34 de los libros de autenticaciones.
A los fines de diferenciar lo concerniente entre contrato de obras y de arrendamiento este Tribunal, hace las siguientes consideraciones:
A tenor del articulo 1630 y siguientes del Código Civil, “El contrato de obras es aquel mediante el cual una parte se compromete a ejecutar determinado trabajo por sí o bajo su dirección, mediante un precio que la otra se obliga a satisfacerle.”
Es así como se determina lo característica de dicho contrato en que es consensual, sinalagmático, onerosos e intuito personae.
Por su lado los contratos de arrendamiento, en un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a áquella, así lo define el artículo 1579 del Código Civil.
Caracteriza a dichos contratos su bilateralidad, lo oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo; y su obligatoriedad, y no es traslativo de la propiedad.
El Dr. José Melich Orsini, en su “Doctrina General del Contrato” asienta lo siguiente: “debe advertirse que no son contratos de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva aquellos que tienen por objeto una prestación futura (p, ej. Transporte, contrato de obras, etc.), pues en éstos el trabajo concierne sólo a la producción de un resultado que requiere para su obtención que la actividad del deudor se prolongue un cierto lapso, pero la imposición del término es sólo una consecuencia de la naturaleza y no configura jurídicamente modalidad indispensable de la ejecución del contrato, que en sí misma es instantánea. En los contratos de tracto sucesivo, en cambio, no se trata de que la prestación esté diferida, sino que para la misma resulte útil al creedor es necesario que ella esté distribuida o repetida en el tiempo. El tiempo no interviene por lo tanto como un elemento meramente accidental, sino que es esencial al contrato”.
Analizado el documento consignado por la parte actora, objeto de la presente acción, se concluye que el mismo es un contrato de arrendamiento alebrado entre la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño, como arrendadora, y el ciudadano Luis Antonio Luque Romero, como arrendatario, como objeto un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la avenida principal de El Amparo, sin número, municipio San Rafael de Carvajal del estado Trujillo; en el cual fijaron un cano de arrendamiento, con la particularidad que en el mismo, las partes contratantes de mutuo acuerdo, fijaron como inicio de dicho pago al inicio de las actividades comerciales una vez culminadas las reparaciones y remodelación del local dado en arrendamiento.
Igualmente, el arrendatario declaró conocer el local por haberlo examinado y comprobar que se encontraba en condiciones de reparación y remodelación.
Estas condiciones establecidas en dicho contrato no desnaturalizan la intención y lo plasmado en el referido contrato, como es la de celebrar un contrato de arrendamiento, en virtud de que la voluntad contractual priva sobre cualquier disposición de la ley, en cuanto y tanto no sea contraria a derecho o afecte el orden publico.
Señala la parte demandante que la co propietaria del inmueble arrendado lo sorprendió en su buena fe, y “(…) se establecieron una serie de obligaciones y derechos que no son propios del objeto y causa que persigue un contrato de arrendamiento.
Así, en la cláusula cuarta se estableció que el local comercial se encontraba en condiciones de reparación y remodelación; asimismo en la cláusula novena se autorizó al ciudadano LUIS ANTONIO DUQUE ROMERO, a realizar dichas reparaciones y remodelaciones; por su parte, en la cláusula décima la ciudadana ANA LUCIA UZCATEGUI BRICEÑO, asumió la obligación de correr con los gastos de dichas mejoras mediante el descuento de los canones de arrendamiento..”
Es evidente que la voluntad de las partes plasmadas en dicho contrato no son contrarias a derecho, ni desnaturalizan el contrato de arrendamiento, pues es así, como el articulo 1590 del Código Civil señala la posibilidad de que el arrendador pueda realizar trabajos de reparación, sin que la arrendadora se las prohíba, y disminuirse el precio del arrendamiento, por lo que a todas luces el contrato autenticado en fecha 06 de abril de 2009, ante la Notaria Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, es un contrato de arrendamiento de local. En consecuencia de ello, el presente juicio debe tramitarse por el procedimiento establecido en el Decreto con Fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, por lo que la defensa opuesta debe ser declarada sin lugar. Así se decide.
M O T I V A C I O N E S P A R A D E C I D I R:
Resueltos los puntos o defensas previas opuestas por la parte accionada en la presente causa, pasa este Juzgado al examen de las probanzas traidas por las partes a la presente causa, y asi se hace:
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 507 y 509 del Código de Procedimiento civil, pasa este Juzgado a analizar las pruebas ofrecidas por las partes en este procedimiento y al efecto lo hace:
La parte demandante adujo a su favor las siguientes probanzas:
Con el escrito de demanda la parte actora presento:
Primero: Documento público suscrito entre el ciudadano Luis Antonio Duque Romero y Ana Lucia Uzcátegui Briceño.
Documento que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como demostrativo de la celebración de contrato entre las partes, y que posteriormente será analizado en punto previo a la decisión que ha de recaer en la presente causa.
Segundo: Documento que contiene poder otorgado por la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño a los abogados Nerio Cruz González y Antonio Felipe Salas.
Documento que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como demostrativo de la representación en el presente juicio por parte de los abogados que allí se mencionan.
Tercero: Copias de Registro Único de Información Fiscal de la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui Briceño, y de los abogados que la representan.
Documentos que se aprecian de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de la inscripción de dichos ciudadanos ante el Registro Único de Información Fiscal.
Cuarto: Copia de Informe de avalúo, realizado por Luis E. Quintero, de fecha 22 de julio de 2013 (fs. 16 al 24).
Documento que debió ser ratificado en el presente juicio, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un tercero ajeno al proceso, por lo que se desecha de las actas.
Quinto: Comunicación suscrita por la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui, de fecha 24 de septiembre de 2013 (f. 25)
Este documento al ser opuesto al demandado y no ser desconocido, es tenido por reconocido conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, para demostrar el hecho material de lo declarado por las partes.
Sexto: Copia de Informe de avalúo, realizado por Gustavo Pérez Urdaneta, de fecha 17 de octubre de 2013, dirigido a INVERSIONES CERALUMIG (fs. 26 al 31).
Documento que debió ser ratificado en el presente juicio, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un tercero ajeno al proceso, por lo que se desecha de las actas.
En escrito de pruebas presentado en fecha 04 de diciembre de 2014, promovió:
Primero: Ratifica el valor probatorio del documento fundamental de la demanda, donde consta los términos del contrato de arrendamiento y del que se desprende la cualidad de arrendadora.
Sobre tal documental este Juzgado se pronuncia up supra.
Segundo: Ratificó la confesión del demandado, al reconocerla copropietaria del inmueble arrendado, razón por la cual desvirtúa la falta de cualidad en interés argüida por el demandado.
Al respecto la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que “Omissis ... Se alega al respecto que el Sentenciador incurrió en el vicio de silencio de pruebas, al no tomar en cuenta las “confesiones espontáneas” o “hechos admitidos” por la parte demandante en el libelo, señalados y aducidos como tales por la parte demandada en su escrito de contestación, argumentando al respecto en la forma siguiente:... La Sala para decidir, observa: Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en los escritos de demanda y contestación, no tienen el carácter o naturaleza de “pruebas”, aun cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente y aquellos cuya demostración no será necesario aportar. Por eso, ha dicho la Sala, la objeción a la forma en que el Sentenciador entiende esos términos de la litis, se resuelve en un problema de incongruencia, y no puede ser impugnada como un silencio de prueba, como se lo presenta en la denuncia, la cual, por consiguiente, deberá, ser declarada sin lugar. Así se decide...” (Sentencia del 2 de octubre de 2003 (TSJ-Casación Social) G. Toro Ardí contra Banco Hipotecario Consolidado, C.A.;) en consecuencia carece de valor probatorio a los efectos del dictamen de esta sentencia
En escrito de prueba presentado en fecha 10 de diciembre de 2014, la parte actora promovió:
Primero: Fondo Negro de Título de Maestro de Educación Primaria, equivalente a Bachiller en Educación Normal (f. 104)
Segundo: Copia simple y original de fondo negro de Titulo de Profesor especialidad Educación Integral, mención Estudios Sociales. (fs 105 y 106)
Tercero: Copia simple de documento de relación de cargos y tiempo de servicios, emitido por la Oficina de Personal, División de Jubilaciones y Pensiones de la Zona Educativa del Estado Trujillo. (f. 107 y 108)
Cuarto: Copia simple y original de credencial emanada por la Zona Educativa del estado Trujillo, donde consta el desempeño del cargo en el Núcleo Escolar Nro. 172, Las Playitas. (f. 109)
Quinto: Original de recibo de pagos correspondientes a las quincenas 01-2001 y 02-2001. (f. 110)
Sexto: Copia simple de documento de beneficio de Jubilación con entrada en vigencia el 01-02-2001, bajo resolución No. 000406, de fecha 15-01-01, emitida por la Oficina de Personal, División de Jubilaciones y Pensiones de la Zona Educativa del Estado Trujillo. (f. 111)
Séptimo: Copia simple de Memorando emanado por la Oficina de Personal, División de Jubilaciones y Pensiones de la Zona Educativa del Estado Trujillo, año 2001. (f. 112)
Octavo: Copia simple de constancia que acredita la prestación de servicio como docente y del beneficio de jubilación en G. E Julio Sánchez Vivas, ubicado en la Cejita, emitido por la Zona Educativa del Estado Trujillo. (f. 113)
Estas documentales por emanar de terceros, debieron haber sido ratificados por los suscribientes de las mismas, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha de las actas.
La parte demandada, a su vez adujo a su favor:
Con el escrito de contestación a la demanda consigno las documentales que se detallan y se analizan:
Primero: Comunicación suscrita por la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui, de fecha 24 de septiembre de 2013 (f. 25)
Segundo: Copia de documento registrado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, de fecha 10 de noviembre de 2005, registrado bajo el Nº 17, Tomo 16, Protocolo 1ro. (fs. 75 y 76)
Tercero: Copia de Informe de avalúo, realizado por Gustavo Pérez Urdaneta, de fecha 17 de octubre de 2013, dirigido a INVERSIONES CERALUMIG (fs. 77 al 82).
Documento que debió ser ratificado en el presente juicio, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un tercero ajeno al proceso, por lo que se desecha de las actas.
Cuarto: Copia certificada de documento registrado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, de fecha 26 de abril de 2013, registrado bajo el Nº 9, folio 25, tomo 14 del Libro de Trascripción. (fs. 83 al 92).
Documento que se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 y 1360 del Código Civil, como demostrativo del registro de mejoras que allí se describen, sin embargo se desecha de las actas su valor probatorio, por cuanto nada aporta a la solución del presente litigio.
Quinto: Cedula Catastral Nº 1136-2014, emitida por la División de Catastro, de la Alcaldía de San Rafael de Carvajal (f. 93)
Documento que se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo del registro del inmueble que allí se señala ante la Oficina de catastro de la alcaldía del municipio San Rafael de Carvajal del estado Trujillo; se desecha de las actas su valor probatorio por cuanto no logra probar lo alegado por la parte demandada en su contestación.
Sexto: Recibo de Solvencia Municipal, emitido por la Alcaldía de San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, con el Nº 29561, de fecha 20-11-2014 (f. 94).
Documento que se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa del pago de solvencia del pago de impuesto municipal, nada prueba respecto de los alegatos de las partes, por lo que se desecha de las actas.
Séptimo: Recibo de Impuesto Inmobiliario, emitido por la Alcaldía de San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, con el Nº 21692, de fecha 19 de agosto de 2014 (f. 95).
Documento que se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa del pago de solvencia del pago de impuesto municipal, al no probar ninguno de los alegatos de las partes, bien sea en su favor o en contra, se desecha de las actas.
Octavo: Recibo de pago de Impuestos varios, emitido por la Alcaldía de San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, con el Nº 44466, de fecha 19 de agosto de 2014 (f. 96).
Noveno: Documento que se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa del pago de solvencia del pago de impuesto municipal.
Documental que corre la misma suerte que el analizado anteriormente.
En la oportunidad para promover pruebas lo hizo así:
Primero: Invoco a su favor el mérito de los autos en todo aquello que en virtud del principio de comunidad de las pruebas y adquisición procesal de las mismas, le favorezcan o que de alguna manera pueda beneficiarle en las resultas de este procedimiento Judicial.
Al no indicar las probanzas que le favorecen, este Juzgado nada tiene que valorar al respecto.
Segundo: Promueve documental de misiva dirigida a su persona por la ciudadana Ana Lucia Uzcátegui.
Documental que ya fue analizado con anterioridad.
Tercero: Documento protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en fecha 10 de noviembre de 2005, quedando registrado bajo el número 17, tomo 16, protocolo primero.
Documento que no requiere nuevo análisis, ya que en anterior punto fue objeto de ello.
Cuarto: Informe de avalúo realizado por el perito Gustavo Pérez Urdaneta.
Documental que fue analizado con anterioridad, por lo que no merece nuevo análisis.
Quinto: Documento protocolizado en fecha 29 de abril de 2013, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo.
Documento que no requiere nuevo análisis, ya que en anterior punto fue objeto de ello.
En escrito presentado en fecha 10 de diciembre de 2014, la parte demandada alegó que ratifica en todas y cada una de sus partes las pruebas, escritas, promovidas y admitidas por este Tribunal, asimismo que mantiene en todo momento sus alegatos en cuanto a la falta de cualidad de la demandante, por existir prueba fehaciente de que no ostenta representación alguna en lo que se refiere a la ciudadana Diomira Uzcátegui Briceño, advirtiendo que al encontrarse en copropiedad de tales mejoras, posee iguales derechos tanto en porcentaje como en intereses, siendo obvio que de igual manera debió ejercer las respectivas acciones judiciales, que fueron desplegadas por la demandante, quedando vulnerables los demás derechos y acciones. Pidiendo se aplique las reglas de la sana critica, aunado a los principios de equidad y justicia procesal, ya que la parte demandante no puede obtener un beneficio pecuniario perjudicando su patrimonio, haciendo caso omiso a la inversión real contenida en el inmueble, solicitando la aplicación del procedimiento de indexación; en cuanto a la promoción de la confesión aludida por la parte demandante señaló que resulta ilógico e incoherente por existir una copropiedad entre la ciudadana Ana Lucía Uzcátegui Briceño y Diomira Uzcátegui Briceño, para lo cual no se necesita una confesión para demostrar la misma, ya que así lo refieren las pruebas documentales y por ultimo ratifico y promovió la confesión de la demandante, al reconocer que le entregó un avalúo realizado por un perito, así como que remitió comunicación solicitando los montos invertidos, lo cual prueba que no ha existido incumplimiento de su parte sino mala fe de la demandante, pretendiendo terminar la relación arrendaticia sin cancelar cantidades reales y luego lograr la posesión del inmueble, obteniendo así el uso y disfrute de todo lo realizado con el dinero de su propio peculio, todo concatenado y probado en documento de mejoras y bienhechurias, protocolizado ante el Registro de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha 29 de abril de 2013, bajo el No. 09, Tomo 14, folio 01, donde se incluía el local Nro, 04, que se encuentra poseyendo, objeto de la presente controversia.
Al respecto la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que “Omissis ... Se alega al respecto que el Sentenciador incurrió en el vicio de silencio de pruebas, al no tomar en cuenta las “confesiones espontáneas” o “hechos admitidos” por la parte demandante en el libelo, señalados y aducidos como tales por la parte demandada en su escrito de contestación, argumentando al respecto en la forma siguiente:... La Sala para decidir, observa: Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en los escritos de demanda y contestación, no tienen el carácter o naturaleza de “pruebas”, aun cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente y aquellos cuya demostración no será necesario aportar. Por eso, ha dicho la Sala, la objeción a la forma en que el Sentenciador entiende esos términos de la litis, se resuelve en un problema de incongruencia, y no puede ser impugnada como un silencio de prueba, como se lo presenta en la denuncia, la cual, por consiguiente, deberá, ser declarada sin lugar. Así se decide...” (Sentencia del 2 de octubre de 2003 (TSJ-Casación Social) G. Toro Ardí contra Banco Hipotecario Consolidado, C.A.;) en consecuencia carece de valor probatorio a los efectos del dictamen de esta sentencia
Analizadas y valoradas como fueron las pruebas aportadas al proceso, y conforme a los principios que rigen la materia probatoria, este Juzgador observa:
En el presente caso, se ha ejercido el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento que la parte demandada celebró con la parte actora, y en consecuencia, la entrega de facturas y relación de personal contratado motivado a la reparación o modificación del local arrendado.
El artículo 1.159 del Código Civil, prevé:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la ley.”
Así mismo, la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica:
“(…) los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1160 del Código Civil Venezolano vigente”.
Demanda la actora el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendatario de presentar las facturas y relación de personal contratado que constituiría el precio de los gastos de remodelación del local dado en arrendamiento, en virtud de la obligación que tiene la arrendadora de cubrir los gastos generados por efecto de la remodelación y reparación, tal como los establecieron en el contrato de arrendamiento suscrito y que reza en la cláusula décima: “los gastos de reparación y remodelación serán cancelados por cuanta de “LA ARRENDADORA” con los cañones (sic) de Arrendamiento mediante la presentación de factura y relación de pagos de personal contratados”.
Por su lado la parte accionada en su contestación no sólo se limitó a rechazar, negar y contradecir la acción incoada en su contra, sino que alega que es falso que las reparaciones y remodelaciones hayan sido superficiales, puesto que tales remodelaciones implicó tumbar estructura y rehacer todo el local comercial; igualmente negó que no haya ejecutado la obligación de informar a la demandante, Ana Lucia Uzcátegui Briceño, sobre el valor de la remodelación-construcción del local, puesto que siempre han tenido comunicación y le ha mostrado las facturas y los gatos, y que ambos de común acuerdo plantearon la posibilidad de realizar avalúos para llegar a un acuerdo sobre el precio justo a pagar, -a su decir- por el comitente, el local comercial, y es por esa razón que modificaron verbalmente lo pactado en el contrato y la arrendadora le solicita por escrito, que le “pasara” un avalúo del local comercial, y que éste cumplió.
Alega que antes de esto le permitió a la arrendadora realizar un avalúo del inmueble con un perito elegido por ella.
Continua la parte accionada, señalando que a pesar de todo no llegaron a un acuerdo sobre el valor de las reparaciones, negándose la arrendadora a reconocer el precio justo del costo de la realización de la obra, sin poder establecer el quantum definitivo a descontar mensualmente por el uso y goce del inmueble, que fue la forma en que se estableció que se iba a realizar el pago por la construcción del local comercial.
Ante tal situación la carga de la prueba en la presente causa ha de recaer en el demandado de autos, por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
En virtud de la excepción hecha por la parte demandada, y analizados los medios probatorios traídos a la presente causa, es evidente que ésta no logró probar que el contrato celebrado entre las partes se trata de un contrato de obras, tampoco logró demostrar que dicho contrato haya sido modificado verbalmente entre las partes, y que haya presentado avalúo tal como fue pactado y requerido por la accionante en comunicación de fecha 24 de septiembre de 2013, cursante al folio 25; lo que hace concluir a este Juzgador que la parte accionada no cumplió con la obligación pactada en contrato de arrendamiento celebrado cuyo objeto es un local comercial, en presentar documentación que justificara el valor de las reparaciones o modificaciones realizadas a dicho local, como fue establecido en la cláusula cuarta del aludido contrato de arrendamiento, y de esta forma poder cargar dichos gastos al canon de arrendamiento establecido por las partes, por lo que la presente acción debe prosperar en derecho. Así se decide
D E C I S I Ó N
Por los fundamentos de hechos y de derecho anteriormente descritos este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuso la ciudadana ANA LUCIA UZCATEGUI BRICEÑO contra LUIS ANTONIO DUQUE ROMERO, las partes ya identificadas.
SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano LUIS ANTONIO DUQUE ROMERO, presentar las facturas y relación de personal contratado en la remodelación o reparación del local arrendado, ubicado en la avenida principal de El Amparo, sin número, municipio San Rafael de Carvajal del estado Trujillo.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: NOTIFÍQUESE A LAS PARTES DE LA PRESENTE DECISIÓN, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Cópiese. Dada, firmada y sellada en la Sede donde Despacha el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. En Trujillo, a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abg. Juan Antonio Marín Duarry

La Secretaria Titular,

Abg. Mireya Carmona Torres.

En la misma fecha, cumplidas las formalidades de Ley, se publicó el anterior fallo siendo las: _________

La Secretaria Titular,

Abg. Mireya Carmona Torres.

Sentencia Nº 001