TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
El JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA MERTROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-954.459. APODERADOS JUDICIALES: Ilva López Balza, Miriam Elena Gallegos y Maria Teresa Sánchez, letradas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 12.282, 37.363 y 24.765, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. V-5.970.074 y V-16.460.834, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: José Luis Méndez La Fuente, Eduardo José Díaz Ayala, Miguel Roberto Febrero Spritzer y Arístides José Torres León, letrados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 10.302, 29.235, 22.756 y 104.500, respectivamente, representando al primer ciudadano, y la letrada en ejercicio Elizabeth Martínez Ruíz, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 185.400, quien representa al último ciudadano.

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Quinta “ADELAIDA” y terreno con superficie de Doscientos Cincuenta y Dos Metros Cuadrados (252 M2), Manzana letra “B”, Grupo 3, Parcela 19, ubicada en la Calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda, cuyo documento original (título supletorio) fue protocolizado el 04 de marzo de 1959, bajo el N° 72, Tomo 16, Protocolo Primero del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, que indica que se trata de una CASA BIFAMILIAR, compuesta de dos (2) plantas con entradas independientes, con pisos de granito, techos de platabanda, paredes de bloque, ambas plantas tienen respectivamente: tres habitaciones, una sala de baño, recibo-comedor, cocina, lavadero, una habitación con cuarto de baño para servicio y un patio interior, además la planta alta tiene una pequeña terraza y la planta baja un jardín y garage. Y tiene los siguientes linderos: NORTE: en veinticuatro metros (24 Mts) que son o fueron de Horizonte C.A.; SUR: en veinticuatro metros (24 Mts) con terrenos que son o fueron de Horizonte C.A.; ESTE: en diez metros con cincuenta centímetros (10,50 Mts) con la Avenida Caracas con la cual da su frente; OESTE: en diez metros con cincuenta centímetros (10,50 Mts) con callejón de paso. Dicho bien guarda relación actual con el instrumento inscrito por ante el Registro Inmobiliario del primer Circuito del municipio Sucre del estado Miranda el 20 de enero de 2005 bajo el N° 41, Tomo 5, Protocolo Primero.

MOTIVO

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Con motivo de la decisión dictada el 12 de mayo de 2014 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ en contra de los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, ejerció recurso de apelación el 02 de julio de 2014 la abogada Miriam Gallegos, apoderada judicial de la parte actora.

Oído en ambos efectos el referido recurso el 07 de julio de 2014, se remitieron los autos a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual los asignó a esta Alzada para su conocimiento y decisión, abocándose a tales efectos el ciudadano Juez Titular de este Despacho Judicial el 22 de julio de 2014, fijando el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data para la verificación del acto de informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En el acto de informes verificado el 21 de octubre de 2014, este Órgano Jurisdiccional dejó constancia de que ninguna de las partes concurrió en el día fijado para ello, por lo que el Tribunal dijo “Vistos”, entrando la causa en estado de sentencia.

A través de auto de fecha 08 de enero de 2015, esta Alzada difirió el pronunciamiento de la sentencia de marras dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la referida data, exclusive, de conformidad con el artículo 251 del Código de Pronunciamiento Civil.
II
ANTECEDENTES

Mediante libelo presentado en fecha 30 de mayo de 2005 ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ demandó por Subrogación a los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, el referido Tribunal declaró inadmisible dicha demanda a través de auto del 22 de julio de 2005 (F. 35), ejerciendo recurso de apelación la representación judicial de la parte actora, el cual fue declarado con lugar mediante decisión de fecha 09 de febrero de 2006 dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Fols. 51-56), ordenándose la admisión de la demanda en cuestión tal como fue presentada y en estricta aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Inhibido el Juez Cuarto de Primera Instancia el 05 de abril de 2006 (F. 61), se procedió a remitir las actas procesales al Juzgado Distribuidor, el cual previa insaculación de Ley lo asignó al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual admitió la demanda por auto de fecha 25 de mayo de 2008 (F. 64) por el procedimiento ordinario, emplazando a la parte demandada. Dichas compulsas fueron libradas el 10 de julio de 2008 (F.66).

En virtud de la infructuosidad de la citación personal de la parte demandada, se acordó oficiar a la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (ONIDEX) y al Consejo Nacional Electoral (CNE), a los fines de que suministraran el movimiento migratorio y último domicilio de los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ.

Recibidas las resultas de dichos entes, mediante autos de fechas 24 de noviembre de 2006 (F.82), 19 de diciembre de 2006 (F.85) y 29 de enero de 2007 (F. 99) se agregaron a las actas procesales, a los fines de que surtieran los efectos de Ley.

Por auto de fecha 13 de febrero de 2007, la Juez Temporal Dra. María Auxiliadora Gutiérrez se abocó al conocimiento de la causa de marras en el estado en que se encontraba.

Mediante auto del 02 de mayo de 2007 (F.109), el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas negó el pedimento realizado por la representación de la accionante, mediante la cual solicitó la citación de la demandada a través de carteles, en virtud de que no se había agotado la citación personal.

A través de reforma de escrito libelar (Fols. 116 al 119) admitida el 23 de mayo de 2008 por el procedimiento ordinario, la abogada Ilva López Balza, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ, demandó por Retracto Legal Arrendaticio a los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, ordenándose la citación personal de los mismos. Dichas compulsas fueron libradas el 18 de junio de 2008 (F.141).

Resultando infructuosa la citación personal de la parte demandada (Fols. 145 y 153), previa solicitud de la actora, el a-quo mediante auto de fecha 21 de noviembre de 2008 (F.162) ordenó librar cartel de citación, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto del 09 de julio de 2009, la Juez Temporal Marisol J. Alvarado Rondón se abocó al conocimiento de la causa de marras en el estado en que se encontraba.

Mediante nota de secretaria de fecha 13 de julio de 2009 (F.172), se dejó constancia de que se cumplieron las formalidades exigidas por el artículo 223 eiusdem.

A través de diligencias del 15 de julio de 2009 (Fols. 173 y 177), se dieron por notificados las representaciones judiciales de la parte accionada.

Por diligencia de fecha 04 de agosto de 2009 (Fols. 186-188) el abogado Ángel Paredes, en su carácter de apoderado judicial del co-demadado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, consignó escrito de contestación de la demanda.

Mediante escrito del 11 de agosto de 2009 el abogado Arístides José Torres León (Fols. 189-203), en su carácter de apoderado judicial del co-demandado TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN, dio contestación a la demanda.

A través de escrito de fecha 02 de octubre de 2009 (Fols. 268 y 269), la representación judicial de la parte accionante promovió pruebas, las cuales fueron agregadas a las actas procesales por auto de esa misma data.

A través de escrito del 05 de octubre de 2009 (Fols. 274-277), el apoderado judicial del co-demandado TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN promovió pruebas.

Mediante auto de fecha 13 de octubre de 2009, el Juzgado de la Causa estableció: “(…) Por cuanto las pruebas fueron agregadas en forma extemporánea, ya que el lapso de promoción precluyó el 05/10/09, el Tribunal en aras de mantener la igualdad y el derecho de las partes al debido proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, revoca parcialmente el referido auto de fecha 02/10/09, sólo en lo respecta a las pruebas de la demandante y REPONE la causa al estado de agregar las pruebas promovidas por ambas partes. En consecuencia, vistas las pruebas promovidas por los abogados ILVA LOPEZ y ARISTIDES JOSE TORRES LEON (…), en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y demandada respectivamente, se ordena agregarlas a los autos previa lectura por Secretaria. Se advierte a las partes que lapsos subsiguientes comenzaran a correr una vez sean notificadas del presente auto (…)” Folio 273

Por diligencia del 23 de octubre de 2009 (F. 286), la representación judicial de la parte actora se dio por notificada del auto de fecha 13/10/2009 dictado por el a-quo y solicitó la notificación de su contraparte. Dichas boletas de notificación fueron libradas mediante auto del 25 de febrero de 2010 (F. 293).

A través de auto de fecha 14 de junio de 2010, el Juez Titular Luís Tomás León Sandoval se abocó al conocimiento de la causa de marras en el estado en que se encontraba.

Mediante diligencias del 01 de octubre de 2010 (F. 329) y 26 de enero de 2011 (F. 331), las representaciones judiciales de los co-demandados EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ y TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN, respectivamente, se dieron por notificados del auto de fecha 13/10/2009.

Por diligencias reiteradas (Fols. 338, 340, 342, 346, 348, 352 y 354), las representaciones judiciales de la parte demandada solicitaron la perención de la instancia, de conformidad con el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue negado por el a-quo mediante auto de fecha 04 de junio de 2013(F.355). Dicha resolución judicial a pesar de haber sido recurrida mediante diligencia del 29 de octubre de 2013 (F.358) por la apoderada judicial del co-demandado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, no fue oída por el Juzgado de la Causa, por lo que se conformó con la misma.

Mediante auto de fecha 04 de junio de 2013, el Juzgado de la Causa admitió las pruebas promovidas por las partes en la fase probatoria.

A través de nota de secretaria del 27 de enero de 2014 (F.400) se dejó constancia de que se cumplieron con todas las formalidades de notificación de las partes mediante boletas entregadas por el Alguacil, por lo que encontrándose a derecho las mismas, el lapso procesal de evacuación de pruebas iniciaría desde la referida data, exclusive.

A través de escritos de fecha 11 de abril de 2014, ambas representaciones judiciales consignaron sus respectivos escritos de informes.

Por sentencia de fecha 12 de mayo de 2014 (Fols. 435 al 451), el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró sin lugar la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ en contra de los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, cuya decisión fue recurrida el 02 de julio de 2014 por la representación judicial de la parte accionante, siendo oída el 07 de julio de 2014 en ambos efectos.

III
PUNTO PREVIO

Por cuanto en el acto de contestación de la demanda, la representación del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN (codemandado) solicitó la reposición de la causa, este Órgano Jurisdiccional debe avanzar a la resolución del mencionado punto previo.

Aduce la representación del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN (codemandado) que la acción ejercida por la demandante se refiere a un retracto legal arrendaticio, el cual debió “sustanciarse según lo previsto en los artículos 35 y siguientes de la LAI, la cual remite al procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil” y no por el procedimiento ordinario.

Para decidir esta Alzada observa:

El artículo 33 del Decreto-Ley de arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

De la precitada norma se desprende, meridianamente, que toda demanda derivada de una relación arrendaticia, como la de retracto legal, debe tramitarse por el procedimiento breve pautado en la Ley adjetiva civil. Y en el caso de autos, se desprende que la reforma de la demanda presentada el 23 de abril de 2008 fue admitida por el Tribunal de la causa el 23 de mayo de 2008 y tramitada por el procedimiento ordinario.

Sin embargo, en el presente caso observa esta Alzada que a pesar de haber sido tramitada la causa por el procedimiento ordinario y no por el breve; no es menos cierto, que tal situación, a la postre, amplió lapsos y oportunidades mayores para la contestación de la demanda, para la promoción y evacuación de pruebas y demás actos, por lo que no derivándose violación al derecho de defensa de las partes, carecería de cualquier utilidad práctica reponer la causa, cuando más bien debe utilizarse el proceso como instrumento para la realización de la justicia material, desestimándose la petición de la accionada. Y así se decide.

IV
MOTIVACION

Vista la apelación interpuesta el 02 de julio de 2014 por la representación judicial de la parte actora en contra de la sentencia dictada el 12 de mayo de 2014 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional avanza al análisis y subsecuente resolución del mencionado recurso.

Se inició el presente proceso primigeniamente por subrogación, incoada por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ en contra de los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ, alusiva a la Casa-Quinta “ADELAIDA”, ubicada en la Calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Municipio Sucre del Estado Miranda, la cual fue admitida el 25 de mayo de 2006.

Mediante escrito del 23 de abril de 2008, la representación judicial de la parte actora reformó la demanda, incoando, de acuerdo al petitorio del libelo, acción de Retracto Legal Arrendaticio, siendo admitida aquélla el 23 de mayo de 2008 por el Juzgado de la Causa.

En la reforma del libelo de demanda la parte actora aduce, entre otros hechos, lo siguiente:
 Que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ (parte actora) ha venido ocupando el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio) en calidad de arrendataria, desde el año 1978, tal como lo establece la Cláusula Quinta del Contrato Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha el 01 de marzo de 1998;
 Que la accionante ha tenido el goce pacífico del bien inmueble arrendado desde hace 30 años, tiempo en el cual manifiesta haber dado cabal cumplimiento a todas las obligaciones correspondientes;
 Que el propietario del inmueble arrendado es el ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON (co-demandado);
 Que en el título supletorio se describe como vivienda bi-familiar, compuesta de dos plantas con entradas independientes, lo cual confirma que la Planta Alta nunca fue considerada como todo el inmueble. Asimismo, esgrimió que los servicios públicos (luz, agua, teléfono) se le prestan de forma individual, así como fue regulada la Planta Alta de manera independiente al resto de la casa.
 Que su representada fue notificada sorpresivamente por el Juzgado Décimo de Municipio y la Notaría Pública Primera de Chacao, de que el contrato de arrendamiento de fecha 01-03-1998 no le sería renovado y que comenzaba a correr la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos;
 Que días antes de la notificación, cuando fue ha cancelar el canon de arrendamiento a la ciudadana Fanny Maldonado (administradora de dicho inmueble), no le manifestaron nada al respecto;
 Que sí observo que a partir de dichas notificaciones la Planta Baja de la casa era visitada por un ciudadano extraño para ella, quien le dijo que estaba remodelando, por lo que acudió a la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito a investigar el inmueble, constatando de esta manera que el mismo había sido vendido desde el mes de Diciembre de 2004 por ante la Notaría Pública Primera de Chacao (y protocolizado en fecha 20 de enero de 2005), es decir un año antes de que su mandante fuese notificada de la no prórroga del contrato;
 Que fue violado en forma flagrante y descarada toda normativa legal relacionada con el derecho de preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio, de conformidad con los artículo 42 y Ss. de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
 Que la administradora estando en conocimiento de la venta realizada le seguía cobrando los cánones de arrendamiento a la actora, sin notificarle en ningún momento de ello;
 Que tanto el arrendador como la administradora y el actual comprador están esperando el vencimiento del término de la prórroga legal de tres (3) años para proceder a solicitar la entrega del inmueble, violándose el derecho de preferencia arrendaticio;
 Que el derecho de retracto legal ofertivo le corresponde de pleno derecho a su mandante, ya que ésta lo ocupa y le fue dado en arrendamiento.

Por su parte, el abogado Ángel Paredes, apoderado judicial del co-demandado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, en su escrito de contestación de fecha 04 de agosto de 2009, adujó:
 Que rechazaba y contradecía la demanda reformada tanto en los hechos como en el derecho;
 Que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de carácter taxativo;
 Que en el título supletorio del inmueble (identificado ab-initio) se establece que las bienhechurías constituyen vivienda bifamiliar, este hecho material no incide en el contenido, propósito e intención del legislador, sino el mantener la unidad de la disposición;
 Que es evidente que la vivienda constituye una unidad global, pues es claro que en una sola parcela de terreno se construyó una vivienda bifamiliar;
 Que no hubo violación del derecho preferencial y ofertivo del retracto legal arrendaticio porque el inmueble (antes identificado) es una unidad global;
 Que solicita se declare sin lugar la demanda.

Asimismo, el abogado Arístides José Torres León, apoderado judicial del co-demandado TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN, en su escrito de contestación a la demanda (del 11/08/2009), señaló lo siguiente:
 Que su representado es propietario de un inmueble constituido por una casa de nombre ADELAIDA y que la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández ocupa en calidad de arrendataria una parte del inmueble y la parte de abajo estuvo alquilada a su representado;
 Que de acuerdo a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el procedimiento establecido en el Título XII del Código de Procedimiento Civil, rechaza, niega y contradice los derechos pretendidos por la demandante AIDA JUSTA NAZOA DE FENÁNDEZ;
 Que niega, rechaza y contradice que la demandante tenga o haya tenido derecho a la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 de la LAI, el derecho de retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 43 eiusdem y el derecho de ser o no haber sido notificada por su representado según lo previsto en el artículo 44 de la LAI;
 Que el derecho de retracto legal arrendaticio no es absoluto y por ello no opera en todas las situaciones en las cuales el arrendatario pretende o quiere sustituirse en lugar del adquiriente del inmueble, de conformidad con los artículos 43 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
 Que su representado vendió y con ello transfirió global y totalmente la propiedad del inmueble denominado como la quinta ADELAIDA, la cual funciona desde hace muchísimos años como inmueble o vivienda bifamiliar, la cual no esta sujeta al régimen de propiedad horizontal;
 Que la planta alta esta siendo ocupada única, exclusiva y específicamente por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FENÁNDEZ (actora) desde el año 1978;
 Que en el caso concreto es aplicable y se materializa la excepción contenida en el artículo 49 eiusdem, ya que la accionante en su condición de arrendataria de la planta alta no es titular del derecho de retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 43 ibídem;
 Que se excluye expresamente el ejercicio de ese derecho en aquellos casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda arrendada, lo cual sucedió con la quinta ADELAIDA;
 Que la improcedencia del derecho de retracto legal arrendaticio se fundamenta en la imposibilidad fáctica y jurídica del demandante de sustituirse en el instrumento que trasmitió la totalidad de la propiedad del inmueble (identificado ab-initio), en igualdad de condiciones de quien lo adquirió, con motivo de la enajenación global y total del inmueble, el cual forma parte la planta alta de la vivienda que ocupa la accionante;
 Que por razones de provecho económico el inmueble fue dividido y dado en arrendamiento a personas naturales diferentes, lo cual necesariamente hizo que los servicios públicos domiciliarios debían ser separados para cada una de las plantas de la casa;
 Que a los fines del pago del impuesto sobre inmuebles urbanos, la quinta Adelaida es considerada un solo inmueble, tomando en cuenta que dicha construcción tiene un solo número de catastro;
 Que el título supletorio constituye una modalidad de justificativo judicial cuyo propósito es declarar la propiedad de un determinado inmueble sobre la base de las descripciones que haga el interesado y la declaración de los testigos;
 Que es improcedente el derecho de preferencia ofertiva ya que la condición de la actora es de arrendataria y ésta no ocupa el inmueble de forma global sino una porción del mismo;
 Que el inmueble es indiviso, resultando imposible que el propietario realizara la venta parcial del mismo;
 Que la arrendataria no ocupaba ni ocupa el inmueble en su totalidad, sino una porción (la planta alta), siendo la condición de la actora la de arrendataria de una parte de él;
 Que al no tener la actora la condición de arrendataria de la totalidad del inmueble no puede pretender hacer valer el derecho de preferencia ofertiva establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que dicha disposición no habilita a la arrendataria a ejercer tal derecho en aquellos casos en los cuales exista una ocupación parcial del inmueble;
 Que ninguno de los inquilinos tiene derecho de preferencia ofertiva para comprar el inmueble;
 Que rechaza y niega que su representado estuviera obligado a notificar al arrendatario mediante documento autentico su manifestación de voluntad de vender el inmueble;
 Que no es aplicable el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por tratarse de una transferencia global de la propiedad del inmueble en el que se encuentra la vivienda arrendada;
 Que solicita se declare sin lugar la demanda, por improcedencia del derecho de preferencia ofertiva.

En el decurso del proceso ambas partes hicieron valer distintos medios de pruebas que a continuación se mencionan y analizan:

Pruebas de la Parte Actora:

1) Original de Instrumento poder (Folios 5 y 6), marcado con la letra “A”, otorgado el 02 de mayo de 2005 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, otorgado por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ (parte actora) a los abogados Mónica Cecilia Ramírez Gómez y Homero Echevarreneta Gómez, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún tipo de cuestionamiento, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil;
2) Copia Simple de Contrato Privado de Arrendamiento (Folios 7 al 9), marcado con la letra “B”, suscrito entre las ciudadanas FANNY MALDONADO y AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ (accionante) en fecha 28 de febrero de 1998, alusivo a la Planta Alta del bien inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), el cual fue reconocido por su contraparte, por lo que mantiene su eficacia probatoria;
3) Legajos de Recibos de Alquiler (Folios 10 al 21), marcados con la letra “C”, emitidos por la Abogada Fanny Maldonado (arrendadora) correspondientes a las pensiones de arrendamiento alquiler de la planta alta de la Casa-Quinta “Adelaida” situada en la Caracas, Urb. Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda (objeto de la pretensión), de los meses comprendidos entre enero de 2004 y abril de 2005. Dichos instrumentos mantienen su vigor probatorio, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y demuestran la solvencia de la demandante al momento de la interposición de la demanda de marras (30/05/2005), por cuanto no fue cuestionada la prueba ni la solvencia del inquilino en el pago de la pensión locativa;
4) Copia Simple de Contrato de Compra-Venta de la mencionada Casa-Quinta “Adelaida” (Folios 22 al 28), marcada con la letra “F”, sucrito entre la abogada Fanny Maldonado, en su carácter de apoderada del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON (co-demandado) y el ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ. Dicho documento fue protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 20 de enero de 2005, quedando registrado bajo el No. 41, Tomo 5, Protocolo Primero. El referido instrumento tiene el valor previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no fue impugnado;
5) Copias simples de Expediente No.AP31-S-2005-65 de la nomenclatura interna del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 29 y 30), marcadas con la letra “E”, contentiva de la solicitud de Notificación Judicial de no prórroga de contrato de arrendamiento de la inquilina AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, solicitada por la ciudadana FANNY MALDONADO (arrendadora). Las mismas se aprecian de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
6) Copia simple de Resolución emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 11 de abril de 2001, Expediente No. 67.809 (Folios 31 al 34), marcada con la letra “D”, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de la Quinta “ADELAIDA” (vivienda P.B. y vivienda P.A.) ubicada en la Avenida Caracas, Urbanización Horizonte, Municipio Sucre del Estado Miranda, la cual se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
7) Copia Simple de Instrumento poder (Folios 111 y 112), otorgado el 23 de mayo de 2007 ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ (parte actora) a los abogados Rolando Hernández y Héctor Badillo, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil;
8) Copias Certificadas del Título de propiedad de la parcela donde se edificó la mencionada Casa-Quinta “Adelaida” (Folios 120 al 128), sucrito entre la Compañía Anónima Horizonte y el ciudadano HEINZ RAMBOW MIELKE. Dicho documento fue protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 28 de octubre de 1957, quedando registrado bajo el No. 46, Tomo 12, Protocolo Primero. El referido instrumento se aprecia conforme al artículo 1.384 del Código Civil. Asimismo, fue producida copia fotostática del mencionado documento a los folios 216 al 223, 298 al 305, las cuales tienen el valor previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
9) Copias Certificadas de Título Supletorio de la mencionada Casa-Quinta “Adelaida” (Folios 129 al 138, 224 al 232, 306 al 314) protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 04 de marzo de 1959, quedando registrado bajo el No. 72, Tomo 16, Protocolo Primero, que adminiculado al título de propiedad de la parcela sobre la cual se erigió aquella, mantienen su vigor probatorio al haber sido reconocidas por ambas partes, sin embargo de dicho documento per se, no se desprende que el referido inmueble contenga dos casas independientes;
10) Testimoniales de los ciudadanos SANDRA LICETT ARELLANO DE BOLIVAR, CRUZ MARINA DELGADO JASPE, MARIA DEL CARMEN VELASQUEZ y LORENA ISABEL BELDA MARTINEZ, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-8.622.053, V-3.595.619, V-18.055.251 y V-6.971.425, promovidas en la Fase Probatoria, desistiendo de la evacuación de la testimonial de la ciudadana María del Carmen Velásquez (Folio 406), siendo las otras evacuadas en fecha 19 de marzo de 2014 (Folios 411 al 416):
- La ciudadana SANDRA LICETT ARELLANO DE BOLIVAR señaló que si conoce de vista y comunicación a la señora AIDA NAZOA desde hace 26 años, que es su vecina de la urbanización Horizonte, avenida Caracas y vive en la quinta Adelaida, que ha vivido allí sola desde que la conoce. No obstante a ello, respondió de la forma siguiente:
“SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que en la planta baja de la quinta Adelaida no vive ninguna persona?. La cual respondió: no, no vive nadie, para nada.”,

“PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita?. RESPONDIÓ: si es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita de hace mas de 35 años.”.

En consecuencia, existe una contradicción en cuanto a los años expresados, ya que en una de sus deposiciones hace referencia a que conoce a la demandante desde hace 26 años, en tanto que en la otra respuesta señala que la inquilina habita el inmueble desde hace 35 años, por lo que se constata que la testigo no tiene un verdadero conocimiento de los hechos sobre los cuales se le interrogó, lo que no produce convencimiento en este jurisdicente, motivo por el cual se desecha la misma.
- La ciudadana CRUZ MARINA DELGADO JASPE declaró que conoce de vista y comunicación a la señora AIDA JUSTA NAZOA, desde hace mucho tiempo, treinta años, que trabajaban juntas en la Universidad Central de Venezuela, que le consta que vive en la urbanización Horizonte, Quinta Adelaida, Avenida Caracas, y que la casa que habita desde hace más de treinta años le fue vendida a una persona diferente a la señora JUSTA NAZOA. Ahora bien se observa contradicciones en las respuestas a las repreguntas formuladas a la referida ciudadana a saber:
“PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita?. Respondió:” sí que yo sepa, ella vive ahí.”

“CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA ocupa la totalidad de la quinta Adelaida?. Respondió:” Ocupa la parte que yo se de arriba, cuando yo la he ido a visitar ella está ahí”
“QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta quienes son las personas que han convivido y habitado la planta baja de la casa. La cual respondió: No la verdad que no lo sé.”.

De modo que existen divergencias en las deposiciones, lo que demuestra que la testigo no conoce a cabalidad los hechos sobre los cuales declara, razones por lo que se desecha la declaración al no generar convencimiento en este jurisdicente.
- La ciudadana LORENA ISABEL BELDA MARTÍNEZ, señaló: “Que si conoce de vista y comunicación a la señora AIDA NAZOA, hace años, como unos diez años o más, como desde el dos mil y la conozco porque yo soy amiga de una vecina que vive al lado. Asimismo que la accionante vive en Horizonte en la Calle Caracas. Siempre sola en esa casa, de donde ella la conoce y que la quinta Adelaida donde habita la señora AIDA NAZOA le fue vendida a una persona diferente a ella”. Por otra parte, respecto a las repreguntas, la testigo señalo:
“SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita?.. RESPONDIÓ: “Sí”.

“TERCERA REPREGUNTA: “¿Diga la testigo si sabe y le consta el tiempo y la fecha en que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA ha habitado el inmueble y en que parte de la quinta vive?. La cual respondió: si, ella tiene ahí viviendo como treinta años, una vez vi el contrato de arrendamiento, una copia del contrato de arrendamiento, y vive en la parte de arriba de la casa.”
De modo que, las referidas repreguntas constituyen una clara contradicción, pues si la conoce desde hace diez años, mal puede constarle que la inquilina habita desde hace treinta años, lo que denota que la deponente no conoce los hechos sobre los testifica, motivo por lo que se le desecha dicha declaración al no generar convencimiento en este jurisdicente.

Pruebas del co-demandado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ

a. Original de Instrumento poder (Folios 175 y 176), otorgado el 24 de noviembre de 2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, por el referido co-demandado a los abogados Ángel María Paredes y Elba Molina de Alvarado, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún tipo de cuestionamiento, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil;
b. Copia Simple de Instrumento poder (Folios 361 y 363), otorgado el 22 de octubre de 2013 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, por el referido co-demandado a la abogada Elizabeth Martínez Ruíz, el cual se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas del co-accionado TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN:

I. Original de Instrumento poder (Folios 179 y 180), marcado con la letra “A”, otorgado el 12 de enero de 2009 ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caraacs, por el mencionado co-accionado a los abogados José Luis Méndez La Fuente, Eduardo José Díaz Ayala, Miguel Roberto Febrero Spritzer y Arístides José Torres León, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún tipo de cuestionamiento, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil;
II. Copia simple de Resolución No. 010220 emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 14 de junio de 2006, Expediente No. 67.809 (Folios 278 al 281), marcada con la letra “A”, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de las dos plantas de la Quinta “ADELAIDA” ubicada en la Avenida Caracas, Urbanización Horizonte, Municipio Sucre del Estado Miranda, la cual se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
III. Invocó el principio de la comunidad de la prueba, en especial de las documentales que fueron acompañadas al libelo de la demanda como instrumentos fundamentales de la acción, las mismas ya fueron apreciadas procesalmente por esta Alzada. En este sentido, ha sido jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que las pruebas legalmente incorporadas al proceso, pertenecen a las partes que lo protagonizan, independientemente de quien las haya promovido, por lo que el Tribunal está obligado apreciarlas y no constituyen medio de prueba tal principio;
IV. Promovió e hizo valer la prueba la confesión de la accionante, respecto a que ocupó la parte alta del inmueble “Adelaida” en calidad de arrendamiento. Al respecto observa este Juzgador, que sobre tal alegato, ambas partes lo reconocieron, ello con fundamento al contrato de arrendamiento ya analizado;
V. Pruebas de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a las Direcciones de Catastro y Rentas y Administración Tributaria ambas de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda. Dichas pruebas no fueron evacuadas por el a-quo, en virtud de no haber sido impulsadas.

Las representaciones judiciales de los co-demandados solicitaron la perención de la instancia, de conformidad con el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue negado por el a-quo mediante auto de fecha 04 de junio de 2013. Dicha resolución judicial a pesar de haber sido recurrida mediante diligencia del 29 de octubre de 2013 por la apoderada judicial del co-demandado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, no fue oída por el Juzgado de la Causa, por lo que se conformó con la misma el accionado recurrente.

A través de sentencia de fecha 12 de mayo de 2014, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ en contra de los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, estableciendo en la motiva lo siguiente:

“(…) PUNTO PREVIO
Como punto previo lo referente a la norma aplicable al caso de marras y a la solicitud de reposición de la causa.
Al respecto, se observa que la presente causa inicia en el año 2006, bajo el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual entró en vigencia el 1º de enero del año 2000. Ahora bien, no obstante dicha norma fue derogada por las disposiciones recientes de la nueva “Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda”, la actual Norma legal, con vista la principio de irretroactividad de la ley no le puede ser aplicada al caso de marras, en virtud de lo cual, la resolución de la presente causa tendrá fundamento en las disposiciones de la norma derogada y así se declara.
Ahora bien con respecto a la solicitud de reposición de la causa, con vista al procedimiento utilizado para la sustanciación del juicio, este Tribunal observa que ciertamente al admitirse la demanda en el año 2005, se cometió un error material al admitirse la presente acción mediante el procedimiento ordinario. No obstante a ello, la Doctrina y Jurisprudencia ha sido conteste y reiterada al señalar que en situaciones como la denunciada, no se produce daño alguno, toda vez que el procedimiento ordinario con respecto al breve, lo que hace es alargar los lapsos procesales, brindándole a las partes más oportunidad para sus respectivas defensas. En el caso de autos, no solo los lapsos fueron más largos, dándole a las partes mayor holgura para ejercer sus defensas, sino que además el procedimiento alcanzó su fin, al llegar a justo término la acción planteada con la decisión definitiva que aquí se dicta, con la actuación de todas y cada una de las partes en las distintas fases del proceso; por lo que la reposición solicitada por la parte codemandada, vulneraría el principio de economía procesal, convirtiéndola en una reposición inútil. En consecuencia, en virtud de las consideraciones anteriores la reposición de la causa solicitada por la parte demandada, resulta improcedente y, así se decide.
DECISIÓN DE FONDO
(…Omissis…)
Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: 1) La venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, en el presente caso se observa del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao del Estado Miranda, de fecha 28 de diciembre de 2004, bajo el Nro. 24, Tomo 19 y posteriormente protocolizado ante Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, fecha 20 de enero de 2005, bajo el Nro.41, Tomo 5, Protocolo Primero, que la ciudadana FANNY MALDONADO, actuando como apoderada del codemandado, ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, dio en venta al también aquí codemandado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, un inmueble constituido por la parcela y la casa-quinta sobre ella construida de nombre “ADELAIDA” situada en la calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda.
2) La existencia de un contrato de arrendamiento, en el caso de marras debe existir efectivamente una relación arrendador – arrendatario, vale decir un contrato de arrendamiento, ya que es al arrendatario a quien se debe ofertar el inmueble objeto de dicho contrato, en este orden, la parte actora al hacer uso de la presente acción, debe demostrar a lo largo del proceso la relación arrendaticia invocada que lo hace merecedor de este derecho, para demostrar esto la parte actora señala que tiene ese carácter de arrendataria, conforme Contrato de Arrendamiento consignado junto al escrito libelar. Al efecto trajo a los autos original del contrato de arrendamiento valorado anteriormente, el cual luego de una cuidadosa y detallada revisión, se observa que la accionante tiene –según el contrato de marras- una relación arrendaticia mayor al mínimo exigido por la Ley, tal y como lo adujo en el libelo de demanda, por lo que siendo así, existe consecuencialmente la relacion inquilinaria necesaria para interponer la demanda. Y 3) La circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde, como único titular, ejercer ese derecho.
Determinado lo anterior, es menester mencionar que el arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley los requisitos concurrentes que debe reunir dicho arrendatario a los fines de la procedencia de esta acción, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
(…Omissis…)
Ahora bien de un analisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, se cosntata que el inmueble en cuestión es una casa-quinta, bifamiliar, confromada por dos plantas con entradas independientes. En tal sentido, la piedra angular, en lo que respecta a esta demanda es constatar si el inmueble vendido era una unidad indivisa o por si el contrario las plantas que conforman el inmueble estaban perfectamente determinadas como unidades autónomas de vivienda. Asi las cosas, revisados todos y cada uno de los titulos que se encuentran consignados a los autos, esto es el titulo supletorio del inmueble, titulo de compraventa, así como otras pruebas adminiculadas en referencia, se constata que el inmueble siempre fue tratado como una unidad bifamiliar, que si bien tenía entradas independientes, no consta a los autos que cada una de las plantas estuvieran plenamente identificadas como unidades divisas, que en su conjunto conforman el inmueble en cuestión, sino que por el contrario, siempre se señalo como una unidad indivisible conformada por dos plantas. Por otra parte, no consta que dicho inmueble estuviese sometido al regimen de propiedad horizontal, lo cual determinaría a ciencia cierta, la existencia de unidades locativas autonomas, susceptibles de ser gravadas bajo instrumentos independientes uno del otro, lo cual no es es caso. Por último, se constata de las regulaciones de los canones de arrendamiento, que el ente administrativo, señalò en dos oportunidades la determinación de un precio global del inmueble casa-quinta “Adelaida” y fijación del canon de arrendamiento de dicho inmueble como unidad y distribuido en ambas plantas del mismo, por lo que no puede ser considerado, a criterio de este Juzgador, que el inmueble de marras se trataba de dos unidades autónomas, entendiendo que la venta efectuada fue hecha por un inmueble proindiviso con transferencia total y global de los derechos de propiedad del mismo y así se declara.
Por ultimo, han sido las partes contestes en el presente juicio, que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, ocupaba el inmueble en su carácter de inquilina de unicamente la planta alta de la casa-quinta adelaida y que a pesar del tiempo que tiene la relación arrendaticia, nunca poseyó u ocupo la planta baja del mismo. En tal sentido, no teniendo la accionante la titularidad de arrendataria de la totalidad del inmueble globalmente vendido, sino que era arrendataria solo de parte del mismo, mal pòdría considerarse que el derecho a la preferencia ofertiva o el ejercicio del retracto legal puede asistirle a la hoy aquí accionante, toda vez que en el caso de marras, no encuadran los hechos aducidos y probados, con los supuestos de hecho de la norma legal y, así se declara.
En consecuencia, conforme lo anteriormente expuesto, es forzoso para este Sentenciador declarar sin lugar la acción incoada y así se decide. (…)” Folios 440 y 441, 448 al 450

En contra de la referida sentencia interpuso recurso de apelación el 02 de julio de 2014 la abogada Miriam Gallegos, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sin establecer los motivos de la misma.

Revisadas exhaustivamente las alegaciones de las partes y analizado como fue el acervo probatorio aportado por las mismas, esta Alzada, para decidir la pretensión de marras, hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO. La base legal contenida en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en que se encuentra sustentada la demanda que ha activado la jurisdicción, es la siguiente:

Artículo 42
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

Artículo 43
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

Artículo 44
“A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”

Artículo 48
“El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.”

SEGUNDO. Sobre la base de las mencionadas disposiciones legales, han de cimentarse los motivos fácticos y jurídicos de la presente decisión. Y con fundamento en ellas se observa lo siguiente:
1.- Como bien fue señalado con antelación, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ en contra de los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ.

El objeto de la pretensión se encuentra constituido por la Casa-Quinta “ADELAIDA”, ubicada en la Calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda, ampliamente identificada ab initio.

La parte actora aduce en el libelo, mutatis mutandi, estar ocupando como arrendataria el inmueble objeto de la pretensión (parte alta de la Quinta Adelaida) desde hace treinta años (1978) como se menciona en la Cláusula Quinta del contrato del 28 de febrero de 1998, en cuyo título supletorio se describe como vivienda bifamiliar, con entradas independientes. Y que dicha planta nunca fue considerada como un todo del inmueble, sino como algo independiente del resto de la casa, hecho este que no se encuentra demostrado plenamente, ya que el mencionado título, per se, no lo acredita plenamente, haciendo mención simple a una vivienda bi-familiar.

También aduce la demandante, que fue notificada en marzo (del 2005) por la arrendadora Fanny Maldonado de la no prórroga del contrato de arrendamiento y que luego pudo constatar que el inmueble había sido vendido.

En el acto de contestación a la demanda la representación del codemandado EMILIO DANIEL BEYLONE GONZÁLEZ, comprador del inmueble demandado en retracto, no negó la condición, el tiempo de arrendataria que tiene la demandante, ni su solvencia en cuanto al pago del arriendo, y menos aún hizo referencia a la tempestividad o no de la acción. Sólo se limitó a rechazar la demanda y a invocar la unidad global del inmueble.

De igual forma, la representación del codemandado TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN, vendedor del inmueble demandado en retracto, reconoce la condición de arrendataria de la planta alta de la Quinta Adelaida por parte de la demandante desde 1978 y no cuestiona su solvencia como inquilina, ni la tempestividad de la acción. Asimismo, aduce que la actora no tiene derecho al retracto por cuanto ocupaba sólo la planta alta y otro inquilino la planta baja, señalando incluso que el ciudadano Emilio Daniel Beyloune (codemandado a quien se le vendió el inmueble) estuvo alquilado en la planta baja de la Quinta Adelaida, aunque durante el proceso no produjo instrumento demostrativo de ese hecho.

Con base en lo señalado por las partes y al acervo probatorio ya analizado en el decurso de la presente sentencia, esta Alzada observa:

(i) Que los sujetos procesales están de acuerdo en que la demandante ha ocupado la planta alta de la Quinta Adelaida como arrendataria durante treinta (30) años (de 1978 a 2008), suscribiéndose un nuevo contrato el 28 de febrero de 1998;

(ii) Que no ha habido cuestionamiento sobre la solvencia de la arrendataria en lo inherente a las pensiones locativas, condición que quedó demostrada con los doce (12) recibos de pago de cánones producidos por la actora (ya apreciados), ni respecto a la tempestividad de la interposición del retracto legal arrendaticio, el cual fue propuesto (el 31/05/2005), después de haber sido notificada de la no prórroga del contrato de arrendamiento (marzo 2005) y luego de una investigación en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito (Municipio Sucre del Edo. Miranda) donde se constató que el inmueble (objeto de la pretensión), había sido vendido y protocolizado el 20 de enero de 2005, ya que la vendedora ni la compradora nunca notificaron de la venta a la inquilina, como lo ordena el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no existiendo elemento en autos que socave ese hecho, o sea, que no habiendo prueba alguna que indique que la accionante tuviese conocimiento de la compraventa muchísimo antes, aunado a que los codemandados no alegaron intempestividad, son razones por las que se considera como temporánea la demandada incoada por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA.

(iii) Que con la demostración de la solvencia en el pago del arriendo, el carácter de arrendataria por mucho más de dos años y la tempestividad de la acción, se cumplen con dos de los requisitos exigidos en el artículo 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y con lo contemplado en el artículo 47 eiusdem.

3.- La parte actora señala en su libelo que se le violó su derecho de preferencia ofertiva como única inquilina sobre la Quinta Adelaida, que se trata de una vivienda bi-familiar, compuesta por dos entradas independientes y que además no fue notificada de la venta por la arrendadora, ni por el actual comprador, lo que hace presumir (en su criterio) que se estaba esperando que se venciera la prórroga legal.

En el acto de la litis contestatio, los accionados gravitaron su defensa sobre la base de que el inmueble es una unidad global y que el retracto era improcedente porque la arrendataria ocupaba la planta alta y que la planta baja estaba alquilada a Emilio Daniel Beylone González (el comprador) y la casa fue vendida en su totalidad.

De acuerdo a las alegaciones y probanzas de las partes, así como al principio de comunidad de la prueba y a las disposiciones que rigen la materia inquilinaria, las cuales son de orden público, debe dilucidarse si tenía o tiene derecho la arrendataria demandante a la preferencia ofertiva, o si por el contrario no le corresponde el referido derecho.

Al respecto esta Alzada observa:

El artículo 49 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prescribe lo siguiente:

“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”

La Sala Constitucional de nuestro Alto Tribunal de la República respecto a esa norma ha venido sosteniendo, como lo hizo en sentencia del 16 de diciembre de 2005 (Sent. No. 5121, Exp. Nº 03-2212), que la misma constituye una excepción a la oferta preferente del bien y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble.

Asimismo, la Sala Constitucional estableció lo siguiente:
“(…) la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupan (…)” (Sic.) (Sent. No. 5121 del 16/12/2005, Exp. Nº 03-2212)

Ahora bien, en el caso que se plantea en el presente proceso, existen algunos elementos y situaciones puntuales que lo diferencian del anterior supuesto de hecho analizado por nuestra eximia Sala Constitucional.

En primer lugar, el caso de autos trata de un retracto legal arrendaticio, alusivo a un inmueble para vivienda el cual lo ocupa como arrendataria la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ durante más de Treinta y Seis (36) años, o sea, desde el año 1978 hasta la actualidad, cuya casa fue vendida sin que se le otorgara preferencia ofertiva para la adquisición del bien.

La representación de los codemandados, niega el derecho a la arrendataria sobre la base de dos argumentos puntuales que serán objeto de análisis conjunto: I) Que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ ocupaba como arrendataria única y exclusivamente la planta Alta de la Quinta Adelaida desde el año 1978 y que la Planta Baja la ocupaba el ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ (el comprador), por lo que había imposibilidad de la demandante de sustituirse en igualdad de condiciones de quien adquirió el inmueble; II) Que hubo una enajenación global del inmueble del cual forma parte la Planta Alta.

En relación con ese primer argumento, este Tribunal observa que de ser compartida la referida alegación (I) esgrimida por la representación del codemandado TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN (vendedor) para no otorgar la preferencia ofertiva a AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ por ocupar la Parte Alta de la casa, significaría convalidar la violación a esta última de su Derecho de Igualdad consagrado en el artículo 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, puesto que, de acuerdo a lo señalado en la contestación a la demanda, el antiguo propietario de la Quinta Adelaida vendió todo el inmueble globalmente a una persona distinta, o sea, a EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ (comprador -codemandado), inquilino de la Planta Baja (según su dicho y sin prueba que lo acredite), quien al momento de la compraventa contaba con 21 años de edad, de acuerdo a copia de cédula de identidad que acredita su edad (folio 363), en detrimento de la otra arrendataria con más de Treinta y Seis (36) años, quien ocupa la Parte Alta de la casa. De manera que, se desconoce el criterio que privó para que el propietario escogiera vender al supuesto arrendatario de la Planta Baja, quien debía tener menor tiempo que la otra arrendataria en la casa dada su edad de 21 años.

Sin embargo, ese hecho trascendental en que fundamenta TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN la improcedencia del retracto, es decir, que la actora no era la única inquilina de la Quinta Adelaida, sino que existía otro arrendatario, como era EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ, a quien vendió el referido inmueble, por lo cual carecía de legitimidad para subrogarse, no fue demostrado en el curso del proceso.

En efecto, el codemandado TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN, no produjo con su contestación a la demanda (del 11/08/2009), ni en su escrito de pruebas (del 05/10/2009), instrumento o medio de prueba alguno que acreditara su alegación de que el comprador EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ hubiese sido su inquilino, o que éste u otras personas hubiesen estado ocupando como arrendatarios la Planta Baja de la Quinta Adelaida. De ahí, que la argumentación esgrimida por el mencionado codemandado para no otorgar la preferencia ofertiva a la arrendataria demandante carece de sustento probatorio y debe desestimarse.

De modo tal, que en el presente caso, de acuerdo a lo antes señalado, existen elementos que lo diferencia del supuesto analizado por nuestra eximia Sala Constitucional en la citada sentencia del 16 de diciembre de 2005 (Sent. No. 5121), puesto que aquí, en este proceso, el propietario no se encontraba obstaculizado de enajenar el inmueble por diversidad de arrendatarios ocupándolo, ya que en el lugar, o sea, en la Quinta Adelaida, solamente habitaba como arrendataria la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ desde el año 1978, quien encontrándose solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento, legal y moralmente merecía que se le hubiese respetado su derecho a la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble.

Este Tribunal considera, que situación distinta se presentaría si el inmueble hubiese estado dividido en una diversidad de locales o diferentes unidades habitacionales ocupadas por distintos arrendatarios, lo que conllevaría un perjuicio para el arrendador al momento de la enajenación del bien, por la obligación que tendría de ofertar a cada uno de los ocupantes los locales o viviendas integradas al inmueble, y tal no es el caso que se deriva de las actas procesales.

Sin embargo, en el caso de autos, el bien inmueble objeto de la pretensión lo constituye una casa con dos plantas: (i) La Alta, ocupada como arrendataria por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ por más de treinta y seis (36) años (ii) y la Baja desocupada, no desprendiéndose ningún perjuicio o dificultad en contra del propietario para otorgar el derecho de preferencia ofertiva a su única inquilina ocupante del inmueble, desconociendo esta Alzada las razones que privaron para que el propietario no ofreciese en venta la Quinta Adelaida a su única ocupante, en detrimento del derecho de ésta a una vivienda digna, ya que no operaba el supuesto de transferencia global alegado por los codemandados.

Y el Estado venezolano es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la vida humana, entre ellos el derecho a una vivienda digna, lo que requiere del esfuerzo mancomunado de los entes y órganos del Estado, Autoridades, instituciones y Gobierno, del cual no escapan los administradores de Justicia, máxime ante la situación actual de escasez de vivienda que existe en nuestro país y actuaciones especulativas y caprichosas de algunos propietarios, quienes se aprovechan de la falta de regulaciones, de controles efectivos y de las debilidades del sistema inquilinario, en detrimento de arrendatarios y de las personas que carecen de un techo para ellas y sus familias.

Como bien fue señalado con antelación, en el caso sub-iudice, no observa esta Alzada que existiera dificultad alguna para que el propietario enajenara la Quinta Adelaida en favor de su inquilina, puesto que en autos consta que la única arrendataria existente en la casa, en una de sus dos plantas, lo era, y lo es, la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ desde el año 1978, a quien perfectamente se le pudo otorgar la preferencia ofertiva, ya que no existía, de acuerdo a los autos, ningún impedimento legal para ello, y menos aún cuando la inquilina tenía un grueso número de años abonando a favor de su arrendadora los montos de las pensiones locativas, demostrando en autos su solvencia en el pago del arriendo.

De ahí que, conforme a lo antes determinado, este Tribunal en resguardo de los principios y valores consagrados en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en defensa de los Derechos que el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en protección de los arrendatarios en los artículos 7 y 48, considera procedente la demanda de retracto legal arrendaticio al no habérsele hecho a la arrendataria AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ la notificación de oferta de venta de la casa por ella ocupada, por lo que deberá ordenarse la respectiva subrogación del arrendatario (en la mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad) en el lugar de quien adquirió el inmueble (EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ) a través del título protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 20 de enero de 2005, bajo el Número 41, Tomo 5, Protocolo Primero, constituido por la parcela de terreno y la Casa-Quinta “ADELAIDA”, identificada ab-initio. Asimismo, en el dispositivo de la presente sentencia se establecerá que una vez que quede definitivamente firme el fallo, la parte actora deberá consignar por ante el Tribunal de la Causa el mismo monto del precio estipulado en el mencionado documento, el cual asciende a Ciento Veintiseis Millones de los antiguos bolívares (Bs. 126.000.000), que hoy equivalen a Ciento Veintiseis Mil bolívares (BsF. 126.000), a los fines de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, con base en lo establecido en las motivaciones anteriores, la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ en contra de los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, ha de prosperar en Derecho, debiendo condenársele en costas generales a la parte demandada perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Queda revocada la sentencia dictada el 12 de mayo de 2014 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y se declara con lugar la apelación de la parte actora, no produciéndose imposición de costas dada la naturaleza de la decisión.

V
DECISION

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se REVOCA, con base en las motivaciones anteriores, la decisión dictada el 12 de mayo de 2014 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado sin lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio incoada por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ en contra de los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, relativo al inmueble identificado ab-initio, y DECLARA CON LUGAR la referida pretensión de Retracto Legal Arrendaticio;
SEGUNDO: Como consecuencia de la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, se declara el derecho de la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, Cedulada bajo el Número V-954.459, a subrogarse en el lugar del primigenio adquiriente (EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ, cedulado bajo el N° V-16.460.834) del inmueble descrito en el documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 20 de enero de 2005, bajo el Número 41, Tomo 5, Protocolo Primero, alusivo al inmueble constituido por la parcela de terreno y la Casa-Quinta “ADELAIDA” que forma parte de la Urbanización Horizonte, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, hoy Municipio Chacao, con superficie de Doscientos Cincuenta y Dos Metros cuadrados (252 M2), enclavado dentro de la manzana letra “B”, Grupo 3, Parcela 19, bajo las condiciones establecidas en el instrumento, debiendo consignar una vez definitivamente la presente sentencia y por ante el Tribunal de la Causa el monto establecido en el referido documento, Ciento Veintiséis Millones de los antiguos Bolívares (Bs. 126.000.000), hoy equivalente a Ciento Veintiséis Mil Bolívares (Bs.F. 126.000), a los fines de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil;
TERCERO: Se condena en costas generales a la parte demandada perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, se declara con lugar la apelación de la parte actora, sin que se produzca imposición de costas del recurso dada la naturaleza de la decisión.

Publíquese y regístrese la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los nueve (09) días del mes de febrero del año dos mil quince (2.015).
EL JUEZ,

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA

Abg. ANA MORENO V.
En esta misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó y registró la presente sentencia.

LA SECRETARIA

Abg. ANA MORENO V.
Exp. N° 10872
(AP71-R-2014-000773)
ACE/AMV/fccs
DEF.