JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

El día de hoy, treinta (30) de octubre de dos mil quince (2015), 205° y 156°, siendo las diez de la mañana (10.00 a. m.), día y hora fijados para que tenga lugar en la presente causa la audiencia oral prevista por el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, bajo la dirección de la suscrita Jueza Superior Temporal, a fin de que las partes expongan los alegatos y defensas que consideren pertinentes, así como para que este Tribunal Superior emita la correspondiente sentencia. Habiéndose anunciado este acto por el ciudadano Alguacil del Tribunal, compareció el abogado Iván Alfredo Raga Gubinelli, inscrito en Inpreabogado bajo el número 103.203, en su condición de apoderado judicial de la demandada apelante, ciudadana Nelly Coromoto Materano de Ferrini, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula número 4.921.837; compareció igualmente la abogada Dairy Mejías Dávila, inscrita en Inpreabogado bajo el número 36.648, en su condición de apoderada judicial de la demandante, ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña, identificada con cédula número 5.352.567. Acto continuo, solicitó el derecho de palabra el apoderado judicial de la parte demandada apelante y concedido que le fue, expuso verbalmente sus alegatos y defensas en los términos que se resumen de seguidas: “De la lectura de la sentencia apelada se observa que la Juez solamente menciona en su motivación que la demandante logró probar la necesidad que tenía del inmueble arrendado, sin embargo no menciona en su sentencia las causas verdaderas ni los hechos que la llevaron a esa conclusión, por lo que siendo esta sentencia inmotivada debe ser revocada. Así mismo de la revisión de las actas del expediente no se evidencia elemento de prueba alguno que demuestre de manera contundente que la ciudadana Ofelia Viloria Peña está siendo desalojada de la vivienda que actualmente ocupa y que ella misma manifiesta que es propiedad de su hermano. Vale la pena hacer hincapié o resaltar de que no existe en estas actas ninguna documental que pruebe alguna acción de desalojo en contra de la hoy demandante y de las testimoniales promovidas por ella misma se desprende que ocupa la vivienda de su hermano y que el mismo no necesita de la vivienda porque no vive en la ciudad de Trujillo. En consecuencia, no estando contundentemente demostrado la necesidad del inmueble por parte de la accionante, requisito que prevé el Parágrafo Único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para que se pueda declarar procedente el desalojo de la vivienda arrendada por la causal segunda de este mismo artículo. Pido a este tribunal declare con lugar la apelación interpuesta. Es todo.”. En este estado solicitó el derecho de palabra la apoderada judicial de la parte demandante y concedido que le fue expuso: “Escuchada la posición de la parte apelante en contra de la sentencia dictada por el tribunal A quo debo señalar lo siguiente: si bien es cierto se demandó el desalojo de la vivienda arrendada a la ciudadana Nelly Materano, fundamentando la misma en la necesidad que tiene mi mandante de ocupar su vivienda con su grupo familiar ya identificado en el libelo, no es menos cierto que en la audiencia oral y pública se logró demostrar con los dichos de los testigos quienes fueron contestes al señalar que mi representada sí tiene la necesidad de ocupar su vivienda en virtud del hecho de que por necesidad en el año 2003 tuvo que mudarse a la casa de su hermano a los fines de brindar ayuda a su progenitora quien comenzó a presentar serios quebrantos de salud, lo que le hizo mudarse de su vivienda principal y por ayuda a su colega docente Nelly Materano quien estaba pasando por una situación de desalojo de la vivienda que ella ocupaba, procedió mi mandante a arrendarle su vivienda. Ahora bien, en la sentencia dictada por el tribunal de la causa, la juez valoró las pruebas que no fueron en ningún momento impugnadas ni desconocidas por la demandada de autos con los cuales se demuestra la necesidad que tiene mi representada de ocupar su vivienda principal, estas pruebas fueron señaladas muy claramente otorgándole su valor probatorio, el contrato de arrendamiento suscrito entre mi mandante y la ciudadana Nelly Materano, la notificación de la no prórroga de dicho contrato; la resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat donde se habilita la vía judicial, el certificado de discapacidad de la hermana de mi mandante sobre quien ella ejerce la tutela, las actas de nacimiento mencionadas en el numeral quinto de dicha sentencia que riela al folio 109; así pues se evidencia claramente que en dicha sentencia la juez valoró plenamente las pruebas testificales rendidas en esa audiencia oral y pública, la cual riela al folio 111 de dicha sentencia. Con dichas pruebas se demostró de manera contundente que mi representada tiene más que justificada la necesidad de ocupar su vivienda, ya que la misma está siendo desalojada, sin procedimiento judicial por parte de su hermano y es allí donde radica el porque no ha iniciado el procedimiento judicial, por el hecho de ser su hermano, ya que este necesita su vivienda para hacerles todas las reparaciones que requiere la misma y que están muy claramente señaladas en los autos, viéndose mi mandante en consecuencia en un estado total de desamparo conjuntamente con su núcleo familiar. Así mismo quiero destacarle a este tribunal que según el auto del 11 de noviembre de 2014 dictado por el tribunal de la causa donde se dejó muy claramente para ambas partes de este proceso cuáles eran los puntos controvertidos para cada una de ellas, siendo para la parte que represento el probar la necesidad de ocupar el inmueble objeto del desalojo, lo cual quedó evidentemente probado y decretado así en la sentencia del A quo y para la parte demandada, además de probar que el inmueble no se encontraba en mal estado, debía de probar que la parte actora no tenía necesidad de ocupar el inmueble. Señalo esto por el hecho de que en la sentencia objeto de esta apelación quedó muy claramente que la parte demandada sólo probó con una inspección judicial que la vivienda arrendada se encontraba en buenas condiciones y en perfecto estado de habitabilidad, no presentando prueba alguna adicional a ella que pudiera demostrar que mi representada no tuviera necesidad de ocupar el inmueble arrendado. De lo antes expuesto ciudadana Juez se evidencia claramente que la parte demandada no probó los hechos controvertidos señalados, mas sin embargo esta representación probó la justificación que tiene mi mandante en ocupar su vivienda y así fue reseñada a lo largo de la sentencia dictada por el tribunal de la causa. Razón por la cual solicito a esta superioridad se sirva ratificar la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 30 de enero del presente año, con la debida condenatoria en costas a la parte demandada. Es todo.”.
Oídas las exposiciones tanto de la parte apelante como de la parte demandante, este Tribunal Superior pasa a proferir sentencia bajo las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
Observa esta superioridad que mediante libelo presentado por ante el para entonces Juzgado de de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, la ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña, ya identificada, propuso demanda por desalojo de vivienda arrendada contra la ciudadana Nelly Coromoto Materano de Ferrini, igualmente identificada.
Alega la apoderada judicial de la demandante que en fecha 15 de junio de 2008 su representada celebró con la hoy demandada contrato privado de arrendamiento que versa sobre un inmueble propiedad de su mandataria conformado por una vivienda ubicada en la avenida Cuatricentenaria, urbanización Las Llavaneras, vereda 5, número 38, sector La Vega, municipio Trujillo del estado Trujillo; que tal contrato privado fue autenticado solamente en lo que respecta a las firmas de la arrendataria y el fiador por ante la Notaría Pública de Trujillo del Estado Trujillo, el 10 de junio de 2008, bajo el número 1, Tomo 29; que tal contrato se prorrogó en fecha 15 de diciembre de 2008 por igual período y así sucesivamente se fue prorrogando hasta el 15 de diciembre de 2010, siendo que en tal fecha, 15 de diciembre de 2010, se le comunicó por escrito a la hoy demandada que el contrato de arrendamiento no sería renovado, por lo que comenzó a transcurrir la prórroga legal prevista en el literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, un (1) año, la cual venció el 15 de diciembre de 2011; que la demandada se ha negado a hacer entrega del inmueble, manteniéndose en posesión del bien y convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Continua alegando la representante judicial de la demandante que en fecha 17 de enero de 2013 se solicitó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el inicio del procedimiento administrativo, el cual culminó sin conciliación entre las partes en fecha 25 de julio de 2013, fecha en que se dictó la resolución mediante la cual se habilitó la vía judicial; que demanda el desalojo en virtud de la necesidad de su representada de habitar su vivienda, junto con su grupo familiar conformado por su hijo mayor, Jesús Enrique Borrero Viloria, sus nietos Jesús David Borrero Quevedo y Samuel Borrero Atencio y su hermana incapacitada Carolina Duque Peña, de conformidad con lo establecido por el numeral 2 del artículo 91 en concordancia con el artículo 98 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios.
Tal demanda fue admitida por auto de fecha 10 de diciembre de 2013, como consta al folio 32, en el cual se ordenó la citación de la demandada para que compareciera en el quinto (5to) día de despacho siguiente al que constara en autos su citación, a objeto de celebrarse la audiencia de mediación a que se contrae el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De las actas del presente cuaderno de apelación se aprecia que en fecha 10 de enero de 2014, el juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, se inhibió de conocer y decidir este asunto, en virtud de lo cual fue remitido el expediente al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.
Observa esta alzada que mediante escrito presentado el 6 de noviembre de 2014 la parte demandada dio contestación a la pretensión de la actora y además de rechazar, negar y contradecir la demanda, alegó como punto previo al fondo la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto, a su juicio, existe una pluralidad de pretensiones de la demandante, ya que demanda el desalojo y posteriormente la resolución del contrato; así mismo, convino en que la demandante de autos es propietaria de un inmueble ubicado en la avenida Cuatricentenaria, urbanización Las Llavaneras, vereda 5, número 38, La Vega, municipio Trujillo del estado Trujillo, el cual ocupa actualmente con su grupo familiar; negó, rechazó y contradijo los alegatos de quebranto de salud que dice la demandante sufre la ciudadana Dalinda Rosa Peña Liscano; negó, rechazó y contradijo la afirmación de la demandante de que ella es quien ejerce la tutela de la ciudadana Carolina Duque Peña; negó, rechazó y contradijo de que la demandante necesite el inmueble para su refugio y para su grupo familiar; negó, rechazó y contradijo el alegato de la demandante en cuanto a la naturaleza del contrato, pues se sigue en presencia de un contrato a tiempo determinado; negó, rechazó y contradijo que el lapso desde el 15 de diciembre de 2010 hasta el 15 de diciembre de 2011 fuera el de prórroga legal; negó, rechazó y contradijo que sea la vivienda principal de la arrendadora.
Ambas partes promovieron pruebas y fueron evacuadas en el tiempo oportuno.
En fecha 27 de enero de 2015, fue celebrada la audiencia de juicio en el presente caso, con la asistencia de ambas partes; en la cual el tribunal de la causa declaró con lugar la presente demanda; condenó a la demandada a hacer entrega del inmueble objeto del presente litigio a la demandante; y condenó en costas a la demandada perdidosa, sentencia que en extenso cursa a los folios 100 al 112.
Contra este fallo fue ejercida la presente apelación por el apoderado de la demandada, como consta al folio 113.
Establecido lo anterior, considera este Tribunal Superior que el thema decidendum en el caso bajo examen viene a estar constituido por la determinación de si el tribunal de la causa obró ajustado a la ley al declarar con lugar la demanda y, en consecuencia, la entrega del inmueble objeto del presente litigio. Empero, es necesario tratar como punto previo antes de conocer el fondo del asunto, la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento pactado entre las partes, la estimación de la cuantía y cuál es la pretensión deducida por la demandante.
PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA IMPUGNACIÓN DEL VALOR DE LA DEMANDA
Aparece de autos que la parte actora estimó el valor de la demanda en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) equivalentes a un mil ochocientos sesenta y nueve unidades tributarias con dieciséis centésimas de unidad tributaria (1.869,16 U. T.).
Consta así mismo en los autos que la demandada Nelly Coromoto Materano de Ferrini, rechazó por exagerada la estimación que del valor de la demanda efectuó la actora y afirma que es desproporcionada con respecto al valor del contrato de arrendamiento.
Así las cosas, considera esta sentenciadora, acogiendo criterio diuturno de nuestro máximo Tribunal, que no basta con impugnar el valor que la demandante asignó a su pretensión en el libelo, sino que es necesario e impretermitible que la demandada impugnante demuestre las razones o motivos que sirvan de fundamento de su refutación.
En el caso de especie se observa que la demandada impugnante del valor de la demanda no señaló las razones por las cuales consideró exagerada la estimación efectuada por la demandante, sino que solo indicó que el valor de la demanda es desproporcionada al valor del contrato de arrendamiento, así como tampoco demostró en forma alguna tal exageración por ella alegada. En consecuencia, debe declararse improcedente la impugnación de la cuantía de la demanda planteada por la demandada Nelly Coromoto Materano de Ferrini. Así se decide.
PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Aprecia esta superioridad que la parte actora en su escrito libelar señala que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de Trujillo, el 10 de junio de 2008, bajo el número 01 del Tomo 29, celebrado entre ella y la demandada, ciudadana Nelly Coromoto Materano de Ferrini, menciona que la relación arrendaticia inició en fecha 15 de junio de 2008 y que se dieron prórrogas sucesivas, hasta que en fecha 15 de noviembre de 2010, se le notificó a la arrendataria que no se renovaría tal contrato; que a partir de tal fecha comenzaba a correr la prórroga legal de un año, establecida en el artículo 38 literal “b” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, culminando dicha prórroga legal en fecha 15 de diciembre de 2011; fecha esta para la cual la demandada arrendataria debía entregar el inmueble arrendado. Como consecuencia de la no entrega del referido bien, la relación arrendaticia dejaba de ser a tiempo determinado para convertirse en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Por su parte, la demandada arrendataria, ciudadana Nelly Materano de Ferrini rechazó, negó y contradijo que la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas sea la señalada por la demandante arrendadora, por cuanto, en su criterio, considera que aún se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y por ende, el contrato se encuentra vigente, a pesar de que la arrendadora en una oportunidad notificó de su intención de no proseguir con la relación arrendaticia. Alega la demandada que días después al recibo de la notificación, verbalmente, la arrendadora demandante le comunicó su intención de continuar la relación arrendaticia en las mismas condiciones en que se venía ejerciendo la relación arrendaticia, además de ofrecerle en venta el inmueble; situación esta que le hace presumir que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado permanece plenamente vigente.
Así las cosas, le corresponde determinar a quien aquí juzga cuál es la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito por las partes; y a tal efecto, se procede a realizar las siguientes consideraciones.
Observa este Juzgado Superior que del contenido del aludido contrato de arrendamiento, y al cual se le confiere pleno valor jurídico por no haber sido impugnado ni tachado por las partes, se desprende que la relación arrendaticia dejó establecido como término de duración de seis (6) meses, contados a partir del día 15 de junio de 2008, el cual puede prorrogarse por lapsos iguales de manera inmediata, a menos que medien notificaciones escritas expedidas y recibidas por las partes dentro de los treinta días finales del término fijado. Igualmente señala que las prórrogas automáticas que se efectúen no darán lugar a que opere la tácita reconducción.
Por otro lado se observa que la arrendataria fue notificada en fecha 15 de noviembre de 2010, de que no se renovaría el contrato de arrendamiento y por ende no se produciría nueva prórroga, como consta en comunicación de fecha 10 de noviembre de 2010 dirigida a la arrendataria y recibida personalmente por ella, la cual cursa al folio 19. Por tanto, se entiende que la prórroga legal de un (1) año, prevista por el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a transcurrir desde el 15 de diciembre de 2010, hasta el 15 de diciembre de 2011 y que es a partir de esta última fecha citada cuando se producen dos efectos legales importantes, a saber: 1) la extinción del contrato y 2) que luego de extinguido el contrato, no cabe ni procede reconducción alguna del mismo, como lo alega la parte demandada, pues, lógicamente no puede reconducirse o renovarse o prorrogarse el plazo de un contrato que ha dejado de existir.
De lo antes expuesto, se observa que efectivamente la arrendataria continuó ocupando el inmueble arrendado, y por ende no se produjo la entrega del bien inmueble; por lo que debe concluirse que en virtud de ello, la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado. Así se decide.
PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA POR LA PARTE ACTORA
Del detenido estudio que esta sentenciadora ha efectuado sobre las actas del presente proceso se desprende que la demandada ha alegado que la actora acumuló en el mismo libelo y en forma indebida una pluralidad de pretensiones que son contrarias y excluyentes una de la otra, lo cual, en el sentir de la parte demandada, hace inadmisible la presente demanda.
En efecto señala la demandada que la actora acumuló una pretensión de resolución de contrato, que debe tramitarse por el procedimiento ordinario, y una pretensión de desalojo que se debe tramitar conforme a lo establecido por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En el presente caso, se observa que la parte actora persigue el desalojo del inmueble como acción principal y la entrega del inmueble, el pago de las costas procesales, como acciones subsidiarias de la primera. De igual manera aprecia esta juzgadora que de la interpretación que ha hecho de las expresiones utilizadas en la redacción del texto de la demanda, en realidad la parte demandante no hace más que deducir la pretensión de desalojo, conforme a las previsiones de los artículos 91, numeral 2, 98 y siguientes de la referida Ley.
Considera quien decide, que sin pasar a establecer la procedencia o no de las aspiraciones del actor, los rubros demandados por el accionante no implican, en modo alguno, acumulación prohibida de pretensiones, consagrada por el legislador en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y así se resuelve.
Así las cosas, no existiendo a todas luces acumulación alguna de pretensiones, queda determinado que, en el caso sub iudice no han sido ejercidas varias pretensiones (desalojo, resolución de contrato, entrega del inmueble arrendado y cobro de costas y costos procesales); sino que muy por el contrario, se trata de pretensiones reunidas en un mismo proceso por “desalojo”. En este sentido y dirección, se puede formular la siguiente pregunta: En el caso de que sea declarada con lugar la pretensión que por desalojo deduce la parte actora, cuáles son los efectos jurídicos de tal declaratoria? La respuesta a tal pregunta no es más que la devolución inmediata del inmueble arrendado y la condenatoria en las costas procesales a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De allí que, ciertamente, no existe la indebida acumulación de pretensiones aducida por la parte demandada como motivo de inadmisibilidad de la presente demanda. Así se decide.
PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL MÉRITO
A estos fines aprecia este Tribunal Superior que es criterio sostenido por la jurisprudencia nacional que en aquellos casos en que se demande el desalojo del inmueble arrendado con base en la causal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, debe el arrendador propietario demostrar los siguientes extremos: 1) la propiedad sobre el inmueble arrendado; 2) el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; y 3) la necesidad de ocupar el inmueble.
En este orden de ideas debe entonces esta juzgadora proceder a la determinación y valoración de los hechos alegados por las partes y de las pruebas aportadas por éstas, a objeto de establecer si en el presente caso se llenan los extremos arriba señalados.
Antes de proceder al examen y valoración de los diversos medios probatorios aducidos por las partes en apoyo y evidencia de sus respectivas pretensiones, debe dejarse claramente establecido que sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento ya se ha indicado ut supra, que no es otro, que una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, con lo cual queda debidamente demostrada la existencia del contrato arrendaticio verbal y a tiempo indefinido que vincula a ambas partes y que tiene por objeto una casa para habitación familiar, ubicada en la vereda 5, sector 1, casa número 38 de la urbanización Las Llavaneras, Parroquia Matriz, Municipio Trujillo del Estado Trujillo.
Establecido lo anterior, considera este Tribunal Superior que para la solución de la presente controversia resultan fundamentales las disposiciones contenidas en la norma del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual las partes, actora y demandada, tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En el sub iudice la parte actora debe probar los tres extremos ut supra señalados, vale decir, su condición de propietaria del inmueble arrendado, la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y la necesidad que tiene de ocupar el inmueble cuyo desalojo se pretende.
El demandado, por su parte, al negar, rechazar y contradecir la demanda y al excepcionarse frente a la pretensión de la demandante, afirmando que la demandante no tiene necesidad de ocupar el bien inmueble arrendado porque posee otro bien inmueble en mejores condiciones que el arrendado, debe demostrar tal excepción.
Sentadas las premisas que anteceden pasa esta sentenciadora a determinar si ciertamente las partes lograron probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En este sentido, se aprecia que la apoderada judicial de la demandante promovió el mérito y valor jurídico del instrumento poder, autenticado por ante la Notaría Pública de Trujillo del Estado Trujillo el 3 de mayo de 2013, bajo el número 43, Tomo 33; el cual se aprecia y valora como instrumento público, conforme con las previsiones de los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, que comprueba que entre las partes se celebró un contrato de mandato y por ende la abogada Dairy Mejías Dávila tiene amplias facultades de postulación para representar a la parte demandante, ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña. Así se decide.
A los folios 10 y 11, cursa copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo, el 5 de marzo de 1999, bajo el número 45, Tomo Cuarto del Protocolo Primero, por medio del cual el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), dio en venta a la demandante el inmueble constituido por una casa para habitación familiar, ubicada en la vereda 5, sector 1, casa número 38 de la urbanización Las Llavaneras, Parroquia Matriz, Municipio Trujillo del Estado Trujillo. Este documento público, ex artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, demuestra que la demandante es propietaria del referido inmueble y que es el mismo bien dado en arrendamiento a la demandada y cuyo desalojo se pretende. Así se decide.
Al folio 12 cursa documento de registro de vivienda principal del inmueble constituido por una casa para habitación familiar, ubicada en la vereda 5, sector 1, casa número 38 de la urbanización Las Llavaneras, Parroquia Matriz, Municipio Trujillo del Estado Trujillo, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 11 de agosto de 2011. Aprecia este Juzgado Superior que el instrumento que se examina, por emanar de un cuerpo moral de carácter público (SENIAT), constituye un documento administrativo que goza de presunción de legalidad y que, por no haber sido impugnado, ni tachado, demuestra que la demandante, ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña registró por ante dicho Servicio Integrado como vivienda principal el inmueble que le diera en arrendamiento a la demandada de autos, sin embargo, tal prueba no contiene elementos de convicción que puedan dilucidar lo pretendido por las partes. Así se decide
A los folios 13 al 18 cursa documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de Trujillo, el 10 de junio de 2008, bajo el número 01 del Tomo 29, que contiene contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre una casa para habitación familiar, ubicada en la vereda 5, sector 1, casa número 38 de la urbanización Las Llavaneras, Parroquia Matriz, Municipio Trujillo del Estado Trujillo. Conforme con las previsiones de los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, esta juzgadora aprecia y valora tal documental como instrumento público, que comprueba que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble suficientemente identificado. Así se decide.
Al folio 19 cursa comunicación de fecha 11 de noviembre de 2010, suscrito por la demandante, ciudadana Ofelia Viloria Peña, mediante la cual le informó a la demandada, ciudadana Nelly Coromoto Materano la no renovación del contrato de arrendamiento; documental esta en la que aparece recibiendo y estampando su firma la demandada en fecha 15 de noviembre de 2010, a las dos y treinta minutos de la tarde. Conforme con las previsiones de los artículos 1.363, 1.364 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora aprecia y valora tal documental como documento privado legalmente reconocido, en razón de que no fue desconocida ni en ninguna otra forma impugnada por la demandada, que comprueba que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble suficientemente identificado y que ambas partes dieron por terminada dicha relación arrendaticia. Así se decide.
Cursa a los folios 20 al 22 documental consistente en Resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Dirección de Coordinación Estatal-Trujillo, el día 25 de julio de 2013, en el expediente número MC-2013-0124, por medio de la cual se habilitó la vía judicial para que las partes resolvieran el conflicto arrendaticio existente entre ellas. Considera esta superioridad que el instrumento que se examina, por emanar de un organismo de carácter público (SUNAVI TRUJILLO), constituye un documento administrativo que goza de presunción de legalidad y que, por no haber sido impugnado, ni tachado, demuestra que la demandante, ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña agotó la vía administrativa para iniciar el presente juicio de desalojo. Así se decide.
Aparece a los folios 23 al 25 documentales consistentes en copias fotostáticas del Certificado de Discapacidad emitido por el Ministerio del Poder Popular para la Participación y Promoción Social y el Consejo Nacional para las Personas con Discapacidad; de la cédula de identidad y del acta de nacimiento de la ciudadana Carolina del Carmen Duque Peña, signada con el número 1050, expedida por la Prefectura de la Parroquia Cristóbal Mendoza del Estado Trujillo. Igualmente aparece a los folios 26 y 27 copia certificada del acta de nacimiento de la ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña, signada con el número 311, expedida por el Registro Principal del Estado Trujillo.
Las primeras tres (3) documentales son consideradas por este Tribunal Superior como fidedignas, en razón de que no fueron impugnadas ni tachadas por la parte contraria en su debida oportunidad, conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, la última, constituye documento público ex artículo 1.357 del Código Civil y de todas ellas se demuestra que: a) la referida ciudadana Carolina del Carmen Duque Peña es hermana de la demandante y propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende, ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña; b) el parentesco de primer grado existente entre ambas; y, c) que la ciudadana Carolina del Carmen Duque Peña padece de una discapacidad. Así se decide.
A los folios 28, 29, cursan instrumentales consistentes en copias certificadas tanto del acta de matrimonio civil celebrado entre los ciudadanos Jesús Enrique Borrero Viloria y Rosa Anaís Atencio Rosales, signada con el número 16, expedida por el Registro Civil Flor de Patria, Municipio Pampán del Estado Trujillo, como del acta de nacimiento del ciudadano Jesús Enrique Borrero Viloria, signada con el número 165, expedida por el Registro Civil del Municipio Trujillo del Estado Trujillo; las cuales se aprecian como instrumento público ex artículo 1.357 del Código Civil y hace prueba de las menciones en ella contenidas. De tales documentos se evidencia que el ciudadano Jesús Enrique Borrero Viloria nació el día 20 de junio de 1980, que fue presentado por su progenitora, ciudadana Ofelia Virginia Viloria y que éste contrajo matrimonio civil el día 10 de agosto de 2007 con la ciudadana Rosa Anaís Atencio Rosales. Así se decide.
A los folios 30 y 31, cursan instrumentales consistentes en copias certificadas de las actas de nacimiento del adolescente (se omite identificación conforme al artículo 65 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes), expedida por el Registro Civil del Municipio Trujillo del Estado Trujillo y del niño (se omite identificación conforme al artículo 65 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes), expedida por el Registro Civil Hospitalario, Parroquia Mercedes Díaz del Municipio Valera del Estado Trujillo, respectivamente; las cuales se aprecian como instrumento público ex artículo 1.357 del Código Civil y hace prueba de las menciones en ella contenidas. De tales documentos se evidencia que los referidos niños son hijos del ciudadano Jesús Enrique Borrero Viloria. Así se decide.
La parte actora promovió la prueba de informes a ser requerida al Registro Civil del Municipio Trujillo, a los fines de informar al tribunal de la causa que en los Libros de nacimiento de la Parroquia Cristóbal Mendoza, existe partida de nacimiento de la ciudadana Carolina del Carmen Duque Peña, que si en dicha partida aparece que la madre de la referida ciudadana es Dalinda Rosa Peña Liscano y que su nacimiento se produjo en fecha 3 de abril de 1975. Esta prueba se desecha, en razón de que no consta en estos autos las resultas de tal prueba de informes. Así se decide.
Igualmente la parte actora promovió durante la etapa probatoria, la prueba de la confesión en que incurrió la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, al reconocer que ella fue notificada de la no prórroga del contrato de arrendamiento y que comenzaba a correr la prórroga legal y la aceptación por parte de la demandada que ella es la única propietaria del inmueble arrendado y que entre ellas se celebró un contrato de arrendamiento.
Al respecto, considera este Juzgado Superior, adoptando la jurisprudencia existente sobre este punto, que la confesión pretendida por la parte actora no se corresponde con la confesión considerada como prueba, en razón que las partes al momento de exponer sus alegatos y defensas, ya sea en el libelo de la demanda, en la contestación y en los informes presentados por ellos, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues el propósito de tales alegatos y defensas se circunscriben a establecer los límites de la controversia y por ello si se diera la posibilidad de suponer la admisión de los hechos por la contraparte, éstos hechos admitidos quedan relevados de ser probados. Por tanto, se desecha esta probanza. Así se decide.
La demandante promovió el testimonio de los ciudadanos José Arturo Padilla Berríos, Henry Daniel Terán Rojas, Yusmary del Valle Linares Morales y Ana Teresa de Camacho, identificados con cédulas números 5.792.160, 13.376.945, 8.723.100 y 5.765.700, respectivamente, de los cuales sólo los tres primeros comparecieron a rendir declaración ante el tribunal A quo en la audiencia de juicio celebrada el 27 de enero de 2015, cursante a los folios 81 al 99. Tales testigos son contestes al afirmar que conocen suficientemente de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Ofelia Viloria Peña, Dalinda Rosa Peña Liscano, Carolina del Carmen Duque Peña, José Gregorio Duque Peña, Eladio Antonio Ulloa Peña y Nelly Coromoto Materano de Ferrini; que conocen de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Jesús Borrero Viloria, Bianca Borrero Viloria, Rosa Atencio Rosales, Jesús David Borrero Quevedo y Samuel David Borrero Atencio; que saben y les consta que los ciudadanos Jesús Borrero Viloria, Bianca Borrero Viloria, Rosa Atencio Rosales, Jesús David Borrero Quevedo y Samuel David Borrero Atencio, son sus allegados, que viven con ella, y que el ciudadano Jesús Borrero Viloria es su hijo y que éstos viven con ella; a excepción del testigo José Arturo Padilla Berríos que manifestó “No me consta no puedo dar testimonio de que cohabitan con ella”; que saben y les consta que la ciudadana Ofelia Viloria Peña requiere de manera inmediata la vivienda arrendada; que saben y les consta que la ciudadana Dalinda Rosa Peña es atendida por su hija Ofelia Viloria Peña por presentar serios problemas de quebranto de salud y depresiones; que saben y les consta que la demandante ejerce la tutela de su hermana Carolina Duque Peña quien sufre Síndrome de Down; que saben y les consta que la demandante le arrendó el inmueble objeto de esta controversia a la ciudadana Nelly Coromoto Materano de Ferrini y que ésta se ha negado en entregarle la vivienda; que saben y les consta que el ciudadano José Gregorio Duque Peña le ha requerido a su hermana Ofelia Viloria Peña la vivienda que ella habita porque es necesario hacerle unas reparaciones.
Estos testigos al ser repreguntados no incurrieron en contradicción alguna por lo tanto se aprecian sus dichos conforme a las previsiones contenidas en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de esta prueba adminiculadas con las pruebas documentales presentadas por la parte actora se comprueba que la ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña es la propietaria del inmueble constituido por una casa para habitación familiar, ubicada en la vereda 5, sector 1, casa número 38 de la urbanización Las Llavaneras, Parroquia Matriz, Municipio Trujillo del Estado Trujillo; que existe una relación arrendaticia entre las ciudadanas Ofelia Virginia Viloria Peña y Nelly Coromoto Materano de Ferrini sobre la referida casa para habitación familiar; que la demandante requiere la entrega del bien inmueble arrendado porque su hermano, ciudadano José Gregorio Duque Peña va a realizarle mejoras a la vivienda que ocupa la demandante con su grupo familiar. Así se decide.
Establecido lo anterior se examinan a continuación las probanzas promovidas por la demandada, ciudadana Nelly Coromoto Materano de Ferrini.
En esta dirección, se observa que la demandada promovió la prueba de posiciones juradas, la cual mediante auto dictado por el A quo el 1º de diciembre de 2014, fue declarada inadmisible, en razón de que fue promovida de manera deficiente y sin cumplir los extremos establecidos en el encabezado del artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, nada tiene que valorar esta sentenciadora sobre la preindicada prueba. Así se decide.
También promovió la prueba de inspección judicial a ser practicada en la casa número 38, ubicada en la vereda 5, sector 1 de la urbanización Las Llavaneras, Parroquia Matriz, Municipio Trujillo del Estado Trujillo, inmueble cuyo desalojo se pretende, para que se deje constancia del estado en que se encuentra el inmueble.
Tal inspección judicial fue practicada por el Tribunal de la causa en fecha 17 de diciembre de 2014 y sus resultas constan en acta cursante a los folios 74 al 76, en la que el Tribunal dejó constancia de que se constituyó en la urbanización La Vega, vereda 5, casa número 38 de la Parroquia Matriz, Municipio Trujillo del Estado Trujillo y que en el que se dejó constancia de que los pisos, techos, puertas, ventanas y demás componentes del inmueble objeto de la inspección se encuentran en perfecto estado, salvo algunas baldosas que se encuentran deteriorada, resquebrajadas; que se encuentra en buen estado de habitabilidad; que en el primer piso se visualiza una grieta en la pared que forma como una vena al arco; que el servicio de agua en el momento de la inspección estaba suspendido, que tiene servicio de luz. En tal oportunidad se dejó constancia de que se encontraban presentes en el acto de la inspección la parte demandada promovente, el abogado asistente y la representante judicial de la parte actora. Igualmente se dejó constancia de que se designó como perito práctico a la ciudadana Lyruany Zulay Hernández de Tomasello, titular de la cédula de identidad número 7.966.697, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
Tal probanza se le otorga pleno valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se comprueba el estado de conservación y de habitabilidad en que se encuentra el bien inmueble arrendado y que la demandada, ciudadana Nelly Coromoto Materano de Ferrini se encuentra ocupando el mismo. Así se decide.
En el escrito de contestación de la demanda la demandada se invocó el valor probatorio del contrato de arrendamiento de fecha 15 de junio de 2008 y al respecto esta juzgadora, en la oportunidad de valorar las pruebas promovidas por la actora, la apreció y valoró como instrumento público, en el que se comprueba la relación arrendaticia entre las partes sobre el bien inmueble suficientemente identificado. Así se decide.
Analizados los hechos esgrimidos y las pruebas aportadas por la partes, pasa este Juzgado Superior a corroborar si en el presente juicio se cumplieron o no con los extremos exigidos para declarar con lugar la pretensión aquí deducida y en consecuencia determinar si la sentencia dictada por el A quo se encuentra ajustada a derecho.
En cuanto al requisito concerniente a la carga de demostrar que la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo indeterminada, tal naturaleza fue examinada anteriormente como punto previo y en ella se concluyó que efectivamente la relación arrendaticia existente entre las ciudadanas Ofelia Virginia Viloria Peña y Nelly Materano de Ferrini inicialmente comenzó a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y posteriormente se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, puesto que la arrendataria continuó ocupando el inmueble en cuestión, posteriormente a la finalización de la prórroga, establecida en la Ley imperante para esa época.
Con respecto a la cualidad de propietario que ostenta la parte demandante sobre el bien inmueble arrendado, se desprende de las afirmaciones realizadas por ambas partes y especialmente de documento de propiedad traído a los autos en copia certificada, que efectivamente la propietaria del inmueble bajo litis, es la ciudadana Ofelia Viloria Peña, identificada en los autos, por cuanto dicho documento probatorio no fue impugnado con los mecanismos legales establecidos en nuestro Código de Procedimiento Civil, hace que el mismo sea plena prueba de la propiedad de la demandante sobre el inmueble en cuestión, y así se decide.
En cuanto al tercer supuesto establecido en relación a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble arrendado, al respecto la doctrina ha establecido, que viene dado por una especial circunstancia que obliga de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que al no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo de orden económico, sino social o familiar, es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer la exigencia.
La necesidad en principio no viene dada únicamente por la razón económica, sino por cualquier otra necesidad de cualquier naturaleza, que puedan justificar de forma justa la procedencia del desalojo. Sería un hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce en un justo motivo, que se demuestra indirectamente en un interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble, materializado cuando se logra demostrar que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría del inmueble. A razón de ello se ha establecido que la prueba de necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta.
En el presente caso se evidencia de los autos que la arrendadora alegó que se encuentra en la necesidad de ocupar el inmueble junto con su grupo familiar por causas relacionadas con la exigencia por parte del ciudadano José Gregorio Duque Peña de que le devuelva el inmueble ocupado por ella y de la incomodidad que ella y su grupo familiar viven en la actualidad, situación esta que queda demostrado con las pruebas aportadas a los autos tales como las declaraciones rendidas por los testigos promovidos por la parte actora, con el Certificado de Registro de Vivienda Principal expedido por el Servicio Nacional integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), copia certificada del Documento de Propiedad del Inmueble, siendo que las documentales no fueron desconocidas ni impugnadas por la parte demandada conforme a lo previsto en nuestra norma adjetiva civil y las mismas demuestran lo alegado por la parte demandante, por lo que tal situación el Tribunal de la causa indefectiblemente declaró procedente en cuanto a derecho la pretensión incoada.
Igualmente queda evidenciado que la parte demandada no logró demostrar ni desvirtuar los argumentos esgrimidos por la actora para intentar la presente pretensión. En consecuencia, y como quiera que la parte apelante no ha traído a estos autos ningún elemento de convicción que permita considerar que la decisión adoptada por el A quo no se ajusta a la Ley, debe necesariamente mantenerse tal decisión. Así se decide.

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo el día 30 de enero de 2015, por medio de la cual declaró con lugar la demanda de desalojo propuesta por la ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña contra la ciudadana Nelly Coromoto Materano de Ferrini, ambas identificadas en autos. En consecuencia, se ordenó a la demandada, ciudadana Nelly Coromoto Materano de Ferrini a entregar el inmueble dado en arrendamiento totalmente desocupado, libre de personas y de bienes a la ciudadana Ofelia Virginia Viloria Peña, con la advertencia de que el inmueble objeto de la presente pretensión no podrá ser arrendado por un período de tres (3) años, so pena de sanción en caso de contravención, conforme a lo estatuido por el artículo 91, páragrafo único de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
SEGUNDO: Se CONFIRMA el fallo apelado dictado por el A quo en fecha 30 de enero de 2015.
TERCERO: Se CONDENA en las costas del recurso a la parte demandada apelante perdidosa de conformidad con las previsiones del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, aplicable al caso de especie por mandato de la disposición final segunda de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Audiencias del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo y en la fecha ut supra señalada. Siendo las once y veinte minutos de la mañana (11.20 a. m.), terminó el presente acto, se redactó esta acta que, previa su lectura, firman.

LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,


Abog. RIMY RODRÍGUEZ ARTIGAS

LA APODERADA DE LA DEMANDANTE,

Abog. DAIRY MEJÍAS DÁVILA



EL APODERADO DE LA DEMANDADA APELANTE,

Abog. IVÁN RAGA GUBINELLI


LA SECRETARIA TEMPORAL,


Abog. JOROET FERRER SAAVEDRA.


En igual fecha y siendo las 11.20 a. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.


LA SECRETARIA TEMPORAL,