TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.
205° y 156°

ACTUANDO EN SEDE CIVIL, produce el siguiente fallo: DEFINITIVO.

Expediente: Nro. 24.527
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA
DEMANDANTE: PORTILLO SALCEDO RONALD RANDOL, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. 17.266.489, domiciliado en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, y domicilio procesal establecido en El Valle de San Luis, sector 06, casa Nro. 41-82, municipio Valera, estado Trujillo .
DEMANDADO: OSORIO UZCATEGUI BETTY JUDIT, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Ntro. 3.620.505, domiciliada en la ciudad y municipio Valera del estado Trujillo, con domicilio procesal establecido en avenida Principal de Morón, edificio 06, Los Chaguaramos, Piso 03, apartamento 32, conjunto Residencial Las Mesetas de Morón, municipio Valera, estado Trujillo.

S I N T É S I S P R O C E S A L
Cumplido el respectivo trámite de distribución de fecha 19 de noviembre de 2014, se recibe la presente demanda intentada por el ciudadano PORTILLO SALCEDO RONALD RANDOL, contra: OSORIO UZCATEGUI BETTY JUDIT, las partes suficientemente identificadas en actas, por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta; recibiéndose en este Juzgado el 26 de noviembre del 2014, instándose a la parte actor a consignar los recaudos en que fundamentó su acción y formándose el presente expediente.
Alega la parte actora en su escrito de demanda que la presente tiene por objeto el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, celebrado en fecha 11 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera, inserto bajo el Nro. 29, Tomo 108 de los libros de autenticaciones, con la ciudadana Betty Osorio Uzcategui, y como consecuencia, formalizar la venta del inmueble a que se contrae el documento antes indicado y el pago de los daños y perjuicios ocasionados.
Que en el mes de agosto en conversación sostenida entre la ciudadana Betty Judit Osorio Uzcategui y un familiar muy allegado, le manifestó a su familiar su deseo de vender su apartamento, ya que quería mudarse para el estado Táchira porque ella es de ese lugar. Que ya que su familiar había preguntado en la oficina Administrativa del Conjunto residencial Las Mesetas si estaban vendiendo apartamento porque esta interesado de comprar vivienda, de allí la ciudadana antes mencionada conocía el interés de adquirir un apartamento en ese Conjunto Residencial. Que luego sostuvieron una reunión donde acordaron la venta del apartamento, ubicado en el Conjunto residencial Las Mesetas, Edificio 06, Piso 03, apartamento 32, jurisdicción de la parroquia Mercedes Díaz, Municipio Valera del Estado Trujillo, y el precio de venta es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000,00 Bs.), los cuales se cancelarían SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (700.000,00 Bs.) al momento de la firma de la opción de compra, QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00), luego de aprobado el crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal y la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
Que en fecha 11 de agosto de 2014, acudió ante la notaría pública segunda del municipio Valera, para firmar el contrato de opción a compra – venta, con la señora Betty Judit Osorio Uzcategui, habiéndole realizado un depósito de Setecientos Mil Bolívares (700.000,00) a través de Cheque Nro. 49636595 de la Cuenta Corriente del Banco Banesco Nro, 0134 0188 80 1883035364, habiendo él tramitado todos los requisitos necesarios y obligatorios, solo faltando el documento de opción a compra, para tramitar el crédito por el Banco de Venezuela, específicamente por la agencia ubicada en la avenida Bolívar, Centro Comercial Las Acacias de la ciudad de Valera Estado Trujillo; ese día 11 de agosto de 2011 fue al Banco de Venezuela a entregar la carpeta para tramitar el crédito hipotecario, pero no la aceptaron, la promotora del mencionado banco le manifestó que regresara el 01 de septiembre de 2014, regresó al Banco en la fecha antes mencionada y le aceptaron la carpeta para tramitar el Crédito Hipotecario.
Que en fecha 25 de septiembre de 2014, recibió una llamada del banco de Venezuela para informarle que su crédito fue aprobado.
Que en fecha 13 de octubre de 2014, recibió llamada del banco de Venezuela, para informarle que pasara por la agencia del banco para retirar el documento de Venta, para su debida tramitación y protocolización ante el Registro Subalterno de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal. Se comunicó con la Sra. Betty Osorio para solicitarle algunos documentos necesarios, le manifestó que se los iba a entregar en los siguientes días, pasaron los días y no los entregaba, él estaba bastante preocupado ya que el Banco le había colocado como fecha tope el 29 de octubre de 2014, el 27 de octubre de 2014, se comunicó vía telefónica con la Sra. Betty Osorio, quien expreso que ya no le iba a vender el inmueble, que por favor fuera a la casa de ella para conversar personalmente. Por lo que no pudo realizar el trámite de Protocolización del documento de venta.
Que ya que vive y trabaja en la ciudad de Maracaibo, se trasladó a Valera para conversar con la Sra. Betty, quien le reiteró que no le iba a vender su apartamento ya que no pudo realizar una negociación de un inmueble en el estado Táchira. Que le expresó que no tenía el dinero los SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (700.000,00 Bs.) que lo había invertido en otro negocio por lo que le proponía venderle su vehículo, marca Toyota en un Millón de Bolívares (1.000.000,00 Bs.), que él le diera DOCIENTOS (SIC) MIL BOLÍVARES (200.000,00 Bs.) y cerraban el negocio. Que se no fue el acuerdo que él llegó con la Sra. Osorio la venta de un vehículo fue la venta de un apartamento.
Que en virtud de la decepción que le ocasionó, que después de tanta lucha y trabajo, ya que para juntar los DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000,00), vendió un vehículo de su propiedad, también un vehículo proveniente de una herencia, el cual también pertenece a su madre y hermanos, objetos personales, un hermano le realizó un préstamo por cierta cantidad de dinero, solicitó el traslado en su trabajo desde la ciudad de Maracaibo para la ciudad de Valera, el cual fue aprobado para el mes de enero de 2015, se va a casar en el mes de diciembre de 2014.
Que ya tenía aprobado el crédito por el banco de Venezuela y que por una decisión unilateral de la vendedora se cayeron sus sueños de tener una vivienda.
Que en virtud de esas circunstancias y de todo lo expuesto es que viene a demandar la ejecución judicial del contrato de promesa bilateral de compra – venta, de naturaleza preliminar, presuntamente simulado como un contrato de opción a compra – venta y a su vez, los daños y perjuicios ocasionados, por los gastos asumidos para todo lo relacionado al trámite del crédito, gestiones administrativas, e inmobiliarias, gastos de notaría, gastos de aranceles de registro y honorarios profesionales del abogado, que ascienden en la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), más el perjuicio, que se le generó, por cuanto con la misma cantidad de dinero establecida en el contrato, no lograría comprar un apartamento con las mismas dimensiones y condiciones, ya que en la actualidad la oferta está en el orden de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00) aproximadamente.
Por tales razones demanda formalmente a la ciudadana Betty Judit Osorio Uzcategui, primeramente, para que cumpla el contrato de promesa bilateral de compra venta, de naturaleza preliminar, mal llamado opción a compra – venta y sirva otorgarle el documento definitivo de venta y por cuanto la prominente vendedora no ejecutó su obligación, se obligue a la prominente vendedora a esperar, que el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, nuevamente otorgue el crédito ya aprobado y que suministre los requisitos, necesarios y obligatorios tanto para solicitar el crédito ante la mencionada entidad bancaria, como para el registro definitivo del documento de venta, como son: solvencia municipal, copia de cédula, registro de Información fiscal y pague los tributos, nacionales y municipales, que le corresponden al vendedor y cualquier otros que se requiera, como también demanda el pago de los daños y perjuicios ocasionados por la no ejecución del contrato y así sea condenada en la sentencia definitiva, con su respectiva condenatoria en costas.
Por último, solicito fuese decretada medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de la presente acción, solicitó la citación de la parte demandada, estableció domicilio procesal y estimó la presente acción en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00)
Consignados como fueron los recaudos en que fundamenta su acción por parte de la accionante, este Juzgado mediante auto dictado en fecha 04 de diciembre del año 2014, admitió la presente demanda, ordenando tramitar el presente juicio por el procedimiento ordinario, emplazando a la demandada a dar contestación a la demanda y ordenando formar cuaderno de medidas para pronunciarse sobre la cautelar solicitada. Folio 23
En fecha 16 de diciembre de 2014, se libró despacho de citación y remitido mediante oficio al Juez comisionado, del mismo modo se formó cuaderno de medidas. Folio 26
En fecha 04 de febrero de 2015, la demandada de autos, ciudadana Betty Judit Osorio Uzcategui, debidamente asistida de abogado, quedó debidamente citada en la presente causa en virtud de haber actuado en el presente expediente. Folio 30 y 31
En fecha 12 de marzo de 2015, el abogado en ejercicio Rafael Antonio Valero Márquez, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 83.933, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la presente demanda, la cual realizó en los siguientes términos:
Admitió que su representada Betty Judit Osorio Uzcategui, en la semana del 21 de julio al 24 del mismo, haya mantenido conversaciones de la venta al contado del bien en controversia, por la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000), con el supuesto familiar muy allegado, identificada como la ciudadana Yohana Carolina Leal Ruiz, titular de la cédula de identidad Nro. 15.752.282, inscrita en el registro Único de Infromación Fiscal (Rif) V-15752287-2, abogada en ejercicio, quien trabaja en Banavih (Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat), inscrita en el IPSA bajo el número 123.726, esposa de Johan Portillo Salcedo, propietario de dos apartamentos: Primero: Apartamento No.- 35, Piso 3 del Edificio 6 exactamente al frente del bien inmueble objeto de controversia de este juicio. Segundo: Apartamento Nro. 23, piso 2 del edificio 2, ambos situados en el conjunto residencial las Mesetas, avenida principal de Morón municipio Valera del estado Trujillo. Apartamentos éstos del hermano del demandante, Ronald Randol Portillo Salcedo, y éste a su vez, extrañamente hermano de la abogada, María Eugenia Portillo Salcedo, inscrita en el IPSA bajo el número 170.219, redactora del Contrato de Opción a Compra – Venta, y colega de promoción del apoderado en esta pretensión, abogado en ejercicio Fredy José Paredes Peña, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 170.220. se reservó las acciones penales a que hubiera lugar,
Admitió que su representada Betty Judit Osorio Uzcategui, en fecha 11 de agosto de 2014, celebró ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera, estado Trujillo, Contrato de Opción a Compra Venta, inserto bajo el número 29, tomo 108 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Admitió que su representada Betty Judit Osorio Uzcategui, haya recibido depósito de setecientos mil bolívares (700.000,00) a través del cheque Nro. 49636595 de la cuenta corriente del banco Banesco Nro. 0134 0188 80 1883035364.
Admitió donde el demandante, dice en su escrito (Textualmente), folio 2, reverso segundo párrafo, Ciudadano Juez, es cierto que en fecha 11 de agosto del 2014, celebramos un contrato denominado opción a compra – venta, por ante la notaria.
Negó, rechazo y contradijo, que se hayan hecho conversaciones con su representada en el mes de agosto, de ningún tipo.
Negó, rechazó y contradijo que el comprador haya realizado algún trámite de requisitos necesarios y obligatorios, al momento de firmar la opción a compra – venta, pues se contradice en su escrito, porque no era una venta pura y simple, perfecta e irrevocable, sino que la propia redacción de la abogada María Eugenia Salcedo Portillo, hermana del demandante, bajo engaño, le manifestaron a su representada que necesitaban firmar el documento de opción a compra – venta, para solicitar un crédito en Banavih, donde tienen un familiar y este les habilitaría el préstamo para hacerle la compra pura y simple, sorpresa de su representada.
Negó, rechazó y contradijo, que el demandante haya manifestado de alguna forma o manera, a su representada, protocolización, ni tramitación de documento alguno.
Negó, rechazó y contradijo, que el demandante haya solicitado de alguna forma o manera, a su representada, algunos documentos necesarios, y que ésta los entregaría en días siguientes.
Negó, rechazó y contradijo que el demandante haya comunicado vía telefónica con su representada y que esta le haya manifestado que no iba a vender el inmueble, pues su representada siempre ha actuado de buena fe.
Negó, rechazó y contradijo que el demandante se haya trasladado de la ciudad de Maracaibo a la ciudad de Valera, a conversar con su representada, y que esta le manifestó que no vendería su apartamento, por una negociación que no pudo realizar de un inmueble en el estado Táchira.
Negó, rechazó y contradijo, donde el demandante dice en su escrito (textualmente) “Me expreso que no tenía el dinero los SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (700.000,00 Bs.) que lo había invertido en otro negocio”…, que en ese momento el comprador – demandante manifestó tácitamente, que no tenía dinero para comprar y que no podía cumplir con las cláusulas del contrato de opción del contrato de opción a compra – venta. Dinero que entrego (sic) a la vendedora según la cláusula segunda, del contrato de opción a compra – venta; allí queda manifiesto y claramente aceptado que el demandante comprador, no tiene dinero para hacer una negociación que comenzó verbalmente y que con astucia y engaño convirtió en contrato de opción a compra – venta, con fecha 11 de agosto del 2014.
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, textualmente… “Ciudadano juez, pero es el caso, en virtud de la decepción, que me ocasionó, que después de tanta lucha y trabajo, ya que para juntar los DOS MILLONES…. Solicité traslado en mi trabajo desde la ciudad de Maracaibo para la ciudad de Valera…. Que acá no esta en controversia su situación sentimental, ni situación laboral, ni una herencia, ni sus sueños de obtener una vivienda, que la controversia es el cumplimiento de la Cláusula Tercero y Cuarta del Contrato de Opción a Compra – Venta de fecha 11 de agosto del año 2014.
Negó, rechazó y contradijo, el párrafo textualmente… Ciudadano Juez, la cláusula transcrita, hace indicar que se está ante la presencia de un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA – VENTA de un inmueble, se evidencia que la vendedora trató con el CONTRATO DE OPCIÓN A VENTA, de cambiar la forma sobre la realidad al “simular” una opción a compra venta.
Negó rechazó y contradijo, la mala interpretación y análisis de la cláusula segunda, por parte del accionar demandante.
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente… “a este respecto en el contrato celebrado, en fecha 11 de agosto de 2014, por Ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, inserto bajo el número 29, tomo 108, de los libros de autenticaciones, con la Ciudadana BETTY OSORIO UZCATEGUI … estamos ante un verdadero contrato de promesa bilateral de compra – venta, y así pido que se declare en la sentencia.”
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente … “Ciudadano juez, en virtud de todo lo expuesto, paso a seguir fundamentando los hechos del caso. Pues el precio no está en controversia, sino el cumplimiento de las Cláusulas Tercera y Cuarta del documento autenticado, del Contrato de opción a compra – venta, de fecha 11 de agosto del 2014”
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente… “Ciudadano Juez yo cumplí con todas las condiciones establecidas en el contrato de promesa bilateral de compra – venta, de naturaleza preliminar. Específicamente la cláusula segunda.”
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente… “como se evidencia de lo narrado, cumplí cabalmente con la gestión del crédito y cumplí el pago de los aranceles que me correspondían como comprador…”
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente… “con respecto al plazo para la negociación, es cierto que en la cláusula Tercera… del contrato de opción compra – venta, se estableció el plazo de noventa (90) días, continuos, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de presentación, que fue el once (11), de agosto de 2014, de acuerdo al plazo establecido en el contrato, este venció el once (11) de diciembre del 2014.
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente … NO OBSTANTE QUEDA EVIDENTE EL CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LAS PARTES que confórmanos el contrato objeto de esta demanda, en mantener la vigencia de este.
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente … Ciudadano juez, yo cumplí … Con todas las obligaciones… que asumí en el contrato, por lo que la prominente vendedora estaba obligada a ejecutar su obligación.
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente … Del Petiroio… por las razones antes expuestas es que vengo a demandar, como en efecto lo hago, a la Ciudadana BETTY JUDIT OSORIO UZCATEGUI, plenamente identificada en autos, … para que cumpla el contrato de promesa Bilateral de Compra – Venta, de Naturaleza Preliminar, mal llamado opción a compra-venta.
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente … se sirva otorgarnos el documento definitivo de venta, y por cuanto la prominente vendedora no ejecuto su obligación, se obligue a la prominente vendedora a esperar que el Banco de Venezuela S.A, Banco Universal, nuevamente, otorgue el crédito ya aprobado, y suministre los requisitos necesarios y obligatorios tanto para solicitar el crédito ante la mencionada entidad bancaria, como para Registro definitivo del documento de venta.
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente… como también demandados el pago de los daños y perjuicios ocasionados por la NO ejecución del Contrato.
Negó, rechazó y contradijo, en el párrafo, donde indica textualmente… a que sea condenada en costas en la Sentencia definitiva con su respectiva condenatoria en costas.
Que en virtud de los hechos anteriormente señalados, que evidencian la ocurrencia de una causa ilícita, y una acción vencida, ha recibido expresas instrucciones de su mandante y por mandato de la ley, para procedes a constatar como en efecto lo esta haciendo, para que convenga y así lo declare el Tribunal, darle fiel cumplimiento a la cláusula tercera y cuarta del contrato de Compra – Venta, de fecha 11 de agosto del 2014. dejar constancia que se encontraba vencido el contrato de opción a compra – venta, al momento de ser Notificada su representada – demandada, de este juicio. la cantidad de cien mil bolívares (bs. 100.000), por conceptos de honorarios profesionales causas. Las costas que genere el presente proceso, calculados prudencialmente por el Tribunal. Se opuso a la medida Preventiva del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el numeral 3° del 588, ejusdem. Por considerar que no se llenaron los requisitos exigidos de ley.
En fechas 07 y 08 de abril de 2015, los apoderados judiciales de la parte demandante y demandada consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas a los autos. (Fs vuelto del 41 al 87.)
En fecha 16 de abril de 2015, el abogado en ejercicio Rafael Antonio Valera Márquez, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 83.933, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandante. (Fs. 88 al 96)
En fecha 23 de abril de 2015, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en definitiva. (f. 97
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO
El articulo 12 del Código de Procedimiento Civil faculta al Juez de interpretar los contratos cuando éstos presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia atendiendo al propósito e intención de las partes, teniendo como norte las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, por lo que analizado el contrato celebrado entre el ciudadano Ronald Randol Portillo Salcedo, y la ciudadana Betty Judit Osorio Uzcategui, considera este Juzgador, que si bien es cierto, en el referido contrato la vendedora, hoy demandada, se obligó a vender y el comprador, hoy demandante, se obligó a comprar, así como también que en el referido contrato las partes acordaron o expresaron su consentimiento acerca del objeto de la negociación así como sobre el precio; no es menos cierto que, no todos los contratos donde las partes se obliguen a comprar y a vender recíprocamente y acuerden sobre los elementos que conforman dicha negociación son contratos definitivos de venta.
En expediente Nº 14-0662, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a dicho contratos estableció: “…el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva…”
Por lo que procede este Juzgador a realizar un exhaustivo análisis al contrato suscrito por las partes el cual fue denominado como “contrato de opción a compra-venta” y en el cual la parte demandada se obligó a dar en venta al demandante, quien se obligó a comprar el inmueble objeto de litigio.
En dicha negociación las partes convinieron además sobre el precio que tendría la negociación por la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), tal como se estableció en la cláusula segunda del aludido contrato.
En la mencionada cláusula la vendedora se obligó a transferir al comprador la propiedad del inmueble, a través de la protocolización del documento, bajo los mismos términos y condiciones pactadas en esa negociación y de no otorgarse el referido documento por hechos imputables al comprador, ésta podría vender el inmueble a cualquier otro tercero interesado y le reintegraría al comprador las sumas de dinero que hubiere pagado.
Fue la intención de las partes en dicha negociación que la vendedora entregaría el inmueble al comprador el 31 de marzo de 2015, siempre y cuando se cumpliera con lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato.
De la interpretación que realiza este juzgador del referido contrato en base a la intención de las partes al contratar, se concluye que con el referido otorgamiento del contrato de “opción a compra-venta” de fecha 11 de agosto del 2014, las partes no celebraron una compra venta definitiva, ya que con dicho otorgamiento no se transfirió la propiedad, sino que la misma quedó diferida para una oportunidad posterior donde las partes producto del cumplimiento de sus obligaciones pactadas otorgarían nuevo consentimiento que resultaba necesario para que se perfeccionara la venta definitiva pactada en el contrato en examen, razón por la cual se concluye que la naturaleza jurídica del contrato que une a las partes, es la de ser un contrato preliminar de “promesa bilateral de compra venta” que por las razones antes expuestas, a juicio de este juzgador, no equivale a venta perfecta. Así se decide.

M O T I V A C I O N E S P A R A D E C I D I R
Procede este Sentenciador a descender al análisis de los elementos probatorios traídos a los autos por las partes, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto lo hace de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto a su escrito de demanda consignó:
Copia simple de documento presuntamente elaborado por el Banco de Venezuela. (fs 11 al 18), tal documental fue desconocido por la parte demandada en su escrito de oposición a las pruebas promovidas, se observa que el mismo no aparece firmado ni con sello húmedo original, por lo que no le otorga ningún valor probatorio, y lo desecha de las actas.
Copia certificada de documento de “Opción a Compra – Venta,” autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 11 de agosto de 2014, anotado bajo el Nro. 29, tomo 108 de los libros llevados por dicha notaría, el cual, por ser un documento público debidamente autenticado por funcionario con facultades para dar fe pública del acto celebrado y de las declaraciones en él contenidas y no haber sido tachado conforme establece el artículo 1380 del Código Civil, este Juzgado le otorga valor y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.
En la etapa probatoria promovió:
Copia fotostática certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado en fecha 11 de agosto de 2014 bajo el Nº 29, tomo 108, cursante a los folios 59 al 64.
Documental que ya fue analizado con anterioridad.
Copia de documento presuntamente elaborado por el Banco de Venezuela, (fs 65 al 71)m y que fue analizado con anterioridad.
Copia de la solicitud de crédito aprobado por el Banco de Venezuela 747 – oficina Valera – Avenida Bolívar en fecha 25 de septiembre de 2014, (f. 58), documental fue desconocido por la parte demandada en su escrito de oposición a las pruebas promovidas; dicho documento no puede ser desconocido por un tercero del cual no emana; sin embargo el mismo se acompaña en copia simple sin firma original ni sello húmedo, por lo que se desecha de las actas para su valor probatorio.
Copia simple de cédula de identidad y RIF de la ciudadana Betty Osorio Uzcategui, (f. 72), documental fue desconocido por la parte demandada en su escrito de oposición a las pruebas promovidas en el sentido de que las haya aportado la demandada, sin indicar cual es el motivo de su desconocimiento, sin embargo nada prueba en la presente controversia, por lo que se desecha de las actas.
Copia simple de documento de propiedad del inmueble ubicado en la Urbanización Las Mesetas de Morón, edificio 6, piso 3, apartamento 32, Registrado ante la oficina de Registro Público del distrito Valera, hoy día de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de carvajal en fecha 26 de mayo de 1977, bajo el Nro. 17, folios 35 al 39, tomo 2, protocolo primero, trimestre segundo y Copia simple de documento de liberación hipotecaria registrado ante la oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios autónomos Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, de fecha 05 de junio de 2001, bajo el Nro. 13, tomo 12, protocolo 1°, trimestre en curso. (fs 73 al 87), en la oportunidad procesal la parte demandada desconoce y tacha tal documental,; sin embargo no indica en que consiste su desconocimiento o tacha, y por tratarse de un documento público debidamente autorizado por funcionario con facultades para dar fe pública del acto celebrado y de las declaraciones en él contenidas y no haber sido tachado conforme lo establece el artículo 1380 del Código Civil, este Juzgado le otorga valor y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En escrito de pruebas presentado en fecha 08 de abril de 2015, adujo a su favor:
Reprodujo el merito favorable de los autos contentivos en este juicio en cuanto favorecen amplia y suficientemente a su defendida, este Juzgador considera, que en virtud del principio de la comunidad de la prueba, las partes no puede atribuirse de manera exclusiva y para sí, el valor de cualquier prueba, acta, escrito o comunicación que obre en autos, por cuanto las mismas pertenecen al proceso, razón por la cual, este Juzgador no le concede valor probatorio.
Promovió el valor probatorio de constancia de residencia, expedida por la comisión de Registro Civil y Electoral del estado Trujillo, a nombre de la ciudadana Betty Judit Osorio Uzcategui, a fin de demostrar fehacientemente su domicilio, ( f. 47), documental que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de lo que en ella se expresa, sin embargo nada prueba con respecto al hecho controvertido por lo que se desecha de las actas por impertinente.
Promovió copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública segunda del municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, de fecha 11 de agosto de 2014, bajo el Nro. 29, tomo 108 de los libros respectivos, cursante a los folios 48 al 53, documental que ya fue analizada.
Copia certificada de solicitud de registro de vivienda principal del Seniat, identificada como anexo “C”, (f. 54), documental que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de la solicitud de registro de vivienda principal, sin embargo nada prueba con respecto al hecho controvertido por lo que se desecha de las actas por impertinente.
Así las cosas considera este Juzgador, a los fines de determinar la procedencia de la pretensión deducida, que efectivamente el ciudadano Ronald Randol Portillo Salcedo, en su condición de optante-comprador y la ciudadana Betty Judit Osorio Uzcátegui, en su condición de optante- vendedora, acordaron celebrar un contrato de opción a compra venta, cuyo objeto es la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la urbanización Las Mesetas de Morón, edificio 6, piso 3, apartamento 32, según se evidencia de documento registrado ante la oficina de Registro Público del distrito Valera, hoy día de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de carvajal en fecha 26 de mayo de 1977, bajo el Nro. 17, folios 35 al 39, tomo 2, protocolo primero, trimestre segundo y Copia simple de documento de liberación hipotecaria registrado ante la oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios autónomos Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, de fecha 05 de junio de 2001, bajo el Nro. 13, tomo 12, protocolo 1°, trimestre en curso, cuyo contrato celebrado fue autenticado ante la Notaría Pública de Trujillo, en fecha 06 de mayo de 2002, anotado bajo el número 72, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial.
Del contrato objeto de la pretensión, se evidencian las siguientes obligaciones principales para ambas partes:
En este sentido se evidencia, que conforme establece la cláusula primera del contrato objeto de estudio, el ciudadano Ronald Randol Portillo Salcedo, se comprometió en adquirir por compra mediante documento protocolizado el inmueble tantas veces descrito, pagando una parte a la ciudadana Betty Judit Osorio Uzcátegui y el restante luego de otorgado crédito habitacional a través de entidad bancaria y al momento de protocolizar el documento definitivo de venta. ante la Oficina Subalterna de registro público de los municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo.
Conforme la cláusula tercera del contrato, ambas partes expresamente convinieron que el plazo de negociación era de noventa (90) días con prórroga de treinta (30) dias.
La pretensión de la parte demandante en el caso de autos, se circunscribe al cumplimiento por parte de la demandada, de protocolizar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatan, San Rafael de carvajal del estado Trujillo, el documento definitivo de compra venta, fundamentando su petición en el mencionado contrato de opción a compra venta, el cual contiene los requisitos propios de su naturaleza jurídica, en virtud de que aparece descrito el bien inmueble dado en opción a compra que constituye el objeto del contrato, el precio fijado para el inicio de la venta, las condiciones de tiempo, modo y lugar para el pago restante, la vigencia del mismo, las condiciones para realizar la tradición legal y el consentimiento expreso de las partes.
En el caso de marras la parte demandada reconoce la existencia de dicho contrato, del cual emanan obligaciones para ambas partes, por lo que no es punto controvertido la existencia del mismo, y en ese sentido siendo ley entre las partes y debiendo regirse conforme expresamente acordaron las partes, de buena fe, tal como lo establece el artículo 1264 del Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Revisado con detenimiento el contrato celebrado entre las partes contendientes, en fecha 11 de agosto de 2014, ante la Notaria Publica Segunda de Valera del estado Trujillo, conforme la cláusula tercera del contrato, ambas partes expresamente convinieron que el plazo de negociación era de noventa (90) días con prórroga de treinta (30) días, por lo que evidentemente dicho plazo se venció el 11 de diciembre de 2014, y la acción fue intentada en fecha 19 de noviembre de 2014, tal como se evidencia al folio 08 de la causa, que es la fecha cuando el accionante introduce la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia que fungía como distribuidor de causas.
Es evidente que para la fecha de interposición de la presente acción, la obligación no era de plazo vencido para la optante vendedora, por lo que no había nacido al optante comprador el derecho a accionar el cumplimiento del aludido contrato por no haber expirado el termino para que operara el incumplimiento por parte de la optante vendedora, máxime cuando la parte actora señala que ésta le comunicó vía telefónica que no deseaba vender dicho inmueble objeto de negociación y en la etapa probatoria no probo tal alegato, ante la negativa de la demandada respecto al mismo.
En consecuencia, no logrando la parte demandante probar sus alegatos en la presente pretensión es por lo que este Juzgador concluye, que la pretensión ejercida por el ciudadano Ronald Randol Portillo Osorio, debe declararse sin lugar. Así se decide.
D E C I S I Ó N
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción judicial del estado Trujillo administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECRETA:
PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, promovido por RONALD RANDOL PORTILLO SALCEDO, en contra de BETTY JUDIT OSORIO UZCATEGUI las partes suficientemente identificadas en actas.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante por haber resultado vencida totalmente, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad a lo dispuesto en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil. Librense Boletas de notificación y entréguense al Alguacil de este Juzgado para su practica.
Publíquese y Cópiese.- Dada, firmada y sellada en la Sede donde Despacha el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. En Trujillo, a los veintidós (22) días del mes octubre de dos mil quince (2015).- Años 205º.de la Independencia y 156º de la Federación.-

El Juez Provisorio,

Abg. Juan Antonio Marín Duarry

La Secretaria Titular,

Abg. Mireya Carmona Torres

En la misma fecha, cumplidas las formalidades de Ley, se cumplió el anterior fallo siendo las: _____________.

La Secretaria Titular,

Abg. Mireya Carmona Torres

Sentencia Nº 017