TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, tres de diciembre de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO Nº AP31-V-2015-000807
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Cumplimiento de contrato.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE ACTORA: Constituida por los ciudadanos VERONICA SANABRIA SÁNCHEZ y ALBERTO JOSE ROJAS MALDONADO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº V-13.694.122 y V-12.470.532 respectivamente. Representados en la causa por los abogados Isabel Beatriz Pérez Rodríguez y Luís Gerardo Ascanio Estévez, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 112.009 y 14.317 respectivamente, conforme poder apud acta otorgado en fecha 26 de octubre de 2015, cursante a los folios 105 y 106 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la Junta de Condominio del Edificio Los MONJES, integrada por los ciudadanos Carlos Jorge Carratu Matamoros, Erika Sonia Posth Cafferata y Sabrina Francia Ludert Ciravolo, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.773.785, V-14.350.965 y V-6.246.460 respectivamente. Asistidos de abogado.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de Contrato incoaran los ciudadanos VERONICA SANABRIA SÁNCHEZ y ALBERTO JOSE ROJAS MALDONADO, en contra de la Junta de Condominio del Edificio Los MONJES, integrada por los ciudadanos Carlos Jorge Carratu Matamoros, Erika Sonia Posth Cafferata y Sabrina Francia Ludert Ciravolo, todos plenamente identificados en el presente fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 17 de julio de 2015, la parte actora incoó pretensión de cumplimiento en contra de la parte demandada, argumentando, en síntesis:
1.- Que son propietarios del inmueble identificado con el Nº 13-A, del edificio Los Monjes, ubicado en la Calle “F”, de la Urbanización Caurimare, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, conforme documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2014, anotado2014.25, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 242.13.16.2.4057 y correspondiente al folio real del año 2014.
2.- Que en fecha 02 de febrero de 2015, con ocasión a la subasta que se había efectuado para la asignación de doce (12) puestos de estacionamientos rotativos para el período 2015-2016, entre los co-propietarios del Edificio Los Monjes, habían sido favorecidos con el puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 4, para lo cual procedieron a realizar la entrega de un cheque del Banco Nacional de Crédito Nº 41600095, girado contra la cuenta Nº 0191-0154-12-2100061461, siendo el titular el ciudadano Alberto José Rojas Maldonado, de fecha 02 de febrero de 2015, por un monto de seis mil bolívares; para cubrir el pago del alquiler del puesto asignado.
3.- Que posteriormente fueron informados, que el cheque antes señalado fue devuelto por el banco por falta de fondos en la cuenta, por lo que procedieron a efectuar el pago mediante depósito en la cuenta corriente Nº 0134-0356-29-3561036061 en la entidad financiera Banesco Banco Universal, a nombre del Edificio Los Monjes, destinada a cubrir el alquiler del puesto de estacionamiento, cantidad que fue rechazada por la junta de condominio, procediendo unilateralmente a revocar o suspender el derecho de usar el puesto de estacionamiento, negando el derecho de alquiler del mismo, asignándolo al apartamento N 5-B, el cual no estaba presente en la subasta realizada en fecha 02 de febrero de 2015.
4.- Que la junta de condominio pretendió justificar su conducta, bajo el argumento que el cheque no había sido conforme, aplicando una sanción presuntamente establecida en la asamblea extraordinaria celebrada en fecha 10 de junio de 2014, para los casos de incumplimiento de pago, sin que a la fecha exista reglamento interno en relación a la subasta y uso de los puestos de estacionamientos en el área común, violando la prohibición de hacerse justicia por si mismo y el derecho de propiedad en el uso común dado al área de estacionamiento.
5.- Que en virtud de lo señalado, procede a demandar a la Junta de Condominio del Edificio Los Monjes, para que convengan o en su defecto sean condenado por el tribunal en: A.- Dar cumplimiento a la asignación del puesto de estacionamiento señalado con el Nº 4, conforme a la subasta de fecha 02 de febrero de 2015, por un año; y B.- Cancelar las costas y costos del proceso.
6.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1579 y 1167 del Código Civil, estimándola en la suma de dieciocho mil setecientos cincuenta bolívares (18.750,00 Bs.).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Por su parte la demandada, mediante escrito presentado en fecha 26 de octubre de 2015, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo:
1.- Alegaron la Falta de cualidad pasiva para sostener el juicio por parte de la junta de condominio del Edificio Los Monjes, toda vez que conforme a la ley de propiedad horizontal, tal cualidad le corresponde al administrador del edificio, tal y como lo señala el artículo 20 de la ley señalada; quien es en definitiva quien tiene atribuida la representación de la comunidad de co-propietario del edifico Los Monjes.
2.- Que la Asamblea de co-propietarios mediante acta Nº 15, suscrita en fecha 02 de febrero de 2015, dejó constancia que en caso de devolución de algún cheque correspondiente al pago de puesto de estacionamiento asignado, se procedería a revocar la asignación efectuada, acta que fuera suscrita por la demandante en su condición de propietaria del apartamento identificado con el número y letra 13-A del edifico Los Monjes; por lo que devuelto como lo fue el cheque, se procedió a una nueva adjudicación como en efecto ocurriera.
3.- Adujeron la excepción de contrato no cumplido contenido en el artículo 1168 del Código Civil, pues conforme al acta 15 de fecha 02 de febrero de 2015, los hoy actores se encontraban enterados que en caso de devolución del cheque por el cual cancelaban la asignación del puesto de estacionamiento, este les seria revocado y se adjudicaría a otro co-propietario; tal y como se le comunicara en fecha 18 de febrero de 2015.
4.- Que en vista del incumplimiento por parte de los hoy demandante al pago del puesto de estacionamiento asignado, les fue revocada la asignación efectuada y reasignado a un co-propietario que asistió a la asamblea de fecha 02 de febrero de 2015; ello en cumplimiento de las practicas reiteradas de la junta de condominio en materia de subastas de puestos de estacionamientos, razón por la cual solicitó sea declarada Sin Lugar la pretensión de cumplimiento incoada.
En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este juzgado de municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 17 de julio de 2015, la parte actora incoó pretensión de cumplimiento en contra de la demandada.
Por auto de fecha 21 de julio de 2015, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión de cumplimiento incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda.
Mediante nota de secretaría de fecha 31 de julio de 2015, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada.
Mediante escrito presentado en fecha 26 de octubre de 2015, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra y proponer cuestiones previas.
Mediante escrito presentado en fecha 27 de octubre de 2015, la parte demandante procedió a subsanar la cuestión previa opuesta por la demandada.
Por sentencia de fecha 27 de octubre de 2015, se declararon subsanadas las cuestiones previas opuestas concerniente a la prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarándose Sin Lugar la cuestión previa opuesta referida a la contenida en el ordinal 4º del artículo 346 eiusdem.
En fecha 02 de noviembre de 2015, la parte demandante promovió pruebas en la causa (folios 148 al 152); siendo proveídas por auto de fecha 03 de noviembre de 2015. Lo propio hizo la parte demandada mediante escrito presentado en fecha 05 de noviembre de 2015 (Folios 166 al 168); resultando proveído por auto de fecha 11 de noviembre de 2015.
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este juzgado de municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
-PUNTO PREVIO UNICO-
-DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA ALEGADA-
En su escrito de contestación a la pretensión de fecha 26 de octubre de 2015, la parte demandada opuso como cuestión que debe ser decidida previa al fondo, la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el presente juicio, toda vez que quien debe ser llamada a la causa, debe ser la Administradora del edificio denominado Los Monjes, ello conforme a lo previsto en el artículo 20 de la ley de Propiedad Horizontal.
En efecto, en el señalado escrito de contestación, la parte demandada opuso la falta de cualidad pasiva de la demandada argumentando:
“…Alegamos la falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio por parte de la Junta de Condominio del Edificio Los Monjes, por cuanto de conformidad con la legislación aplicable en materia condominial, el órgano que debe ejercer la representación en juicio de los co-propietarios de los inmuebles amparados por la Ley de Propiedad Horizontal, es el Administrador.
…De conformidad con lo contenido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el administrador a quien corresponde representar a la comunidad de propietarios en juicio, y no a la Junta de Condominio, como asó lo señala el accionante. De allí deviene la afirmación que en el presente caso existe una falta de cualidad pasiva, por cuanto, a todo evento, la demanda debió haber sido interpuesta contra la comunidad de propietarios y no la junta de Condominio, la que carece de personalidad jurídica para actuar en este proceso y es simplemente una mandataria de la anterior…
…Tal y como lo señala la doctrina y jurisprudencia patria, la cualidad activa y/o pasiva se trata de una relación de identidad lógica entre: (i) la persona del actor, y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y (ii) de la persona de demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva)…
…Dicho lo anterior, mal puede la parte accionante pretender el cumplimiento de un contrato en contra de la Junta de Condominio de Residencias Los Monjes, en virtud de que esta última no es contra quien debe prosperar la demanda, sino contra el órgano que legalmente tiene atribuida la representación de la comunidad de propietarios…”. (Fin de la cita textual). (Folio 110 y vto).
Alegato de falta de cualidad que la parte actora en escrito de fecha 29 de octubre de 2015, procedió a rechazar, alegando:
“…En primer lugar, reiteramos que la legitimidad activa e interés personal y actual para interponer la presente demanda de cumplimiento de contrato por parte de Verónica Sanabria Sánchez y Alberto José Rojas Maldonado, deriva de la condición de Co-propietarios del edificio Los Monjes al adquirir el propiedad horizontal el apartamento Nº 13-A, según consta del documento de compraventa inserto a los folios 9 al 14 de las copias certificadas del expediente Nº 14469, cursante en autos y en su condición de asistente a la subasta de fecha 02 de febrero de 2015…
2.- En segundo lugar, la acción se fundamenta en el artículo 1167 del Código Civil y derivada de la conducta asumida por la Junta de Condominio del Edificio Los Monjes (tal como aparece indicado en las sentencias cursantes en autos de la acción de amparo), consistente en la suspensión o revocatoria unilateral y arbitraria del alquiler o uso del puesto de estacionamiento identificado con el Nº 4, asignado en la subasta de la reunión de co-propietarios, propiciada y organizada por la Junta de Condominio, celebrada en fecha 02 de febrero de 2015, de los doce puestos de estacionamientos ubicados en el área común y que la Junta de Condominio sortea anualmente entre los co-propietarios del edificio Los Monjes, con el fin de resguardar adecuada y seguramente sus vehículos. De lo anterior, se pretende la vinculación de la Junta de Condominio con el objeto del litigio (legitimidad pasiva)…”
Por lo que este Juzgado pasa a su análisis bajo las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone:
ARTÍCULO 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferentes.”
Interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.
Así, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil “, Tomo I, páginas 92 y sgts, con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó:
(SIC)”…La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica… (…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza.
…De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda…
…El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, comos se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…”
De donde se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe tener un interés legítimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional, en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales.
Interés que muchas veces se le confunde con el término jurídico “CUALIDAD”, usándolos en algunos de los casos como sinónimos, situación ésta errónea, por cuanto la primera es contenido de la última, es decir, el concepto de uno necesita de la otra para formularse.
Así, la Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).
Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.
Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.
Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:
“TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).”

Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. Luís Loreto publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella (SIC)”…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.(Fin de la cita).Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse o diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
Así las cosas, se observa que en el caso de autos estamos en presencia de una pretensión de cumplimiento de contrato derivado de una subasta o asignación de puestos de estacionamientos que integran los bienes comunes del edificio denominado Los Monjes, cuya convocatoria y acta suscribiera la Junta de Condominio del señalado conjunto residencial, por imperativo de ley, la cualidad para representar como actor o como demandado a la masa de co-propietarios, le corresponde al administrador del inmueble, ello a tenor de lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y a falta de administrador, la propia Junta de Condominio, pues así lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal que regula éste tipo de relaciones.
Ya en éste sentido se ha venido pronunciando la jurisprudencia nacional y claro ejemplo de ello, lo constituye el señalado por el propio actor en su escrito de fecha 13 de Octubre de 2008, constituida por sentencia de vieja data de fecha 31 de Octubre de 1995, emanada del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, recaída en el caso Inversiones Mónaco S.A. contra Co-propietarios del Edificio Residencias Mónaco, que expresó:
(SIC)”A mayor abundamiento observa esta Alzada que la Corte Suprema de Justicia, en jurisprudencia ya reiterada suficientemente, ha señalado que la legitimación en juicio de la comunidad de copropietarios corresponde a su administrador, en interpretación que ha hecho nuestro máximo Tribunal del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Como ejemplo se cita la sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de fecha 25 de Abril de 1970, Gaceta Forense N° 68, p. 269, en la cual se señaló: “El consorcio de propietarios, en todo lo referente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por los propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica, de modo que puede considerarse que la Ley de Propiedad Horizontal ha creado, en estos casos, un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio. De manera que, al haber sido llamada a juicio la empresa administradora del condominio, deben tenerse por citados todos y cada uno de los co-propietarios del edificio y, por este motivo, mal podría prosperar la reposición solicitada por la parte demandada. Así se establece…”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CXXXVI, Cuarto Trimestre, Pág. 38.”. (Así se reitera).

En similares términos, el Juzgado Superior Tercero Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en sentencia de fecha 07 de Marzo de 1996, en el caso L. Faratro contra J. González y otros, expresó:
(SIC)”…Esto significa que para estar en juicio, tanto como actora como demandada la Junta de Condominio igual que los co-propietarios, deben hacerlo por intermedio del Administrador, ya que carecen de cualidad, para actuar directamente. En consecuencia, en el caso sub-júdice, el actor,…ha debido demandar al administrador del Condominio del Edificio…, en su carácter de representante legal de los co-propietarios del edificio en comento, ya que estos carecen de cualidad para intentar como para sostener un proceso que tenga relación con el uso que se haga de las cosas comunes, todo conforme a lo previsto en la letra d) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con lo dispuesto en le letra e) del artículo 29 ejusdem…”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CXXXVII, Primer Trimestre, Pág. 32.”. (Así se reitera).

A similar conclusión jurídica arribó el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, cuando en sentencia del 20 de Mayo de 1999, recaída en el caso Inversiones Mónaco C.A. contra C. González y otros, señaló:
(SIC)”…En lo atinente a la solicitud de reponer la causa al estado de que se citen a todos los demandados, este Superior no comparte el criterio de la parte demandada, por cuanto tratándose de una Junta de Condominio que ha nombrado a su Administrador, tal como lo prevé la Ley de Propiedad Horizontal, es éste quien debe ejercer en juicio la representación de los propietarios, quien en este caso fingen como un litis consorcio pasivo necesario que deben actuar de manera conjunta a través de dicho administrador…
….En este sentido el literal “E” del artículo 20 del cuerpo legal antes indicado al referirse a las atribuciones del administrador establece:
“Ejerce en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el libro de Acta de la Junta de Condominio”.
…De la norma transcrita, se evidencia claramente que el administrador de las cosas comunes a los propietarios le corresponde representarlo en juicio. Además, no se discute en el presente juicio la cualidad de Administrador que tiene la parte demandada, sino sí tiene o no tales atribuciones, caso resuelto con anterioridad….”. …”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, Mayo 1999, Pág. 48 y 49.”. (Así se reitera).
Y más recientemente ha de observarse lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 08 de Marzo de 2004, recaída en el expediente N° AA20-C-2004-000328, con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, caso Elizabeth Caridad Tamayo Velásquez contra la Sociedad Mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNINA, que dispuso:
(SIC)”…La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.
…Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.
Posición asumida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 23 de Marzo de 2.004, con ponencia del magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, recaída en el expediente N° 03135, que es del siguiente tenor:
(SIC)”…Ahora bien, como ya se señaló, la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la legitimidad de la representación en juicio, la cual fue resuelta declarándose Sin Lugar, en el sentido de que la accionante puede legítimamente representar sin poder al resto de los condueños del Edificio Residencias Lara Ruso, a tenor de lo previsto en el artículo 168 eiusdem, y por otro parte, la falta de cualidad e interés de la demandante, solicitándola como defensa de fondo en la contestación a la demanda y declarada por el Ad quem, está referida a la facultad atribuida por ley a determinada persona para intentar la acción; por lo que se desprende que se trata de defensas distintas, la primera relativa a la facultad de representar legítimamente a una de las partes en el proceso y, la segunda, dirigida a determinar si efectivamente la persona que intenta la acción, está facultada para ello por la ley; de lo cual deviene que por el hecho de declararse que la representación que ostenta la accionante es legítima, no determina per se que ella (la accionante) tenga cualidad para intentar el presente juicio…
…De la trascripción parcial de la recurrida, la Sala observa que el Juez Superior en su sentencia determina que estamos en presencia de un juicio incoado por un co-propietario en nombre propio y en ejercicio de la representación sin poder de los condueños, a tenor de lo previsto en el artículo 168 del Código Civil; que el inmueble del cual es co-propietario la accionante, está regido por la Ley de Propiedad Horizontal; que es ésta Ley Especial por la materia que regula y de aplicación preferente al Código Civil; que en el artículo 20, literal e), de ésta ley especial, se establece que sólo el administrador de la Junta de Condominio, o en su defecto, la Junta de Condominio, es la única que tiene cualidad para estar en juicio, bien como demandante o demandada, en representación de todos los co-propietarios del inmueble y, que la accionante no actúa como administradora de la Junta de Condominio ni designada por ella, por lo que ciertamente no tiene cualidad para intentar la presente demanda…”. (Subrayado del Tribunal). Así se reitera.
Así las cosas, se evidencia que en atención a la jurisprudencia parcialmente transcrita y lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien es cierto que la Cualidad para representar en juicio a los condóminos de un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal, le ha sido atribuida al Administrador designado por la Junta o en defecto de éste a la propia Junta de Condominio, a tenor de lo previsto en el literal “E” del artículo 20 de la ley antes señalada, en el primero de los casos, es decir, cuando la representación la ejerce el Administrador del inmueble, dicha representación debe estar precedida de la autorización para demandar otorgada por la Junta de Condominio, la cual a su vez deberá constar en el libro de actas de la Junta, sin lo cual no puede considerarse representante en juicio del inmueble.
Criterio éste, que encuentra consonancia con lo alegado por la parte demandada en la causa, cuando señaló su falta de cualidad para sostener el presente proceso.
En éste mismo sentido, y en atención a lo antes expuesto, puede evidenciarse que la parte actora esta en pleno conocimiento que el edificio denominado Los Monjes, esta siendo “Administrado” por la Sociedad Mercantil “Administradora Roxul”, y ello se colige de lo aseverado en su escrito de fecha 29 de octubre de 2015, al señalar con el objeto de desechar la falta de cualidad alegada:
“…Es importante señalar en la planilla de depósito en efectivo en la cuenta corriente Banesco Nº 0134-0356-29-3561036061 cuyo titular es el Edificio Los Monjes, por la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), planilla Nº 14132526-76 cuya copia esta inserta en la copia certificada del expediente Nº 14469 expedida por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “D” donde el administrador “Administradora ROXUL” eximiéndose de responsabilidad, aclara mediante nota manuscrita que “la administradora no posee copia de esa asamblea debido a que no fue invitada, eso es algo que hacen los miembros de Junta sin nuestra participación” (firma ilegible)…”. (Fin de la cita textual). Folio 138.
Con lo cual demostraría estar en conocimiento que es la Sociedad Mercantil Administradora Roxul, quien funge como “Administrador” del edificio denominado Los Monjes, y quien en definitiva conforme a lo dispuesto en el artículo 20 literal “E” de la Ley de Propiedad Horizontal, es quien posee la cualidad para representar en juicio a la masa de co-propietarios del mencionado edificio, haya o no estado de acuerdo o en presencia en la asamblea de co-propietarios o de la junta de condominio, que vulneró o no derechos de los condóminos.
Aunado a la inexistencia en las actas del proceso de copia de acta de Asamblea de Condominio que le otorgara la autorización a la “Administradora” para proceder a representar a los co-propietarios del edificio Los Monjes, cuya omisión acarrea la falta de cualidad de la Junta de Condominio del señalado edificio para ser llamado en su condición de demandado en juicio. Razones éstas por las cuales, éste Juzgado de Municipio concluye que la Falta de Cualidad e Interés de la parte demandada alegada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 26 de octubre de 2015, deba ser declarada CON LUGAR en la definitiva con los demás pronunciamiento que de ello deriva.
Visto que la resolución de Falta de Cualidad de la demandada para sostener el presente juicio, es concluyente como presupuesto de la acción procesal y dentro de esta de la pretensión procesal (interés-cualidad), resulta inoficioso para quien decide, adentrarse en el análisis de los alegatos esgrimidos por la actora en su escrito contentivo de su pretensión de Cumplimiento de contrato incoada. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR el alegato de Falta de Cualidad e Interés de la parte demandada, la Junta de Condominio del Edificio Los MONJES, integrada por los ciudadanos Carlos Jorge Carratu Matamoros, Erika Sonia Posth Cafferata y Sabrina Francia Ludert Ciravolo, para sostener la pretensión de Cumplimiento de contrato instaurada en su contra por los ciudadanos VERONICA SANABRIA SÁNCHEZ y ALBERTO JOSE ROJAS MALDONADO, todos plenamente identificados en el fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se declara Improponible la pretensión que por Cumplimiento de contrato incoaran los ciudadanos VERONICA SANABRIA SÁNCHEZ y ALBERTO JOSE ROJAS MALDONADO, en contra de la Junta de Condominio del Edificio Los MONJES, integrada por los ciudadanos Carlos Jorge Carratu Matamoros, Erika Sonia Posth Cafferata y Sabrina Francia Ludert Ciravolo, todos plenamente identificados en el presente fallo.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido fuera del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en atención a lo previsto en el artículo 251 eiusdem, se ordena la notificación de las partes del presente fallo, sin lo cual no correrán los lapsos procesales para la interposición de los recursos que hubieren ha lugar.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los TRES (03) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ
NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
EL SECRETARIO.

ABG. RHAZES I. GUANCHE M.
En la misma fecha, siendo las Diez y treinta y nueve minutos de la mañana (10:39 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°______del Libro Diario del Juzgado.
EL SECRETARIO.

ABG. RHAZES I. GUANCHE M.