TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecisiete de septiembre de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: KP02-V-2014-001756

PARTE DEMANDANTE: EDGAR DAVID HIDALGO URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-7.388.930.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: RANDY RAFAEL LÓPEZ ARANGUREN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.766.
PARTE DEMANDADA: ALEIDA MIROBAY MARTINEZ FUENTES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-7.305.742.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JORGE ENRIQUE QUERALES GUERRERO., y EDGAR A. BECERRA RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 43.735 y 126.031, respectivamente.

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DE LAS ACTUACIONES

Se reciben las presentes actuaciones de la U.R.D.D. Civil en fecha 25/06/2014, demanda por Cumplimiento de Contrato, interpuesta el Abogado en ejercicio Randy Rafael López Aranguren, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Edgar David Hidalgo Urdaneta, contra la ciudadana Aleida Mirobay Martínez Fuentes, todos arriba identificados, correspondiéndole conocer a este Tribunal la causa.

En fecha 09/06/2014, este Tribunal recibió y le dio entrada a la presente causa. En fecha 19/06/2014, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Randy R. López, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en donde ratifico Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada en el libelo de demanda. En fecha 11/06/2014, este Tribunal admitió la demanda, ordenando aperturar Cuaderno Separado de Medidas el cual quedo signado bajo el N° KH01-X-2014-65. En fecha 12/06/2014, este Tribunal en el Cuaderno Separado de Medidas decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, ordenándose oficiar a la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara. En fecha 17/06/2014, este Tribunal en el Cuaderno Separado de Medidas corrigió foliatura. En fecha 19/06/2014, este Tribunal acordó devolver los documentos originales solicitados en el libelo de la demanda. En fecha 19/06/2014, este Tribunal corrigió foliatura. En fecha 25/06/2014, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Randy R. López, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en donde consignó los fotostatos del libelo de la demanda a los fines de librar la respectiva compulsa.
En fecha 27/06/2014, este Tribunal libró Compulsa de Citación.
En fecha 26/09/2014, se recibió diligencia presentada por el Abogado en ejercicio Jorge Querales, en donde se da por notificado. En fecha 01/10/2014, se recibió diligencia presentada por el Abogado en ejercicio Jorge Querales, en donde consigna en copia certificada poder especial otorgado a su persona por la demandada ciudadana Aleida M. Martínez F. En fecha 14/10/2014, se recibió diligencia en el Cuaderno Separado de Medidas, presentada por el Abogado en ejercicio Jorge Querales, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, en donde presenta escrito de Oposición a la Medida. En fecha 15/10/2014, el Juez Temporal se aboco al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación a las partes. En fecha 29/10/2014, se recibió diligencia presentada por el Abogado en ejercicio Jorge Querales, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, en donde se da por notificado del auto de abocamiento. En fecha 19/11/2014, este Tribunal fijó la Audiencia Conciliatoria. En fecha 19/11/2014, se recibió diligencia presentada por el Abogado en ejercicio Jorge Querales, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, donde consignó escrito de contestación a la demanda, de igual forma Reconvino. En fecha 25/11/2014, este Tribunal en el Cuaderno Separado de Medidas acordó agregar y admitir las pruebas promovidas por el Abogado en ejercicio Jorge Querales, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada. En fecha 25/11/2014, se celebró la Audiencia Conciliatoria. En fecha 27/11/2014, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Randy R. López, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en donde solicitó expedir por Secretaria el computo de los días de despacho transcurridos desde el 26/09/2014 hasta el 19/11/2014, lo cual fue acordado pro este Tribunal en fecha 01/12/2014. En fecha 01/12/2014, este Tribunal admitió la Reconvención presentada. En fecha 03/12/2014, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Randy R. López, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en donde solicitó expedir copias certificadas. De igual forma en la misma fecha apelo del auto de fecha 01/12/2014. En fecha 10/12/2014, este Tribunal expidió las copias certificadas solicitadas, y negó oír la Apelación ejercida toda vez que el auto de admisión de Reconvención es inapelable. En fecha 09/12/2014, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Randy R. López, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en donde dio Contestación a la Reconvención de la demanda. En fecha 21/01/2015, este Tribunal acordó agregar a los autos los escritos de pruebas promovidas por ambas partes, y se ordeno salvar la foliatura. En fecha 26/01/2015, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Randy R. López, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en donde solicitó expedir copias certificadas. En fecha 29/01/2015, este Tribunal admitió a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por ambas partes. En fecha 30/01/2015, este Tribunal libró los oficios ordenados en el auto de admisión de pruebas. En fecha 03/02/2015, este Tribunal declaró Desierto el Acto de testigo de los ciudadanos Nubis Rafael Acosta y Hildemaro Rosmer Mendoza Parra. En fecha 05/02/2015, este Tribunal admitió la prueba testimonial del ciudadano Aroldo Antonio Piña Gil, solicitada por la parte actora, y se certificaron copias. En fecha 05/02/2015, este Tribunal corrigió foliatura. En fecha 11/02/2015, tuvo lugar acto de testigo del ciudadano Aroldo Antonio Piña Gil. En fecha 11/02/2015, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Randy R. López, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en donde solicitó nueva oportunidad para oír las testimoniales de los ciudadanos Nubis Rafael acota e Hildemaro Rosmer Mendoza Parra, que se libraran los correspondientes oficios la para la evacuación de las pruebas de informes promovidos, y de igual forma se le designará correo especial, lo cual fue acordado por este Juzgado en fecha 13/02/2015. En fecha 23/02/2015, este Tribunal libró nuevo oficio a la Superintendencia de Bancos. En fecha 24/02/2015, este Tribunal difirió la práctica de la Inspección Judicial promovida en el presente juicio. En fecha 03/03/2015, tuvo lugar acto de testigo del ciudadano Nubis Rafael Acosta, así mismo se declaró Desierto el Acto de testigo del ciudadano Hildemaro Rosmer Mendoza Parra. En fecha 04/03/2015, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Jorge Querales, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, en donde sustituyo de forma apud-acta dicho poder general al Abogado en ejercicio Edgar A. Becerra Rodríguez. En fecha 10/03/2015, este Tribunal acordó agregar a los autos comunicado recibido del Colegio de Abogados del Estado Lara (CAEL), de fecha 24/02/2015. En fecha 10/03/2015, este Tribunal declaro Desierta la práctica de la Inspección Judicial promovida por cuanto las partes no comparecieron.En fecha 10/03/2015, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Randy R. López, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en donde solicitó se sirva fijar nueva oportunidad para la práctica de la Inspección Judicial, lo cual fue acordado por este Juzgado en fecha 16/03/2015. En fecha 23/03/2015, este Tribunal declaro Desierto el acto del testigo Hildemaro Mendoza. En fecha 23/03/2015, este Tribunal dejó constancia que se practicó Inspección Judicial promovida en el presente juicio. En fecha 24/03/2015, este Tribunal dejo constancia que fijará para Informes una vez conste en autos todas las resultas de las pruebas promovidas. En fecha 26/03/2015, este Tribunal acordó agregar a los autos oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-09341, recibido de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, de fecha 20/03/2015. En fecha 29/03/2015, este Tribunal acordó agregar a los autos oficio Nº 110062, recibido del Mercantil (Banco Universal), de fecha 27/03/2015. En fecha 11/05/2015, este Tribunal fijó el Décimo Quinto (15°) día de despacho para que tenga lugar el Acto de Informes, tal como lo establece el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 01/06/2015, este Tribunal acordó agregar a los autos comunicación N° 110062, recibida del Banco Mercantil Banco Universal, de fecha 20/05/2015. En fecha 03/06/2015, se recibió escrito presentado por el Abogado en ejercicio Randy R. López, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en donde consignó su Escrito de Informes. En fecha 04/06/2015, este Tribunal dejó transcurrir los Ocho (08) días de Observación de Informes, tal como lo establece el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 18/06/2015, este Tribunal fijó para dictar Sentencia dentro de los Sesenta (60) días, tal como lo establece el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA DEMANDA
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión por Cumplimiento de Contrato y Reclamar Daños y Perjuicios, interpuesta por el Abogado en ejercicio Randy Rafael López Aranguren, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Edgar David Hidalgo Urdaneta, contra la ciudadana Aleida Mirobay Martínez Fuentes, todos arriba identificados, en donde expone que en fecha 16/01/2014, se celebró un convenio previo a una Opción de Compra Venta con la ciudadana Aleida Mirobay Martínez Fuentes, plenamente identificada, documento que se acompaño al libelo de demanda marcado con la letra “B”, en donde se pacto en dicho convenio, que al momento de suscribirse la Opción de Compra-Venta por ante Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto le entregaría la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), pago que se realizo dentro de lo acordado en fecha 16/01/2014, se pacto igualmente en dicho convenio, que al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario del municipio Palavecino del Estado Lara se le entregaría la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), cuyo pago se debía pagar de la siguiente manera: Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00), provenientes de Crédito Hipotecario otorgado de la parte actora por el Banco Mercantil y Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000.00) que le entregaría a la demandada mediante cheque personal al momento de la protocolización del documento de compra-venta definitivo, posteriormente en fecha 25/04/2014, 21/05/2014, tiempo oportuno y hábil para el pago de protocolización del documento, según la parte actora el mismo no se efectuó por causas imputables única y exclusivamente a la demandada quien habiendo sido notificada en dos oportunidades no asistió a dar cumplimiento con sus obligaciones contractuales, se suscribió la opción a compra-venta por ante Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto con el demandado, contrato que se acompaño al presente escrito marcado con la letra “B”, y que opuso al prenombrado contratante, en dicho contrato el demandado se identifico como el promitente vendedor, obligándose a venderle un inmueble urbano constituido por una vivienda (casa) de su exclusiva propiedad, con su respectiva parcela de terreno propio distinguido con el Nº 14, ubicada en la Manzana 13-C, situado en la Urbanización “EL PARAISO”, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas Municipio Palavecino del Estado Lara, el inmueble objeto del presente contrato está identificado con el Código Catastral 13-06-02-000-007-064-014-000-000-000, tiene un área aproximada de construcción de Ciento Cuarenta y Dos Metros Cuadrados con Noventa y Seis Centímetros Cuadrados (142,96 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Nor-Oeste: En (20,25 Mts), con parcela Nº 15; Nor-Este: En (7,06 Mts), con área verde parque 13; Sur-Este: En (20,25 Mts), con área verde de Calle 5B (C-5B), SUROESTE: En (7,06 Mts), con Calle Avenida El Placer. El precio de venta estipulado por las partes en la Cláusula Segunda del referido contrato fue la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 1.350.000,00), entregándose en ambos convenios a cuenta del precio, la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) a partir de la fecha en que se celebrara la opción, luego procedería al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario del municipio Palavecino del estado Lara le entregaría la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), por otra parte señala la parte actora que para cumplir con su obligación de pagar el saldo restante antes señalado que completa el precio integro pactado como valor total y definitivo del inmueble vendido según Cláusula Segunda del contrato se estableció en el mismo una condición donde se solicitaría al Banco Mercantil, un préstamo con garantía hipotecaria el cual fue aprobado por un monto de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000.00) el cual una vez procesado le correspondió como fecha para su otorgamiento el día 25/04/2014, oportunidad en la cual el ciudadano Edgar David Hidalgo Urdaneta, y su cónyuge comparecieron por ante la sede del Registro ubicada en la Av. Rio Claro, Comercial el Palmar, piso 1, Locales 1, 2 y 5, Cabudare, así como también el operador del Banco Mercantil, no pudiendo materializarse dicho otorgamiento por la inasistencia injustificada de la demandada al acto de otorgamiento, alega la parte actora que a pesar de haber sido notificada con la debida anticipación, todo lo cual se evidencia de la constancia emitida por la Registradora Publica, la cual se acompaña en el libelo marcado con la letra “F” Por otro lado la parte actora alega que la negociación ejecutada entre ambas partes no constituye una opción de compra venta, sino una verdadera venta, ya que entre ellos afirma la parte actora que hubo acuerdo sobre la cosa descrito en la Cláusula Primera del contrato y el precio estipulado en la Cláusula Segunda del mismo contrato, prueba de ello lo constituye la entrega de la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), hecho a la demandada la cual se acredito al precio de compra-venta definitivo, según la Cláusula Tercera del respectivo contrato, en efecto de esta de la Cláusula Primera la demandada optante (vendedora) y el demandante (comprador) manifestaron su consentimiento de comprar y vender el inmueble que luego se describe y precisa, el cual constituye el objeto del contrato, fijando el precio por la cantidad antes mencionada y cancelando los pagos que establecieron en el contrato, lo que significa que el demandante ha cancelado el 66.666% del valor del inmueble objeto del contrato, siendo que el resto del dinero no ha sido cancelado debido al incumplimiento en el que ha incurrido al negarse a otorgar el correspondiente documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro. Por otro lado la parte actora alega que en fecha 21/05/2014 estando dentro del lapso de Ciento Veinte (120) días, estipulado en la referida Cláusula Cuarta, procedió a notificar por medio de telegrama con acuse de recibo dirigido a la demandada para que concurra a la protocolización y otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Público de Municipio Palavecino del Estado Lara, la cual fue debidamente firmada por la demandada, tal como se evidencia de los anexos acompañado con la letra “G” y “H” , ante este llamado no compareció la demandada a dar cumplimiento con su obligación de hacer tradición legal de inmueble vendido.
Señala el actor que debido el incumpliendo del contrato se produjeron daños y perjuicios en el orden de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000.00), vale decir, la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), por su incumplimiento contractual conforme lo previsto por las partes en la Cláusula Quinta del convenio correspondiente al Diez por Ciento (10%) de la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), entregada como parte del precio; y la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000.00), por los gasto de honorarios profesionales de abogados.
Por otra parte solicito se decrete Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el Inmueble controvertido.
Fundamenta su acción en los artículos 1167, 1159, 1264, 1.474 y 1.488 del Código Civil Vigente y el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil
Es por todo lo expuesto, que solicita el cumplimiento de la obligación de transferirle el bien objeto del contrato conforme a lo pactado en la opción de compra-venta y que este Tribunal declare la compra-venta del inmueble.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

El Abogado en ejercicio Jorge Enrique Querales Guerrero, actuando en su carácter de Apoderado judicial de la parte demandada ciudadana Aleida Mirobay Martínez Fuentes, procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:
Interposición de una acción inexistentes de Pretensión de Incumplimiento Imposible, opone como punto previo en tal sentido que se observo en autos, que la parte actora incoa una acción inexistente a derecho, solicitando el cumplimento de una obligación imposible de cumplir por parte de la parte demandada
Negó, rechazo y contradijo, que lo expuesto en el libelo de la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser completamente infundada, con relatos falsos e incoados con temeridad: La demandante nunca cumplió con su obligación principal de pagar el precio de la venta.
Negó, rechazo y contradijo, el supuesto hecho que el demandante haya cumplido con su obligación principal de pagar el precio de la cosa ofrecida en venta, tal como lo dispone el artículo 1474 del código civil. En tal sentido, vale decir, que según se desprende del contrato, de opción de compra, firmado entre las partes de forma autentica ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, y debidamente consignado en los autos, en su Cláusula Tercera donde se expresa de forma taxativa la forma del pago del precio de la cosa, estableciéndose que se efectuó un pago de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), para el momento de la firma de la opción de compra y otro pago por la cantidad, de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000.00), los cuales el demandante debía pagar el día de la protocolización de la venta definitiva. Ahora bien al llegar la hora de la firma del respectivo contrato, la parte demandada observa que los Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000.00), no iban hacer pagados por el demandante, ya que en el contrato presentado en el registro respectivo, solo aparecía en los recaudos copia de un solo cheque, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000.00), sin indicar de ninguna forma el demandante en el documento o por otra vía, porque medio cancelaría los restante Cien Mil Bolívares (100.000.00), lo que refleja su incumplimiento culposo al no pagar el precio total de la cosa, por cuanto esta era su obligación principal. Por lo cual es totalmente falso que al momento del registro, tal como se estableció en el contrato el precio a pagar para el día de la protocolización de la venta definitiva, haya existido algún instrumento para pagar el precio total de la cosa.
Por otro lado el demandado menciona que en dicho contrato no se estableció ninguna condición por motivo de ningún crédito hipotecario, para el pago del precio del inmueble objeto de esta demanda, que solo se estableció de forma expresa, el pago en dos cuotas para ahorra el precio de la cosa vendida, el demandante presento recaudos en donde indica un crédito aprobado según se evidencia en el anexo “C”, y el mismo por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000.00), pero el mismo no cubría con la totalidad del costo acordado para la venta de inmueble referido en autos, por lo que considera el demandado que era obligación de la parte actora indicarle al abogado redactor del documento definitivo de venta, bajo que instrumento mercantil cancelaría el restante del precio de la venta, o en su defecto indicarle a mi mandante en qué forma cumpliría con su obligación principal de la pagar el precio de la cosa que no era otro si no en el momento de la protocolización de la venta definitiva, suceso que no ocurrió y al llegar el día de la firma de respectiva, nada se le informa a mi mandante si no le pretendió obligar a que firmara una venta sin estar completo el precio convenido
Negó, rechazo y contradijo el supuesto alegato que el demandante cumplió el día pactado para la firma de la venta definitiva del inmueble con el pago del precio de la cosa ofrecida en venta según la Cláusula Tercera del mencionado contrato de opción de compra, antes esta circunstancia la parte demandada establece la excepción prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, dado los siguientes hechos: que la parte demandada, al obtener copia del documento definitivo de la venta percibió que en el mismo no aparecía el pago del precio total del cual iba hacer cancelado de la cosa ofrecida según lo pactado entre las partes, ante este hecho el demandante le manifestó a la parte demandada que firmara así, que luego se convenía el pago del precio faltante, en vista del incumplimiento de la parte actora mi mandante decidió no firmar la venta definitiva del inmueble objeto de esta demanda, al no pagársele el precio total de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000.00), por tales razones se le pide al Juez de la causa de por reconocido el derecho que tenía mi cliente a negarse a ejecutar la materialización de dicha venta ante el registro respectivo, mediante la excepción NOM ADIMPLETI CONTRACTUS
Negó, rechazo y contradijo, lo que pretendió la parte actora que el contrato de opción de compra sea considerado una venta por las siguientes razones: al tal efecto el demandado trajo a colación lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte actora no puede pretender que dicho contrato se convierta en una venta cuando este no ha cumplido con su obligación principal de pagar el precio de la cosa ofrecida en venta, señala también que la parte actora no consigna el anexo “D”, instrumento con el que pretendía argumentar el actor que había pagado la totalidad del precio del bien inmueble ofrecido en venta.
Negó, rechazo y contradijo, que debía pagar la cantidad de daños y prejuicios señalados en el petitorio de la demanda en cuanto a los daños se limitaron a través de una Cláusula Penal, y fue por la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000.00), según lo estipulado en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra instrumento fundamental de demanda.

DE LA RECONVENCIÓN

Se propuso la Reconvención en contra de la parte actora de conformidad con lo establecido en artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el último aparte del artículo 361 ejusdem, alegando en la misma que se realizo el contrato de Opción a Compra, autenticando por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 16/01/2014, inserto bajo el Nº 39, tomo 06, consignando por la parte demandante como instrumento fundamental de su demanda, con el objeto de obligarse a vender y el demandado a comprar el inmueble constituido por una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 14, de la manzana 13-C, asignada con el numero catastral 13-06-02-000-007-064-014-000-000-000, situada en la Urbanización El Paraíso, del Municipio Palavecino del Estado Lara, cuyo linderos y medidas son las siguientes: Nor-Oeste: En (20,25 Mts), con parcela Nº 15; Nor-Este: En (7,06 Mts), con área verde parque 13; Sur-Este: En (20,25 Mts), con área verde de Calle 5B (C-5B), SUROESTE: En (7,06 Mts), con Calle Avenida El Placer; debidamente registrada en el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 14/12/2010, inscrito bajo el N° 2010.2068, asiento registral 1 de inmueble matriculado con el numero 359.11.5.2.3110 y correspondiente al libro del folio real del año 2010.
En este orden de idea la parte alega que en dicho contrato se estableció que el precio de la venta del inmueble era por la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.350.000.00) y que en la Cláusula Tercera se estableció la forma de pago indicando que el momento de la firma de contrato de opción de compra se pagaría la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), y un segundo pago de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000.00), para el momento de la venta definitiva del inmueble a través de la protocolización del respectivo contrato de venta, a través del registro inmobiliario respectivo. Del mismo modo señala el demandado que al momento de la protocolización se percato que en el documento definitivo de venta no le pretendían pagar la totalidad del precio convenido por la venta del referido inmueble, ante este hecho el comprador manifestó que solo contaba con el dinero que le había prestado una entidad bancaria el cual era por una cantidad menor y no indico de qué forma según lo convenido iba a cumplir con su obligación del pago del precio de la cosa ofrecida en venta, en consecuencia a esto alega la parte demandado que existe un incumplimiento culposo del demandado debido que no cumplió con lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de venta.
Señala la parte que debido a dicho incumpliendo, procedió al devolver el dinero previo el descuento de la Cláusula Penal conforme lo indica la Cláusula Quinta del mencionado contrato de opción de compra, al demandante, el cual este se negó a recibir, lo que llevo a que el demandado entregara dicho monto a través de una oferta real de pago, que cursa en el Juzgado Segundo Civil Mercantil y del Transito de la Circunscripción del Estado Lara.
Su fundamentación legal se baso en los artículos 1.160, 1.167 del Código de Civil y los artículos 365 y 361 del Código del Procedimiento Civil.
Es por todo lo expuesto, que el demandado solicitó se declare, resuelto el contrato de opción de compra venta debidamente autentificado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, de fecha 16/01/2013, inserto bajo el Nº 39, Tomo 06, le sea cancelado la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000.00), por Indemnización de Daños y Perjuicios según lo establecido en la Cláusula Quinta y sea condenado el demandado en pagar los costos y costas del proceso.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA

En el lapso procesal para contestar a la Reconvención de la demanda solo hizo uso de tal derecho el Abogado en ejercicio Randy Rafael López Aranguren, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del demandante ciudadano, Edgar David Hidalgo Urdaneta, dentro de los siguientes términos:
La parte actora opero como punto previo que ejerció un recurso de apelación contra un auto dictado por este Tribunal en fecha 01/12/2014, alegando que se admitió de forma ilegal la reconvención presentada de manera extemporánea por la demanda en autos. A si mismo indica que la reconvención propuesta resulta evidentemente inadmisible debido que se propuso, fuera de los Veinte (20) días de despacho siguiente a su citación, según lo establecido en los artículos 344 y 359 del Código de Procedimiento Civil, tal como se evidencia en autos de fecha 26/09/2014 (Folio 34) y de fecha 19/11/2014 (Folios 49 al 61).
En este orden, rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto en hechos como en derecho, la anterior demanda, excepto en los elementos que expresamente reconoció como ciertos y procedentes. Primero: Manifiesta que es cierto que el documento fundamental tanto de la demanda como de la reconvención lo constituye el Instrumento autenticado por la Notaria Cuarta de Barquisimeto en fecha 16/01/2014.
Negó, rechazo y contradijo el carácter o naturaleza de contrato preliminar que pretendió darle la demandada-reconviniente, alegando que si bien es cierto que el contrato en su formal apariencia pareció un contrato de opción a compra, no menos cierto es, que de la naturaleza del negocio jurídico celebrado entre las partes, se desprende que se trata de una verdadera venta, cuya calificación no depende de lo que las partes digan en el texto del contrato, si no de los intrínsecos elementos que lo conforman, cuya interpretación corresponde en sede jurisdiccional a los jueces de instancia.
Segundo: Declaró que es cierto que el objeto de la pretensión que se demanda y se reconviene lo constituye el bien inmueble representado por una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida distinguida con el Nº 14, de la manzana 13-C, asignada con el código Catastral 13-06-02-000-007-064-014-000-000-000, situada en la Urbanización “EL PARAISO”
Tercero: Manifiesta que es cierto que el precio convenido en el contrato fue la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.350.000.00) y que según la Cláusula Tercera debían ser pagados por su representado de la siguiente manera: A) Un primer pago por la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000.00) al momento de la suscripción del contrato de venta que sirve de fundamento a la presente demanda; y, B) Un segundo pago por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000.00) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, por ante la sede del Registro Inmobiliario de Municipio Palavecino, de la ciudad de Cabudare del Estado Lara.
Negó, rechazo y contradijo, por no ser verdad que la demandada Aleida Mirobay Martínez Fuentes, haya comparecido a la referida Oficina del Registro Público y revisado previa lectura el documento definitivo de venta y menos aun, que como consecuencia de ello se haya percatado que no se le pretendía pagar la totalidad del precio convenido por la venta del referido inmueble.
Negó, rechazó y contradijo lo dicho por la demandante- reconviniente en su escrito de reconvención, de que al momento de la firma del contrato definitivo de venta en el registro respectivo, el demandante no haya cumplido con su obligación de pagar el saldo restante de la venta conforme a lo acordado en la Cláusula Tercera de contrato de venta, como falsa y temerariamente lo señala en su escrito de reconvención.
Negó, rechazo y contradijo que el demandante, haya incumplido su obligación contractual principal de pagar el precio pactado como valor total del inmueble vendido, conforme a la Cláusula Tercera del referido Contrato de venta.
Negó, rechazo y contradijo que la demandada- reconviniente, haya intentado devolver el dinero alguno a la parte demandante, lo cual rechazo en consecuencia que la referida ciudadana tenga derecho a hacerlo de manera unilateral e inconsulta.
Negó, rechazo y contradijo que la ciudadana Aleida Mirobay Martínez Fuentes que haya iniciado los trámites para una Oferta Real de Pago, valida, en los términos exigidos en nuestra pacifica y reiterada Jurisprudencia en consonancia con lo dispuesto en nuestra legislación civil sustantiva.
Es por todo lo expuesto, que el demandante- reconvenido solicito que se declarada SIN LUGAR la presente Reconvención y con pronunciamiento de Condenatorias en costa.

DE LA PROMOCION DE PRUEBAS
Promovió el actor
Instrumentales
Reproduce en Cinco (5) folios útiles original del documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 16/01/2013, inserto bajo el N° 39, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue acompañado con el escrito de demandada, marcado “B” y riela a los folios 11 al 15 de los autos; se valora como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscrita por las partes.
Reproduce en Un (01) folio útil Original de la Constancia de Recepción de Documento emanada del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 16/04/2014, la cual fue acompañada en copia fotostática con el escrito de demanda, marcada “E”, cursante al folio 21 de los autos; se valora como instrumento público administrativo contentivo de las actuaciones realizadas ante el organismo respectivo.
Reproduce en Un (01) folio útil Original del cheque N° 13352150, de fecha 25/04/2014, por un monto de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), librado a favor de la demandada Aleida Mirobay Martínez Fuentes, contra la cuenta corriente N° 0105-0102-47-1102042447, que el ciudadano Edgar David Hidalgo Urdaneta, mantiene en el Banco Mercantil; se desecha pues siendo un instrumento emanado del propio actor no puede reproducirlo en juicio pues le está vedado a las partes fabricar sus propias pruebas.
Reproduce en Catorce (14) folios útiles Copias Certificadas del Documento de Compra Venta e Hipoteca, presentado por su representado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 16/04/2014, para su protocolización y otorgamiento; Reproduce en Un (01) folio útil Original de la Constancia de Asistencia de fecha 25-04-2014, emanada de la Registradora Pública del Municipio Palavecino del Estado Lara, en ejercicio legitimo de sus funciones ciudadana Wendys M. Delgado, la cual fue acompañada en copia fotostática con el escrito de demanda marcada “F” cursante al folio 21 de los autos; Reproduce en Un (01) folio útil Copia Certificada del Telegrama enviado por su representado en fecha 15/05/2014 a la demandada a través del Instituto Postal Telegráfico Ipostel; Reproduce en Un (01) folio útil Original del Acuse de Recibo emanado del Instituto Postal Telegráfico Ipostel, el cual fue acompañado con el escrito libelar, marcado “G”, inserto al folio N° 23 de los autos; se valoran como instrumentos públicos administrativos y pruebas de la diligencias surgidas en torno a la protocolización de la venta definitiva.
Reproduce en Un (01) folio útil, Notificación hecha por su conferente a la demandada Aleida Mirobay Martínez Fuentes, acompañada con el escrito libelar marcado “H”, inserto al folio N° 24 de los autos; se valora en su contenido como prueba de la notificación.
Reproduce en Un (01) folio útil Copia Fotostática del Cheque de Gerencia N° 73085229, de fecha 21/05/2014, por un monto de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), librado a favor de la demandada Aleida Mirobay Martínez Fuentes, contra la cuenta corriente N° 0105-0102-46-210208529, del Banco Mercantil, anexo al documento a protocolizar por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, y debidamente digitalizado a los fines de su procesamiento y otorgamiento; se desecha pues no es una copia de instrumento público o privado reconocido permitido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Reproduce en Un (01) folio útil Original de la Notificación hecha a su representado por parte de la demandada en fecha 26/04/2014; se valora como prueba de la notificación.
Reproduce en Tres (03) folios útiles Informe de Avalúo practicado por la Ingeniero Ana Díaz para el Banco Mercantil, en fecha 10/04/2014; se desecha pues siendo instrumento emanado de tercero debía ser ratificado a través de la prueba testimonial.
Reproduce en Un (01) folio útil Comprobante de Entrega de fecha 08/04/2014, emitido por el Colegio de Abogado del Estado Lara; Reproduce en Un (01) folio útil Original del Recibo de Pago de honorarios profesionales emitido por el profesional del derecho Aroldo Antonio Piña Gil, por concepto de cancelación de las gestiones extrajudiciales realizadas para su representado; se desechan pues siendo instrumentos emanados de terceros debían ser ratificados a través de la prueba testimonial.

Inspección Judicial
En los archivos existentes en el Sistema Informático Saren, relacionados con el cálculo, presentación, digitalización y otorgamiento inherentes al documento de Compra Venta e Hipoteca que reposa por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, bajo el trámite signado N° 359.2014.2.273, de fecha 16/04/2014, e identificado bajo el N° 2010.2068, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 359.11.2.3110, que corresponde al Libro de Folio Real del año 2010, el cual ha sido consignado en copia certificada con el escrito de promoción de pruebas, ubicada en la Av. Río Claro, Centro Comercial El Palmar, piso 1, locales 1,2 y 5 de Cabudare, Estado Lara; se valora y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.

Informes
Se oficio a la Superintendencia de Bancos, a los fines de que autorice y ordene al Banco Mercantil, ubicado en la Av. 20, entre calles 34 y 35 de esta ciudad de Barquisimeto; Se oficio a las Oficinas Administrativas del Colegio de Abogados del Estado Lara, se valoran y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.

Testimoniales
Promovió las declaraciones de los ciudadanos NUBIS RAFAEL ACOSTA e HILDEMARO ROSMER MENDOZA PARRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V.-3.535.642 y V.-7.393.882 respectivamente, se desecha la declaración del ciudadano HILDEMARO ROSMER MENDOZA PARRA, pues no compareció en la oportunidad fijada por el Tribunal. Se mantiene la declaración del ciudadano NUBIS RAFAEL ACOSTA.

La parte demandada no presentó pruebas.

Para resolver la presente demanda y la reconvención el Tribunal empieza por delimitar los argumentos y los hechos controvertidos. En este sentido, está expresamente reconocido por las partes la existencia del contrato de opción a compra suscrito en fecha 16/01/2014 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Iribarren del Estado Lara, las partes reconocen que el actor entregó como inicial la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (900.000,00) por inicial y el excedente sería cancelado según el contrato dentro de los CIENTO VEINTE (120) días continuos siguientes (tiempo que incluye la prórroga), es decir en fecha 16/05/2014.

La parte actora asegura que el demandado nunca tuvo la intención de cumplir el contrato porque antes del vencimiento remitió una comunicación en la cual declaraba en forma unilateral que el contrato había vencido, a pasar de haberse presentado junto con el representante de un Banco que le había concedido un crédito hipotecario y el excedente adeudado. Por su parte, el demandado asegura que nunca se pactó el pago a través de un acreedor hipotecario, además el demandante nunca ofreció cancelar la cantidad total adeudada, a saber, CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) sino que el contrato reflejaba una cantidad menor.

Bajo estos dos argumentos principales expuestos por el demandado reconviniente el Tribunal determina el destino de la causa principal, en este sentido, quien suscribe verifica que efectivamente no existe prueba en el contrato suscrito de que las partes hayan pactado que el excedente sería cancelado a través de un crédito hipotecario. Sin embargo, el trámite iniciado por el demandado no vicia el contrato ni lo hace de imposible cumplimiento, pues es un hecho notorio para el Tribunal que la dinámica social ha hecho factible y regular la adquisición de viviendas a través de créditos hipotecarios producto de una política de Estado impulsada con fuerza en los últimos años. Por otro lado, entiende el juzgado que la satisfacción de tales requisitos ante el acreedor hipotecario exige la anuencia del vendedor a través de la entrega correspondiente de diversos documentos así como la liberación de gravámenes, todo ello satisfecho por las partes tal como se puede apreciar de los informes remitidos por el Banco Mercantil.

El segundo argumento relativo al pago del excedente correspondiente a CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), se percibe que el crédito hipotecario fue aprobado por TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) mientras que, tal como consta al folio 160 en fecha 21/05/2013 había sido expedido cheque de gerencia por los otros CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00). El Tribunal desea aclarar que ciertamente ya para la fecha 21/05/2013 el contrato había vencido, no obstante, no puede escapar a quien suscribe que al folio 106 media la constancia que para la fecha 25/04/2014 se había pautado la firma del documento definitivo, fecha que coincide con las múltiples comunicaciones remitidas por el actor informando la fecha de suscripción junto con la comparecencia del acreedor hipotecario. El Tribunal no tiene ninguna duda en que el actor agotó todos los recursos a su disposición para demostrar su buena fe y voluntad permanente de suscribir el contrato definitivo traslativo de propiedad, por otro lado, las fuertes sumas entregadas por NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (900.000,00), más los TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,00) garantizados por el acreedor hipotecario, ejemplifican la buena fe que debe prevalecer a favor del actor en que contaban con el dinero necesario para la fecha indicada, tal como desearon demostrarlo a través de la entrega de un cheque personal. Esta diligencia no puede presumirse en cabeza del demandado reconviniente, primero porque el excedente tantas veces nombrado debía ser entregado al momento de la firma del documento definitivo, por lo tanto, si no compareció cómo podía saber si le sería pagado o no; por otro lado, el hecho de que el demandado reconveniente remitiera una comunicación con la voluntad de terminar el contrato estando en vigencia habla de la poca voluntad en tratar de mantener la convención. Estas consideraciones permiten concluir al Tribunal que la demanda por cumplimiento de contrato debe prevalecer y como consecuencia lógica la reconvención por resolución de contrato debe declararse sin lugar, como en efecto se decide.

Sobre los daños y perjuicios solicitados en indemnización, el demandante reconvenido solicita el pago de los gastos y la cláusula penal convenido. Sobre este punto el Tribunal desea delimitar las normas y situaciones aplicables: ciertamente, el ordenamiento jurídico patrio al establecer las diferencias entre responsabilidad civil contractual y extracontractual, señala entre otras diferencias que en la primera se responde solamente por el daño previsible, mientras que en la segunda se responde por todo daño, incluso el imprevisible. Por esta razón, cuando un particular no cumple con las cláusulas contractuales suscritas, no puede solicitarse a priori la indemnización por daños morales o lucro cesante o cualquier otro no contemplado en el contrato, entre otros, precisamente porque estos últimos son daños no previsibles, se supone que los daños previsibles son aquellos pactados en el contrato, los que las partes o las leyes consideraron factibles. Ahora bien ¿qué ocurre cuando un contrato vincula a varios sujetos y uno de ellos incumple bajo tácticas dilatorias o engaño para no indemnizar o postergar en lo posible el pago de la indemnización correspondiente? ¿entre otras cosas para desgastar al contratante y éste se conforme con una indemnización menor o una posterior afectada por factores como la inflación? La jurisprudencia patria acepta que ante conductas como las anteriores donde se perciba una conducta contraria a la que debe prevalecer en los contratos como el dolo o el engaño y se produzca una lesión patrimonial o personal al inocente en el contrato, se produce un situación que si bien no se previó en el contrato, constituye una variable en las circunstancias que puede dar lugar a la indemnización de daños no previsibles. No obstante, el afectado tendrá siempre la carga de ahondar sobre la intención dañina y la mala fe, no es cuestión sólo de presumirla, por estas razones el Tribunal no puede acordar la indemnización por pagos de honorarios ni semejantes, simplemente porque no fue convenido en el contrato y menos demostrado en el devenir del proceso.

Sobre la cláusula penal pactada tampoco puede acordarse, por prohibición legal, tal como expresa el artículo 1.258 del Código Civil:

Artículo 1.258°
La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

Esta norma regula expresamente el supuesto de autos, pues la cláusula penal se pacto expresamente sobre el incumplimiento definitivo o “desistimiento” de la negociación mas no por simple retardo, es la razón por la cual tampoco puede acordarse la correspondiente indemnización.

DISPOSITIVO

En fuerza de las consideraciones expuestas, y con fundamento en las previsiones legales señaladas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia, en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano Edgar David Hidalgo Urdaneta, contra la ciudadana Aleida Mirobay Martínez Fuentes. Se declara SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la ciudadana Aleida Mirobay Martínez Fuentes contra el ciudadano Edgar David Hidalgo Urdaneta, todos identificados.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada cumplir con el contrato suscrito en fecha 16/01/2014 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Iribarren del Estado Lara, para lo cual deberá presentarse en la oficia respectiva el quinto día despacho siguiente al pronunciamiento de este Despacho como inicio del cumplimiento voluntario a la sentencia definitivamente firme, oportunidad en la cual la parte actora deberá entregar el excedente adeudado, a saber, CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00). Caso contrario, el Tribunal remitirá copia certificada de la presente decisión al organismo respectivo para que aquella haga las veces de documento traslativo de propiedad, oportunidad en la cual la actora deberá hacer entrega del excedente adeudado.

TERCERO: No se condena en costas a la demandada por el Cumplimiento de Contrato pues el vencimiento fue parcial y se condena en costas a la parte demandada por la Resolución de Contrato pues el vencimiento fue total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: se orden la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO
LA SECRETARIA

ABG. JIMMAR SUAREZ
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 a.m-
EBC/BE/gp.