TSJ Regiones - Decisión

EXP. N° 12.056-14

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEMANDANTE: GRECIA MARINA ZAMBRANO ABREU, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-15.751.804, domiciliada en la ciudad de Valera del estado Trujillo.
APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: CARMEN MARISELA MARQUEZ DE TORO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 56.150.
DEMANDADO: RAFAEL ENRIQUE RANGEL, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-2.865.377, domiciliado en el estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: LARRY RAFAEL ROMERO RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.639.
SENTENCIA DEFINITIVA:
SÍNTESIS PROCESAL
En fecha 14 de agosto de 2014, se le da entrada al presente expediente que es recibido por distribución, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato intentó la ciudadana Grecia Marina Zambrano Abreu, contra el ciudadano Rafael Enrique Rangel, ambos identificados en autos, emplazando a la parte actora a consignar los documentos señalados en la demanda, quien en diligencia de fecha 02 de octubre de 2014, consigna los mismos, y en auto de fecha 03 de octubre del mismo año, este Tribunal admite la demanda y ordena la citación del demandado para que de contestación a la misma.
Sostiene la parte actora en su libelo, a través de su apoderada judicial, en resumen lo siguiente:
Que su mandante procede a demandar al ciudadano Rafael Enrique Rangel, por cumplimiento de contrato; que dicho ciudadano es propietario de un apartamento que se encuentra ubicado en la urbanización Morón, Parroquia Mercedes Díaz, conjunto Residencial Las Mesetas, Edificio Nº 3, signado el apartamento con el N° 66, Tipo “B”, Piso 6 de la ciudad de Valera, estado Trujillo, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 30 de junio del año 1977, el cual está inserto bajo el N° 49, folios del 128 al 132, Protocolo 1°, Tomo 2, de los libros respectivos, con una superficie de Ochenta y Dos Metros Cuadrados con cincuenta centímetros (82,50 Mts), el cual consta de las siguientes dependencias: Tres dormitorios, dos baños, una sala comedor, cocina, balcón y estacionamiento señalado con el Nº 66, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una extensión de Once metros con sesenta y siete centímetros (11,67 mts), con fachada Norte; SUR: En la misma medida del Norte, con área de circulación fachada Sur y apartamento 61; ESTE: Por donde mide siete metros con treinta centímetros (7,30 mts), con fachada Este; y OESTE: En la misma medida del Este, con fachada Oeste y área de circulación, tal y como consta en documento de Certificación de Gravamen que anexa marcada con la letra “C”. Que este ciudadano le arrendó a su representada el inmueble el cual sigue ocupando en estos momentos y al cabo de un tiempo conversaron y llegaron a un acuerdo de compra-venta y se fijó un monto de venta por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000) el cual se señala en el documento de Opción de compra-venta que se firmó por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera estado Trujillo, en fecha 17 de septiembre del año 2013, el cual quedó inserto bajo el Nº 33, Tomo 142 de los libros respectivos, que anexa marcado con la letra “D”.
Que el referido ciudadano Rafael Enrique Rangel, sigue viviendo en el inmueble antes dicho y le ha cumplido con los pagos regularmente, que él le ofreció en venta por la necesidad que tiene de tener su casa propia, utilizando los servicios de la Ley de Política Habitacional reuniendo todos los recaudos que le pedían, gastando dinero de su propio peculio para poder cumplir con todos los requisitos tales como la certificación de gravamen, la opción de compra venta, todos los gastos del Registro Subalterno, las diligencias por el Banco de Venezuela con sede en Valera, estado Trujillo, y que el señor Rafael Rangel el día de la firma del documento definitivo por ante la Oficina Subalterna del Registro Civil, lunes 09 de Diciembre del año 2013, le expresó que él no iba a firmar porque el apartamento estaba muy barato y que ese no era el precio real del mismo y se fue; que no la llamó mas hasta que en un día llegó, toco la puerta y le dijo que le desocupara, que desde entonces no ha sabido de él, de lo que ya han pasado seis (6) meses; que todo esto le ha causado grave stress psicológico y le ha generado una grave depresión y le ha traído problemas graves de salud.
Que por todos los hechos narrados y su fundamento de derecho procede a demandar al ciudadano Rafael Enrique Rangel a que cumpla con el contrato bilateral de compra venta firmado por ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, de fecha 17 de septiembre del año 2013, inserto bajo el número 33, Tomo 142 de los libros respectivos; haciéndole entrega de todos los documentos necesarios para la debida protocolización del documento de compra venta en la Oficina Subalterna respectiva, todo de conformidad con las cláusulas Tercera y Cuarta del aludido contrato, y que en caso contrario solicita al Tribunal que ante su RENUNCIA A DAR CUMPLIMIENTO al mismo la sentencia definitiva sea inscrita en el Registro Subalterno del Municipio Valera del estado Trujillo, para que haga las veces de título de propiedad de la demandante Grecia Marina Zambrano Abreu, en virtud de su incumplimiento reiterado en el tiempo, el cual se demuestra por el transcurso de los meses que van desde el 09 de diciembre del 2013, hasta la fecha, es decir, seis (6) meses.
Que cancele las costas y costos del proceso calculados en un treinta por ciento (30%) del monto total demandado lo cual asciende a la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000,00), en virtud de que su grave conducta de violación al contrato le ha hecho incurrir en la contratación de servicios profesionales especializados para lograr la defensa adecuada a sus derechos e intereses.
Estima la demanda en Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) y solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato.
En auto de fecha 03 de octubre de 2014, este Tribunal admite la demanda y ordenó la citación del demandado, comisionándose al Juzgado del municipio Maracaibo del estado Zulia y en fecha 05 de noviembre de 2014, la demandante de autos a través de su apoderada judicial Marisela Márquez de Toro, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 167.140, consigna escrito de reforma de la demanda la cual se admite en auto de fecha 7 de noviembre del mismo año y se ordena la citación del demandado de autos, comisionándose para la citación al Juzgado Distribuidor del municipio Maracaibo del estado Zulia.
En fecha 20 de abril de 2015, comparece el demandado de autos, ciudadano Rafael Enrique Rangel, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Guillermo Antonio Romero Ruiz, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 158.424, y consigna escrito mediante la cual da contestación a la demanda y reconviene en los términos que a continuación se sintetizan:
Que es cierto que él está domiciliado en el estado Zulia y reside en la Avenida 3D2, casa N° 49, sector San Bartola, en la ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia donde pernota y vive arrimado en un anexo que hace las veces de una pequeña vivienda.
Que es cierto que es propietario de su único apartamento y que es su vivienda principal, que este se encuentra ubicado en la urbanización Morón, Parroquia Mercedes Díaz, conjunto residencial Las Mesetas, Edificio N° 3, Apartamento N° 66, Tipo “B”, Piso 6 de la ciudad de Valera, estado Trujillo, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del municipio Valera del estado Trujillo, de fecha 30 de junio del año 1977, el cual está inserto bajo el N° 49, folio del 128 al 132, Protocolo 1°, Tomo 2, con una superficie de Ochenta y Dos Metros Cuadrados con cincuenta centímetros (82,50 Mts), el cual consta de las siguientes dependencias: Tres dormitorios, dos baños, una sala comedor, cocina, balcón y estacionamiento señalado con el N° 66, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una extensión de Once metros con sesenta y siete centímetros (11,67 mts), con fachada Norte; SUR: En la misma medida del Norte, con área de circulación fachada Sur y apartamento 61; ESTE: Por donde mide siete metros con treinta centímetros (7,30 mts), con fachada Este; y OESTE: En la misma medida del Este, con fachada Oeste y área de circulación.
Que es cierto que le arrendó el señalado apartamento a la ciudadana Grecia Marina Zambrano Abreu y que en los actuales momentos lo ocupa precariamente. Que recibió en calidad de arras o inicial la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,00) como se estipuló en el Contrato de Opción de Compra Venta, específicamente en la cláusula quinta. Que es cierto que en conversación entre él y la referida ciudadana acordaron firmar un contrato de opción de compra-venta, fijándose un monto de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00), como se señala en el documento de opción de compra suscrito en fecha 17 de septiembre del año 2013, el cual quedó inserto bajo el Nº 33, Tomo 142 de los libros respectivos.
Que es cierto que le entregó cada uno de los recaudos exigidos por la ciudadana Grecia Marina Zambrano Abreu y que para el momento de consignar los recaudos exigidos por la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal; que dicha entidad bancaria arbitrariamente fijó el día veintiocho (28) del mes de enero del año dos mil catorce (2014), la fecha para la firma del documento de venta con hipoteca como consta en carta que le emita la ciudadana Grecia Marina Zambrano Abreu.
Que no es cierto que el día 09 de diciembre de 2013, fue el día que la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, Banco Universal fijó para firmar el documento definitivo por ante la Oficina Subalterna del Registro Civil, por lo tanto niega, rechaza y contradice los hechos esgrimidos por la parte actora.
Que no es cierto que los documentos definitivos de compra venta se protocolicen en el Registro Subalterno del Registro Civil, ya que estos no existen, que solo existen los Registros Subalternos o Inmobiliarios y los Registros Civil por separado, por lo tanto niega, rechaza y contradice los hechos esgrimidos pro la actora. Que no es cierto que él haya estado en fecha 9 de diciembre de 2013 en el Registro Subalterno para suscribir el documento definitivo, que es falso que él delante del funcionario del Registro y del apoderado de Banco de Venezuela en la mencionada fecha haya expresado que él no iba a firmar porque el apartamento estaba muy barato que ese no era el precio real del mismo y salió y se fue. Que es falso que no la haya llamado mas y que le toco la puerta para decirle que desocupara el apartamento y que la demandante no haya sabido mas de él, ya que ella ha venido religiosamente cancelando el canon de arrendamiento, por lo niega, rechaza y contradice los hechos esgrimidos por la actora.
Que no es cierto que van mas de seis (6) meses desde el 09 de diciembre del año 2013, que por la falta de comunicación le ha causado a la ciudadana Grecia Marina Zambrano Abreu grave stress psicológico y le haya generado una grave depresión, graves alergias y trastornos estomacales que ponen en riesgo su salud y hasta su vida, por lo que niega, rechaza y contradice.
Igualmente manifiesta que no es cierto que él le haya entregado el inmueble de forma anticipada, ya que dicho inmueble fue arrendado mucho antes de que se tocara el tema de la opción de compra venta, como se puede verificar en los tres (3) documentos de arrendamientos suscritos, a saber: el primero: En la Notaría Segunda del municipio Autónomo de Valera, estado Trujillo, en fecha 21 del mes de diciembre del año 2010, quedando inserto bajo el Nº 37, Tomo 164 de los libros de autenticaciones. El segundo: En la Notaría Primera del Municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, en fecha 22 del mes de abril del año 2010, quedando inscrito bajo el N ° 61, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones, y el Tercero: En la Notaría Segunda del municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, en fecha 17 del mes de junio del año 2011, quedando inscrito bajo el Nº 06, Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones, y no en el momento de la suscripción del documento de la opción de compra venta, siendo esta el 17 del mes de septiembre del año 2013, por lo que no es cierto que el inmueble se lo entregó en forma anticipada, por haber convenido en suscribir la opción de compra venta, ya que su propósito era vender el mismo tiempo comprar un inmueble , tampoco se puede concretar la adquisición del inmueble que se le había ofrecido, lo que trajo como consecuencia perder la oportunidad de conseguir con el mismo monto otro inmueble, por lo que niega, rechaza y contradice los hechos esgrimidos por la parte actora.
Que no es cierto que haya incumplido con el contrato de opción de compra-venta firmado por ante la Notaría Publica Segunda del municipio Valera del estado Trujillo en fecha 17 de septiembre del año 2013, inserto bajo el N° 33, Tomo 142 de los libros respectivos, como tampoco es cierto que haya cambiado las condiciones del contrato de opción de compra venta ya que la fecha cierta para dar cumplimento a lo estipulado en la cláusula cuarta de dicho contrato era el diecisiete (17) del mes de diciembre del año dos mil trece (2013) y no el veintiocho (28) del mes de enero del año dos mil catorce (2014), como ocurrió, reservándose el derecho a vender o no vender por la falta de cumplimiento de contrato de opción de compra venta por parte de la ciudadana Grecia Marina Zambrano Abreu.
Así mismo, el demandado en su escrito de contestación a la demanda RECONVIENE por resolución del contrato objeto de litigio e indemnización de da{osy perjuicios por cláusula penal a la demandante de autos Grecia Marina Zambrano Abreu, fundamentando la misma en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 361eiusdem.
Siendo la oportunidad para decidir, este tribunal lo hace, previa las siguientes consideraciones:
THEMA DECIDENDUM
Tratándose la presente acción de una pretensión de cumplimiento de un contrato bilateral, denominado por la demandante como de compra venta, que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, por haber supuestamente la parte demandada incumplido su obligación de hacerle entrega de todos los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo, conforme a lo previsto en las cláusula tercera y cuarta del aludido contrato, mediante la cual solicita que la sentencia definitiva a dictarse se tenga como titulo de propiedad de la demandante; y habiendo la parte demanda dado contestación a tal reforma de la demanda, admitiendo una serie de hechos, como son: Que es propietario del inmueble objeto del litigio; que le arrendó dicho inmueble a la ciudadana Grecia Zambrano; que recibió en calidad de arras la cantidad de un mil bolívares(1000,00 Bs); que firmó con la demandante un contrato de opción a compra-venta, por un monto de Trescientos Cincuenta mil Bolívares (350.000,00Bs.), tal como lo señala el documento autenticado en fecha 17 de septiembre de 2013, bajo el Nº 33 tomo 14; que le entregó a la demandante cada uno de los recaudos exigidos por el Banco de Venezuela S.A., cumpliendo con lo estipulado en la cláusula cuarta, y que el Banco de Venezuela arbitrariamente fijó el día 28 de enero de 2.014, para que tuviera lugar la firma del contrato de compra-venta; hechos estos, con excepción de los dos últimos nombrados, toda vez que no fueron afirmados por la parte actora en su reforma de la demanda, que el Tribunal da por admitidos conforme a lo previsto al articulo 361 Código de Procedimiento Civil, y por tal razón están exentos de prueba en este proceso. Igualmente, rechaza los demás hechos alegados por la parte demandante, y muy especialmente haber incumplido con el contrato de opción a compra-venta y de haberle generado a la demandante daños en su salud; razón por la cual considera este juzgador que, la relación jurídica controvertida o thema dicidendum en este proceso, en cuanto a la demanda principal, quedó circunscrito en determinar, si efectivamente la parte demandada incumplió con las obligaciones asumidas en el referido contrato, hecho controvertido este, cuya demostración, constituye una carga probatoria que pesa encabeza de la parte actora, conforme al principio del “omnus probandi” previsto en los articulo 1.354 del Código Civil y 506 Código Procedimiento Civil.
Como quiera que la parte demandada hizo valer una mutua petición o pretensión reconvencional de resolución del contrato denominado por ella como opción de compra-venta, acomodando una pretensión reconvencional de indemnización de daños y perjuicios conforme a lo previsto en la cláusula quinta, del contrato objeto del litigio, en fundamento a que la parte actora no cumplió con lo establecido en la cláusula cuarta, es decir, no pagó el precio en el plazo señalado en el contrato en comento; y admitida como fue la reconvención en referencia y no haber dado contestación en la misma, la demandante-reconvenida en el termino estipulado en el articulo 367 de Código de Procedimiento Civil, debe determinarse, si ha quedado confesa ficta, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandado reconviniente, si nada probare que le favorezca la demandante- reconvenida; hechos controvertidos estos que pasa este juzgador a determinar, del análisis de los medios probatorios aportados por las partes, no sin antes pronunciarse en capitulo previo sobre la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes, es decir si se trata de un contrato de opción a compra o de los denominados preliminares de promesa bilateral de compra venta, o por el contrario, si estamos en presencia de un contrato definitivo de compra venta.
OBITER DICTUM
Planteada como ha quedado la presente controversia, y dado que las partes han tratado el contrato objeto de litigio, indistintamente como contrato de opción a compra y de compra venta definitiva, considera este juzgador necesario a los fines de determinar la naturaleza del contrato que vincula a las partes en este proceso, hacer las siguientes consideraciones:
En la practica abogadil constantemente se ha confundido lo que son los contratos preliminares con los contrato de promesa, (contrato de opción a compra), esto debido a que se trata de contratos innominados y su falta de regulación, y a la escasa doctrina sobre la materia, a pesar de los esfuerzos realizados por la Sala Constitucional el Máximo Tribunal de la República, con el objeto de aclarar la estructura y función de ambos tipos contractuales, que este juzgador comenta a continuación:
En este orden de ideas, es preciso señalar que el contrato preliminar es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, o de una de ellas de cooperar para la celebración de un contrato futuro, especificado en el contrato preliminar, lo que origina en los intervinientes de este contrato la obligación de prestar un nuevo consentimiento (obligación de hacer), en un momento posterior para la conclusión de un contrato ulterior o definitivo. Es así como el contrato preliminar tiene un carácter instrumental que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro, y no genera un efecto sustancial, como seria el que produce el contrato definitivo.
Es nota característica del contrato preliminar de compraventa, que en el momento de su celebración se adelantan algunos efectos del contrato ulterior o definitivo, como el pago de parte del precio y la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, por lo que se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo.
Por su parte, las promesas unilaterales u opciones contienen la manifestación de voluntad de las partes, porque se trata de negocios bilaterales, pero quedando obligada de manera irrevocable, una sola de ella, ya que el contrato final, se forma con la aceptación de la promesa, por lo cual esta se convierte en un contrato firme y definitivo. Por tal razón, el consentimiento manifestado en el contrato originario en cuanto a la cosa y el precio, no significa acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo.
En las promesas unilaterales de opción a compra el promitente vendedor asume una obligación de la cual no puede retractarse, ya que su consentimiento en estos contratos es irrevocable, por lo que el promitente vendedor no puede eximirse unilateralmente de la obligación, a menos que el beneficiario de la misma renuncie a ejercer su opción.
Es por eso, que la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compra venta, coloca en cabeza del beneficiario u optante la facultad de perfeccionar el contrato a través de la aceptación de la oferta irrevocable que le realizó el promitente vendedor dentro del plazo de la opción.
En las promesas unilaterales o contrato de opción no procede el pacto de arras, ya que en estos contratos solo una parte se obliga y esta es el promitente vendedor que se obliga a vender, y el optante a nada se obliga, solo tiene la facultad de ejercer su derecho de opción mediante la aceptación de la oferta, de tal manera que, mal podría el oferido constituir arras si a nada se obliga en el contrato. En relación a los contratos bilaterales llamados promesas bilaterales o sinalagmáticos de compra-venta, que son aquellos en las que una parte se obliga a vender y la otra a comprar por un precio una cosa determinada; promesas estas, que si contienen la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compra venta, equivalen a venta definitiva, por el contrario, si no contiene dicha expresión equivale a un contrato preliminar bilateral de compra venta. En estos contratos preliminares de promesas bilaterales de compra venta, la obligación de hacer que ellos contienen es susceptible de ejecución forzosa en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo convenido en el contrato preliminar. Por su parte, el contrato de opción no genera una obligación de hacer a cargo del promitente, por lo que el optante no puede obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, ya que solo le basta manifestar su aceptación y ejercer la opción para que, se repute formado el contrato.
Así las cosas, y realizadas como ha sido la distinción fundamental entre un contrato de promesa unilateral u opción a compra y el contrato preliminar bilateral de promesa de compra venta, resulta imprescindible distinguir las pretensiones que pueden hacerse valer ante el incumplimiento de las obligaciones derivadas de dichos contratos, es decir , ante la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, caso en el cual la sentencia suple el titulo, lo que ocurre en los contratos de promesa unilateral o pacto de opción, y la que alude a la negativa de concluir un contrato futuro mediante la manifestación del consentimiento, en el caso de los contratos preliminares .
Si se trata de un contrato de compra-venta, aunque las partes lo hayan denominado promesa de venta, si lo que falta es el cumplimiento de la obligación de registrar el documento, y una de las partes se niega a eso, la parte afectada puede demandar el reconocimiento de la existencia del contrato y la negativa de la parte a otorgar el documento definitivo, puede ser suplida mediante la protocolización de la sentencia que declare la existencia del contrato, por lo que, el beneficiario de la promesa unilateral u optante comprador no necesita solicitar la ejecución forzosa en especie, que logre o pretenda perfeccionar la compra venta , ya que esta perfeccionada, y solo le resta solicitar el cumplimiento de las obligaciones consecuenciales de la tradición de la cosa .
En cambio, cuando se trata del incumplimiento de la obligación de contratar asumida en un contrato preliminar, lo que procede es la pretensión de cumplimiento de contrato, y de resultar la parte condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple la misma.
Por otra parte, para que la sentencia surta los efectos del contrato no cumplido debe existir constancia en autos del cumplimiento de la obligación asumida por la parte demandante, lo que puede ocurrir aun durante el transcurso del juicio. Ahora bien, cuando el demandante sea el promitente comprador y en el contrato preliminar se halla contemplado la obligación de pagar el precio, al momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia y conste tal cumplimiento en el proceso.
DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LITIGIO
Realizadas como han sido las anteriores consideraciones sobre la distinción entre el contrato de promesa u opción a compra y los contratos preliminares, específicamente del contrato de promesa bilateral de compra venta, su regulación y el cumplimiento forzoso de los mismos, esto en virtud del distinto tratamiento que del contrato objeto de litigio realizan las partes, toda vez que la parte demandante reconvenida lo denomina como un contrato de compra-venta definitivo, en tanto que la parte demandada reconviniente lo distingue como un contrato de opción a compra venta; circunstancia que hace que este juzgador se adentre en el contenido del contrato a los fines de su interpretación, para escudriñar y descubrir cual fue el verdadero propósito o intención de las partes contratantes, en el sentido de determinar, si quisieron celebrar un contrato de opción a compra, o en su defecto, su intención fue la de celebrar un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta, y en el caso de que esta ultima haya sido la intención de las partes al contratar, si dicho contrato reúne los requisitos necesarios para ser considerado una venta definitiva, lo que implicaría que, tal promesa bilateral de compra venta equivaldría a venta conforme al criterio vigente para el momento de la introducción de la demandada, esto en virtud del principio de la expectativa plausible o confianza legitima; lo que determinará este tribunal teniendo en mira solo las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe; todo esto de conformidad con la facultad soberana que tienen los jueces en la actividad de interpretar la voluntad de las partes plasmadas en un contrato, prevista en el articulo 12 de Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, observa el tribunal que, en el contrato objeto de litigio celebrado por las partes mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Valera, estado Trujillo, en fecha 27 de febrero de 2013, bajo el Nº 33, Tomo 142, éstas manifiestan haber convenido en celebrar un contrato que denominaron como de “opción a compra-venta”, sin embargo, cuando este juzgador se adentra en la interpretación de las cláusulas contractuales contenidas en el, tal denominación dada por las partes al contrato, no parece ser su naturaleza, toda vez que en la cláusula primera ambas partes se obligan mutuamente, el vendedor a vender y la compradora a su vez a comprar el inmueble objeto del contrato; compromiso este que denota la existencia de una promesa bilateral de compra-venta, y no de una simple opción a compra venta, ya que en esta solo se obliga una de las partes, el promitente vendedor, y la otra, el oferido u optante comprador a nada se obliga, simplemente esta facultado para ejercer o no la opción que le es dada. Igualmente, las partes acordaron que el precio de la venta del inmueble seria la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) el cual seria cancelado de la manera siguiente: la cantidad de un mil bolívares (1.000,00Bs.) en calidad de arras o inicial, la cual se imputaría al precio de la venta, cantidad esta que el vendedor declaró haber recibido, y la cantidad de trescientos cuarenta y nueve mil bolívares (349.000,00 Bs.) restantes, seria cancelada al momento de la protocolización del documento de compra-venta; cantidad esta que pagaría el comprador mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat. Al interpretar este juzgador la presente cláusula observa que, no solo que el pago de la mayor parte del precio, las partes acordaron que se realizara al momento de la protocolización al documento de la compra-venta, sino que también la llamada compradora otorgó en calidad de arras la cantidad de un mil bolívares (1.000,00 Bs), siendo que las arras no constituyen una figura aplicable a las promesas unilaterales o contrato de opción a compra, sino que las mismas se pactan en el contrato preliminar, donde ambas partes se obligan. Así mismo, la cantidad de un mil bolívares (1.000 Bs.) entregada por la llamada compradora, no se hizo a titulo de premio, entendiendo por éste una indemnización a la que tendría derecho el vendedor por obligarse a mantener la oferta durante cierto tiempo, y la optante no hubiere hecho uso de la misma. Por otra parte, acordaron los contratantes una vigencia de noventa 90 días continuos más una prorroga de 30 días para que las partes cumplieran sus respectivas obligaciones, siendo que el vendedor se comprometió a entregar el inmueble al momento de la protocolización de documento de venta. Igualmente, las partes establecieron cláusulas reguladoras del incumplimiento de las obligaciones asumidas por el contrato tendente a concluir la venta definitiva del inmueble, hasta el punto que se estableció que el vendedor tenia derecho a retener hasta el 10% de la cantidad entregada en arras, por concepto de cláusula penal que este juzgador entiende que se entregaron a titulo de indemnización para el caso que no se realizara la venta a causas imputables a la llamada compradora, reservándose el promitente vendedor, la facultad de rescindir unilateralmente este contrato, reintegrándole a la llamada compradora las sumas restantes después de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal, y en el caso que se comprobare que la venta definitiva no se efectuó por causas imputables al promitente vendedor, este devolvería a la compradora lo recibido por arras, más un 10% por concepto de cláusula penal. Igualmente, establecieron la posibilidad de resolver de mutuo acuerdo el presente contrato en caso de que no se protocolizare el documento definitivo de compra venta dentro del lapso establecido, por razones ajenas a las partes, es decir, por causa extraña no imputable o fuerza mayor, así como la posibilidad de que cualquiera de las partes manifestare su interés de disolver el negocio pactado; cláusulas estas que denotan una marcada intención de las partes de celebrar un contrato preliminar que preparara las bases de un contrato definitivo a celebrarse posteriormente mediante una nueva manifestación de voluntad de las partes en vender y en comprar, respectivamente, así como también que tal contrato celebrado no era definitivo, ya que se previo la posibilidad de que las partes resolvieran el presente contrato preliminar con miras a evitar la celebración del contrato definitivo de compra-venta que se habían comprometido las partes a celebrar en el contrato preliminar; circunstancias estas de peso que llevan a este juzgador a concluir, que estamos en presencia de un contrato preliminar o promesa bilateral de compra-venta, y no de un contrato de opción a compra como lo denominaron las partes, ya que si bien una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, no contiene dicho contrato la expresión definitiva y cierta de las partes de concluir en ese primer acto la venta definitiva. Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Determinada como ha sido por este Juzgador la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes en este proceso, calificándose el mismo como un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, y habiendo la parte demandante en su reforma de la demanda reclamado el cumplimiento de dicho contrato por parte del demandado, y la parte demandada por su parte haber reconvenido por resolución de contrato, ante el supuesto incumplimiento por parte de la demandante-reconvenida; pretensiones estas perfectamente aplicables a los contratos preliminares y específicamente a las promesas bilaterales de compra-venta, tal como fue precisado en el Obiter Dictum del presente fallo, procede este Juzgador a analizar cada una de las pruebas aportadas por las partes, para determinar de su valoración, si la parte demandante incumplió con la obligación de contratar derivada del contrato preliminar en referencia, lo que daría lugar a que resultare condenada a cumplir con la obligación de hacer consistente en celebrar el contrato definitivo de compra-venta, y en su defecto, la presente sentencia supla tal manifestación de voluntad por mandato de la norma jurídica, para lo cual resulta necesario que exista constancia en autos del cumplimiento de la obligación de pagar el precio, lo que debe ocurrir antes de que se produzca sentencia; o por el contrario, si de la valoración de dichas pruebas se desprende que la parte demandada-reconviniente no cumplió su obligación de pagar el precio, caso en el cual la pretensión resolutoria resultaría procedente; circunstancias éstas que pasa este Juzgador a determinar del análisis de los medios probatorios aportados por las partes.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
Promovió el denominado contrato de opción a compra-venta autenticado ante la Notaria Publica Segunda del municipio Valera, estado Trujillo, en fecha 17 de septiembre de 2013, bajo el Nº 33, Tomo 142. De tal documental se desprende la celebración por las partes de un contrato, que si bien denominaron de opción a compra-venta, este Juzgador determinó su naturaleza jurídica y lo calificó como un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, mediante el cual el ciudadano Rafael Enrique Rangel se obligó a vender a la ciudadana Grecia Zambrano y ésta a su vez se comprometió a comprarle, el inmueble objeto de dicho contrato; documental esta que el Tribunal valora de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Promovió constancia de recepción Nº 25 de fecha 09 de diciembre de 2013, emanada del Registro Público de los municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en la cual consta el número de tramite 453.2013.4.2237 y fecha de otorgamiento del documento de venta el 09 de diciembre de 2013, y los recaudos entregados consistentes en: planilla forma 33, certificado de solvencia municipal, documento de identidad, planilla de pago municipales, registro de información fiscal. Tal documental el Tribunal le niega valor probatorio alguno, toda vez que la misma carece de firma del registrador o registradora, así como también de la presentante del instrumento y del sello de la referida oficina, lo que implica que se trata de una documental sin autoría conocida y mal puede el Tribunal darle valoración alguna.
Promovió prueba de informes a la Oficina de Registro Público de los municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, para que se sirva informar si en esa oficina fueron consignados los siguientes documentos: a) documento mediante el cual el ciudadano Rafael Rangel vende a la ciudadana Grecia Zambrano un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 66, piso 6, tipo B del edificio Nº 3, del Conjunto Residencial Las Mesetas, parroquia Mercedes Díaz, Municipio Valera, estado Trujillo, por el precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00); b) si la ciudadana Grecia Zambrano consignó los siguientes recaudos: planilla forma 33, certificado de solvencia municipal, documentos de identidad, planillas de pago municipales, registro de información fiscal, y la fecha de consignación. Tal información fue suministrada por la referida oficina mediante oficio Nº 07690-078/2015 de fecha 07 de junio del año 2015, en la cual se señala que en la base de datos digital se encuentra guardado un tramite identificado con el Nº 453.2013.4.2237, de fecha 09 de diciembre de 2013, donde se muestra que Rafael Rangel vende a Grecia Zambrano un apartamento distinguido con el Nº 66, piso 6, tipo B del edificio Nº 3, del Conjunto Residencial Las Mesetas, Parroquia Mercedes Díaz, Municipio Valera, por 350.000,00 Bs., y este hipoteca a favor de Banavih por Bs., 698.000,00; que la fecha de otorgamiento se acordó para el 09 de diciembre de 2013, y que la ciudadana Grecia Zambrano entregó los documentos antes señalados. Con esta prueba de informes se demuestra que tanto la parte demandante como la demandada cumplieron con sus respectivas obligaciones de consignar ante la Oficina de Registro los documentos necesarios para el otorgamiento del documento de compra venta.
Promovió prueba de informe al Banco de Venezuela, sucursal Valera, para que informara si dicho Banco emitió cheque de Gerencia No. 00005193 de fecha 28 de enero de 2014, código cuenta cliente No. 01020494170000022021 por un monto de trescientos cuarenta y nueve mil bolívares (349.000,00 Bs.) a nombre de Rafael Rangel. Esta información fue suministrada mediante oficio No. GRC-2015-55585 de fecha 31 de agosto de 2015, en el cual se informa que en fecha 28 de enero de 2015 fue emitido el cheque de gerencia en referencia a nombre del ciudadano Rafael Rangel, el cual fue anulado porque el beneficiario no se presentó a retirarlo. Con esta información solo se demuestra que el crédito habitacional le fue aprobado a la compradora,; que fue emitido el cheque contentivo del mismo, pero que no fue retirado por su beneficiario, es decir, que queda demostrado que no hubo pago del precio, sin que se pueda establecer cual fue la razón por la cual dicho cheque no fue retirado.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Manuel Ramón Toro González y José Manuel Cruz Toro, con cedulas de identidad Nos. 20.040307 y 17.393.117, respectivamente, de los cuales solo declaró el primero de los nombrados, quien manifestó que conocía al ciudadano Rafael Rangel; que éste estuvo el día 28 de enero de 2014 en la Oficina de Registro Público de Valera para firmar el documento definitivo de venta con la ciudadana Grecia Zambrano; que le consta que el referido ciudadano se negó a firmar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de litigio, manifestando que no lo hacia porque el precio del apartamento estaba muy barato y que ese no era el precio justo. Esta declaración la valora el tribunal como demostrativa de la negativa por parte del ciudadano Rafael Rangel de vender el inmueble objeto de litigio a la demandante de autos por motivos imputables al vendedor; valoración que el tribunal hace de conformidad con lo previsto en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió documento contentivo de Certificación de Gravamen del inmueble objeto del litigio, de fecha 06 de septiembre de 2013, mediante el cual el ciudadano registrador deja constancia que sobre el mismo no aparecen gravámenes ni medida preventivas o ejecutivas sobre dicho inmueble que hayan sido dictadas por los tribunales de la Republica. Esta documental pública, el Tribunal la considera impertinente, ya que no se trata de un hecho controvertido la existencia de gravámenes de medidas cautelares o ejecutivas sobre el inmueble objeto de litigio.
Promovió ficha catastral y solvencias municipales del inmueble objeto del litigio las cuales aparece como propietario el ciudadano Rafael Rangel. Esta documental el Tribunal la rechaza toda vez que la propiedad del inmueble no constituye un hecho controvertido, lo que hace dicha prueba manifiestamente impertinente.
Promovió con la demanda, comunicación privada de fecha 17 de septiembre de 2013, donde se hace constar que el ciudadano Rafael Rangel, recibió de la ciudadana Grecia Zambrano la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs, 50.000,00) por concepto de adelanto y reserva para la venta de un apartamento de su propiedad ubicado en la Urb. Las Mesetas de Moròn, Nº de apartamento 66, piso 6, edificio 3. Tal documental de carácter privada suscrita por la parte demandada no fue desconocida en su contenido y firma en la contestación de la demanda, conforme a lo previsto en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se tiene por reconocido el instrumento y lo valora este Tribunal como prueba de la negociación que tenían pactada las partes sobre el inmueble objeto del litigio, así como también de un adelanto de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) a cuenta del precio establecido en la negociación; documental ésta que el Tribunal valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.
Promovió con la demanda, comunicación privada de fecha 30 de enero de 2014, suscrita por el demandado de autos y dirigida a la demandada Grecia Zambrano, mediante la cual le ratifica su negativa a la venta del apartamento que tenían pautado en el contrato firmado en fecha 06 de agosto de 2003, en fundamento a la necesidad que tenía el y su familia de trasladarse a la ciudad de Valera y vivir allí. En dicho documento el demandado de autos reconoce haber recibido de la demandada la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES en calidad de arras y que devolverá esa cantidad más lo estipulado en la Cláusula Penal al hacerle entrega del inmueble. Esta documental privada no fue desconocida en su contenido y firma por la parte demandada en la contestación a la demanda, por lo que el silencio de la parte da por reconocido dicho instrumento, y en consecuencia el Tribunal la adminicula a la testimonial evacuada por la parte demandante, y la valora como demostrativa, no solo de la celebración del contrato objeto de litigio, sino de la negativa por parte del promitente-vendedor de vender a la demandante el inmueble objeto de litigio, así como también se evidencia que recibió en arras la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00).
Promovió con la demanda, comunicación dirigida por la demandante a la gerencia del Banco de Venezuela de la ciudad de Valera, para participarle de la no celebración de la negociación de compra venta y para solicitarle a esa entidad bancaria que mantuviera el lapso de duración del cheque a los fines del perfeccionamiento de la referida venta. Esta documental, el Tribunal la desecha, ya que nada relevante aporta en relación a los hechos controvertidos, sino simplemente se refiere a una participación realizada por una sola de las partes a un tercero sobre los pormenores de la negociación.
Promovió con la demanda, documental contentiva de un prospecto de contrato de compra venta referida al inmueble objeto del litigio, el cual por no estar suscrito por ninguna de las partes carece de la naturaleza de documento, razón por la cual se desecha.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
Promovió el mérito favorable de los autos que se desprende tanto del libelo de la demanda como de la contestación y mutua petición, el cual no constituye medio probatorio alguno sino simplemente el deber que tiene el Juez de analizar cada una de las actas que conforman el expediente al momento de dictar sentencia.
Promovió en copias certificadas tres contratos de arrendamientos, mediante la cual se demuestra, que previo a la celebración del contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta entre las partes, ya éstas estaban ligadas por una relación arrendataria, en la cual lógicamente figuran como arrendador el ciudadano Rafael Rangel y como arrendataria la ciudadana Grecia Zambrano, lo que implica que la posesión que ostenta la demandante del inmueble objeto de litigio, no fue producto o consecuencia de la celebración del contrato preliminar en referencia, sino anterior a él con ocasión a la relación arrendaticia existente; estas documentales las valora este tribunal de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Promovió copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, para demostrar que el ciudadano Rafael Rangel es el único y legitimo propietario del inmueble. Si bien es cierto, tal documental es pertinente para demostrar la condición de propietario del demandante de autos, el inmueble objeto del litigio; no es menos cierto que, en el presente proceso tal hecho no resulta controvertido, sino por el contrario, admitido por ambas partes, razón por la cual no constituye objeto de prueba en este proceso.
Promovió en copia certificada contrato de opción a compra celebrado por la parte actora, el cual constituye el objeto del litigio, para hacer valer especialmente el contenido de la cláusula cuarta sobre la vigencia de dicho contrato y el de la cláusula quinta referido a la existencia de la cláusula penal donde se faculta al vendedor a rescindir unilateralmente el contrato con la entrega de una cantidad correspondiente a Cláusula Penal, cuando la negociación no se realizara por causas imputables a su persona, y en el caso en que la negociación no se efectuare por causas imputables al vendedor, éste devolvería a la compradora la totalidad de lo recibido en arras, mas el 10% por concepto de Cláusula Penal. Esta documental en cuanto a su contenido y extensión ya fue analizada y valorada por este tribunal en capitulo previo referido a la naturaleza jurídica del contrato en referencia.
Promovió en original contrato privado de arrendamiento para demostrar que es falso que le haya entregado el inmueble a la demandante en forma anticipada y con ocasión al contrato de opción a compra-venta. Con esta documental se ratifica lo ya demostrado con las documentales públicas contentivas de los contratos de arrendamiento, que la demandante Grecia Zambrano comenzó a ocupar dicho inmueble antes de la celebración del contrato preliminar objeto de litigio y con ocasión a una relación arrendaticia; documental ésta que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.
Promovió la prueba de informes al Banco de Venezuela ubicado en la ciudad de Valera, estado Trujillo, para que indique al Tribunal la fecha pautada para la firma del documento y la entrega del cheque para la protocolización de la hipoteca, con ocasión a un crédito solicitado por la ciudadana Grecia Zambrano. Tal información fue suministrada al Tribunal mediante oficio Nº GRC-2015-55078 de fecha 11 de septiembre de 2015, mediante el cual dan respuesta al oficio Nº 340 de fecha 16 de junio de 2015, donde indican al Tribunal que en el área de Crédito Hipotecario no existe solicitud de crédito hipotecario vigente o activa perteneciente al ciudadano Rafael Rangel. Con ésta información se demuestra que para esa fecha, la demandante no había tramitado nuevamente un crédito hipotecario ante esa entidad bancaria. Así mismo, consta información emitida mediante oficio Nº GRC-2015-55585 de fecha 31 de agosto de 2015, donde la referida entidad bancaria manifiesta al Tribunal que el cheque de gerencia Nº 00005193 por un monto de (Bs. 349.000,00) a nombre del ciudadano Rafael Rangel fue anulado por no presentarse el beneficiario del mismo a retirarlo
Promovió prueba de informes a la Oficina de Registro Público de los municipios Valera, Motatan, Dan Rafael de carvajal y Escuque para que indicara al Tribunal la fecha pautada para la firma del documento y la entrega del cheque para protocolizar el crédito de hipoteca a favor de esa entidad Bancaria sobre un inmueble propiedad del demandado y con ocasión al crédito solicitado por la demandante. Tal información fue suministrada a este Tribunal con oficio Nº 07690-083/2015 de fecha 13 de julio del mismo año, mediante la cual señalan que esa oficina de registro no impone fecha para la entrega del cheque en ninguna entidad bancaria y que la fecha que se estime para la protocolización del documento corresponde a los tres días siguientes a la presentación del mismo ante esa oficina.
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, observa el tribunal que, la parte demandada-reconviniente incumplió su obligación de manifestar nuevamente su consentimiento para la celebración del contrato de venta definitiva que comenzó a adelantarse con el contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, cuyo cumplimiento se demanda, lo que quedó demostrado no solo de la declaración testimonial cursante en autos, sino también de la documental privada de fecha 30 de enero de 2014, suscrita por él, donde ratifica su decisión de fecha 31 de diciembre de 2013, de no vender, a pesar de que quedó demostrado que la demandante-reconvenida tramitó y obtuvo el crédito hipotecario para pagar el precio estipulado en el contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, durante la vigencia del mismo; incumplimiento este que haría procedente, en el caso sub iudice, que el promitente vendedor resultare condenado a otorgar la escritura definitiva, siendo que ante tal negativa, la sentencia supliría la manifestación de voluntad del obligado, conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, pero para que dicha sentencia surta sus efectos, era necesario que existiera constancia en autos del cumplimiento por parte de la demandante de la obligación de pagar el precio pactado en el contrato preliminar, antes de que se profiriera la presente sentencia definitiva, lo que no consta, a pesar de que la entidad bancaria aprobó y emitió el cheque con los recursos para protocolizar la venta, lo que implica que la falta de pago no es imputable al hecho de un tercero, y no opera a favor de la demandante-reconvenida el eximente de responsabilidad previsto en el artículo 1 de la Resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, razón por la cual, mal puede este juzgador, a pesar del incumplimiento de la parte demandada-reconviniente de manifestar su consentimiento para la celebración del contrato definitivo de compra-venta, condenarla a cumplir un contrato de compra-venta, cuando no ha recibido su contraprestación consistente en el pago del precio, ya que tratándose de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, a la sentencia no podrá dársele el efecto constitutivo o traslativo del derecho de propiedad, y la misma resultaría inejecutable, tal como lo estableció la Sala Constitucional del Tribual Supremo de Justicia en fallo de fecha 20 de julio de 2015, dictado en el expediente N° 14-0662, caso: PANADERIA LA CESTA DE LOS PANES, donde señaló: “…Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. …”; por lo que concluye este juzgador que, al no constar en autos, al momento de dictarse el presente fallo, el pago del precio por parte de la promitente compradora, la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta y la consecuente pretensión de indemnización de daños y perjuicios debe ser desechada. Así se decide.
Aunado a lo anterior, considera este juzgador que, la pretensión de la demandante plasmada en su escrito de reforma de la demanda, partió del supuesto falso de haber considerado el contrato objeto de litigio como un contrato definitivo de compraventa y no un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, como lo calificó este juzgador, y bajo tal premisa falsa esgrimió su pretensión solicitando la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento, y que ante tal renuencia, se ordenara la inscripción de la sentencia para que supliera el titulo no otorgado, es decir, demandó el cumplimiento de las obligaciones del supuesto contrato definitivo de venta; siendo que, tratándose de un contrato preliminar lo que procedía era solicitar la condenatoria del demandado en su condición de promitente vendedor a que manifestara su consentimiento de contratar nuevamente, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, lo que implicaba una obligación de hacer, que ante su falta de cumplimiento, el fallo a dictarse supliría la manifestación de voluntad omitida, siempre y cuando constara en autos, antes del dictado del presente fallo, el cumplimiento de la obligación por parte de la promitente compradora del pago del precio, conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a la pretensión reconvencional por resolución del contrato, denominado por la parte demandada-reconviniente como de opción de compra-venta, a la cual se acumuló una pretensión reconvencional de indemnización de daños y perjuicios, conforme a lo previsto en la cláusula quinta del contrato objeto de litigio, en fundamento a que la parte actora no cumplió con lo establecido en la cláusula cuarta, es decir, no pagó el precio en el plazo señalado en el contrato en comento, ni durante el curso del presente proceso; observa este juzgador que, admitida como fue la reconvención en referencia, y no haber dado contestación a la misma, la demandante-reconvenida en el término estipulado en el artículo 367 de Código de Procedimiento Civil, debe analizar si resulta procedente tener a la demandante-reconvenida, como confesa ficta, para lo cual resulta necesario revisar si la pretensión de resolución de contrato de promesa bilateral de compra-venta resulta viable y no es contraria a derecho, y si la demandante-reconvenida nada probó que le favoreciera, con la finalidad de hacer la contra prueba de los hechos alegados en la pretensión reconvencional, como sería la prueba del pago del precio en lapso estipulado en el contrato preliminar durante el ínterin del presente procedimiento.
Así las cosas, observa este juzgador, que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la interpretación de tal norma se desprende con meridiana claridad que quien pretenda demandar la resolución de un contrato debe, no solo alegar haber cumplido con sus obligaciones contractuales, sino además debe suministrar la prueba de su cumplimiento; circunstancias estas que no fueron cubiertas por el demandado-reconviniente, quien admitió haber incumplido su obligación de transferir la propiedad, tanto es así, que hizo valer la exceptio nom adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, como fundamento de su incumplimiento.
En tal sentido se ha expresado la Casación Civil en fallo de fecha 07 de agosto de 1980, citado por Rodríguez Mauricio en su obra “El Contrato de Opción; Tercera Edición, Livrosca, 2008, pp. 131-132, donde señaló:
“La acción de resolución del contrato, aplicable sólo a los contratos bilaterales (art. 1167), supone que la parte demandante haya cumplido o, al menos, se encentra dispuesta a cumplir. Mal puede quien haya incumplido con sus obligaciones pedir la resolución del contrato o el cumplimiento de la otra parte (lo que daría lugar a que su oponente fácilmente opusiera la excepción de contrato no cumplido: art. 1168). Pero procesalmente hablando, no basta para pedir la resolución del contrato la sola afirmación del demandante de haber cumplido con sus obligaciones.es menester, además, bajo determinadas circunstancias, suministrar la prueba del mencionado cumplimiento. De esta manera, en la sentencia mencionada, la Corte textualmente expresó: […] no era procedente la resolución del contrato por la falta de pago del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o, por lo menos, que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo.”
En fundamento a lo anterior se desprende, que al haber quedado demostrado en este proceso el incumplimiento culposo por parte del promitente vendedor de su obligación principal de manifestar su consentimiento para transferir la propiedad del inmueble a la promitente compradora, resulta contrario a derecho que el promitente vendedor en su condición de demandado haya ejercido la pretensión reconvencional por resolución de contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, por no estar amparada tal pretensión en el artículo 1167 del Código Civil, que prevé tal posibilidad sólo al contratante que ha ejecutado su obligación principal en el contrato, razón por la cual no procede la confesión ficta del demandante-reconvenido, y mal puede entonces declarar este tribunal con lugar la reconvención propuesta. Así se decide.
Habiendo quedado demostrado el incumplimiento de la obligación por parte del demandado-reconvenido, de celebrar el contrato definitivo de compra-venta, y la improcedencia de la pretensión de resolución del contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, no resulta procedente la indemnización por cláusula penal solicitada en la pretensión reconvencional conforme a la cláusula quinta de dicho contrato, toda vez que según lo pautado en ella, tal indemnización solo procedía en el caso de que la venta definitiva no se efectuare por causas imputables a la promitente compradora, lo que no ocurrió en el presenta caso, razón por la cual debe declararse sin lugar la pretensión reconvencional de indemnización de daños y perjuicios conforme a lo previsto en la cláusula quinta de dicho contrato. Así se decide.
DISPOSITIVA
En fuerza de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRELIMINAR DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA autenticado ante la Notaria Pública Segunda de municipio Valera del estado Trujillo en fecha 17 de septiembre de 2013, bajo el N° 33, Tomo 142 e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS MORALES, intentó la ciudadana GRECIA MARINA ZAMBRANO ABREU contra el ciudadano RAFAEL ENRIQUE RANGEL, identificados en autos.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO PRELIMINAR DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 17 de septiembre de 2013, bajo el N° 33, Tomo 142, e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS pactados en clausula penal, intentó el ciudadano RAFAEL ENRIQUE RANGEL contra la ciudadana GRECIA MARINA ZAMBRANO ABREU, identificados en autos.
TERCERO: SE CONDENA en costas del proceso a la parte demandante en relación a la pretensión principal de cumplimiento de contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, y a la parte demandada en relación a la reconvención propuesta, por haber resultado totalmente vencidas recíprocamente, de conformidad con lo previsto en los artículos 274 y 275 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, al primer (01) día del mes de Abril de dos mil dieciséis (2.016). Años: 205º de la Independencia y 156º° de la Federación.
EL Juez Titular,

Abg. Adolfo Gimeno Paredes
La Secretaria Temporal,

Abg. Mary Trini Godoy H.
En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el alguacil del tribunal, y siendo las diez horas de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
La Secretaria Temporal,

Abg. Mary Trini Godoy H.
AGP/aamn