TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecinueve de diciembre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2016-002391
DEMANDANTE: Silva Cristina Peña de Pérez y Luis Adolfo Pérez Giménez, portadores de las cédulas de identidad Nos. V- 16.531.683 y V- 14.877,353 respectivamente.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Gipsy Diannymar Rodríguez Sánchez, inscrita en el IPSA bajo los N° 148.655.
TERCERO COADYUVANTE Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, cedula de identidad N° V- 11.791.268.
DEMANDADOS: ADOLIA NOHEMY ALVAREZ VELIZ, portadora de la cedula de identidad N° 9.847.369.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: YRIS MEDINA GONZALEZ y MARIO ANTONIO AGUILAR, inscritos en el IPSA bajo los Nos. 38.096 y 212.919.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA

Los ciudadanos: LUIS ADOLFO PEREZ GIMENEZ y SILVIA CRISTINA PEÑA DE PEREZ, asistidos por el abogado GIPSY DIANNYMAR RODRIQUEZ SANCHEZ, inscrito en el IPSA bajo el No. 148.655 intento pretensión de desalojo por ante este tribunal contra la ciudadana ADOLIA NOHEMY ALVAREZ VELIZ, titular de cedula de identidad No. 9.847.369
La demandada arguye como fundamento de su petición los siguientes hechos:
Según se desprende del contrato de arrendamiento privado, que el ciudadano GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, titular de la cedula de identidad No. 11.791.268, antiguo propietario del inmueble dio en arrendamiento a la ciudadana ADOLIA NOHEMY ALVAREZ VELIZ, ya identificada, unas oficinas de aproximadamente 779,14 MTS 2 ubicado en la carrera 17 con calle 29, signada con el No. 29-20, tal y como se establece en la cláusula primera del contrato de arrendamiento y el cual consignan marcado “B”, refiere que en la clausula tercera del contrato se estableció que el canon de arrendamiento tenía un valor de 6.000,oo bolívares los cuales debían ser cancelados por mensualidades anticipadas, en la cláusula cuarta se estipulo que el tiempo de duración del contrato era de un (1) año fijo contados a partir de primero (1) de Marzo del 2014 hasta el primero (1) de Marzo del 2015 y señala con la salvedad que a partir del vencimiento del contrato no habrá más renovación y de seguir la arrendataria ocupando el inmueble comenzaría a correr la prorroga legal. Correspondiéndole como prorroga legal un (1) año, el cual venció el primero (1) de Marzo del 2016 y agrega que el ciudadano GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ en su condición de arrendador recibió el pago correspondiente al mes de Abril de 2016 por u monto de VEINTICINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 25.000,00) lo produjo la Tacita Reconducción convirtiendo el contrato a tiempo indeterminado.
En su escrito señala que las mensualidades correspondientes a los meses de Mayo y Junio del 2016 fueron hechos mediante transferencias bancarias al ciudadano GERADO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ los días 02- 08-2016 y 11-08-2016, los cuales rechazó por su extemporaneidad y agrega que hasta la fecha no han sido cancelada las mensualidades correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2016.
La causal invocada para pedir el desalojo está referida en el artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales literal “A” por pagos extemporáneos de los meses Mayo y Junio de 2016 y la falta de pago de los meses Julio, Agosto y Septiembre del 2016, y que adquirió el inmueble según consta de documento protocolizados por ante la oficina de Registro Publico del Segundo Circuito de Barquisimeto de fecha 15-06-2016, quedando inserto bajo el No. 2016.224, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.,8377 y correspondiente al libro de folió real del año 2016.
Junto con el libelo la parte actora consigno:
1) Copia del documento de propiedad del inmueble por compra hecha al ciudadano : GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ , el cual se valora de conformidad con el articulo 429 único aparte del Código de Procedimiento Civil ( CPC) al no ser impugnado por la demandada. Y se valora el mismo como plena prueba, conforme a las disposiciones de los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble objeto de la litis por parte del accionante.
2) Acompaño documento privado del contrato de arrendamiento, el tribunal otorga todo valor al no ser impugnado por la demandada.
3) Marcado “C” acompaño correspondencia dirigida a la ciudadana ADOLIA NOHEMI ALVAREZ VELIZ, el tribunal no lo valora porque no es materia de juicio y por lo tanto no aportar elemento alguna que contribuya a esclarecer en presente asunto, en la búsqueda de la verdad.
4) Marcado “D” acompaño carta misiva dirigida al señor Luís Pérez, por la ciudadana Adolia Álvarez ofreciéndole en venta el auto lavado con todos sus equipos.
La demandada en su escrito de contestación a la demanda señalo lo siguiente:
Señalo como defensa de fondo la falta de cualidad en el actor para intentar el juicio de conformidad con el artículo 361 del CPC.
1) Niego rechazo y contradigo, el hecho alegado por la parte actora al indicar que la cancelación de cánones de arrendamiento hayan sido pagadas extemporáneamente. Al respecto observa quien juzga que en prueba a su alegato consigno tres (3) transferencia hechas a BBVA PROVINCIAL , FECHA 13 /07/2016 por un monto de 25.000,00 cada una a la cuenta abonada No. 0108-0386-16-0100008289, cuenta cuyo titular es el ciudadano GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, como bien expresa la demandada, con esta transferencia cancela el mes de Mayo, Junio y Julio y de conformidad con la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento los pagos debían hacerse por mensualidades anticipadas y de conformidad con sentencia de la Sala de Casación Civil cuando se habla de mensualidades anticipadas , el pago de debe efectuarse los primeros cinco (5) días de cada mes . Por lo que efectuado el pago del mes de Mayo el día el día 13 el mismo fue hecho en forma extemporánea, y el mes de Julio el día 11, fue hecho también en forma extemporánea no constando en autos, la aceptación del mismo por el arrendador, la segunda transferencia fue hecha en fecha 02/08/2016 con el cual cancela el mes de Junio, y la tercera transferencia fue hecha el 11/08/2016 con el cual cancela el mes de Julio del 2016 , el cual debió realizarse los primeros cinco(5) días del mes de Junio, por lo que realizo en forma extemporánea, así se decide .
El peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. Aunado a ello debe crear en el juez la convicción de la verdad que es quien decide. Así se establece
2) Niego, rechazo y contradigo, el hecho alegado por la parte actora al indicar que no haya cancelado las mensualidades de los meses de Julio, Agosto y Septiembre del 2016. al respecto se remita al comentario anterior y en autos no aparece prueba de la cancelación del canon correspondiente al mes de Septiembre
3) Niego , rechazo y contradigo que haya gozado de la prorroga legal arrendaticia , se contradice la demandada cuando al señalar los hechos admitidos refiere que dicho contrato se convirtió en indeterminado, porque para llega a esa conclusión para poder hablar de tacita reconduccion, primero tiene que haber gozado de la prorroga legal y vencida esta es que opera la tacita reconducción, de pleno derecho.
4) Negó y rechazo que el ciudadano GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, haya rechazado la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo y Junio, en autos no hay prueba de este descargo, la única prueba para demostrar su alegato seria producir el recibo de aceptación de pago de lo cual no hay prueba de ello en auto.

Con esto se demuestra que el pago se hizo, lo que se cuestiona es que el mismo se realiza fuera de lapso, de ahí la afirmación de ser extemporáneo, corroborando lo indicado por el actor en su escrito libelar.
Antes de entrar a decidir los argumentos de fondo hechos valer por los integrantes de la relación procesal, se hace preciso con carácter previo, dar respuesta a la defensa previa de falta de cualidad activa opuesta por el apoderado de la parte accionada, al momento de contestar la demanda incoada en contra de su representado, lo que significa que se debe determinar si en efecto, existe un vinculo de conexión entre los sujetos y la pretensión que se invoca en este juicio, o por el contrario hay ausencia de Legitimatio ad Causam.
Observa quien Juzga, que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento se suscribió con un tercero GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, también es cierto que la demandada ADOLIA NOHEMY ALVAREZ VELIZ , lo reconoció como arrendador, prueba de ello está al folio diecisiete (17) cuando en misiva se dirige al ciudadano Luís Pérez le oferta la venta del auto lavado con todos los equipos, herramientas, materiales e infraestructuras, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 20.000,00) , aunado a ello aparece en autos inserto copia del documento que acredita la propiedad , de los actores SILVIA CRISTINA PEÑA DE PEREZ y LUIS ADOLFO PEREZ GIMENEZ, por compra hecha al ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, según consta de documento protocolizado por ante la oficina de Registro Publico del Segundo Circuito de Barquisimeto de fecha 15-06-2016, quedando inserto bajo el No. 2016.224, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.,8377 y correspondiente al libro de folió real del año 2016. Por lo que de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario si tiene cualidad para intentar la demanda, reza el artículo 20:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relaciona arrendaticia en los mismos términos `pactados, y la acciones relativas a la terminación de la relaciona arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”
Como consecuencia de haberse consumado la subrogación arrendaticia, quien es el nuevo comprador adquiere ipso iure, el carácter de arrendador del inmueble, debiéndose respetar el carácter y la condición del arrendatario, hasta que se produzca una acción judicial que ponga fin a la relación arrendaticia, pero igualmente, es ahora el nuevo propietario el titular de los derechos y acciones que detentaba el anterior propietario arrendador
La Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, ha establecido, que la subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia N° 1753, de fecha 9 de octubre de 2006, Exp. 06-0941, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:

“Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
Todas las partes que vienen a juicio deben tener cualidad para actuar, de lo contrario no serían legítimos contradictorios o partes. En el presente caso, la demandada niega la cualidad del actor para interponer la demanda de desalojo, ya que el contrato se suscribió con un tercero y nunca ha suscrito contrato de arrendamiento con los hoy demandantes SILVIA CRISTINA PEÑA DE PEREZ y LUIS ADOLFO PEREZ GIMENEZ En este sentido se puede definir a la cualidad, como el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, teniendo a su vez interés legítimo y actual. En revisión de doctrinarios venezolanos, y en especial Luís Loreto, en su texto Ensayos Jurídicos, (1987) quien destacó, en lo relativo a las Teorías de las faltas de Cualidad:…La cualidad o legitimatio ad causam, se reitera que la misma es un juicio de relación y no de contenido, donde existe esa relación jurídica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción, es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su pretensión (demandante abstracto), y la posibilidad de sostener el juicio como demandado
Quiere decir, que en un proceso no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
En este sentido, debemos señalar lo que la doctrina clásica ha considerado a la legitimación como un requisito constitutivo de la acción, hoy tutela judicial efectiva, en tal forma que el defecto de legitimación provoca una sentencia de mérito, desestimatoria de la demanda, porque la acción no puede nacer sin la legitimación.
La legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque estas son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por lo tanto, como sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, esto es, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente que la pretensión resulte fundada o infundada.
Por lo tanto, la legitimidad debe tenerse igualmente como capacidad, la cual la define Calamandrei de la siguiente manera: “Quien pueden ser parte, esto es, sujetos de una relación jurídica procesal, todas las personas, físicas y jurídicas, que pueden ser sujetos de relaciones jurídicas en general, esto es, todos aquellos (Hombres o entes) que tienen la capacidad jurídica”.

Ahora bien, distinta a la capacidad de ser parte es la capacidad procesal, pues la capacidad de ser parte como señalamos con anterioridad pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, mientras que la capacidad procesal pertenece solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil.
Demostrado como está la propiedad del inmueble a favor de los actores, con documento inserto en autos se declara sin lugar la pretendida falta de cualidad activa. Así, se decide:

DEL FONDO DE LA PRETENSIÓN
El instrumento fundamental de la demanda lo constituye el documento privado referente a un contrato de arrendamiento que en su oportunidad suscribieren, por un lado, el ciudadano: Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, en su condición de arrendador, y por otro, la ciudadana: Adolia Nohemi Álvarez Veliz, en su condición de arrendataria.
Ahora bien, quedo suficientemente demostrado en autos que los ciudadanos: Silva Cristina Peña de Pérez y Luis Adolfo Pérez Giménez, portadores de las cédulas de identidad Nos. V- 16.531.683 y V- 14.877,353 respectivamente, se subrogaron el carácter de arrendadores, en virtud, de la compra del bien inmueble que hicieran al ciudadano: Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, según consta de documento protocolizado por ante la oficina de Registro Publico del Segundo Circuito de Barquisimeto de fecha 15-06-2016, quedando inserto bajo el No. 2016.224, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.,8377 y correspondiente al libro de folió real del año 2016.
En dicho documento se evidencia, en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes y que el objeto del mismo es un inmueble que tiene uso de local comercial, específicamente un autolavado.
Así las cosas, visto que la parte contra quien fueron producidos tales instrumentos no los desconoció ni impugnó, en consecuencia, deben tenerse por reconocidos los mismos conforme a las previsiones establecidas en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y asimismo éste Juzgador les brinda pleno valor probatorio.
Presentada la contestación de la demanda y cumplidos los demás actos establecidos por la ley, se fijaron los límites de la controversia, quedando la litis trabada en dos puntos, a saber, la falta de cualidad del actor en intentar y sostener el juicio; y la extemporaneidad y falta de pago de los cánones de arrendamiento, al respecto, las partes, dentro del merito de la causa promovieron pruebas referentes a: 1) Prueba documental consistente en copia de expediente de reconocimiento de documento privado, el cual, el Tribunal no le brinda valor probatorio en virtud de haber sido promovido fuera de las previsiones establecidas en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
Es importante recalcar que la parte demandante alega como causal del desalojo la falta de pago en virtud de que la arrendataria realizo los depósitos bancarios de manera extemporánea alegato que fue aceptado por la parte demandada quien sostiene que por haber realizado las transferencias bancarias y estar en una cuenta cuyo titular es el arrendador está obligado a aceptar el pago.
Ahora bien, analizando el asunto de marras, observa éste Juzgador que la relación arrendaticia se encuentra probada y como toda relación contractual ambas partes están sujetas a contraprestaciones, así, según la llamada teoría bilateral de la causa, la “causa” de la obligación de una de las partes constituye la “causa” de la obligación de la otra parte. En ese sentido, que la “causa” de la obligación del arrendador (en este caso) –de donde derivan sus respectivas obligaciones recíprocas- se circunscribe a trasladar la posesión del bien inmueble dado en arrendamiento, y la obligación principal del arrendatario (deudor) a pagar el precio en la forma convenida.
Se tiene entonces que en cuanto al pago del canon de arrendamiento establecieron las partes de común acuerdo en el contrato de arrendamiento antes descrito que sería por mensualidades adelantadas y tendría un valor de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) monto que en abril del 2016 tuvo una variación hasta la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00).
Siendo la extemporaneidad en el pago de los cánones de arrendamiento un punto controvertido en la presente causa, por cuanto, la parte actora alega que el arrendatario realizo los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio en fechas 02-08-2016 y 11-08-2016, respectivamente, hecho que la parte demandada rechazo así como también rechazo que el arrendado los haya rechazado en virtud de estar depositados en una cuenta bancaria ya señalada.
En este orden de ideas puede observarse de autos que la parte demandada promovió copias fotostáticas de transferencia bancarias realizadas en la cuenta antes señaladas marcadas con las letras “E”, “F” y “G”, pudiendo constatarse que los depósitos fueron realizados en fechas 13-07-2016, 02-08-2016 y 11-08-2016, pruebas que si bien es cierto están consignadas en copias fotostáticas las misma provienen de medios electrónicos de pagos, por lo que, considera este Juzgador están fuera de las previsiones establecidas en la ley adjetiva civil y debe brindarse valor probatorio en virtud de que la contraparte, al respecto, nada alego. Así se establece.
En virtud de ello, puede evidenciarse que el demandado en relación a las copias de los medios electrónicos de pago consignados al momento de su promoción no indicio a que meses pertenecía aunque este Juzgador en concordancia con lo dicho por el demandante que recibió unos pagos en fechas 02-08-2016 y 11-08-2016, queda evidenciada claramente que existió una extemporaneidad en los pagos de los cánones de arrendamiento a pesar de que hay una constancia de transferencia de fecha 13-07-2016 en virtud de que los pagos debían hacerse por mensualidades adelantadas.
Asimismo consta en escrito de tercería coadyuvante que el ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez en su condición de antiguo arrendador expresa su rechazo en relación a los pagos realizados extemporáneamente en su cuenta bancaria.
Asimismo puede evidenciarse que la parte demandada alega que no adeuda los meses de Julio, Agosto y septiembre del 2016, motivo por el cual, éste Juzgador, considera oportuno traer a colación lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece, “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objetos de prueba. Subrayado y Cursiva Nuestro.
Así las cosas, tenemos que la parte demandada conforme a lo dispuesto en la norma adjetiva civil antes transcrita no cumplió con su carga procesal de traer a los autos prueba alguna que demostrara el cumplimiento de su obligación, es decir, los recibos de pagos correspondientes a los meses demandados, motivo por el cual considera éste Juzgador que la pretensión de desalojo debe prosperar. Así se decide.
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad interpuesta como defensa de fondo por los demandados; y CON LUGAR la demanda de desalojo de inmueble, intentada por Los ciudadanos SILVIA CRISTINA PEÑA DE PEREZ y LUIS ADOLFO PEREZ GIMENEZ, contra la ciudadana ADOLIA NOHEMY ALVAREZ VELIZ. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble constituido por unas oficinas de aproximadamente 40 m2 construidas sobre un terreno de 779,14 m 2, que es el inmueble dado en arrendamiento; y, el cual, está ubicado en la carrera 17 con calle 29, signada con el No. 29-20, el cual deberá ser entregado por la demandada, libre de personas y cosas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió. TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los diecinueve (19) días del mes de Diciembre de 2016. Años: 206º y 157º. ------------------------------------------------------------------------------------------------

El Juez,

Dr. Hilarión A. Riera Ballesteros. El Secretario Acc.,

Abg. Edgar José Benítez Cohil.

Se público en fecha 19 de diciembre del 2016 siendo las 03:25 pm.,

El Sec.-