TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiseis de julio de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2015-002328

Parte Demandante: ARTURO JOSE PEREZ MORENO, cedula de identidad N° V- 1.521.619.
Apoderada Judicial Parte Actora: MARLON ESTEBAN PEREZ DOMINGUEZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 56.240.
Parte Demandada: JOSÉ RAFAEL TOYO, cedula de identidad N° V- 7.542.271.
Defensor Ad-Litem Demandada: VICTOR CARIDAD ZAVARCE, FRANCISCO HERNANDEZ DIAZ, MARIA CAMACHO RAMIREZ y PATRICIA DE FREITAS, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 20.068, 20.069, 158.766 y 185.851.

SENTENCIA DEFINITIVA

I. DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Con Parcialmente con Lugar la demanda de Desalojo, del articulo 40 literal A, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la entrega del inmueble libre de personas y cosas,. interpuesta por el ciudadano ARTURO PEREZ MORENO, plenamente identificada en autos , asistido por las abogadas CARMEN MAGALY ALVAREZ, LUIGIA PASSARIELLO V. y MARLON E. PEREZ contra el ciudadano JOSE RAFAEL TOYO , por lo que no se condena en costas a la parte demandante por no resultar totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
II. DE LOS HECHOS
Alega la parte actora: Que su representado es propietario de un conjunto de bienhechurías construidas sobre una parcela de terreno ejido ,amparadas por un titulo supletorio o justificativo de perpetua memoria expedido a su favor por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERIA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA , en fecha 27 de Enero del 2005 dentro de la parcela de terreno alega la actora su representado tiene construido dos (2) galpones que miden mas de trescientos cincuenta metros ( 350 Mts) , siendo el caso , que desde el 26 de Enero de 2006 le entrega al demandado JOSE RAFAEL TOYO, parte del galpón ubicado al final de la parcela en calidad de arrendamiento conformado por cuatro (4) cubículos y una habitación de deposito que en total mide ciento cincuenta metros cuadrados ( 150 Mts2) dentro de un galpón que mide quinientos metros cuadrados ( 500 Mts2) ubicado en la Intercomunal Florencio Jiménez , vía Quibor cruce con el kilómetro 10 Avenida principal del Tostao con callejón del barrio 19 de Abril No. 61 Barquisimeto Estado Lara suscribiendo un contrato escrito que luego de vencido , se transformo en contrato verbal a tiempo indeterminado, en el referido inmueble el arrendatario tiene instalado un taller de latonería y pintura, y funciona en forma clandestina sin nombre ni aviso. Manifiesta que le ofrecieron en venta el inmueble al demandado y este manifestó no estar interesado razón por la cual le solicitaron la entrega voluntaria del galpón a lo cual se negó igualmente se negó a cancelar los cánones de arrendamiento fijado en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500, oo) desde el mes de Julio del 2015, configurándose la causal a) del articulo 40 del DECRETO DE ARRENDAMINETO INMOBILIRIO DE LOCALES PARA USO COMERCIAL.
Alegan también como causal de desalojo, el incumplimiento de normas ambientales, la prohibición de sub-arrendar, incumplimiento de la limpieza del inmueble, incumplimiento en el pago del servicio de agua. La parte actora para probar sus alegatos, promovió Inspección Judicial, en el inmueble objeto de la medida la cual admitida y evacuada por este Tribunal, arrojando como resultado lo siguiente: La existencia de un galpón que se utiliza como taller de latonería y pintura y donde no hay señal alguna se identifique el tipo de actividad que allí se realiza, se observa un vehículo en reparación, se observa escombros y algunos árboles.
Que a los fines de practicar la citación de la parte demandada, señalo como su Dirección la siguiente: Intercomunal Florencio Jiménez, vía a Quibor, cruce con Km. 10, avenida principal El Tostao con Callejón del Barrio 19 de Abril No.61, galpón 2 donde funciona un taller de latonería y pintura de vehículos. El tostao, sector Los olivos. Que a la presente demanda, sea admitida y declarada CON LUGAR” con todos los pronunciamientos de Ley.
III. DE LA ADMISION:
Mediante auto de fecha 24- 09- 2015, se admite la pretensión de la parte demandante y se acordó el Emplazamiento del ciudadano JOSE RAFAEL TOYO, ya identificado, para que compareciera por ante este tribunal dentro de los veinte días de despacho, después que conste en autos la citación a dar contestación a la demanda que por DESALOJO, le tiene incoado el ciudadano ARTURO JOSE PEREZ MORENO. Reformada la demanda alega la actora que se trata de un contrato verbal a tiempo indeterminado.
En fecha 01 / 10 / 2015, mediante diligencia el ciudadano JOSE RAFAEL TOYO, con asistencia de abogado se dio por citado
DE LA CONTESTACIÓN:
Siendo la oportunidad para que la parte demandada diera contestación a la demanda, lo hizo en los siguientes términos:
Como punto previo : indico que de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Nacional el proceso constituye el instrumento fundamental para la realización de la justicia, en el presente caso , alega que se violo flagrantemente la Constitución y las leyes ya que de modo, una vez presentada el libelo de demanda acompañaron su pretensión con copias fotostáticas simples, y que no se acompaño el documento fundamental de la acción como lo es el contrato de arrendamiento, solo acompañaron una copia simple, igualmente impugnaron d conformidad con el artículo 429 del CPC todos los documentos acompañados por ser copias fotostáticas simples. Negaron y rechazaron haber incumplido normas ambientales, negó y rechazo la existencia de un sub-arrendamiento, Negó y rechazo y contradijo haber violado la limpieza del inmueble, negó y rechazo haber incumplido con el pago por concepto del servicio de agua alegando que en el área no hay tubería de agua, negó poseer u taller clandestino, ya que su trabajo no es oculto, así mismo no es cierto haber incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento
En fecha 9 de Diciembre del 2015, tuvo lugar la audiencia preliminar.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
1. El pago de los cánones de arrendamiento.
2. El deterioro causado al inmueble
3. El pago de los servicios públicos
4. La existencia de un sub-arrendamiento.
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
a) Copia simple de constancia expedida por el Servicio Municipal de Administración Tributaria del Municipio Iribarren.
b) Copia simple de expediente KP02-S-2005- 586, motivo titulo supletorio
c) Copia simple de contrato de arrendamiento apócrifo.
d) Copia simple de hidrolara
e) Copia simple de denuncia No. 0572-15 de fecha 11-06-2015, por ante la SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS. Denunciante: ARTURO JOSE PEREZ MORENO denunciado: JOSE RAFAEL TOYO.
f) Copia de escrito dirigido a la Coordinadora Regional de la Superintendencia Nacional de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) Lara
g) Escrito dirigido al Ministerio del Poder Popular para el Comercio .Unidad en materia de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial
En el lapso de promoción de pruebas se ofertaron las siguientes:
1) DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1. promovió pruebas documentales, la cual no fue admitida por el tribunal de conformidad con el artículo 865 del CPC, el cual reza:
“Artículo 865.- Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar.
El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral.
Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran.”
El autor Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Régimen Jurídico de los Accidentes de Tránsito”, Alvaro Nora Librería Jurídica, página 273, reseña:
“III. FASES DEL PROCESO ORAL
Fase alegatoria:
El proceso oral comienza por demanda escrita, en la cual deben señalarse los requisitos exigidos por el artículo 340 CPC, así como el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán su declaración en la Audiencia oral, y la consignación, al menos, de los documentos privados, so pena de no admitirlos después.
Hecha la citación del modo ordinario, corre el lapso de veinte días para la contestación a la demanda (Art. 865 CPC). El demandado debe concentrar en ese acto las defensas previas y de fondo que considere conveniente alegar, debe también mencionar el nombre, apellido y domicilio de sus testigos y considerar la prueba de documentos privados, so pena de no admitírsele luego. Si el demandado no diere contestación a la demanda, se seguirá el procedimiento en rebeldía previsto en el artículo 362 CPC.” (Subrayado de esta Alzada)

2. Promovieron pruebas de informes a las siguientes instituciones HIDROLARA, SECTOR SAN VICENTE-CAJA DE AGUA de esta ciudad, Al JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECYTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA , a la FISCALIA VIGESIMA TERCERA DEL MINISTERIO PUBLICO DEL ESTADO LARA.
3. Promovió testifícales, las cuales no fueron admitida por los mismos conceptos expuesto en el duermo 2.
4. Promovieron Inspección Judicial

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) promovieron como pruebas escritas, relación de facturas pendientes de HIDROLARA, las cuales no fueron admitidas por las razones supra.
2) Promovió prueba de Informes la cual fue admitida y evacuada.

La cual arrojo el siguiente resultado: la existencia de una toma de agua, medidor y su estado actual, aparece registrada a nombre de Gustavo Jiménez y presenta un saldo deudor de 82.128,03, de la inspección judicial arrojo que el inmueble no tiene conexión de tuberías de aguas blancas Promovió prueba de Inspección, la cual fue admitida y evacuada
Esta prueba, promovida por ambas partes arrojo como resultado lo siguiente: Que en el área arrendada no hay tuberías de aguas blancas, hay un habitación y un área con media pared, se observa gran cantidad de matorrales, herramientas, vidrios, maquinas de soldar, un gato hidráulico, una cava, motores, cauchos, igualmente observa la existencia de un galpón utilizado para trabajos de latonería y pintura, existencias de sustancias toxicas, siempre con la asistencia del practico se dejo constancias que en el sitio no hay medidas de seguridad para el tipo de trabajo que hay se realiza, se observa la existencia de árboles secos y desechos sólidos . La parte actora en su escrito libelar alega como causal de desalojo entre otras, el incumplimiento en el pago del servicio de agua y agrega que el mismo se estableció en la cláusula DECIMA del contrato y como prueba acompaño una copia simple de un contrato apócrifo, el cual el tribunal no le otorga valor alguno, por lo que se mantiene que se trata de un contrato verbal a tiempo indeterminado como bien lo expreso en su escrito la actora.

Promovieron prueba de informes, a fin de que el Banco Provincial informe sobre la emisión de los cinco (5) cheques de gerencia emitidos en la oficina Barquisimeto Oeste y los emitidos por la oficina Barquicenter.

IV. ARGUMENTACION PARA DECIDIR
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman este expediente. El Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las siguientes consideraciones:
El Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.
V. MOTIVACION PÁRA DECIDIR
La parte actora pretende el desalojo de un Local Comercial, ubicado en la dirección la siguiente: Intercomunal Florencio Jiménez, vía a Quibor, cruce con Km. 10, avenida principal El Tostao con Callejón del Barrio 19 de Abril No.61, galpón 2 donde funciona un taller de latonería y pintura de vehículos. El tostao, sector Los olivos, dice la actora que se trata de un contrato de arrendamiento verbal Fijando el canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500, 00); mensuales, alegando la falta de pago desde hace tres (3) meses desde el mes de JULIO del 2015 Al contestar la demanda la parte accionada a través de su defensor Ab-Litem opuso las siguientes defensas: negando que su representada adeude cantidad alguna por concepto de pago de cánones de arrendamiento atrasadas.
En el presente asunto ha sido demandado el desalojo de un inmueble fundamentado en el artículo 40 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial que preceptúa: Artículo 40: “son causales de desalojo a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
Esta norma prevé las causales de carácter taxativo por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como el de marras, esto es, los contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, que es el caso bajo estudio.
Así se evidencia que la parte actora en su escrito contentivo de la demanda peticionó: “… El desalojo y entrega del inmueble libre de personas y cosas.
. Es decir, la parte actora demandó entre otras cosas el “desalojo” del bien inmueble arrendado; el “pago los cánones adeudados”.
El autor Ricardo Henríquez La Roche, (2.008), en su texto ‘Arrendamientos Inmobiliarios, Pág. 52 y ss., apunta que la principal obligación del arrendamiento es <> según dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado, según lo dispuesto el artículo 34 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales… a)que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas”. En el caso de autos el actor invoca en su petitorio, que demanda por DESALOJO POR FALTA DE PAGO, en vista del reiterado incumplimiento con sus obligaciones de cancelar los cánones de arrendamiento indicados en el libelo de demanda; en tal sentido se observa que el referido autor, señala que debe tenerse presente que para ejercer tal demanda es menester aguardar 15 días al vencimiento del segundo mes, según se colige del artículo 51. Asimismo sostiene que la carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es cuando corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. Refiere el autor que la jurisprudencia de la Corte establece que <>. Es por ello que no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso. Basta que el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga de esa prueba.

DISPOSITIVA

Con base a los argumentos antes planteados, este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en nombre de la REPUBLICA y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por desalojo de inmueble (local comercial), intentada por el ciudadano: ARTURO JOSÉ PÉREZ MORENO en contra del ciudadano: JOSE RAFAEL TOYO, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena a la demanda a entregar el inmueble (local comercial) libre de personas y cosas ubicado en: Intercomunal Florencio Jiménez, vía a Quibor, cruce con Km. 10, avenida principal El Tostao con Callejón del Barrio 19 de Abril No.61, galpón 2 donde funciona un taller de latonería y pintura de vehículos. El tostao, sector Los olivos.
SEGUNDO: no hay condenatoria en costas, por la naturaleza de la decisión.
El Juez,

Dr. Hilarion A. Riera Ballestero
El Secretario Acc.,

Abg. Edgar José Benitez Cohil