REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO


Dicta el siguiente fallo repositorio.

Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por el demandado, ciudadano Luís Antonio Duque Romero, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.999.691, asistido por la abogada Sikiu Guanipa Moreno, inscrita en Inpreabogado bajo el número 74.678, contra decisión definitiva dictada en fecha 29 de enero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato propuso en su contra la ciudadana Ana Lucía Uzcátegui Briceño, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.323.280, representada por el abogado Nerio Cruz González, inscrito en Inpreabogado bajo el número 31.340.
Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el expediente a esta alzada, en donde se recibió por auto del 23 de septiembre de 2015, al folio 140, y se fijó oportunidad para presentar informes, conforme a lo previsto por el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, en término de ley y con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
I
NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución el 23 de abril de 2014 y repartido al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 24 de abril de 2014, el preidentificado abogado Nerio Cruz González, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Ana Lucía Uzcátegui Briceño, igualmente identificada, propuso demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra el ciudadano Luís Antonio Duque Romero, ya identificado.
Narra el apoderado actor que la presente demanda tiene por objeto la ejecución del contrato de arrendamiento celebrado por su poderdante con el demandado, autenticado en la Notaría Pública Segunda de Valera, el 6 de abril de 2009, bajo el número 19, Tomo 34, sobre un bien inmueble propiedad de su mandante, constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Principal de El Amparo, sin número, del Municipio San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, suscrito por el demandado como arrendatario y por su representada como arrendadora; específicamente para que el arrendatario dé cumplimiento o sea condenado por el tribunal, a la obligación de hacer derivada de lo convenido en la cláusula décima del citado contrato de arrendamiento, para determinar los gastos de reparación y remodelación efectuados por el arrendatario en la remodelación del local comercial, con la presentación de las facturas y relación de los pagos efectuados.
Alega el apoderado de la demandante que en la cláusula novena del contrato de arrendamiento se autoriza al arrendatario para realizar los trabajos de remodelación y reparación del local comercial arrendado, pero en la cláusula décima se estipuló que los gastos de reparación y remodelación serán pagados por cuenta de su mandante con los cánones de arrendamiento causados, mediante la presentación de facturas y relación de personal contratado por parte del arrendatario.
Aduce el apoderado actor que su representada le solicitó al arrendatario la entrega de las facturas como lo establece la cláusula décima del contrato de arrendamiento, con el objeto de poder determinar el valor de la remodelación efectuada en el local comercial, ya que, su poderdante está obligada a cubrir los gastos de reparación y de remodelación, exceptuando las reparaciones menores, pues, en virtud de la cláusula sexta del contrato, las modificaciones que se hagan en el inmueble quedarán en beneficio del local.
Señala el apoderado de la demandante que el arrendatario no ha dado cumplimiento a su obligación contractual de presentar las facturas y la relación del personal contratado en la remodelación del local.
Alega el apoderado de la demandante que aproximadamente en el mes de junio del año anterior, su representada le solicitó verbalmente al arrendatario una estimación de los gastos efectuados en la remodelación y éste, inicialmente, le informó que había gastado más de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), no obstante, su representada considera tal suma exagerada, por lo que solicitó los servicios de un perito avaluador para que a través de un informe técnico establezca el valor de la remodelación efectuada en el local comercial.
Afirma el apoderado actor que el perito avaluador Luís Quintero, efectivamente elaboró un informe técnico tomando en cuenta las características de la construcción del local y construcción de ambientes y determinó que el valor de la construcción fue de trescientos ochenta y seis mil doscientos noventa y cuatro bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 386.294,40), valor ese que fue determinado según los parámetros del mercado inmobiliario vigentes para la fecha.
Manifiesta el apoderado de la demandante que su poderdante le presentó al arrendatario el informe de avalúo con el objeto de fijar una modalidad para el pago de los gastos de remodelación, ya que, afirma, el local comercial inicialmente estaba construido y sirvió de soporte para las reparaciones y remodelaciones, circunstancia esa que se está claramente determinada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
Expresa el apoderado actor que el local que el arrendatario recibió en arrendamiento se encontraba en condiciones de reparación y remodelación y que bajo ninguna circunstancia estaba en estado de demolición y reconstrucción, sin embargo el arrendatario consideró irrisorio el avalúo y así se lo manifestó a su poderdante, por lo que en fecha 24 de septiembre de 2013, le comunicó al arrendatario a través de un escrito privado el monto de la inversión en la remodelación del local comercial a la que aspira.
Señala el apoderado de la actora que, posteriormente, el arrendatario le presentó un informe de avalúo efectuado por el perito Gustavo Pérez Urdaneta, el cual estableció que según las características de remodelación del local más la construcción de ambientes, da como resultado que el valor de la construcción es de dos millones novecientos cincuenta y ocho mil doscientos bolívares (Bs. 2.958.200,oo), lo cual, afirma el apoderado actor, es exagerado.
Señala el apoderado actor que por las disposiciones contractuales citadas en las cláusulas cuarta, novena y décima, el arrendatario sólo estaba obligado a efectuar reparaciones y remodelaciones y que, además, es una obligación para el arrendatario entregarle a su poderdante las facturas de pago de tales reparaciones y remodelaciones, así como también, la relación de pagos del personal contratado pero que él por cuenta propia dispuso no entregárselas, incumpliendo la cláusula décima del contrato de arrendamiento.
Finalmente, manifestó que adicionalmente demanda el pago de las costas procesales equivalentes al 30% del valor de la demanda con los respectivos ajustes, incluyendo los intereses moratorios.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, y estimó el valor de la misma en la cantidad de trescientos ochenta y seis mil doscientos noventa y cuatro bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 386.294.40), equivalente a tres mil cuarenta y una unidades tributarias con sesenta y ocho centésimas de unidad tributaria (3.041,68 U.T.), mas el 30% en costas procesales.
Mediante diligencia estampada el 23 de mayo de 2014, al folio 6, el apoderado actor consignó los siguientes recaudos: 1) copia fotostática simple de contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Valera, el 6 de abril de 2009, bajo el número 19, Tomo 34; 2) original de instrumento poder otorgado a los abogados Nerio Cruz González y Antonio Felipe Salas Artigas, inscritos en Inpreabogado bajo los números 31.340 y 51.878, respectivamente; 3) copia fotostática simple de Registro de Información Fiscal (Rif) correspondiente a la demandante y a los apoderados actores, 4) copia fotostática simple de informe de avalúo de inmueble de fecha 22 de julio de 2013, elaborado por el perito Luís Quintero; 5) original de escrito de fecha 24 de septiembre de 2013, dirigido por la actora al demandado; y, 6) copia fotostática simple de informe de avalúo de inmueble, de fecha 17 de octubre de 2013, elaborado por el perito Gustavo Pérez Urdaneta.
Por auto de fecha 30 de mayo de 2014, al folio 32, el tribunal de la causa admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento del demandado, a fin de que diera contestación a la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente, mas un (1) día concedido como término de distancia.
Debidamente practicada la citación personal del demandado, éste compareció al proceso asistido por los abogados Yoveiro Napoleón Ramírez Briceño y Sikiu Guanipa Moreno, inscritos en Inpreabogado bajo los números 166.307 y 74.678, respectivamente, y presentó escrito el 20 de noviembre de 2014, escrito de contestación a la demanda, cursante a los folios 48 al 62.
El demandado manifiesta en su escrito de contestación lo siguiente:
“Ciudadano Juez, si bien LA DEMANDANTE ha mantenido una relación contractual conmigo bajo la figura errónea de un contrato de arrendamiento, lo cual esgrimiremos y estableceremos más adelante, se puede establecer claramente que al momento en que la ciudadana ANA LUCIA UZCATEGUI BRICEÑO, adquirió las mejoras y bienhechurías sobre un terreno MUNICIPAL, que por venta le hicieran los ciudadanos ORLANDO ENRIQUE GUERRA VASQUEZ Y LILIANA JOSEFA GUERRA VASQUEZ, mediante documento protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en fecha 10 de noviembre de 2005, quedando registrado bajo el número 17, tomo 16, protocolo primero, LA DEMANDANTE no compró dichas bienhechurías individualmente, sino que por el contrario las adquirió en copropiedad con la ciudadana DIOMIRA UZCATEGUI BRICEÑO, titular de la cédula de identidad número V-3.711.214, y quien según la página del Consejo Nacional Electoral se encuentra domiciliada en el Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, es decir, cuando LA DEMANDANTE recurre no representa a esta ciudadana baja (sic) ninguna forma legal de representación y meno aún, firma el erróneo contrato de arrendamiento, situación está (sic) que hasta hace unos meses yo desconocía y que basado en mi buena fe, firmé el contrato para la construcción de un local comercial que fue lo que realmente se realizó, ya que de la simple lectura del documento de propiedad donde fueron adquiridas las bienhechurías y los avalúos (tanto el hecho por la demandante como el hecho por el perito evaluados contratado por mí), se puede determinar claramente que nada de lo que allí existía, es lo que hoy se encuentra construido sobre el terreno municipal.” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto).

Alega el demandado que es obvio que la demandante tiene un interés pero ella por sí sola no lo puede esgrimir en juicio, y que, en ninguna parte dentro del presente proceso y, menos aún, dentro del contrato de arrendamiento existe prueba fehaciente de que ella ostente alguna representación de la copropietaria Diomira Uzcátegui Briceño, por lo que no se encuentra bien constituida la relación jurídico procesal de la parte actora en el presente juicio.
Aduce el demandado que al revisar minuciosamente el escrito de demanda, se observa que la demandante no tiene demostrada totalmente su cualidad de única propietaria y, menos aún, alguna representación tanto en el contrato de arrendamiento como en la presente demanda, tampoco se evidencia de las actas procesales que haya consignado la documentación necesaria y fehaciente que demuestre su única titularidad sobre el bien, ya que la sola mención no es suficiente para pretender la tutela judicial efectiva de lo pretendido, razón por la cual, si tal circunstancia no ha sido debidamente demostrada no se entiende con qué carácter actuó la demandante, siendo forzoso para el tribunal de la causa declarar sin lugar su pretensión y así pide que sea declarada en la dispositiva de la sentencia.
En consecuencia, de conformidad con los artículos 12, 14, 15, 254 y 243 del Código de Procedimiento Civil, 2, 7, 26 y 257 de la Constitución Nacional, opuso la falta de cualidad como excepción procesal perentoria.
Expresa el demandado que si bien la actora ha mantenido una relación bajo la figura del contrato de arrendamiento, lo hizo escondiendo que la propiedad de las bienhechurías por ella adquiridas estaba en copropiedad con la ciudadana Diomira Uzcátegui Briceño, lo cual fue fraudulentamente escondido hasta el punto que se estableció en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, que la demandante procedía a arrendar un inmueble de su única y exclusiva propiedad, lo cual es totalmente falso.
Señala el demandado que lo expuesto en el párrafo precedente demuestra la mala fe de la demandante y, por tanto, se debe analizar que en el contrato, sorprendiéndolo en su buena fe, se establecieron una serie de obligaciones y derechos que no son propios del objeto y causa perseguidos por un contrato de arrendamiento.
En ese sentido, el demandado alega que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que el local comercial se encontraba en condiciones de reparación y remodelación, en la cláusula novena se autorizó al demandado para realizar dichas reparaciones y remodelaciones, y en la cláusula décima la demandante asumió la obligación de cancelar los gastos de dichas mejoras mediante el descuento de los cánones de arrendamiento.
Aduce el demandado que, más allá del nombre que las partes le otorgaron al contrato como de arrendamiento, en el presente caso, con base al principio de la realidad sobre las formas, se está en presencia de un contrato de obra en el cual se le autorizó para reconstruir el local comercial estableciendo un pago por plazos que en su momento las partes contratantes llamaron cánones de arrendamiento.
Expresa el demandado que el contrato de obra es aquel que consiste en la obligación que asume el contratista de hacer una obra determinada y el comitente de pagarle la correspondiente retribución, siendo que tal definición encuadra perfectamente en el convenio firmado entre las partes en fecha 6 de abril de 2009, bajo el número 19, Tomo 34.
Afirma el demandado que en el contrato firmado por las partes del presente proceso mediante documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Valera, el 6 de abril de 2009, bajo el número 19, Tomo 34, no se encuentran satisfechos los requisitos para que opere el contrato de arrendamiento, pues, en el presente contrato lo que realmente se pactó fue la construcción de una obra con la contraprestación del pago de la misma con el uso y goce de la obra por parte del contratista, por tanto, el procedimiento aplicable para pedir cualquier pretensión sobre dicho contrato es el procedimiento ordinario previsto por el Código de Procedimiento Civil, y no el procedimiento breve previsto para las relaciones arrendaticias de locales comerciales.
Argumenta el demandado que por lo expuesto en el párrafo precedente, existía una prohibición de admitir la presente demanda por el procedimiento breve previsto por el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, el procedimiento aplicable era el ordinario y así pide que sea declarado como punto previo y se declare inadmisible la presente demanda.
Como contestación al fondo de la demanda negó, rechazó y contradijo que el local comercial pertenezca única y exclusivamente a la demandante, ya que las bienhechurías construidas sobre un terreno municipal pertenecen en igualdad de condiciones a la actora y a la ciudadana Diomira Uzcátegui Briceño, sin que esta última firmara el contrato en cuestión, y mas aun, declarando y engañando a un funcionario del estado al indicar que era la única propietaria de las bienhechurías sobre las cuales se pactó la obra de remodelación y reconstrucción, sorprendiéndolo de esa manera en su buena fe, y que posteriormente fue que se percató de que existía una copropiedad que no fue declarada.
Negó, rechazó y contradijo que al local comercial solo se le hayan realizado simples reparaciones, lo cual está demostrado con el avalúo presentado por la demandante donde el perito establece como características de la construcción del local comercial las siguientes: paredes de bloques frisados y pintados, puertas externas de hierro y vidrio, pisos de concreto con revestimiento de cerámica, techo de concreto, electricidad empotrada en su totalidad, puerta interna de metal y vidrio, mezzanina de concreto, protección tipo santa maría (2), ventana interna tipo panorámica, escalera interna de hierro, pared de metal y vidrio (fachada), sala de exhibición y atención al público, área de caja, área de oficina, una sala sanitaria (lo cual es falso pues tiene dos salas sanitarias), área de depósito y estacionamiento; con ello queda más que demostrada la magnitud de la remodelación que realizó el demandado, donde inclusive realizó movimientos de tierra y relleno de terreno con no menos de seis camiones de arena para poder nivelar el terreno.
Además, manifiesta el demandado que se reconoce en el ítem propietario, que las construcciones o mejoras pertenecen a él, estableciendo a su vez falsamente que el terreno pertenece a la demandante cuando, por una parte, no era la única propietaria de las bienhechurías que en algún momento existieron, sino que además de ello el terreno pertenece al municipio.
Alega el demandado que es falso que las reparaciones y remodelaciones solo fueran superficiales, ya que, implicó demoler estructura y rehacer todo el local comercial.
Negó, rechazó y contradijo que no haya cumplido con su obligación de informar a la demandante sobre el valor de la remodelación y construcción del local, ya que ha habido plena comunicación entre ambos y que siempre le ha enseñado las facturas y los gastos; que ambos de mutuo acuerdo plantearon la posibilidad de realizar avalúos para llegar a un acuerdo sobre el precio justo a pagar y es precisamente la razón por la cual, modificando verbalmente lo pactado en el contrato, la demandante le solicitó por escrito que hiciera un avalúo del local comercial para establecer el precio que aspiraba, lo cual cumplió a cabalidad y que antes de ello permitió que la demandante también realizara un avalúo del inmueble por un perito elegido por ella.
Afirma el demandado que a pesar de los avalúos realizados no han llegado a un acuerdo sobre el valor de las reparaciones porque la actora se ha negado a reconocer el justo precio de la obra, y considera que tal situación le ha generado daños y lo ha puesto en una situación de indefensión, ya que no ha podido establecer el quantum definitivo a descontar mensualmente por el uso y goce del inmueble que la fue la forma en que se estableció que se iba a realizar el pago por la construcción del local comercial.
Alega el demandado que en el presente caso el incumplimiento y la mala fe provienen de la demandante.
Negó, rechazó y contradijo que deba pagar costas procesales, ya que el incumplimiento y los daños los está sufriendo él.
En el mismo escrito reconvino a la demandante, “…para que proceda a dar aceptación al avaluó (sic) por ella solicitado en fecha 24 de septiembre de 2013, Anexo ‘B’ en copia simple, y que fuera aceptado por mí, y presentado en fecha 17 de octubre de 2013, a los fines de fijar el precio definitivo del inmueble constituido por local comercial de cinto (sic) diecinueve con treinta y cuatro metros cuadrados (119,34 Mts2) de frente, seis con cero tres metros cuadrados (6,03 Mts2), por diecinueve con ochenta metros cuadrados (19,80 Mts2) de fondo, cuyas características las reproduzco tal y como están determinadas en el respectivo informe de avalúo, elaborado por el perito evaluador Gustavo Pérez Urdaneta, titular de la cédula de identidad número V-4.322.697, que son las características que posee dicho local comercial en la presente fecha, y cuyo valor se ha negado injustificadamente a aceptar la reconvenida ANA LUCIA UZCATEGUI BRICEÑO.” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto)
Expresa el demandado que la mala fe de la reconvenida ha llegado al límite de que, sin haber pagado la totalidad del valor de la obra, motivo por el cual la misma aún no le pertenece, dicha ciudadana procedió fraudulentamente a protocolizar la obra por él realizada en la Oficina de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha 29 de abril de 2013, bajo el número 9, Tomo 14, a pesar de que en fecha 22 de julio de 2013, así como en la presente demanda reconoce que la construcción no le pertenece porque no ha pagado el precio total de la obra, que, además, en el documento ni siquiera dejó constancia de que el terreno es municipal, por lo que pretende inclusive, despojar al municipio de un ejido que no le pertenece, hecho este del cual ya tiene conocimiento la mencionada oficina de Registro Público, la cual inició una investigación de por qué procedió a registrar ese documento sin las debidas certificaciones.
Manifiesta el demandado que actualmente se encuentra realizando las diligencias para impugnar el registro del documento en cuestión, pues, lo que en tal documento se identifica como local número 4 no le pertenece a la demandante.
Finalmente, demanda “… de la ciudadana la aceptación del presupuesto fundamentado en el avalúo realizado en fecha 17 de octubre de 2013, por el perito evaluador Gustavo Pérez Urdaneta, quien estableció que según las características de la remodelación (que en realidad fue una reconstrucción consentida en el contrato) del local, más la construcción de ambientes, dio como resultado que el valor de la construcción es de DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.958.200,00), cantidad esta que debe ser pagada en la forma prevista en el contrato por la ciudadana ANA LUCIA UZCATEGUI BRICEÑO, con los respectivos intereses de mora por retardo en la aceptación del presupuesto, sin perjuicio del fraude que cometió al registrar la construcción sin haber pagado el precio debido al constructor, que en este caso es la parte reconviniente LUIS ANTONIO DUQUE ROMERO, y así pido que sea convenido por la reconvenida ANA LUCIA UZCATEGUI BTICEÑO, o que a ello sea condenada por el tribunal.” (sic, mayúsculas en el texto).
Estimó el valor de la mutua petición en la cantidad de dos millones novecientos cincuenta y ocho mil doscientos bolívares (Bs. 2.958.200,oo) mas las costas estimadas en un 30% del valor de la demanda.
En fecha 26 de noviembre de 2014, el tribunal de la causa dictó decisión interlocutoria en la cual declaró inadmisible la reconvención propuesta por el demandante.
En la oportunidad para promover pruebas, así lo hizo el demandado mediante escrito presentado el 2 de diciembre de 2014, a los folios 71 al 73, en el cual promovió las siguientes pruebas: 1) misiva original de fecha 24 de septiembre de 2013, dirigida por la actora al demandado; 2) copia fotostática simple de documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, el 10 de noviembre de 2005, bajo el número 17, Tomo 16 del Protocolo Primero; 3) informe de avalúo original realizado por el perito Gustavo Pérez Uzcátegui; y, 4) copia fotostática simple de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, el 29 de abril de 2013, bajo el número 9, Tomo 14.
Tales pruebas fueron admitidas por auto del 3 de diciembre de 2014, al folio 99.
El apoderado actor, mediante escrito presentado el 4 de diciembre de 2014, al folio 101, hizo valer las siguientes probanzas: 1) ratificó el valor probatorio del documento fundamental de la demanda; y, 2) ratificó la confesión del demandado al reconocerla como copropietaria del inmueble arrendado.
Por auto del 5 de diciembre de 2014, al folio 102, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandante.
Posteriormente, la representación de la actora presentó un nuevo escrito de promoción de pruebas el 10 de diciembre de 2014, al folio 103, en el cual hizo valer las siguientes probanzas: 1) fondo negro del título de Maestro de Educación Primaria equivalente a Bachiller en Educación Normal; 2) copia fotostática simple y fondo negro del título de Profesor Especialidad Educación Integral, Mención Estudios Sociales; 3) copia fotostática simple del documento de Relación de Cargos y Tiempo de Servicio, emitido por la Oficina de Personal, División de Jubilaciones y Pensiones de la Zona Educativa del Estado Trujillo; 4) copia fotostática simple y original de Credencial emitida por la Zona Educativa del Estado Trujillo, 5) original de recibos de pago correspondientes a la quincena 01-2001 y 02-2001; 6) copia fotostática simple del Beneficio de Jubilación con vigencia a partir del 1° de febrero de 2001, mediante Resolución número 000406 de fecha 15 de enero de 2001, emitida por la Oficina de Personal, División de Jubilaciones y Pensiones, Zona Educativa del Estado Trujillo, Ministerio de Educación, Cultura y Deportes; 7) copia fotostática simple de Memorando del año 2001, emanado de la Oficina de Personal, División de Jubilaciones y Pensiones, Zona Educativa del Estado Trujillo; y, 8) copia fotostática simple de constancia de fecha 10 de junio de 2008.
En fecha 10 de diciembre de 2014, la apoderada de la actora estampó diligencia cursante al folio 114, mediante la cual impugnó el avalúo presentado, en razón de que no guarda relación con la obligación del demandado de presentar las facturas y la relación de pago de mano de obra efectuados en la remodelación y reparación del local y que, además, el presente procedimiento no es para determinar el valor actual del inmueble sino de los gastos efectuados en la reparación.
La apoderada del demandado, mediante escrito presentado el 10 de diciembre de 2014, al folio 116, promovió las siguientes pruebas: 1) ratificó en todas y cada una de sus partes las pruebas escritas promovidas y admitidas; y, 2) ratificó la confesión de la demandante al reconocer que le entregó un avalúo realizado por un perito y que los montos allí indicados le parecieron exagerados, así como también, al manifestar que le remitió una comunicación solicitándole los montos invertidos.
El tribunal de la causa dictó auto el 12 de diciembre de 2014, al folio 118, mediante el cual admitió las pruebas promovidas por ambas partes, así como también la diligencia de fecha 10 de diciembre de 2014.
En fecha 29 de enero de 2015, el tribunal de la causa dictó decisión definitiva en la cual declaró con lugar la presente demanda; ordenó al demandado presentar las facturas y relación de personal contratado para la remodelación o reparación del local arrendado ubicado en la Avenida Principal de El Amparo, sin número, Municipio San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, y condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito presentado el 4 de febrero de 2015, al folio 138, el demandado apeló de la decisión definitiva; recurso ese que fue oído en ambos efectos por auto del 10 de febrero de 2015, al folio 139.
Remitido el expediente a este Tribunal Superior, fue recibido por auto del 23 de septiembre de 2015, al folio 140, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de octubre de 2015, el apoderado actor presentó informes ante este Tribunal Superior mediante escrito cursante a los folios 142 y 143, y en el mismo manifestó lo siguiente:
“En presente caso, la cualidad activa de mí representada quedó perfectamente demostrada, en primer lugar por ser titular de un interés jurídico, puesto que en ello concurre la condición de PROPIETARIA y ARRENDADORA del inmueble objeto de la controversia, de forma que es TITULAR DEL DERECHO y TITULAR DEL INTERÉS JURÍDICO, quedó demostrado, en consecuencia que el objeto de litigio pertenecen en copropiedad a mi poderdante tal como se evidencia del documento cursante a los folios Setenta y Cinco (75) y Setenta y Seis (76) del expediente.
Por otra parte se acompañó el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera en fecha 06 de abril del 2009, bajo el N° 19, Tomo 34, en el que se determina claramente que se trata de un contrato de arrendamiento celebrado entre mi Poderdante y el ciudadano LUIS ANTONIO DUQUE ROMERO, en el que éste reconoció por haber examinado el local, que se encontraba en condiciones de remodelación y reparación y según la Clausula (sic) Novena se autorizó al ciudadano LUIS ANTONIO DUQUE ROMERO a realizar las reparaciones y remodelaciones del local dado en arrendamiento.” (sic, mayúsculas en el texto).

Por su parte, el abogado Joel González Parra, inscrito en Inpreabogado bajo el número 199.116, en su condición de apoderado judicial del demandado presentó escrito de informes el 26 de octubre de 2015, a los folios 144 al 149, en el cual manifiesta que la presente causa versa sobre el arrendamiento de un local comercial, por lo que solicita un pronunciamiento sobre el procedimiento que debió aplicarse de conformidad con lo previsto por el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
Afirma el apoderado del demandado que la mencionada Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial entró en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficinal número 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 y no hace distinción alguna con relación a la cuantía o valoración de las acciones o demandas o juicios a que se refiere.
Alega el apoderado del demandado que en el auto de admisión de la presente demanda de fecha 30 de mayo de 2014, se acordó aplicar el procedimiento breve previsto por el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en aplicación del artículo 33 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, pero que para esa fecha se habían desaplicado o derogado las disposiciones de dicho Decreto Ley sobre los arrendamientos comerciales; así mismo, señala que de conformidad con la disposición derogatoria primera de la citada ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 43 establece el procedimiento oral para tramitar los juicios en materia de arrendamiento comercial.
Señala el apoderado del demandado que el presente juicio no debió tramitarse por el procedimiento breve, ex artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sino por el procedimiento oral previsto por los artículos 859 y siguientes ejusdem, lo cual así pide que se decida con todos los pronunciamientos que sean procedentes sobre la nulidad de lo actuado y la consiguiente reposición de la causa.
Aduce el apoderado que el tribunal de la primera instancia declaró inadmisible la reconvención propuesta y fundamentó su decisión en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, igualmente, expresa que la pretensión de la reconvención es que la demandante cumpla con la forma de pago prevista en el contrato, la cual supone el obligatorio reconocimiento por parte de la arrendadora demandante del valor de la obra de reconstrucción o remodelación que llevó a cabo en el inmueble comercial arrendado, cuyo cumplimiento se demanda por la acción reconvencional.
Argumenta el apoderado del demandado que la reconvención se fundamenta en las cláusulas contractuales y en ellas se pide que la cantidad señalada por el avalúo se le pague al demandado en la forma prevista en el contrato, y que:
“…si la demanda procura el cumplimiento de la cláusula Decima, (sic) con la presentación de las facturas y la relación de los pagos efectuados, la reconvención se propone que la demandante cumpla con la aceptación del avalúo y el pago correspondiente. En realidad son dos interpretaciones distintas en torno a la manera de dar cumplimiento a las obligaciones convenidas en el contrato. Ambas acciones procuran obtener su cumplimiento, referidas las dos a la controversia sobre la misma clausula, (sic) y si el juez de la causa calificó de arrendamiento al contrato, cuyo cumplimiento -dice- debe deducirse o tramitarse por el juicio breve, la reconvención debió seguir la misma suerte a tenor de lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, dado que el tribunal es competente por la materia y por la cuantía para conocer de ella, así como lo fue para conocer de la demanda. En este sentido el artículo 888 citado no alude a otro requisito. Los dos únicos supuestos que contempla la norma procesal, la competencia por la materia y la competencia por la cuantía, también los cumple la reconvención propuesta cuya pretensión, insisto es también el cumplimiento del contrato.” (sic)

Manifiesta el apoderado del demandado que tanto la demanda, como la reconvención se proponen obtener el cumplimiento del contrato, por consiguiente, considera que ambas pretensiones debieron sustanciarse por el mismo procedimiento fijado por el tribunal para sustanciar la controversia.
Alega el apoderado que le resulta incomprensible que el tribunal no haya admitido la reconvención aduciendo una incompatibilidad de procedimientos; que si a la parte actora se le permitió demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, a su representado no se le debió impedir hacer lo mismo como efectivamente lo hizo; que debe prevalecer la calificación hecha por el tribunal pero el contrato sigue siendo uno solo y el mismo para ambas partes; y que si el valor de la contrademanda se ajusta a la competencia por la cuantía que corresponde al tribunal, no existe impedimento alguno para su admisión y tramitación en los términos establecidos por el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
Considera el apoderado del demandado que al proceder el tribunal de la manera en que lo hizo, vulneró el derecho a la defensa y al debido proceso de su representado, previstos por los ordinales 1 y 3 del artículo 49 de la Constitución Nacional, así como el derecho a la igualdad de las partes, previsto por el ordinal 1 del artículo 21 de la Constitución Nacional y 15 del Código de Procedimiento Civil.
Señala el apoderado del demandado que la pretensión de la presente acción tiene por objeto el cumplimiento de una obligación de hacer consistente en la presentación de las facturas y la relación de los pagos de personal contratado por el demandado, tal como lo establece la cláusula décima del contrato, pero su representado se niega a ello en razón de que la actora pretende un valor predeterminado por ella al que deben ajustarse las facturas y la relación de los gastos de personal y que, de no ser así, la actora no reconoce, ni reconocerá un valor diferente.
También señala el apoderado del demandado lo siguiente:
“En el caso de autos, es indudable que se trata de una obligación personalísima cuya esencia depende exclusivamente de la voluntad del deudor y por consiguiente, no puede el juez mediante la providencia de ejecución que pudiera dictar, constreñir a nuestro representado a que la cumpla efectivamente o que autorizara a la deudora a que la cumpla ella a costa del deudor, y tampoco le está dado al juez convertir en crédito personal la obligación dado que el valor de las facturas no puede ser determinado ni el de la relación de pagos, si no son presentados en los términos contractuales. En verdad, el dispositivo de la sentencia que obliga a mi representado a ‘presentar las facturas y relación de personal contratado en la remodelación o reparación del local arrendado’, no cumple con la necesaria determinación del objeto de la decisión, en la medida que no se hace ninguna referencia a lo que son o pudieran ser dichas facturas, ni a su valor, y queda como una alusión demasiado amplia o genérica, y no puede ejecutarse.” (sic).

Finaliza manifestando que se trata de una obligación inejecutable por lo que no se puede constreñir al deudor a su cumplimiento.
Acompañó su escrito con instrumento poder original autenticado en la Notaría Pública Primera de Valera, el 29 de septiembre de 2015, bajo el número 25, Tomo 78.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia.



II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Aparece de autos que el arrendatario demandado opuso en su escrito de contestación a la demanda, para ser decididas como puntos previos, las defensas perentorias atinentes a la nulidad del procedimiento empleado para el trámite de este juicio, por un lado, y, por otro, la falta de cualidad de la demandante para proponer por sí sola la demanda. En tal virtud, pasa este tribunal de alzada a pronunciarse sobre ambas defensas perentorias.

PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA LEGALIDAD O NO DEL PROCEDIMIENTO UTILIZADO POR EL A QUO PARA EL TRÁMITE DE ESTE JUICIO

Alega el demandado que el tribunal de la causa tramitó este juicio conforme a las reglas del procedimiento breve, siendo lo correcto haber ordenado su tramitación de acuerdo con las normas que regulan el procedimiento ordinario.
Aprecia este Tribunal Superior que la pretensión deducida por la arrendadora demandante tiene como objeto que el arrendatario demandado convenga o, en su defecto, sea condenado por el tribunal, a cumplir la obligación de hacer derivada de lo estipulado en la cláusula décima del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, que versa sobre un local comercial, esto es, que el demandado convenga o sea condenado, a la presentación de facturas y relación de pagos efectuados para determinar los gastos de reparación y de remodelación del local comercial arrendado, que hubiese erogado.
Se observa igualmente que la presente demanda fue introducida el 23 de abril de 2014, fecha esta cuando aún se encontraba vigente el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo artículo 33 se ordenaba que las demandas derivadas "... de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía." (sic), tal como consta al folio 4.
Consta igualmente al folio 4, que el 24 de abril de 2014 se llevó a cabo el acto de distribución de la demanda por virtud del cual se repartió al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Trujillo y que no fue sino hasta el 30 de mayo de 2014, treinta y seis (36) días después del reparto o distribución de la demanda, cuando el tribunal al cual le correspondió su tramitación, profirió auto por medio del cual la admitió "... de conformidad con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ..." (sic) y ordenó aplicar el procedimiento establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia de lo cual y conforme al artículo 883 ejusdem ordenó el emplazamiento del demandado para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a aquél cuando constare en autos su citación, más un día concedido como término de distancia, a dar contestación a la demanda.
Dicho con otras palabras, el A quo aplicó para el trámite y decisión de este proceso las disposiciones contenidas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las que trae el Código de Procedimiento Civil reguladoras del procedimiento breve, sin advertir que para el momento cuando admitió la demanda, 30 de mayo de 2014, ya no se encontraba vigente el señalado Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber sido derogado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que comenzó a regir desde el 23 de mayo de 2014, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 40.418.
En tal situación se aprecia que la sola presentación de la demanda no hace surgir una relación procesal, pues, ésta se constituye o queda trabada una vez que el demandado ha sido citado y ha dado contestación a la demanda. De allí que para el momento cuando fue presentada la demanda que encabeza este expediente, el 23 de abril de 2014, no existía un proceso que se hallare en curso, pues, ni siquiera se había admitido la demanda.
En este orden de ideas, puede decirse que en casos como el de especie, se está en presencia de un proceso por iniciarse, en cuya formación apenas se dio el primer paso, cual es la presentación de la demanda, y que requiere para su formal constitución que se adelanten tres pasos más, a saber: la admisión de la demanda, la citación del demandado y la contestación.
En esta situación en la que no existe proceso propiamente dicho, pues solo ha sido presentada la demanda, sin habérsela admitido y sin haberse practicado la citación del demandado, y sin que el demandado, obviamente, haya dado contestación a la demanda, ciertamente no puede hablarse de una relación procesal en la que se hayan cumplido actos conforme a la ley anterior y cuyos efectos aún no se hayan producido para el momento cuando comienza a regir la nueva ley, que hagan aplicable a tales actos cumplidos y a los efectos que han de producir, la ley anterior; y, por tanto, en casos como el de autos, su admisión y demás trámites deben cumplirse conforme a la nueva ley.
Dicho con otras palabras, en casos como el de especie, en el que la demanda se introduce bajo la vigencia de una ley que, posteriormente y antes de ser admitida la demanda, es derogada, tales casos quedan regidos por la nueva ley, pues, de cierto que en tal situación no puede hablarse de un proceso en curso, ni de actos procesales que se hallaren en curso. Es como si se interpusiera la demanda bajo el imperio de la nueva ley.
Corolario forzoso de lo expuesto es que la demanda de autos ha debido admitirse conforme las disposiciones del único aparte del artículo 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena su tramitación por vía del procedimiento oral regulado por el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 859 al 880.
La inadvertencia arriba señalada, en que incurrió el Tribunal de la causa, esto es, no percatar de que ya al 30 de mayo de 2014 no podía admitir a trámite la pretensión deducida por la demandante conforme a las normas que regulan el procedimiento breve, 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido derogado el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que así lo permitía, sino por las que trae el mismo código adjetivo en sus artículos 859 al 880 para el procedimiento oral, según lo dispuesto por el artículo 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, trajo por consecuencia la subversión del procedimiento y con ello la violación del orden público procesal, pues, tal como lo establece el único aparte del artículo 860 de dicho código procesal civil: "En todo caso, las disposiciones y formas del procedimiento oral no pueden renunciarse ni relajarse por convenio de las partes ni por disposición del Juez" (sic); todo lo cual comporta que el presente juicio debió haberse tramitado y decidido conforme a las normas que regulan el procedimiento oral tantas veces señalado.
Tal subversión del procedimiento acarreó la lesión o agravio a los derechos constitucionales de las partes al debido proceso y a la defensa, consagrados por el artículo 49 de la Constitución Nacional, pues, al aplicarse al presente juicio las normas procedimentales correspondientes al juicio breve, se les redujo los lapsos para la contestación de la demanda y para la oposición y tramitación de cuestiones previas; se les privó de las ventajas de la inmediación del juez que se cumple mediante su participación directa en el desarrollo del procedimiento presidiendo las diversas audiencias y el debate oral; todo lo cual redunda en perjuicio de los preindicados derechos constitucionales de ambas partes.
Dada la envergadura de la lesión a los derechos constitucionales al debido proceso y a la defensa de las partes, que entraña una vulneración del orden público procesal, no es posible convalidar en forma alguna tal irregularidad en aras de la economía procesal, ni puede considerarse que se alcanzó cabalmente el fin al cual está destinado el proceso, debido a lo reducido que son los lapsos procesales para contestar la demanda y oponer y tramitar cuestiones previas en el juicio breve en comparación con los que se prevé para el procedimiento oral, amén de que ni las partes ni el juez pueden renunciar o relajar las normas que regulan el procedimiento oral, por ser éstas de estricto orden público, ex artículo 860, único aparte del Código de Procedimiento Civil; todo lo cual impone, por disposición del artículo 11 del mismo código, en concordancia con los artículos 43, único aparte del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y 206 de dicho código adjetivo civil, decretar la nulidad de todas las actuaciones cumplidas en este proceso desde el auto de admisión de la demanda de fecha 30 de mayo de 2014, inclusive y reponer la presente causa al estado de que se admita la demanda conforme a las normas que regulan el procedimiento oral establecidas en el Libro Cuarto, Parte Primera, Titulo XI del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Dado el efecto repositorio de este fallo, huelga cualquiera otro pronunciamiento sobre la falta de cualidad de la demandante para sostener por sí sola este pleito, opuesta por el demandado; así como sobre el mérito o lo principal de este asunto. Así se decide.

III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por el demandado, ciudadano Luis Antonio Duque Romero, identificado en autos, contra la sentencia dictada por el A quo en fecha 29 de enero de 2015, en el presente juicio que por cumplimiento de obligación de hacer, derivada de contrato de arrendamiento de local comercial propuso la ciudadana Ana Lucía Uzcátegui Briceño, identificada en autos; que se contiene en el expediente número 24.465 formado por el tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.
Se declara la NULIDAD de todas las actuaciones cumplidas en este proceso desde el auto de admisión de la demanda de fecha 30 de mayo de 2014, inclusive.
Se REPONE la presente causa al estado de que se admita la demanda conforme a las normas que regulan el procedimiento oral establecidas en el Libro Cuarto, Parte Primera, Titulo XI del Código de Procedimiento Civil.
Dada la naturaleza de este fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente, en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en Trujillo el siete (7) de marzo de dos mil dieciséis (2016).- 206º y 157º.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. RAFAEL AGUILAR HERNÁNDEZ

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. RODRÍGUEZ A.

En igual fecha y siendo las 3.15 p. m. se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,