TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciséis de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2015-000186
Parte Actora: Inversiones Plaza Los Leones C.A.
Apoderados Judiciales Parte Actora: Abg. Lenin José Colmenares Leal, inscrito en el IPSA bajo el N° 90.464.
Parte Demandada: Centro de Belleza María T, C.A.
Apoderado Judicial Demandada: Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez, inscritas en el IPSA bajo los Nos. 24.072 y 90.102, respectivamente.
Sentencia Definitiva.

La presente causa se inició por demanda civil, presentada en fecha 27 de Enero del 2015 por la parte actora Abogado LENIN JOSE COLMENAREZ LEAL, I.P.S.A 90.464 procediendo en su carácter de apoderado judicial de la firma INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, de este domicilio; por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO; contra la firma CENTRO DE BELLEZA MARIA T, C.A de este mismo domicilio; para que convenga en desalojar y entregar del inmueble arrendado.
Admitida la demanda por auto de fecha 28- 01- 2015, El tribunal ordenó la citación de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda. Llegada la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la misma se cumplió el día 06- 07- 2015

Las apoderadas de la demandada ALICIA FIQUEROA ROMERO y LUDY RAFAELA PEREZ en su escrito de contestación a la demanda rechazaron y negaron la demanda y reconvinieron de la misma. Admitida la reconvención planteada, se fijo el quinto día de despacho para que el demandante reconvenido presente su escrito de contestación.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.
LA PARTE ACTORA PROMOVIO JUNTO AL LIBELO.
UNICO: Contrato de arrendamiento suscrito por INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A Notariado por ante la NOTARIA PUBLICA SEGUNDA DE BARQUISIMETO fechado 01 de Marzo del 2013 bajo el No. 18, Tomo 62 de los libros de autenticación. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe de los dichos de los otorgantes, no siendo impugnado por la parte contraria, por lo que el Tribunal que de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio. Con los referidos documentos se acredita la relación arrendataria entre la firma INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A y CENTRO DE BELLEZA MARIA T C.A
En juicio promovió: La comunidad de la prueba, a fin de demostrar que los cánones de arrendamiento fueron hechos extemporáneamente. Igualmente demostrar que con las facturas consignadas por concepto de cancelación de condominio, fueron hechas a terceros
LA PARTE DEMANDA- RECONVINIENTE.
PRIMERO: cuatro (4) contratos de arrendamiento, suscritos por las partes.
SEGUNDO: Recibos de de los meses Febrero del 2014 a Junio 2014
TERCERO: Comunicación, donde se notifica nueva forma de hacer los pagos de los cánones y del condominio.
CUARTO: Comunicación, donde notifica que debía conformar el comité paritario de administración del condominio.
QUINTO: Recibos de pago por concepto de cancelación del condómino Nos. 003234,003291 y 003349, correspondiente a los meses de de Julio, Agosto y Septiembre de 2014.
SEXTO: Telegrama donde se convocan a fin de buscar mediante conciliación adecuar el actual contrato de arrendamiento. E índice Nacional de precios al consumidor.
SEPTIMO: Consigno escrito de consignación y copia de cheque de gerencia, donde alega pago de los meses de Julio a Octubre de 2014 por la cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 26.610,00)
OCTAVO: Acompaño decisión de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.
NOVENO: Acompaño solicitud dirigida al SUNDDE.
DECIMO: Acompaño correo electrónico donde manifiesta su voluntad de aceptar un aumento del 100% en el canon de arrendamiento más IVA.
DECIMO PRIMERO: Acompaño recibo de cancelación por concepto de condominio.
DECIMO SEGUNDO: Acompaño solicitud, dirigida al Ministerio de Comercio, a fin de determinar el monto del canon a pagar por el local No. 22.
Junto con estas pruebas promovió: Prueba de informe dirigida al Banco Plaza, junto a testifícales
En fecha diez de Agosto de 2015, este Tribunal dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas documentales promovidas por las partes

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia en la presente juicio, esta juzgador pasa a hacerlo en los siguientes términos:
INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, de este domicilio; demanda por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO; a la firma CENTRO DE BELLEZA MARIA T, C.A de este mismo domicilio; para que convenga en desalojar y entregar del inmueble arrendado.
Fundamenta su acción en los artículos 1167, 1592 y 1264 del Código Civil y en el ordinal Primero del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial, alega la parte actora, que en fecha 01 de Marzo del 2013, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la firma mercantil CENTRO DE BELLEZA MARIA T, C.A, empresa de este domicilio representada por la ciudadana
MARIA TERESA SERNA VARGAS, en su carácter de presidente, refiere que la relación arrendaticia fue pactada por lapso de un (1) año contados a partir del 01 de Febrero de 2013 hasta el 31 de Marzo del 2014, pudiendo ser renovado por un año (1) mas, indica que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS CINCO BOLIVARES ( Bs. 2.405,00) mas el impuesto al valor agregado IVA hasta el 30 de Junio de 2013, sufriendo un incremento conforme al IPC vigente para el mes de Junio de 2013, que entrara en vigencia al partir del 01 de Julio de 2013 hasta el 31 de Enero del 2014, siendo entendido que el monto del canon de arrendamiento no incluye los gastos de condominio o gastos comunes. Señala la parte actora que vencido el plazo las partes de común acuerdo y de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, procedieron a prorrogar el contrato por un (1) año mas, fijando el canon de arrendamiento en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mas IVA. Señala, que la arrendataria a dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses Julio a Diciembre del 2014, por lo que al haber dejado de cancelar mas de dos (2) mensualidades consecutivas, le asiste el derecho de solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que procede a demandar en nombre de su representada como en efecto demanda a la sociedad mercantil CENTRO DE BELLEZA MARIA T, C.A , representada por su presidente MARIA TERESA SERNA VARGAS , Cedula identidad No. 13.032.981.
En su petitorio pide: El desalojo del inmueble objeto del arrendamiento, por haber incumplido con el pargo de los cánones de arrendamiento, demanda la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 67. 200,00) a titulo de indemnización por daños y perjuicios, mas IVA por ultimo pide se condene al pago de las costas procesales, incluyendo los honorarios de abogado.
En la oportunidad de promoción de pruebas la actora promovió la comunidad de la prueba específicamente con la consignación arrendaticia de fecha 04 de Noviembre de 2014 la cual fue declarada inadmisible y con la cual quedo demostrada la falta de pago de los cánones cuyo pago se reclama.
En el acto de contestación de la demanda, en su descargo la parte demanda alega: Que el viene poseyendo el inmueble en su carácter de arrendataria desde hace 13 años, contados a partir del 01/07/ 2002 y a cuyo efecto se han celebrado 4 contratos ininterrumpidos, contratos que anexa marcados “A”, “B”.”C” y “D”, Observa quien juzga que el contrato anexado “A” se trata de una copia de un documento privado reconocido por ante la NOTARIA PUBLICA CUARTA DEL MUNICIPIO IRIBARREN, inserto bajo el No. 46, tomo 60 de fecha 04 de Julio del 2002, dicho contrato fue suscrito por INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A Y por MARIA TERESA SERNA VARGAZ , titular de cedula de identidad No. 13.032.981, documento que no se valora ya que no guarda relación alguna con las partes en litigio, ya que la acción se instaura contra CENTRO DE BELLEZA MARIA T, C.A y no contra MARIA TERESA SERNA VARGAZ, Así se decide.
En cuanto al contrato marcado “B” se trata de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en este juicio, debidamente Notariado en fecha 19 de Julio de 2007, bajo el No.43, tomo 207 de los libros de autenticaciones, en este contrato se fijo en la cláusula TERCERA la duración de dos (2) años fijos contados a partir del día 01 de Julio de 2002 hasta el 30 de Junio del 2004,documento el cual se valora de conformidad con el articulo 429 CPC, por no haber sido impugnado. En relación al contrato consignado marcado “C”, se establece en la cláusula TERCERA, que la duración del contrato es de un (1) año fijo, contados a partir del 01 de Julio de 2010 al 30 de Julio del 2011, se valora de conformidad con el artículo 443 CPC, en concordancia con los artículos .1363 y 1.368 del Código Civil. por no haber sido impugnado, dentro de los cinco días siguientes a aquél en que fue consignado. Así, se decide.
En relación al documento acompañado marcado “D”, el tribunal lo desecha por tratarse de un borrador, que no está otorgado por las partes, por lo que no puede ser opuesto a la parte contraria. Así se decide.
Alega la demandada: Que no existe prueba alguna en el expediente, del hecho de que la arrendataria haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos consecutivos. Ante este alegato, el tribunal observa: que en este caso se invierte la carga de la prueba, porque el demandante no puede fabricar una prueba para luego oponérsela a la parte contraria, en virtud del Principio de Alteridad de la prueba, por lo que el hacho extintivo de la obligación lo tiene que probar es la parte demandada, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación . En su contestación agrega que es “……….es falso de toda falsedad que nuestra representada haya incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, lo cierto es que su arrendadora desde Julio del 2014, con el pretexto de la vigencia de la nueva ley, se negó a recibir el pago….” Por lo que este tribunal observa
Al folio ochenta (80) corre inserta comunicación enviada por la parte actora donde comunica: “…..a partir de 1 de Septiembre 2014 debe realizar sus pagos de condominio y alquiler por medio de transferencia o deposito, de conformidad con la ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario…….” Y luego suministra el No. de la cuenta corriente, de ser así la parte demandada debió cumplir su obligación dentro de los primeros 5 días contados a partir del vencimiento respectivo, de conformidad con la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento. Y no esperar a mediados del mes de Octubre a depositar los cánones de correspondientes, fecha en que la cuenta había sido cancelada como se desprende de la prueba de informe de la entidad bancaria donde refiere que la cuenta fue cancelada el 10/09/2014, Ahora bien, toda vez que estamos en presencia de un contrato escrito en el cual se señala la oportunidad en que debe pagarse el canon de arrendamiento, siendo señalado específicamente en su cláusula segunda del contrato de marras, lo siguiente:
“…El canon de arrendamiento …El canon será pagado por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente a su vencimiento.
Y siendo que en la Ley especial que rige la materia se establece en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:”Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Es decir, conforme a la cláusula contractual y a la normativa anteriormente transcrita se desprende claramente, que el inquilino-demandado debía pagar los cánones de arrendamientos correspondientes al inmueble dado en arrendamiento dentro de los veinte (20) días siguientes al mes vencido y disfrutado, y así se establece. En autos no quedo demostrada la negativa a recibir por parte de la actora el pago de los cánones demandados.

La parte demandada, alega en su escrito de contestación el hecho de negar y rechazar que el contrato de arrendamiento se haya iniciado el 01/07/ 2012 con vencimiento al 30 de Junio del 2014(Cláusula Segunda), como se señala en el cuarto y último contrato, acompañado con la demanda, observa el tribunal que lo indicado por la parte demandad no fue indicado en el libelo, como erróneamente asevera en su escrito, la parte actora en su escrito libelar refiere, cito: “……….,es de hacer notar que la relación arrendaticia fue pactada por el lapso de un (1) año comprendido desde el 01 de Febrero de 2013 hasta el día 31 de Enero de 2014…….”
La parte demandada hace referencia a lo señalado por la actora en su libelo: “ …..vencido el plazo estipulado en fecha 31 de Enero de 2014 y de conformidad a la cláusula tercera del contrato suscrito, procedieron a prorrogar por un (1) año más, fijando el canon de arrendamiento en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVAREZ MENSUALES (Bs. 10.000,00) y agrega que de conformidad con la cláusula segunda del contrato anexo al libelo se estableció que “la duración del presente contrato es de veinticuatro (24) meses fijos, en virtud de que siempre debe ser determinado su lapso de duración, contado a partir del 01 de Julio del año 2012 y hasta el 30 de Junio del año 2014 y se evidencia del contrato anexo, según la demandada, que la cláusula tercera establece que los 12 primeros meses de vigencia del contrato, el canon seria la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS CINCO BLOVARES (Bs. 2.405,00) MENSUALERS y los siguientes doce meses, seria la suma de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (3.250,00) mensuales y por acuerdo de las partes ajustaron el canon en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES mensuales más el IVA Bs. 600,00, para un total de CINCO MIL SISCIENTOS BOLIVARES MENSUALES ( Bs. 5.600,00) mensuales y en prueba de ello acompaño recibos del mas de febrero2014- Junio 2014. La parte demanda en prueba de sus alegatos, hace referencia al borrador acompañado a su escrito de contestación, el cual no tiene ningún valor probatorio como ya se indico supra. También se observa que el canon de arrendamiento demandado por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs10.000, 00) no fue probado, lo que si quedo demostrado el monto señalado por la demandada de CINCO MIL BOLIVARES mensuales más el IVA Bs. 600,00, para un total de CINCO MIL SISCIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 5.600,00) con las tres (3) facturas marcadas “E”. Las cuales no fueron impugnadas. Y en donde quedo demostrado el pago hasta el mes de Junio del 2014, probando su insolvencia a partir del mes de Julio del 2014. Así se decide.
La parte demandada acompaño, a su escrito de descargo marcado “G” convocatoria para la conformación del Comité Paritario, en copia simple, al igual que el comunicado marcado “F” documentos que no se valoran, de conformidad con el artículo 429 del CPC, y por no aportar ningún elemento de juicio al presente asunto.
Probada así la falta de pago alegada debe este Juzgador como la hora en la parte dispositiva de la presente sentencia declarar procedente en derecho el Desalojo del Inmueble objeto del presente juicio.

DE LA RECONVENCIÓN

En el acto de contestación a la demanda la parte demandada RECONVINO a la parte actora alegando :” Que desde el 01 de Julio del 2002 se firmo contrato de arrendamiento que después de sucesivas renovaciones aun se encuentra vigente y en donde establecieron en la cláusula vigésima que el arrendatario se obliga a contribuir mensualmente con los gastos comunes que se generen , para la administración, mantenimiento o reparación de áreas o equipos comunes entre otras; estos gastos tendrán un monto mensual que podrá ser variable, pero en ningún momento dicha cantidad no podrá exceder del 25% del canon de alquiler. Alega que en los pagos efectuados se evidencia que los mismos exceden el porcentaje establecido en los contratos en la cantidad de DIECISEIS MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES CON CAURENTA Y CINCO CENTIMOS, (Bs. 16.120,45) y acompaño relación de pago con lo que pretende demostrar su alegato, por tal razón y de conformidad con lo establecido en los artículos 365 y siguientes del Código Civil, en coconcordancia proceden a RECONVENIR a su arrendadora INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal eN reintegrar la cantidad de DIECISEIS MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES CON CAURENTA Y CINCO CENTIMOS, (Bs. 16.120,45), los intereses de mora, la corrección monetaria y el pago de las costas procesales, la parte reconvenida en su contestación a la reconvención alega la FALTA DE CUALIDAD , ya que de los recibos consignados por la demandada, dichos pagos fueron recibidos por terceros totalmente ajenos a mi representada, a decir la ADMINISTRADORA BERNADETE C.A y CONDOMINIOS PLAZA, C.A
Al respecto el tribunal observa: Que en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se señala:
“Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio... (Omissis)”.
La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva”.
Estos es la legitimación ad causan la cual, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así ya la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido:
“la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.”
En prueba de lo alegado, en su escrito de promoción de pruebas ,hizo referencia a nueve (9) facturas emitidas por la empresa CONDOMINIOS PLAZA C.A traída a los autos por la demandada, y en virtud del principio de adquisición procesal se valora por este tribunal .
En el caso que nos ocupa, observa este juzgador, que el presente juicio se trata de lograr la reintegración de una cantidad pagada en exceso a un tercero que nada tiene que ver con las partes, y en donde la parte actora INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C. A alega la falta de cualidad, por lo que se hace necesario declarar que éste no tiene cualidad para ser demandado y en consecuencia, se declara procedente la falta de cualidad alegada por él, y así se deja establecido.
En atención a lo anterior advierte este Tribunal que resulta innecesario pasar a revisar la procedencia de la pretensión contenida en la reconvención en virtud de haberse declara la falta de cualidad pasiva de la demandante reconviniente, sin que esto se pueda entender como una violación al principio de exhaustividad de la prueba de que habla el artículo 509 del CPC. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA

En mérito a los anteriores razonamientos, este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIADAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada por la firma INVERSIONES PLAZA LOS LEONEA C. contra la empresa CENTRO DE BELLEZA MARIA T C.A, ambos suficientemente identificados. En consecuencia:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de desalojo sobre el inmueble propiedad de la parte actora identificado como: Local Comercial distinguido con el Nº 22, ubicado en la acera Este de la Avenida Los Leones y la acera Oeste de la Avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara
SEGUNDO: Se ordena la entrega del local libre de personas y cosas.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a titulo de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES mensuales más el IVA Bs. 600,00, para un total de CINCO MIL SISCIENTOS BOLIVARES MENSUALES ( Bs. 5.600,00) por cada mes dejado de pagar correspondiente al periodo: Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2014.
TERCERO: Se declara sin lugar la Reconvención.
CUARTO: No hay Condenatoria en Costas en virtud de lo aquí decidido.
El Juez,

Dr. Hilario A. Riera Ballestero El Secretario Acc.,

Abg. Edgar José Benitez Cohil

Se publico en esta misma fecha y siendo las 11:30 am.
El Sec.-