TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2016-000017
PARTE ACTORA: MAYLI SAGRARIO CARRERA CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.787.082.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LAISU CHANG PIÑERO, LUIS G. PEREIRA C. y NANCY CAROLINA CHAVEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 148.923, 158.740 y 117.691, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.594.501.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MILAGRO CORRO y BELKIS CORRO, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos 64.763 y 114.848, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En fecha 17 de diciembre de 2015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por la ciudadana MAYLI SAGRARIO CARRERA CASTILLO contra la ciudadana AURORA ROSA SALVIDIA ESCALONA, la cual es del tenor siguiente:

“…declara CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana MAYLI SAGRARIO CARRERA CASTILLO en contra de la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA y en consecuencia: PRIMERO: condena a esta última a entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, libre de bienes cosas y persona, ubicado en la calle Guatopo Transversal 2 de la Urbanización Fundalara, contentivo de una casa identificada con el N° 409 de esta ciudad de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara. SEGUNDO: condena a la demandada, por indemnización de daños y perjuicios causados por incumplimiento, equivalentes a la suma de los cánones de arrendamiento mensuales contados desde que se produjo el incumplimiento de entrega por vencimiento de la prorroga legal en fecha quince (15) de Septiembre del 2010 hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, a razón de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800,00) mensuales. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procediendo Civil...”

En fecha 12 de enero de 2016, la abogada YILLI KARINA ÁLVAREZ, Apoderada Judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación, en contra del referido fallo, apelación que fue oída por él a-quo en ambos efectos y en consecuencia ordenó la remisión de las actas contentivas a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos (URDD CIVIL), para su distribución en los Juzgados Superiores Civiles, correspondiéndole a esta alzada el conocimiento del mismo, por lo que en fecha 15 de Febrero de 2016, se le dio entrada prosiguiéndose el presente recurso por la vía del juicio breve tal y como lo ordena la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 123, segunda parte del Código de Procedimiento Civil y fijó el Tercer (03°) día de despacho siguiente a las Diez (10) de la mañana para la Audiencia Oral, la cual se llevo a cabo en su oportunidad, compareciendo ambas partes en la cual hicieron sus exposiciones y finalmente concluida dicha audiencia la Juez oído los alegatos de las partes pasó a dictar el dispositivo del fallo el cual sería publicado íntegramente dentro del lapso de Diez (10) Días siguientes a esa fecha, todo de conformidad y que por analogía corresponde según lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, y siendo la oportunidad legal para decidir se observa:
ANTECEDENTES
Conoce este Tribunal de Alzada sobre demanda incoada por la ciudadana MAYLI SAGRARIO CARRERA CASTILLO, asistida por el abogado Laisu Chang Piñero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 148.923 en contra de la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA, en cuyo libelo manifiesta lo siguiente: Que es propietaria de un inmueble constituido por Una casa con terreno, ubicado en la calle Guatopo Transversal 2 de la Urbanización Fundalara en la Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, el cual le pertenece según documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el Nº Treinta y Siete (37), folio Doscientos Setenta y Tres (273) al folio Doscientos Setenta y Nueve, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Quinto, Cuarto Trimestral del año 2006, con los siguientes linderos: NORTE: 22 Metros Con Parcela N° 454; SUR: 22 Metros Con Terrenos Destinados a Zona Verde; ESTE: 12,50 Metros Con Transversal 2 de la Calle Guatopo que es su frente y OESTE: 12,50 metros con parcelas N° 465 y 466; que dicho inmueble fue dado en arrendamiento a la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA, ya identificada, mediante contrato de arrendamiento de fecha 4 de septiembre del año 2007, presentado por la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto del Estado Lara, asimismo la parte actora precisó que dicho inmueble fue arrendado por la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA por medio de dos contratos escritos sucesivos a tiempo determinado siendo el último vigente hasta el 15 de Septiembre de 2009, no prorrogado y así informando a la arrendataria mediante misiva debidamente firmada de la no continuación de la relación arrendaticia y la apertura de un lapso Ipso Iure de prórroga legal de un (01) año conforme al artículo 38 literal B de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que comenzó a correr a partir de la fecha de recepción de la misiva, la cual debía terminar el 11 de noviembre de 2010 sin posibilidad de prórroga alguna; que en fecha 29 de octubre de 2010 se ratificó debidamente previo el vencimiento de lapso fatal supra y se le exhorta a la desocupación de la vivienda, de conformidad a los dispuesto en el artículo 39 de la Ley ejusdem; que luego en reunión sostenida en fecha 4 de noviembre de 2010, con la finalidad de mediar la desocupación, resultando infructuosa la misma, ya que la arrendataria demandada manifestó la negativa de entregar el inmueble; quien posteriormente en fecha 11-11-2010 procedió a realizar deposito en la cuenta de la arrendadora como pago por concepto de canon de arrendamiento, luego en fecha 30 de noviembre se exhorta a la desocupación del mismo por medio de telegrama y se le indica la devolución del depósito para no generar la tacita reconducción del contrato en virtud de lo indebido del mismo ya que se había extinguido la obligación, cuya documental reproduce marcada “F”. En tal sentido y virtud de lo anteriormente expuesto, la demandante alega haber sufrido daños y perjuicios por cuanto debió pagar por un tiempo de 6 meses aproximados el pago de un arrendamiento por cuanto necesitaba ocupar su vivienda y la negativa de la arrendataria le ocasionó costos de arrendamiento de Bs. 4.000,00 mensual, y es por lo que demanda a la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA, ya identificada, para que de cumplimiento del contrato de arrendamiento, por haberse cumplido el término de la prórroga legal, a fin de que entregue el inmueble objeto del contrato, en perfecto estado de conservación, limpieza y aseo, mas las costas y costos que ocasione el presente juicio.

En fecha 28-02-2011 fue admitida la demanda, se ordenó librar compulsa a la parte demandada y en fecha 28-04-2011, el Alguacil del tribunal procedió a consignar Recibo de citación dirigido a la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA, sin firmar. En fecha 04-03-2011 la demandante confiere Poder Apud acta al Abogado Luis. G. Pereira C., I.P.S.A. Nº 158.740. En fecha 29-04-2011 el Abogado Luis Pereira, diligencio en su carácter en autos solicitando al Tribunal se cite a la demandada conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12-05-2011 comparece la abogada Milagro Corro, inscrita en el I.P.S.A. N° 64.763 y consigna Poder Especial otorgado por la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA. En fecha 28-07-2011 se suspende la presente causa hasta tanto se cumpla los requisitos previsto en los artículos 4 y 19 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. En fecha 05-03-2015 compareció la demandante asistida por la abogada NANCY CAROLINA CHAVEZ, I.P.S.A. Nº 117.691, consignando Providencia Administrativa de la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, mediante la cual da por agotada la vía administrativa y habilita la vía judicial, por lo que solicita la continuidad de la causa. En fecha 09-04-2015 el tribunal aquo ordena la consecución del procedimiento judicial en la etapa procesal en la que se encontraba y fijó la audiencia de mediación para el quinto día de despacho siguiente a que constase la citación de la demandada, librándose compulsa al efecto en fecha 21-04-2015. Al folio 43, cursa diligencia de la demandante solicitando Inspección de lnmueble la cual es negada por el tribunal por no encontrarse en la etapa procesal correspondiente. Posteriormente se dictó auto donde La Juez se aboca al conocimiento, en la presente causa. Asimismo en fecha 17/07/2015 consignó el alguacil López Amaro Deivis J., recibo de citación dirigido a la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA debidamente firmado. En fecha 31-07-2015 siendo el día y la hora señalada por el tribunal para tener lugar la audiencia de mediación fijada en la presente causa se dejó constancia que se celebró la misma, presentes las partes del juicio, sin llegar a un acuerdo definitivo, se prolongó la misma para el 10-08-2015 la cual se celebró con la única comparecencia de la parte actora no compareciendo la parte demandada, ni por sí ni por medio de apoderado judicial, quedando emplazada para la contestación de la demandada en un lapso de diez días de despacho siguientes.

En fecha 10-04-2014, la abogada MILAGRO CORRO, en su carácter de apoderada Judicial de la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA; consignó escrito de contestación de la demanda lo hizo en los siguientes términos: Que Niega, Rechaza y contradice la demanda por cumplimiento de Contrato, interpuesta en su contra por cuanto los hechos alegados por la parte actora no se ajustan a la realidad, asimismo expone que la arrendataria se negó a recibir los cánones de arrendamiento por lo cual realizo las consignación en el Tribunal Tercero de Municipio así y una vez que entro en vigencia el decreto presidencial se suspendió la causa hasta que se agotara la vía administrativa consignada en el expediente la providencia administrativa de fecha 21 de enero de 2015, y así como en ningún momento se ha dejado de cumplir los canon de arrendamiento por cuanto en una reunión sostenida en las oficinas de SUNAVI la arrendataria consigno su cuenta personal para realizar dichos pagos. También dio a conocer que en las manos de la arrendataria se encuentran 3 meses de depósito como garantía para el cumplimiento de las obligaciones de su representada. Todo esto demostrando que el contrato quedo a tiempo indeterminado sometiéndolos a la normativa de la ley. En fecha 26/10/2015, se abrió el lapso de pruebas.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES
Pruebas de la parte actora:
Documentales:
1.- Copia del documento de propiedad. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al haber sido impugnado se valora como probanza de la titularidad de la actora sobre el bien inmueble objeto del presente juicio.
2.- Copia de los contratos de arrendamiento. Suscritos por ante las Notarias Publica Tercera y Quinta de Barquisimeto, por cuanto se observa, que los referidos documentos han quedado reconocidos por ambas partes en el presente juicio, desprendiéndose la relación arrendaticia existente entre el arrendador y los arrendatarios anteriormente identificados, esta Superioridad, le otorga todo su valor probatorio de acuerdo al contenido de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil.
3.- Como anexo D, acompaño copia de misiva Privada presuntamente suscrita entre las partes, la cual al no ser impugnada se toma como fidedigno el contenido, de donde se desprende que el 14 de octubre de 2009 la Arrendataria le comunica a la Arrendadora la expiración del contrato celebrado con terminación el 15 de Septiembre del año 2009. Concediéndole la prorroga Legal de un año.
Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho documento se refiere, a la notificación que le hiciera el arrendador a los arrendatarios, de no prorrogar el contrato de arrendamiento de autos, así como la prórroga legal a la cual ésta tenía derecho, observa esta Superioridad, que dicho documento no fue impugnado, desconocido, ni tachado por los co-demandados, por lo que a tenor de la pautado en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
4.- Como anexo E, acompaño misiva privada de notificación del cumplimiento de la prorroga legal. La misma no fue impugnada por el adversario por lo que su contenido se valora como cierto en las afirmaciones contenidas, de conformidad con la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Como anexo anexo las comunicaciones telegráficas cuyo contenido no fue impugnado, lo que hace presumir la veracidad de su contenido, tal como lo indica la norma del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Providencia Administrativa en copia simple efectuada por ante la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, no fue impugnada su contenido es valorado como fidedigno Así se decide. Con el anexo E se acompañan copias que no se valoran por cuanto nada aportan al tema decidendum. Así se determina.

Pruebas de la parte demandada

1.- Copias simples de los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes. Se hace innecesario un nuevo pronunciamiento por haber sido up-supra valorado.
2.- Copias de recibo de depósitos se desechan por no ser precedidas de la prueba de informe.
3.- Impresiones fotográficas para demostrar el estado en que se encuentra la vivienda. Quedan desechadas por cuanto nada aportan al tema decidendum. Así se decide.
4.- Copias simples de consignaciones ante tribunal Tercero de Municipio. Al no ser impugnado se valora como pagos efectuados de cánones de arrendamiento producto de la relación arrendaticia entre las partes contendientes.

En fecha 03-12-2015 se fijó oportunidad para tener lugar la audiencia de juicio, la cual tuvo lugar en fecha 14/12/2015, dejando el aquo constancia que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial. Seguidamente concluido el lapso de ley, se extendió el dispositivo del fallo. Vencido los lapsos con sus resultas, se dicto la sentencia de primera instancia objeto de apelación, por lo que en vista de los eventos procesales sucedidos esta alzada entra en conocimiento de todas y cada una de las actas que conforman la presente causa para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento.:

Se encuentra esta alzada en la oportunidad de producir en extenso el fallo correspondiente en la presente causa para lo cual previamente se harán las siguientes consideraciones:

Luego del respectivo análisis de las actas procesales y la valoración del acervo probatorio, se evidencia que los justiciables se encuentran obligados entre sí, esto en atención a los contratos de arrendamiento que obran en las actas, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 de la Ley Sustantiva Civil, del cual igualmente se desprende que en la relación contractual se estableció un “dies a quo” y un “dies a quem” por lo que se concluye que la situación jurídica existente deriva de un Contrato de Arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, y que la actora funda su demanda en atención al hecho que se encuentra vencido el lapso de prórroga legal en favor del arrendatario.
Ahora bien, a los efectos queda examinar por parte de este Despacho si el derecho a prórroga legal, establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue satisfecho en favor del arrendatario – demandado. En cuanto a este punto, se evidencia de las actas procesales que la ultima relación contractual inició en fecha quince (15) de septiembre de dos mil siete (2007), con una duración de dos (2)años , no prorrogables, tal como lo consagra la clausula Tercera del referido instrumento, al establecer que dicho contrato no se considera renovado automáticamente, iniciando en consecuencia y de pleno derecho a favor del arrendatario la respectiva prórroga legal en fecha quince (15) de octubre de dos mil nueve (2009);y cuya notificación o misiva privada up-supra valorada hace plena prueba del cumplimiento del requisito contractual por parte de la Arrendadora y que por convención de las partes le ponía fin a la relación contractual, todo esto de conformidad con lo regido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; vigente para la fecha de la interposición del presente proceso, expuesto lo anterior y dado que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de dos(2) años es por lo que de conformidad con lo establecido en el literal “a” del mencionado artículo 38 ejusdem, le correspondía a la parte arrendataria – demandada –un (1) año de prórroga legal, lo cual fue notificado oportunamente indicándole que a partir del 09/11/2010 se vencía el plazo de la Prorroga Legal aceptado por la arrendataria, en misiva que corre al folio 13 igualmente supra valorada. Por lo expuesto, esta Juzgadora dictamina que efectivamente el plazo de prórroga legal en favor de la parte arrendataria – demandada –fue satisfecho.

Ahora bien, en los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuándo o en qué momento concluirá de modo preciso la duración. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal. En este sentido, el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal con el objeto que no prospere la tácita reconducción, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador – demandante –la presente acción en fecha seis (6) de diciembre de dos mil diez (2010), esto es veintisiete (27) días después de vencida la prórroga legal, es decir, dentro de los cuarenta y cinco (45) días luego de vencido el lapso de prorroga legal, es por lo que se debe concluir forzosamente que el arrendador manifestó de manera pertinente y con sobrada oportunidad, su voluntad en que no prosperara la tácita reconducción; por lo expuesto es que surge la obligación imperante para el arrendatario de hacer efectiva entrega del bien inmueble arrendado a su legítimo propietario, dada la finalización de la relación contractual entre los mismos. Y así se declara.

En consecuencia, firme como ha quedado el hecho del agotamiento o vencimiento de la prórroga legal y el no surgimiento de la tácita reconducción, es por lo que emerge el Derecho para el arrendador de exigir la entrega del inmueble por Vencimiento de la Prórroga Legal, por lo que pretensión requerida debe declararse con lugar tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se declara.
DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada YILLI KARINA ÁLVAREZ, Apoderada Judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 17 de Diciembre de 2015, por el JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana MAYLI SAGRARIO CARRERA CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.787.082, en contra de la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.594.501. En consecuencia:
PRIMERO: Se CONDENA a la ciudadana AURORA ROSA SALDIVIA ESCALONA, parte demandada a ENTREGAR el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, libre de bienes cosas y persona, ubicado en la calle Guatopo Transversal 2 de la Urbanización Fundalara, contentivo de una casa identificada con el N° 409 de esta ciudad de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara.
SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada, por Indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento equivalentes a la suma de los cánones de arrendamiento mensuales contados desde que se produjo el incumplimiento de entrega por vencimiento de la prorroga legal, en fecha quince (15) de Septiembre del 2010 hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, a razón de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800,00) mensuales.
TERCERO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza Provisoria,
La Secretaria Acc,
Abg. Elizabeth Dávila León
María Carolina Álvarez García
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Acc,

María Carolina Álvarez García